1 2
2.3 Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Специфика купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом oт 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [7].
Так, в ст. 8 Федерального Закона oт 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Oб обороте земель сельскохозяйственного назначения» реализован принцип преимущественного права субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов [7].
Механизм реализации преимущественного права покупки аналогичен с установленным в ст.250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности [2].
Субъекты РФ имеют преимущественное право на покупку. Некоторые субъекты РФ оперативно урегулировали порядок реализации этого права. Например, в соответствии со ст.4 Закона Пермской области от 31.10.2003 N 1080-220 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Пермский край имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене которой он продается, имеет, a в случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пункта и градостроительной документацией предусмотрено использование земельного участка для муниципальных нужд — городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок. Извещение может быть вручено под расписку, либо отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении [12].
Извещение продавца земельного участка в течение трех дней после получения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному органу. Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права покупки должно быть принято в течение трех недель и незамедлительно направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.
Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена п.2 ст.132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий контролируется государством [1].
Для продажи земельного участка продавец обязан письменно уведомить о намерении продать земельный участок высший исполнительный орган государственной власти субъектов РФ с указанием цены и других важных условий.
В соответствии сo ст.432 ГК РФ, обязательными являются условия o предмете договора, условия, указанные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, a также все условия, которые должны быть согласованы по требованию одной из сторон[2].
Учитывая, что вопрос o цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п.1 ст.454 и п.1 ст.549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия o предмете договора и o цене продаваемого объекта, цена продажи и предмет договора должны быть указаны в извещении [3].
Земельные участки описываются и индивидуализируются в результате государственной кадастрового учета.
Кроме этого, при необходимости стороны договора могут ссылаться на существенные условия договора и на любые другие условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.
Поэтому наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании «цены и других существенных условий договора» в извещении является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п.4 ст.8 Федеральногоo закона oт 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Oб обороте земель сельскохозяйственного назначения» [7].
Для извещения субъекта РФ закон предусматривает два возможных варианта: извещение вручается под расписку, либо направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Эти варианты будут являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.
По смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение одного года со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, если это предусмотрено законом субъекта РФ, в муниципальное образование, в том числе, до окончания месячного срока, в течение которого может быть заявлено намерение oб осуществлении преимущественного права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка может быть заключен под условием (ст.157 ГК РФ) [2].
Если договор купли-продажи не будет заключен в течение одного года с даты извещения, либо заключен по цене ниже ранее заявленной, или изменены иные существенные условия договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п.4 ст.8 Федерального закона oт 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [7].
Предусмотренное в ст. 8 Федерального Закона oт 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Oб обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки не применяется в случаи отчуждения земельного участка при совершении иных сделок, в том числе, по договору мены, дарения, под выплату ренты [7].
Таким образом, в целях организации более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе oт 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы зафиксировать требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность, либо аренду. С этой целью, в ст. 10 ФЗ oт 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо внести дополнение, закрепляющее следующее положение: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность или в аренду дееспособным физическим лицом, имеющим специальное сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт работы в сельском хозяйстве, либо юридическим лицом, в Уставе которого закреплено, что производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов его деятельности; имеющим квалифицированных работников со специальным сельскохозяйственным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве» [7].
ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ В СВЯЗИ С ВОЗНИКНОВЕНИЕМ И ПРЕКРАЩЕНИЕМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
3.1 Основные способы приобретения (возникновения) права собственности на землю
Земельные участки, которые не находятся в собственности у граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью (п.2 ст.214 ГК РФ) [2].
Согласно гражданскому законодательству, права и обязанности возникают не только из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, но и в результате действий граждан и юридических лиц, не учтенных законом, либо же правовыми актами, но порождают гражданские права и обязанности в силу общих начал и смысла гражданского законодательства.
Основания, на которых возникают права на землю, четко и систематически не прописаны в земельном законодательстве. Согласно ст.25 Земельного кодекса РФ указанные права, предусмотренные указанным кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом [4].
