ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЕДИНОГО ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА. ЧАСТЬ 2

1 2

---

Глава 3. Оценка единого имущественного комплекса

3.1 Основные характеристики единого имущественного комплекса

Объектом оценки является имущественный комплекс (крытый рынок), расположенный по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Горячий Ключ

Объект оценки находится на одной из основных транспортных магистралей города Горячий Ключ (между ж/д вокзалом, трассой «Дон» и центральной частью города). Данный фактор обеспечивает высокую посещаемость рынка (рис. 2).

Рисунок 2 — Месторасположение объекта оценки

Балансовая стоимость объекта оценки — 11 261 995,33 руб.

Оцениваемый объект расположен на земельном участке (участок оценке не подлежит) (табл. 1).

На данном участке расположены здание крытого рынка с торговыми павильонами и пристройками, литер А, А1, А2, а, а1, а2, представляющих собой единый имущественный комплекс и состоящее из нескольких частей:

 

Таблица 1 — Характеристика земельного участка, на котором расположен объект оценки.

• капитальная часть здания литер А – 2х этажное здание с кирпичными стенами, общая площадь помещений 2 122,5 кв. м., используются как торговые и офисные, частично как складские, отапливается;
• быстровозводимая часть здания литер А со стенами из облегченных панелей высотой 8,23 м., общая площадь 2 786,4 кв. м., помещение замощено тротуарной плиткой, не отапливается, внутри установлены торговые павильоны общей площадью 1 663,8 кв.м. (высота стен 2,9 м.) с электрической отопительной системой, оставшаяся площадь 1 122,6 кв.м. используется как торговые коридоры, торговый зал;
• быстровозводимое здание литер А1 (пристроено к литер А по периметру) со стенами из облегченных панелей высотой 2,9 м., общая площадь 569,5 кв.м., с электрической отопительной системой, в каждый торговый павильон обособленный вход с улицы;
• быстровозводимое здание литер А2 (пристроено к литер А по периметру) со стенами из облегченных панелей высотой 2,9 м., общая площадь 357,0 кв.м., с электрической отопительной системой, в каждый торговый павильон обособленный вход с улицы;
• быстровозводимое здание литер а (пристроено к литер А) со стенами из облегченных панелей высотой 2,9 м., общая площадь 7,5 кв.м. – является входным шлюзом.
• быстровозводимое здание литер а1, а2 (пристроено к литер А по периметру) со стенами из облегченных панелей высотой 2,9 м., общая площадь 87,7 кв.м., с электрической отопительной системой, в каждый торговый павильон обособленный вход с улицы.
• Литер А (быстровозводимая часть) помещения №1, 83, 117 — торговые коридоры, №118 — торговый зал общей площадью 1 122,6 кв.м. и остальные помещения, общей площадью 1 663,8 кв.м. – торговые павильоны со средней площадью 18-19 кв.м.

Основные составные части оцениваемого объекта недвижимости сведены в таблицу 2.

Таблица 2 — Составные элементы оцениваемого объекта недвижимости

Объект подключён к городской энергосети (к двум городским подстанциям с выделенной мощностью 250 и 150 кВА), водоснабжение и канализация – городские (дополнительных систем не установлено).Источник: экспликации, приведённые в техническом паспорте БТИ

Газоснабжение – центральное (труба низкого давления), отопление от собственной котельной (в помещении литер А) на  газу, котёл кВт.

Установлена система автоматического пожаротушения.

Конструктивные элементы и состояние улучшений представлены в таблице 3.

Таблица 3 — Конструктивные элементы и состояние улучшений оцениваемого объекта недвижимости

Все строения соответствуют технической документации, перепланировок, изменений основанных конструкций не выявлено. С даты строительства строения эксплуатируются в нормальных условиях, проводится текущий ремонт. Реконструкция и/или капитальный ремонт не проводились или не требуются.

Оценке подлежит специализированный объект недвижимости – крытый рынок.

Данное здание является специализированным объектом недвижимости  — единым имущественным комплексом со следующими особенностями:

• Общая площадь объекта – около 6 000 кв. м., что значительно больше типичных объектов торгового назначения в Краснодарском крае, данный объект является крупнейшим торговым объектом г. Горячий ключ.
• Здание сложной конструкции: около 30% капитальной постройки, остальная часть построена из сендвич-панелей, в основной торговой зоне, внутри здания размещены торговые павильоны.
• Высота потолков в основном зале достигает 8 м., что в совокупности с конструктивными особенностями делает неэффективным использование рынка для иных целей.
• Оптимальное месторасположение – в центре города, в районе с максимальным в городе автомобильным (основной въезд) и пешеходным (центр, торговый и административный) трафиком.

