1 2
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИПОТЕКИ
2.1 Особенности ипотеки квартир и жилых домов
Когда доход человека не достаточен для того, чтобы купить собственную жилплощадь, а стоимость недвижимости растет стремительными темпами, вариантом решения проблемы приобретения жилья является получение ипотеки.
Ипотека имеет целевой характер, который обладает двумя сторонами – с его помощью заемщик может приобрести желаемую квартиру, но при этом он становится должником перед банком на длительный срок.
Ипотечная сделка при ипотеке квартир и жилых домов — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.
Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры .
При ипотеке квартир и жилых домов обязательно надо включить в договор существенные условия. Без них он будет считаться незаключенным.
Закон требует привести в договоре (ст. 9 Закона об ипотеке):
• предмет ипотеки и права залогодателя на него;
• денежную оценку предмета ипотеки;
• описание обеспечиваемого обязательства (существо, размер и срок исполнения).
Кроме того, существенным будет то условие, относительного которого по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
Если выдается закладная, нужно указать это.
Чтобы согласовать условие о предмете ипотеки, в договоре указывается (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке):
• наименование имущества;
• место его нахождения;
• достаточное для идентификации описание. Самый надежный вариант — указать кадастровый номер.
Если залогом обременяется право аренды, следует описать арендованное имущество, как если бы оно само было предметом ипотеки, и укажите срок аренды.
При описании имущества следует учитывать, что ипотека автоматически распространяется:
• на принадлежности вещи, если стороны не договорились об ином (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Например, на системы пожарной сигнализации, видеонаблюдения, телефонные сети;
• на неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке);
• на находящиеся или строящиеся на передаваемом в ипотеку земельном участке здания или сооружения залогодателя. Также ипотека по общему правилу распространяется на здания и сооружения, которые залогодатель возводит на уже заложенном участке (п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
В договоре нужно указать оценку имущества в денежном выражении. Можно договориться с контрагентом о ее размере сам. Но рекомендуется привлечь профессионального оценщика, чтобы избежать спора о стоимости объекта.
Для некоторых случаев закон устанавливает особые условия или требования к оценке. Например, если предмет ипотеки — государственное или муниципальное имущество. А если в ипотеку передается сельскохозяйственная земля, в договоре достаточно указать ее кадастровую стоимость и не проводить оценку .
В договоре надо также указать какое право на имущество имеет залогодатель, и наименование органа, который это право зарегистрировал (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке).
Наименование органа следует указывать так, как оно указано, например, в выписке из ЕГРН либо свидетельстве о госрегистрации прав. Если у вас нет сведений о наименовании этого органа, то, по мнению Минэкономразвития России, допустимо использовать слова «орган регистрации прав».
В договоре обязательно указывается существо обязательства, сумму (или условия ее определения для будущего обязательства), основания возникновения, срок исполнения .
Если обязательство исполняется по частям, то также прописывают сроки платежей и их размеры либо условия, которые позволят их определить.
Кроме того, можно определить объем, в котором обязательство обеспечено ипотекой. По общему правилу она обеспечивает не только основной долг, но и все сопутствующие требования на момент их удовлетворения, например неустойку, а также судебные издержки при обращении взыскания, расходы на реализацию имущества и др. Но вы можете сделать иначе. К примеру, предусмотреть, что ипотека покрывает только сумму основного обязательства или вообще только его часть.
Можно указать и твердую сумму обеспеченных требований залогодержателя. В этом случае обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не будут обеспечены, за исключением ряда требований, указанных в законе. Среди таких исключений — требования об уплате процентов по ст. 395 ГК РФ, возмещении убытков, расходов на страхование или охрану (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).
Иногда залогодателю нужно получить согласие на ипотеку от третьего лица или органа (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Например, если залог является крупной сделкой для ООО, вам, скорее всего, потребуется согласие общего собрания участников (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). В отсутствие необходимого согласия договор ипотеки можно признать недействительным (ст. 173.1 ГК РФ).
Кроме того, залогодатель должен письменно сообщить залогодержателю об известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки, в частности о залоге и аренде. Если этого не сделать, у залогодержателя будет право потребовать досрочного исполнения обязательства или изменения условий договора (ст. 12 Закона об ипотеке).
Удобнее, если вы сразу укажете в договоре, нужно ли согласие других лиц на заключение договора и есть ли у третьих лиц какие-либо права на имущество. А на случай, если предоставленная залогодателем информация окажется недостоверной, рекомендуем включить в договор условие о неустойке за недостоверные заверения (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).
По умолчанию залогодатель должен проводить текущий и капитальный ремонт имущества, а также поддерживать его в исправном состоянии и нести расходы на содержание до тех пор, пока ипотека не закончится. Но такое правило может быть изменено — часть обязанностей может быть возложена на залогодержателя (ст. 30 Закона об ипотеке ).
Также рекомендуем согласовать порядок проверки имущества, которую залогодержатель вправе проводить по закону. Например, предусмотреть, в какое время залогодержатель может приехать и проверить состояние имущества, как часто он может это делать (ст. 34 Закона об ипотеке).
Учтите, что запретить залогодателю пользоваться заложенным имуществом нельзя. Условие об этом ничтожно. Но если заложен земельный участок, можно исключить или ограничить право залогодателя строить на нем здания и сооружения без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
Кроме того, можно предусмотреть льготные условия для залогодателя, например:
• разрешить ухудшать состояние имущества или уменьшать его стоимость сверх нормального (п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке);
• исключить или изменить обязанность залогодателя страховать имущество. По умолчанию он должен страховать его за свой счет от рисков утраты и повреждения в полной стоимости или не ниже суммы обеспеченного обязательства (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке).
В договоре в части условий о распоряжении можно:
• разрешить залогодателю отчуждать имущество без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке);
• исключить или изменить право залогодателя без согласия залогодержателя сдавать имущество в аренду, передавать в ссуду, обременять сервитутом на определенных условиях. Также можно предусмотреть, что предоставление заложенного имущества в пользование другому лицу освобождает залогодателя от обязанностей по договору об ипотеке (п. п. 1, 4 ст. 40 Закона об ипотеке).
Вопросы утраты или повреждения предмета ипотеки регулирует Закон об ипотеке. На практике стороны нечасто меняют условия, которые установлены по умолчанию.
Тем не менее вы можете (ст. 36 Закона об ипотеке):
• переложить риск случайной гибели и случайного повреждения имущества на залогодержателя;
• дать залогодателю право восстановить или заменить погибшее или поврежденное имущество. В этом случае залогодержатель не сможет требовать досрочного исполнения обязательства, если залогодатель надлежаще выполнит эту договоренность.
