2.2. Виды договоров подряда и их краткая характеристика
Одним из подвидов договора подряда является договор бытового подряда. Суть договора состоит в том, что первая сторона (подрядчик) осуществляет предпринимательскую деятельность и в области бытовых услуг и обязуется выполнить по заказу гражданина (заказчика) конкретную работу, которая предназначена для удовлетворения бытовых потребностей заказчика, который в свою очередь берет на себя обязательство по приемке и оплате этой работы (п.1 ст. 730 ГК).
Характерными чертами договора бытового отряда являются черты, присущие обычному договору подряда, так как первый является разновидностью второго. Договор бытового отряда двусторонен, консенсуален и возмезден.
Особенностью субъектного состава договора бытового подряда являются следующее: заказчик — гражданин, который заказывает выполнение конкретной работы с целью удовлетворить свои собственный бытовые потребности. Подрядчик — лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность. В соответствии с формой договора бытового подряда, подрядчик — это субъект предпринимательской деятельности (гражданин-предприниматель, коммерческая или некоммерческая организация).
Также, легальное определение подчеркивает тот факт, что в качестве подрядчика выступает лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность. Таким образом, договор бытового подряда преподносит подрядчика в виде лица, имеющего статус предпринимателя, чей деятельностью является осуществление заказов граждан. Одинаковые заказы (например, пошив спецодежды) признаются обычным подрядом в случае если заказчиком выступит воинская часть, и будут признаваться договором бытового подряда, если заказчиком выступит сам военнослужащий.
Последнее обстоятельство подтверждено признанием бытового подряда публичным договором (п. 2 ст. 730 ГК). Нарушение сроков договора бытового подряда влечет за собой неустойку, которая установлена параграфом 5 статьи 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 3% от цены выполненной работы (оказанной услуги). В случае отсутствия установленной цены, стоимость формируется из общей цены заказа за каждый день просрочки. Договор может предусматривать еще более высокий размер неустойки (пени).
Самый распространенный вид подрядных обязательств это бесспорно строительный подряд. Для него выделен параграф 3 статьи 37 ГК РФ. Регулирование строительного подряда характеризуется значительным число императивных норм.
В соответствии с договором строительного подряда, подрядчик берет на себя обязательство по заказу заказчика построить какой-то конкретный объект либо выполнить другие строительные работы в сроки, установленные договором. Заказчик берет на себя обязательство по созданию необходимых условий для выполнения работ подрядчиком, принятию результата и уплате обусловленной цены (п.1 ст. 740 ГК РФ). Предмет договора строительного подряда — это результат деятельности подрядчика, который имеет определенный овеществленный вид. Предметом может выступать объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия, капитальный ремонт здания или сооружения, монтаж технологического, энергетического оборудования, выполнение пусконаладочных. Договором может охватываться полный комплекс работ по объекты или какая-то часть. Цена и сроки договора также выступают в роли существенных условий договора. Без согласования этих данных невозможно заключить договор.
Здесь необходимо обратить внимание на материалы судебной практики. Генеральный подрядчик подал иск в арбитражный суд о взыскании с подрядчика неустойки, которая была установлена договором, за просрочку передачи технической документации.
Ответчик возразил на все обвинения, сославшись на то, что условия о сроках сдачи работ отсутствовали в договоре подряде, в связи с чем он считался не заключенным.
Истец получил отказ суда в удовлетворении иска. Основание стала статья 740 ГК РФ, в соответствии с которой по договору строительного подряда, подрядчик берет на себя обязательство по заказу заказчика построить какой-то конкретный объект либо выполнить другие строительные работы в сроки, установленные договором. Условие о сроках сдачи работ являются одним из самых существенных условий договора. Так как договор не содержал в себе данного условия, в силу статьи 432 ГК РФ, его следует считать не заключенным. Тем самым заказчик не имел никаких обязательств по передаче технической документации и неустойка, установленная этим договором, не может быть взыскана. В другом случае, когда подрядчик обратился в суд с взысканием долга судом был удовлетворен иск, кроме того подрядчик получил неустойку за задержку выплат.
