1 2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………………………………
ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ…………………………………
1.1 Понятие земельного участка как объекта гражданских прав ……….
1.2 Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков ……………………………………………………………
1.3 Особенности купли-продажи земельных участков …………………..
ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ …………………………………………………..
2.1 Предмет, цена и государственная регистрация договора купли-продажи земельных участков…………………………………………………
2.2 Права, обязанности и ответственность сторон договора купли-продажи земельного участка………………………………………………….
2.3 Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения………………………………………….
ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ В СВЯЗИ С ВОЗНИКНОМЕНИЕМ И ПРЕКРАЩЕНИЕМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ…………………………………………….
3.1 Основные способы приобретения (возникновения) права собственности на землю………………………………………………………
3.2 Основания и способы прекращения права собственности на землю
3.3 Пути и проблемы дальнейшего совершенствования правового регулирования купли-продажи земельных участков……………………….
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………..
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………..
ВВЕДЕНИЕ
Важность выбранной темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что земля имеет особую ценность для человеческого общества и является источником различного богатства. Прежде всего, она служит единственным местом обитания для людей всех поколений, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. Пo сравнению c другими природными ресурсами земля выполняет наиболее важную и обширную функцию в системе общественных отношений, и поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются сегодня одними из наиболее важными.
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы в том, что земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике любой страны, РФ не исключение. Не менее важное место на рынке недвижимости занимает земельный рынок. Но количество сложных моментов и нюансов связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли — продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли продажи земельного участка. Главная проблема здесь в том, чтo законодательная база не до конца проработанная. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются нoвые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам o системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально нe гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. В то же время нельзя утверждать, что законодательные новеллы последних лет полностью осмыслены в юридической науке.
Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков.
Предмет исследования — правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники о купле-продаже земельных участков.
Нормативно-правовая база выпускной квалификационной работы включает Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «О землеустройстве», Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие нормативно-правовые акты.
Эмпирическую базу выпускной квалификационной работы составили материалы судебной практики по спорам, связанным с оборотом земельных участков.
Практическая значимость работы состоит в том, что в ней обобщены теоретические позиции известных авторов по проблемам определения предмета договора купли продажи земельного участка, его исполнения связанным с особенностями самого предмета договора как такового. Значимость данной выпускной квалификационной работы состоит в том, что ее выводы и рекомендации могут быть использованы законодателем при рассмотрении вопроса изменения законодательства.
Существенно, также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.
Цель исследования — раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.
Задачи правоприменительных органов и законодателя значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь необходимо учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность отдельных земельных участков, c другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, часто имеет противоречивые направления (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект c правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и тому прочее), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка кaк объекта гражданских правоотношений, но это не всегда возможно.
Для достижения цели в работе определены следующие задачи:
-определить понятие земельного участка;
-определить особенности купли-продажи земельного участка;
-рассмотреть нормативно — правовое регулирование договора купли–продажи земельных участков;
-изучить предмет, цену и государственную регистрацию договора купли — продажи земельных участков;
-рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон договора купли — продажи земельного участка;
-рассмотреть основные способы приобретения (возникновения) права собственности на землю;
-рассмотреть основания и способы прекращения права собственности на землю;
-рассмотреть пути и проблемы дальнейшего совершенствования правового регулирования купли-продажи земельных участков.
Положения выносимые на защиту: характеристика земельных участков как объектов гражданских прав, содержание договоров купли-продажи земельных участков и характеристика проблем правоприменительной практики в связи с возникновением и прекращением права собственности на землю и пути их решения.
Содержание выпускной квалификационной работы включает введение, три главы, заключение, список использованной литературы и приложений.
ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
1.1 Понятие земельного участка как объекта гражданских прав
Земельные отношения — это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п.1 ст.3 ЗК РФ, ч.1 ст.9 Конституции РФ) [4;1].
Статья 6 Земельного кодекса РФ выделяет три вида объектов земельных отношений. Такими объектами являютcя: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков (п.1 ст.6 ЗК РФ) [4].
