1 2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 7
1.1 Понятие и основания возникновения ипотеки 7
1.2 Предмет ипотеки и правовой статус ее субъектов 12
1.3 Особенности ипотеки в России и перспективы ее дальнейшего развития 26
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИПОТЕКИ 32
2.1 Особенности ипотеки квартир и жилых домов 32
2.2 Земельные участки как объекты ипотечных отношений 42
2.3 Особенности ипотеки зданий, сооружений, предприятий 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 61
БИБЛИОГРАФИЯ 69
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность анализа правового режима ипотеки связана с тем, что в современных условиях рынок ипотечного кредитования дает возможность гражданам приобрести частную собственность, особенно это необходимо для среднего класса общества. Такое кредитование сглаживает противоречия между низким уровнем доходов населения и высокими ценами на недвижимость, перераспределяя денежные средства населения от вкладчиков к кредиторам, удовлетворяя интересы обоих сторон. Для коммерческих банков ипотечное кредитование является не только услугой, приносящей доход, но и посредствам взаимодействия с застройщиками способом привлечения клиентов. Расширение клиентской базы приводить к увеличению объемов прибыли, тем самым получается эффект мультипликатора. Ипотечное кредитование не только решает жилищные вопросы, поскольку он так же способствует развитию торговой, строительной сферы, а также через секьюритизацию ипотечных активов и финансовые рынки. В совокупности благоприятно влияя на развитие национальной экономики. Поэтому ипотечное кредитование является актуальной темой на сегодняшний день.
Актуальность темы исследования заключается безусловно в том, что на современном этапе развития российского общества одним из приоритетных направлений социально-экономической политики государства является решение жилищной проблемы, поскольку жилищный вопрос остается для большинства российских граждан неразрешенной злободневной проблемой. Одним из путей ее решения на сегодняшний день является приобретение гражданами РФ жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования (далее – ИЖК).
Благодаря предоставленной российским гражданам возможности в условиях рыночной экономики и развития отношений частной собственности самостоятельно решать жилищную проблему, приобретая жилое помещение за собственные средства, правовой институт ипотеки жилья получил в настоящее время широкое распространение. Ипотечное жилищное кредитование, являясь инструментом повышения платежеспособного спроса, надежным средством обеспечения возврата полученного заемщиком кредита и фактором активизации жилищного строительства, одновременно выступает важным механизмом ускорения социально-экономического развития России.
В настоящее время формируются все более совершенные и эффективные схемы приобретения жилья под ипотеку, постепенно приближаются к классическим, выработанным мировой практикой стандартам, условия ипотечного кредитования в коммерческих банках, в большинстве регионов принимаются и реализуются долгосрочные ипотечные программы, создаются региональные фонды жилищного строительства и др. Однако, несмотря на происходящие в данной области положительные перемены, институт ипотеки жилья нельзя назвать совершенным. Практическая реализация программ ипотечного жилищного кредитования в России сопряжена со множеством проблем, многие из которых до сих пор не только не получили должного освещения в работах российских ученых-юристов, но и не нашли решения на законодательном уровне.
В результате этого остаются неразработанными многие важные методологические и теоретические вопросы функционирования ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемы правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования возникают также и из-за неразвитости вторичного рынка ипотечных кредитов, поэтому заемщикам либо невыгодно брать ипотечные кредиты, либо недоступно из-за обременительных условий кредитования. Кроме того, ощущается явный недостаток конкретных практических рекомендаций по совершенствованию механизма ипотечного жилищного кредитования.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в области ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Предметом исследования является совокупность норм действующего российского законодательства, регулирующая отношения в сфере ипотечного кредитования.
Целью работы является проведение анализа теоретических и практических аспектов института ипотечного кредитования на современном этапе развития российского государства, а также выявление особенностей и проблем правового регулирования указанных отношений с целью выработки практических рекомендаций и предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Задачи исследования:
— определить основные этапы развития ипотечного кредитования в России;
— исследовать современные модели ипотечного кредитования;
— проанализировать правовую природу и определить сущность ипотечного кредитования;
— рассмотреть специфику правовой конструкции договора об ипотеке как основания возникновения отношений по ипотечному кредитованию;
— выявить проблемы реализации ипотечного кредитования в современных условиях развития российского государства.
Методологической базой исследования явились как общенаучные, так и специальные методы познания, в частности: диалектический, исторический, системно-структурный, формально-логический, анализ, синтез, историко-правовой, сравнительно-правовой методы.
Нормативно-правовую базу исследования составили нормы Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», иных федеральных законов, подзаконных нормативных правовых актов, регулирующие отношения в исследуемой области.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики и научно-практических конференций, публикации в периодической печати и др.
