Топографическая съемка и оценка земельных участков. Часть 2

1 2

---

ГЛАВА 2. Практическая часть

 

2.1 Составление плана

 

           Размеры листа бумаги или количество листов для составления плана теодолитной съемки определяют по координатам точек полигона. Для определения протяженности участка по оси X их ведомости координат выбирают наибольшую абсциссу Xmax и наименьшую Xmin и берут их разность. Аналогично определяют протяженность его по оси Y.

Определив размеры листа бумаги для составления плана, приступают к построению координатной сетки. Ее строят в виде сетки квадратов со стороной 10 см помощью линейки Дробышева. Линейка Дробышева представляет собой металлическую линейку с шестью окошками, расположенными на расстоянии 10 см одно от другого. Края окошек скошены и представляют собой дуги, проведенные радиусом с начального штриха 0. Конец линейки также скошенный и представляет собой дугу радиусом 70,71. При построении координатной сетки линейку Дробышева укладывают параллельно нижнему краю листа бумаги на расстоянии 8-10 см от него и вдоль ее скошенного края прочерчивают твердым карандашом прямую линию. Уложив линейку на прочерченную линию, чтобы начальный штрих совпал с точкой А, вдоль скошенных краев окошек прочерчивают дуги. Далее, уложив линейку примерно перпендикулярно к прочерченной линии, а начальный штрих, совместив с точкой А, вдоль скошенных окошек прочерчивают дуги. Затем линейку укладывают по диагонали так, чтобы ее начальный штрих совпал с точкой В, а скошенный край конца линейки пересекал бы последнюю дугу для получения точки С . Аналогично находят правую верхнюю вершина квадрата D Для контроля начальный штрих линейки прикладывают к точке С, тогда дуга шестого окошка должна пройти через точку D. Расхождение допускается не более 0,2 мм. При допустимости расхождения прочерчивают дуги по линиям BD и CD . Противоположные штрихи соединяют и получают координатную сетку.

Нанесение на план элементов ситуации является процессом, обратным съемке. В зависимости от способов съемки элементы ситуации наносят в такой же последовательности, в какой выполняли съемку. При этом используют абрис.

В первую очередь наносят на план те элементы ситуации, которые были сняты при проложении основных и съемочных теодолитных ходов, а затем — вспомогательных и висячих.

Все точки ситуации на плане отмечают карандашом, между ними проводят контуры ситуации, как показано в абрисе. На каждом контуре ставят соответствующий условный знак, отвечающий названию угодья. Так наносят на план элементы ситуации.

Оформление плана начинают с надписей, выполняя их шрифтами, применяемыми для топографических карт. На плане показывается название объекта землеустройства, границы объекта и номера межевых знаков, размеры объекта землеустройства в виде площади, дирекционных углов и горизонтальных проложений, описание границ смежных объектов землеустройства, выходы координатной сетки, численный масштаб.

Дирекционные углы и горизонтальные проложения линий представляются в табличной форме.

В данном дипломном проекте план границ земельного участка составлен в масштабе 1: 1000.

 

2.2 Определение площади земельных участков

 

             В данной дипломной работе мне необходимо рассчитать площадь земельного участка по адресу: г. Екатеринбург Московский тракт 72 км

Методы определения площадей выбирают в зависимости от размеров и формы контуров. Наличие планов и карт, геодезических данных требуемой точности при решении инженерно-технических и планово-экономических задач. В землеустроительной практике применяют аналитический, графический и механический метод.

•              При аналитическом методе определения площадей выполняют по результатам непосредственных измерений на местности линий и углов между ними или по вычисленным координатам точек участка. Он дает самый точный результат, так как на погрешность площади влияют только погрешности полевых измерений.
•            При графическом методе участок или землепользование на плане делят на простейшие геометрические фигуры: треугольники, трапеции, прямоугольники и измеряют их элементы: основания, высоты, средние линии. О менее точный, чем аналитический метод, так как на погрешность площади влияют результаты измерений на местности составления плана, деформация бумаги.
•           При механическом методе площади определяют по плану специальным прибором-планиметром.
•           Мой земельный участок был измерен и схематически изображен в межевом плане. Для того чтобы узнать площадь земельного участка необходимы специальные формулы. Они представлены в следующей таблице. В этой таблице я рассчитала все 5 точек по измеренным, известным координатам X и Y.