Момент возникновения подлежащего государственной регистрации права на имущество связан с моментом регистрации этого права (п.2 ст.8 ГК РФ). Исключения могут быть, если они учтены федеральным законом [2].
Законодателем четко не сформулировано положение о выделении из системы гражданского законодательства отдельных федеральных законов, в которых могут быть указаны иные, отличные от закрепленных в гражданском законодательстве, основания возникновения прав. Под таким федеральным законом подразумевается, например, ЗК РФ. Тогда становится неясным соотношение норм гражданского и земельного законодательства. Согласно ст.2 ГК РФ в гражданское законодательство входят, в частности, нормы, определяющие основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав. В то же время приоритет гражданско-правовых норм перед земельно-правовыми в этом случае проистекает из п.2 ст.3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в иных законах, должны соответствовать ГК РФ [2].
В юридическом мире этот вопрос является предметом дискуссий. Не вдаваясь в подробности спора, хотелось бы отметить ряд проблем право применения, являющихся следствием преобладании земельно-правовых норм над гражданско-правовыми при возникновении права собственности на землю.
Нельзя сказать, что критерии приобретения имущества, предусмотренные статьей 218 Гражданского кодекса РФ, могут в полной мере быть применены к отношениям собственности на землю. Например, нельзя приобрести земельный участок, создав его как новую вещь. В то же время в общих положениях ГК РФ, в частности в гл.17, нет такого обоснования для создания субъективного права конкретного лица в силу закона [2].
Как правило, к формированию субъектных прав в силу закона законодатель подходит с осторожностью и вполне подробно излагает такие случаи в положениях гражданского права. Так, возникновение залога в силу закона (ст.334 ГК РФ, п.2 ст.1, ст.11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Порядок внесения государственной ипотеки в силу закона дополнительно определен (п.2 ст.20 того же Федерального закона) [2;9].
Анализируя нормы главы 5 ЗК РФ («Возникновение прав на землю»), можно сделать вывод, что существуют следующие предпосылки возникновения права собственности на землю:
-решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;
-договоры и иные сделки с земельными участками;
-приобрeтательная давность;
-судебные акты [4].
Поскольку этот перечень не закрытый, возникает вопрос: можно ли рассматривать в качестве событий, с которыми закон связывает возникновение права собственности на земельные участки, ситуации, описанные в п.1 ст.17, п.1 ст.18 и п.1 ст.19 Земельного кодекса РФ. Указанными нормами соответственно установлено, что в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Например, согласно ст.1 Федерального закона от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ «Об обороне» земли, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности [4;10].
Налицо нормативно-правовой критерий, определяющий, каким образом должна разграничиваться государственная собственность на землю. Такие критерии позволяют соответственно классифицировать конкретные земельные участки и надлежащим образом оформить их либо в федеральную собственность, либо в собственность субъектов РФ, либо в муниципальную собственность.
Гражданским законодательством предусмотрено, что передача государственного имущества в федеральную собственность и в собственность субъектов РФ осуществляется в установленном законом (п.5 ст.214 ГК РФ). Таковым является Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», в котором и систематизируются все основания внесения земельных участков в перечень тех, на которые возникает право собственности у Российской Федерации, субъектов РФ, либо муниципальных образований. Поэтому, закон как совокупность норм права не может являться основанием для возникновения субъективного права [2;11].
В числе специфических признаков нормы права в юридической литературе называют нормативность. В общей теории права выделяются следующие критерии нормативности:
-направленность нормы права на регулирование определенного вида общественных отношений;
-неперсонифицированность адресата;
-неопределенность числа случаев, на которых рассчитано действие нормы.
В п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ, содержащем исчерпывающий перечень оснований возникновения прав, норма закона в качестве такого основания не указана. Согласно этой же статьи гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренных законом в данном качестве (ч.2 п.1) [2].
В соответствии со ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания [8].
