Выводы и предложения
Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, многофункциональность, ограниченность предложения. В России земля – один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости (также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразвитости земельного законодательства).
Цель данной выпускной квалификационной работы заключалась в исследовании рынка земельных участков для коммерческого использования. Ее реализация позволила получить следующие результаты и сформулировать ряд существенных выводов.
В первой главе рассмотрели юридическую сторону, т.е в нормативно-правовую базу регулирования рынка земли, которая включает в себя:
- Конституцию РФ и федеральные конституционные законы;
- федеральные законы;
- указы Президента РФ;
- акты Правительства РФ;
- акты министерств и иных государственных органов федеральной исполнительной власти;
- международно-правовые договоры;
- нормативно-правовые акты субъектов РФ; нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.
Следовательно, система нормативно-правовых актов, является источниками права, представляет по существу систему законодательства и постоянно совершенствуется в связи с реализацией земельной и других реформ.
Во второй главе выпускной квалификационной работы дали общую характеристику земельным участкам, так же рассмотрели факторы спроса и предложения на рынке земли и виды использования земельных участков. Таким образом земельный участок — часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю. Основные особенности рынка земли – это ограниченность земли как фактора производства, абсолютная неэластичность предложения земли, а, следовательно, основное влияние спроса на рыночное равновесие. Вместе с этим земли для коммерческого использования составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации, являются национальным богатством. Приоритетное значение земель коммерческого использования обусловлено их социально-экономической значимостью, важнейшим показателем, которой является создание новых рабочих мест, повышение уровня занятости населения, развитие экономики.
В третьей главе был проведен анализ рынка земельных участков для коммерческого использования г.Уфы, он показал что наибольшим спросом пользуются земельные участки сдающиеся в аренду (74,87%), нежели те которые продаются (25,13%). Можно сделать вывод, что главным собственником, который формирует предложение на рынке земли, является государство в лице муниципальных органов. А спрос, на первичном рынке, вызывается, как правило, крупными инвесторами. Следует отметить, что в данный момент на рынке спрос практически отсутствует, даже на участки с целевым назначением, соответствующим инвестиционным задачам потенциального покупателя. Пока со стороны покупателей наблюдается выжидательная позиция, которая определяется как общей ситуацией в стране, так и неготовностью продавцов снижать цены. В то же время участков с хорошим месторасположением очень мало, их не может быть много в силу физических ограничений. И цены на эти участки еще не снизились до тех пределов, когда инвестор готов был бы их покупать.
Таким образом, последующее регулирование рынка земли государством должно быть направлено на усовершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие инфраструктуры рынка, обеспечение рыночных субъектов объективной информацией и стимулирование поведения его участников.
В отличие от любого другого имущества, имеющего как материальный, так и нематериальный характер, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени. Отсюда, владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.
Однако, стремясь к созданию российского конкурентного земельного рынка, государство продолжает совершенствовать правовое обеспечение земельных отношений, развивает инфраструктуру рынка, обеспечивая финансовую поддержку предпринимательства, которое ориентировано на долгосрочное земельное пользование.
Данная проблема включает в себя необоснованное перераспределение и разграничение земель между землепользователями и землевладельцами. Вопрос в большей степени касается земель сельскохозяйственного назначения, являющимися наиболее ценными, которые часто используются неэффективно и приобретаются с целью их вовлечения в коммерческий оборот.
Для устранения данной проблемы, необходимо сделать отвод земельных участков, имеющих большие площади, на конкурентной основе в соответствии с бизнес-планами по использованию территории, где должна содержаться информация о капиталовложении, трудовых ресурсов, наличии основных производственных фондов. Также нужно ввести ограничения относительно максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного лица для ведения сельскохозяйственного производства. По возможности ужесточить контроль со стороны антимонопольного органа, который бы не допускал концентрации больших площадей в собственности одного лица без обоснованного на то решения.
Следующая проблема в данном аспекте заключается в том, что на протяжении долгого времени в нашей стране отсутствовало право частной собственности на землю, следовательно, возникла необходимость в определении местоположения границ земельных участков и их описании. Это привело к появлению территориальных недостатков.
Пути решения данной проблемы заключаются в необходимости обязательного государственного контроля при переподготовке, подготовке, повышении квалификации специалистов для землеустройства, проведения государственной аттестации специалистов. Также основные виды землеустроительных работ должны обязательно финансироваться государством и выполняться специализированными государственными проектными организациями, которые в свою очередь могут привлекать на конкурсной основе других лицензированных специалистов для выполнения различных видов землеустроительной деятельности. Обязательно основой для юридического оформления нового землевладения и землепользования должен стать проект землеустройства, а отсутствие данного документа должно рассматриваться как нарушение законодательства, которое может повлечь за собой определенные меры ответственности.