Вычисление площади земельного участка                                         Таблица 4

 

Yn * (Xn-1 – Xn+1) = -1464м Xn * (Yn+1 – Yn-1) = -1464м

2S=1464:2=732 кв.м 2S=1464:2=732 кв.м

Pдок=660 кв.м – площадь указанная в документе;

Рвыч=732 кв.м – вычисленная площадь;

Р = (Pдок- Рвыч)= (732-660)= 72кв.м,

где, Р – расхождение между площадью указанной в документе и вычисленной площадью.

В результате контроля установлено:

• план границ земельного участка соответствует принятым требованиям;
• закладка дополнительных межевых знаков не предусмотрена

 

Средние квадратические ошибки для различных площадей участков по планам различных масштабов                                                                           Таблица 5

 

Оценка точности определения площади земельного участка             Таблица 6

•  
•             Предельно допустимой погрешности определения площади земельного участка (дельта Р,кв.м)
•            ∆Р = 2Mp = 2*0,20*√660*√((1+5,72*5,72)/(2*5,72)) = 18кв.м

где, ∆Р – расхождение между площадью указанной в документе и вычисленной площадью.

Мt=0,20 ,

где Мt – средняя квадратическая ошибка положения межевого знака, м

• Принимаемая площадь: 660 +/- 18 кв.м

 

 

 

2.3 Формирование межевого плана

Завершающим этапом межевания является формирование межевого плана.

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) сведения об образуемом земельном участке и его частях;

4) сведения об измененном земельном участке и его частях;

5) сведения о земельном участке;

6) сведения об уточняемом земельном участке и его частях;

7) сведения об образуемых частях земельного участка;

8) заключение кадастрового инженера;

9) акт согласования местоположения границы земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения земельных участков;

3) чертеж земельных участков и их частей;

4) абрисы узловых точек границ земельных участков.

Процесс формирования межевого плана включает следующие технологические этапы:

— нанесение на карту объектов землеустройства (земельные участки, части, характерные точки границ);

— подготовка изображений схем и чертежей;

— ввод атрибутивных сведений о земельных участках и их частях;

— автоматизированное заполнение разделов межевого плана.

Нанесение на карту земельных участков, частей земельных участков и характерные точки границ.

Рассмотрим ввод атрибутивных сведений о земельных участках и их частях и автоматизированное заполнение разделов межевого плана.

Заполнение текстовой части межевого плана атрибутивными данными заключается во вставке в соответствующей позиции документа необходимых сведений. Конечно, можно эти сведения внести уже в готовом документе, однако, если понадобится повторно сформировать документ, то информацию придется копировать или вводить заново.

Целесообразно ввести атрибутивные данные о земельном участке заранее, для этого предназначен диалог «Редактирование учетных данных объекта». При наличии заполненной семантики у земельного объекта, его частей и смежных земельных участков программа автоматически сделает необходимые выборки данных и вставит их в соответствующих разделах межевого плана

 

ГЛАВА 3. Расчетная часть

3.1 Вычисление дирекционных углов сторон теодолитных ходов, приращений координат

 

После выполнения полевых работ производят обработку материалов полевых измерений в камеральных условиях.

Работа выполняется в такой последовательности:

• составление схемы теодолитных ходов;
• вычисление горизонтальных проложений линий и расстояний, недоступных для измерения лентой;
• обработка угловых измерений с увязкой углов;
• вычисление дирекционных углов и румбов сторон теодолитных ходов;
• вычисление приращений координат и их увязка;
• вычисление координат точек теодолитных ходов;
• построение координатной сетки и нанесение точек на план по

координатам;

• нанесение ситуации на план;
• оформление плана.