Кроме всего прочего, в договоре строительного подряда особенно выделена такая обязанность заказчика по «созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ».
Договор строительного подряда является консенсуальным, возмездным и взаимным по характеру. Основная сфера его применения — предпринимательская деятельность.
В качестве субъектов договора строительного подряда выступают заказчик и подрядчик. Заказчиком может быть в принципе любое физическое и юридическое лицо. В случае строительного подряда заказчик и инвестор зачастую являются двумя разными лицами. Инвестор — лицо, которое осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивает их целевое использование.
Подрядчиком может выступить любая строительная и строительно-монтажная организация, независимо от формы собственности, а также индивидуальные предприниматели, которые обладают лицензией на осуществление строительной деятельности.
Одно из существенных условий договора строительного подряда — срок. Первостепенное значение носить для сторон конкретное определение сроков сдачи объекта в эксплуатацию и сроков завершения каких-то отдельных этапов. Для согласования сроков стороны обычно прикладывают к договору всевозможные календарные планы и графики, которые становятся составной частью договора.
В связи с тем, что объем строительных работ достаточно высок, цены исчисляются путем составления смет, которые имеют вид постатейного перечня затрат на выполнение работы, покупку оборудования, закуп строительных материалов и конструкций. Совместно с технической документацией, в которой определен объем, содержание работ и другие требования, смета образует проектно-сметную документацию, которая является одной из важнейших частей договора строительного подряда.
Договор строительного подряда выполняется в письменной форме, причем договор имеет вид единого документа, который подписывается обеими сторонами.
Договор на выполнение работ для государственных нужд.
Группу договоров на выполнение работ для государственных нужд составляют различные обязательства по строительству, ремонту, реконструкции, проектированию, изысканиям, то есть все виды работ, включенные в круг договоров строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
Единственное отличие это то, что заказчик в таком договоре — государственном контракте — это государственные органы или другие организации, которые наделены государственными органами правом распоряжаться инвестиционными ресурсами.
Под понятием инвестиционных ресурсов понимаются инвестиции в форме денежных средств или других материальных ресурсов. Например, инвестицией могут считаться строительные материалы из государственных ресурсов.
Оплата работ, которые выполняются по государственным контрактам, имеет существенную особенность: параграф 2 статьи 763 ГК РФ гласит, что заказчик вправе либо сам оплатить принятые работы, либо обеспечить их оплату.
Таким образом, если заказчиком выступает государственный орган, который не участвует в коммерческом обороте и не имеет в своем распоряжении средств для оплаты выполняемых работ, он имеет полное право указать в договоре, что оплата работ будет осуществлена государственной организацией или органом, которым была выделена соответствующая сумма и оплата будет произведена непосредственно подрядчику.
К содержанию государственного контракта предъявляются требованиям, фиксированная в статье 766 ГК РФ. В соответствии с этой статьей в договор обязательно включаются условия, касаемо объема и стоимости работ, сроков начала и окончания работ, размера и порядка финансирования и оплаты.
Финансирование работ, которые выполняются по государственным контрактам, носят специфический характер. Это обусловлено тем, что существуют различные правила об обязанностях сторон: которые обязуются вносить различные изменения, например если произошло уменьшение объема средств, которые были выделены из государственного бюджета для финансирования выполняемого заказа. В данной ситуации необходимо внести изменение сроков или других условий договора. Подрядчик имеет полное право потребовать у заказчика возместить убытки, возникшие в следствие изменений сроков.
В соответствии с договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) берет на себя обязанность по указанию заказчика подготовить техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик в свою очередь обязан принять и оплатить их результат (ст. 758 ГК РФ).
Предмет договоров на выполнение проектных и изыскательских работ — это разработка технической документации и сама эта документация, а также само выполнение изыскательских работ. Выполнение изыскательных работ может быть предметом самостоятельного договора, который не предполагает разработки технической документации. Проектная документация производится при учете данных, которые были полученных по ходу изыскательских работ. Проектная документация включает в себя технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией. Архитектор подготавливает проект, в котором содержатся архитектурные решения, которые нужны для разрабатывания проектной документации.