Теоретическая значимость данной работы определена тем, что сформулированные в ходе исследования теоретических и практических аспектов института ипотечного кредитования в России выводы и высказанные на их основе предложения, углубляют и расширяют уже имеющиеся в данной области знания, а также теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы при дальнейшей научной разработке различных вопросов исследуемой правовой области в целях совершенствования действующего законодательства.
Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в работе теоретические положения и практические рекомендации могут быть использованы не только в качестве основы для совершенствования текущего российского законодательства и при разработке федеральных и региональных программ ипотечного кредитования органами государственной власти всех уровней, органами законодательной и исполнительной власти, но и в практической деятельности юристов, риэлторских и страховых организаций, которые занимаются вопросами залога жилой недвижимости. Кроме того, полученные результаты могут быть применены в учебном процессе при преподавании курсов жилищного и гражданского права.
Структура работы состоит из введения, 2 глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 Понятие и основания возникновения ипотеки
В любой стране мира на сегодняшний день ипотечная форма кредитования находит широкое распространение и развитие. Оно существует как одна из форм долгосрочного финансирования программ, связанных с жилищным строительством. Ипотечные кредиты помогают в разрешении отдельных проблем социально-экономического характера, в частности, проблем обеспечения населения жильем. Кроме того, ипотечное кредитование обуславливает снижение инфляции через перетягивание на себя временно свободных финансовых ресурсов населения и предприятий.
Ипотечное кредитование – это форма долгосрочной ссуды, которую выдает коммерческий банк или специализированный банк, иное кредитно-финансовое учреждение с условием залога недвижимого имущества .
Одна из сторон сделки (залогодержатель) является кредитором по взятому денежному обязательству, которое обеспечивается ипотекой. Залогодержатель имеет законное право удовлетворить требования к должнику по денежному обязательству из стоимости заложенного имущества залогодателя. Залогодатель – вторая сторона сделки ипотечного кредитования.
Из мирового опыта можно выделить две формы ипотечного кредитования:
• Немецкая модель (одноуровневая модель).
• Американская модель (двухуровневая модель).
Конечно, неоспоримое и главное преимущество ипотеки состоит в том, что она дает возможность получить жилищную площадь в настоящий момент при условии нехватки средств на ее покупку. Зачастую взятие ипотечного кредита представляется более выгодным, чем накопление необходимой суммы. Это объясняется нестабильностью рынка недвижимости и перепадами в стоимости квартир и домов.
Следующий плюс ипотеки в том, что при оформлении ипотечного кредита банк принимает в расчет доход не только самого заемщика, но и доходы супруга/супруги. Предметом же залога становится само приобретаемое жилье.
Важным преимуществом ипотеки является и то, что погашение может происходить в наличной и безналичной формах. Форма оплаты кредита определяется непосредственно банком-кредитором. Кроме того, разрешается досрочное погашение займа .
Несмотря на видимые преимущества ипотечного кредитования, при его оформлении могут возникнуть и некоторые проблемы и сложности.
В последние годы экономическая обстановка в нашей стране остается нестабильной, наблюдаются резкие колебания рыночных цен и курсов валют. Также никто не застрахован от воздействия инфляции и иных экономических стрессов. Совокупность этих факторов или даже наличие хотя бы одного из них оказывает существенное влияние на платежеспособность населения и ставит под угрозу возможность своевременного погашения кредита .
Ипотечное кредитование, несмотря на свои преимущества и недостатки, для многих людей является единственным решением проблемы с жилплощадью.
«Ипотека» и «ипотечный кредит» являются разными понятиями.
Ипотечный кредит – это кредит в денежной форме, предоставленный заемщику первичным кредитором на приобретение или строительство жилого помещения, приобретение земельного участка под строительство, а также на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита .
Ипотека – это передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды.
Ошибочно подразумевать под ипотечным кредитом лишь кредит на покупку жилья, а под залогом по ипотечному кредиту – приобретенное жилье. Ипотечный кредит, как уже было отмечено в определении, можно использовать не только для покупки жилья, а также на оплату строительства жилья и приобретение земельного участка, на котором планируется построить жилье или на котором уже расположен жилой дом. Кроме того, залогом по ипотечному кредиту может быть и другая недвижимая собственность заемщика (так называемый нецелевой ипотечный кредит). Ипотечный кредит может использоваться также в целях рефинансирования ранее полученного ипотечного кредита .
В настоящее время существует две базовые модели ипотечного кредитования: двухуровневая (классическая, американская) и одноуровневая (немецкая). В двухуровневой модели ипотечного кредитования участвуют банк в качестве первого уровня и специализированная организация в качестве второго. Одноуровневая модель подразумевает только один уровень – банк.
