ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЕДИНОГО ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

1 2

---

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
1 Понятие единого имущественного комплекса
1.1 Имущественный комплекс предприятия как объект оценки
1.2 Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи
2 Анализ подходов и методов оценки имущественного комплекса
2.1 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса
2.2 Этапы выбора подходов и методов оценки имущественного комплекса
2.3 Особенности выбора подходов и методов оценки единого недвижимого комплекса
3 Оценка единого имущественного комплекса
3.1 Основные характеристики единого имущественного комплекса
3.2 Анализ влияния социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта
3.3 Обоснование выбора подходов и методов оценки. Оценка имущественного комплекса в рамках затратного подхода
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время ни международные, ни российские стандарты оценки, не отражают в полной мере особенностей оценки активов на развивающихся рынках и не учитывают двоякую сущность предприятия как имущественного комплекса и недвижимости особого рода как объекта прав, поэтому особенно важно, изучить действенный механизм оценки, учитывающий вышеуказанные особенности. Проблема надлежащей оценки рыночной стоимости имущественных комплексов, становится ключевым вопросом современной практики управленческой деятельности в период глобализации и кризисных явлений в экономике и усилении влияния внутренних и внешних факторов в стоимости объектов. В посткризисный период рыночной нестабильности, становится важна оценка качественного и количественного влияния данных факторов на стоимость активов, в том числе на недвижимость и предприятия как имущественные комплексы, что позволяет увеличить сроки востребованности результатов оценочных работ и дает возможность сопоставлять их со сроками экспозиции объектов оценки.

Таким образом, исследование является актуальным с позиции рассмотрения особенностей оценки имущественного комплекса как недвижимости особого рода в аспектах применения международных стандартов оценочной деятельности.

Применительно к российским условиям концепция управления стоимостью и использование современных методов оценки недвижимости рассматривается в работах российских ученых, экспертов по оценке имущества В.В. Григорьева, С.В. Грибовского, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, А.Г. Грязновой, В.Е. Есиповой, Е.С. Озерова и других ученых. Помимо работ по тематике оценки и управления стоимостью, в исследовании рассматривались труды по классификации недвижимости А.Н. Асаула, А.В. Карасева, Т.М. Стерника.

Анализ научной литературы показал, что на сегодняшний день существует целый спектр недостатков классических подходов и методов в теории оценки рыночной стоимости имущества на развивающихся рынках, в том числе предприятий как имущественных комплексов и особого рода недвижимости. В российской теории и практике оценочной деятельности не полно описаны и изучены особенности идентификации имущественного комплекса в качестве объекта оценки и особенности применения к данному объекту оценки классических оценочных методов. Подобные проблемы определяют цель и задачи настоящего исследования.

Целью научного исследования является оценка единого имущественного комплекса на основе обоснованного выбора подходов и методов.

Целью исследования обусловлено решение следующих задач:

• рассмотреть «имущественный комплекс» с учетом таких его специфических особенностей в качестве объекта оценки, как сложного единого объекта недвижимого имущества в силу закона и особого объекта прав;
• определить существенные отличия единого недвижимого комплекса от предприятия как единого имущественного комплекса;
• провести сравнительный анализ основных подходов и методов оценки имущественного комплекса с целью обоснования выбора подходов и методов, применимых к оценки исследуемого объекта;
• провести оценку исследуемого имущественного комплекса.

Объектом исследования выступает имущественный комплекс (крытый рынок), расположенный по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Горячий Ключ.

Предметом исследования являются подходы и методы оценки имущественного комплекса и критерии их выбора.

Теоретической основой исследования послужили периодическая литература и учебные пособия в области оценочной деятельности.

Структура выпускной квалификационной работы включает в себя введение, аналитическую часть, заключение, список использованных источников и приложения. Аналитическая часть работы состоит из трех глав, включающих восемь параграфов, в которых реализованы поставленные в данной работе задачи.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования результатов исследования для принятия управленческого решения о снижении кадастровой стоимости объекта оценки в целях оптимизации налогообложения.