Также допустимо предусмотреть случаи, когда на имущество можно обратить взыскание (например, только при неуплате долга полностью). Можно предусмотреть особенности обращения взыскания на имущество, которое заложено для обеспечения обязательства с уплатой периодических платежей. Например, увеличить количество допустимых по закону просрочек оплаты с трех до пяти или, наоборот, уменьшить их до двух (п. 1 ст. 50, п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).
По умолчанию взыскание на предмет ипотеки обращается через суд. Однако стороны, как правило, могут выбрать внесудебное обращение взыскания, в том числе по исполнительной надписи нотариуса (п. 1.1 ст. 9, ст. 51, п. п. 1, 5, 6 ст. 55 Закона об ипотеке). Если вы решили установить внесудебный порядок, то сначала убедитесь, что в вашем случае на него нет запрета.
По общему правилу заложенное имущество реализуют на публичных торгах. Однако в ряде случаев и при определенных условиях можно использовать другие способы. Например, дать залогодержателю право оставить имущество за собой (п. 2 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке ).
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке.
Заложенное имущество реализуется одним из следующих способов по выбору залогодержателя:
• продажа с торгов;
• оставление залогодержателем предмета залога за собой по цене 5 000 000 руб.;
• продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной.
Если в договор не включено условие о внесудебном обращении взыскания или о порядке такого взыскания, но впоследствии передумали, то можно заключить в этой плане и отдельное соглашение.
Су отмечают, что наличие у гражданина — должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, не является препятствием для обращения на него взыскания, если данное жилое помещение является предметом договорной или законной ипотеки .
Ипотека по договору регистрируется как обременение. Ее регистрация проводится по общим правилам, установленным для госрегистрации прав на недвижимость.
Для этого нужно заполнить заявление, подготовить комплект необходимых документов и уплатить госпошлину. Заявление и документы подайте в Росреестр удобным для вас способом. В подтверждение госрегистрации получите договор об ипотеке, на котором будет проставлена специальная регистрационная надпись.
Если заключен договор об ипотеке, то ипотеку нужно зарегистрировать. Она регистрируется как обременение путем внесения соответствующей записи об ограничении права в ЕГРН. Регистрация самого договора об ипотеке в настоящее время не требуется. Это следует из п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости .
При этом нужно учитывать следующее:
• ипотека по договору может быть зарегистрирована только после того, как залогодатель зарегистрирует свое право собственности (иное право) на закладываемую недвижимость (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости);
• после ее регистрации любые действия с объектом недвижимости, по общему правилу, могут быть совершены только с письменного согласия залогодержателя. Например, переход права на этот объект, возникновение обременений, внесение изменений в сведения ЕГРН (ч. 4 ст. 53 названного Закона).
Следует отличать ипотеку по договору от ипотеки, которая возникает в силу закона. Такая ипотека возникает, например, при приобретении недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ) либо при покупке жилья за счет кредитных (заемных) средств (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).
Для регистрации ипотеки в силу закона установлены особенности.
За регистрацией ипотеки по договору могут обратиться (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке):
• стороны договора об ипотеке одновременно. Если договор удостоверен нотариально, то обратиться может любая из сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ);
• нотариус, удостоверивший договор об ипотеке;
• залогодатель и управляющий залогом одновременно, если заключен договор управления залогом.
Если за регистрацией будут обращаться несколько участников (обе стороны договора либо залогодатель и управляющий залогом), то каждый из них должен заполнить заявление. Это следует из п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920.
При личной подаче документов на госрегистрацию заявление может подготовить специалист, принимающий документы. Но вы можете заполнить его и самостоятельно.
Для этого воспользуйтесь формой заявления о кадастровом учете и (или) госрегистрации прав. Она заполняется по общим правилам, при этом учтите особенности:
• в реквизите 3, в котором указывается, зачем обращается заявитель, проставьте знак «V» в графе 3.3 «государственную регистрацию прав»;
• в реквизите 6, где указывается, что вы хотите зарегистрировать, отметьте знаком «V» графу «ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости:» и справа укажите «ипотека».
Если закладываются несколько объектов недвижимости, то нужно оформить заявление на каждый из них. Это следует из п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920, Письмо Росреестра от 17.01.2014 N 14-исх/00426-ГЕ/14.
По общему правилу подавать заявления на все закладываемые объекты одновременно необязательно. Следовательно, вы можете представить их в разное время. Исключения из этого правила установлены законом. Например, одновременно нужно подать заявления на регистрацию ипотеки здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено (ст. 69 Закона об ипотеке, Письмо Росреестра от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14).
Для регистрации ипотеки по договору потребуется тот же комплект документов, что и для госрегистрации прав на недвижимость. В данном случае в качестве документа, на основании которого будет проводиться госрегистрация, то есть правоустанавливающего документа, нужно представить договор об ипотеке .
В отдельных случаях потребуется представить дополнительные документы. Например, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то необходимо дополнительно представить (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке):
• закладную и ее копию. Закладная должна соответствовать установленным требованиям;
• документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Размер госпошлины за регистрацию ипотеки по договору составляет (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• для организаций — 4 000 руб.;
• для граждан — 1 000 руб.
Если договор ипотеки (договор, который содержит соглашение об ипотеке, кроме ипотеки в силу закона) заключен между организаций и физлицом, то размер госпошлины для организации составит 1 000 руб. (пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Уплатить ее должны те лица, которые обращаются за госрегистрацией ипотеки (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Если за регистрацией обращаются несколько лиц (например, обе стороны договора ипотеки), то госпошлина распределяется между ними.
Срок ее уплаты зависит от того, каким способом вы будете подавать документы на госрегистрацию. А реквизиты для уплаты госпошлины будут различаться в зависимости от того, какое территориальное отделение Росреестра будет проводить госрегистрацию и куда вы подаете документы — в Росреестр или МФЦ.
Документы для регистрации ипотеки подаются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
Для регистрации ипотеки по договору установлен общий срок, а также сроки для отдельных случаев.
Общий срок для регистрации ипотеки по договору составляет (п. п. 1 — 2 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):
• семь рабочих дней, если документы представлены в офисы и приемные Росреестра или кадастровой палаты;
• девять рабочих дней, если они представлены в МФЦ.
Иные сроки установлены для следующих случаев (п. п. 9 — 11 ч. 1 ст. 16, ч. 9 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости):
• для регистрации ипотеки жилого помещения — пять рабочих дней и семь рабочих дней, если документы поданы в МФЦ;
• если договор об ипотеке удостоверен нотариально — три рабочих дня и пять рабочих дней соответственно;
• если договор об ипотеке удостоверен нотариально и документы были поданы в электронном виде — в течение следующего рабочего дня.