Редакция норм, которые посвящены договорам на выполнение проектных и изыскательских работ, дает основание утверждать, что эти нормы предназначаются законодателем для применения к таким заказам, где предметом выступают работы, чья выполнимость и реальность не вызывают недоверия.
Эти характеристики предмета данного типа договора разнят его с такими договорами, как договор на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ. Последний заранее в принципе не имеет ясности касаемо ожидаемого результата: он может иметь отрицательный характер точно также как и положительны.
Права и обязанности сторон по договору подряда.
Заключение договора подряда на условиях, которые обсуждались ранее, создает обязательство, которое имеет вид правовой формой, которая опосредует отношения по выполнению работ. Это обязательство включает содержит в себе права и обязанности сторон. В соответствии с законом, обе стороны наделяются определенными правами и на них возлагаются обязанности. Договор подряда контролирует поведение сторон вплоть до достижения поставленной цели.
Содержание договоров подряда регулируются статьями ГК РФ о подряде методов указания обязанностей сторон, а обязанностям стороны как правило совпадает праву ее контрагента.
Статьи, посвященные содержанию подряда, имеют еще одну особенность. Обычно эти статьи фиксируют права и обязанности каждой из сторон. Тем не менее существуют случаи, когда одна из статей, устанавливающая определенные обязанности, дает сторонам возможность придти к соглашению.
Речь идет о сочетании императивного и диспозитивного регулирования.
Статьи ГК РФ, которые посвящены содержанию подряда, контролируют вопросы, относящиеся к организации и выполнению работ или к передаче готового результата. При этом, как следует из перечисленного в параграфе 1 статьи 703 ГК РФ перечня предметов подряда, речь идет о создании предмета или об изменении его свойств.
В ситуации, когда договор подряда создан с целью создания новой вещи, вытекает необходимость определения, который контрагент должен признаться ее собственником вплоть до момента передачи заказчику. В соответствии с параграфом 2 статьи 703 ГК по договору подряда, которые заключен на изготовление вещи, подрядчик должен передать права на нее заказчик. Тем не менее, для передачи какого-либо права необходимо им обладать. Это прямо вытекает из общего принципа, в силу которого никто не может передать другому больше прав, чем он сам имеет.
В итоге, можно сделать следующие умозаключения из результатов проведенного исследования.
- Договор подряда — это договор, в соответствии с которым одна из сторон (подрядчик) берет на себя обязательство по выполнению задания второй стороны (заказчика) конкретной работы и предоставить результат заказчику. Заказчик в свою очередь обязан принять работу и оплатить ее.
- Договор взаимен, в связи с этим нарушение договора подряда, может случиться по вине обеих сторон.
Если заказчик не выполняет возложенные по договору обязанности, он лишь обязан выплатить подрядчику вознаграждение в полном объеме. Под нарушением договора подрядчиком понимается либо невыполнение заказанной ему работы либо в ненадлежащем выполнении.
- Исходя из договора подряда удовлетворение интереса заказчика должно быть обеспечено результатами работ подрядчика, то есть основной упор в регулировании отношений подряда должен идти на регламентацию в достижении и передачи результата труда заказчику. Подрядчик выступает в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта и он никоим образом не зависит от заказчика при определении способа выполнения заказа и достижения результата. Характерной чертой подряда является то, что работа подрядчика выполняется с использованием собственных материалов, своими силами и средствами, короче говоря своим иждивением, и он осознает риск того, что он может не получить вознаграждение за выполненную работу в случае гибели или повреждении ее результата.
Стоит заметить, вещи, которые создаются по договору подряда, до момента их передачи заказчику принадлежат на праве собственности подрядчику.
Существуют некоторые конститутивные признаки обязательства, которые устанавливаются договором подряда:
- Подрядчик обязан выполнить работу по заказу заказчика с целью удовлетворения каких-либо индивидуальных запросов и требований заказчика.
