Меню Услуги

Современное состояние и тенденции развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства (ПАО Сбербанк России)

Страницы:   1   2   3

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

СОДЕРЖАНИЕ

  • ВВЕДЕНИЕ
  • ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  • 1.1. Ипотечное кредитование: экономическое содержание, понятие, сущность и классификация
  • 1.2. Объекты и основные принципы ипотечного кредитования
  • 1.3. Современное состояние ипотечного кредитования в России
  • ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО СБЕРБАНК РОССИИ
  • 2.1. Организационно-экономическая характеристика деятельности ПАО Сбербанк России
  • 2.2. Анализ организации ипотечного кредитования во Владимирском отделении №8611/083 ПАО Сбербанк России
  • 2.3. Оценка кредитоспособности заемщика и процесса предоставления ипотечного кредита в ПАО Сбербанк России
  • 2.4. Перспективы и основные направления совершенствования развития ипотечного жилищного кредитования
  • ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время большой интерес для страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого – формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека привлекательна, прежде всего, тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку кредитной организацией, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских кредитных организаций. Отечественные кредитные организации, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсальной кредитной организации, позволяя ему привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одной кредитной организации. Ипотечное кредитование, таким образом, способствует развитию банковской системы, давая мощный толчок к появлению новых финансовых инструментов и, позволяя кредитным институтам на долгосрочной основе финансировать основные производственные секторы экономики. Развитие ипотеки будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в анализе системы ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк России Владимирское отделение №8611/083 и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

— рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;

— выявить состояние ипотечного кредитования в России;

— проанализировать систему ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк России Владимирское отделение №8611/083;

— дать оценку кредитоспособности заемщика и процесса предоставления ипотечного кредита в ПАО Сбербанк России;

— раскрыть основные направления совершенствования развития ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является деятельность ПАО Сбербанк России Владимирское отделение №8611/083 в области ипотечного кредитования.

Предметом исследования является система ипотечного кредитования в России.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Ипотечное кредитование: экономическое содержание, понятие, сущность и классификация

Термин «ипотека» (от греч. hypotheka – залог, заклад) – это один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Данный термин применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:

— залога недвижимого имущества, в целях получения специального кредита — ипотечного (правовая функция ипотеки);

— закладной (существуют и другие названия долгового подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству);

— ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Ипотечный кредит — это «кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства». Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную — именную ценную бумагу вексельного типа.

Ипотечный кредит — «долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости».

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

  1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
  2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
  3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости. Нет единства взглядов по вопросу ипотечного кредитования. Одни авторы рассматривают ипотечное кредитование в узком смысле как разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риелторов, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка.

Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей:

— сам процесс выдачи ипотечных кредитов;

— механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.

Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений.

В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования. По мнению Гариповой З.Л., ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

По мнению академика О.И. Лаврушина, кредит, независимо от его формы и вида, выполняет две основные функции [17, c.66]:

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!
  • первая – перераспределительная функция кредита – означает передачу временно высвободившейся стоимости во временное пользование;
  • второй функцией кредита выступает замещение действительных денег кредитными операциями.

По мнению О.И. Лаврушина, не существует каких-то особых функций той или иной разновидности кредита, поскольку функцию порождает не форма или разновидность кредита, а его сущность как единой экономической категории.

Соглашаясь с вышеприведенным мнением, не выделяя каких-либо особых функций ипотечного кредита, свойственных только данной экономической категории, мы полагаем, что ипотечный кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. А возвратное перераспределение как функция ипотечного кредита означает аккумуляцию средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости.

В данном определении функции ипотечного кредита проявляются все сущностные свойства кредита. В частности, указание на то, что средства размещаются в форме кредита, подразумевает возвратный характер этого процесса, а также такие общие свойства кредита, как срочность и платность. Указание на то, что средства предоставляются населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости показывает такие специфические свойства ипотечного кредита, как целевое использование и обеспечение кредита.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

Таблица 1. Классификация ипотечных кредитов

По объекту недвижимости — земельные участки;

— предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество,

используемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома; квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения;

— воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

— объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования — приобретение готового жилья в многоквартирном доме, отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

— приобретение дач, садовых домиков с участками земли;

—  приобретение земельного участка под застройку;

— на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

— строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По виду кредитора — банковские;

— небанковские

По виду заемщиков а) как субъектов кредитования:

— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

— кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

—  сотрудникам банков;

— сотрудникам фирм – клиентов банка;

—  клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

— лицам, проживающим в данном регионе;

—  всем желающим.