Отметим, что для госрегистрации ипотеки земельного участка применяются сроки, установленные для зданий, сооружений, которые на нем расположены (ч. 9.1 ст. 53 Закона об ипотеке).
Госрегистрация ипотеки подтверждается специальной регистрационной надписью на договоре (ч. 7 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 105 Порядка ведения ЕГРН).
Итак, покупка жилья в ипотеку предполагает выдаваемую банком денежную сумму в целях приобретения жилого помещения. Основная обязанность заемщика по ипотеке жилья — вернуть банку полученную денежную сумму (основной кредит) а также периодически (ежемесячно) выплачивать банку процент за предоставленный жилищный кредит. Жилищная ипотека отличается длительность возникающих правоотношений (до 30 лет). Приобретаемый по такой ипотеке объект на весь период кредитования остется в залоге банка.
Основным недостатком ссуды принято считать «переплату». Она может достичь полной стоимости и даже больше, состоит из процента по кредиту, выплаты по ежегодному страхованию.
Также при оформлении ссуды кредитодатель тратиться на услуги оценочной компании, нотариуса, оплату заявки для рассмотрения оформления кредита, сбор за ведение ссудного счета.
Банк может дополнительно потребовать список необходимых бумаг, которые помогут получить ипотеку – дополнительная трата времени, сил и денежных средств.
2.2 Земельные участки как объекты ипотечных отношений
Для получения ипотеки, заемщику необходимо выполнить ряд требований, предъявляемых кредитной организацией. Земля относится к специфическим категориям залогового имущества, поэтому все займодатели ужесточают правила оформления ипотеки на участок под ИЖС. К требованиям относятся:
1. Земельные наделы должны входить в перечень площадей, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство. Местные органы самоуправления указывают участки, которые выделены в указанную категорию землепользования.
2. Топографическая привязка на местности. Одним из требований Сбербанка является то, что участок должен располагаться в пределах 100 км от офиса кредитора. В некоторых регионах России, этот норматив сокращен до 30 км.
3. Запрещено для оформления ипотеки использовать участки со статусом «природоохранная и резервная зоны». В кредите непременно откажут.
4. Приоритет для выдачи ипотеки отдается наделам, где уже существуют или планируется прокладка инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электросеть).
Благоустроенные подъездные пути станут дополнительным плюсом при рассмотрении заявки.
Ипотеку можно оформить только в том случае, если площадь участка не менее 6 соток. Когда земельные надел свыше 0,5 га, могут возникнуть проблемы с получением выгодного кредитования по программе ИЖС. Проверить его категорию можно по выписке из ЕГРН (нужно указать точный адрес или кадастровый номер).
Отметим сразу, что ипотека под земельный участок будет намного сложнее, чем аналогичный займ на приобретение квартиры. Среди обширных предложений, наиболее подходящим для кредита на земельный участок под дачу подойдет «загородная недвижимость», под ее залог можно получить до 75% денежных средств.
Помимо этого, оформление земли в ипотеку требует соблюдение следующих условий:
1. Возраст заемщика от 21 до 75 лет, наличие гражданства РФ.
2. Стаж на последнем месте работы 6 месяцев, общий трудовой стаж – от 1 года и более.
3. Доход соискателя должен быть стабильным и не ниже прожиточного минимума, позволяющего обеспечить нормальный уровень жизни самого заемщика и членов его семьи, в том числе, иждивенцев.
4. Участок входит в разрешенную категорию землепользования, нельзя использовать для ипотеки наделы со статусом «природоохранная» или «резервная» зоны.
5. Минимальная площадь участка 6 соток, но не более 50 (за исключением регионов Дальнего Востока и Сибири, где можно оформить ипотеку до 1 гектара).
6. Наличие инженерных коммуникаций или их прокладка в ближайшей перспективе.
7. Наличие дорожной инфраструктуры .
При оформлении кредита, земельный участок должен быть в собственности только у одного заемщика. В соответствии с записью в Росреестре.
Если в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключен договор ипотеки права аренды земельного участка, на котором возводится недвижимость, при банкротстве залогодателя суд вправе признать требования банка обеспеченными залогом незавершенного строительством объекта .
Любое кредитное учреждение разрабатывает различные программы с выгодными процентными ставками для клиентов. Минимальная ипотека на землю в Сбербанке выдается в сумме 300 тысяч рублей. Средняя процентная ставка составляет 11,6% годовых. Кредит оформляется на срок до 30 лет. В Сбербанке получить скидки по ипотечному займу на приобретение земельного участка, например:
• скидка 0,3% клиентам Сбербанка, у которых имеется зарплатная карта;
• дополнительный 1,0%, если имеется полис обязательного страхования заемщика;
• еще 1,0%, если сделка регистрируется в Росреестре.
Важно учитывать и такой факт, вы получаете кредит в размере 75%, а 25% оплачиваете как первый взнос. Процентная ставка может регулироваться в меньшую сторону, если обратившийся дополнительно участвует в промоакциях, которые регулярно проводит тот или иной банк .
Согласно маркетинговой политике кредитной организации, предусмотрены общие требования ко всем категориям заемщиков, но есть ряд ограничений и дополнительных условий, на основании которых выдается экспертное заключение о возможности оформления займа.
1. Возраст заемщика от 21 года, но не старше 75 лет и наличие гражданства РФ,
2. Предоставление декларации НДФЛ-2 с последнего места работы, а также заполнение справки по форме банка.
3. Заверенные копии трудовой книжки или контракта на работу.
4. Пенсионерам необходимо предоставить справку о начислении выплат из Пенсионного фонда России (ПФР).
5. Предоставить копию налоговой декларации.
6. Сообщить сведения о начислении пособий и прочих государственных и муниципальных выплатах.
7. Представителям судейского корпуса необходимо предоставить справку о доходах, которую они могут получить в местном департаменте юстиции.
Справка по форме банка предусматривает получение дополнительных сведений о заемщике, к числу которых относятся:
1. Полное имя, фамилия и отчество.
2. Название и реквизиты организации, где работает заемщик. Обратите внимание, если вы военный, то почтовый адрес может отсутствовать в силу объективных причин.
3. Сведения о заработной плате за последние 6 месяцев. Если данных нет, бухгалтерия указывает сведения за предыдущий период деятельности.
4. Дополнительные доходы и удержания.
Банк требует заполнить собственную справку о доходах, где необходимо указать следующие параметры:
1. Доход от сдачи в аренду квартиры. Необходима справка по форме НДФЛ-3, которую вы можете взять в ФНС.
