Экологический аспект кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. Часть 4.

Страницы:   1   2   3   4

---

3.3.8. Определение кадастровой стоимости земельных участков в разрезе 1-17 видов разрешенного использования

В соответствии с п. 1.2 Методических указаний [32], определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в разрезе следующих видов разрешенного использования (ВРИ):

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железно-дорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Результаты расчёта кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к группам видов разрешённого использования ВРИ 13 — 15 определись:

13 ВРИ — путём умножения площади земельного участка умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.9 настоящих Методических указаний;

14 ВРИ — устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков;

15 ВРИ — устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе вида разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.15 настоящих Методических указаний [33], устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков;

16 ВРИ — не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

В случае если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим [32].

В связи с тем, что при определении кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области использовался только один из трех подходов для каждой подгруппы, а от использования двух других обоснован отказ, согласование результатов оценки объектов не требуется[32].

3.4. Обзор результатов кадастровой оценки

При анализе отчета и обзоре результатов ГКО во Владимирской обл. можно сделать вывод о тот, что оценка проводилась не по всем вида разрешенного использования. Не были учтены многие характеристики объектов, при анализе выбора ценообразующих факторов, очевидно, что оценщик использовал те факторы, сведения о которых можно было получить от Администраций или сети Интернет. Снижение кадастровой стоимости зафиксировано по земельным участкам для объектов торговли, общепита и сферы услуг (на 3,6%), а также участков для офисных зданий и деловых центров (на 4,3%). Увеличение кадастровой стоимости произошло для участков под многоэтажную жилую застройку (на 14,7%), малоэтажную и индивидуальную жилую застройку (на 11%), сады (на 12,8%) производственные предприятия (на 2,7%) и гостиницы (на 1%). По сравнению с оценкой пятилетней давности произошло общее снижение кадастровой стоимости земельных участков на 1,7% (среднее значение по региону).

Увеличение кадастровой стоимости на 12,8 % по сравнению с отчетом о ГКО 2011г. Для земельных участков предназначенных для дачного строительства, садоводства, огородничества не вполне обосновано, были выбраны ценообразущие факторы которые не вполне отражают реальную стоимость таких земельных участков. Земельные участки предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества даны гражданам для выращивания с/х культур, так же для проведения досуга и уединения человека с природой. В выборе оценщиками ценообразующих факторов необходимо учитывать не только факторы местоположения, инфраструктуры, но и экологическую обстановку (близость негативных объектов и их воздействие на окружающую среду).

 

Глава 4. Анализ влияния экологического фактора на кадастровую стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Экологическая ситуация во Владимирской области

Экологическая ситуация в области в целом благоприятная. Охраняемые территории занимают 6,2 % территории области. На юге области на территории Гусь-Хрустального района выделена территория под Национальный парк «Мещёра», памятник природы — озеро Исихра, часть федерального заказника «Клязьминский» (северо-восток Ковровского района), сохраняющего выхухоль и в целом природный комплекс поймы Клязьмы, федеральный заказник «Муромский» в пойме Оки, площадью 56 200 га, охраняющий выхухоль и охотничьих животных региона, а также памятник природы озеро Виша. В области существует 31 заказник регионального значения. Создана и ведётся красная книга Владимирской области.

Из очагов загрязнения можно выделить промышленные центры региона — города Владимир, Ковров, Муром; периодические пожары и нарушение экосистем в осушённых торфяных болотах юго—запада и территории активного животноводства.

Главными загрязнителями в области являются: промышленность, транспорт, жилищно-комунальное хозяйство. В области в настоящее время остро стоят проблемы переработки и захоронения отходов, загрязнения водоемов. Жители многих населенных пунктов пользуются некачественной питьевой водой. Состояние некоторых водоемов не позволяет использовать их в рекреационных целях.

В целом, относительно других регионов, экологическое состояние природной среды во Владимирской области наиболее благоприятное для рекреации, хотя помимо вышеперечисленных проблем есть и другие, такие как: интенсивная вырубка лесных массивов, обмеление рек, осушение болот, исчезновение отдельных видов животных и растений и другие.