- Подрядчик обязан выполнить конкретную работу, в результате которой будет создана новая вещь либо она будет восстановлена, улучшена, изменена.
- Вещь, которая создается по договору подряда, принадлежит по праву собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком.
- Подрядчик вправе самостоятельно выбирать средства и способы достижения результата, который обусловлен договором.
- Подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев, которые предусмотрены законом или договором.
Хотя договор подряда очень детально регулируется гражданским законодательством (на основании договора подряда построено около 67 статей) периодически имеют место быть исковые споры, провоцируемые одной из сторон. Данный факт образован отставанием развития законодательства, которое регулирует отношения по договору подряда от стремительных темпов роста сферы его применения.
Заказчики договора подряда обычно заказывают выполнение работ, с помощью которых они смогут удовлетворить собственные запросы и потребности. Однако исходя из опыта хозяйственной практики, ряд случаев выполнения функций заказчика является достаточно обременительным.
Поэтому является целесообразным способствовать развитию деятельности профессиональных заказчиков, которые связанные договором с гражданами или организациями, берут на на себя выполнение функций заказчика по возведению зданий, сооружений либо выполнению каких- либо работ для третьих лиц.
Беря во внимание, что исследуемый договор окромя предприятий и организаций находится в широком потреблении у населения, то законодательству необходимо более доступно и понятно регламентировать положения о подряде. Следует разграничить отличия договора подряда от других договоров, формы договора и условия ответственности сторон.
3.1. Обоснование репрезентативности и общие положения договора строительного подряда
Несомненно, в основе любого общества, особенно гражданского, лежит экономика. Сами же способы законодательно-правового регулирования этих отношений складываются в соответствии с моделью социально-экономических отношений. И так, экономика будет более эффективной и в обществе начнут зарождаться либерально-демократические отношения, если закон будет учитывать интересы общественности.
Основными проблемами законодательного обеспечения и нормативно-правового регулирования, которые непосредственно связаны с создание новых объектов недвижимости, являются проблемы создания и развития гражданского общества в РФ. В данный момент наша страна переходит к рыночной экономике и к повсеместному росту производства, в связи с этим у населения значительно возрастает потребность в недвижимых объектах (промышленный предприятия, торговые площади, жилой фонд). При таких исходных данных, вопросы, которые связаны с правовым регулированием договорных отношений по строительному подряду, освещены в юридической литературе достаточно скудно и тем самым не способствует развитию законодательства в этой отрасли. Тем не менее, наблюдается колоссальный рост судебно-арбитражных споров по договорам строительного подряда.
Происшествия, которые связаны с обрушением построек в г. Москве и других городах РФ, подводят нас к острой необходимости тщательнейших исследований и анализов правовых норм в области строительства.
При разработке отдельных положений договора строительного подряда, сроки ввода объектов в эксплуатацию будут значительно сокращаться, повысится эффективность строительства, производственные мощности будут увеличены.
Проанализировав совокупность нормативно-правовых актов и норм, которые контролируют общественные отношения в области строительства, можно с уверенностью констатировать наличие проблемы концепции, которая определяет развитие строительного законодательства. Правотворчество не имеет системного подхода, а имеющиеся нормы контролируют эти отношения лишь частично. В связи с этим комплексное исследование правового регулирования отношений в сфере строительства и разработка предложений по совершенствованию законодательства имеют значительную теоретическую ценность.
Общие положения договора строительного подряда
Гражданский кодекс Российской Федерации дает подряду следующее определение: подряд — вид договора, в соответствии с которым одна из сторон (подрядчик) обязуется выполнить определенное задание для второй стороны (заказчика) и сдать результат в соответствии с установленными сроками, а заказчик в свою очередь обязуется принять результат работы и оплатить его (п.1 ст.702 ГК РФ). Можно сделать вывод, что подряд — это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Под строительным подрядом может подразумеваться строительство или реконструкция предприятия, жилого комплекса или любого другого объекта. Также под ним подразумеваются связанные с отстраиваемым объектом работы: монтажные, пусконакладочные (п.2 ст. 740 ГК РФ). Параграф 3 главы 37 ГК РФ «Строительный подряд» занимается регулированием подрядных отношения. В первом параграфе содержатся основные положения, которые могут быть применены в том случае, если другое не установлено в ГК правилами о строительном подряде. Множество других нормативно-правовых актов включают в себя норм, которые регулируют отношения по строительному подряду:
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 года; Закон РФ от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации»; Закон РФ от 17 ноября 1995 года «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»; Федеральный закон от 6 мая 1999 года «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд».