Кроме того, правоустанавливающие документы должны содержать информацию, необходимую для государственной регистрации, т.е. описание объекта недвижимого имущества, позволяющее его идентифицировать, указание на вид регистрируемого права и на субъект права (п.1 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») [8].
Данные акты, в отличие от норм права, предназначены для индивидуально определенный субъект правоотношений; они регулируют конкретные отношения между индивидуально определенными лицами, но они не могут использоваться для разрешения аналогичных отношений, и, следовательно, с прекращением таких отношений утрачивают свое значение, то есть данные акты имеют ненормативный характер.
Государственная регистрация недвижимости — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, либо прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Таким образом, поскольку в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорится о возникновении прав на недвижимое имущество только в соответствии с Гражданским кодексом РФ и не предусмотрено появление прав на основании иных законов, нормы закона не могут являться основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество [8].
Сами по себе федеральные законы основанием для государственной регистрации права собственности на землю в отношении определенного субъекта права являться не могут. Иной подход приводит на практике к довольно противоречивой правовой конструкции.
Например, в соответствии Федерального закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям железнодорожного транспорта для осуществления возложенных на них специальных задач. Это земли, отведенные под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода), а также под защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для эксплуатации и реконструкции железных дорог с учетом перспективы их развития. Таким образом, налицо признаки, позволяющие отнести указанные земли к федеральной собственности [13].
Федеральный закон «О федеральном железнодорожном транспорте» утратил силу со дня вступления в силу Федерального закона от 1 января 2003 г. N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» [13;16].
Если исходить из того, что в силу закона (п.1 ст.17 ЗК РФ и ст.5 Федерального закона «О федеральном железнодорожном транспорте») право федеральной собственности возникает с момента его принятия, то возникает вопрос: куда оно исчезает, если этот закон утратил юридическую силу. Особенно интересна ситуация, когда само право федеральной собственности на землю не прошло процедуру государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [4;13].
3.2 Основания прекращения права собственности на землю
Основания прекращения права собственности установлены в статье 235 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Право собственности прекращается: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; при отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом [2].
Согласно статье 236 ГК РФ «гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество». Следует отметить, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (ст.236 ГК РФ) [2].
В случае если заявитель желает отказаться от права собственности в пользу государства, то он должен обратиться в орган местного самоуправления по местонахождению объекта недвижимости с заявлением об отказе от права собственности на объект и правоустанавливающим документом на нее необходимо
После того как заявитель подаст заявление об отказе от права собственности, объект недвижимости приобретет режим бесхозяйной вещи. В соответствии с п.1 и 3 ст.225 ГК РФ «бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник, который неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся» [2].
Таким образом, управлением в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 №931 «Об установлении порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей», на основании заявления органа местного самоуправления будет осуществлена процедура постановки на учет объекта в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества[18].
Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)
В соответствии с п.10 приказа № 931 после принятия на учет объекта недвижимого имущества в связи с отказом собственника от права собственности на него заявителю (органу местного самоуправления) и отказавшемуся от права собственности лицу направляется уведомление о принятии на учет объекта недвижимого имущества.
Согласно п.3 ст.225 Гражданского кодекса РФ, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь [2].
В случае, если этим объектом является земельный участок, то применяются нормы Земельного кодекса РФ. А именно, в соответствии с п.2 ст.53 ЗК РФ, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права [4].
При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, либо земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права (ст.56 Федерального закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» [8;19]
Земельные участки могут быть отчуждены, в соответствии с потребностями государственных или муниципальных органов, либо ввиду его ненадлежащего использования. Земельные участки изымаются у собственника путем его выкупа государством, либо продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.
Следует отметить, что в случае, когда происходит выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд для выполнения международных обязательств Российской Федерации речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, то есть земля может быть изъята только в соответствии федеральных нужд, но не для нужд субъектов Федерации или муниципальных образований.
