2.2. Переход права собственности жилого помещения и его государственная регистрация
Право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п.2 ст.8, п.2 ст 223 ГК РФ).
Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство, (которому такая информация необходима, например в целях налогооблажения), старый и новый собственники ( например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.
Норма ст. 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При нем уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении обязательства же напротив возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу освобождает его от такого исполнения.
Как писал Д.Д. Гримм «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение». Необходимо уточнить, что невсякое исполнение обязательства влечет его прекращение (см. ст. 408 ГК).Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, чтодолжник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенногосогласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.
Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности,, передача-принятие вещи и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п.3 ст.425 ГК). О правовой природе исполнению обязательства в литературе были высказаны две противоположные точки зрения; одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие — как сделку. Определение юридической природы действий по неисполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнениеобязательства является именно тем результатом, для достижения котороговозникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.Исполнение обязательства по продаже жилого помещения регулируется общими нормами (гл. 22 ГК) и специальными правилами (гл .30 ГК).
До введения единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другие.
Нормативную базу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ( ст.ст.131,164,165,219,223 и др.), правила специального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие НПА РФ и субъектов РФ. Госрегистрация призвана обеспечить гласность и публичность оборота недвижимого имущества.
Согласно ст.2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним,- это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Неудачность этой формулировки уже была предметом критики в юридической литературе. Правомерное основание (justacausa) права собственности имеет существенное значение для действительности госрегистрации права, поскольку для правопреемства недостаточно соответствующего намерения сторон. Где нет законного основания, нет и перехода права собственности. Не случайно нормы закона о регистрации прав в качестве необходимых называют правоустанавливающие документы- в том числе и договоры. ( см.ст.ст.13,17).
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости как волевой акт сторон является основанием перехода права собственности от продавца к покупателю, а госрегистрация определяет этот момент.
Заявление о госрегистрации права должны подавать обе стороны договора продажи жилого помещения (продавец и покупатель). Если договор продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.
Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п.2 ст.551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.
Существование данной нормы, некоторым авторам дало основание считать, что «до момента перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом». Что касается покупателя, то бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им может только при наличии соответствующего полномочия собственника(продавца). В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован.
Существование обязательного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора продажи, не является правопрепятствующим фактом, а тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника(даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником. Скорее норма п.2 ст.551 ГК РФ позволяет сделать противоположный вывод: если само по себе исполнение договора никоим образом не влияет на отношения с третьими лицами, то и продавец во внешних отношениях остается обладателем вещного права со всеми присущими ему атрибутами (включая правомочие распоряжения). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжение собственника и связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни ГК РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п.2 ст.1, п.2 ст.209 ГК РФ).
Так, П.В. Крашенинников указывает, что «только после государственной регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лип». Получается покупатель и продавец признаются сособственниками, но первый – в отношениях с третьими лицами, а второй — по отношению к продавцу.
Формулировка рассматриваемой нормы, позволяющая сделать приведенный вывод, представляется неудачной, ведь право собственности является наиболее полным вещным правом, собственник реализует в рамках закона по своему усмотрению принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Поэтому существует незыблемый постулат на одну вещь может быть только один индивидуальный собственник и с теоретических позиций «расщепление» права собственности, как: абсолютного права; является недопустимым. Возникаюти неразрешимые практические вопросы, например о содержании «права собственности» продавца и покупателя.
Если одна сторона уклоняется от госрегистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой вправе вынести решение о госрегистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права — квартира). Если по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (и случаях, когда это допускается законодательством РФ), то регистрируется право собственности на комнату (объект права — комната). В рамках проводимой административной реформы, в составе Правительства РФ Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» создана Федеральная регистрационная служба. В соответствии с п. 1 гл. I Положения о Федеральной регистрационной службе, федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Первой задачей Росрегистрации вызвано обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Положения о Федеральной регистрационной службе». Статья 131 «Государственная регистрация недвижимости» ГК РФ содержит следующие положения:
- право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осушествляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом РФ и иными законами (п. 1);
- отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде. Сама регистрация регламентируется Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001г. № 233 «Об утверждении Инструкции о до- рядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». Как следует из действующего гражданского законодательства РФ (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству РФ, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности, жилого дома или его части, требовали нотариальной формы.
Уместно вспомнить высказывание Карбюзье, что «…комфорт человеческой жизни на восемьдесят процентов определяется качеством его жилья». Относительно обязательности нотариального заверения договора купли-продажи жилых помещений, думается здесь особенно справедлив общий подход гражданского права — собственник всегда действует разумно и чем меньше его будут принуждать, тем больше шансов у него стать эффективным собственником.
Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров.
Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора.
Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.Вполне оправданной выглядит введенная с 2005г. имущественная ответственность регистрирующих органов в случае ошибки при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой ущерб. Правда, как отмечалось ранее не совсем понятным выглядит ограничение этой ответственности одним миллионом рублей, ведь реальная стоимость жилья почти всегда значительно выше. Что касается сроков реализации отдельных процедур государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то общий срок государственной регистрации прав составляет 8 дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (абз. 1 ч. 3 ст. 13 Закона в нов. ред.), а уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено не позднее рабочего дня, следующего за днем такого приостановления (ч. 5 ст. 19 Закона в нов. ред.). Срок госрегистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение 5 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов.
Теперь стало возможным направить заявление на государственную регистрацию прав и необходимый комплект документов в электронном виде, подписав усиленной квалифицированной электронной подписью, в том числе и через Единый портал госуслуг (дополнения вносятся в ст. 16 Закона) или на официальном сайте Росреестра путем заполнения онлайн-формы. Помимо прочего, после уплаты госпошлины заявитель освобождается от обязанности подавать в регистрационный орган документ, подтверждающий оплату госпошлины, однако может представить его по своей инициативе (ч. 4 ст. 16 Закона в нов. ред.). Правда, это правило действует лишь в том случае, если информация об уплате государственной пошлины содержится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.
Завершено рассмотрение гражданского дела по иску жителя Ставропольского края о признании права собственности на жилой лом и земельный участок.
Мировой судья судебного участка № 1Апанасенского района рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Т. к гражданке 3. о признании права собственности на жилой дом с хозяйственными постройками и земельным участком.13 мая 1999 года истец приобрел у гражданина 3, домовладение, расположенное и с. Дербетовка Апанасенского района.Он оплатил продавцу полную стоимость домовладения в присутствии свидетелей в простой письменной форме был составлен договор купли- продажи. Данный договор был составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке ввиду отсутствия у него денежных средств на оформление. Гр.Т. намерен был сделать это позже, а 16 октября 2005 года продавец домовладения — гражданин 3. умер. В настоящее время истец не может оформить свои законные права собственника на указанную недвижимость, так как продавец умер и не соблюдена форма договора купли-продажи при его заключении в не судебном порядке гр.Т. не может установить принадлежность ему на праве собственности указанного домовладения.
Из обстоятельств, установленных в судебном заседании, посредством исследования медицинских документов и показаний свидетелей, гражданин 3. в момент совершения сделки, не был способен в силу своего психического состояния понимать значение своих действий или руководить ими. Ссылки истца на то, что документа, подтверждающего заболевание 3., он не видел, суд расцепил критически.
В соответствии с положениями ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этотого гражданина, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Мировым судьей судебного участка №1 Апанасенского района исковые требования гражданина Т. оставлены без удовлетворения.Таким образом, можно сделать вывод, что созывающаяся процедура государственнойрегистрации прав на жилые помещения, ее административное оформление, обеспечивают необходимую доказуемость при разрешении возникающих споров и в целом обеспечивают стабильность гражданского оборота жилых помещений.
На основании изложенного можно сделать выводы:
- При заключении договора купли-продажи жилого помещения следует учитывать возможные ограничения права собственника по распоряжению им, которые могут быть связаны как с особенностями правового режима самого жилого помещения, так и справами проживающих в нем лиц. Дополнительные ограничения при продаже жилых помещений могут быть обусловлены наличием прав, имеющихся на данное помещение у третьих лиц (несовершеннолетних, находящихся под опекой и попечительством и др.).
- При купле-продаже жилого помещения право преимущественной покупки доли в общей долевой собственности имеют другие дольщики, а также может устанавливаться порядок пользования( в случае вариант коммунальной квартиры), а именно санузла). В случае, когда приобретение доли будут претендовать два и более сособственника, продавец (в соответствии с принципом свободы договора) выбирает контрагента по своему усмотрению).
- Предъявляемые законом требования к форме договора купли-проджаи жилого помещения, позволяют его отнести к числу формализованных договоров. Тот факт, что до госрегистрации договора собственник вправе отказаться от его совершения, является важного гарантией обеспечения его прав и законных интересов. Кроме того, госрегистрация служит гарантией перехода права собственности к надлежащему приобретателю, так как она делает невозможным заключение собственником других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц.
