Владимирская область на сегодняшний день — это прекрасная альтернатива для проживающих в столице и других крупных городах жителей решить вопрос загородного домовладения, так как это самое привлекательное в Ярославском, Щелковском, Горьковском направлении место для покупки участка, дома в деревне, готовой дачи в СНТ (садовом товариществе) или ДНТ.
Стоимость загородного коттеджа во Владимире, относящегося к бизнес-категории, находится в пределах 7,0-8,0 миллионов рублей. При этом стоимость индивидуального дома, выстроенного в черте города может доходить и до 10-11 миллионов рублей[32]. Наиболее востребованы на рынке жилой недвижимости особняки эконом-класса. Большинство из них расположены на территории участка площадью 5-6 соток и имеют жилую площадь в пределах 200 кв. м. Коттедж, относящийся к эконом-классу, со всеми подведенными коммуникациями, стоит порядка 3,0 миллионов рублей.
Если смотреть незастроенные участки, то цена одной сотки зависит от близости к городской черте и наличии бытовых коммуникаций, в первую очередь электричества. Участок земли в городской черте продается по цене 500-800 тыс. рублей за сотку. Участок, находящийся в ближнем пригороде, имеющий электропровод, можно приобрести за 50-100 тыс. рублей[32].
Владимирский рынок коммерческой недвижимости в средней степени развит. Потенциальным покупателям предлагаются участки, подходящие для малоформатных предприятий, офисы, торговые помещения, склады.
Владимирский рынок нежилых объектов, способных приносить доход владельцам, развит менее, нежели сектор жилья. Это объясняется тем, что нежилой фонд нуждается в значительных капиталовложениях на строительство, а большинство зданий в областном центре предназначено для промышленности и социальной сферы.
Вместе с тем, рынок Владимира является бесспорным лидером в регионе: здесь существует большое количество предложений купли-продажи, а также аренды. Они привлекают не только местных игроков, но и бизнес Москвы и Московской области. В городе пользуется спросом следующая коммерческая недвижимость: офисы, торговые здания, бизнес-центры и бизнес-парки, логистические складские сооружения[32].
Обзор рынка земельных участков
По данным государственного кадастрового учета на 1 января 2016 года земельный фонд во Владимирской области составляет 2 908,4 тысяч га.
На рисунке 3 представлена структура земельного фонда по категориям земель:
В целом за последние два десятилетия распределение земель по категориям изменилось довольно значительно. В годы земельной реформы в связи с наделением граждан земельными участками включением в черту городов поселков сельских поселений земель для обеспечения различных нужд населения – развития индивидуального жилищного строительства, рекреации, сельскохозяйственного использования, возросла площадь земель населенных пунктов В 1990 году в данной категории учитывалось 487 тыс га а по состоянию на 1 января 2016 года – 213,3 тыс га Площадь земель населенных пунктов увеличивалась в последние годы, в основном за счет земель сельскохозяйственного назначения.
Площадь категории земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с прошлым годом уменьшилась на 1,5 тыс. га, из них[32]:
— 1555 га за счет включения земельных участков в границы населенных пунктов;
— 20 га за счет перевода в категорию земель промышленности;
— 19 га за счет перевода в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов.
Увеличились земли населенных пунктов на 1,5 тыс. га. Это связано с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о границах населенных пунктов по представленным в орган кадастрового учета – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области — органами местного самоуправления описаний границ населенных пунктов (карт-планов).
Площадь городских населенных пунктов увеличилась на 149 га. Площадь сельских населенных пунктов увеличилась на 1413 га[32].
Категория земель промышленности и иного специального назначения увеличилась на 45 га.
В отчетных данных [32] в связи с округлением до тыс. га не отразились изменения по категории земель промышленности и иного специального назначения. Наибольшая активность рынка земельных участков в части предложения вторичного рынка проявляется в крупных городских округах: Владимир, Александров, Киржач, Ковров, Муром, Суздаль.