Таблица 4.1 Ценообразующие факторы которые использовались при оценке для выбранных ЗУ в СНП

 

Влияние экологического фактора на земельные участки предназначенные для садоводства, огородничества и дачного строительства

Объектами исследования выступили земельные участки которые находятся в наиболее неблагоприятной среде:

Таблица 4.2 Основные характеристики исследуемых ЗУ

 

1) Владимирская обл, р-н Камешковский, МО Пенкинское (сельское поселение), д. Пирогово

Находится в нескольких километрах от д. Марьинка в которой расположен Комплекс по переработке и захоронению твердых бытовых отходов. В 2- км от Марьинского полигона протекает речка Черная. Река Чёрная, петляя по пойме соединяется с озером Павлица, и течет в озеро Светец, а затем через ручей Галич впадает в реку Клязьму. В деревне много родников. Свалки бытовых отходов загрязняют окружающую природную среду, создавая эпидемиологическую и токсикологическую опасность: страдают атмосферный воздух (от выделяющихся метана, сернистого газа, растворителей пр.). Почвы и грунтовые воды (от тяжелых металлов, растворителей, полихлорбинефенилов — диоксинов, инсектицидов и др.) — почвы и растительность загрязняются на расстоянии до 2,5 км от свалок.

Д. Пирогово находится в 2-х км от свалки, соответственно почвы и растительность загрязнены и не пригодны для выращивания с/х культур и иной деятельности. При оценке необходимо было учитывать фактор расстояния до отрицательного локального центра, т.к. он очевиден. Фактор негативного экологического воздействия должен был учитываться при оценке данного СНП.

2) Владимирская обл., Муромский р-н., МО Ковардицкое (сельское поселение), с. Панфилово

Расстояние до г. Муром 6 км. Недалеко от села (в 2-х км) находятся предприятия, выпускающими синтетические смолы и пластмассы, различные виды пластиков и полимерную пленку. В районе находятся предприятия, выпускающие товары бытовой и промышленной химии, различные средства для производственных нужд и для фармакологических предприятий. В селе находятся мебельные фабрики и сельскохозяйственный производственный кооператив «Панфилово».

д. Панфилово находиться в 6 км от г. Муром и 17 км от МО г. Покров. Стоимость ЗУ на 74 115 руб. больше чем в д. Пирогово. На кадастровую стоимость значительно повлияло расстояние до крупных промышленных городов Владимирской области. При оценке не учитывались выбросы в атмосферу загрязняющих веществ от предприятий которые находятся вблизи деревни, таких как: Декстриновый завод в г. Муром.

Все земельные участки имеют приблизительно одинаковую площадь. Ценообразующими факторами для построения статистической модели выступали: численность населения в СНП., близость к административному центру, близость к Московской обл., и расстояние до остановок общественного транспорта. Экологический фактор окружающей среды не учитывался. Также в построение статистической модели не был включен фактор расстояния до промышленного центра.

В качестве исследуемых объектов в ГНП выступили следующие ЗУ:

Таблица 4.3 Основные характеристики исследуемых ЗУ в ГНП

 

1) Владимирская обл, Вязниковский р-н, МО город Вязники (городское поселение), г. Вязники

В г. Вязники находиться полигон промышленных отходов. Сейчас ведущей отраслью является машиностроение и металлообработка. Основным предприятием города в этом направлении является завод «Освар». Предприятие производит автотракторное оборудование и автомобильную светотехнику. Легкая промышленность в городе развивается стремительными темпами, преимущественно это текстильная промышленность, которая включает в себя производство одежды, мебельных тканей и тентов.

Основными загрязнителями, образуемыми на предприятиях машиностроения, являются двуоксид серы, оксиды азота, взвешенные частицы, оксид углерода и углеводороды. Наиболее экологически опасные загрязнители при металлообработке — индустриальные масла, металлическая пыль и др.

Основные экологические проблемы, вызываемые деятельностью заводов по производству тканей, — токсичные вещества, попадающие в атмосферу и сточные воды. В дополнение к потенциально токсичным веществам часто проблемой становятся неприятные запахи, особенно если заводы по крашению и набивке тканей расположены вблизи жилых районов. Вентиляционные выбросы могут содержать пары растворителей, формальдегид, углеводороды, сероводород и соединения металлов. Загрязнение воды от тканевой промышленности состоит из различных загрязнителей – взвешенных веществ, нефтепродуктов, СПАВ, соединений фосфора, аммонийного азота,. фенолов другой токсичной органики, солей различных металлов.

Проведя анализ можно сделать вывод о том, что г. Вязники является промышленно развитым городом, при кадастровой оценке значительное влияние оказали следующие ценообразующие факторы: численность населения, наличие в населенном пункте газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, среднемесячная заработная плата, число отгруженных товаров собственного производства. При КО садоводческих, огороднических и дачных объединений основной акцент при выборе ценнообразующих факторов был поставлен на инфраструктуру. Экологическая обстановка города и вред полигона, который находятся вблизи оцениваемого объекта не учитывался.