Американская система ипотечного кредитования основана на секьюритизации ипотечных кредитов и работе специализированных институтов, поддерживаемых государством . В рамках этой системы кредиты на приобретение жилья могут выдавать не только специализированные ипотечные банки, но также и другие кредитные учреждения. Таких кредиторов называют первичными. После выдачи кредита первичный кредитор уступает право требования по нему специализированному ипотечному агентству, то есть рефинансирует кредит. Вознаграждением первичного кредитора является комиссия за обслуживание кредита. Специализированное ипотечное агентство, являясь вторичным кредитором, формирует далее однородный пул закладных по выкупленным кредитам, который использует в качестве залога для выпуска собственных ценных бумаг в целях привлечения средств на финансовых рынках.
Немецкая система развивается в странах Западной и Восточной Европы. Она основана на ссудосберегательной системе (так называемой системе контрактных стройсбережений) и специализированных ипотечных банках. В рамках ссудосберегательной системы аккумулируются вклады граждан, которые желают в будущем получить кредит на приобретение жилья. Эти накопленные средства и являются источником ресурсов для выдачи целевых жилищных займов. При определенных условиях в качестве ресурса может выступать и государственная субсидия.
Ссудосберегательные учреждения и ипотечные банки выдают ипотечные кредиты независимо друг от друга.
Специализированные ипотечные банки привлекают ресурсы для выдачи ипотечных ссуд на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, обеспеченных выданными кредитами и заложенным имуществом. Подобная ссудосберегательная система является замкнутой, оторванной от финансового рынка.
Развитие ипотечного кредитования в значительной степени зависит от адекватного законодательства, которое бы обеспечивало надежные гарантии защиты прав кредиторов. При его отсутствии практически невозможно развитие ипотечного рынка, поскольку при таких условиях этот рынок будет развиваться урегулирован, по своему усмотрению его субъектов, что может привести непредсказуемость развития и высокой рискованности и на определенном этапе привести к кризису и к дискредитации проверенных историей инструментов. Поэтому значение выбора правильного пути при формировании ипотечного законодательства трудно переоценить.
Некоторые правовые системы рассматривают ипотеку как разновидность банковского кредита, поскольку его единственным отличием является гарантированное выполнение заёмных обязательств за счёт ипотеки. При этом, нельзя исключать другую точку зрения, поскольку обеспечение кредита за счёт недвижимого имущества определяет ряд принципиальных отличий, что позволяет выделять ипотечное кредитование в качестве отдельного вида кредитной деятельности банка .
Можно сформулировать и более широкое определение понятия ипотечного кредита, как правоотношений, возникающих между банковской или другим финансовым учреждением (ипотечным кредитором), которое предоставляет кредит физическому или юридическому лицу (ипотечному заемщику) для удовлетворения определенных его потребностей (целевое назначение) на основании договора об ипотечном кредитовании или кредитного договора, обеспеченного ипотекой.
Содержание ипотечного кредита, как социально-экономической категории, определяется спецификой отношений между главными сторонами трансакции – кредиторами и заёмщиками, а также рядом вторичных участников – страховыми компаниями, строительными организациями, посредниками жилищного рынка и государственных органов, которые регулируют отношения в указанных сегментах экономики.
Ипотечный залог движимого имущества, основывающийся на общем праве – это процедура передачи права собственности на определённый вид движимого имущества от залогодателя залогодержателю на определённых условиях . Ипотека земельных участков (прав на пользование), основанная на общем праве оформляется специфическим актом – ипотечным залогом. При этом, ипотека земельного участка, унаследованного без ограничений, может осуществляться в виде передачи её на фиксированный срок или путём установления обременения с соответствующим примечанием в тексте документа.
По мнению ряда ученых, ипотечный кредит является имущественной формой кредита, поскольку предоставленные кредитные средства направляются не на вторичный (фондовый) рынок, а в реальный сектор экономики . Значение ипотечного кредита возрастает в условиях переходной экономики, поскольку в этот период наблюдается наличие существенных ресурсов (в том числе – трудовых), которые не используются в процессе производства общественного продукта.
Итак, ипотека — это разновидность залога, при которой закладывается недвижимое имущество, но и одновременно остается в собственности должника. Если должник не выполняет свои обязательства, то кредитор имеет право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
1.2 Предмет ипотеки и правовой статус ее субъектов
Вопросы ипотечного кредитования сегодня законодательно регламентируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке». Сегодня законодатель установил равенство между ипотекой и залоговой недвижимостью, что отражено в полном названии данного закона.
Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины. Общепринятой трактовкой считается следующее:
• предмет ипотеки — это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
• под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.
В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.
Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:
• частные дома;
• квартиры в многоэтажных объектах;
• определенная доля в помещении;
• объекты на стадии возведения;
• право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства .
Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа — индивидуальные строения и многоквартирные строения. При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.
К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.
Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:
• гостиницу;
• дачу;
• садовые дома;
• помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.
В большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:
• земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
• производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
• многокомнатные жилые помещения;
• конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
• воздушные средства, плавательные средства;
• машинные места.
Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30% ). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам.
Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.
В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.
При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.
Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.
Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:
• находящееся в государственной собственности;
• являющееся муниципальной собственностью;
• помещения, относящиеся к категории служебных;
• жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.
Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ .
Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.
Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:
• соответствие года постройки правилам кредитной организации;
• удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
• отсутствие незарегистрированных перепланировок;
• достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
• требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
• отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.
Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.
Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту .
Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.
В зависимости от типа приобретаемого недвижимого имущества выделяют следующие формы ипотечного кредитования:
1. Ипотека на договор купли-продажи
2. Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме
3. Ипотека на индивидуальное строящееся жилье.
Каждая из форм ипотечного кредитования напрямую зависит от стадии готовности и вида жилья, следовательно, отличаются и условия предоставления кредита.
Наиболее распространенная форма в нашей стране — традиционная ипотека на договор купли-продажи. В данном случае объект жилой недвижимости должен быть уже введен в эксплуатацию, иметь все необходимые для жизни человека коммуникации. Продавец недвижимости должен быть ее собственником, располагать подтверждающим документом — свидетельством на право собственности. Обычно в рамках этой формы ипотечного кредитования предметом становится жилье на вторичном рынке, а условия кредитования не отличаются от стандартных .
Однако, в отдельных ситуациях, когда заемщик имеет хорошую кредитную историю, высокий доход, а также если у него оформлена зарплатная карта в данной кредитной организации или при внесении более половины стоимости жилья (первоначальный взнос), у заемщика есть возможность получить более лояльные условия кредитования в виде сниженной процентной ставки.
Другой формой жилищных займов является выдача ипотечной ссуды на покупку жилья в строящемся многоквартирном доме. Данная форма кредитования имеет для кредитного учреждения повышенные риски, что становится причиной ужесточения условий кредитования для заемщиков.
Так, банк может пойти на сокращение сроков кредитования, повышение процентных ставок или минимального порога для первоначального взноса. Как правило, кредитные организации настаивают на приобретении жилья у аккредитованного банком застройщика, уже зарекомендовавшего себя на рынке.
Кроме того, банк может заключить со строительной компанией отдельное соглашение, кредитовать физических лиц лишь в случае покупки квартиры у конкретного застройщика . Вместе с тем, это становится дополнительной страховкой и для самого заемщика при приобретении жилья у данной строительной компании.
Ипотечное кредитование под залог индивидуального строящегося жилья представляет собой один из вариантов ипотеки на приобретение жилья в строящемся многоквартирном доме.
Однако, данная форма кредитования характеризуется тем, что очень сложно получить одобрение у банка, поскольку все банки предъявляют к данной недвижимости довольно обширный перечень требований. Например, в качестве залога может выступать лишь участок, в границах которого будет построен дом, при соблюдении условия, что такой участок находится в собственности заемщика. Есть требования в части местоположения постройки: черта города, определенное расстояние от ближайшего отделения кредитующей организации. Часто такой ипотечный кредит выдается только на «недострой», который на 40-50% готов к эксплуатации, имеет подведенные коммуникации для жизнеобеспечения.
Выделяют следующие формы ипотечного кредитования в зависимости от условий, на которых предоставляется кредит:
• единовременная выдача ипотечного кредита полной суммой;
• поэтапное финансирование.
Обычно, выдача кредита полной суммой используется для приобретения готового жилья, а поэтапное финансирование удобно использовать в случае строительства жилой недвижимости.
К основополагающим принципам ипотечного кредитования относятся принципы: возвратности; платности; обеспеченности; срочности; специальности; обязательности (внесения); гласности (публичности); достоверности; приоритета (старшинство); бесповоротности; дифференцированности.
Возвратность предполагает обязательное погашение заемщиком суммы задолженности кредитору. На практике этот принцип выражается в постепенном погашении ипотечного кредита посредством перечисления определенной суммы на счет банка или через внесение наличности в кассу кредитной организации .
Платность подразумевает обязанность заемщика выплатить кредитору за использование его денежных средств и определяет их цену в форме ставки или ссудного процента, определяющего возмездность и доступность кредитных ресурсов.
Принцип платности кредита становится для заемщика стимулом к более продуктивному его использованию и своевременному возврату.