Таким образом, нами проводится анализ торговой недвижимости с основным упором на объекты большой площади — рынок нежилой недвижимости в Краснодарском крае с возможностью использования под торговое назначение за период в 12 месяцев до даты оценки. Если данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, будет недостаточно, то расширяется территория исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта и/или смежных сегментов рынка.

3.2 Анализ влияния социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта

В данном параграфе рассмотрим влияние общей политической и социально- экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и конкретного региона:

• изменение общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
• изменение в денежной политике определяющие доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
• изменение в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве и т.п.

Годовой темп прироста ВВП в III квартале 2019 г. составил 1,7%, что выше ожиданий Банка России (0,8 – 1,3%). Более высокие темпы роста, вероятно, были связаны с динамикой валовой добавленной стоимости в оптовой торговле и сельском хозяйстве. В октябре 2019 г. экономическая активность продолжила повышаться. Сохранилась тенденция к росту промышленного производства. Заметно ускорился рост оборота розничной торговли, что могло быть вызвано повышением доходов населения в III квартале 2019 года. В условиях увеличения капитальных расходов бюджета ускорился рост инвестиционной активности. По оценке, темп прироста ВВП в 2019 г. сложится ближе к верхней границе прогнозного интервала Банка России 0,8 – 1,3%.

Таблица 4 – Динамика основных экономических показателей

 

В октябре 2019 г. годовой темп прироста оборота розничной торговли составил 1,6%, что значительно превышает показатели предыдущих месяцев (0,7 – 0,8%). Во-первых, это связано с эффектом низкой базы – год назад прирост показателя был минимальным с февраля 2018 года. Во-вторых, на ускорение роста потребительского спроса, по оценкам, повлияло увеличение реальных доходов населения, наблюдавшееся в III квартале 2019 года. Это отразилось на росте потребления непродовольственных товаров, в то время как рост продаж продуктов питания оста­вался сдержанным (рис. 3).

Ситуация в Краснодарском крае соответствует общероссийским тенденциям (табл. 5).

Горя́чий Ключ — город краевого подчинения в Краснодарском крае России. Административный центр муниципального образования город Горячий Ключ. Является одним из старейших на Кавказе бальнеологических курортов. Город расположен на реке Псекупс, между северными склонами хребтов — Котх и Пшаф. Находится в 50 км к югу от Краснодара.

Город Горячий Ключ (город краевого подчинения) как объект административно- территориального устройства Краснодарского края состоит из следующих административно-территориальных единиц: город Горячий Ключ и подчинённые ему 7 сельских округов. На 1 января 2019 года численность населения города составила 38 972 человек.

По территории города проходит автомобильная трасса М-4 «Дон». Расстояние до Краснодара — 50 км, до Джубги — 62 км. Железнодорожная станция является станцией стыкования родов тока, поэтому на ней останавливаются все поезда. Электропоезда до Краснодара и Туапсе. В городе имеется автобусный транспорт, представленный внутригородскими, а также иногородними маршрутами (Краснодар и некоторые станицы).

Таблица 5 — Основные показатели социально-экономического развития Краснодарского края

Таким образом, ВВП растёт, инвестиции в целом и в строительство в частности увеличиваются и есть признаки того, что эта тенденции сохранится на несколько лет, однако темпы роста минимальны – всё это свидетельствует о пониженном спросе на объекты недвижимости.Источник: Министерство экономики Краснодарского края

Минимальная инфляция на фоне стагнации инвестиционного спроса не снижает ликвидность недвижимости (снижается спекулятивный спрос).

3.3 Обоснование выбора подходов и методов оценки. Оценка имущественного комплекса в рамках затратного подхода

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Как уже отмечалось ранее, при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых при оценке.

Обоснованный отказ от применения методов доходного подхода:

Доходный подход в настоящей работе не применялся в связи с тем, что при изучении рынка недвижимости района расположения имущественного комплекса не выявлено достоверной рыночной информации о сдаче в аренду объектов аналогичных оцениваемому по состоянию на дату оценки. Автор считает не корректным применение доходного подхода, который в данном случае будет строиться на существенных допущениях о характеристиках объектов-аналогов, что приведет к снижению достоверности результата.

Обоснованный отказ от применения методов сравнительного подхода:

Сравнительный подход в настоящей работе не применялся в связи с тем, что при изучении рынка недвижимости района расположения объекта оценки не выявлено достаточной и достоверной рыночной информации о предложениях к реализации объектов аналогичных оцениваемому по состоянию на дату оценки. Автор считает не корректным применение сравнительного подхода, который в данном случае будет строиться на существенных допущениях о характеристиках объектов-аналогов, что приведет к снижению достоверности результата.

