Проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений. Часть 4.

---

Страницы:   1   2   3   4

---

Проверка документов. Оформление сделки купли-продажи предполагает работу с большим количеством документов, подделка которых очень привлекает мошенников.

Следует обратить внимание на следующие виды подделок:

— переклейка фотографий в паспорте;

— использование листов различных паспортов как паспорта одного гражданина (можно выявить самостоятельно, сверив серию и номер паспорта на каждой странице);

— подделка штампов прописки;

— монтирование ксерокопий документов;

— подделка платежных документов;

— фальсификация справок Бюро технической инвентаризации, выписок из лицевого счета.

Также следует запомнить, что нельзя покупать квартиру, если вам предъявлены только копии документов. В этом случае отказаться следует даже при нотариальном удостоверении копий. Ведь удостоверение нотариусом копий означает лишь их соответствие оригиналам. При этом продавец по таким заверенным копиям может продавать квартиру нескольким покупателям.

Судебная защита как способ восстановления нарушенных прав. Практика Верховного Суда РФ позволяет нам судить о том, как разрешаются данные споры.

Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.11.2008 N 50-В08-4 мотивирована незаконность отказа в удовлетворении требований собственника об истребовании принадлежащего ему жилого помещения из чужого незаконного владения. В данном случае собственник обратился в суд с соответствующим заявлением, ввиду того, что его квартира была по поддельным документам трижды продана другим лицам, также ничего не подозревавшим. В итоге требования гражданина, заявленные посредством виндикационного иска, были полностью удовлетворены.

По другому делу в интересах гражданина, который при аналогичных обстоятельствах был лишен квартиры, выступил прокурор с требованиями о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи, выселения. Имущество в данном случае было возвращено собственнику.

Автором проиллюстрирован один подход в судебной практике, когда суд встает на сторону собственника, который не давал согласия на заключение сделки и обратился в суд для защиты своих прав.

К счастью для обманутых покупателей, есть и другая практика. Речь идет о категории добросовестного приобретателя. Добросовестным по смыслу статьи 302 Гражданского кодекса РФ признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что имущество приобретается им у лица, не имеющего права его отчуждать. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 добросовестным может быть только приобретатель, получивший имущество от неуправомоченного отчуждателя. На этот момент особо следует обратить внимание, поскольку в случае если отчуждатель, в свою очередь, приобрел имущество законным путем, то доказать в суде свою правоту будет невозможно. Обобщив судебные прецеденты, к лицам, неуправомоченным отчуждать имущество, можно отнести лишь не имеющих права собственности. Мошенники, осведомленные об этом, редко продают квартиры, не оформив каким-либо обманным путем право собственности на объект. То есть сами по себе продавцами они не выступают, а перепродают квартиры третьим лица. Обращение в суд с требованиями о признании вашей добросовестности в этом случае будет лишено смысла.

А также следует обратить внимание на следующие пункты:

• Продажа квартиры лицом, состоящем в брак, без предъявления нотариального заверенного согласия другого супруга на сделку.
• Продажа квартиры по доверенности, то есть собственников нет на сделке по каким-либо причинам.
• Отсутствие получения расписок на денежные суммы по договору или на разницу между рыночной и договорной суммой при наличии собственности менее трех лет на квартиру.
• Продажа квартиры, в которой зарегистрированы по месту жительства родственники собственника.В случае, когда «юридически грамотный» продавец ссылается на новый жилищный кодекс: мол, теперь препятствий для продажи такого жилья совсем нет. »Населенная» квартира на самом деле может быть продана, и ее жильцы действительно потеряют правона жилплощадь. Однако добиваться их выпискипридется в судебном порядке,
• Неоднократная продажа квартиры в короткий срок (об этом можнопоинтересоваться у соседей. Если все предыдущие покупатели стремились поскорее избавиться от этого жилья, то что-то, видимо, тутнеладно. Например, квартиру вам могут продавать летом, а зимой выяснится, что она плохо отапливается, продувается и т.д. Встречается и такая сидуация: гражданин, ранее зарегистрированный по месту жительства в муниципальной квартире, которой пользовался как наниматель жилого помещения, в связи с осуждением приговором суда снят с регистрационного учета. Сохраняет ли он право пользования жилищем? В соответствии с Жилищным кодексом РФ. Если гражданин был осужден к лишению свободы на срок 6 месяцев после 23 июля 1995г. и в связи с осуждениемс регистрационного учета по месту жительства в муниципальной квартире, которой пользовался как нанимательили член семья нанимателя жилого помешения по договору социального найма, он после освобождениямест лишения свободы имеет право пользования данным жилым помещением и регистрации в нем по месту жительства (при условии фактического сохранения данного жилого помещения), поскольку после указанной даты признание гражданином утратившим вышеназванное право в связи с осуждением на длительный срок в судебном порядке.
• Незарегистрированная перепланировка, которая не подлежит в дальнейшем регистрации.
• Нарушение прав несовершеннолетних в приватизации квартиры с дальнейшим перехода право собственности на имя других собственников.
• Отказ собственника продавца от выписки временно зарегистрированных граждан при заключении договора, в том числе и  на безвозмездное пользование.
• Отказ от ПНД и НД в РФ собственника квартиры- нерезидента РФ.
• Наличие больших коммунальных долгов у собственника и отсутствие средств на их погашение до сделки.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что если не проявить должной осмотрительности можно попасть в западню к мошенникам и суд примет решение о возврате недвижимости законному собственнику.Здесь ничего не останется, кроме как исполнить решение суда, возвратить имущество, и только потом можно будет ставить вопрос о возмещении вреда  как лицу, пострадавшему от мошеннических действий. Но это только в том случае, если удастся установить личность виновника, а сделать это, к сожалению, зачастую очень тяжело. Поэтому стоит заранее позаботиться о безопасности.

3.2. Правовые последствие неисполнения своих обязательств покупателем.

Основными обязанностями покупателя по договору купли-продажи жилого помещения являются следующие обязанности: принять передаваемое по договору жилое помещение; оплатить стоимость передаваемого жилого помещения.

Принятие покупателем жилого помещения чаще всего осуществляется в месте его нахождения в силу особенностей недвижимости (а жилое помещение, как известно, относится к недвижимости). Покупатель вправе отказаться на законных основаниях от исполнения договора купли-продажи жилого помещения только в случае, если обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки).

В случаях же, если покупатель отказывается от сделки по иным основаниям, например в связи с появлением более привлекательного объекта, то непринятие имущества, предлагаемого покупателю в соответствии с условиями договора, без законных оснований считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, заложенный в законе и договоре. В соответствии с нормой п. 3 ст. 484 ГК продавец может потребовать от покупателя:

— принять товар;

— отказаться от исполнения обязательства.

Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право помимо удержания задатка требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию недвижимости. Исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи недвижимости, включает в себя два различных, но связанных между собой действия: фактическое получение имущества (например, путем вручения ключей от квартиры); подписание соответствующего документа (акта о передаче).

Исполнение договора составляют только эти два действия вместе, так как они настолько связаны между собой, что осуществление только какого-либо одного из этих действий не приводит к надлежащему исполнению обязательства.

Уклонение от подписания документа о передаче недвижимости в соответствии с условиями, предусмотренными договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять недвижимость (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

В случае, если объект фактически передан, а передаточный акт не был подписан покупателем вследствие его отказа, то возникает важный вопрос — какими правами обладает продавец? Исходя из буквального толкования нормы ч. 3 п. 1 ст. 556 и п. 3 ст. 484 ГК РФ продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Поскольку товар уже передан покупателю, то «требование о принятии товара» в данном случае может означать лишь требование продавца о «подписании документа о передаче жилого помещения». С практической точки зрения принудить покупателя подписать документ о передаче объективно неосуществимо, даже при наличии соответствующего судебного решения. Поэтому и в том случае, когда покупатель исполнил все остальные обязанности по договору, продавец вправе отказаться от исполнения договора, и такой способ защиты его интересов является наиболее оптимальным. Если покупатель уклоняется от подписания передаточного акта, очевидно, что он откажется и зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество. В такой ситуации не исключается заявление продавцом в суд требования о регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 3 ст. 551 ГК РФ), но в этом случае он обязан будет доказать обстоятельства, на которые ссылается (в том числе фактическую передачу вещи). При уклонении покупателя от подписания передаточного акта продавец заинтересован в расторжении договора, так как в этом случае — не обладая имуществом фактически — он юридически остается ее собственником (если не была произведена регистрация перехода права собственности) и, соответственно, обязан нести бремя его содержания, включая уплату налога.