Обеспеченность подразумевает предоставление ипотечного кредита под залог прав на недвижимое имущество или собственно недвижимости, который является предметом ипотеки. Посредством этого принципа обеспечивается защита интересов кредитора в случае возможного нарушения заемщиком принятых обязательств. Требования кредитора, обеспеченные ипотекой, удовлетворяются за счет цены предмета ипотеки и не зависят от финансового состояния должника.
Срочность подразумевает своевременность возврата кредита в заранее оговоренный срок, который зафиксирован условиями кредитного договора.
Если установлены сроки возврата кредита, то ипотечный кредит должен быть возвращен частями, причем для каждой из них определяется конкретный срок. При невозврате кредитных средств заемщиком в установленные сроки кредитор вправе предпринять предусмотренные законом и договором меры для ликвидации перед ним задолженности заемщика, а также потребовать компенсации за незаконное использование денежных средств.
Согласно принципу специальности, предмет ипотеки — это определенный объект недвижимости или же права на него. Так, ипотека устанавливается только для конкретной недвижимости и в заданном объеме. Это подразумевает точное описание и достоверное обозначение объекта недвижимости кроме того должны быть обозначены доли совладельцев и сервитуты. Принцип обязательности заключается в том, что информация об ипотеке должна быть обязательно внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В некоторых странах, в качестве такого реестра выступает специальная ипотечная книга.
Согласно принципу гласности, предусмотрена возможность доступа к данным ипотечной книги любых заинтересованных лиц, которые из информации о записях в части его интересующего объекта недвижимости, могут узнать его технические характеристики и права на эту недвижимость иных лиц.
Принцип достоверности значит, что записи ипотечной книги принимаются достоверными, иными словами в отношении этого имущества нет других прав и ограничений, помимо обозначенных. Поэтому к ведению реестра и ипотечной книги предъявляются достаточно строгие требования.
Согласно принципу приоритета, предыдущая ипотека имеет приоритет над последующей, одно закладное право имеет преимущество перед другим согласно времени внесения его в ипотечную книгу.
С помощью реализации принципа бесповоротности обеспечивается стабильность ипотеки и возможность ее прекращения только в случаях, предусмотренных законодательством или договором. Так, запись об ипотеке имеет силу при ее оспаривании, она может быть опровергнута лишь по решению суда.
Дифференцированность предполагает наличие индивидуального подхода со стороны кредитора к разным потенциальным сегментам заемщиков в рамках ипотечного кредитования. Соблюдается данный принцип при разработке банком собственных методов оценки кредитоспособности заемщика.
Некоторые виды кредитования (например, ипотечное кредитование жилищного строительства) подразумевает обязательное соблюдение принципа целевого назначения согласно которому кредит может быть предоставлен заемщику на конкретные цели (на строительство конкретного объекта недвижимости).
Принцип целевого назначения обеспечивает целевое использование полученных от кредитора средств. Ипотечное кредитование представляет собой одну из форм кредита, когда средства предоставляются под залог приобретаемого недвижимого имущества .
Ипотечное кредитование одновременно сочетает в себе общепринятые основы процедуры кредитования и особенности, свойственные исключительно этой форме кредита:
• В качестве залога может выступать только недвижимость, что отличает ипотеку от стандартной формы банковского кредита. При условии невыполнения заемщиком своих обязательств банк вправе удовлетворить свои кредиторские требования из стоимости недвижимости
• Срок ипотечного кредитования достаточно велик, он может достигать 50 лет. Это обуславливает возможность снижения размера ежемесячных платежей, поскольку гашение кредита равномерно распределено во времени
Ипотечное кредитование, как и любой иной процесс организации и установления финансовых взаимоотношений, предполагает наличие совокупности объектов и субъектов сделки. К перечню субъектов ипотечного процесса относятся: кредитор, заемщик, страховая компания, оценочная компания.
Рассмотрим их характеристики и место в процессе ипотечного кредитования.
Заемщиком может являться как физическое, так и юридическое лицо. Основная цель заемщика – максимизировать объем привлеченных наиболее дешевых ресурсов для проведения реконструкции или же создания нового производства, приобретение более комфортного и подходящего недорогого жилья.
По обязательству, которое обеспечено ипотекой, кредитором может выступать любая компания или иное правоспособное лицо. Если в роли кредитора выступает банк, то его основной задачей является достижение максимальной доходности активных операций при условии минимизации рисков и обеспечения возврата ссуженного капитала.
Роль страховой компании при оформлении ипотеки состоит в надлежащем оформлении страховки недвижимости, которая выступает предметом залога.