- Учитывая, что момент заключения договора купли-продажи не совпадает с моментом перехода права собственности на него, необходимо разграничивать понятия «момент» и «основания» приобретения права собственности как категории, имеющие различное юридическое содержание.
Глава 3.Проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений
3.1. Правовые коллизии, связанные с договором купли-продажи жилого помещения.
В этом подразделе приводятся систематизация, классификация и правовая квалификация коллизий, возникающих в связи с осуществлением сделок с жилыми помещениями. В основу систематизации положены виды сделок, оговоренные законом и соответствующими нормативными актами. Возникающие при этом коллизии классифицируются по тяжести их правовых последствий с указанием виновной стороны.
Весь спектр коллизий, связанных с жилыми помещениями при совершении сделок, можно отразить следующим образом:
— непредумышленные нарушения (при оформлении документации, несоблюдение предписанной целиком формы), которые не приводят к возникновению серьезных юридических последствий и ответственности сторон совершаемой сделки;
—нарушения, влекущие гражданско-правовые последствия недействительность сделки (участие недееспособной (ограниченно дееспособной) стороны; несовершеннолетней стороны; стороны, не способной понимать значение своих действий или руководить ими);
— нарушения, влекущие гражданско-правовые последствия недействительность сделки и имущественную ответственность виновной стороны (оформление сделки против воли одной стороны; злоупотребление доверием; сделка, совершенная под влиянием заблуждения; насильственное принуждение к заключению сделки и т.д.);
— нарушения, влекущие гражданско-правовые последствия и административную ответственность (несвоевременная регистрация работниками регистрирующего органа; систематическое осуществление сделок на рынке жилья);
— нарушения, влекущие гражданско-правовые последствия, административную ответственность, налоговую ответственность (систематическое осуществление сделок на рынке жилья);
— нарушения, влекущие гражданско-правовые последствии, уголовную ответственность без отягчающих последствия (оформление сделки против воли одной стороны; злоупотребление доверием; сделка, совершенная под влиянием заблуждения; насильственное принуждение к заключению сделки и т.д,; под влиянием обмана, насилия, угрозы без причинения вреда здоровью);
— нарушения, влекущие гражданско-правовые последствия, у уголовную ответственность с отягчающими последствиями (оформление сделки против воли одной стороны; злоупотребление доверием; сделка, совершенная под влиянием заблуждения: насильственное принуждение к заключению сделки и т,д. под влиянием обмана, насилия, угрозы с причинением тяжкого вреда здоровью). Надо отметить, что рассматриваемой проблеме посвящен ряд научных публикаций.
Многие граждане стараются обезопасить себя, заключая договор долевого строительства, считая, что в этом случае не может быть никаких подводных камней. Однако и здесь подстерегают мошенники, предлагающие ряд заманчивых условий. Обещают и цены на несколько порядков ниже рыночных, и возможность оплаты в рассрочку, и кратчайшие сроки строительства. На деле же выясняется, что, например, застройщик, собирающий с людей деньги, никакого отношения к строительству не имеет. Для того, чтобы обезопаситься от подобных афер, следует иметь ввиду следующее:
Во-первых, обращать внимание на цену, явное занижение стоимости квартиры сразу должно вызвать у вас подозрения. Во-вторых, общаться непосредственно с представителями строительной организации, побывать в их головном офисе, проверить полноту и правильность имеющейся у них разрешительной документации.
Очевидно, что одним из самых надежных способов защиты является ипотека. Поскольку квартира будет являться предметом залога, то и отслеживать добросовестность сделки банк будет с предельной внимательностью (не из желания помочь вам, а из соображений собственной финансовой безопасности, конечно).
Еще один излюбленный прием мошенников, имеющих знакомства в органах загса, это продажа квартир умерших. Одни просто регистрируют брак с недавно умершим гражданином, потом выписывают его либо сообщают о смерти и продают квартиру ничего не подозревающему покупателю. Другие же действуют гораздо проще — подделывают доверенность от имени умершего и впоследствии реализуют жилье.
Вообще аферисты располагают массой приемов и схем по обману граждан.
Кассационное определение Следственного комитета по уголовным делам Московского городского суда от 03.10.2011 N 22-12228 иллюстрирует случай, когда мошенник склонил потерпевших к заключению фиктивного договора займа под залог квартиры, а затем по доверенности потребовал через суд взыскание суммы фиктивного займа. Так, потерпевшая по настоянию мошенника заключила с его знакомым договор займа о том, что якобы она заняла у последнего 350 000 долларов США под залог части квартиры, чтобы показать ее обремененность и при расторжении брака с мужем квартира не досталась бы последнему.
