3. УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Виды организаций-участников осуществления инвестиционных строительных проектов
Заказчик – организация или предприятие, имеющие средства на строительство необходимых им объектов.
Застройщик — юридическое или физическое лицо, официально заявившее о намерении осуществить строительство определенного объекта недвижимости и получившее на это разрешение. На основе архитектурно-планировочного задания он заказывает проектно-сметную документацию, получает разрешение на строительство и организует в период строительства все виды надзора. Застройщик проводит строительство собственными силами или с привлечением подрядчиков, а по окончании принимает объект в эксплуатацию и регистрирует право собственности в местном opгaнe самоуправления. Функции заказчика он может выполнять сам, привлекать специализированную организацию или специалиста.
Проектировщик — юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу и договору с заказчиком проектную и сметную документацию на новое строительство. К ним относятся организации, проводящие инженерно-геологические, геодезические и другие изыскания для строительства.
Подрядчик — юридическое или физическое лицо, выполняющее комплекс работ по строительству объектов. Привлекаемый к работе исполнитель должен иметь лицензию на те виды деятельности, где это предусмотрено законом. Договор с заказчиком заключает генеральный подрядчик — центральная фигура в строительстве. При подрядном способе генподрядчик возглавляет строительство, отвечая перед заказчиком за своевременное и качественное осуществление проекта и сдачу объектов в эксплуатацию. Для выполнения отдельных видов работ или отдельных объектов генподрядчик привлекает субподрядные организации (по строительным, монтажным, сантехническим, электромонтажным работам, монтажу оборудования, строительству дорог, сетей, организации механизации и др.). Генподрядчик несет ответственность за выполнение не только работ, осуществляемых собственными силами (обычно общестроительных), но и за работу субподрядчиков; координирует производство работ всеми субподрядчиками, не вмешиваясь в их внутреннюю производственно хозяйственную деятельность. Если заказчик заключает прямые договоры с несколькими подрядчиками, то их называют основными подрядчиками.
Банки являются кредиторами заказчика на разных условиях. Коммерческие банки — наиболее универсальный тип банков, занимающихся широким кругом операций, в том числе и предоставлением кредитов заказчикам и строительным предприятиям.
Страховые компании, занимающиеся образованием за счет страховых взносов специального фонда, используемого для возмещения ущерба от стихийных бедствий и других неблагоприятных явлений. Они также снижают ущерб от негативного проявления риска.
Транспортная организация юридическое или физическое лицо, осуществляющее по договорам с подрядчиками внешние и внутрипостроечные перевозки материально технических ресурсов.
Инвестор располагает денежными средствами, которые готов инвестировать в строительство. Для воплощения инвестиционного проекта необходима организация, которая организует строительный процесс, т.е. заказчик-застройщик. Заказчик-застройщик заключает договоры с подрядными организациями, которые осуществляют строительно-монтажные работы, и ведет бухгалтерский учет затрат на строительство объектов основных средств.
3.2. Основные функции заказчика-застройщика по строительству объекта
Функции заказчика- можно сгруппировать по следующим стадиям организации инвестиционного процесса:
предпроектная проработка строительства;
подготовка строительства;
контроль и надзор за ходом строительства;
финансирование строительства, ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат.
На стадии предпроектной проработки заказчик-застройщик выполняет следующие функции:
— проводит выбор строительной площадки и получает в установленном порядке разрешение на строительство;
— разрабатывает бизнес-план;
— выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;
— получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления, радиофикации, телефонизации;
— определяет, на конкурсной основе: проектно-изыскательскую организацию, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика-застройщика; страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.
— заключает договоры с организациями, выигравшими конкурс;
— согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом города при строительстве объектов жилья и социальной сферы.
На стадии подготовки строительства заказчик-застройщик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:
— оформляет документы по отводу земельного участка;
— назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;
— получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций;
— оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, очистку территории от мешающих строительству объектов;
— выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;
— обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;
— получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;
— организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.