Глава 1. Понятие единого имущественного комплекса

1.1  Имущественный комплекс предприятия как объект оценки

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, то есть субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно в соответствии с частью первой ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

В этом смысле предприятие — определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества — здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

Оценка имущественных комплексов является одним из важнейших направлений в оценочной деятельности. Главное отличие оценки имущественных комплексов от оценки бизнеса (предприятий) – абстрагирование от текущего использования оцениваемого имущества и текущего финансового состояния его собственника (пользователя). Если при оценке бизнеса важны показатели деятельности рассматриваемого предприятия за предшествующие периоды, важны не только объём выпуска и реализации продукции, но и сложившаяся на данном предприятии себестоимость продукции (работ, услуг), а также состояние дебиторской и кредиторской задолженности, то при оценке имущественного комплекса показатели дебиторской и кредиторской задолженности не используются, а показатели выпуска, реализации и себестоимости используются как ориентиры, от которых начинается дальнейшее исследование.

Оценщик должен исходить из наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого имущественного комплекса.

Для инвестора стоимость отдельных составляющих имущественного комплекса не имеет значения, ему важна главным образом общая стоимость комплекса, однако для целей регистрации прав на имущество, внесения его в уставные капиталы предприятий, постановки на баланс, купли-продажи важно, чтобы была выявлена стоимость каждой составляющей имущественного комплекса: зданий, сооружений, машин и оборудования, транспортных средств и т.д. Данная задача практически не разрешима без использования результатов оценки имущественного комплекса иными методами: методами затратного подхода и подхода сравнительного анализа продаж. На практике возможен следующий вариант определения стоимости отдельных составляющих имущественного комплекса, эквивалентной в сумме стоимости всего комплекса как единого целого.

Исходя из практики оценочной деятельности, наиболее востребована оценка имущественного комплекса предприятия в следующих случаях:

• Купли-продажи имущественного комплекса либо его части. Оценка позволяет определить наиболее вероятную рыночную стоимость основных средств на дату проведения сделки.
• Обеспечения в качестве залога. Банки более охотно кредитуют предприятия под залог основных средств. Отчет об оценке рыночной стоимости вносимого в залог имущественного комплекса – обязательное условие при получении кредита.
• Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей.  Законодательством установлены обязательность оценки неденежного вклада независимым оценщиком на сумму более двухсот МРОТ.

Кроме того, независимая оценка имущественных комплексов будет полезна в таких ситуациях:

• необходимость повышения эффективности управления предприятием и его имуществом;
• использование результатов отчета как индикатора результативности управления;
• принятие важных решений;
• привлечение инвесторов;
• реструктуризация;
• решение имущественных споров.

1.2 Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — сравнительно новый класс объектов оценки, предусмотренный ГК РФ. Рассмотрим подробнее: В каких случаях целесообразно оценивать объект именно в качестве ЕНК, а не в качестве предприятия? В чем существенные отличия ЕНК от предприятия как единого имущественного комплекса? Какими ФСО руководствоваться при оценке ЕНК? На что обращать внимание при оценке ЕНК в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов?

Оценщики и потребители оценки часто сталкиваются с проблемой неоднозначной идентификации объектов оценки. При этом внимание оценщиков и читателей отчета сосредоточено на документах, подтверждающих наличие объекта и его свойства. Но содержательная проблема идентификации — это проблема наименования объекта, то есть указания его места в некоторой, желательно общепризнанной, классификации. Почему это важно? Потому что от места объекта оценки в классификации зависит главное в оценке — выбор методов оценки и объектов-аналогов [18]. Таким образом, идентификация объекта оценки в решающей степени определяет и результат оценки.

Согласно Закону N 135-ФЗ ст. 5 «Объекты оценки» к объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия);

— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

— права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация;

— иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте [1].