Обоснованный выбор конкретных методов затратного подхода:

Сметой затрат на строительства здания, мы не располагаем — отсутствует строительная документация. Таким образом, расчет возможен и будет проведен в рамках сравнительной единицы:

Метод сравнительной единицы. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в специальных информационно-аналитических сборниках (Бюллетень «КО – ИНВЕСТ» и Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости – УПВС).

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

• расчет затрат на замещение объекта.
• определение величины прибыли предпринимателя.
• определение величины снижения стоимости вследствие влияния физического и экономического износа.
• расчет результата рыночной стоимости в рамках затратного подхода.

Расчет затрат на замещение объекта

Под затратами на замещение понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки функциональной копии оцениваемых объектов.

Для расчета стоимости нового строительства в данной работе выбран метод сравнительной единицы с учётом требований МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м3 строительного объема, 1м2 покрытия, 1 м2 общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

СС= С in х N ,

где: СС — стоимость строительства;

Сin — стоимость единицы потребительских средств;

N — количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода для определения Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты. При этом, если исследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот. К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся также сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов; укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений, содержащие показатели стоимости возведения типовых зданий и сооружений в целом. По данным Справочника УПСС КО-ИНВЕСТ «Общественные здания 2011» был определён аналог (табл. 5). В таблице 6 представлен расчет затрат на замещение.

 

Таблица 5 — Сравнительная характеристика параметров оцениваемого объекта недвижимости и здания-аналога

 

Таблица 6 — Затраты на замещение

При оценке конкретного здания предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Поправка на различие в конструктивных элементах. Если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания или сооружения существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания или сооружения, то стоимость оцениваемого элемента (Со) рассчитывается по формуле:

Со = Cс ×Фо /Фс ,

где: Со и Сс – стоимость конструктивного элемента соответственно для оцениваемого или для справочного здания или сооружения;

Фо и Фс – стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и справочного здания или сооружения (Приложение А).

Поправка на наличие подвалов производится с учетом справочных данных о стоимости строительства подвалов, приводимых в разделах 3 и 5 Справочника.

Поправка на наличие фонарей производится с учетом справочных показателей, также приведенных в разделе «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий».

Поправка на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ с учетом цели оценки выражается в исключении одних или добавлении других видов работ. Например, уменьшить или увеличить величину справочной стоимости здания на величину стоимости специальных видов работ или специальных конструкций, являющихся его неотъемлемой частью.

Поправки на фундамент определяются на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов и в степени их обводнения (табл. 7).

Таблица 7 — Коэффициенты к стоимости затрат на фундаменты

Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания.Конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий.

Поправка на разницу в объеме (V, м3) или площади (S, м2) между оцениваемым зданием (Vo, So соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью коэффициентов (табл. 8).

Таблица 8 — Коэффициенты к стоимости здания, учитывающие разницу в объемах и площади

В нашем случае соотношение 36 475,80/50 000 = 0,72 – корректировка 1,0.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике:

где,  и  – коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (9 баллов), и при сейсмичности в j-ом районе расположения оцениваемого объекта (табл. 9).

Таблица 9 — Коэффициенты уровня стоимости здания при определенном уровне сейсмичности

Балл сейсмичности определяется в соответствии таблицей общего сейсмического районирования территории РФ ОСР-97. Коэффициент сейсмичности принят равным 1,04, так как оцениваемый объект расположен в зоне с сейсмичностью 7 баллов.Источник: Справочник УПСС КО-ИНВЕСТ «Общественные здания 2011»

Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях. Корректирующий коэффициент доначислений не применялся.

Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент к стоимости строительства рекомендуется рассчитывать по формуле:

Ктерр—эк = Kрег—эк ´ Kзон—эк , ,

где,     Крег-эк – регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Московской области;

Кзон-эк — зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, определяемый оценщиком самостоятельно, при наличии соответствующих данных.

В данном случае, сборники цен, используемые для расчетов, опубликованы для условий строительства в Москве — т.е. для территории Краснодарского края требуется корректировка (табл. 10).

Таблица 10 — Регионально-экономический коэффициенты для Северо-Кавказского региона

Источник: Справочник УПСС КО- ИНВЕСТ 2011,Общественные здания, ISBN 978-5-903734-21-4)

Регионально-экономический коэффициент равен 0,94.

Зонально-экономический коэффициент равен 0,77 (табл. 11).

Таблица 11 — Коэффициенты перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации

Источник: НЦС 81-02-01-2012 Государственные сметные нормативы. Укрупненные нормативы цены строительства. Утверждён приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2011 N 643):

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после издания справочника рассчитывается по формуле:

где, Ио и Испр – индексы цен соответственно на дату оценки и на дату издания справочника (табл. 12).