Однако через некоторое время она по договоренности с мужем разделила квартиру пополам. Узнав об этом, мошенник потребовал от нее 350 000 долларов, а получив отказ, по доверенности от имени своего знакомого обратился с иском в районный суд, который удовлетворил иск и вынес решение о взыскании с нее указанной суммы, но по ее жалобе Московский городской суд отменил решение районного суда, который, рассмотрев иск повторно, отказал в его удовлетворении. После этого по ее заявлению в отношении мошенника было возбуждено уголовное дело.
Некоторые аферисты собирают авансовые платежи в пользу продавца с нескольких потенциальных покупателей, а потом исчезают, другие проводят мошеннические операции с квартирами одиноких пьяниц, пенсионеров, третьи прибегают к шантажу и угрозам. Бывают случаи, когда фальсифицируется свидетельство о смерти живого человека и подделывается завещание, при этом спустя полгода новый собственник получает свидетельство о праве собственности на наследство и, соответственно, вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
По одной из выявленных схем мошенничества иногородним гражданам, плохо ориентирующимся на местности, продавали квартиры по ложному адресу. То есть показывали одну квартиру в благоустроенном районе города, а затем, используя совпадения в названиях улиц, договор оформляли совсем на другую.
Преступники могут пестрить своими идеями, обещая доверчивым гражданам инвестиционные проекты, стопроцентные сделки, выгодные вложения и так далее.
Например, Кассационное определение Судебной коллегии по уголовным делам Санкт-Петербургского городского суда от 21.02.2011 N 22-945/402.
Так, мошенник предложил потерпевшему участвовать в инвестиционном проекте, ему было необходимо привлечение финансов для получения наибольшей прибыли. В случае увеличения сроков оборота денег и сроков их возврата обещано переоформление недвижимости (квартир и дач), принадлежащей ему и его близким родственникам — матери и бабушке, — на имя потерпевшего путем составления договоров купли-продажи. Мошенник уверил его в устойчивом финансовом состоянии, передал подлинник свидетельства на землю на имя бабушки, подлинник завещания на земельный участок. Доверившись, обманутый вкладчик передал преступнику деньги на финансовый проект. После этого связь с предприимчивым гражданином оборвалась.
Во избежание судебной волокиты по доказыванию добросовестности приобретения жилья и использования иных гражданско-правовых способов защиты права собственности следует действовать в условиях «прозрачности» рынка. Иными словами, не доверяя бывалым риелторам и агентам, необходимо самостоятельно получить достоверную информацию относительно интересующего объекта.
Вот ключевые аспекты, на которые следует обратить внимание:
— информация о приобретаемой квартире;
— информация о личности продавца;
— проверка документов.
Рассмотрим более детально каждый блок.
Информация о квартире необходима для того, чтобы в первую очередь удостовериться в том, что гражданин, заявивший о себе как собственник, на самом деле таковым и является и не имеет ограничений по распоряжению объектом. В судебной практике нередки случаи, когда собственник предъявляет свидетельство, согласно которому какие бы то ни было ограничения либо притязания третьих лиц отсутствуют. Однако данная информация верна лишь на дату, указанную в свидетельстве. Поэтому, не проверив подобные обстоятельства перед подписанием договора, можно столкнуться с ситуацией, когда к моменту обращения в регистрирующий орган квартира окажется в залоге либо под арестом.
Вторая причина, по которой так важна «история» квартиры, — это установление надежности предшествующих сделок. Дело в том, что при признании одной из ранее заключенных сделок по отчуждению квартиры недействительной, таковой будет являться и ваша. Например, первоначальный собственник получил жилье по договору приватизации. Далее выясняется, что в договор не было включено лицо, имевшее право на участие в приватизации, но не реализовавшее его, поскольку являлось временно выписанным (военнослужащие).
Поскольку государственная регистрация прав носит гласный и публичный характер, не является служебной, коммерческой либо государственной тайной, то и получить такого рода информацию может любой гражданин, предъявивший документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление, которое должно отражать наименование объекта и его адрес. Так как информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату, то к заявлению прикладывается платежный документ.
Необходимо отметить, что если с таким обращением выступает покупатель, то в выписке будет отражен ограниченный объем данных, а именно:
— описание объекта (идентифицирующие признаки);
— данные о зарегистрированных правах, включая данные о собственнике;
— данные о существующих на момент предоставления информации ограничениях прав.