Классификация объектов оценки отражена и в классификации самих оценщиков (Приказ Минэкономразвития России от 29.05.2017 N 257):

1) оценка недвижимости (застроенных и незастроенных земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, а также определение стоимости работ и услуг, связанных с указанными объектами недвижимости);

2) оценка движимого имущества (отдельных машин и единиц оборудования, групп машин и оборудования, частей машин и оборудования, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, иного движимого имущества, а также определение стоимости работ и услуг, связанных с машинами, оборудованием, иным движимым имуществом);

3) оценка бизнеса (акций, паев, долей, имущественных комплексов организации или их частей как обособленного имущества действующего бизнеса, нематериальных активов и прав, относящихся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях, прав, составляющих содержание договорных обязательств).

Проанализируем некоторые определения из ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Имущественный комплекс — понятие, которое используется в разных отраслях экономики и права. Им считается совокупность взаимосвязанных объектов, движимых и недвижимых, используемых как одно целое по общему назначению.

Предприятие — имущественный комплекс, в состав которого входят недвижимость (сооружения, участки земли), движимые объекты (сырье, инвентарь, оборудование, готовые изделия), обязательства и права (в т.ч. исключительные).

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса и как объекта оценки входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (извлечения прибыли), включая:

— земельные участки (недвижимость);

— здания, сооружения (недвижимость);

— оборудование, инвентарь, сырье, продукцию (движимое имущество);

— права требования, долги (бизнес);

— права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (НМА).

Из изложенного можно сделать следующие выводы:

1. Земельный участок и объекты капитального строительства на нем — это элементы единого объекта недвижимости как системы.
2. Здание как система состоит, с одной стороны, из помещений, а с другой — из конструктивных элементов.
3. Предприятие (бизнес) — система, представляющая собой тесно взаимосвязанные объекты недвижимости, оборудование, машины и транспортные средства, а также долги и обязательства, результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальный капитал).

Причем интеллектуальный капитал (человеческий, социальный, структурный и потребительский) вносит решающий вклад в эффективность и стоимость успешно действующего предприятия.

Для оценки залога важнейший вопрос — это вопрос о степени неразрывности связей между элементами такой системы. Те элементы, которые могут быть отделены от предприятия как системы, физически и (или) юридически не могут быть надежным залогом. В частности, элементы интеллектуального капитала, в том числе обученный персонал, клиентские базы, системы управления и т.п., скорее всего, не поступят в распоряжение нового собственника. Их сохранение в составе предприятия — очень сложная задача, которая часто не под силу новому менеджменту предприятия, нанятому новым собственником.

Хотя ГК РФ однозначно указывает на то, что имущественный комплекс признается недвижимостью, оценивается он как предприятие (бизнес). И это часто оправданно, так как в состав имущественного комплекса входят и права требования, и долги, и НМА — в том числе те, которые не ставятся на бухгалтерский учет, но соответствуют определению НМА (дают выгоду и генерируют доходы).

При неблагоприятных условиях от некогда успешно действующего предприятия может остаться только то, что отделить невозможно: недвижимость и оборудование, которое связано с недвижимостью физически. Это могут быть станки и технологические линии, котлы, турбины, трансформаторы, кабельные сети, трубопроводы, лифты и подъемники и т.п.

Чтобы не включать в объект оценки долги и права требования, а также НМА, оценщики, как правило, ранее шли по пути оценки таких активов как простой совокупности элементов, не связанных между собой. Заказчик оценки составлял список активов (иногда это сотни инвентарных единиц), и каждый из них оценивался отдельно от других. Это неизбежно приводило к искажению (занижению) стоимости. И действительно, какова может быть рыночная стоимость станка, который изготовлен по индивидуальному заказу и размещен на мощном и специально спроектированном фундаменте? Если проследить цепочку действий, необходимых, чтобы продать его на открытом рынке, выяснится, что оценка такого станка как металлолома вполне разумна, несмотря на то что этот станок в составе единой системы работал вполне успешно и его справедливая стоимость близка к затратам на его приобретение.