Проверка правильности полевых записей в журналах теодолитной съемки заключается в просмотре всех записей, проверки вычислений углов в полуприемах, вывода средних значений углов из полуприемов и измеренных длин линий. Схему теодолитных ходов составляют в удобном масштабе с помощью транспортира. На ней подписывают среднее значение углов, а против каждой стороны — ее горизонтальное проложение. По каждому полигону выписывают значение угловых невязок.

С целью составления плана была выполнена тахеометрическая съемка участка. Для этого на местности было создано планово- высотное съемочное обоснование в виде основного замкнутого полигона. Измерены правые по ходу горизонтальные углы и длины всех сторон.

В данной дипломной работе используются следующие исходные данные.

С целью составления плана была выполнена тахеометрическая съемка участка. Для этого на местности было создано планово- высотное съемочное обоснование в виде основного замкнутого полигона. Измерены правые по ходу горизонтальные углы и длины всех сторон.

 

Зависимость дирекционных углов и румбов                        Таблица 7

 

Известны дирекционный угол Ĺ1-2 стороны 1-2, координаты х и у точки 1 теодолитного хода.

Исходный дирекционный угол Ĺ1-2

α1-2=97˚13’02’

Значения исходных координат точек ОМС

х1=409576,981м

у1=1228702,016м

Расчет ведомости вычисления координат.

Выписываем в ведомость вычисления координат исходные данные

(см. таблицу 8);

а) измеренные углы β1, β2, β3, β4, β5 в графу 2,

б) начальный дирекционный угол α1-2 — в графу 4,

в) горизонтальные проложения сторон полигона d1-2, d2-3, d3-4, d4-1- в графу 6,

г) координаты начальной точки Х1=У1 –в графы 11, 12.

Производим уравнение измеренных углов полигона

Для замкнутого полигона теоретическая сумма углов вычисляется по формуле:

Σ βтеор= 180˚(n-2),

где n — число углов хода.

В примере n=5, следовательно

Σ βтеор= 180˚(5-2)= 540˚00′.

Но так как при измерении углов допускались некоторые погрешности, то фактическая сумма

ƒβ =изм.- теор.

где изм — сумма измеренных углов, равная для нашего примера:

Σ βизм= 540˚00’00»

ƒβ =540˚00’00 »-540˚00’= 00′

 

Величина полученной невязки характеризует качество угловых измерений: чем меньше невязка, тем лучше они выполнены, и наоборот. Поэтому ƒβ не может быть больше заранее установленной (допустимой) угловой невязки, которая для теодолитного хода с числом углов n подсчитывается по формуле:

ƒβ доп.= 1′,

Для нашего примера: ƒβ доп.= 1»

При допустимой величине угловой невязки, т.е. когда

 

ƒβƒβ доп.,

Для нашего примера: 00 ’00 »2′

Угловая невязка в общем случае распределяется между всеми углами поровну с обратным знаком. Каждый угол получит поправку ∆β , равную

∆β = — ƒβ /n.

Для нашего случая ƒβ =00 ’00 »

Горизонтальные углы, получившие поправку, называются исправленными и вычисляются по формуле:

βиспр. = βизм. + ∆β

Исправленные углы записываются в графу 3 ведомости вычисления координат.

Сумма исправленных углов должна быть равна теоретической сумме, т.е. испр.= теор

Вычисление дирекционных углов

Исходный дирекционный угол вычисляется в соответствии с заданием. По исходному дирекционному углу, который, например, для стороны 1-2 равен 97°13´02´´, вычисляем дирекционные углы остальных сторон теодолитного хода. Вычисления ведут по правилу: дирекционный угол последующей стороны равен дирекционному углу предыдущей стороны плюс 1800 и минус исправленный горизонтальный угол, лежащий справа по ходу:

 

n= n-1+ 180˚- βn

 

Например:

2-3 = 97˚13’02»+ 180˚ — 99˚57’34»=177˚15’28» ;

3-4= 177˚15’27»+ 180˚ — 171˚19’35»= 185˚55’53»;

4-1= 185˚55’53»+180˚ — 86˚38’21»=297˚17’32’ ;

5-1= 279˚17’32 »+180˚- 95˚ 15’29»=382˚02’03»- 360˚= 4˚02’03»

1-2=4˚02’03» +180˚- 86˚49»01′ = 184˚02’03» — 86˚49’01»= 97˚13’01»

 

Если при вычислении уменьшаемый угол окажется меньше вычитаемого, то к уменьшаемому углу нужно прибавить 3600. Если вычисленный дирекционный угол окажется больше 3600 , из него вычитают 360˚. Дирекционный угол исходной стороны 1-2, получаемый в конце, служит контролем вычислений.

Используя формулы взаимосвязи дирекционных углов и румбов (таб.8), по значениям дирекционных углов вычисляют румбы.

•  Зависимость дирекционных углов и румбов                                     Таблица 8

В ведомости вычисления координат записи горизонтальных проложений и их дирекционных углов и румбов делаются в строке между конечными точками той линии, к которой они относятся.

Вычисление румбов:

r1=ЮВ 180˚-97˚13’02»=82˚46’58»

r2=ЮВ 180˚-177˚15’28»=2˚44’32»

r3=ЮЗ 185˚55’53»-180˚=5˚55’53»

r4=СЗ 360˚-279˚17’32»=80˚42’28»

r5=СВ 4˚02’03»

 

Вычисление приращений координат и уравнение линейных измерений

Следующим этапом обработки является вычисление приращений координат каждой передней вершины линии относительно задней. Приращения координат ΔX и ΔY вычисляют с помощью микрокалькулятора с точностью 0.01 м по формулам:

∆X=d cos г,

1. ΔX =39,82 * cos 82˚46’58»= -5,00м
2. ΔX =10,51 * cos 2˚44’32»= -10,50м
3. ΔX =8,25 * cos 5˚55’53’= -8,21м
4. ΔX =40,89 * cos 80˚42’28»= 6,60м
5. ΔX =17,14 * cos 4˚02’03»= 17,10м

 

∆Y=d sin г;

1. ∆Y =39,82 * sin 82˚46’58»= 39,5м
2. ∆Y =10,51 * sin 2˚44’32»= 0,50м
3. ∆Y= 8,25 * sin 5˚55’53’= -0,85м
4. ∆Y= 40,89 * sin 80˚42’28»= -40,36м
5. ∆Y= 17,14 * sin 4˚02’03»= 1, 26м

 

Приращения координат записывают с их знаками в графы 7 и 8 на одной строке с соответствующим горизонтальным проложением d и дирекционным углом . Знак приращения координат определяют по направлению румба.

 

Знаки приращений координат                                                      Таблица 9

 

Подсчитываем алгебраические суммы ∆Xи ∆Y

Которые характеризуют удаление конечного пункта теодолитного хода по соответствующим осям относительно начального пункта.

Для замкнутого теодолитного хода теоретические значения этих величин должны быть равны нулю:

 

Σ∆X=0, Σ∆Y=0

Но из-за погрешностей в измерениях линий значения сумм получаются отличными от нуля. Величины ƒx и ƒy называют невязками приращений координат по осям X и Y и вычисляют:

 

Σ∆X= ƒx, Σ∆Y= ƒy.

В данном примере имеем: ƒx=- 0,01 м, ƒy=+0,01 м

 

Абсолютную невязку периметра теодолитного хода вычисляют по теореме                               Пифагора:

ƒабс =√ ( ƒx 2 + ƒy2 )

В данном примере имеем:

ƒабс = f (абс)= 0,00963м

f (отн)= 1 / 12 107,04303

Вычисляем относительную невязку.