Оценочная компания обычно специализируется на консалтинговых услугах и оценке. При ипотечном кредитовании оценочная компания становится основным консультантом банка в части определения рыночной стоимости объекта, а также его ликвидационной стоимости.
Дополнительным субъектом ипотечной сделки в отдельных случаях может быть ипотечный брокер.
Ипотечный брокер – это специалист, занимающийся подбором, оформлением и получением ипотеки, своего рода посредник между заемщиком и коммерческим банком. Основная роль брокера – подобрать для клиента оптимальную схему кредитования, сопровождать клиента в проекте, вести переговоры с кредиторами .
Взвешивание всех плюсов и минусов ипотеки – важный этап при принятии решения, стоит брать или нет ипотеку.
Основное преимущество ипотеки, конечно, в том, что она позволяет получить необходимую жилплощадь в короткий срок, избавляя при этом от нужды копить средства на покупку квартиры.
При оформлении жилья в ипотеку заемщик может быть абсолютно уверен в чистоте сделки с юридической точки зрения. Прошлое квартиры, все документы на нее проверяются несколько раз в структурных подразделениях банка и страховой компании.
Важное преимущество ипотеки в том, что срок кредитования довольно велик. Обычный кредит оформляется, как правило, на срок не более 5 лет, а срок ипотеки может достигать и 30 лет. Это позволяет заемщику планировать свои финансовые средства и распределять их с учетом аннуитетного платежа по ипотеке так, что семейный бюджет при этом не страдал.
Но, несмотря на положительные моменты оформления ипотеки, есть и минусы в ее применении.
Основной недостаток – переплата. За пользование ипотекой, как и за любой кредит, начисляются проценты, которые уплачиваются в пользу банка. Процентные ставки по ипотеки достаточно велики, поэтому порой переплата составляет до 50% стоимости жилья.
Другой существенный недостаток ипотеки в том, что порой возникают непредвиденные расходы в форме оплаты услуг оценщика, услуг юриста, страховки и т.д.
Важный момент – до того момента, пока ипотека не погашена полностью, право собственности на жилплощадь принадлежит банку. Заемщик при этом не имеет возможности продавать, дарить, обменивать квартиру или совершать иные операции с недвижимостью.
Процентные ставки по ипотечному кредитованию сохраняют свой высокий процент.
Для большинства жителей России приобретение жилья в ипотеку становится невозможным. Для того, чтобы поддержать население, государство вводит субсидирование ипотечного кредитования. Это сделает его более доступным для наименее обеспеченных категорий граждан. Рассмотрим программу субсидирования более подробно.
Программа государственного субсидирования включает в себя:
1. Поддержка военных и их семей
2. Субсидирование молодых матерей
3. Субсидирование для молодых семей
4. Региональные программы субсидирования
В рамках программы государство выплачивает часть процентной ставки банку. Кроме этого, данным категориям граждан могут предоставляться жилищные сертификаты. Они тоже позволяют приобрести жилье. Таким образом, у выделенных категорий граждан появляется возможность приобрести собственное жилье. В собственность могут предоставляться не только квартиры, но и дома.
Финансы на осуществления поддержки выделяются из средств федерального и регионального бюджетов. Рассмотрим практический пример субсидирования
Предположим, что молодые люди желают купить жилье. Они могут получить его за участие в программе государственной поддержки. Они подают необходимые документы и становятся ее элементами. В процессе участия, при соблюдении ими всех условий, им выделяют сертификат. Жилищный сертификат они могут обменять на жилье и получить его в собственность. Рассмотрим каждую категорию более подробно.
Поддержка военных и их семей предполагает не только действующих военных, но и военных, вышедших на пенсию по выслуге лет. Средства не выдаются в денежном виде, а выделяются в виде сертификата на покупку жилого помещения
Получить льготы от приобретения жилья могут также военные, которые уже прослужили 3 года и более. Суть субсидирования и льготного кредитования для военных остается неизменной. Военные выплачивают лишь часть процентов, остальные – забота государства.
Основная особенность заключается в том, что военные могут выбрать либо субсидирование, либо льготную программу. Перейдем к рассмотрению субсидирования для молодых мам.
Субсидирование для матерей — этот вид субсидирования доступен матерям из средств материнского капитала. Суть субсидирования ипотечного кредитования состоит в том, что молодая семья с ребенком берет кредит на приобретения имущества, но часть ипотеки гасится при помощи материнского капитала. Рассмотрим субсидирование для молодых семей.
Ипотечное кредитования для молодых семей – предприятие весьма затратное. В связи с этим, чтобы оказать поддержку молодым людям, создавшим семью, государство продвигает программу ипотечного субсидирования. Единственный недостаток данной программы в том, что максимальный процент выплат от государства не может превышать 1 миллион рублей. Остальную сумму молодая семья должна выплатить самостоятельно. Перейдем к региональному субсидированию.