Изменения в ГК РФ прямо указали оценщику, что есть объект, который представляет собой систему, состоящую из материальных активов, обеспечивающих технологию производства. Это единый недвижимый комплекс.

Согласно ст. 133.1 ГК РФ ЕНК — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железных дорог, линий электропередач, трубопроводов и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В чем существенные отличия ЕНК от предприятия [23]

1. В состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязательства, а также исключительные права.
2. ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям.
3. Предприятие используется для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено.
4. В отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Возможность раздела ЕНК и обращения на него взыскания.

Под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения. Неделимая вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав. И оцениваться она должна как один объект оценки. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

Логично предположить, что такая сложная вещь должна учитываться как один инвентарный объект, имеющий единый срок полезного использования, который определяется сроком экономической жизни основного технологического оборудования.

Глава 2. Анализ подходов и методов оценки имущественного комплекса

2.1 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса

В практике операций с оценкой имущественных комплексов (предприятий) встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

Доходные имущественные комплексы предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если имущественный комплекс предприятия не продается и не покупается, и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости имущественных комплексов предприятий (бизнеса), представлены на рис. 1.

Рисунок 1. Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости имущественного комплекса предприятий (бизнеса)

Каждый из трех названных подходов предполагает использование присущих ему методов.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, необходимо:

1. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на будущие доходы;
2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
3. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход предусматривает использование метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

В затратном подходе используются:

— метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;

— метод ликвидационной стоимости.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту- аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
2. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
3. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При сравнительном подходе используются:

— метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше будет функционировать;

— метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;

— метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должно относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Таким образом, существует большое разнообразие различных подходов и методов оценки имущественного комплекса предприятия и выбор одного из них зависит от непосредственной цели оценки и ситуации, в которой она проводится.

2.2 Этапы выбора подходов и методов оценки имущественного комплекса

Оценка имущественного комплекса — это определение стоимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

Существует несколько десятков методов оценки стоимости имущественного комплекса предприятий, обычно группируемых в три классических подхода к оценке:

— затратный (имущественный), основанный на учете издержек (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости);

— доходный, основанный на учете доходов (метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежного потока);

— сравнительный (рыночный) подход, основанный на сопоставлении объектов (метод рынка капитала (компании-аналога), метод отраслевых коэффициентов, метод сделок).

Для получения корректного результата по оценке необходимо произвести расчет стоимости бизнеса с использованием всех трех классических подходов, известных в теории оценки. В случае если это требование не выполняется, то результаты оценки будут некорректными, а именно:

• проведение процедуры оценки только способами в рамках затратного подхода позволяет оценить только эти затраты на создание предприятия (бизнеса). Однако нельзя игнорировать возможности приобретения будущих доходов от бизнеса, поэтому не учитывать будущие доходы от собственности (бизнеса) при ее продаже неправомерно;
• проведение оценки бизнеса только способом оценки будущих доходов (в рамках доходного подхода) также может быть ошибочным, в связи с тем что когда инвестор производит финансовые вложения в предприятие, то при подведении финансового результата своих инвестиций инвестор, как правило, не учитывает те расходы, которые были произведены для достижения этого финансового результата;
• оценка бизнеса на основании сравнительного подхода, без применения остальных подходов, также некорректна, поскольку необходим учет как затрат на создание бизнеса, так и будущих доходов от оцениваемого бизнеса.

Принимая во внимание все вышесказанное, следует считать правильной при проведении работ по оценке имущественного комплекса предприятия (бизнеса) такую технологию оценочной деятельности, при которой используется весь арсенал способов оценки — и в плане учета затрат на создание имущественного комплекса предприятия (бизнеса), и на основе определения (прогнозирования) его будущей доходности, и по цене возможной продажи капитала с учетом данных по аналогичным предприятиям.

Каждый из подходов имеет свои положительные и отрицательные свойства и отражает стоимость предприятия с разных точек зрения. Взаимосвязь существующих подходов представлена ниже.