2. Суммы вознаграждений от интеллектуальной деятельности. Банк рассматривает в качестве документа патент, авторский договор или иное.
3. Прибыль, которую получил заемщик на основе гражданско-правового характера оказания услуг, справка по форме ФНС.
4. Выплаты, полученные от финансовых активов, дивиденды, проценты по вкладам и иное.
5. Получаемые пособия (разработан особый порядок указания сведений для этой группы).
Отдельным видом рассматриваемых доходов принято считать получение ЕДВ (ежемесячные денежные выплаты). К этой категории относятся социальные пенсии для инвалидов, ветеранов труда, участников боевых действий, чернобыльцев, ликвидаторов атомных катастроф.
Сбербанк не будет учитывать при рассмотрении заявки следующие денежные удержания и поступления:
1. Материальная помощь донорам.
2. Алименты.
3. Стипендии.
4. Премии по основному месту работы.
5. Доходы, полученные от продажи криптовалют и майнинга (данный вопрос в настоящее время спорный для Сбербанка).
6. Выигрыши в лотерею.
7. Выплаты по страховым обязательствам.
8. Денежные средства, полученные от участия в система азартных игр (казино, букмекерские конторы).
9. Доходы, которые заемщик получил как дивиденды от участия в уставном капитале ООО.
Необходимо учитывать такой факт — все справки должны быть заверены печатью и подписями представителями той организации, которая ответственна за ведение бухгалтерской и налоговой отчетности.
К земельному участку предъявляются единые требования для всех заемщиков.
1. Категория землепользования должна соответствовать разрешенной для строительства ИЖС. Не принимаются участки, имеющие статус «резервный», «природоохранная зона».
2. Минимальный размер земельного надела составляет 6 соток.
3. Максимальный размер участка – 0.5 га, за исключением некоторых регионов Сибири, крайнего Севера и Дальнего Востока.
4. Расстояние между объектом недвижимости и основным офисом Сбербанка, где оформляется ипотека, не более 100 км. Некоторые регионы вправе установить дистанцию до 30 км.
5. Земля не должна иметь обременений и ограничений.
Проверка сведений по земельному участку проводится на основе выписки из ЕГРН, а также градостроительного плана местности, если речь идет о строительство ИЖС в коттеджном поселке. Ипотека на земельный участок с домом предусматривает предоставление дополнительных сведений, которые регламентируются местными отделениями кредитной организации .
Стандартные сроки рассмотрения кредитной заявки предусматривают проведение нескольких этапов, которые включают:
1. Внесение необходимых сведений в основную базу по ипотеке. Срок занимает от 1 до 2 рабочих дней (обратите внимание на выходные и праздничные дни, которые не учитываются в данном случае).
2. Оценка реальной кредитной истории заемщика, не более 3 часов.
3. Проверка личных данных заявителя и членов его семьи. Срок составляет до 2 рабочих дней.
4. Проверка со стороны службы безопасности банка. Отводится не более 2 рабочих дней.
5. Этап андеррайтинг. Оценка рисков и прочих факторов, связанных с получением ипотеки.
В среднем, срок рассмотрения заявки в Сбербанке составляет не более 8 календарных дней. Кредитор оповещает о результатах принятого решения голосовым уведомлением по телефону, СМС-оповещением, уведомлением в личном кабинете на официальном сайте.
Итак, стандартная процедура получения кредита на приобретение земельного участка предусматривает выполнение следующих действий со стороны заемщика:
1. Выбрать подходящий земельный участок и заключить договор купли-продажи.
2. Собирать пакет документов на покупку земельного участка и предоставить данные в банк (в офис или на сайте).
3. Заполнить анкету по форме банка и подать заявление.
4. Зарегистрировать сделку в Росреестре (в случае одобрения кредита на землю в ипотеку).
5. Оплатить первоначальный взнос в размере 25% (или указанный в договоре).
6. Открыть кредитную линию и использовать ее по предназначению.
По ипотеке, земельный участок будет оформлен как обременение. Соответствующая запись появится в Росреестре.
Стандартный пакет документов для получения ипотеки на земельный участок для строительства ИЖС:
1. Паспорт заемщика.
2. Справка с места работы по форме НДФЛ-2 или по форме банка.
3. Заверенные копии трудовой книжки или контракта.
4. Справка о начислении пенсии (для пенсионеров).
5. Справка о доходах для судей (специальная форма).
6. Копия отчетности по налогам в ФНС (декларация).
7. Справки о начислении государственных и иных пособий.
Для некоторых категорий заемщиков банком предусмотрены иные документы.
2.3 Особенности ипотеки зданий, сооружений, предприятий
Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость. Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес .
Ипотека зданий, сооружений, предприятий представляет собой коммерческий вид ипотечного кредитования.
Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.
К приобретению нежилого помещения необходимо подойти с особой ответственностью. Коммерческие или другие нежилые помещения доступны как для физических лиц, так и для индивидуальных предпринимателей. Юристы утверждают, что в процессе осуществления любой финансовой сделки, связанной с приобретением коммерческий недвижимости, возникают сложности. Каждый покупатель должен учесть все возможные нюансы, которые необходимо внимательно рассмотреть, прежде чем совершить покупку.
Всем известно, что приобретение жилья по ипотеке является обычным делом. Но объекты коммерческого типа и нежилые помещения доступны далеко не всем гражданам. В основном кредит выдается в том случае, если объект недвижимости передается банку в залог. Когда залоговым объектом является здание, построенное на арендованном участке, тогда банкиру нужно предъявить письменное соглашение собственника земли, чтобы дать возможность на передачу прав аренды в ипотеку. Физические лица могут позволить себе приобрести объекты в виде гаража, офиса, дачи и любого другого здания.
Существует огромное количество кредиторов, которые оформляют ипотеку физическим и юридическим лицам. Разработаны программы, которые поддерживают идеи малого бизнеса. В некоторых банках выдается кредит в залог не только на приобретение ипотечного помещения, но и для любой недвижимости. В основном этот вопрос касается индивидуальных предпринимателей, у которых хорошая банковская история.
Коммерческая недвижимость – это прежде всего нежилое помещение, предназначенное для ведения бизнеса. Существуют такие предпринимательства, которые оформляют ИП. Поэтому для малого бизнеса выдача кредита становится сложнейшей задачей. Решить этот вопрос можно другим способом. Например, Сбербанк предлагает клиентам оформить ипотеку на коммерческую недвижимость. Физические лица могут воспользоваться выгодным предложением банка и приобрести нежилое помещение по лучшим условиям, которые ниже представлены в статье. Собственники прибыльного помещения могут использовать объект как для собственной нужды иди сдать в аренду .