Таблица 12 — Расчет коэффициента на изменение цен в строительстве

Прибыль предпринимателя.НДС учитывать не требуется в соответствии с Письмом Министерства Экономического Развития Российской Федерации №Д064-1132 от 10.04.2012 г. «О включении в состав кадастровой стоимости величины налога на добавленную стоимость».

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В функции девелопера входит: поиск участка земли, разработка концепции проекта, получение исходно-разрешительной документации, обеспечение необходимого финансирования, проектирование, планирование и управление строительством, эксплуатация объекта до его продажи. Доля прибыли девелопера в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого девелопера. Если мотивация принятия на себя рисков достаточна, чтобы оправдать усилия, девелопер возьмется за проект. На развитых рынках западных стран вознаграждение девелопера исторически колеблется в пределах от 10 до 30% от стоимости объекта, в зависимости от связанных с ним рисков. Однако предпринимательская прибыль есть не во всех районах и не во всех сегментах рынка.

При определении прибыли предпринимателя, в идеальном случае, оценщик должен опираться на рыночные данные, что в настоящее время невозможно из-за отсутствия достоверной информации, чаще всего попадающей под критерии, предъявляемые к коммерческой тайне. Традиционно используемый интервал — от 10 до 30% стоимости объекта, как известно, принят вынужденно из-за отсутствия обширной, полной и достоверной информации и часто применяется без достаточного обоснования (табл. 13).

Таблица 13 — Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа

Источник: справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД No10) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. — М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональных Оценщиков», 2011.

Признаки наличия прибыли предпринимателя отсутствуют – объект является специализированным, рынок купли-продажи и аренды отсутствует, строительство не является массовым. Величина прибыли предпринимателя равна 0.

Определение величины снижения стоимости вследствие влияния физического и экономического износа.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости.

Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ) — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Наглядно, основные оценочные понятия износа представлены на рисунке 4.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Рисунок 4 — Схема основных оценочных понятий износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Расчет физического износа осуществляется в соответствии с методом срока экономической жизни.

Типичный срок экономической жизни.

Согласно ГОСТ Р 54257-2010 от 01.09.2011 г. «Надежность строительных конструкций и оснований» примерный срок службы зданий и сооружений массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного строительства) составляет не менее 50 лет [39]. Согласно обобщённым рыночным данным справочника Marshall Valuation Service максимальный срок эксплуатации коммерческой недвижимости 70 лет (учитываются и экономические факторы) [40].

Также общий износ здания может быть определен в соответствии с нижепредставленной классификацией зданий по физическому износу (табл. 14). В данном случае классификация используется для проверки результата расчётной величины износа на адекватность.

Таблица 14 — Классификация состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий

Расчет физического износа представлен в таблице 15.Для взаимосвязи качественного и количественного состояний объектов может быть применена «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404, утверждённая приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г.

Таблица 20 — Снижение стоимости вследствие физического износа

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.Экономический (функциональный и внешний) износ.

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается объекта в глазах потенциального покупателя снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Износ, вызванный внешним воздействием, может возникнуть из-за ряда причин, таких как: общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка.

Признаков функционального износа не выявлено, равен 0 (современное строение, соответствующее требованиям).

Признаков внешнего износа не выявлено, равен 0 (регион с растущей экономикой, торговым оборотом).

Совокупный (суммарный накопленный) износ определяется выражением:

Фотн = 1 — (1 – Фи1)(1-Фн2)(1-Вн3),

где, Фи1 – относительный физический износ объекта,

Фн2 – относительный функциональный износ объекта,

Вн3 — относительный внешний износ объекта.

Расчет промежуточного результата рыночной стоимости в рамках затратного подхода представлен в таблице 21.

Таблица 21 — Расчет стоимости объекта затратным подходом:

Проведенная оценка имущественного комплекса позволяет сделать вывод, что рыночная стоимость (без учёта НДС) объекта оценки составляет 153 630 000 (Сто пятьдесят три миллиона шестьсот тридцать тысяч) рублей.В силу объективных причин, изложенных выше, для оценки имущественного комплекса нами выбран затратный подход. Таким образом, в качестве итоговой величины стоимости, признаётся результат одного из подходов — затратного.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

В результате проделанной работы нами произведена оценка рыночной стоимости единого имущественного комплекса (крытый рынок), расположенного по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Горячий Ключ.

Оценка рыночной стоимости произведена в рамках затратного подхода методом замещения. Оценка в рамках доходного и сравнительного подходов не производилась.

