СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1. Понятие и основные элементы договора аренды
1.2. Правовое регулирование договора аренды
1.3. Права и обязанности сторон по договору аренды
ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Договор аренды транспортных средств
2.2. Договор аренды зданий и сооружений
2.3 Договор аренды предприятия
2.4 Договор финансовой аренды (лизинг)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
Аренда широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.
Актуальность данной темы заключается в том что, в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Значимость договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования. У одних предпринимателей имеются свободные, не занятые производством площади, которые способны принести дополнительные экономические выгоды, если их предоставить во временное пользование. Другие, наоборот, предпочитают пользоваться тем или иным имуществом на правах арендатора. Таким образом, одним предпринимателям удобнее приобрести объекты недвижимости, движимое имущество в собственность, а другим взять их в аренду.
Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.
Отдельные вопросы, затрагивающие арендные отношения, в гражданско-правовой литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Я.В. Абрамова, Т.Д. Алексеева, М.В.Васильеву, В.Д.Газмана, А.М. Гуляева, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, С.Б.Пугинского, Ю.К.Толстого,. В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на анализе ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.
Целью работы является систематизация знаний о договоре аренды, его элементах и особенностях, а также изучение и обобщение действующего законодательства и практика его применения.
Для достижения поставленной цели в работе определены следующие основные задачи:
— исследовать историю развития законодательства, регулирующего договор аренды
— раскрыть понятие договора аренды, проанализировать его характерные черты и особенности;
— рассмотреть элементы договора аренды;
— изучить особенности заключения договора аренды;
— исследовать проблемы, связанные с прекращением и возобновлением договора аренды;
— проанализировать виды договора аренды;
— сформулировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
Объектом данного исследования договор аренды и его виды.
В качестве методов исследования в работе использованы такие, как анализ, синтез, дедукция, индукция, структурно-правовой и сравнительный методы. Данные методы позволяют выявить особенности соотношения норм ГК, федеральных законов, регулирующих отношения касающиеся договоров аренды и отдельных видов, которые в дальнейшем позволят не допустить правовую ошибку при толковании юридических норм и составлении правовой документации.
ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1. Понятие и основные элементы договора аренды
Законодательство дает раскрывает понятие «договора аренды». В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. «Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно».
Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование.
Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление — арендную плату.
Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, договор аренды относится к взаимным (синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в «чистом» виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями. Поэтому уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), т.е. в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Взаимный характер договора аренды, выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Поэтому арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в ГК РФ сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК РФ), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.
Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.
Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды — одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.
Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора. При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
Исследование договора аренды было бы неполным без рассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемым к ним требованиям. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора, и на многие его условия.
Сторонами в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Так как сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, то логично, что арендодателем должен выступать, в первую очередь, собственник вещи, то есть лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст. 209 ГК РФ).
К иным лицам, управомоченным законом сдавать имущество в аренду, можно отнести, в первую очередь, субъектов права хозяйственного ведения: это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа, а в отношении движимого имущества они могут заключать договор.
По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.
Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.
Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.
Жилые помещения гражданам в аренду переданы быть не могут. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК РФ.
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов.
Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным.
Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.
Принимая во внимание легальное определение договора аренды, можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Иное правило в отношении транспортных средств установлено ст. 633 и 643 ГК РФ, а зданий и сооружений — п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события.
Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пункт 2 ст. 610 ГК РФ посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок.
Неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно».
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, для договоров проката этот срок не может превышать одного года. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (статья 610 ГК РФ).
Субъектами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом.
1.2. Правовое регулирование договора аренды
По российскому дореволюционному законодательству имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности (условия) этого договора (ст. 1691 ч. 1 Свода законов Российской Империи).
Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей на содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними – некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так арендой, которым называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».
Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью.
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».
И законодательство и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич в своем Курсе гражданского права отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения её существа вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».
В целом в российском дореволюционном гражданском праве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном законодательстве. Кроме движимого и недвижимого имущества предметом могли быть и приносящие доход права.
В соответствии с действовавшим до 1917 года законодательством условие о сроке признавалось существенной принадлежностью (т.е. существенным условием) договора найма. Хотя несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма, в силу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным.
В ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимого имущества не может превышать двенадцати лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по разному. Например, по мнению Д.И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, что наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход». Другие полагали, что «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений в следствие долгосрочных аренд».
В проекте Гражданского уложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., имелась следующая норма, относящаяся к сроку найма имущества: «Договор найма не может быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодателя или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести лет» (ст.1817).
В дошедших до нас источниках древнерусского права найдено мало норм, регулирующих арендные отношения. Русская Правда и в Краткой, и в Пространной редакции почти не содержат статей, регулирующих обязательственные отношения. Одно положение, направленное на регулирование отношений по найму, было включено в Псковскую судную грамоту. Оно касалось возможности подачи иска съемщиком дома или части усадьбы к хозяину. Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи. Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30—40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК РФ существенно расширил количество норм, посвященных аренде.
В дореволюционной теории и практике был сформирован схожий с древнеримским подход к аренде. К примеру, А.М. Гуляев, определял наем как «обоюдосторонний договор, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне возможность пользоваться объектом, другая -денежное вознаграждение за пользование» и делил его по свойствам объекта на наем имущества, личный наем и подряд (заказ).
В российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы об имущественном найме были размещены среди норм об обязательствах по договорам, таким образом, указанный договор рассматривался в качестве обязательственного правоотношения. Однако судебная практика часто предоставляла нанимателю возможность защиты вещно-правовыми способами, в связи с чем уже в проекте Гражданского уложения были выработаны правила, которые позволяли определять, в каких случаях аренде были присущи вещно-правовые элементы (право следования за вещью), а в каких они ограничивались.
В качестве общепринятых терминов для обозначения аренды (имущественного найма) использовались также «снятие», «кортомное содержание», «оброчное пользование».
Форма договора напрямую зависела от объекта аренды: для движимого имущества устанавливалась устная (словесная) форма, за исключением морских и речных судов (для них — письменная). Для недвижимости в основном существовала письменная форма (исключение составляли сделки по найму городских строений, а также земельных участков вне города, которые могли оформляться устно). Усложненная письменная форма (близкая к современной нотариальной) применялась для договоров аренды, предусматривающих получение арендной платы более чем за один год вперед.
При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско — правового договора
В советский период договором имущественного найма признавался договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 Гражданского кодекса 1922 г.; ст. 275 Гражданского кодекса 1964 г.). В договоре имущественного найма уже четко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений (право следования за вещью), а за нанимателем признавался статус титульного владельца. Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе коммунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора.
По ГК РСФСР 1922 г. (ст. 157) и по ГК РСФСР 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора.
ГК РСФСР 1964 г. включал в себя только денежную форму наемной платы.
В конце 80—х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поиском путей и способов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущественного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в новом качестве.
Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Аренда была признана новой прогрессивной формой социалистического хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, структурных единиц объединений как совокупность их основных фондов и др.
Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затем Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».
Действием названных нормативных актов охватывалась лишь незначительная часть сферы арендных отношений. Кроме того, многие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в Указе № 1230.
Основным нормативным правовым актом, содержащим правила заключения, исполнения и расторжения договора аренды, является ГК РФ, в котором вопросам аренды посвящена отдельная глава 34. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Неисчерпывающий перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст. 607 ГК РФ: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также другие непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.
Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ и Жилищным кодексом.
Таким образом, в отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
К сожалению, нельзя утверждать, что с принятием Гражданского кодекса РФ сформировано единое и непротиворечивое гражданское законодательство. Совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на мой взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору, условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.
Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. Например, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.
Тем не менее, в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую – определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.