Также, так называемые Строительные нормы и правила (СниП) содержат правила строительного порядка. В них содержится регламент порядка разработок, согласований, утверждений, состава проектной документации на строительство зданий и сооружений на территории РФ. Заказчики (инвестора), органы государственного управления и надзора, предприятия, организации, объединения — в общем говоря все участники инвестиционного процесса применяют эти нормы. Большинство существующих правил и норм были созданы союзными ведомствами. В наши дни они постоянно непрерывно обновляются. Требования к качеству и безопасности объектов повышаются, в связи с научно-техническим прогрессом. Работы, которые выполняются на основании договоров строительного подряда, приводят к созданию или обновлению различных объектов. Для начала подобных работ необходимо разрешить массу вопросов. Например как, выделение соответствующих земельных участков, утверждение проектно-сметных документов, получение согласований органов, которые несут ответственность за градостроительство, пожарную и экологическую безопасность. Договор строительного подряда обычно рассчитан на долгое время, в течение которого будет производиться возведение объекта и сдача его в эксплуатацию. В течение всего этого времени цены на строительные работы и материалы могут существенно измениться, также может потребоваться внесение поправок в проектную документацию, что соответственно учтено государством.
Под договором строительного подряда также подразумевается взаимодействие участвующих сторон. Договора строительного подряда и купли-продажи постоянно путают. Это связано с тем, что и в том, и в другом должник передает кредитору вещь в собственность. Но по сути договор подряд, хоть и направленный на передачу вещи как результата выполненной работы,в основном рассчитан на изготовление вещи, которая уже определяется в момент заключения договора родовыми признаками.
Также, очень часто выявляется близость подряда и поставки.
Ее суть сводится к тому, что вещь, передаваемая по договору кредитору, отсутствует в наличии на момент подписания договора. Тем не менее, намечается значительная разница в направленности обязательств. Цель подряда — удовлетворить индивидуальные требования заказчика, цель поставки — удовлетворение общественных потребностей в массовых видах товаров. Также нужно разграничить подряд и трудовой договор. Сходство их заключается в том, что они оба захватывают процесс труда и порой достаточно сложно определить, трудовой или подрядные договор находится в основе работ. Основная разница заключается в том, что основной упор в регулировании трудовых отношений делается на регламентацию процесса труда, а в подряде — на регламентацию достижения и передачи результата труда заказчику.
В итоге, опираясь на данные характеристики договора строительного подряда вычленяются некоторые основные признаки:
- Подрядчик обязан выполнить работу по заказу заказчика с целью удовлетворения каких-либо индивидуальных запросов и требований заказчика.
- Подрядчик обязан выполнить конкретную работу, в результате которой будет создана новая вещь либо она будет восстановлена, улучшена, изменена.
- Вещь, которая создается по договору подряда, принадлежит по праву собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком.
- Подрядчик вправе самостоятельно выбирать средства и способы достижения результата, который обусловлен договором.
- Подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев, которые предусмотрены законом или договором.
3.2. Элементы договора строительного подряда
Согласно договору строительного подряда исполнитель обязуется в определенный договором период времени отстроить по чертежу заказчика конкретный объект или же исполнить другие строительные работы. В свою очередь заказчик обязуется создать нужные условия для исполнения указанных работ, а также принять построенный объект и выплатить сумму договора (п.1 ст. 740 ГК РФ).
