Меню Услуги

Методы оценки стоимости компании (на примере ООО «Лента»). Часть 4.

Страницы:   1   2   3   4   5

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

Степень соответствия менеджмента ООО «Лента» стратегии организационного развития изучалась группой экспертов в составе: специалистов по производственному управлению и инновационному менеджменту, д.э.н., профессором И. Межовым, к.т.н., доцентом В. Новиковым, к.т.н., доцентом С. Новоселовым, совместно с генеральным директором ООО «Лента», технический директором, начальником отдела кадров, помощником по связям. Был разработан опросный лист, на содержащиеся в котором вопросы ответили все основные специалисты не ниже начальников отделов. Основная концепция опросного листа состоит в том, что способность к организационному развитию прямо зависит от инновационного потенциала, который в соответствии представляет собой совокупность:

— «продуктов, находящихся на разных стадиях разработки, освоения или расширения производства; возможностей финансовых, технологических, производить и совершенствовать продукцию по низким ценам.

— умений организовать продажу товаров лучших, чем у конкурентов, наиболее полно соответствующим на стоящим и будущим требованиям покупателей, своевременную за мену продуктов, не пользующуюся спросом».

Инновационный потенциал предприятия является интегральной системной характеристикой, отражающей способность предприятия генерировать и эффективно реализовывать инновационные продукты, определяющие его стратегическую конкурентоспособность.

Цели анализа инновационного потенциала:

  1. Разработка рекомендаций по формированию стратегий организационно-инновационного развития предприятия.
  2. Определение негативных и препятствующих факторов в организации инновационных процессов на предприятиях и выработка рекомендаций по их устранению.
  3. Разработка управленческих решений по принятию инвестиционных проектов и программ в рамках стратегий организационного развития предприятия.

Задачи анализа инновационного потенциала:

— Определение уровня инновационной восприимчивости предприятия;

— Определение уровня инновационной активности предприятия;

— Оценка конкурентоспособности и эффективности инновационных продуктов предприятия.

Основные индикаторы для оценки инновационного потенциала выбирались с учетом имеющихся исследований, в частности, работ которые были дополнены важными, на наш взгляд характеристиками, отражающими системно-интеграционную сущность организационного развития:

— эффективность организации и управления инновационного производства;

— готовность персонала предприятия к инновационной деятельности;

— экономические показатели инновационной деятельности предприятия;

— структура затрат на операционную и инновационную деятельность, доля затрат на обучение персонала и формирование человеческого капитала.

Интегральными оценками выступили:

— инновационная восприимчивость — степень готовности (стремление и возможности) предприятия к разработке и реализации инновационного проекта (проектов) или программы инновационных преобразований и внедрения инноваций;

— конкурентоспособность предприятия — области преимуществ предприятия по следующим направлениям: конкурентоспособность продукции, наличие ассортимента и т. д.

На основе обследования инновационной деятельности инновационный потенциал предприятия был оценен как достаточно низкий (6 балла по 10-балльной шкале). Для преодоления проблем инновационного потенциала были разработаны такие основные направления совершенствования менеджмента и организационного развития ООО «Лента», как:

— организация системной эволюции предприятия, обуславливающей изменения всех его элементов, а также трансформации его стратегии развития в зависимости от изменения внешней среды;

— разработка и внедрение стратегии предприятия, оптимально сочетающей оперативные и долгосрочные цели и задачи, в рамках которой оптимально распределяются ресурсы на операционную и инновационную деятельность;

— пересмотр концепции маркетинга предприятия в направлении кардинального повышения его роли как в системе стратегического, так и оперативного управления;

В результате проведенных исследований были разработаны следующие этапы стратегии организационного развития ООО «Лента»:

1) первый этап — восстановительный рост, когда в качестве целевой функции определяется достижение среднеотраслевых характеристических показателей: например, объем продаж, капитальная стоимость предприятия, численность работающих, инновационная активность, абсолютно необходимых для обеспечения номинальной конкурентоспособности;

2) второй этап — кардинальная реорганизация бизнес-процессов, создание стратегической архитектуры, которая представляет собой «генеральный план развертывания новых функциональностей, план обретения новых или перемещения имеющихся компетенций и новая конфигурация системы взаимодействия с потребителями»;

3) третий этап — усиление и рутинизация инновационных процессов, дальнейшее совершенствование бизнес-процессов за счет организационной культуры;

4) четвертый этап — реализация стратегии отраслевого лидирования, выход на региональные рынки.