Проанализировав данную информацию можно сделать вывод о том, что данные вопросы и пути их разрешения будут особенно актуальны в ближайшей перспективе.
Список литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
- Земельный кодекс РФ.
- Конституция Российской Федерации.
- Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан в 2015 году.
- Боголюбов С.А. «Земельное право». – М.: Высшее образование, 2015.
- Петров В.И., Оценка стоимости земельных участков, 2016. – 360 с.
- ТихомировМ., Предоставление земельных участков для строительства. Новые правила, 2015.
- Ерофеев Б. В. Земельное право России : учебник для вузов / Б. Ф. Ерофеев. — 12-е изд., перераб. и доп. — М. : Юрайт, 2012. — 679 c.
- Васильев Э.Х. Правовые механизмы обеспечения прав граждан при предоставлении земель для строительства объектов недвижимости // Современное право. — 2014. — № 7. — С. 70 — 74.
- Железнов Д.С. Новеллы правового регулирования предоставления земельных участков для строительства в свете ключевых положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ // Аграрное и земельное право. — 2014. — № 11. — С. 46 — 50.
- Земельное право/ Под ред. С.А. Боголюбова. — М.: Проспект, 2016. — 376 с.
- Железнов Д.С. Правоотношения по предоставлению земельных участков для строительства: понятие, структура, элементы // Аграрное и земельное право. — 2015. — № 5. — С. 12 — 16.
- Алексеев В.А. Понятие земельного участка и его определение в российском законодательстве // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 11. С. 150-157.
- Власова Е.В. К вопросу о разделе земельного участка как способе образования земельных участков // Норма. Закон. Законодательство. Право: материалы XVI Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых- Пермь, 2014. С. 91-93.
- Ялбулганов А.А., Савенко Г.В. Некоторые вопросы образования земельного участка: кадастровый и юридический аспекты // Законы России: опыт, анализ, практика. 2014. № 10. С. 12-21.
- Стародумова С.Ю. Образование земельного участка как объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 24-28.
- Сергеев А.Ю. Соотношение правовых понятий земля и земельный участок // Аграрное и земельное право. 2016. № 5 (137). С. 15-20.
- Грибовский С.В. О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения. – М.: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2012, №2.
- Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А., Грахова Е.В. Оценка объектовнедвижимости, учебник, 2016 г. – 384 с.
- Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан [Электронный ресурс] – URL: www.mziorb.ru.
Приложение А
(Обязательное)
Таблица — Категории земель с определениями и основными характеристиками
| Категории земель по целевому назначению | Определение и состав земель |
| Земли сельскохозяйственного назначения
(Глава XIV ЗК РФ) |
Земли, которые находятся за границами населенного пункта, предоставленные и предназначенные для нужд сельского хозяйства.
Состав: 1) сельскохозяйственные угодья; 2) земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия; 3) земли, занятые водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. |
| Земли населенных пунктов
(Глава ХV ЗК РФ) |
Земли, предназначенные и используемые для застройки и развития населенных пунктов. Земли городских и сельских населенных пунктов отделены границами от земель иных категорий
Включают земельные участки, отнесенные к территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. |
| Земли промышленности и иного специального назначения
(Глава XVI ЗК РФ) |
Земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности.
Состав: 1) земли промышленности; 2) земли энергетики; 3) земли транспорта; 4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; 5) земли для обеспечения космической деятельности; 6) земли обороны и безопасности; 7) земли иного специального назначения. |
Продолжение таблицы
| Земли особо охраняемых территорий и объектов
(Глава XVII ЗК РФ) |
Земли:
— имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, — изъятые, в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления, полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, для которых установлен особый правовой режим. Относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) особо ценные земли. |
| Земли лесного фонда
(Глава XVIII, ст. 101 ЗК РФ) |
Земли:
— покрытые лесной растительностью, — предназначенные для восстановления леса (вырубки, гари, редины, прогалины и другие), — нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). |
| Земли водного фонда
(Глава XVIII, ст. 102 ЗК РФ) |
Земли, занятые водоемами, ледниками, гидротехническими, водохозяйственными сооружениями, а также выделенные под водоохранные зоны и полосы отвода по берегам водоемов.
Относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. |
| Земли запаса
(Глава XVIII, ст. 103 ЗК РФ) |
Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные гражданам или юридическим лицам. |
Приложение Б
(Обязательное)
Продолжение рисунка
Рисунок — Виды разрешённого использования земельных участков с примерами
Здравствуйте, уважаемые члены аттестационной комиссии!
Тема моей ВКР – «Анализ рынка земельных участков для коммерческого использования г.Уфы».
Слайд 2
Рынок земельных участков под коммерческое использование является развивающимся, по этой причине отсутствует четкое ценовое зонирование между объектами недвижимости с сопоставимыми по доходу видами деятельности, следовательно, данная тема выпускной квалификационной работы является актуальной.