Если сравнивать указанное определение с договором простого подряда (п.1 ст. 702 ГК РФ), то можно выявить некоторые отличия. Вместе с предметом соглашения значительными условиями соглашения строительного подряда выступают цена и срок установленного договора. Без согласования этих данных невозможно юридически заключить договор. Более того, сильно выделяется следующая обязанность заказчика: он должен создать подрядчику необходимые условия для исполнения его работ.
Субъектами в этом случае выступают подрядчик и заказчик. Заказчиком может стать любое физическое или юридическое лицо. В то же время рассматриваемая область исполнения функций заказчика, к примеру, исполнение надлежащего контроля за работой подрядчика, нуждается в специализированных знаниях и навыках. Иногда требуется присутствие специального разрешения, или лицензии, на исполняемые работы. Именно по этой причине заказчик передает свои функции определенным предприятиям, которые работают в качестве официальных представителей реального заказчика строящегося объекта. Следовательно, законодательство отдельно выделяет такой термин, как инвестор. Данное понятие подразумевает, что инвесторами выступают лица, которые осуществляют вложение собственных, привлеченных или заемных ресурсов в качестве инвестиций. Кроме того, они обеспечивают их целевое использование.
Также инвесторы в праве самостоятельно осуществлять свою деятельность в договоре как заказчики. Не исключаются такие случаи, когда заказчиком выступает тот, кого инвестор выбрал и уполномочил согласно инвестиционному договору. По заключенному договору инвесторы имеют право передавать свои полномочия выбранным физическим или юридическим лицам, а также государственным и муниципальным органам.
Тогда, когда в качестве заказчика выступает группа лиц, или в том случае, если заказчик и исполнитель являются соинвесторами в отношение предмета подрядного соглашения, появляется нужда после окончания строительства произвести деление завершенных работ, в том числе и построенного сооружения. Однако сооружение само по себе неделимо, и из этого следует, что соинвесторы распределяют только доли владения. Исключением могут жилые дома. В этом случае объект права собственности выступают отдельные и частные квартиры (ст. 289 ГК РФ), или же обособленные части жилых помещений (ст. 558 ГК РФ). Именно поэтому, к примеру, в процессе рассмотрения одного дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал неправомерным решение другого суда об объявлении застройщиком прав собственности на квартиры площадью конкретного числа квадратных метров. Президиум сослался на ст. 209 ГК. В этой статье обращается внимание на тот факт, что «право собственности появляется лишь по отношению к конкретному имущества, которое находиться в обособленном состояние от других вещей той же сферы. Таким образом, суд не сумел признать право владения определенной суммой квадратных метров жилой площади, не выявив ее структуру в натуре».
Иногда случается так, что просто подрядные и инвестиционные отношения соединяются в едином соглашении. Это происходит в том случае, если подрядчик и заказчик одновременно являются соинвесторами. Так, к примеру, случилось и с договором, который был заключен производственно-коммерческой организацией со строительной фирмой. Он предусматривал, что обе стороны производят инвестиции напополам (50% на 50%). В соответствие с этим, построенное сооружение должно было быть поделено между инвесторами в равных частях. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в процессе рассмотрения данного дела отметил ошибочность решения другого суда. Во-первых, этот суд признал подобный договор недействительным. Во-вторых, нижестоящий суд посчитал невозможным осуществления проекта самостоятельным путем, без согласования с заказчиком деления квартир в рамках принадлежащих им доли.
Другая сторона, которая непосредственно осуществляет работы по заключённому договору строительного подряда, законодательно именуется «подрядчиком».
В первую очередь, вне зависимости от форм собственности, подрядчиками могут выступать строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и прочие предприятия. К тому же, подрядчиками могут стать физические лица или же фирмы посредников, которые принимают на себя функции контроля осуществления работ. Такие организации в обязательном порядке должны иметь регистрацию и соответствующую лицензию на осуществление строительной деятельности. Получить лицензию на совершения подобного вида работ необходимо для защиты прав и интересов потребителей строительных работ и услуг. На сегодняшний момент действует «Положение о лицензировании строительной деятельности». В соответствие с этим документом лицензии в праве выдавать Министерство строительства или же другой орган местного самоуправления. Основная обязанность подрядчика, которая определенна законом, заключается в том, что в определенный договором срок выстроить конкретный объект или выполнить другие строительные услуги в соответствие с заданием заказчика.