Население, которое участвует в программах субсидирования, могут рассчитывать и на региональные программы. Многие регионы стараются поддержать наименее слабо обеспеченные слои населения. Каждый регион самостоятельно определяет характер и размер регионального субсидирования. Всем желающим принять участие в программах субсидирования необходимо обратиться за информацией в администрацию, а также собрать соответствующие документы и заполнить их. Это достаточно тяжелый и трудоемкий процесс, требующий повышенного внимания со стороны потребителя субсидии.
Итак, предмет ипотеки – недвижимое имущество.
Субъекты ипотечных правоотношений – залогодатель (лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог) и залогодержатель (лицо, принявшее это имущество в залог). Залогодержателем может быть только сам кредитор, а залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо) (Комментарии). Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
1.3 Особенности ипотеки в России и перспективы ее дальнейшего развития
В России не существует единой модели ипотечного кредитования – применяются одновременно и американская, и немецкая схемы.
В основе системы ипотечного жилищного кредитования России лежит двухуровневая модель, адаптированная под российские условия. Ипотечные кредиты выдают коммерческие банки, а в роли специализированного агентства, выкупающего кредиты, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
АИЖК использует все необходимые механизмы для поддержки и развития рынка ипотечного кредитования в России. Агентство разрабатывает и внедряет механизмы для повышения инвестиционной привлекательности жилищного сектора, обеспечивая при этом устойчивость, ликвидность, конкуренцию инновационного развития рынка жилья, формируя тем самым платежеспособный спрос на жилье. Кроме того оно обеспечивает земельными ресурсами и стимулирует строительство жилья, развивает рынок ипотечных бумаг и других финансовых инструментов .
Схема российской модели ипотечного кредитования может быть представлена следящей «цепочкой» действий.
Банк выдает строительный кредит под залог участка для строительства. Заемщик получает ипотечный кредит от банка под залог недвижимости, далее он приобретает жилье за счет кредита и собственных средств и получает право собственности на него. Банк продает ипотечные кредиты (закладные) АИЖК за определенную сумму денежных средств. АИЖК получает от государства целевые бюджетные средства на приобретение ипотечных кредитов, а также гарантии по ценным бумагам АИЖК. Государство регулирует деятельность АИЖК. АИЖК размещает ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке, которые приобретаются инвесторами. Инвесторы, в свою очередь, осуществляют вложения в строительство жилья.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России функционируют по образу немецкой модели ипотеки. Их деятельность регулируется Жилищным Кодексом РФ.
Существует несколько форм самоорганизации граждан в целях улучшения своих жилищных условий: жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и т.д. Данная система сохранилась в России еще со времен СССР. Однако в большинстве случаев ЖСК являются организациями, управляющими жилищными фондами.
ЖСК как застройщик имеет возможность привлекать кредитные средства. Важно отметить, что функции кредитора может выполнять сам застройщик.
Можно выделить следующие проблемы развития ипотечного кредитования в РФ:
1. Высокая стоимость ипотечных кредитов и низкая покупательная способность населения. Переплата за ипотеку получается очень существенной, поскольку большинство ипотечных кредитов оформляются как долгосрочные в целях минимизации ежемесячного платежа. Высокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам обусловлен высокой стоимостью привлечения денежных средств для банков – ставки рефинансирования. Кризис 2014-2015 гг. оказал отрицательное влияние на платежеспособность населения, по ипотечным кредитам зафиксировано много просрочек;
2. Текущая экономическая и политическая нестабильность, вызывающая проблемы в банковском секторе;
3. Недостаточная государственная поддержка и отсутствие эффективных социальных программ
Несмотря на государственную поддержку молодых семей, военнослужащих, молодых учителей и ученых, существует проблема незаинтересованности банков во внедрении социальных программ, поскольку выдача ипотечных кредитов по ним нерентабельна.
Вышеуказанные проблемы позволяют сделать вывод о том, что российский рынок ипотечного кредитования характеризуется большим количеством препятствий.
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в качестве средства обеспечения исполнения соответствующих правовых обязательств.
Ипотечное кредитование в государствах с развитой экономикой традиционно является:
• важнейшим инструментом стабилизации гражданского оборота,
• эффективным фактором поддержки на должном уровне финансово-платежной дисциплины,
• надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов.
Ипотечное кредитование можно представить двумя составляющими:
• Экономическая.
• Правовая.
В экономическом отношении ипотечное кредитование является рыночным инструментом оборота имущественного права на объект недвижимости в случае, когда другие формы отчуждения (обмен или купля-продажа) будут экономически и юридически нецелесообразны. В этой ситуации система ипотечного кредитования дает возможность привлечения дополнительных финансовых средств для реализации определенных проектов.