При выполнении своих функций заказчик-застройщик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:
— утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика- застройщика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
— получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;
— передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;
— осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
— сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза мусора, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
— передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную;
— утверждает графики выполнения работ;
— согласовывает подрядчику перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;
— проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
— осуществляет приемку, учет, хранение и ревизию оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика-застройщика;
— дает указания подрядчику о составе исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
— согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
— осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствие объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
— контролирует выполнение графика производства работ;
— принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;
— организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
— заключает договора и организует выполнение пусконаладочных работ;
— представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;
— после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию;
— принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.
В функции заказчика-застройщика входит финансирование строительства, ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик- застройщик:
— обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;
— ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;
— компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком-застройщиком условий договора подряда;
— представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;
— после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика-застройщика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;
— проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;
— по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика- застройщика;
— составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика-застройщика;
— осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;
— представляет в соответствующие государственные органы отчетность по итогам хозяйственной деятельности, выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика-застройщика.
Для выполнения своих функций согласно договорам с инвесторами, а также при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления (хозяйственным способом) заказчик-застройщик должен иметь государственную лицензию.
Выводы по разделу:
Инвестиции – это один из ограниченных элементов экономической политики. Осуществление эффективной инвестиционной деятельности во многом зависит от всего хода экономических реформ, как на макро-, так и на местном региональном уровне, и на микроуровне.
В данной работе анализируется не только инвестиционная привлекательность конкретного объекта недвижимости, но и целого сегмента рынка – жилой, коммерческой и офисной недвижимости. В работе рассматривается целесообразность вложения материальных средств в строительство для потенциального инвестора.
В г. Оренбурге активно развивается жилищное многоэтажное строительство, поэтому требуется квалифицированный экономический анализ наиболее инвестиционно-привлекательных вариантов таких проектов. Данные положения побуждают всех специалистов и руководителей в области строительства, инвестирования недвижимости. Целью работы является проведение экспертизы проекта строительства жилого многоэтажного дома.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
-Проведение экспертизы управленческих решений,
-Проведение экспертизы местоположения объекта,
-Проведение технической экспертизы,
-Проведение экономической экспертизы по проекту строительства,
-Проведение экологической экспертизы,
-Проведение правовой экспертизы.
Значимость работы определяется ее практической ориентацией и сделана по реальному заказу. Результаты проекта могут быть рекомендованы как основа формирования и реализации мероприятий по совершенствованию управления и получения наибольшего дохода на основе предложенных решений.
4. Правовая экспертиза
4.1. Инвестиционная деятельность в РФ
Инвестиции являются необходимым звеном при строительстве объектов недвижимости. Необходимость в инвестиционных проектах в сфере строительства недвижимости связана с использованием большого числа строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, машин и человеческого труда, который требует оплаты. Инвестиционная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Для целей этого закона используются следующие основные понятия [21]:
Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план);
Срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение;
Капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные инвесторы.
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.
Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с [22]. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
4.2. Организационно-правовая форма общества с ограниченной ответственностью
Обществом с ограниченной ответственностью признается общество, уставный капитал которого разделен на доли; участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей [22].
В соответствии с [22] общества с ограниченной ответственностью относятся к категории коммерческих организаций, целью деятельности которых является получение прибыли.
Правовое положение общества с ограниченной ответственностью и права и обязанности его участников определяются Гражданским Кодексом РФ и законом об обществах с ограниченной ответственностью.
Число участников общества с ограниченной ответственностью не должно превышать предела, установленного законом об обществах с ограниченной ответственностью. В противном случае оно подлежит преобразованию в акционерное общество в течение года, а по истечении этого срока — ликвидации в судебном порядке, если число его участников не уменьшится до установленного законом предела.
Общество с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним лицом или может состоять из одного лица, в том числе при создании в результате реорганизации.