Помимо принятия имущества важной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения является его своевременная оплата. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются в форме наличных и безналичных расчетов (п. 1 ст. 140 ГК РФ).

При расчете в безналичной форме у покупателя существует дополнительная обязанность по совершению определенных действий, необходимых для производства платежа (например, открытие специального банковского счета). Срок оплаты, как правило, определяется в самом договоре купли-продажи недвижимости или в дополнительном соглашении. Среди безналичных форм расчета в гражданском обороте чаще всего применяется расчет платежными поручениями. Вообще же безналичные расчеты могут осуществляться и в иных формах, предусмотренных законами, банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. При безналичных расчетах денежные знаки не передаются, а происходит передача права требования одного лица к другому банку. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающей из договора купли-продажи, при безналичных расчетах является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 823 ГК РФ).

При наличном расчете покупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактического получения продавцом покупной цены.

По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму при наличном расчете, обязан выдать расписку в получении денежных средств (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Наличие у покупателя расписки продавца или иного подобного документа облегчает ему в случае возникновения спора доказывание факта исполнения своей обязанности по оплате имущества.

При сделках с жилыми помещениями зачастую покупатель вносит предоплату. На случай отказа покупателя от совершения сделки и принятия жилого помещения для продавца важно, как именно будет оформлена предоплата в договоре — в виде задатка или аванса.

Между этими понятиями существуют различия. Задаток — это «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380 ГК РФ). В соответствии со ст. 381 ГК РФ задаток возвращается в двойном размере в любом случае при отказе продавца от сделки. В случае же, если от сделки отказывается покупатель, задаток полностью остается у продавца.

Термина «аванс» в Гражданском кодексе РФ нет, есть лишь «предварительная оплата», о которой говорится в ст. 487 ГК РФ, в которой не указаны последствия для покупателя в случае, если он внес предоплату, но отказался от совершения сделки. Соответственно, если покупатель передумает покупать жилое помещение, продавец будет обязан вернуть ему предоплату в полном размере. Поэтому для продавца, заинтересованного в продаже жилого помещения, с целью снизить риск отказа покупателя от исполнения договора, целесообразно указывать в договоре в качестве предоплаты именно задаток, а не аванс.

Как уже отмечалось, покупатель обязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи ему жилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1, 2 ст. 486 ГК). В случае неоплаты при наступлении срока платежа, указанного в договоре, покупатель считается нарушившим свою обязанность.

Если покупатель отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе требовать от него оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Последствия такого нарушения определены в нормах п. 3 ст. 486, п. 3, 4 ст. 488 и п. 2, 3 ст. 489 ГК. За неисполнение денежного обязательства в соответствии со ст. 395 ГК РФ устанавливается ответственность в виде уплаты процентов с суммы денежных средств, неправомерно удержанных, просроченных в оплате или неосновательно полученных (сбереженных) за счет другого лица.

В случаях, когда сумма долга оплачена покупателем с просрочкой, при взыскании процентов судом применяется учетная ставка банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ РФ) на день фактического исполнения денежного обязательства, если договором не определено иное.

Из общих начал гражданского права, а также из требований добросовестности, разумности и справедливости вытекает необходимость учета фактических последствий для продавца, вызванных нарушением денежного обязательства покупателем. Поскольку размер неустойки зачастую явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, то при уменьшении процентов суды руководствуются нормой ст. 333 ГК РФ, закрепляющей право суда уменьшить размер неустойки. Такое положение нашло закрепление и в п. 7 Постановления N 13/14.