Растущее количество предложений земельных участков в пригороде областного центра, терпит переизбыток. Исходя из замедленного спроса за 2014 и 2015 года, можно прийти к выводу что, на рынке земли в пригороде Владимира, так называемого первого кольца (до 5 километров от города) накопилось чрезвычайно большое количество предложений о продаже земли. Таким образом, создается инерционное давление на снижение цены. Единственным удачным периодом за последнюю трехлетку, можно назвать четвертый квартал 2014 года, благодаря которому суммарное количество предложений в пригороде в среднем снизилось на 11-13%. Кому-то покажется, что данный процент ничтожно мал, но на фоне пятилетки эта доля сыграла немало важную роль.
В совокупности, на рынке земли в пригороде Владимира, в ближайшее время ни каких изменений не произойдет. Основной преградой в повышении цены земли в пригороде, служит переизбыток предложений, и общая сложившаяся ситуация в экономике на территории Российской Федерации[32].
3.3.5. Анализ ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков
Стоимость недвижимости определяется исходя из целого ряда факторов. Учитываются характеристики физических, экономических, социальных, политических, административных, юридических факторов, и только после этого производится оценка объектов. Существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние[32]. Информация о ценообразующих факторах собиралась в графическом и семантическом видах. Информация о ценообразующих факторах, имеющих одно значение на населенный пункт (например: среднемесячная заработная плата), собиралась в семантическом виде. По некоторым факторам информация могла собираться в графическом или семантическом виде. При сборе информации о ценообразующих факторах в семантическом виде все объекты недвижимости, расположенные в одном населенном пункте, будут иметь одинаковое значение. При предоставлении информации о ценообразующих факторах в виде списка объектов, данные объекты наносились Исполнителем на картографический материал для последующего определения значений ценообразующих факторов.
Информация о ценообразующих факторах для сельских населенных пунктов собиралась только в семантическом виде.
При определении значений семантических ценообразующих факторов для объектов оценки каждый объект оценки был соотнесен с населенным пунктом в соответствии с законом об административно-территориальном устройстве Владимирской области. Впоследствии объектам оценки присваивались значения семантических ценообразующих факторов того населенного пункта, в границах которого он расположен[32].
Ценообразующие факторы подразделяются на следующие группы:
1) ценообразующие факторы для городских населенных пунктов;
2) ценообразующие факторы для сельских населенных пунктов.
Также ценообразующие факторы делятся на
— факторы местоположения;
— факторы социально-экономического развития;
— факторы инфраструктуры и т.д.
Таблица 3.1 Основные ценообразующие факторы для видов разрешенного использования в г. Владимир и прочих ГНП
| ВРИ | Название вида разрешенного использования | Основные ценообразующие факторы в г. Владимире | Основные ценообразующие факторы в ГНП |
| 1
| Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. | — район города; — расстояние от объекта до административного центра; — расстояние до положительных локальных центров; — расстояние до общеобразовательной школы. | Расстояние до административного центра, Численность в населенном пункте, Близость городских населенных пунктов к Московской области. |
| 2 | ЗУ, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки | -численность в населенном пункте; — расстояние до административного центра; — расстояние до остановок общественного транспорта; -расстояние до положительных локальных центров; — центральное водоснабжение. | — наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта; — наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановки общественного транспорта; — наличие в населенном пункте общеобразовательной школы; — наличие в населенном пункте газоснабжения; — численность населения в населенном пункте, — расстояние от населенного пункта до столицы субъекта (г. Владимир); — расстояние от населенного пункта до центра муниципального района. |
| 3 | ЗУ, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок | — район города; — расстояние от объекта до административного центра населенного пункта; — расстояние до ближайшей из основного дорог города; — расстояние до остановок общественного транспорта; — центральное теплоснабжение | -численность в населенном пункте; — близость городских населенных пунктов к Московской области; — расстояние до остановок общественного транспорта.