Учредители общества с ограниченной ответственностью заключают между собой договор об учреждении общества с ограниченной ответственностью, определяющий порядок осуществления ими совместной деятельности по учреждению общества, размер уставного капитала общества, размер их долей в уставном капитале общества и иные установленные законом об обществах с ограниченной ответственностью условия. Договор об учреждении общества с ограниченной ответственностью заключается в письменной форме.
Общество с ограниченной ответственностью несет ответственность по обязательствам учредителей общества, связанным с его учреждением, только в случае последующего одобрения действий учредителей общества общим собранием участников общества. Размер ответственности общества по этим обязательствам учредителей общества может быть ограничен законом об обществах с ограниченной ответственностью.
Учредительным документом общества с ограниченной ответственностью является его устав.
Устав общества с ограниченной ответственностью должен содержать:
- сведения о размере уставного капитала общества;
- полное и сокращенное наименование общества;
- сведения о месте нахождения общества;
- сведения о составе и компетенции его органов управления;
- сведения о порядке принятия органами общества решений (в том числе решений по вопросам, принимаемым единогласно или квалифицированным большинством голосов);
- иные предусмотренные законом об обществах с ограниченной ответственностью сведения.
Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью составляется из стоимости долей, приобретенных его участниками. Уставный капитал определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов. Размер уставного капитала общества не может быть менее суммы, определенной законом об обществах с ограниченной ответственностью.
Оплата уставного капитала общества с ограниченной ответственностью при увеличении уставного капитала путем зачета требований к обществу допускается в случаях, предусмотренных законом об обществах с ограниченной ответственностью.
Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью должен быть на момент регистрации общества оплачен его участниками не менее чем наполовину. Оставшаяся неоплаченной часть уставного капитала общества подлежит оплате его участниками в течение первого года деятельности общества. Последствия нарушения этой обязанности определяются законом об обществах с ограниченной ответственностью.
Уставный капитал любого юридического лица является минимальной гарантией интересов его кредиторов. Величина уставного капитала является критерием надежности и платежеспособности организации. Размер уставного капитала «ООО» должен быть не менее 10 000 тыс. рублей. Число участников «ООО» не должно быть более 50-ти. Если число участников превысит 50, то в течение года общество должно быть преобразовано в открытое акционерное общество или в производственный кооператив. Размер доли участника общества в уставном капитале общества определяется в процентах или в виде правильной дроби (п. 2 ст. 89 [22]), и должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного капитала общества.
Высшим органом общества с ограниченной ответственностью является общее собрание его участников.
К компетенции общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью относятся:
1) изменение устава общества, изменение размера его уставного капитала;
2) образование исполнительных органов общества и досрочное прекращение их полномочий, а также принятие решения о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющему, утверждение такого управляющего и условий договора с ним, если уставом общества решение указанных вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества;
3) утверждение годовых отчетов и бухгалтерских балансов общества и распределение его прибылей и убытков;
4) решение о реорганизации или ликвидации общества;
5) избрание ревизионной комиссии (ревизора) общества.
Законом об обществах с ограниченной ответственностью к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов.
Общество с ограниченной ответственностью, как и все хозяйствующие субъекты, представляет бухгалтерскую и статистическую отчетность в установленные органы и в определенные сроки. В соответствии с [23] бухгалтерская отчетность подписывается руководителем и главным бухгалтером (бухгалтером) организации.
Для проверки и подтверждения правильности годовой финансовой отчетности общества с ограниченной ответственностью оно вправе ежегодно привлекать профессионального аудитора, не связанного имущественными интересами с обществом или его участниками (внешний аудит). Аудиторская проверка годовой финансовой отчетности общества может быть также проведена по требованию любого из его участников.
4.3. Договор купли-продажи земельного участка
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории [24]:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В данном проекте земельный участок относится к категории «земли поселений».
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам [24]:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки
жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Положения о купле-продаже земельных участков основаны на принципах и нормах Земельного кодекса, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй Гражданского кодекса.
По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 [22]) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора. Договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 [22]).