Особое внимание необходимо обратить на следующую проблему. На практике продавец, передав имущество, но не получив при наступлении срока платежа цену по договору купли-продажи недвижимости, обращается в суд с требованием о расторжении договора. Суды при рассмотрении подобного рода дел признают, что неоплата товара покупателем, особенно в течение длительного срока, влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи (см. п. 2 ст. 450 ГК РФ), и расторгают договор купли-продажи недвижимости, даже если уже произошла государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствуют нормы, которые устанавливали бы специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества. Поэтому должны применяться положения, определенные в п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которому, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с условиями договора товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Глава 30 не содержит нормы, которая предоставила бы продавцу право расторгнуть договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного товара. В этом случае продавец может обратиться в суд с требованием о расторжении договора, ссылаясь на положения ст. 450 ГК РФ.

Неуплата по договору купли-продажи недвижимости, скорее всего, свидетельствует об отсутствии у покупателя денежных средств. Покупатель вообще может не иметь имущества (кроме переданного), за счет которого возможно удовлетворение требований продавца об оплате, поэтому при наличии обязывающего судебного решения реально взыскать с покупателя не только «набежавшие проценты», но и основную сумму долга — цену договора — часто невозможно.

Применение п. 2 ст. 450 ГК не всегда обоснованно и возможно, ведь ущерба, при котором продавец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, может и не быть. Причем именно на продавце лежит бремя доказывания в суде существенного характера нарушения договора покупателем.

В итоге существующее положение отнюдь не защищает интересы лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору. Учитывая особое значение, социальную значимость недвижимого имущества, всегда существующую возможность его возврата продавцу и ввиду изложенного, предлагается в положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ ввести новую норму. «Если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданного имущества».

С внесением в закон подобной нормы продавец получит право автоматически расторгать договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданной недвижимости, что дает значительные преимущества перед судебным порядком расторжения.

Заключение

В настоящей дипломной работе на основе критического ана­лиза существующей законодательной базы и судебной практики рассматривается гражданско-правовое регулирования договора купли-продажи жилых поме­щений. В этой связи в работе: изучена система дей­ствующего российского законодательства, регламентирующего вопросы продажи жилых помещений: исследованы теоретические подходы к опреде­лению договора купли-продажи жилого помещения; охарактеризованы су­щественные условия договора продажи жилого помещения; проведен критический анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи.

В настоящее время в России сделки с недвижимостью составляют около 90% Гражданского оборота. То есть сложился рынок жилья, под которым следует понимать систему экономически отношений, связанных с измене­нием прав владения, распоряжения и пользования жилыми объектами.

В работе анализируются положения Конституции РФ,; ЖК РФ, определяющего основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации., а также основные тенденции правоприменительной практики.

Делается вывод о том, что лицо, являющееся собственником жилого по­мещения, имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать в наем, аренду, отда­вать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищ­ные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Указанные действия осуществляются на основе принципов: обеспечения ор­ганами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; неприкосновенности жи­лища и недопустимости произвольного лишения жилища; признания равенства участников регулируемых гражданским и жилищным законодательством РФ отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Договор купли-продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соотвественно, подвидом общего договора купли- продажи. В сипу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку по заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 г.(. 30 ГК РФ, а в части, нс нашедшей регулирова­ния в этом параграфе, общие положения о купле-продаже. ЖК РФ не изменил ме­ханизм реализации договора продажи жилых помещений, закрепленных в ГК РФ.

Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не раскрывают понятия договора купли-продажи жило­го помещения, а значит следует уточнить этот момент  на законодательном уровне.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, который со­пряжен с государственной регистрацией, возмездным и взаимным.

В работе дается подробная характеристика жилого помещения, как объекта договора купли-продажи. Обоснован вывод о том, что если в тексте договора продажи отсутству­ют данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, подлежащее передаче, условия о предмете договора считаются несогласованными сторо­нами, а соответствующий договор — не заключенным.

Так же — исследована цена как существенное условие договора продажи жилого помещения. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, кредитовании под залог имущества, страховании, наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении. В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельские показания.