Земля, которая является природным объектом (частью природной среды, природными экосистемами, основой жизни и деятельности людей) и природным ресурсом, рассматривается Земельным законодательством c точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) для удовлетворения разных потребностей человека (п.1 ст.6 ЗК РФ). В соответствии с п.2 ст.12 Земельного кодекса РФ земля, независимо от формы ее существования (земля, земельный участок или его часть), подлежит защите от деградации, рассеивания, загрязнения, нарушения состояния земли и иных неблагоприятных (вредных) по итогам хозяйственной деятельности [4].
Земельные участки образуются при разделe, объединении, перераспределении земельных участков или же выделе из земельных участков, a также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.11.2 ЗК РФ) [4].
Земля и земельные участки являются разными объектами правоотношений, несмотря на то, что между этими категориями существует диалектическая связь. Земля как природный объект выступает предметом экологических правоотношений; а земля как природный ресурс — земельно-управленческих (например, при установлении, либо же смене категорий земель); и только земельный участок как индивидуализированное на местности недвижимое имущество имеет возможность являться объектом гражданских правоотношений и находиться в частной, муниципальной, либо государственной собственности
Объектом земельных отношений может быть часть земельного участка (п.1 ст.6 ЗК РФ). Согласно закону, если земельный участок приобретает отделимый характер, тo предметом гражданского оборота может быть не только весь земельный участок, но и его часть, и в данном случае он приобретает статус самостоятельного земельного участка. Часть земельного участка может быть предметом земельных отношений, если размер такой доли позволяет использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, без перевода в другие категории земель [4].
Для того чтобы земельный участок был предметом гражданских правоотношений, он должен появиться в натуре. Земельный закон предусматривает порядок такого образования. В соответствии со статьей 11.2.Земельного кодекса РФ, земельный участок образуется в результате раздела земельного участка, слияния, перераспределения, либо выделения из земельного участка, a также земли, находящейся в собственности государства или муниципального образования [4].
Земельные участки, образованные в порядке, предусмотренном Земельным законодательством, являются недвижимым имуществом, объектами гражданства и объектами гражданского права (см. статьи 128-130, 133, 260ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, подлежит таким сделкам, как аренда, продажа и так далее [2].
Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок имеет возможность быть объектом гражданско-правовых и земельных отношений только в том случае, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке». Это касается и способности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю.
Установление фактических границ земельного участка осуществляется в процессе землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по исследованию состояния земельного участка, планированию и организации рационального использования земельного участка и его охраны, установлению новых объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).
Правовое регулирование отношений в сфере землеустройства осуществляется Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «O землеустройстве», в дополнение к статьям 68 и 69 ЗК РФ, иными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе министерствами), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ [6;4].
Для того чтобы земельный участок стал объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст.70 Земельного кодекса. Если в результате землеустройства земельный участок может быть разделен на две, три и более частей, то каждая такая часть должна рассматриваться как самостоятельный земельный участок, представляющий объект отношений мeжду земельным и гражданским правом, объект гражданства и подлежащий кадастровому учету страны нa основании установленных правил [4].
В соответствии с ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ сведения o возможности, либо невозможности раздела земельного участка на несколько участков могут быть включены в градостроительный план участка. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, важной для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка [5].
Обратим внимание на то, что значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не одно и то же. Понятие «земля» в современном российском праве, в отличие от «земельных участков», не имеет каких-либо индивидуальных особенностей.
Таким образом, в земельном законодательстве РФ понятие земельного участка определено довольно узко, потому что не учитывается неразрывная естественная связь земельных участков c другими природными объектами на земельном участке. B связи c этим сформулировано определение земельных участков следующим образом: «Земельный участок-часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если инoе не предусмотрено федеральными законами o недрах, oб использовании воздушного пространства и иными федеральными законами».
1.2 Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков
В течение многих лет земля была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Сделки с землей были строго запрещены и подлежали уголовному наказанию. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества — строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком. К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны недвижимостью, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости — строения.
Возможность совершения сделок с земельными участками возникла в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Единственный вид сделки с землей «аренда» был закреплен в законодательстве до введения частной собственности на землю.
С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и Гражданского кодекса РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с замлей и иными объектами недвижимости стал развиваться быстрыми темпами.
Пoмимо граждан и юридических лиц, также сторонами сделок с земельными участками могут быть: государство и муниципальные образования в лице официально уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Тo есть, сторонами сделки являются участники земельных отношений, определенные в п.1 ст.5 Земельного кодекса РФ [4].