Целесообразно предложить продавцу самому запросить более подробные сведения, в том числе касающиеся предыдущих собственников, чтобы проследить все имеющиеся сделки.
Согласно пункту 4 статьи 131 Гражданского кодекса РФ информация предоставляется независимо от места совершения регистрации. Поэтому можно смело идти в любой удобный для вас по расположению орган.
Запрос может быть представлен лично либо через представителя с надлежаще оформленными полномочиями; направлен по почте (в этом случае подлинность подписи в заявлении, а также копии прилагаемых документов должны быть заверены нотариально); направлен в форме электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью.
По общему правилу информация выдается в течение пяти рабочих дней с момента получения регистрирующим органом запроса. Такой срок установлен законом о регистрации прав. Однако примечательно, что правоохранительные органы, суды, органы государственной власти могут получить информацию из Единого государственного реестра прав и в соответствии с другими законодательными актами. Например, согласно пункту 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ информация о зарегистрированных правах и сделках в течение 10 дней после осуществления регистрации должна быть направлена в налоговый орган. А в силу статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд уже самостоятельно устанавливает срок, в течение которого истребуемые доказательства должны быть им получены. Если с запросом выступает сам собственник объекта, то информация предоставляется ему в семидневный срок.
Орган по регистрации прав может в письменной форме (или в форме электронного документа) отказать в выдаче сведений по причинам отсутствия платежного документа, невозможности идентифицировать объект или в случае, если предоставление сведений противоречит федеральному законодательству (запрашиваются сведения закрытого характера неуполномоченным лицом).
В итоге может оказаться, что права на объект вообще не регистрировались. В таком случае вам выдается или направляется уведомление с указанием об отсутствии в Едином государственном реестре прав запрашиваемых сведений, вместе с тем должно быть указано, с какого момента в данном регионе проводится регистрация прав, а также орган, осуществлявший государственную регистрацию и обладающий интересующей вас информацией. Кроме того, вы обладаете правом на обращение в суд для обжалования отказа в выдаче информации.
Информация о личности продавца. Здесь начать следует с самого простого — проверки паспорта, приглядеться к которому стоит повнимательнее и без стеснения, ведь речь идет о вашей финансовой безопасности.
Следует помнить о положениях статьи 171 Гражданского кодекса РФ, по смыслу которой заключение договора с лицом, признанным судом недееспособным, влечет недействительность такого договора. Зачастую мошенники умышленно оформляют договор купли-продажи квартиры с недееспособным лицом, а затем, предъявив соответствующий иск, получают обратно квартиру. Более того, у них остается и большая часть денежных средств, ведь покупателю возвращается лишь сумма, указанная в договоре, а она значительно меньше уплаченной на самом деле.
Помимо этого, субъективно оценивая личность продавца, при возникновении у вас малейших подозрений можете попросить у него справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Судебные прецеденты указывают на еще один опасный случай, когда гражданин, являющийся дееспособным, в силу своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора. В таких категориях дел у мошенников уже заранее припасены медицинские заключения и свидетельские показания. К счастью, здесь велика роль судебно-психиатрической экспертизы, заключение которой призвано дать ответы на интересующие суд вопросы.
Анализируя подобные примеры, можно сделать вывод, что хорошей подстраховкой может выступить обращение к нотариусу, поскольку именно он призван перед удостоверением сделки проверить стороны на дееспособность.
Тяжелее всего раскрыть мошеннические действия, когда квартиры продаются по сговору нескольких лиц. Рассмотрим типичные ситуации.
Первый вариант встречается, когда договор купли-продажи признается недействительным как сделка, совершенная под влиянием насилия и угроз (статья 179 Гражданского кодекса РФ). Продавец и его, например, знакомый, заранее обговорив детали и выстроив модель поведения, в процессе судебного разбирательства играют роль жертвы и понуждающего к сделке. Решение суда будет зависеть от их правдоподобности.
Второй вариант — квартира в общей долевой собственности. Поскольку участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки, то в случае нарушения этого права он может потребовать в суде перевода на него прав собственности.
Другой вариант. При злонамеренном сговоре супругов в общей совместной собственности находится квартира, паспорт одного супруга может случайно быть утерян, и взамен он получает другой, без штампа о регистрации брака. Нотариус в этом случае не требует согласия второго супруга, который впоследствии, после продажи квартиры, уже в суде заявит о своем несогласии.