Для выбора целесообразного для каждого конкретного случая оценки подхода на первом этапе необходимо:

• определить цель, ради которой проводится оценка;
• обосновать используемый стандарт стоимости, который зависит от целей оценки и, в конечном счете, определяет выбор методов оценки (например, инвестора интересует прежде всего инвестиционная стоимость, и он соответственно отдает предпочтение доходному подходу);
• определить ту долю собственности, которая оценивается (например, одни методы оценки целесообразно использовать при оценке контрольных пакетов акций предприятия, а другие — при оценке неконтрольных пакетов);
• определить объем доступной информации: если оценщик не имеет достаточного количества данных по сопоставимым компаниям, то он не сможет использовать рыночный подход, если же не имеет информации о денежных потоках, то, соответственно, нельзя использовать доходный подход.

На втором этапе выбора методов оценки важен анализ как отраслевых факторов, так и факторов на уровне компании. Отраслевые факторы анализируются по следующим параметрам: перспективы развития отрасли, прошлая и ожидаемая доходность в отрасли, степень отраслевого риска. Факторы на уровне предприятия должны отражать темпы роста доходов оцениваемого имущественного комплекса, кинетику его финансовых показателей, зависимость от покупателей и поставщиков. Следует отметить, что выбор методов оценки в большей степени зависит от характеристик оцениваемого имущественного комплекса, а не от отраслевых параметров.

На третьем этапе выбора методов оценки стоимости имущественного комплекса оценщику необходимо определить, какие использовать методы — основанные на анализе активов (метод стоимости чистых активов, метод ликвидационной стоимости) или основанные на анализе доходов (метод дисконтированных денежных потоков, метод капитализации доходов, метод избыточных прибылей или оценочные мультипликаторы: цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты). Первую группу методов целесообразно использовать, когда доходы предприятия не поддаются точному прогнозу, когда предприятие обладает значительными материальными и финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недвижимость) либо когда предприятие зависит от контрактов или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура. Вторую группу методов целесообразно использовать, когда текущие и будущие доходы предприятия могут быть достоверно определены, либо когда активы предприятия преимущественно состоят из машин, оборудования, готовой продукции, либо когда предприятие имеет устойчивый спрос на свою продукцию.

На четвертом этапе оценщик определяет степень достаточности и качество информации по сопоставимым имущественным комплексам (предприятиям). Если оценщику доступна информация по необходимому числу сопоставимых компаний, то он рассчитывает мультипликаторы и использует их в методе рынка капитала и методе сделок. В противном случае оценщик проводит оценку, используя методы, основанные на анализе доходов, а сравнительный подход не используется, оценка проводится методами капитализации доходов, избыточных прибылей или дисконтированных денежных потоков.

На пятом этапе выбора методов оценки оценщик должен определить кинетику будущих доходов и сравнить ее с текущими доходами. Если будущие доходы предприятия будут существенно отличаться от текущих и, кроме этого, год от года, то целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков.

На шестом этапе выбора методов оценки (если используются методы, основанные на анализе активов) оценщик должен определить, является предприятие действующим или же стоит вопрос о его ликвидации. В первом случае следует использовать метод чистых активов, во втором — метод ликвидационной стоимости.

Оценка имущественного комплекса базируется на использовании трех основных подходов — затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов предполагает применение специфических методов и приемов, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение имущественного комплекса (сравнительный, рыночный подход), либо его прошлые достижения (затратный подход), либо его будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трех подходов, является наиболее обоснованным и объективным.

2.3 Особенности выбора подходов и методов оценки единого недвижимого комплекса

Какие методы оценки можно применять для ЕНК? Каким ФСО необходимо руководствоваться: ФСО 8 «Оценка бизнеса», ФСО 7 «Оценка недвижимости» или ФСО 10 «Оценка стоимости машин и оборудования»?

Представляется, что от использования ФСО 8 как методической базы оценки ЕНК следует отказаться, так как оценка бизнеса, как правило, основывается на анализе бухгалтерской отчетности, а не на анализе технологии и продукции.