Слайд 3
Цель данной выпускной квалификационной работы заключается в исследовании рынка земельных участков для коммерческого использования.
Задачи данной работы Вы можете увидеть на данном слайде.
Слайд 4
В нормативно-правовом регулировании рынка земли различают несколько уровней:
- Конституция РФ и федеральные конституционные законы;
- федеральные законы;
- указы Президента РФ;
- акты Правительства РФ;
- акты министерств и иных государственных органов федеральной исполнительной власти;
- международно-правовые договоры;
- нормативно-правовые акты субъектов РФ; нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.
Слайд 5
Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. На рисунке представим основные группы субъектов рынка земли.
Российская Федерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.
Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.
Слайд 6
Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов. На рисунке представим факторы влиящие на спрос и предложения на рынке земли.
Слайд 7
В 2016 году произошло увеличение площади находящихся в личной собственности граждан, на 112га (0,15%) и площади находящихся в собственности юридических лиц на, 34га (0,05%).Следовательно в государственной и муниципальной собственности произошло уменьшение на 146га, (0,20%). Структура земель по формам собственности представлена на рисунке.
Т.е за 2015-2016г структура земель по формам собственности изменилась незначительно.
Слайд 8
На рисунке представлена структура спроса на земельные участки по назначению
Основной спрос приходится на земельные участки под строительство производственных и складских зданий – 40%. Доля спроса на земельные участки под строительство административных и торговых зданий составила – 30%. В качестве таких участков потенциальные покупатели рассматривают лишь те, которые имеют перспективно выгодное расположение, наличие подъездных дорог и коммуникаций. Так же 30% земельных участков приходится на земельные участки под жилищное строительство.
Слайд 9
Средняя цена 1кв.м выставленного на продажу земельного участка в г.Уфе показала рост цен предложения в 1 полугодии 2014г. по сравнению с предыдущим периодом составила 6077,9 (8,5%) руб., в 2015 относительно 2014 года замечен резкий спад стоимости на 20,6% (5466,2 руб.), в 1 полугодии 2016 года стоимость 1 кв.м земельного участка уменьшилась на 3259 (28%) руб. Изменение стоимости земельного участка в пригородах г.Уфы имеют похожую ситуацию так в 2014 относительно 2013 года увеличение стоимости на 1049 (12,9%) руб., стоимость в 1 полугодии 2015 года уменьшилось на 22% (9913,9 руб.), стоимость предложения в 1 полугодии 2016 года значительно увеличилась на 27,7% (836,2). Графическое изменение цен приведено на рисунке .
Слайд 10
1) Стремясь к созданию российского конкурентного земельного рынка, государство продолжает совершенствовать правовое обеспечение земельных отношений, развивает инфраструктуру рынка, обеспечивая финансовую поддержку предпринимательства, которое ориентировано на долгосрочное земельное пользование.
Данная проблема включает в себя необоснованное перераспределение и разграничение земель между землепользователями и землевладельцами. Вопрос в большей степени касается земель сельскохозяйственного назначения, являющимися наиболее ценными, которые часто используются неэффективно и приобретаются с целью их вовлечения в коммерческий оборот.
2) Следующая проблема в данном аспекте заключается в том, что на протяжении долгого времени в нашей стране отсутствовало право частной собственности на землю, следовательно, возникла необходимость в определении местоположения границ земельных участков и их описании. Это привело к появлению территориальных недостатков.
Слайд 11
1) Для устранения проблемы необходимо сделать отвод земельных участков, имеющих большие площади, на конкурентной основе в соответствии с бизнес-планами по использованию территории, где должна содержаться информация о капиталовложении, трудовых ресурсов, наличии основных производственных фондов. Также нужно ввести ограничения относительно максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного лица для ведения сельскохозяйственного производства. По возможности ужесточить контроль со стороны антимонопольного органа, который бы не допускал концентрации больших площадей в собственности одного лица без обоснованного на то решения.
2) Пути решения второй проблемы заключаются в Необходимость обязательного государственного контроля при переподготовке, подготовке, повышении квалификации специалистов для землеустройства, проведения государственной аттестации специалистов. Также основные виды землеустроительных работ должны обязательно финансироваться государством и выполняться специализированными государственными проектными организациями, которые в свою очередь могут привлекать на конкурсной основе других лицензированных специалистов для выполнения различных видов землеустроительной деятельности. Обязательно основой для юридического оформления нового землевладения и землепользования должен стать проект землеустройства, а отсутствие данного документа должно рассматриваться как нарушение законодательства, которое может повлечь за собой определенные меры ответственности.
Проанализировав данную информацию можно сделать вывод о том, что данные вопросы и пути их разрешения будут особенно актуальны в ближайшей перспективе.
Слайд 12
Таким образом, Цель работы достигнута.
Спасибо за внимание! Доклад окончен.