|
| 4 | ЗУ, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества | — районы города; — расстояние до административного центра; — расстояние до водных объектов; — расстояние до положительных локальных центров. | — численность в населенном пункте, — близость городских населенных пунктов к Московской области; — расстояние до остановок общественного транспорта; — расстояние до административного центра. |
| 9 | ЗУ предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок | — площадь объекта недвижимости; — центральное водоотведение; — расстояние до основных дорог; — расстояние до административного центра. | — численность в населенном пункте; — площадь объекта недвижимости; — центральное водоснабжение; — расстояние до основных дорог. |
| 17 | ЗУ, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии | — расстояние до административного центра; — центральное водоотведение; — центральное газоснабжение; — расстояние до остановок общественного транспорта. | — численность в населенном пункте; — близость городских населенных пунктов к Московской области; — расстояние до административного центра; — расстояние до остановок общественного транспорта; — центральное водоотведение; — центральное газоснабжение. |
В связи с отсутствием информации о сделках с земельными участками, предназначенными для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1 ВРИ), а также с отсутствием выставленных на продажу аналогичных участков, в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости объекта оценки были использованы цены предложений квартир. Для использования в качестве рыночной информации для оценки земельного участка цен предложений квартир оценщик выделил из их стоимости долю, приходящуюся на земельный участок[32].
Первым значимым фактором, влияющим на цену земельного участка 1 ВРИ г. Владимир, является его местоположение в городе. Земельный участок, расположенный в центре, будет стоить намного дороже, чем аналогичный на окраине. В центре города лучше развита инфраструктура, здесь расположены парки, офисы, крупные магазины, административные органы и другие значимые для населения объекты.
Город Владимир разделен на 3 административных района:
— Ленинский
— Октябрьский
— Фрунзенский
В ходе исследования было установлено, что более дорогие объекты 1 ВРИ расположены в Октябрьском районе, более дешевые объекты во Фрунзенском районе. Средние цены 1 кв.м объектов 1 ВРИ в зависимости от района города приведены на Рисунке 3.4
Диапазоны цен сделок купли-продажи объектов (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки) приведены в Таблице 3.2
Таблица 3.2. Диапазоны цен сделок купли-продажи объектов земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки
| 2 ВРИ | Минимальная цена, руб./кв.м | Максимальная цена, руб./кв.м | Средняя цена, руб./кв. |
| г. Владимир и ближайшие ГНП | 665,84 | 3228,09 | 1948,89 |
| Прочие ГНП | 221,54 | 1671,82 | 675,82 |
| СНП ближайшие к Московской области | 128,50 | 449,18 | 285,01 |
| СНП удаленные от Московской области | 55,15 | 422,47 | 164,71 |
В связи с недостаточным объемом информации о сделках с земельными участками, предназначенными для размещения гаражей и автостоянок, а также с отсутствием выставленных на продажу аналогичных участков, в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости объекта оценки были использованы цены предложений гаражей. Для использования в качестве рыночной информации для оценки земельного участка цен предложений гаражей, оценщик выделил из их стоимости долю, приходящуюся на земельный участок [32].
При оценке сельских населенных пунктов для земельных участков, предназначенных для дачного строительства, садоводства, огородничества основными ценообразующими факторами выступали[32]:
1) Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ, км
2) Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа, км
3) Расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы, км.
4) Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановок общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции, автобусные остановки и т.п.)
5) Наличие в населенном пункте магазина
6) Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы
7) Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения
8) Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения
9) Наличие в населенном пункте центральной канализации
10) Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения
11) Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения
12) Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта
13) Наличие в сельском населенном пункте дороги с твердым покрытием
14) Расстояние от населенного пункта до границы Московской области, км
15) Численность населения в населенном пункте, чел.
16) Численность населения в муниципальном районе, городском округе, чел.
17) Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе, руб. в мес.
18) Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами, млн. руб.