Точность теодолитного хода оценивается по величине относительной невязки, которая не должна превышать 1/2000 доли периметра, т.е.:

ƒотн =ƒабс / р1/2000.

где P — периметр полигона.

Если невязка в периметре допустима, то невязки ƒx и ƒy распределяют с обратным знаком на все приращения ∆Xi и ∆Yi; прямо пропорционально длинам линий с округлением до 0.01 м. Соответствующие поправки вычисляют по формулам:

 

∆ƒX= (-ƒx/Р)di , ∆ƒy= (-ƒy/Р)di

где ∆ƒX, ∆ƒy –величины невязки, приходящиеся на сторону.

 

Если величина цифры линейной невязки меньше количества сторон полигона (в данном примере ƒX=+0,01, цифра 1, количество сторон равно 5), то в этом случае невязку нужно распределить на наиболее протяженную сторону (в примере dнаиб.=40).

Невязку ∆ƒy=0,00, в этом случае распределяем по одной сотой на наиболее длинные стороны.

Прибавляя вычисленные поправки к ∆Xi и ∆Yi, получают исправленные значения приращений координат, которые записывают в графы 9 и 10.

Контролем вычисления исправленных приращений координат будут равенства:

Σ∆Xисп.=0

Σ∆Yисп.=0

 

3.2 Вычисление координат точек теодолитного хода

 

Xi и Yi пунктов теодолитного хода. В соответствующую графу ведомости выписывают координаты начального пункта X1 , Y1 (в соответствии с заданием). Координаты остальных пунктов получают последовательным алгебраическим сложением координат предыдущей точки хода с исправленными приращениями координат:

 

Xn+1= Xn.+ ∆Xn,n+1 испр

X2= X1+ ∆X испр = 409656,70+(-5,00)= 409651,70 м

X3= X2+ ∆X исп = 409651,70 +(10,50)= 409641,20 м

X4= X3+ ∆X исп = 409641,20 +(-8,21)= 409633,00 м

X5= X4+ ∆X исп= 409633,00 + 6,60= 409639,60 м

X1= X5+ ∆X исп= 409639,60 +17,10= 409656,70 м

Yn+1= Yn+∆Yn,n+1испр

Y2= Y1+∆Yиспр=1228685,10+39,50= 1228724,60 м

Y3= Y2+∆Yиспр=1228724,60 +0,50= 1228725,10 м

Y4= Y3+∆Yиспр=1228725,10 +(-0,85)= 1228724,25м

Y5= Y4+∆Yиспр=1228724,25+(-40,35)= 1228683,90 м

Y1= Y5+∆Yиспр=1228683,90 +1,21=1228685,10 м

Сначала вычисляют координаты Xi всех пунктов хода, затем координаты Yi. Контролем вычислений является совпадение вычисленных и исходных координат начального пункта.

Ведомость вычисления координат необходимо аккуратно оформить тушью или в карандаше .   Ведомость вычисления координат                             Таблица 10

изм-= 5400 001001 1 Р=133,50м ∑∆Хв=0,00 ∑∆Yв= 0,00 ∑∆Хи=0,00                  ∑∆Yи= 0,00

теор.=1801 (n-2)=5400 001 ƒ х=+0,00 ƒ у=0,00

ƒβ =изм — теор = +01 0011

ƒ абс= √ ƒ х 2+ ƒ у2= √0,012+0,012= ±0,0101

Допустимая невязка:

ƒβ(доп)=11√ n =)=11√ 4=21 ; ƒβ ≤ ƒβ(доп) +01 001≤21

ƒ отн= ƒ абс /Р =1 / 12 107,04303= 1/0 ≤1/0

 

3.3 Определение стоимости объекта

 

Определение стоимости земельного участка проводится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются специальные оценочные подходы. В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон, участвующих в сделке с землей и характер конъюнктуры конкретного рынка.

Основными подходами в оценке являются:

• затратный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) продавца;
• доходный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) покупателя (инвестора);
• сравнения рыночных продаж (сравнительный) , отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

Выбор того или иного подхода осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете по оценке.