Отмечается, что по общему правилу право собственности на товар, а вместе с ним и риск случайной порчи товара переходят на покупателя с мо­мента передачи ему товара. Однако ст. 491 ГК РФ допускает возможность за­ключения договора купли-продажи с условием о том, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. Условие о сохранении права собственности за продавцом означает, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжался им иным образом.

Так же охарактеризованы иные существенные условия договора продажи жилого помещения. Так, всестороннему анализу подвергнуто условие догово­ра о проживании в продаваемом жилом помещении лиц, сохраняющих право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения по­купателем. Перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением включается в договор. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Отмечается особенность рассматриваемого договора, согласно которой отчуждение жилого помещения, где проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые за­коном интересы указанных лиц,допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Также исследован вопрос касающийся перепланировки и переустройства жилых помещений. При этом отдается предпочтение практике продажи жилых домов и квартир, при которой обязателен выезд оценщика БТИ для подтверждения или переоформления технического паспорта.

Подвергнуты критическому анализу вопросы перехода права собственно­сти на жилое помещение по договору продажи и его государственной реги­страции. В этой связи отмечается, что норма ч.2 ст.556 ГК. определяющая момент исполнения обязанности но передаче имущества, является диспози­тивной. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором продажи, ГК РФ связывает переход риска случайной гибели или случайною повреждения имущества на покупа­теля (п.1 ст.459 ГК).

В этой связи обоснован вывод о том, что договор продажи жилого поме­щения как волевой акт является основанием перехода права собственности oт продавца к покупателю, а государственная регистрация определяет лишь момент перехода этого права. Заявление о госрегистрации права должны подавать обе стороны договора продажи жилого помещений (продавец и покупатель). Если договор продажи был нотариально удостоверен по жела­нию стороны, заявление подает продавец или покупатель. В работе формули­руется и обосновывается мнение о том, что ограничение имущественной от­ветственности регистрирующих органов одним миллионом рублей в случае ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение по договору продажи является неоправданным, поскольку не отражает реальной ры­ночной стоимости жилого помещении. В этой связи предложено установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере дейст­вительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регист­рация права собственности на жилое помещение.

В работе исследованы также коллизии, касающиеся заключения договора купли-продажи, а также правовые последствия покупателя при неисполнении своих обязательств.

Следует внести в законодательство норму, согласно которой запись об ограниченном вещном праве пользования жилым помещением членом семьи собственника, отказавшимся от приватизации, осуществляется при государственной регистрации ранее возникшего права собственности в результате приватизации.

Также автор считает целесообразно скорректировать законодательство в части перфекции договора. Договор купли-продажи жилого помещения должен вступать в силу с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в предусмотренной законом форме. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, с момента которой становится обязательным для третьих лиц.

Необходимо создать механизм контроля со стороны государства реальности исполнения сторонами своих обязательств по договору и закрепить его в законодательстве. Предлагается расчет между продавцов и покупателем по договору купли-продажи жилого помещения осуществлять с использованием расчетно-кассовых центров, созданных при регистрационных органах, поступившие от покупателя денежные средства хранить в кассе расчетно-кассового центра и выдавать продавцу при получении документов после государственной регистрации права собственности покупателя. При этом датой регистрации права собственности покупателя должна стать дата подписания передаточного акта вне зависимости от даты выдачи документов о регистрации.