В соответствии с п.3 ст.56.6 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под строительство, только в том случае, если они соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользования и застройки. В целом, земля не может быть изъята из особо охраняемых природных территорий для нужд, несовместимых с целевым назначением (п.3 ст.95 ЗК РФ) [4].
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено при условии, что стоимость земельных участков будет возмещена в равной степени заранее на основании решения суда. Порядок выкупа земельных участков и порядок определения выкупной цены определяются на основании Гражданского кодекса.
Реквизиция земельного участка — это временное изъятие у собственника земельного участка в случаях чрезвычайной ситуации и в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его владельцу возмещается рыночная стоимость земельного участка, либо при необходимости предоставляется равноценный земельный участок:
1) Земельный участок может быть временно изъят для устранения вредных последствий и затем возвращен собственнику;
2) Земельный участок при невозможности устранения опасных последствий может быть принудительно выкуплен у собственника или заменен по его желанию равноценным.
В первом случае, если участок временно изымается для устранения вредных последствий, вызванных определенными обстоятельствами, он может быть использован в соответствии с решением Правительства РФ для целей охраны земель. К таким обстоятельствам относятся, в частности, действие селей, заболачивание, затопление, заражение бактериально-паразитическими и карантинными вредителями. После обезвреживания участок возвращается собственнику. Что касается реквизированных строений и иного имущества на земельном участке, то Гражданский кодекс РФ предусматривает право бывшего собственника после прекращения действия обстоятельств, вызвавших реквизицию, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества, хотя он и получил за него компенсацию. Собственнику земельного участка возмещаются убытки, причиненные изъятием и использованием земельного участка. Собственник вправе требовать через суд возврата участка и оспаривать компенсацию причиненных ему убытков.
Во втором случае, когда невозможно использовать земельный участок и вернуть его владельцу, например, в случае радиоактивного или химического загрязнения, участок принудительно выкупается государством. Порядок дальнейшего использования такого участка определяется Правительством РФ.
Оценку компенсации и определение равноценности предоставленного взамен реквизированного земельного участка собственник может оспорить в судебном порядке.
Помимо реквизиции допускается конфискация земельного участка. Речь идет о безвозмездном изъятии по решению суда в виде санкции за общественно опасные деяния (преступления), причем охватываются только тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстных побуждений. Только у его собственника земельный участок может быть изъят путем конфискации, и только в качестве санкции за преступление, совершенное им. Никакое другое правонарушение не может служить основанием для конфискации. При земельных правонарушениях возможно лишение права собственности на участок с выплатой его стоимости. Конфискация является единственным видом безвозмездного изъятия земельного участка. Это касается только физических лиц, поскольку они могут быть привлечены к уголовной ответственности.
Примером отчуждения имущества, прямо предусмотренного законом, может служить случай раздела имущества, находящегося в долевой собственности и выделения из него доли. Имущество может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы, либо иной компенсацией. При получении компенсации собственник теряет право на долю в общем имуществе.
Принудительные основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком практически совпадают с принудительными основаниями прекращения права собственности включают в себя:
1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений
4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного, либо иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
6) реквизиции земельного участка.
Прекращение прав на земельные участки не возникает автоматически, ни в случае добровольного отказа от участка, ни принудительном лишении таких прав. В любом случае требуется судебное решение о прекращении права на конкретный земельный участок.
Договор аренды земельного участка может быть прекращен как по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, так и по основаниям, предусмотренным в Земельном кодексе РФ.
Так, договор аренды заканчивается по истечении заключенного срока. Если в договоре не указан срок, то есть заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за три месяца. Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, договор прекращается по истечении этого срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Кроме того, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследникам, которые будут арендовать этот участок, это также станет причиной расторжения договора аренды.
Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи, в которых арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора; в основном эти случаи так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочное расторжение договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также если он использует ее не по назначению или ухудшает состояние земли.