Затратный подход.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, он предполагает определение совокупной оценки стоимости участка его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным обустройством.

Затратный подход в оценке стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Сельскохозяйственные угодья по затратам оценивают с учетом капитальных вложений в мелиорацию, культурнотехнические, противоэрозионные, гидротехнические и другие мероприятия по улучшению продуктивности земель (затраты должны быть адекватны дополнительному экономическому эффекту от проведенных улучшений земель).

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

• местоположение участка по отношению к источникам водо- и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;
• инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;
• ранее присоединенный к земле труд — внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
• социальные факторы ценности земли:
• социально-экономические условия проживания, зависящие от биоклиматического потенциала земель и отражающиеся на расходах, обусловленных спецификой климата;
• особенности почв, растительности, связанные с местными природно-климатическими условиями района, и выражающиеся в затратах на охрану здоровья людей;
• территории с природно-климатическими условиями (рекреационные территории), имеющие большое социальное значение для укрепления здоровья, снижения заболеваемости и повышения производительности труда;
• степень урбанизированности территорий, которая характеризуется удельной и плотностью городского населения и выражается в величине (сокращении) затрат на инженерную и социальную инфраструктуру строительства в данной местности в связи с особенностью территории;
• экологические качества территорий (ландшафт, зеленые насаждения, рельеф, природное окружение, наличие водоемов, микроклимат), определяющие их архитектурно-художественную и эстетическую ценность, условия жизни и отдыха;
• санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного (бассейна и почв, уровень шума и др.).
• Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Ограниченность затратного подхода заключается в том, что он зачастую не дает Объективную оценку стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Вместе с тем затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Подход сравнения рыночных продаж.

Подход сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Данный подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Подход сравнения рыночных продаж заключается в:

• сборе данных о реальных продажах, котировках, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с объектом оценки;
• анализе продаж по единицам сравнения, в качестве которых могут выступать цены за участок, за единицу площади, длины участка вдоль дороги, плотности застройки, цены за урожайность определенной культуры на гектар и др.;
• сравнении оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным элемент там: правам собственности, условиям финансирования и продажи, времени продажи, местоположению и физическим характеристикам объекта, характеру пользования и др.;
• корректировке фактических цен продаж объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости оцениваемого объекта или их группы.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Данный подход дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Доходный подход.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который утверждает, что типичный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Доходный подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно точно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

В данной дипломной работе для определения стоимости земельного участка я воспользуюсь сравнительным методом (сравнения рыночных продаж). Земельный участок, расположенный в границах по адресу: г. Екатеринбург, ул. Садовая участок №23, имеет площадь равную 583 818 кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от многих факторов: его местоположения, наличия транспортной развязки, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленности или близости к водному объекту и др. Безусловно, на цену также влияет наличие и характер недвижимости на участке. Аналоги я находила , учитывая их местоположение, вид разрешенного использования, категорию земель.

 

 

Объекты аналогов стоимости земельных участков             Таблица 11

 

 

Сс = (А1+А2+А(n-1)+Аn)/n,

где СС это – сравнительная стоимость;

А1,Аn – аналоги.

Для вычисления рыночной стоимости своего объекта недвижимости возьмем стоимость трех земельных участков и воспользуемся методом парных продаж, тогда получаем формулу:

 

Стоимость ОН = (А1+А2+А3)/3 ,

где ОН – стоимость объекта недвижимости.

Затем в полученную мною формулу подставляю стоимости земельных участков и делю на их количество. У меня их 3 Итак, получаем ,

СС= (4500000+2100000+2540000)/3=3046666,6 руб.

• Получаем рыночную (сравнительную) стоимость.

Итак, получив стоимость объекта недвижимости, используя при этом метод сравнительного подхода, можно сделать вывод и выделить его преимущества:

1. Наиболее простой подход;
2. Статистическая обоснованность;
3. Наличие методов корректировки;
4. Обеспечение данных для других подходов в оценке.