К особенностям такого ипотечного кредитования можно отнести:
• Высокую стоимость коммерческого объекта, оказывающее влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.
• Главной особенностью кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой является высокая процентная ставка. К сожалению из-за высокого показателя, не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость.
• Для коммерческой недвижимости займ выдается лишь на короткий срок времени. Если приобретая жилище, заемщик имеет право взять кредит и погасить в течение 30 лет, в данном случае придется закрыть долг в течение 10 лет.
• Начальный взнос составляет около (30 %)
Перед выдачей кредита, банкир предъявляет жесткие требования. В этом случае учитывается срок предпринимательского стажа, доходность и другие характеристики.
В случае приобретения отдельного здания в залог, тогда оформляется и земельный участок.
Физическим лицам оформляется ипотека лишь в том случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, крупными акционерами, действующими управляющими определенного предпринимательства, или собственниками малого бизнеса.
Следует отметить, что нежилое помещение могут приобрести лица, которые являются гражданами России. В обязательном порядке рассматривается кредитная история заемщика. Если предприниматель не выплачивает государству налоги и не качественно ведет бухгалтерский учет, тогда шанс на оформление ипотеки значительно уменьшается.
При подаче заявки на оформление кредита площадь объекта не должна составлять менее 150 кв.м. Ипотека на нежилое помещение выдается лицам не менее 21 и не старше 65 лет. Объект должен быть зарегистрирован исключительно на территории России. Обязательным условием является также расположение фирмы не далеко от места нахождения кредитора. Перед тем как явиться в банк за получением кредита, необходимо предъявить расчетный счет .
Приобретение коммерческой недвижимости возможно лишь в рублях. Срок выдачи кредита осуществляется от 1 месяца до 10 лет. При этом банк включает минимальный годовой процент за пользование заемными средствами. После рассмотрения кредитной истории заемщика, в банковском учреждении оформляется договор.
Крупным предпринимателям выдается кредит в размере до 5 млн. рублей. От заемщиков требуется предоставление в залог другой недвижимости, однако это условие не касается ИП. Указанными условиями могут воспользоваться те лица, которые смогут документально подтвердить платежеспособность. Каждый российский банк требуется внесение начального взноса за кредит. Процентная ставка составляет 20%.
На сегодняшний день ипотека на приобретение коммерческого объекта физическим лицом оформляется во ряде финансовых учреждениях по всей территории России.
При оформлении ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости тщательно рассматривается история заемщика. Этот достаточно непростой процесс связан с несовершенством соответствующего законодательства. Следует отметить, что на объект недвижимости не может быть наложено залоговое обременение до момента передачи права собственности от продавца к покупателю.
При возникновении подобной ситуации, значительно увеличивается риск для всех сторон сделки, в том числе и для финансового учреждения, который выдает кредит. С целью минимизации опасности для собственных средств, финансовые учреждения разработали специальную схему оформления ипотеки, которая состоит из трех этапов:
Изначально происходит оформление сделка купли-продажи, а затем залог. Сумма выдается продавцу после оформления залога уже на нового владельца.
Сначала оформляется залог на объект еще при старом владельце, а затем постепенно происходит передача права собственности и повторное обременение.
Передача коммерческой недвижимости в собственность юридическому лицу осуществляется после приобретения у продавца права владения данным юрлицом.
Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:
• заявлением об оформлении кредита,
• анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
• документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
• документом, где указана кредитная история заемщика,
• справкой о доходах,
• копией действующей на момент оформления ипотеки,
• правоустанавливающими документами.
Предприниматели как физические лица могут оформить ипотеку на гараж. Финансовые учреждения могут выдать целевой кредит на приобретение объекта или строительство гаража. Подобные кредиты оформляются не во всех банковских учреждениях.
При желании можно воспользоваться услугами потребительского кредита. Следует учесть, что сам объект «гараж» не представляется как недвижимость. В гараже прежде всего должен, быть фундамент. Только в таком варианте гараж считается объектом недвижимости.
Многие финансовые учреждения предлагают выгодные условия. Клиентов обычно интересует вопрос об оформлении кредита на коммерческую недвижимость на длительный срок времени. Многие желают получить в собственность офис, склад, торговую недвижимость и т.п.
Иногда такой рода кредит выдается и частным лицам. Иногда появляется уникальная возможность недорого приобрести интересный объект. Обладатели коммерческой недвижимости всегда могут заработать деньги, тем самым образом сдавая его в аренду определенный объект.
Кредиты на приобретение коммерческой недвижимости выдается владельцам малых предприятий. Таким образом, собственники объекта могут обеспечить предприятие необходимым помещением. Оформление займа осуществляется непосредственно на собственника малого предприятия. Важно отметить, что юридические лица не имеют право оформить подобного рода ипотечный кредит.
Крупные предприниматели, которые имеют возможность арендовать любой объект для осуществления своей деятельности, предпочитают ежемесячно выплачивать банку определенную сумму, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора.
Такая уникальная возможность предоставляется исключительно физическим лицам, которые намерены приобрести коммерческую недвижимость. Условия об оформлении ипотеки, нужно рассмотреть с юристом, чтобы избежать лишних проблем.
Многие организации или индивидуальные предприниматели оформляют кредит на покупки недвижимости. В этом варианте нужно предъявить финансовому учреждению ликвидные оборотные средства, выступающим залогом. При отсутствии ликвидных оборотных средств, фирмам или организациям отказывают в выдаче кредита.
Итак, коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).
Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.
Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).
При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:
• Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
• Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.
Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.
Также отличается и ставка кредитования. По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).
Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет .
Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.
Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.
Такой вид кредитования применяется только для определенных категорий. Это владельцы бизнеса, руководители организации и индивидуальные предприниматели. Такие условия обусловлены тем, что приобретенное в ипотеку здание должно приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.
Если же физическое лицо приобретет, например, производственное помещение, чтобы сдавать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгнет договор, не понятно, из какого источника человек будет гасить кредит).
Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:
• Копия паспорта (всех страниц),
• СНИЛС;
• При наличии супруги и детей, следует представить документы на них (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
• Копию военного билета (при запросе банка мужчинам призывного возраста);
• Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья (выгодоприобретателем должен быть банк);
• Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
• Справка о величие доходов за последние 6 месяцев.
В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.
Коммерческая ипотека для физических лиц выдается, только если здание удовлетворяет определенным требованиям, а именно:
• Здание должно быть капитальным;
• Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
• Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.
Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:
• Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
• Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
• Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму .
Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:
• Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
• Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
• Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.
При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:
• Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
• Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
• Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита .
После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:
• Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
• Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
• Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.
Необходимо отметить, что во всех схемах первую часть стоимости объекта недвижимости покупатель оплачивает из своих средств (делает первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка. В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса. Она предоставляется только, если приобретаемое здание или помещение очень ликвидное и покупатель готов предоставить дополнительный залог по займу.
Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.
В завершении своего исследования хотелось бы сделать акцент на ипотечном жилищном кредитовании, поскольку именно ипотека на жилье является наиболее важной жизненной проблемой граждан нашей страны.
Несмотря на положительные стороны ипотечного жилищного кредитования, оно не лишено определенных недостатков, что создает немало проблем в правоприменительной практике.
Среди всех существующих на сегодняшний день проблем, возникающих в области ипотечного жилищного кредитования, следует назвать:
— сложная экономическая ситуация в России; — ограниченный платежеспособный спрос российских граждан и отсутствие у российского населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
— ограниченность выбора объекта жилой недвижимости для его покупки с помощью ипотечного кредитования;
— достаточно низкие объемы и темпы жилищного строительства во многих субъектах РФ в сочетании с невысоким качеством такого жилья, но при этом неоправданно высокими ценами на него;
— монополизация рынка жилья и банковского рынка;
— недостаточность ресурсного обеспечения российских банков;
— достаточно высокий размер первоначального взноса по ипотечному кредитованию и нередко высокие процентные ставки по кредитам;
— высокий уровень кредитных рисков, что оказывает негативное влияние на деятельность банков, не желающих формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы;
— несовершенство действующего законодательства, регулирующего отношения в области недвижимости;
— проблемы миграционной политики;
— психологические факторы, среди которых наиболее существенным для российского населения является нежелание жить «в долг»;
— большое количество административных барьеров, с которыми сталкиваются строительные и ипотечные компании, а также заемщики.
Решение этих и многих других проблем, возникающих в области ипотечного жилищного кредитования видится в совершенствование механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в России, что возможно, на наш взгляд, при использовании следующих инструментов:
— разработка и внедрение на региональном и муниципальном уровнях такой модели ипотечного жилищного кредитования российского населения, по которой весь первоначальный взнос или его часть выплачивается либо государством, либо работодателем гражданина;
— снижение первоначального взноса и процентных ставок по ипотечным кредитам;
— выработка особых мер защиты граждан-заемщиков;
— увеличение объемов жилищного строительства, прежде всего, жилых помещений экономического класса;
— снижение себестоимости жилищного строительства;
— развитие инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;
— дальнейшее развитие первичного и вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования;
— развитие специальных ипотечных программ, предусматривающих особые льготные условия ипотечного жилищного кредитования для отдельных категорий граждан;
— дифференциация и унификация рынка ипотечного жилищного кредитования;
— выработка и развитие новых, более эффективных, форм жилищного финансирования;
— формирование долгосрочных банковских ресурсов; сотрудничество банков, выдающих ипотечный кредит, с застройщиками, брокерами и риэлторами;
— организация доступной для всех заинтересованных в ипотечном жилищном кредитовании граждан профессиональной помощи специалистов;
— совершенствование действующего законодательства, регулирующего отношения по ипотечному жилищному кредитованию и др.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечное кредитование, посредством которого можно приобрести жилье сегодня, а платить его полную стоимость в течение последующих лет стало популярным. Ипотечное кредитование позволяет среднестатистическим гражданам получать квартиры сразу после покупки, что играет важную роль для жителей нашей страны, поскольку жилье дорогое и для большинства граждан затруднительна его немедленная покупка. Ипотечное кредитование — важнейший инструмент увеличения доступности и обеспечения граждан жильем. Главная задача ипотечного кредитования – увеличение его доступности, что частично достигается строительством жилья эконом-класса.
Понятие ипотека на сегодняшний день состоит из трех составляющих:
1. Ипотека в качестве правоотношений, то есть залога недвижимого имущества для получения ипотечного кредита (предоставляется банками). Имущество при этом остается в руках должника, при этом залог обеспечивает обязательство.
2. Ипотека в качестве ценной бумаги представляет собой долговой инструмент, который удостоверяет право залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная является именной ценной бумагой, которая доказывает право владельцев на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой имущества.
3. Ипотека в качестве ипотечного кредита (денежной ссуды), который выдается заемщику кредитором при условии залога недвижимости для ее покупки.
При развитии ипотечного кредитования могут возникнуть проблемы, которые можно классифицировать по двум направлениям:
• Внутренние проблемы (увеличение срока рассмотрения кредитной организацией поданной заявки от заемщика, дополнительные расходы по оплате услуг риэлтерских агентств или ипотечных брокеров, выбор объекта недвижимости и требования, предъявляемые к нему и др.)
• Внешние проблемы (ограниченная платежеспособность граждан, недостаточность объектов новостроек в некоторых регионах, завышенные цены на объекты недвижимости, несовершенная система законодательства, социальные проблемы, и др.).
Проведенное исследование позволило сформулировать ряд предложений по оптимизации норм законодательств об ипотечном кредитовании.
1. Необходимо упростить процедуру перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей, направивших средства материнского капитала на погашение ипотечного кредита. Анализ ситуации рефинансирования банками ипотечных кредитов с использованием материнского (семейного) капитала показывает, что и у кредитных организаций и у потребителей возникают сложности с оформлением залога на нового кредитора. Основными причинами этого являются необходимость получить согласие органов опеки и попечительства на передачу в залог жилого помещения, приобретенного за счет средств материнского капитала, что на практике сделать невозможно из-за противоречивости условий и требований, а также необходимость оформить в общую собственность семьи объекта недвижимости на этапе смены кредитора. Упрощение процесса рефинансирования ипотечных кредитов, в том числе с использованием средств материнского (семейного) капитала, должны также снижать риски новых кредиторов в части оформления обеспечения, что позволяет сразу установить пониженную процентную ставку по кредиту, защищают интересы заемщика и соблюдают интересы ребенка по наделению его долей в собственности при окончательном погашении кредита. Для этого необходимо следующее:
— статью 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» дополнить частью 4 следующего содержания: «4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей, родившихся на дату оформления права общей собственности на жилое помещение) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение (строительство, реконструкцию) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения.»;
— статью 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнить пунктом 4.1 следующего содержания: «4.1. В случае предоставления кредита или займа на полное погашение ранее выданного кредита или займа, согласие предшествующего залогодержателя на регистрацию ипотеки в обеспечение кредита или займа, предоставленного на погашение ранее выданного кредита или займа, не требуется.»;
— пункт 3 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнить абзацем следующего содержания: «Согласие органов опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника такого жилого помещения, в том числе, находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, кредитору (займодавцу), предоставившему денежные средства на полное погашение ранее полученного кредита или займа с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, денежные средства которого были направлены на приобретение (строительство) такого жилого помещения, находящегося в залоге у предшествующего кредитора, не требуется.».