Такой вид пользования участком земли как право безвозмездного срочного пользования является срочным и прекращается соответственно в связи с истечением срока, на который земельный участок предоставлен. Если земельный участок предоставлялся в пользование из государственных или муниципальных земель соответственно органом исполнительной власти, либо местного самоуправления, то такой орган и принимает решение о прекращении права пользования. Если участок предоставлялся на основании договора из земель, находящихся в частной собственности, то право безвозмездного срочного пользования им прекращается по решению сторон. Все остальные основания прекращения безвозмездного срочного пользования совпадают с основаниями прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, рассмотренными ранее. Так, оно может быть прекращено как при добровольном отказе лица от пользования земельным участком, так и принудительно — при неправильном и нерациональном использовании земли, совершении земельных правонарушений, необходимости изъятия или реквизиции земли для государственных, муниципальных нужд.
Следует отметить необходимость дальнейшего совершенствования и развития нормативно-правовой базы земельных преобразований. Правовой вакуум в регулировании земельных отношений на федеральном уровне способствовал стихийному нормотворчеству в субъектах РФ, что в конечном итоге привело к формированию разночтений и противоречий правовых норм, их произвольному толкованию, некомпетентности в принятии правовых решений, возникновению большого количества земельных споров, отсутствию должных правовых гарантий защиты интересов правообладателей недвижимости. Эти негативные явления определяют то, что в России: значительное количество объектов недвижимости не поставлено на учет и не охвачено налоговыми и арендными отношениями; фактически отсутствует цивилизованный рынок объектов недвижимости и не развита его инфраструктура; недвижимость не является надлежащим аккумулятором капитала; инвестиции в недвижимость минимальные; земля практически не используется в качестве средства обеспечения кредитов; сведения о ресурсах недвижимости неполные и разобщены по разным ведомствам; практически свернуты работы по обязательному первичному учету земель, землеустройству, охране почв. В результате таких негативных явлений, темпы структурной перестройки экономики страны замедлены особенно в сельскохозяйственном секторе и пригородах.
Сегодня трудно сказать, что действующее земельное законодательство систематизировано. Его развитие подчас идет противоречиво и непоследовательно. Многочисленные противоречия и несогласованность норм разных отраслей, регулирующих общие или смежные вопросы — гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства, а нередко и внутри самого земельного законодательства ведет к нарушению его внутренней логики, снижая его эффективность и авторитет. Нормы действующего земельного законодательства не обеспечивают эффективного использования и сохранности земельных ресурсов, особенно, сельскохозяйственных угодий. В стране нет единой и целостной законодательно определенной системы охраны сельскохозяйственных земель. Деятельность в этой важнейшей области земельных отношений регулируется на уровне подзаконных актов, которых явно недостаточно. Несмотря на то, что современным законодательством выделены категории ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий, изъятие и использование которых для несельскохозяйственных целей строго ограничено или запрещено вообще, они, при действующем экономическом механизме регулирования земельных отношений, в большом количестве предоставляются для строительства и выводятся из сельскохозяйственного оборота, тем самым сокращается и ухудшается природно-ресурсная база сельского хозяйства. Примерно около трех четвертей сельскохозяйственных угодий находятся в состоянии мелиоративной и экологической неустроенности. В связи с деградацией земель сельскохозяйственного назначения требуется существенное расширение сферы законодательного регулирования в области обеспечения их рационального использования и охраны, основанных на комплексном подходе к правовому регулированию возникающих при этом отношений.
3.3 Пути и проблемы дальнейшего совершенствования правового регулирования купли-продажи земельных участков
В современных условиях необходимость дальнейшего развития теории и практики правового регулирования сделок с землей, вызвана процессами второй волны урбанизации, когда происходит увеличение городского населения и уменьшение сельского. В этих условиях видно, что основными землепользователями являются крупные агропредприятия, либо фирмы, такое состояние подтверждает возникшая тенденция, связанная с устойчивым снижением числа индивидуальных покупателей земельных участков. Автор С.А.Подгорнев подчеркивает «вызвало появление ряда проблем, таких как:
-проблема, связанная с правом собственности на земельные участки;
-проблема взаимосвязи норм земельного и гражданского законодательства, вытекает из проблемы, связанной с правом собственности на земельные участки;
-проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество».