Необходимо упомянуть, что международная практика подтверждает результативность в определенных случаях, которые осуществляются с привлечением специального работника «инженера». В большей степени это относится к крупным объектам. Правовое положение «инженера» («инженерной организации») четко определяется в Кодексе ст. 749. Имеется в виду, что согласно договору, который был заключен с заказчиком, при этом не подразумевающий участие подрядчика, а следовательно, без его прямого согласия, «инженер» («инженерная организация») производит от имени заказчика, вместе с фактическими, еще и конкретные юридические акты, выступая в последнем случае по воле заказчика.
Функции «инженера» («инженерной организации») закреплены в договоре строительного подряда главным. Это служит для выявления последствий действий со стороны инженера для заказчиков. В том случае, когда вопрос касается юридических действий, альтернативой доверенности могут выступать полномочия, которые закреплены в самом договоре. Данными полномочиями наделен заказчик для выступления от собственного имени, ими он наделяет «инженера» («инженерную организацию»). Под полномочиями понимается надзор (контроль) за ходом работ, дача необходимых для исполнения указаний от лица инвестора и так далее.
Предмет договора строительного подряда – независимый результат работы подрядчика в форме снова построенного или отреставрированного предприятия, здания, сооружения или другого объекта недвижимости. Предметом также могут выступать завершенный комплекс монтажных, пусконаладочных и прочих тесно связанных со строительством объекта работ или работ по генеральному ремонту сооружений и зданий (п.2 ст. 740 ГК РФ). При анализе сущности права на объект строительства до момента сдачи заказчику подрядчиком, некоторые профессора делятся противоположными точками зрения. Согласно одной из них, заказчик выступает владельцем объекта незавершенного строительства. Другие считают, что строящийся объект до официальной регистрации не имеет владельца. По нашему мнению, незаконченный объект строительства до момента сдачи инвестору имеет особые права.
Во-первых, наличие юридического права подрядчика ограничено определенным периодом времени.
Во-вторых, инвестор имеет вправо требовать сдачу объекта работы, когда прекращается договор.
По факту подрядчик имеет право владения и распоряжения объектом строительства, использует некоторые вещно-правовые способы защиты. В тоже время он не является собственником. На ряду с этим размер прав подрядчика выявляется претензиями инвестора, обусловленные обязательственными правоотношениями, которые существуют между сторонами.
В том случае, если это предусмотрено договором, в предмет соглашения могут быть включены не только строительство (реконструкция) здания или сооружения или исполнение группы определенных работ, но также и обеспечение использования объекта в указанный период согласно договору (эксплуатация зданий, сооружений, технических средств по назначению, их дальнейшее обслуживание).
Подробный предмет договора указывается в технической документации. В ней характеризуются такие аспекты как вид, объем, состав работ и прочие требования.
Технические документы содержат в себе исходно-разрешительную документацию (ИРД), городскую строительную документацию, проектную документацию (проекты на строительство) и прочее. Разработка данных бумаг проходит согласно требованиям составления нормативно-технической документации.
В процессе составления технической документации, вне зависимости от того, кто (инвестор или подрядчик) ее подготавливает, вне зависимости от финансового источника осуществления работ, от организационно-правовой формы предприятия инвестора, городская строительная документация и проекты на работы необходимо пройти государственную экспертизу в специализированных уполномоченных органах (ст. 14 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г.).