2. В настоящее время граждане — участники программы «дальневосточный гектар», заключившие кредитный договор на строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном в соответствии с Федеральным законом N 119-ФЗ, не вправе передать данный земельный участок в качестве залога по такому кредитному договору в течение пятилетнего срока безвозмездного пользования земельным участком до момента предоставления земельного участка в собственность. Предлагается установить возможность досрочного предоставления земельного участка в собственность гражданина (в любое время до истечения пятилетнего срока действия договора безвозмездного пользования земельным участком) при условии, что этим гражданином заключен кредитный договор с российской кредитной организацией, предусматривающий предоставление целевых кредитных средств на строительство на таком земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. Данное изменение позволит гражданину передавать земельный участок, предоставленный ему в соответствии с Федеральным законом N 119-ФЗ в собственность, в качестве залога по кредитному договору на строительство дома. Ожидаемым социально-экономическим эффектом от реализации предлагаемой меры является стимулирование индивидуального жилищного строительства в Дальневосточном федеральном округе за счет повышения доступности ипотечного кредитования для широких слоев населения, стимулирование освоения «дальневосточных гектаров» на условиях осуществления на них жилищного строительства. Для этого необходимо ст. 2 Федерального закона от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ дополнить частью 6.2 следующего содержания: «6.2. До истечения пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование гражданину такой земельный участок (за исключением земельных участков из состава земель лесного фонда) предоставляется ему при отсутствии оснований для отказа, предусмотренных частью 8 статьи 10 настоящего Федерального закона, в собственность бесплатно или в случаях, предусмотренных пунктом 2 части 9 и пунктом 2 части 10 статьи 10 настоящего Федерального закона, в собственность за плату при условии, что этим гражданином заключен кредитный договор с российской кредитной организацией, предусматривающий предоставление целевых кредитных средств на строительство на таком земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства, который соответствует требованиям к минимальным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, предусмотренным критериями использования земельных участков, предоставленных в безвозмездное пользование гражданам в соответствии с настоящим Федеральным законом, установленными в соответствии с частью 28 статьи 8 настоящего Федерального закона.»;
Также можно отметить и необходимость решения иных проблем в сфере законодательства об ипотечном кредитовании.
1. Прекращение действий договора об ипотеке после выдачи закладной. Это необходимо для упрощения процедуры передачи прав по закладным. В настоящий момент закладная передается вместе с пакетом документов, среди которых есть и договор ипотеки. Действующее законодательство устанавливает приоритет содержания закладной перед договором ипотеки в случае расхождения в содержании этих документов, более того: фактическое содержание закладной практически полностью повторяет содержание договора об ипотеке. Таким образом, сейчас существует договор ипотеки, содержание которого дублируется в другом документе – закладной, имеющей приоритет перед содержанием договора ипотеки. Изменение законодательства с целью включения условия о возможности прекращения действия договора об ипотеке позволит сократить пакет дублирующих друг друга документов. При желании сторон договор ипотеки может сохранять свою силу.
2. При перекредитовании (рефинансировании) нужна одновременная регистрация договора по ипотеки и погашение ипотеки по ранее выданному кредиту. Действующие нормы законодательства не позволяют при производстве процедуры перекредитования осуществлять все действия одновременно, т.е. снять первое обременение и наложить новое обременение. Фактически это приводит к увеличению в два раза срока производства такой ипотечной операции, т.к. первый срок – срок снятия обременения, второй – регистрация новой ипотеки. Возможность одновременной снятия и наложения обременения при такой операции существенно облегчит работу банков и жизнь заемщикам. Более того, это позволит упростить и расширить возможности ипотечного кредитования в России.
3. Должны быть определены обязанности регистратора по внесению сведений в закладные. Вопрос о том, кто должен вносить запись о составлении соглашения изменяющего условия закладной пока не урегулирован. Это правило в настоящий момент используется по собственному толкованию. Причем по логике совершения этих действия это должен делать государственный регистратор, однако эта обязанность регистратора прямо не предусмотрена законодательством, и на практике возникают споры о том, кому необходимо вносить запись о составлении соглашения.
4. Нужен депозитарный учет закладных. Для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной (статья 48 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При передаче прав по одной закладной проблем не возникает, однако передача тысячи закладных будет вызывать затруднения в организации передачи и заполнении передаточных надписей в них. Расходы на совершение передаточных надписей становятся значительными, увеличивается вероятность совершения технических ошибок. Физическая передача большого количества закладных тоже представляет сложности, особенно, если речь идет о сделке между различными регионами. Подобные затруднения существенно тормозят рынок, поэтому введение депозитарного учета должно существенно упростить процедуру купли-продажи закладных в больших объемах. Предполагается, что в депозитарии будут формироваться большие пулы закладных и сделки будут совершаться не с конкретными закладными, а целыми пулами без фактической передачи закладных.
5. Открытие эмитентом счета эскроу (escrow). Денежные средства на счетах эскроу не включаются в конкурсную массу, что защищает владельца счета от неправомерного списания денежных средств и от банкротства банка. Сущность расчетов через счет эскроу заключается в том, что деньги освобождаются в пользу одной из сторон только при исполнении этой стороной определенных обязательств по сделке перед другой стороной. В ипотечном кредитовании возможны ситуации, когда аннуитетные платежи будут идти через счет определенной компании, который при определенных обстоятельствах может быть арестован (заблокирован). Такая ситуация приведет к тому, что значительная часть закладных будет признана дефолтными, по причинам, независящим от заемщиков. Выделение таких платежей на специализированные эскроу счета, которые не могут быть заблокированы в случае банкротства или финансовых проблем у организации, позволит защитить не только заемщика, но и инвестора. Разработка нормативной базы для эскроу счетов должна осуществлять более интенсивно, т.к. в связи с развитием ипотечного кредитования в этом есть серьезная необходимость.
6. Необходимо оптимизировать закон в отношении коммерческой ипотеки и ипотеки на земельные участки. В настоящий момент ипотека коммерческой недвижимости допускается только на основании договора об ипотеке. Это означает, что совершение ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью будет занимать два срока регистрации. Первый срок регистрация самой сделки купли-продажи, второй – регистрация договора об ипотеке. Таким образом, ипотечные сделки с коммерческой недвижимостью не выгодны продавцам недвижимости. Развитие среднего бизнеса, о котором сейчас так часто стали говорить, будет невозможным без обеспечения возможности получения кредитов для открытия офисов или торговых площадей.