Отдельную группу проблем, отмечает И.В.Попова: составляют «проблемы применения договора купли-продажи земельных участков, возникающие в результате споров о признании торгов недействительными по таким причинам как:
-признание торгов недействительными;
-признание торгов и заключенных по их результатам договоров недействительными;
-признание недействительными результатов торгов;
-признание недействительным протокола о результатах проведения торгов и договора, заключенного по их результатам».
В земельные отношения все активнее вводятся нормы гражданского законодательства, формулируя правила поведения для участников рынка земли, которая выступает в качестве объекта недвижимости и предмета гражданско-правовых сделок. Как справедливо отмечает Е.А. Галиновская: «управление земельными ресурсами это самостоятельный, специфический вид общественных отношений, для регулирования которых одного Гражданского кодекса РФ недостаточно, так вопросы государственного управления земельными ресурсами должны регламентироваться исключительно нормами земельного законодательства» [22].
Поэтому важно рассматривать данную проблему в рамках научно-теоретического направления, что предполагает активизацию развития общей концепции землепользования. Она должна содержать различные подходы к землепользованию, в том числе соображения Н.Н. Осокина, Г.В.Чубукова «О самостоятельности и значимости земли, опасности ее включения в сферу гражданского права, что может привести к экологическому кризису».
В отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным, и поэтому именно земельное законодательство должно определить пределы ее включения в сферу гражданского оборота. Правомерно включение в данную концепцию и позиции В.В. Петрова, который утверждает, «что с включением земли в гражданский оборот земельные отношения регулируются как гражданским, так и административным правом. Следовательно, земельное право, как самостоятельная отрасль утратила свое значение» [23].
В то же время, с включением земли в гражданский оборот участок стал объектом гражданских правоотношений. Следует подчеркнуть, что ранее он являлся предметом оборота, поскольку основаниями передачи (приобретения) являлись административные акты, а не гражданско-правовые. Исходя из этого должен существовать баланс земельного и гражданского права. Соотношение норм земельного и гражданского права проявляются как соотношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права. Однако, когда речь идет о регулировании земельных отношений, приоритет отдается земельному законодательству.
Поэтому развитие земельного законодательства, регулирующего сложившиеся и вновь складывающиеся общественные отношения, связанные с землей, является одной из старейших проблем, стоящих перед государством. Ее решение может быть реализовано в рамках другого юридического направления по совершенствованию купли-продажи земельных участков.
Согласно ст.130 ГК РФ земельный участок является недвижимым имуществом. Сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации (ст.131 ГК РФ) [2].
Одной из центральных проблем развития правового регулирования с землей является совершенствование механизма государственной регистрации права собственности на земельные участки.
Со слов агента по недвижимости С.А.Подгорнев: «Процедура государственной регистрации прав собственности является трудоемким и долгим процессом, эта причина связана с большим количеством документов, которые нужно собрать, и с правильностью их оформления».
Срок регистрации по закону составляет не более месяца со дня подачи всех документов, однако на практике он не всегда соблюдается.
Собственнику земельного участка часто отказывают в проведении регистрации на недвижимость по разным причинам таким как:
-неправильное оформление документов;
-отсутствие некоторых необходимых документов;
-сомнения регистратора в подлинности документов;
-наличие ареста на регистрируемый объект либо запрет на проведение определенных процедур.
Однако «одной из главных причин отказа в государственной регистрации собственности, -отмечает В.А. Ершов,- является недостаточное количество собранных документов или их неправильное оформление, что значительно замедляет процесс регистрации». Вместе с тем как отмечает Л.Т. Какоева: «В современном гражданском обороте активно развивается закрепленный в гражданском и земельном законодательстве институт заключения сделок по результатам земельных торгов» [24].