По земельным участкам предназначенными для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок рынок земельных участков на территории Владимирской области развит крайне слабо. Продажи (предложения на продажу) таких участков, как на первичном, так и на вторичном рынке носят единичный характер. Имеющийся объем рыночных сделок в данных сегментах недостаточен для построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков. В указанной ситуации, с учетом отсутствия на оцениваемой территории развитого сегмента рынка земельных участков земель промышленного назначения используется наиболее развитый в этом отношении сегмент рынка – земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. В связи с этим рассчитывалась корректировка на вид разрешенного использования. Наиболее вероятная корректировка на вид разрешенного использования составляет 1,9. Расчет стоимости земельных участков предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (17 ВРИ) проводился исходя из того факта, что подобные объекты не продаются на открытом рынке, а по своим количественным и качественным характеристикам земельные участки под этими объектами близки к землям окружающей застройки.
Для подавляющего числа объектов 17 вида разрешенного использования, таких как образовательные и медицинские учреждения, объекты предоставления социальных услуг и др. в городских населенных пунктах окружающей застройкой, как правило, является многоэтажные жилые дома, жители которых и пользуются услугами подобных учреждений. Таким образом, при расчетах в качестве объектов сравнения Исполнитель считает возможным и корректным использовать информацию о земельных участках ВРИ 1 как наиболее близких по своим количественным и качественным характеристикам.
В связи с недостаточным объемом информации о сделках с земельными участками, предназначенными для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, а также с отсутствием выставленных на продажу аналогичных участков, учитывая окружающую застройку для объектов ВРИ 17, при расчетах в качестве объектов сравнения оценщик использовал информацию о земельных участках ВРИ 1 как наиболее близких по своим количественным и качественным характеристикам.
Выбор ценообразующих факторов для построения статистической модели осуществляется двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным. Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов недвижимости на основе экспертного мнения. Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения статистической модели тех факторов, которые в основном формируют стоимость объектов недвижимости. В статистическую модель включаются ценообразующие факторы с высоким влиянием. Влияние ценообразующего фактора на объекты оценки основано на анализе актуального рынка недвижимости и математического анализа. Как правило, показателем высокого влияния является высокое значение коэффициента значимости. При этом низкий показатель коэффициента значимости может свидетельствовать о наличии нелинейной зависимости [32].
Проводится анализ рыночной информация на предмет репрезентативности. Экспертный выбор в ряде случаев ценообразующих факторов, являющихся нерепрезентативными, обосновывается важностью учета данных факторов наряду с объективной невозможностью проведения дополнительного сбора рыночной информации или перегруппировки. В случае, когда диапазон значений ценообразующего фактора, являющегося нерепрезентативным, в рыночной выборке объектов-аналогов уже диапазона значений фактора в исходной выборке объектов оценки, а также распределение значений ценообразующего фактора в рыночной и исходной выборках (в диапазоне их пересечения) различается незначительно, данный фактор, безусловно, принимается для расчетов. Это обосновывается тем, что, чем более широко представлены значения какого-либо ценообразующего фактора в рыночной выборке, тем более точно определяется функциональная зависимость стоимости объекта оценки от данного фактора.
Для земельных участков, кадастровая стоимость которых рассчитана путем статистического моделирования, удельный показатель кадастровой стоимости определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих объекту оценки, в наиболее качественную статистически значимую модель оценки.
3.3.6. Обоснование подходов к кадастровой оценке
В соответствии с пунктами 13-15 раздела 3 [22] при оценке стоимости объектов оценки используются доходный, сравнительный и затратный подходы.
— доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
— сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки. В соответствии признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
— затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода[32].
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. с пунктом 6 [20], кадастровая стоимость, определяется с использованием математических и иных методов моделирования стоимости на основе подходов оценке.