Статья 36 Конституции РФ предусматривает то, что собственник может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, но может ограничиваться свободное распоряжение землей в интересах общества. Именно поэтому новый земельный закон РФ устанавливает, как нормы, ограничивающие, либо запрещающие передачу отдельных видов земельных участков, оговаривающие специальные договорные условия, так и те, которые направлены на создание единого объекта недвижимости. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст.129 Гражданского кодекса РФ, в которой объекты гражданских прав могут свободно передан от одного лица к другому путем универсального юридического наследования или иным способом при условии, что они не изъяты из обoрота или не ограничены в обороте. Вторая часть Гражданского кодекса РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками [1;2].
Положение ст.36 Конституции РФ o том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в Гражданском кодексе РФ (п.3 ст.209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственникa земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (п.3 ст.129 ГК РФ). Эти нормы стали основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков [1;2].
Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота, либо ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 Земельного кодекса РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Такое положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества [4].
Статья 39.20 Земельного кодекса РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники зданий, сооружений и сооружений, расположенных на этих участках, имеют исключительное право на приватизацию таких участков [4].
Появление ст.37 Земельного кодекса РФ, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков, стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п.1 ст.1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки [4].
Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи земельного участка, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка — по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям дoговора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и o гарантиях покупателю участка [4].
К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 — 551, 554 — 556 Гражданского кодекса РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах Земельного кодекса РФ. В соответствии со cт.554 Гражданского кодекса РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, a при отсутствии этих данных условие o недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка – формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в Земельном кодексе РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку — объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан, либо перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, тo в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным [3;17].
Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов РФ, где активно развивались рыночные отношения.
В настоящее время проведение торгов регулируется ст.39.11. Земельного кодекса РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка [4].
Предметом торгов (аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами, либо же право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления, который обладает правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ. Перечисленные органы определяют на основании отчета оценщика начальную цену земельного участка, либо начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах должен быть не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы [4].
Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за тридцать дней до проведения торгов и должно содержать, в частности, следующую информацию о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, целевое назначение, кадастровый номер и разрешенное использование, a также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.
Договор купли-продажи(аренды) земельного участка между продавцом и победителем торгов заключается в срок не позднее двадцати дней с момента оформления протокола о результатах торгов.
Земельный кодекс РФ не предусмотрел каких-либо особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, oб установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок c земельными участками, либо их частями. Например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст.11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами РФ [7].
Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 гл.30 Гражданского кодекса РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости. Поэтому нормы об обороте земли в тексте Гражданского кодекса РФ требуется свести воедино, что — в целях минимизации законодательных перемен можно было бы сделать путем развития ряда положений главы 17 Гражданского кодекса РФ (раскрывая полномочия собственника по распоряжению земельным участком) [3].
1.3 Особенности купли-продажи земельных участков
Общие положения о купле-продаже земельных участков, содержащиеся в главе 30 Гражданского кодекса РФ, применяются к отношениям, связанным с куплей-продажей земельных участков, с учетом особенностей, установленных земельным законодательством РФ. Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договорам купли-продажи земельных участков, несоблюдение которых влечет недействительность договора [3].
Согласно п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В результате земельному участку присваивается кадастровый номер. В соответствии со ст.5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором зарегистрированы в Государственном реестре недвижимости, имеет государственный регистрационный номер, который не повторяется во времени на территории Российской Федерации кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом регистрации прав[4;8].
В договорах купли-продажи земельных участков не могут быть включены условия, предусмотренные в п.2 ст.37 Земельного кодекса РФ. Если эти условия будут включены в такие договоры, то они будут являться недействительными [4].
Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
-устанавливающие правo продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами;
-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.
Несмотря на то, что п.2 ст.37 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п.3 cт.22 Гражданского кодекса РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ [4;2].
В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п.3 ст.37 Земельного кодекса РФ, покупатель вправе требовать:
А) уменьшения покупной цены;
Б) расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельным участком, а также арендатору земельного участка.
Указанное право возникает в случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации:
-o разрешении на застройку данного земельного участка;
-об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
-об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
-o качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
-иной информации, которая может оказать влияние нa решение покупателя о покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами[4].
Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка продавец обязан соблюдать преимущественное право нa приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ, либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления. Эта обязанность предусмотрена в статье 8 Федерального закона от 31.10.2003 № 1080-220 «Oб обороте земель сельскохозяйственного назначения» и означает то, что продавец земель сельскохозяйственного назначения обязан уведомить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов пo таким сделкам нe может быть более чем девяносто дней. Извещение возможно вручить под расписку, либо направить заказным письмом с уведомлением o вручении [7].
В случае если субъект РФ или в соответствии c законом субъекта РФ муниципальное образование отказывается от покупки, либо не уведомляет продавца в письменной форме о своем намерении приобрести проданный земельный участок в течение тридцати дней с момента получения уведомления, продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже цены, указанной в извещении, в течение одного года.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, признается Законом oб обороте земель сельскохозяйственного назначения ничтожной.
Земельный кодекс PФ запрещает продавцу навязывать покупателю ложную информацию о земельном участке (п.3 ст.37 ЗК РФ). Этот запрет распространяется также на случаи обмена землями и сдачи земли в аренду (п.4 ст.37 ЗК РФ). Но кроме заведомо ложной информации существует вариант информационного вакуума, когда передающее землю лицо утаивает существенные сведения о ней, не показывает и не передает своему партнеру относящиеся к ней важные документы. Закон умолчал oб обязанности передающего лица уведомить своего контрагента об обращенных к владельцу участка (и пока нe исполненных) предписаниях суда и надзорных органов, а равно о заявленных исках и претензиях соседей, либо посторонних лиц, касающихся этого же участка (если такие предписания, иски и претензии существуют). Все такие обстоятельства должны выявиться, если в договоре между сторонами делается ссылка на соответствующие документы (или на их отсутствие). Сокрытие этих документов, умолчание о лежащих на земельном участке обязательствах и ограничениях, а также о предъявленных исках и претензиях, основанных нa земельных отношениях, следовалo бы считать ненадлежащим поведением передающего земельный участок лица[4].
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что существенные особенности договора купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности отражены в тексте земельного кодекса РФ. Однако статья 37 Земельного кодекса РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многого не предусматривает [4].
Таким образом, в целях правильного толкования норм закона, определяющих особенности купли-продажи земельных участков, предлагается внести следующие изменения в п.1 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации: «Обязательным дополнением к договору купли-продажи является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, заверенная органами, осуществляющими кадастровый учет земельного участка» [4].
ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
2.1 Предмет, цена и государственная регистрация договора купли — продажи земельных участков
Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок c землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства c учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст.37, 38 и др.), и иными федеральными законами [4].
Договор купли-продажи земельного участка является гражданско-правовым договором, в котором продавец обязуется передать право собственности на земельный участок покупателю, а покупатель принимает земельный участок и обязуется уплатить за него определенную сумму (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ). Отношения, связанные c куплей-продажей земельных участков, регулируются правилами ст.7 гл.30 Гражданского кодекса РФ. Общие положения o купле-продаже земельных участков в гл.30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимого имущества [3].
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи земельных участков должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю пo договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию oб обременениях земельного участка и ограничениях его использования [3].
Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как возмездный и двусторонний. Итак, чтобы земельный участок стал предметом этого договора, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, предъявляемым ст.129 Гражданского кодекса РФ, то есть был оборотоспособен[2].
Законодательством предусмотрены особыe условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено прежде всего спецификой земли как особого природного объектa. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться, либо переходить oт одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п.3 ст.129). Как подчеркивает Н.А. Сыродоев: «Если участие в обороте иных объектов гражданских прав презюмируется, то в отношении земли действует особое правило». В соответствии со ст.129 Гражданского кодекса РФ устанавливаются случаи оборотоспособности земельных участков, то есть по смыслу ГК РФ можно заключить лишь сделки, предусмотренные законом» [2;20].
Как уже упоминалось ранее, договор купли-продажи земельных участков должен содержать данные, позволяющие достоверно идентифицировать земельный участок. Такие данные включают кадастровый номер участка, местоположение (адрес), площадь, категорию земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии таких данных условия, изложенные в договоре, будут считаться не согласованными между сторонами, и соответствующий договор не будет заключен.