БИБЛИОГРАФИЯ
I. Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ.- 04.08.2014.- N 31.- ст. 4398
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // Собрание законодательства РФ.- 05.12.1994.- N 32.- ст. 3301
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.01.2020) // Собрание законодательства РФ.- 03.01.2005.- N 1 (часть 1).- ст. 14
4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ.- 20.07.1998.- N 29.- ст. 3400.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ.- 20.07.2015.- N 29 (часть I).- ст. 4344.
6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.- 03.08.1998.- N 31.- ст. 3813
7. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотечных ценных бумагах»// Собрание законодательства РФ.- 17.11.2003.- N 46 (ч. 2).- ст. 4448
8. Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства РФ.- 23.08.2004.- N 34.- ст. 3532.
9. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2019) «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ.- 15.01.1996.- N 3.- ст. 140
10. Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370 (ред. от 10.11.2018) «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства РФ.- 19.05.2008.- N 20.- ст. 2369
II. Научная и учебная литература
11. Аралбаева М. И. Функции участников рынка ипотечного жилищного кредитования // Наука и практика регионов. – 2017. – № 1 (6). – С. 36–41.
12. Бакланов А. А. Факторы и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России // Экономика и социум. – 2017. – № 6-1 (37). – С. 219– 223.
13. Баранова Т. В. Основания возникновения залога недвижимого имущества (ипотеки) // Образование и наука в современных условиях. – 2017. – № 1 (10). – С. 337–339.
14. Баширина Е. Н. Договор об ипотеке: теория и практика применения // Евразийский юридический журнал. – 2018. – № 2 (117). – С. 141–142.
15. Бектаубаева Н. Г. Ипотечное кредитование в мировой практике // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. – 2017. – № 3 (65). – С. 256–259.
16. Бородина Е. В. Проблемы ипотечного кредитования в России // Актуальные проблемы науки и практики. – 2016. – № 2 (003). – С. 17–20.
17. Бугрова В. Р. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. – 2015. – Т. 9. – № 1 (57). – С. 85–93.
18. Быстрова Е. В. Тенденции развития ипотечного кредитования в России // Экономика и управление собственностью. – 2017. – № 1. – С. 48–50.
19. Воротников А. А. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования в России // Территория инноваций. – 2017. – № 5 (9). – С. 79–83.
20. Добролежа Е. В. Проблемы ипотечного кредитования в современной России // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике. – 2018. – Т. 14. – № 1-2 (7). – С. 121–124.
21. Долматович И. А. Ипотечное жилищное кредитование в России: проблемы и решения // Деньги и кредит. – 2017. – № 3. – С. 33–37.
22. Долматович И. А. Мировой опыт развития ипотечного жилищного кредитования (на примере США) // Финансы и кредит. – 2018. – Т. 24. – № 2 (770). – С. 441–454.
23. Еременко А. А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Вектор экономики. – 2018. – № 2 (20). – С. 23-24.
24. Жариков В. В. Формирование и развитие ипотечного кредитования в России: модели, методы и новые подходы // Наука и Мир. – 2015. – Т. 2. – № 2 (18). – С. 30–35.
25. Злодеева А. Е. Ипотечное кредитование как часть экономической системы государства // Экономика, социология и право. – 2017. – № 11. – С. 10–12.
26. Иванова А. А. Сравнительный анализ ипотечного жилищного кредитования в США, Франции, Германии и России // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике. – 2018. – Т. 14. – № 1-2 (7). – С. 45–52.
27. Казаченок О. П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. – 2016. – № 1 (30). – С. 113– 119.
28. Нечаев А. И. Выявление основополагающих факторов, замедляющих развитие рынка коммерческой ипотеки // Региональные проблемы преобразования экономики. – 2017. – № 10 (84). – С. 87–94.
29. Овакимян Г. С. Современная система ипотечного кредитования России: проблемы и направления ее совершенствования // Экономика и предпринимательство. – 2017. – № 11 (88). – С. 77–78.
30. Пестов А. В. Ипотечное кредитование в России // Научный альманах. – 2016. – № 3-1 (17). – С. 269–272.
31. Понька В. Ф. Особенности законной и договорной ипотеки в действующем гражданском праве России // Advances in Law Studies. – 2017. – Т. 5. – № 3. – С. 248–250.
32. Райлян А. И. Защита заемщиков в правоотношениях ипотечного жилищного кредитования // Garant Science Discussion Board on Legal, Accounting and Auditing. – 2016. – № 1. – С. 4-5.
33. Рязанцев И. И. Проблемы и пути совершенствования механизма ипотечного кредитования в России // НаукаПарк. – 2016. – № 5 (46). – С. 94–96.
34. Савинова В. А. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования и современная практика его развития в России // Экономические науки. – 2017. – № 149. – С. 81–85.
35. Стародубова В. С. Основные проблемы современной России в области ипотечного кредитования // Аллея науки. – 2017. – Т. 2. – № 9. – С. 56–57.
36. Стебунова О. И. Анализ основных тенденций развития ипотечного рынка: региональный аспект //Азимут научных исследований: экономика и управление. – 2017. – Т. 6. – № 3 (20). – С. 32–33.
37. Таранец Ю.С. Реализация принципа правовой определенности при обременении прав на имущество // Вестник Арбитражного суда Московского округа. – 2018. – N 1. – С. 81 — 90.
38. Хурдаев Г. Г. Ипотечное кредитование: основные проблемы // Аллея науки. – 2017. – Т. 2. – № 16. – С. 33–35.
39. Цихоцкий М. А. Проблемы ипотечного кредитования в России // Экономика. Бизнес. Банки. – 2017. – Т. 2. – С. 132–139.
III. Судебная практика
42. Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 по делу № 308-ЭС17-12218, А63-1120/2015 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
43. Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2018 № 58-КГ17-25 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
44. Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2018 № 18-КГ17-216 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
45. Определение Верховного Суда РФ от 18.10.2017 по делу № 305-ЭС17-13612, А40-34318/2014 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
46. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.04.2019 N 308-ЭС18-21322 по делу N А53-26569/2016[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
47. Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 N 308-ЭС17-22596 по делу N А63-6837/2016[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
48. Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2019 N 304-ЭС18-23831(2,3) по делу N А67-4006/2017[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
49. Постановление Президиума Московского городского суда от 10.04.2015 по делу N 44г-19 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
50. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.08.2017 по делу N 306-ЭС17-3016(2), А12-12549/2015[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru
1 2