2) Владимирская область, р-н Меленковский, МО г Меленки (городское поселение), г Меленки, индивидуальный огород №1, севернее г Меленки, д 10

В г. Меленки развито литейное производство (завод Литмаш-м),

производство столярных изделий и пиломатериалов(Меленки-лес),

производство ткани (Меленковский льняной комбинат), производство и обработка продуктов питания (Консервный завод) и лесозаготовительная промышленность (Меленковский леспромхоз, Меленковский лесхоз)

На атмосферный воздух приходится более 70% всех вредных воздействий литейного производства. Основными загрязнителями литейного производства являются: оксиды углерода, оксиды азота, формальдегид, бензол, фенол, Бензопирен (С20Н12).

Развитие деревообрабатывающей промышленности сопряжено с увеличением ресурсопотребления и ростом отходов производства, что создает реальную угрозу окружающей природной среде и здоровью населения. Наиболее остро стоят проблемы их обезвреживания и утилизации в городах со сложной экологической обстановкой. При химической переработке древесины образуются следующие виды отходов: лигнин, карамель, талловый пек, активные илы, полимерный остаток, масляный скоп, шлам, при механической переработке древесины: опилки, щепа, кора.

По степени интенсивности отрицательного воздействия предприятия пищевой промышленности на объекты окружающей среды первое место занимают водные ресурсы. По расходу воды на единицу выпускаемой продукции пищевая промышленность занимает одно из первых мест среди отраслей народного хозяйства. Высокий уровень потребления обуславливает большой объем образования сточных вод на предприятиях, при этом они имеют высокую степень загрязненности и представляют опасность для окружающей среды. Сброс сточных вод в водоемы быстро истощает запасы кислорода, что вызывает гибель обитателей этих водоемов.

г. Меленки является развитым промышленным городом. Необходимо при кадастровой оценке учитывать не только экономические и социальные факторы (сбыт вырабатываемой продукции, средняя заработная плата), но и ущерб, который предприятия наносят окружающей среде.

Проанализировав ЗУ, которые находятся в ГНП и СНП можно сделать следующие выводы:

— При кадастровой оценке использовались только факторы инфраструктуры, расстояния, социального обеспечения региона. Хотя оценщиком и был предложен фактор расстояния до отрицательных локальных мест, но он не учитывался.

— Экологическая обстановка и близость полигонов к населенным пунктам не сказалась на кадастровой стоимости.

— Промышленные предприятия, которые находятся в населенных пунктах оказывают огромный экологический ущерб окружающей среде. В первую очередь страдает качество питьевой воды, плодородие почв.

— Кадастровая оценка должна объективно отображать все количественные и качественных характеристики оцениваемых ЗУ. Население, которое проживет в неблагоприятной экологической среде не должно платить налог наравне с жителями которые проживают в хорошей экологической обстановке.

Предложения:

— При проведении ГКО необходимо руководствоваться данными мониторинга окружающей среды.

— Необходимо вводить поправочные коэффициенты экологического состояния (как положительного, так и отрицательного)

— Фактор близости к водным объектам (до 1 км) в зонах повышенной экологической опасности не должен учитываться, т.к. эти водные объекты не пригодны для рекреационных целей.

— Методика оценки земель населенных пунктов должна базироваться не только на экологических и социальных показателях, экзотический аспект должен отражаться наравне.

 

Глава 5. Безопасность жизнедеятельности на производстве

Безопасность жизнедеятельности, охрана труда включает в себя законодательные мероприятия, технику безопасности, производственную санитарию и пожарную профилактику.

Производственная санитария занимается изучением вопросов, которые относятся к устройству, эксплуатации и содержанию производственных предприятий и хозяйств с точки зрения охраны здоровья. Главное внимание производственная санитария уделяет защите человека от вредных воздействий окружающей среды: пыли, газа, шума, недостаточной или чрезмерно яркой освещенности рабочего места или помещения в целом, электромагнитного, инфракрасного, радиоактивного и других излучений. Задача производственной санитарии – создание здоровых и безопасных условий труда на основании установленных предельно допустимых концентраций производственных вредных веществ. Задача специалистов – инженеров земельного кадастра – поддержание условий труда на всех машинах, производственных участках и рабочих местах на уровне требований стандартов безопасности и санитарных норм [34].