На основании проведенного анализа сделан вывод, что итоговая величина определения стоимости объекта оценки — рыночная стоимость имущественного комплекса (крытый рынок), она же промежуточный результат расчетов в рамках затратного подхода составляет 153 630 000 (Сто пятьдесят три миллиона шестьсот тридцать тысяч) рублей.

Оценка произведена для принятия решения об изменения кадастровой стоимости оцениваемого объекта и не предназначена для совершения конкретной гражданско-правовой сделки, не может использоваться для иных целей, в частности для отчуждения объекта (в оценке не учитываются права на земельный участок под зданием).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298.
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299.
5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.
6. Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 г. № 327.
7. Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 г. № 721.
8. Федеральный стандарт оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 г. № 722.
9. Гражданский Кодекс Российской Федерации (совокупность Федеральных законов от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ, от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ, от 18.12.2006 г. №230-ФЗ).
10. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.
11. Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
12. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации №53 «Об утверждении порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда»
13. Асаул А.Н., Карасев А.В. «Экономика недвижимости» Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001
14. Гладких Н.И. развитие алгоритма экспертизы корреляционно-регрессионных моделей стоимости объектов недвижимости – https://srosovet.ru/content/editor/present/Zacshita-2015_Gladkih.pdf.
15. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества – М.: Финансы и статистика, 2008.
16. Егоров М.В., Аветян А.К. О некоторых методических особенностях оценки стоимости активов как инструмента управления финансовым состоянием предприятия // //Экономика устойчивого развития. №3(23). 2015. С. 147 — 154 .
17. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-Р.
18. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Издательство МКС, 2007.
19. Оценка недвижимости. Учебник/А.Г. Грязнова, М.А. Федотова – М.: Изд. «Финансы и статистика», 2007
20. Оценка стоимости недвижимости/С.В. Грибовский – М.: Изд. «Маросейка», 2009.
21. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации/М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов – М.: Изд. «Финансы и статистика», 2008
22. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/В.И. Петров, под ред. М. А. Федотовой. — 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд. «КноРус», 2008
23. Рабиева Н. Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи (http://www.garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/)
24. Сай, С.И. Земельно-имущественный комплекс России как объект регулирования [Текст]/ С. И. Сай // Общество и экономика. – 2001. – №7-8. – С. 170-182.
25. Справочник оценщика недвижимости – 2016 Том II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов / Под ред. Лейфера Л. А. — М.: 2016, ISBN 978-5-9908029-6-4
26. Сборник рыночных корректировок (СРК) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. — М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2016. – 158 с., УДК 92:[332.62+658.27](035)».
27. Справочники укрупненных показателей стоимости строительства, подготовленные компанией «КО-ИНВЕСТ». Разделы: Информационная основа и принципы построения изданий Ко-Инвест серии «Справочник оценщика»; Рекомендации по использованию.
28. Терешкина, М.С. Повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципальных образований Пензенской области):автореф. дис…. канд. экон. наук. – М., 2011. – 24 с.
29. Хаметов, Т.И. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика (на примере Приволжского федерального округа) [Текст]: автореф. дис. д-ра экон. наук. – М.,2009. – 48 с.
30. https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/ — Федеральная служба Государственной регистрации, кадастра и картографии
31. http://www.rek23.ru/monitoring/ — Региональная энергетическая комиссия департамента цен и тарифов Краснодарского края.
32. http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/index — Министерство экономического развития Российской Федерации — Мониторинг и анализ социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных секторов экономики
33. http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz -Министерство экономического развития Российской Федерации — прогнозы социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных секторов экономики
34. http://www.cbr.ru/statistics/  — Центральный банк Российской Федерации – Статистика  и информационно-аналитические материалы
35. http://www.gks.ru/ — Федеральная служба государственной статистики
36. http://www.ecfor.ru/index.php?pid=qummir#qummir-prom — Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (подразделение Института народнохозяйственного прогнозирования РАН) — Квартальные прогнозы макроэкономики и ежемесячные оценки итогов работы промышленности
37. http://www.forecast.ru/ —  Аналитические записки, статические данные прогнозы
38. http://www.eeg.ru/pages/22 — Экономическая экспертная группа (ЭЭГ) — независимый аналитический центр, занимающийся проблемами макроэкономики и государственных финансов — Основные экономические показатели, обзоры
39. http://docs.cntd.ru/document/gost-r-54257-2010 — ГОСТ Р 54257-2010 от 01.09.2011 г. «Надежность строительных конструкций и оснований»
40. http://www.corelogic.com/solutions/marshall-swift.aspx — справочник Marshall Valuation Service, 2007 // Marshall & Swift

---

1 2