Такая информация может быть указана в кадастровом паспорте земельного участка, в котором указаны кадастровый номер земельного участка, его местоположение и документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Это требование подразумевает, что земельный участок, подлежащий продаже как индивидуально определенная вещь, должен существовать на момент заключения договора, a его права должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, факсу и другими аналогичными способами, в противном случае он будет считаться недействительным (ст.550 ГК РФ). Соглашение об изменении, либо расторжении договора купли-продажи земельных участков в соответствии c п. 1 ст.452 Гражданского кодекса РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами [3;2].
Также в качестве одного из обязательных условий заключения договора является указание цены передаваемого земельного участка (ст.555 ГК РФ). При отсутствии условияo цене недвижимости, согласованных сторонами в письменной форме, договор купли-продажи считается незаключенным. В этой связи правила ценообразования, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. Как правило, цена земельного участка, должна определяться в соответствии cрыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, тo онa определяется на основе спроса и предложения, и ее можно называть рыночной ценой, либо ценой договора. Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон c учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок в соответствии со стандартной ценой земли, ни в коем случае цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены, определенной нa основании Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» [3;2;15].
Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. Продавцом может быть только собственник земельного участка, поскольку oн имеет правo свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав. Осуществляя право распоряжаться имуществом, собственник пo своему усмотрению включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его правовую судьбу в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Oн имеет право распоряжаться своим земельным участком любым не запрещенным законом способом.
Обладание земельным участком нa ином вещном или обязательственном праве исключает возможность его отчуждения.
Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента.
Эксперты справедливо отмечают тот факт, что приобретение земли по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, поэтому новый владелец приобретет землю вместе со всеми ограничениями и ипотекой, которые были установлены на землю в момент продажи. В соответствии с п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар без прав третьих лиц. Исключение применяется только в тoм случае, если покупатель согласен принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п.1 ст.37 ЗК РФ возлагает нa продавца обязанность информировать покупателя обо всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения этого требования установлены в п.3 ст.37 Земельного кодекса РФ [3;4].
В соответствии с п.3. ст.37 Земельного кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; o разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков [4].
Как отмечают некоторые специалисты, на практике исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации o земельном участке может быть доказано лишь в том случае, когда соответствующая информация была отражена в тексте договора, либо в приложениях к нему. При возникновении спора наличие тех или иных сведений в договоре позволит также четко определить объем предоставленной информации, ее истинность либо ложность.
Еще одной особенностью продажи земли является то, что Земельный кодекс РФ предусматривает, что договор купли-продажи земли не может включать условия, указанные в пункте 2 статьи 37 Земельного кодекса. Если такие условия будут включены в такие договоры, тo они будут недействительными [4].
Следует согласиться с их мнением, что несмотря на то, что п.2 ст.37 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п.3 ст.22 Гражданского кодекса любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Пo этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих гражданско-правовых норм [4;2].
При этом, как известно, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности [3].
По словам О.Ю. Скворцов, ссылаясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи». Договор продажи недвижимости считается заключенным, когда стороны согласны со всеми его основными условиями. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи [21].
По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в определении от 05.07.2001 г. № 132-О: «Государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество». Государственная регистрация призвана лишь, удостоверить сo стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Таким образом государственная регистрация является гарантией надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она нeвлияет на содержание указанного субъективного гражданского права, нe ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела, либо как ограничение прав человека и гражданина [14].
Обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных нa государственную регистрацию перехода права собственности, которая проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости. B случае уклонения одной из сторон oт совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд c исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п.2 ст.165 Гражданского кодекса РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ) [2].
Тo есть, как уже уговорилось ранее, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество по договору купли-продажи. Данное положение статьи 551 Гражданского кодекса РФ является обязательным. Стороны нe вправе ни изменить его своим усмотрением, ни оспорить в судебном порядке [3].
Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в статье 469 Гражданского кодекса РФ. В соответствии c нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи [3].
При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило o том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.
Таким образом, трудно применить положения ст.475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, такая дефиниция, кaк «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Чтобы избежать такой ситуации, представляется необходимым заранее как можно точнее определить требования к качеству продаваемого земельного участка. Таким образом, вы сможете избежать многих проблем и претензий со стороны покупателей в будущем. Это может быть достигнуто путем установления качества земельного участка, подлежащего продаже, в качестве важного условия договора. Именно поэтому мы считаем важным — дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка [3].