Проблемы применения договора купли-продажи земельных участков возникает также в спорах о признании торгов недействительными по различным основаниям вышеперечисленным причинам.
Cогласно, анализ судебно-арбитражной практики показал, что чаще всего торги признаются судами недействительными на основании ст.449 ГК РФ на том основании, что идет несоблюдение требований к форме извещения о проведении торгов, его содержанию, сроку опубликования и внесению задатка участниками торгов. Предъявление требований и рассмотрение дел осуществляется по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок и применения по ним последствий, с учетом срока исковой давности по таким сделкам (п.2 ст.181 ГК) и действительности обстоятельства, что исковые требования заявлены заинтересованным лицом [2].
Как говорит О.А. Беляева: «В то же время, судебная практика показывает, что существуют определенные трудности при применении реституции в качестве последствия недействительности договора купли-продажи. В тех случаях, когда спорный земельный участок находится у победителя торгов, как правило, проблем с применением реституции не возникает». Однако существует практика, в которой суд отказывает в применении последствий недействительности ничтожной сделки на том основании, что невозможно изъять арендуемый земельный участок у ответчика. Мотив отказа таков, что земельный участок не освобожден, а занят строением, которое принадлежит ответчику на праве собственности. В некоторых случаях имеется и такая судебная практика, когда суд, признав торги и договор недействительными, отказывает в применении реституции, поскольку победитель торгов произвел отчуждение земельного участка третьему лицу, право собственности, которого на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке [25].
В целом текущая судебная практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщения по рассмотрению земельных споров касаются гражданско-правовых или административно-правовых вопросов. Актуальными являются не только материально-правовые вопросы рассмотрения и разрешения земельных споров, но и процессуальные аспекты. Как говорит кандидат юридических наук А.Л. Корнеев: «Земельные споры, обладают большой спецификой, в связи с чем некоторые ученые предлагают ввести для их рассмотрения специальные земельные суды». Такое предложение достаточно обосновано и правомерно [25].
Таковы важнейшие проблемы, возникающие в процессе правового регулирования купли-продажи земельных участков. Их решение может осуществляться в следующих направлениях: технико-юридическое, научно-теоретическое, нормативно-правовое, управленческое и информационное.
Дальнейшее совершенствование правового регулирования купли-продажи земельных участков в современных условиях возможно несколькими путями прежде всего:
-разработкой общей концепции правового регулирования купли- продажи земельных участков;
-совершенствованием правотворчества в области правового регулирования купли-продажи земельных участков и действующего земельного законодательства в целом;
-обобщением практики правового регулирования купли-продажи земельных участков, детализацией типовых договоров;
-повышение правовой культуры субъектов правового регулирования купли-продажи земельных участков на торгах, аукционах;
-внедрением в процесс правового регулирования купли-продажи земельных участков информационных технологий;
-созданием системы управления процессом правового регулирования купли-продажи земельных участков.
Таким образом, осуществление представленных направлений и путей будет содействовать оптимизации и увеличению эффективности правового регулирования купли-продажи земельных участков. В то же время, это позволит надежно обеспечить реализацию прав свобод и законных интересов его участников.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Пoд земельным участком как объектом земельных правоотношений понимается часть поверхности земельного участка (в том числе слой почвы), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Такой подход соответствует пункту 2 статьи 261 ГК РФ, если это не предусмотрено законом, который определяет, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностные (почвенные) слои и закрытые водоемы, находящиеся в границах этого участка, а также леса и растения на нем (п.2 ст.261 ГК РФ) [2].
Оборотоспособность земельных участков — это возможность того, что собственник земельного участка может свободно распоряжаться им путем передачи в собственность или передачи другому лицу во временное владение или пользование, если это не наносит вреда окружающей среде и не ущемляет права и законные интересы других лиц.