По способу амортизации долга — постоянный ипотечный кредит;

— кредит с переменными выплатами;

— кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По виду процентной ставки — кредит с фиксированной процентной ставкой;

—  кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения — с правом досрочного погашения;

—  без права досрочного погашения;

— с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По величине первоначального платежа Сумма кредита может составлять от 50 до 100 % стоимости заложенного имущества

 

Таблица 2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования Вид кредитного института
1. Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки
2. Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии Стройсберкассы
3. Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Универсальные банки
4. Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

Таблица 3. Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов

Государства

Великобритания Страны континентальной Европы Соединённые Штаты Америки Россия
Краткосрочные До 3-х лет До 1 года До 1 года До 1 года
Среднесрочные 3-10 лет 1-5 лет 1-10 лет 1-3 года
Долгосрочные Более 10 лет Более 5 лет Более 11 лет Более 3-х лет

 

Преимущества ипотечного кредитования:

— возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

— получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости

квартиры;

— возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

— возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире,

приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

— выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно

растут на 15-30% в год).

1.2. Объекты и основные принципы ипотечного кредитования

Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании.

Объектом ипотеки являются:

— жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);

— любой земельный участок, кроме «земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования « Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07.1998 г. № 102-ФЗ — гл. 11, ст. 63. ;

— предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;

— строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);

— морские и воздушные суда.

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

— быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилю площадь;

— иметь отдельную кухню и санузел;

— иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей ещё и крышу;

— иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором находится предмет залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего, оно не должно находиться в аварийном состоянии или нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия — металлическими или железобетонными.

По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.

Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.

Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, которые после анализа кредитоспособности заемщика, заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде ценной бумаги — закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Кредитор должен выполнить следующие функции:

  • в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито – и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);
  • обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;
  • оформить кредитный договор и договор об ипотеке.

Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами и операторами вторичного рынка. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые инвестиционные и пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании, портфельные управляющие. “Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также много второстепенных участников рынка ипотечных кредитов, таких, как поручители, продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Поручитель — человек, берущий на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.

В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т.д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т.д.).

Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает и землю.

В результате все права банка-кредитора переходят после выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещение своих расходов в судебном порядке.

Продавцы жилья — это физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного жилья — это специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании выполняют функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

— страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

— страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

— страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Оценщики — это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риэлторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости, оказывающие услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — государственный регистратор, нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Государственный регистратор — орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус — согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требует нотариального заверения.

Паспортные службы — регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Следует выделить следующие основополагающие принципы ипотечного кредитования: возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность и дифференцированность.

Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитору. Свое практическое выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка.

Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное к его своевременному возврату.

Принцип обеспеченности предполагает предоставление кредита только под залог недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотеки. Данный принцип обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника.

Следует отметить, что предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем».

Принцип срочности предусматривает своевременный возврат кредита в заранее установленный срок, зафиксированный в кредитном договоре. Если устанавливаются «сроки возврата кредита», то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают.

В случае невозврата заемщиком кредитных средств в установленный срок и отказа кредитора пересмотреть его кредитор может принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

Принцип специальности означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Данный принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме. В соответствии с ним, как писал еще в начале прошлого века профессор Д. И. Мейер, «каждому имению был отведен особый лист, т. е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям». В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п. Принцип обязательности (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость — права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности означает, что записи в ипотечной книге)предполагаются как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.

Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу. В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора — банка или иной кредитной организации — к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения, предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере — на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости. Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки.

1.3. Современное состояние ипотечного кредитования в России

Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики, а точнее ее бесспорная декларация. Поэтому в России на сегодняшний момент возникло несколько национальных социальных проектов, в которых в числе первоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формирования доступного рынка жилья.

В настоящее время жилищная проблема стоит перед 60% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1569,8 млн. квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства и высокий спрос делают жилье очень дорогим, а точнее сверхдорогим, к тому же система ипотечного жилищного кредитования еще не достаточно развита.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» призван создать все условия для разрешения этих и других накопившихся проблем.