Также необходимо пересмотреть налоговые ставки с продажи квартир и сделать их пропорционально стоимости квартире и сроку(меньше трех лет или больше) их документов в зависимости от того как они перешли к нынешнему собственнику.Тем самым данная мера установит прозрачность при взаиморасчетах по сделке и увеличит казну Российской Федрации.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ);
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 05.05.2014, с изм. от 23.06.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014);
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 21.07.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 22.08.2014);
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014);
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014);
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 21.07.2014);
7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 21.07.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2014);
8. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 21.07.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 04.08.2014);
9. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 21.07.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
10. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
11. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
12. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2014 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
13. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
14. Закон РФ № 2300-1 от 07.02.1992г. в ред. ФЗ РФ от 07.05.2014г. «О защите прав потребителей»
15. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
16. Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 № 183 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов»;
17. Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 № 153 (ред. от 18.02.2013) «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы» (вместе с «Правилами выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы»);
18. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 18.04.2014) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы»;
19. Постановление Правительства РФ от 22.06.1994 № 743 (с изм. от 05.05.1995) «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства»;
20. Постановление Правительства РФ от 27.07.1996 № 901 (с изм. от 13.03.2014) «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей — инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг»;
21. Постановление Правительства РФ от 24.04.1996 № 505 «Об обеспечении жилищными сертификатами граждан Российской Федерации, ставших инвалидами, и семей граждан, умерших (погибших) вследствие чернобыльской катастрофы, нуждающихся в улучшении жилищных условий»;
22. Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь»;
23. Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 (ред. от 30.07.2014) «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»;
24. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;
25. Постановление Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 (ред. от 15.09.2005) «Об утверждении Положения о Государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании»;
26. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
27. Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 (ред. от 24.08.2004) «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»;
28. Приказ Госстроя РФ от 28.06.2000 № 149 «Об утверждении Рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно — коммунальном комплексе»;

Книги, брошюры,  учебная литература.

29. Анненков К. Н. Система русского гражданского права: в 6 т. СПб., 1894
30. Бирюков Б.М. Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья. – СПб.: Питер, 2011;
31. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. СПб., 1896
32. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2006
33. Гамбаров Ю. С. Курс гражданского права. СПб., 1911;
34. Гонгало Б. М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М., 2003. С. 15.
35. Губарева А.В., Латыев А.Н. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы: учеб. пособие. – Москва: Проспект; Екатеринбург: Издательский дом «Уральская государственная юридическая академия», 2014;
36. Гущина К.О., Новиков Е.А., Сухарев Е.Е. Сделки с жилыми помещениями: Практическое пособие.–М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2014;
37. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд‑е 3‑е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006 288 с
38. Купля-продажа квартир и жилых домов: комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. Второе издание, с изменениями и дополнениями / Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014;
39. Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2-х. М., 1997;
40. Моисеева А., Тихоненко С. Как купить квартиру выгодно: Потратьте минимум – получите максимум. – М.: АЛЬПИНА ПАБЛИШЕР, 2014;
41. Тихомиров М.Ю. Аренда, наем и продажа жилых помещений: комментарии и образцы документов. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014;
42. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в вопросах и ответах – 17-е изд., перераб. и доп. – Москва : Филинъ : «Омега-Л», 2014;

Статьи из периодического издания, доклады, диссертации:

43. Журавлева А. Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения // Жилищное право, 2013, № 9;
44. Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации // Жилищное право, 2014, № 4;
45. Карпухин Д. Судебная практика рассмотрения административно-правовых коллизий между нормативно-правовыми актами Российской Федерации и субъектов России // Административное право, 2013, № 4;
46. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения покупателем своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Семейное и жилищное право, 2013, № 3;
47. Лейба А. Практика ошибок при юридическом аудите (экспертизе) документов на приобретение жилого помещения // Жилищное право, 2014, № 4;
48. Лейба А. Некоторые вопросы признания права собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) // Жилищное право, 2014, № 1;
49. Мыскин А.В. К вопросу о реформировании Гражданского кодекса РФ // Российская юстиция, 2014, № 1;
50. Савинская М. Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья // Жилищное право, 2014, № 5;
51. Федорова О. Продажа квартиры: ребенок прилагается // Жилищное право, 2014, № 6;
52. Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима // Право и экономика, 2014, № 5;

Интернет ресурсы:

53. Информационно-правовой портал Гарант www.garant.ru;
54. Российская газета www.rg.ru;
55. Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.arbitr.ru;
56. Сайт посвящённый Конституции Российской Федерации www.constitution.ru;
57. Сайт Президента Российской Федерации www.kremlin.ru;
58. Справочная правовая система Консультанат Плюс www.consultant.ru

---

Страницы:   1   2   3   4

---