Договор купли-продажи земельного участка может быть определен как договор, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В договоре купли-продажи земельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, который имеет право свободно им распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц. Также продавцами по договору купли-продажи земельных участков могут выступать РФ, субъекты PФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1 ст.37 ЗК РФ) [2].
Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью продавца, согласно ст.436 ГК РФ, признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, закреплены также в п.1 ст.37 ЗК РФ, который выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данные положения следует рассматривать во совокупности с нормами ст.460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя на получение товара, который не обременен такими правами и требованиями [2;3].
Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, то есть денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п.1 ст.555 ГК РФ). Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п.2 ст.424 ГК РФ, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости [3;2].
Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. Переход права собственности на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.
Исполнение договора купли-продажи земельного участка — это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка.
Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости — это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью.
Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка осуществляется в соответствии с правилами и влечет за собой последствия, предусмотренные законом в отношение договора купли-продажи, в том числе договора продажи недвижимости. Помимо общих оснований недействительности договора, земельное законодательство предусматривает дополнительные условия, которые признаются недействительными, применительно к договору купли-продажи земельного участка. К ним относятся: условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1) Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ /Дата обращения 10.05.2021
2) Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от09.03.2021). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс»[Электронный ресурс]// Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ /Дата обращения 10.05.2021
3) Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от09.03.2021). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс»[Электронный ресурс]// Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ / Дата обращения 10.05.2021
4) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 20.04.2021). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс»[Электронный ресурс]// Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773// Дата обращения 10.05.2021
5) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.04.2021). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс»[Электронный ресурс]// Режим доступа: открытый/ URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ / Дата обращения 10.05.2021
6) Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 03.08.2018). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32132/ / Дата обращения
7) Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 30.04.2021). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ / Дата обращения 10.05.2021
8) Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ / Дата обращения 10.05.2021
9) Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ / Дата обращения 10.05.2021
10) Федеральный закон «Об обороне» от 31.05.1996 № 61-ФЗ (05.04.2021). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10591/ / Дата обращения 10.05.202
11) Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ (утратил силу). Информационно-правовой портал «Гарант» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://base.garant.ru/12123624/ / Дата обращения 10.05.2021
12) Закон Пермской области от 31.10.2003 № 1080-220 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае» (ред. от 5.03.2013). Информационно-правовой портал «Гарант» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://base.garant.ru/32729589/ Дата обращения 10.05.2021
13) Федеральный закон «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.1995 N 153-ФЗ (утратил силу). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7632/ / Дата обращения 10.05.2021
14) Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ». Информационно-правовой портал «Законы, кодексы и нормативно-правовые акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: https://legalacts.ru/doc/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-05072001-n-132-o-ob/ Дата обращения 10.05.2021
15) Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_13762/ / Дата обращения 10.05.2021
16) Федеральный закон «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» от 10.01.2003 № 17-ФЗ (ред. от 08.12.2020). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_40443/ / Дата обращения 10.05.2021
17) Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.04.2021). Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/ / Дата обращения 10.05.2021
18) Приказ Минэкономразвития России Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.04.2016 N 41899) от 10.12.2015 N 931. Информационно-правовой портал «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_197192/ / Дата обращения 10.05.2021
19) Росреестр. Информационно-правовой портал «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» [Электронный ресурс] // Режим доступа: открытый/ URL: https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/osnovaniya-prekrashcheniya-prava-sobstvennosti/ / Дата обращения 10.05.2021
20) Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю. / Государство и право. 2004. N 10. С. 68.
21) Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: ВолтерсКлувер. 2006. С.209.
22) Галиновская Е.А. Теоретические и методологические проблемы земельных правоотношений. М.: Юридическая фирма «Контракт», 2009.
23) Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права// Вест. Моск. Ун-та. Сер. 11. Право, 2012. №5.
24) Ершов В.А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.
25) Беляева С.А. Аукционы и конкурсы: «Комментарий судебно- арбитражной практики». М.: ВолтерсКлувер, 2013.
25) Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М.: Городец, 2012.
1 2