Затратный подход

Для оценки ЕНК в рамках затратного подхода можно использовать проектно-сметную документацию и, в частности, сводный сметный расчет (ССР), в котором отражены все затраты на создание ЕНК.

Так как срок экономической жизни современных технологий редко превышает 25 — 30 лет, объектами оценки как ЕНК могут быть только относительно новые предприятия, проекты создания которых должны сохраниться у заказчика строительства и проектировщика. Конечно, ССР должен изучаться и корректироваться, и не только путем индексации, но и путем сравнения с актуальными рыночными ценами на ресурсы.

Износ необходимо определять методом эффективного возраста с использованием единого для всего комплекса срока экономической жизни технологии. Если в состав ЕНК входят здания и сооружения, капитальность которых позволяет прогнозировать существенно более высокий срок их физической жизни (50 — 100 лет), то такую избыточную капитальность следует рассматривать как «сверхулучшения» и не учитывать при формировании рыночной стоимости в рамках затратного подхода.

Современное промышленное здание — это здание из легких, эффективных строительных конструкций, как правило, большепролетное. Здания, имеющие мощный железобетонный или стальной каркас, а также железобетонные или кирпичные стены, имеют значительный функциональный износ, который необходимо учитывать в оценке ЕНК.

Варьирование индексов, полученных из разных источников, цен на основные ресурсы (основное оборудование, материалы-представители и труд), а также остаточного срока экономической жизни приводит к формированию диапазона стоимости ЕНК в рамках затратного подхода.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода экспертами рекомендуется:

— в качестве единицы сравнения использовать не стоимость на 1 м² или 1 м³ зданий в составе ЕНК, а единицу мощности всего технологического комплекса;

— в качестве аналогов подбирать предложения или сделки по продаже комплексов, способных выпускать продукцию, качество которой близко к качеству продукции, выпускаемой оцениваемым комплексом, конечно, выполняя необходимые корректировки. Скорректированные цены объектов-аналогов сформируют диапазон стоимости ЕНК в рамках сравнительного подхода.

Доходный подход

В рамках доходного подхода можно рекомендовать отталкиваться не от бухгалтерской отчетности предприятия, а от качества и количества продукции, которую может производить ЕНК. Качество формирует рыночные цены. Состояние рынка диктует объем продаж и загрузку комплекса. При этом 100%-ная загрузка не только маловероятна, но и не может рассматриваться как идеал.

Себестоимость продукции может определяться на основе отраслевых рыночных данных и (или) по ретроспективным данным, в том числе наблюдаемым после даты оценки, так как речь идет о тенденциях, упомянутых в п. 8 ФСО 1.

Ставка дисконтирования должна отражать отраслевую рентабельность. Варьирование таких показателей, как цена продукции, загрузка оборудования, рентабельность, позволит сформировать диапазон стоимости в рамках доходного подхода.

При согласовании результатов реализации подходов к оценке ЕНК рекомендуется использовать доходный подход в качестве так называемого теста на обесценение. При этом проверяется тот факт, что капитализированные доходы от использования комплекса не ниже, чем рыночная стоимость ЕНК, полученная путем согласования результатов реализации затратного и сравнительного подходов (в случае наличия нескольких аналогов). Интервал стоимости формируется из диапазонов стоимости, полученных в рамках затратного и доходного подходов с учетом принципа осторожности.

Стоимость ЕНК, определенная на базе полных затрат на замещение, является адекватной в случае, если ЕНК будет успешно использоваться. Чтобы не допустить резкого снижения стоимости ЕНК и приближения рыночной стоимости к утилизационной (распродажи составляющих комплекса по частям), банк должен внимательно и регулярно анализировать состояние и эффективность использования ЕНК, то есть осуществлять мониторинг его стоимости. В этом случае банк получает возможность своевременно перехватить управление ЕНК и обеспечить сохранение его высокой стоимости.

---

1 2