Цена (стоимость) строительства выступает значительным условием соглашения строительного подряда. Для определения цены подрядчик обязан сформировать и предъявить заказчику смету. Если таковой нет, то это может привести к признанию договора строительного подряда фиктивным. Это следует из оценки п.1, ст. 743 ГК РФ. Согласно этому пункту, подрядчик должен произвести строительство и другие сопутствующие работы согласно сметы. Все выполненные подрядчиком работы заказчик должен оплатить в предусмотренном сметой размере в установленные сроки и в установленном порядке. Все эти элементы определяются в законе или договоре строительного подряда (п.1 ст. 746 ГК РФ). Других возможностей выявления размера выплаты исполненных услуг сегодняшнее законодательство не предполагает. Исключение составляют лишь те случаи, когда обе стороны в пункте соглашения «Порядок определения стоимости» детально определяют структуру работ и их цену.
Стоимость, которая указывается в договоре строительного подряда может быть двух видов: твердая или приблизительная.
Общая сумма твердой стоимости невозможно пересмотреть, если только не изменяются значимые условия действующего договора.
Приблизительная цена договора устанавливается тогда, когда имеются допущения, что в процессе строительства могут возникнуть траты, которые были не учтены в первоначальной версии сметы. В этом случае все изменения цены строительства подрядчик обязан подтверждать в документальной форме.
Стороны обязаны учесть тот факт, что менять первоначальную смету не имеет право одна сторона. Все изменения должны быть согласованы. Согласно п.5, ст. 709 ГК РФ подрядчик, считающий, что следует значительно повысить первоначальную смету на размер дополнительных затрат, должен в обязательном порядке предупредить об этом факте инвестора. Заказчик может согласиться с изменением или же отказаться от заключенного договора. Однако в последнем случае заказчик обязан оплатить подрядчику исполненную часть работ. В том случае, если же подрядчик принялся за дополнительные работы, при этом не согласовав их с заказчиком, последний может не платить за данные работы.
Стороны могут не определять цену работ в составе самого документа. Договоренность о размере стоимость и ее форме разрешается указать в протоколе (ведомости) согласования договорной цены. Заранее необходимо сделать нужную ссылку.
Формируя договор сметы, стороны обязаны учесть, что даже в том случае, если смета изначально была твердой, НДС все равно будет указано сверх утвержденной цены, если же он не был по каким-либо причинам указан в смете.
Еще одно существенное условие договора строительного подряда заключается в начальном и конечном сроке исполнения работ.
Срок исполнения работ согласно договору строительного подряда регулируется едиными правилами о сроках исполнения работ по договору подряда, которые предусмотрены в ст. 708 ГК. В соответствие с данной статьей в договоре отмечается начальные и конечные сроки исполнения работ. Кроме этого, стороны могут предусмотреть сроки окончание частных этапов работы, или же промежуточные сроки.
Работы следует исполняться в установленное время. Нарушение условия срока абсолютно признается нарушением конечного срока окончания, а если в этом отношение законом, иным правовым актом или договором не допускается иное, то также и начального и промежуточного сроков.
Досрочное исполнение работ также является нарушением срока. Досрочное выполнение может быть только тогда. Если заказчик даст свое согласие. (ст. 315, 711 ГК РФ).
Если срок строительства будет нарушен и по этой причине заказчик исчерпает интерес к исполнению работы, то согласно п.2 ст. 405 ГК РФ он может отказать в принятии итоговой работы и востребовать возмещения убытков.
Вид договора строительного подряда в абсолютном большинстве имеет письменную форму, при этом договор может быть составлен в формате общего документа, который подписывается двумя сторонами. В прошлом рассматриваемая область на практике была повсеместно распространена. Она имела предельно краткое, состоящие практически из пары разделов договор, к которым прилагали специфические условия с пространными описаниями взаимных прав и обязанностей сторон. Сегодня больше распространена более основательная, многостраничная форма договоров, подробно регулирующие отношения инвестора и подрядчика. В некоторых случаях в процессе их составления использовались приблизительные формы договоров строительного подряда, которые рекомендуются к исполнению в отдельных видах строительных работ, а также для ведения работ в разных отраслях.
Из всего вышеперечисленного следует, что договор следует составлять, учитывая дополнения подробным перечнем прав и обязанностей сторон, потому что подробное регулирование прав и обязанностей участников договора строительного подряда в большинстве случаев значительно упрощает исполнение требований по воссозданию нарушенных прав.