В правовом отношении ипотечное кредитование представляет собой залог недвижимого имущества для того, что бы получить ипотечный кредит в случае, когда имущество останется в руках должника.
Ипотечный кредит юридического лица представляет собой кредит (заем), который предоставляется с целью приобретения недвижимости под ее залог для обеспечения обязательства. Права требования по кредитам удостоверяются и передаются через закладную.
В большинстве случаев выдача ипотеки для юридических лиц происходит по следующей схеме:
• Заключение договора купли-продажи, в соответствии с которым продавец получает гарантию банка о внесении необходимой суммы,
• Регистрация права собственности,
• Передача помещения под залог,
• Перевод денежных средств продавцу.
Часть средств продавец может получить непосредственно от покупателя, при этом кредит будет оформлен только на часть стоимости.
Ипотечное кредитование юридических и физических лиц отличается условиями ипотеки. Так, коммерческую ипотеку отличают малые сроки. Если для граждан максимальный срок составляет 30 лет, то для юридических лиц он не может превышать 10, а иногда и 5 лет.
По этой причине отличается размер ежемесячного платежа, для юридических лиц он больше, чем для граждан.
Единственное сходство ипотеки для юридического лица и для физического лица является обязательное наличие первоначального взноса, который может варьировать от 10 до 30%. Первоначальный взнос представляет собой обеспечение, получаемое банками, кроме заложенного недвижимого имущества.
Процентная ставка представляет собой плату за возможность получения и использования средств банков. Коммерческая ипотека выдается по более высоким ставкам, в отличие от ипотеки для физического лица (гражданина).
Если жилищная ипотека составляет в среднем 11 — 13%, то для юридических лиц эта ставка вырастает до 14 — 15%.
Если посмотреть с одной стороны, то это достаточно высокая цена за использование заемного капитала, но срок кредита существенно меньше, что уменьшает и размер переплаты.
Размер процентной ставки для каждого юридического лица и конкретного случая банки рассчитывают в индивидуальном порядке.
Процентная ставка для юридического лица зависит от:
1. Срок договора,
2. Размер первоначального взноса,
3. Степень благонадежности юридического лица и др.
Среди юридических лиц востребованность ипотечного кредитования чрезвычайно мала. Это вызвано, в первую очередь, слишком завышенными требованиями к заемщикам.
Среди данных требований можно назвать:
• Срок работы от одного года,
• Стабильность и постоянство дохода (вне зависимости от сезонности),
• Выдача только предприятиям, которые не занимаются реализацией (производством) алкогольной и табачной продукции,
• Компания не должна загрязнять окружающую среду выбросами.
В завершении первой главы работы сделаем вывод о том, что на сегодняшний день динамика развития ипотечного кредитования значительно замедлилась, происходит перераспределение сил на рынке, поскольку не все компании могут продолжать работу.
Для того, что бы избежать банкротства многие банки:
• временно прекратили выдавать ипотечные кредиты,
• ужесточают условия для получения ипотеки,
• изменили кредитные программы путем отказа от самых рискованных,
• в значительной мере увеличили ставки.
Для тех, кто желает приобрести квартиру становится, очевидно, что в перспективе в России не будет дешевой ипотека (например, в сравнении со странами Европы). По причине нестабильности экономики нашей страны и отсутствия уверенности в завтрашнем дне, можно наблюдать существенный спад потребительского спроса. При этом сделки стали носить единичный, а не массовый характер, как было раньше.
Максимум ипотечного рынка можно было наблюдать в 2014 году.
Такой фактор, как снижение уровня платежеспособности населения говорит о том, что в будущем ипотечный рынок будет сокращаться.
Главная проблема ипотечного кредитования заключается в отсутствии государственной поддержки. Субсидирование ипотечных ставок дает возможность гражданам приобрести жилье на более выгодных условиях.
Самое очевидное решение проблем ипотечного кредитования — снижение ставок. Ставки, превышающие 15 %, бессмысленны, поскольку в этом случае ипотечный кредит потеряет смысл для заемщиков.
В добровольном порядке банки не будут снижать ставки по ипотеке по причине их нежелания работать в убыток. Поэтому в данном случае на первый план выходит ключевая ставка Центрального банка России.
Для России необходима такая система ипотечного жилищного кредитования, в которой бы сочетались различные методы и финансовые инструменты, схемы накоплений, адресной поддержки на основе различных видов субсидирования и совершенствования залоговых правоотношений. Только отлаженная система ипотечного жилищного кредитования содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества и дает России мощный инструмент экономического развития страны.
1 2