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре
Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 [22] величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.
Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка — его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 [22]). Цена участка определяется по соглашению сторон.
Обязанности продавца:
- передать покупателю по передаточному акту земельный участок;
- передать покупателю участок свободным от любых прав третьих лиц;
- предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Обязанности покупателя:
- обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также переход права собственности на участок;
- оплатить участок в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором;
- принять по передаточному акту земельный участок в порядке и на условиях договора.
- нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и договором.
Обязательная государственная регистрация договора по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты. Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе типовой договор купли-продажи земельного участка сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В договоре также отражается, что переход права собственности на земельный участок производится с момента государственной регистрации.
Для государственной регистрации сделки с земельным участком необходимо предоставить документы:
- заявление;
- правоустанавливающий документ (договор, свидетельство и пр.), подтверждающий возникновение, изменение, ограничения (обременения) или прекращение соответствующего права на земельный участок (в двух экземплярах, один из которых — копия);
- документы, подтверждающие исполнение обязательств сторонами по передаче земельного участка;
- документы, определяющие земельный участок (кадастровый план);
платежные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора; - документ, удостоверяющий личность;
- заявление-договор о предоставлении услуги по изготовлению и сбору необходимых документов.
4.4. Договор подряда
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В рассматриваемом проекте договор строительного подряда заключается на строительство жилого дома, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Нормативной базой обязательств по выполнению строительных работ являются общие положения о подряде, а также специальные нормы параграфа, посвященного строительному подряду в гл. 37 [22].
Сторонами договора являются заказчик и подрядчик. Заказчиком могут быть любые субъекты гражданского права. Если в качестве заказчика выступает гражданин-потребитель, то договор является договором бытового подряда, а если публичное образование — то договором подряда для государственных или муниципальных нужд. Определенные ограничения могут быть установлены для иностранцев-инвесторов в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».
Подрядчиком могут быть физические и юридические лица, однако для осуществления строительных работ они должны иметь лицензию.
Спецификой договора строительного подряда является возможность привлечения заказчиком к участию в строительстве инженера (инженерной организации), предусмотренная ст. 749 [22]. Полномочия инженера могут включать контроль и надзор за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др. Необходимость участия инженера может быть вызвана отсутствием у заказчика специальных познаний в области строительства.
Особенностью договора строительного подряда является обязательное наличие технической документации и сметы.
В соответствии с п. 1 ст. 743 [22] подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 [22]).
Согласно ст. 708 [22] в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. В отдельных случаях может указываться интервал времени от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 746 [22] оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
Подрядчик обязан:
- осуществить строительство. Причем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проектно-сметной документацией), требованиями строительных норм и правил, других нормативно-технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных работ и конечного результата работы подрядчика — объекта строительства (п. 1 ст. 748, п. 1 ст. 754 [22]). При осуществлении строительства подрядчик обязан соблюдать требования законов и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 [22]);
- обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745 [22]);
- своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ и допущенные по вине подрядчика, а в случаях, предусмотренных договором, устранить по требованию заказчика, и за его счет недостатки, за которые подрядчик не отвечает (п. 1 ст. 757 [22]);
- сдать заказчику в предусмотренный договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
Заказчик обязан:
- своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство (п. 1 ст. 747 [22]);
- оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, передавать в пользование здания и сооружения, необходимые для осуществления работ (п. 2 ст. 747 [22]);
- в случае приостановки работ и консервации объекта строительства по независящим от сторон обстоятельствам оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 [22]);
- при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков качества объекта строительства заявить о них подрядчику в разумный срок.
В договоре строительного подряда, как правило, предусматриваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения
либо выполненные комплексы работ. Под гарантиями исполнителя (подрядчика) в данном случае понимается его обязанность за свой счет устранить недоделки и дефекты, выявленные в пределах установленного гарантийного срока. Кроме того, в договоре обычно предусматриваются меры имущественной ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств в виде неустойки (штрафа, пени).