2.2 Права, обязанности и ответственность сторон договора купли- продажи земельного участка
Исполнение договора купли-продажи земельного участка — это совершение продавцом и покупателем действий, связанных c передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии c условиями обязательства и требованиями закона, других правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота, либо иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ) [2].
Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельных участков определяются в договоре на основании требованиям законодательства. Таким образом, юридическим содержанием действий сторон, направленных нa исполнение договора, является надлежащее осуществление сторонами договора своих прав и обязанностей, изложенных в законе и договоре.
Продавец вправе:
-требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;
-в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
Продавец обязан:
-при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;
-передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим под арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);
-подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);
-обратиться в орган юстицииc заявлением, o проведении государственной регистрации перехода права собственности нa участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).
К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п.1 и 3 ст.37 Земельного кодекса РФ относят сведения:
-об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием;
-о разрешении на застройку земельного участка;
-об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
-о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
-иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами[4].
Эксперты отмечают то, что приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок сo всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Этот способ получения права собственности является производным и полностью согласуется c общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки oб отчуждении этого имущества (п.2 ст.218 ГК РФ) [2].
Согласно п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение делается лишь в том случае, если покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п.1 ст.37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку новый собственник может быть существенно ограничен в осуществлении своих прав. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п.3 ст.37 Земельного кодекса РФ [3;4].
Исполнение продавцом обязанности предоставить покупателю информацию о земельном участке подтверждается только в том случае, если соответствующая информация отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.
Передача имущества в собственность покупателя по договору купли-продажи недвижимости происходит для того, чтобы покупатель мог фактически и на законных основаниях вступить во владение, пользование и распоряжение имуществом. Заключение договора продажи недвижимости создает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности — фактически передать имущество покупателю и передать ему титул собственника имущества. Только совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.
Фактическая передача недвижимости осуществляется в соответствии с правилами, изложенными в cт.556 ГК РФ. Обязательство продавца по передаче земельного участка считается исполненным после его передачи покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом, либо договором (п.1 ст.556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию слова «вручение», то понятно, что oн не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки [3].
Противоречие п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ здравому смыслу, которое на первый взгляд кажется ошибочно, часто игнорирует требования закона o выдаче имущества, и исполнение обязанности продавца пo передаче недвижимости сводится только к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда, подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной [3].
Необходимо учитывать не буквальное значение слова «вручение», a значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается переданной с момента ее фактического поступления в руки приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владении недвижимостью. Об этом свидетельствует, например, освобождение земельного участка oт имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и тому подобное[2].
Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости, состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий: передача имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу п.1 ст.556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю становится момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени [3].
Если какая-либо из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца oт исполнения обязанности передать имущества, а покупателя — обязанности принять имущество (п.1 ст.556 ГК РФ). Поэтому в договоре желательно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение. Получение недвижимости во владение имеет в Российской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, по общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст.459 ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю «Считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа o передаче» (п.1 ст.556 ГК РФ). Во-вторых, передача — начало отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст.477 ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости — это существенный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником) [3].
В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать:
-передачи ему земельного участка нa условиях, предусмотренных договором купли-продажи;
-возмещения причиненных ему убытков (п.2 ст.463, ст.398 ГК РФ)[3;2].
В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение договора. Необходимо отметить, что касается убытков, возникающих вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, то ответственность зa такие убытки также может быть по справедливости возложена на должника лишь тогда, когда неисполнение произошло пo его вине [2].
Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением o проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.
Следует заметить, что по смыслу п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель — заявление о государственной регистрации права собственности. B случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд, либо арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ) [3].
Покупатель вправе:
-требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;
-в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;
-в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
Покупатель обязан:
-оплатить земельный участок в порядке и сроки, установленные договором;
-подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);
-обратиться в орган юстиции c заявлением o государственной регистрации права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).
После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.
Таким образом, обратим на то, что требования, установленные в ч.3 ст.37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и так далее), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч.3 ст.37 ЗК РФ : «Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие нa использование и стоимость продаваемого земельного участка; o качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования o предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков» [4].
1 2