Основной акцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России.

Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация).

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него.

Согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше.

В 2015 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2015 год показатели всего на 1 млрд. руб. В 2016 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2016 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2015 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата – на 13,2%.

При этом инфляция в 2016 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2016 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи.

Тогда как объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2017 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей.

Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2015 и 2016 годах составил 160% и около 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом.

Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса.

Ипотечное кредитование — это не только один из способов решения жилищной проблемы. Жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 60% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

По расчетам Госстроя РФ, приобрести трехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5% населения, однокомнатную — 15,6%. По различным оценкам, на руках у населения сосредоточено от 40 до 60 млрд. долл., часть из которых люди готовы вложить в ипотечные программы, а стоимость приватизированных квартир, которые могут быть вовлечены в оборот, составляет около 300 млрд. долл.

Несмотря на это, сегодня по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте на 2015г. составляет лишь 0,6% против 5% в странах Центральной и Восточной Европы и 34% в странах Европейского союза.

Емкость ипотечного рынка в России, по данным Комиссии по ипотечному кредитованию Госдумы РФ, оценивается в 30 млрд. долл. Спрос на ипотечные кредиты по стране составляет около 2,4-4,7 млрд. долл. в год.

Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам на 1 января 2015г., составила около 1,52% (для сравнения, в странах с развитой рыночной экономикой этот показатель составляет в среднем 30-55%). Это свидетельствует о том, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнему находится на начальной стадии своего развития.

Последовательно осуществляемая политика развития ипотеки, реализуемая на базе «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», одобренной Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г., существенных результатов в этой области не дала.

Жилищные ипотечные программы и проекты, осуществляемые в рамках данной Концепции, в своей основе ориентируются на определенные (льготные) категории граждан и предоставление им дотаций и субсидий в целях улучшения их жилищных условий. Таков, например, национальный проект «Доступное и комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблем молодых семей и молодых специалистов на селе.

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики — с другой, должно базироваться на следующих принципах: учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования; обязательная его адаптация с учетом российской специфики; эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов; доступность кредитов населению; государственное регулирование и поддержка.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения. При этом создание указанной системы позволит решить одну из наиболее острых социальных проблем общества — обеспечение населения жильем; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства; оживить экономику страны в целом.

Экспертами Независимой ассоциации покупателей России (НАП РФ) были проанализированы ставки 30-ти крупнейших российских банков и составлен рейтинг процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке жилья. В основу этого рейтинга легли номинальные процентные ставки банков в рублях, с первоначальным взносом 10%, без учета дополнительных комиссий.

В условиях экономического кризиса банки вынуждены были повысить ставки по ипотеки, минимальная ставка сегодня составляет 15,5% при наличии 30% от стоимости жилья собственных средств. Поэтому о массовой ипотеке в России говорить еще преждевременно.

На рынке ипотечного кредитования нашей страны кризис ликвидности отразился самым непосредственным образом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западным деньгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения. В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков.

На рынке долларовой ипотеки ставки растут не только медленнее, но в отдельных случаях даже снижаются. Однако и здесь средний уровень ставок практически приблизился к 13% годовых. При «плавающем курсе» рубля к доллару – это рождает дополнительные риски.

Одновременно продолжают ужесточаться требования к заемщикам. Так, по свидетельству экспертов, соотношение платеж/доход к декабрю снижено до 30% против 45% в предыдущем месяце.

Ежемесячные платежи по ипотеке не должны превышать 30% дохода заемщика. Также свернуто большинство программ кредитования на сроки более 20 лет. В ноябре не произошло существенного изменения структуры спроса по срокам кредитования. Как и в октябре, наиболее востребована ипотека на 10-15 лет. Однако доля таких займов сократилась почти на 1% в пользу кредитов с большими сроками кредитования (15-20 лет). Одновременно с этим возросла доля обращений за короткими кредитами (до 5 лет).

Все вышеперечисленное делает актуальным и необходимым развитие системы ипотечного банковского кредитования в Российской Федерации в целях совершенствования структуры и механизма банковского кредитования в отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры. отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры.


Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

Страницы:   1   2   3