Одна из важных задач безопасности жизнедеятельности – обеспечение безопасности работающих. Нарушение требований безопасности создает опасные ситуации, приводящие к несчастным случаям.

Техника безопасности — это комплекс средств и мероприятий, внедряемых в производство с целью создания здоровых и безопасных условий труда. Правила по технике безопасности содержат обязательные требования, которым должны удовлетворять предприятия, организации в целом, производственные помещения, все виды оборудования и технические процессы с точки зрения безопасности труда.

Производственные процессы должны быть пожаробезопасными и взрывобезопасными, а также не должны загрязнять окружающую среду выбросами вредных веществ. С помощью техники безопасности осуществляется профилактика производственного травматизма[34].

Система предотвращения пожара предусматривает предотвращение образования горючей среды и источников ее зажигания, поддержание температуры, давления и размера горючей среды ниже максимально допустимого по горючести, регламентацию допустимой концентрации горючих газов, паров в воздухе, не захламленность территорий хозяйства, проходов, коридоров горючими материалами. Система пожарной защиты предусматривает применение средств пожаротушения, коллективных и индивидуальных средств защиты, эвакуацию людей и животных. [34].

При работе в камеральных условиях предъявляют определенные требования к производственным зданиям и помещениям. Объем помещения на одного работника — не менее 15 м3, а площадь пола не менее 4,5м2 с учетом оборудования, высота потолка — не менее 3,2 м. [35].

При камеральных работах необходимо хорошее освещение, которое способствует бодрому и энергичному состоянию человека. Освещение может осуществляться естественным и искусственным светом. При недостаточности естественного освещения используется совмещенное освещение, т.е. такое при котором в светлое время суток используется одновременно естественный и искусственный свет. Для этого необходимо, чтобы мощность лампы соответствовала размерам помещения, устройство светильников предполагает безопасность для работников и выполняется с соблюдением противопожарных требований[34].

К освещению предъявляются следующие требования в соответствии с ГОСТ 12.2.007.13 – 88 «ССБТ. Лампы электрические. Требования безопасности»:

— спектральный состав света, создаваемого искусственными источниками, должен приближаться к солнечному;

— уровень освещенности должен быть достаточным и соответствовать гигиеническим нормам, учитывающим условия зрительной работы;

— должна быть обеспечена равномерность и устойчивость уровня освещенности во избежание частой переадаптации и утомления зрения;

— освещение не должно создавать блескости как самих источников света, так и других предметов в пределах рабочей зоны.

В помещении должны быть созданы оптимальные метеорологические условия. Под оптимальными метеорологическими условиями понимают такие сочетания параметров микроклимата, которые при длительном и систематическом воздействии на человека обеспечивают сохранение нормального функционального и теплового состояния организма без напряжения механизма терморегуляции[34].

На некоторых участках для воздухообмена, отвечающего санитарным нормам, применяется механическая общеобменная вентиляция и различные местные отсосы, решетки, панели. В некоторых помещениях ставятся кондиционеры, обеспечивающие поддержание постоянных метеорологических условий по нескольким параметрам воздуха[34].

 

Заключение

Категория земель населенных пунктов включает в себя множество видов разрешенного использования. Одним из таких видов является ВРИ для ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, который предназначен для отдыха, выращивания с/х и оздоровительных целей, соответственно, кадастровая оценка на таких землях должна полноценно отражать все факторы влияния (как позитивные, так и негативные).

Проведя анализ ГКО земель населенных пунктов во Владимирской области, можно сделать вывод о том, то оценщик при выборе ценообразующих факторов уделял наибольшее внимание социальным и экономическим факторам. Влияние экологического фактора на окружающую среду (в частности на состояние почв) никак не учитывалось, хотя и было предложено оценщиком (расстояние до отрицательных локальных центров). В материалах о проведенной кадастровой оценке нету обоснования того, почему из 40 предложенных факторов оценщиком было выбрано только 18.

При проведении оценки использовалась Методика 2007 года, которая не учитывает экологический фактор, хотя, Владимирская обл. на сегодняшний день является одной из передовых областей по развитию промышленности, машиностроения. Так же в области находятся огромное количество полигонов ТБО, которые оказывают огромный ущерб окружающей среде и здоровью населения.

При проведении кадастровой оценки необходимо учитывать экологический фактор, потому что он оказывает значительное влияние на количественные и качественные характеристики земли. Т.к. одной из главных целей кадастровой оценки является налогообложение оценка должна проводиться всесторонне, кадастровой стоимости должны отображаться все факторы влияния.

---

Страницы:   1   2   3   4