В случае применения математических и иных методов моделирования стоимости, процесс определения кадастровой стоимости, включает в себя следующие этапы[32]:
I Этап. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
II Этап. Определение ценообразующих факторов объектов оценки;
III Этап. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
IV Этап. Группировка объектов оценки;
V Этап. Сбор рыночной информации;
VI Этап. Построение модели оценки;
VII Этап. Анализ качества модели оценки;
VIII Этап. Расчет кадастровой стоимости;
IX Этап. Составление Отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
В соответствии с п. 2. 2. 1 Методических указаний [33] расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель 1-10 и 17, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
— определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
— сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
— группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
— сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
— построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;
— расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
В соответствии с пп. 2.3 Методических указаний [33], кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель: земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов ( 11 ВРИ ) и земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте ( 12 ВРИ), определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
3.3.7. Группировка объектов оценки
Группировка объектов недвижимости – процесс разбиения на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки [32].
Группировка объектов осуществлена в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а в случае отсутствия – руководствуясь п.15 ФСО №14, в соответствии с Методическими указаниями [33]. При группировке земельных участков в случае противоречивости вида разрешенного использования определение номера вида разрешенного использования производилось с использованием следующих источников [32]:
а) Администрациям муниципальных образований, городских округов направлялись запросы по земельным участкам, учетные характеристики которых не позволяют определить вид разрешенного использования в соответствии с Методическими указаниями [33];
б) Для уточнения информации об использовании объекта оценки использовались сведения публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru);
в) Для уточнения информации об использовании объекта оценки использовались сведения из государственного фонда данных, выложенных на официальном сайте Росреестра. Информация, размещенная в фонде данных по ценовым факторам, является достоверной и может быть использована в настоящей оценке в случае отсутствия данных от муниципальных образований;
г) Для уточнения информации об использовании объекта оценки использовались сведения электронного справочника 2GIS (http://maps.2gis.ru/);
При невозможности определении группы вида разрешенного использования объекта оценки в соответствии с [33] Оценщик руководствовался правилами землепользования и застройки, утвержденными муниципальными образованиями, городскими округами на территории Владимирской области;
Земельные участки под малоэтажными (одно, двух и 3-х этажными) жилыми домами дореволюционной, советской или иной постройки без приусадебного участка как в городах, так и в сельской местности были отнесены ко 2 группе «Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки».
Земельные участки под жилыми домами этажностью 4 и выше отнесены к 1 группе: «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки».
Если информация о разрешенном использовании не позволяет однозначно отнести земельный участок к какой-либо группе видов разрешенного использования, для таких земельных участков уточнялось их фактическое использование. Фактическое использование определялось с использованием открытых источников в сети Internet, а также путем запросов об уточнении фактического использования земельных участков в адрес администраций муниципальных образований Владимирской области. Для таких земельных участков группа видов разрешенного использования определялась на основании информации о фактическом использовании, предоставленной администрациями муниципальных образований [32].
Таблица 3.3. Группировка объектов оценки в разрезе видов разрешённого использования
| Группа ВРИ | Количество ЗУ | ||
| ГНП | СНП | Общий итог | |
| 1-я группа | 7 686 | 426 | 8 112 |
| 2-я группа | 103 751 | 318 218 | 421 969 |
| 3-я группа | 76 473 | 4 001 | 80 474 |
| 4-я группа | 60 333 | 10 138 | 70 471 |
| 5-я группа | 5 914 | 2 989 | 8 903 |
| 6-я группа | 166 | 45 | 211 |
| 7-я группа | 950 | 306 | 1 256 |
| 8-я группа | 94 | 144 | 238 |
| 9-я группа | 10 168 | 3 268 | 13 436 |
| 10-я группа | 1 | 1 | |
| 11-я группа | 25 | 1 | 26 |
| 12-я группа | 10 | 10 | 20 |
| 13-я группа | 5 152 | 7 144 | 12 296 |
| 14-я группа | 247 | 235 | 482 |
| 15-я группа | 1 752 | 4 774 | 6 526 |
| 16-я группа | 1 248 | 466 | 1 714 |
| 17-я группа | 3 012 | 2 310 | 5 322 |
| ИТОГО | 631 457 | ||
| В том числе множественное ВРИ | 1 861 | 865 | 2 726 |