Заключение

 

При межевании земельного участка главными и необходимыми действиями стали:

1. Определение границ на местности. Границы земельного участка находят с помощью специальных исходных пунктов ОМЗ (опорно-межевых знаков). После такого ряда действий точки, измеренные из ОМЗ становятся закрепленными.
2. Произвести съемку земельного участка с использованием геодезического прибора.
3. Совершить камеральную обработку. При такой работе рассчитывают и записывают все данные и полученные измерения и вносят в будущий межевой план. Камеральная обработка необходима также для подсчета румбов границ земельного участка, для нахождения дирекционных углов, направления полученных углов и линий.
4. Сформировать межевой план по стандартам.

При оценке земельного участка я рассмотрела следующие подходы к оценке недвижимости:

Затратный подход — основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может

затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

• Для оценки земельного участка. Расположенного по адресу: ЧР, г. Чебоксары, улица Вишневая, дом 4, я применила сравнительный подход — Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка.

В результате составления дипломной работы на тему — межевание земельного участка с кадастровым номером 66:41:0607066:4, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Садовая участок № 23, были достигнуты следующие задачи:

1. Кратко охарактеризовала земельный участок и определила его границы на местности;
2. Произвела съемку земельного участка с использованием геодезического прибора;
3. Совершила камеральную обработку;
4. Сформировала межевой план;
5. Проанализировала рынок земельных участков и определила стоимость участка земли.

В заключении хотелось бы отметить, что межевание и оценка земли являются неотъемлемыми и важными частями в жизни экономики нашей страны. Правильность межевания и оценки земельных участков обеспечивает единый и систематизированный учет земель, государственное закрепление точек земельных участков, а так же иметь стабильный рынок земельных участков Российской Федерации.

Список используемой литературы

 

1. Басова И.А., Разумов О.С. Спутниковые методы в кадастровых и землеустроительных работах.[Текст] / Тула, Изд-во ТулГУ, 2009.
2. Буденков Н.А., Нехорошков П.А. Курс инженерной геодезии. [Текст] / М.: Изд-во МГУЛ, 2008.
3. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости;[Текст] / КолосС — Москва, 2008. — 265 c.
4. Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель [Текст] / КолосС — Москва, 2008. — 464 c.
5. ГОСТ 22268-76 Геодезия. Термины и определения
6. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник [Текст] / 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008.
7. Золотова Е. В., Скогорева Р. Н. Градостроительный кадастр с основами геодезии [Текст] / Архитектура-С — Москва, 2008. — 176 c.
8. Иванова.Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст] / учебное пособие Е.Н. Иванова, М.А.Федотова. Москва КНОРУС, 2009 — 344.
9. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст] / Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2008. — 344 с.
10. Литовченко В. А., Наназашвили В. И. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости [Текст] / Высшая школа — Москва, 2009. — 432 c.
11. Манухов В.Ф., Тюряхин А.С. Инженерная геодезия [Текст] / Саранск, Мордовский государственныйуниверситет,2008
12. Манухов В.Ф., Тюряхин А.С.Глоссарий терминов спутниковой геодезии [Текст] / Саранск, Мордовскийгосударственный университет,2008.
13. Михелева Д.Ш. Инженерная геодезия.[Текст] / Под ред. проф. Д.Ш.Михелева. – М.: Высшая школа, 2009.
14. Неумывакин Ю. К., Перский М. И. Земельно – кадастровые работы [Текст] / 2007 г.
15. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга [Текст] / Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В., М. – 2008
16. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.06.2001 г. №519 «Об утверждении стандартом оценки».
17. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель».
18. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель».
19. Приказ Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»
20. Сулин М.А.: Современное содержание земельного кадастра [Текст] / М. А. Сулин СПб.: Проспект Науки, 2011
21. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
22. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости.[Текст] / Е.Е. Яскевич, Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.

---

1 2