Представляется, что реализация предложенных мероприятий будет способствовать повышению конкурентоспособного потенциала ООО «Лента» как на внутреннем, так и внешнем рынке, и позволит обеспечить его поступательное организационное развитие.

Оценка предприятия затратным подходом

Определение стоимости предприятия исходя из стоимости земельного участка и имущества принадлежащего компании:

Сзп = Сз +См + Снс + Сзд ,

Где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, рублей;

Сз – стоимость земли, рублей.;

См – стоимость машин, рублей;

Сзд – стоимость здания;

Соб. – стоимость оборудования, рублей;

Стоимость предприятия затратным подходом:

Сзп = Сз +См + Снс + Сзд = 433681,5+370000+9579246+134100 = 10517027,5 рублей.

Вывод :таки образом рыночная стоимость объекта по затратному подходу составляет 10517027,5 рублей.

Оценка предприятия сравнительным подходом.

Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:

1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Расчет скорректированных цен нежилых помещений приведен в таблице ниже № 5

Объекты сравнения Площадь Материал стен Состояние помещений Стоимость оборудования Цена продажи По местоположению По материалу стен По состоянию помещений Скорректированная цена
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
«Орбита» 5675 К Ср 250000 8565000 0,75 0,94 0,89 5374109,25
«Пламя 81» 4996 К П 170000 7996230 0,75 0,94 1 5637342,15
«Городской» 5340 К Ср 435000 8788230 0,75 0,94 0,89 5514174,91

 

Итог: 5508542,1

Условные обозначения:

«Орбита» , «Пламя 81» , «Городской» – недавно проданные аналоги оцениваемого нежилого помещения;

Пнп – площадь нежилого оцениваемого помещения, м2;

Материал стен строения:

К – кирпич;

П – панель;

Состояние помещения:

пл. – плохое;

ср. – среднее;

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым в рублях.

Цкх – цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс.р.

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены, т.е. 3 варианта стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки вносятся от объекта сравнения к объекту оценки .

При осуществлении приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?»

Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, «направлениях» или коэффициентах.

При корректировке цен аналогов в «направлениях» определяется влияние на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.

Процентные поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего аналога – абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения – относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.

Все вносимые поправки применяются к элементам сравнения, которые условно можно разбить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату)[1]. В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету относят:

  • Состав передаваемых прав собственности;
  • Условия финансирования сделки купли-продажи;
  • Условия продажи;
  • Время продажи[2]
  • Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производится путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке) Это:
  • Месторасположение;
  • Физические характеристики;
  • Экономические характеристики;
  • Дополнительные компоненты стоимости[3]
  • Расчет цены продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), (Цкх):

Цкх = ( ЦП – Соб ) / S * Пнп ,

Где ЦП – цена аналога;

Соб – стоимость оборудования;

S – площадь аналога, м2;

Пнп – площадь оцениваемого объекта, м2

Цкх А1 = (215-21)/66*56=164,6 тыс. руб.

Для определения величин поправок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.

К качественным методам относят метод персональных интервью. К количественным методам относят метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.

В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Статистические методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессивного анализа. Предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.

Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения следующее:

— 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

— 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

Для определения поправок по другим параметрам, применяется метод сопоставимых пар.

Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода можно принять в результате анализа трёх показателей:

1) среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов (гр.12) определяют: гр.6*гр7*гр.8*гр.9 .

 гр.10 = гр.6 * гр.7 * гр.8 * гр.9.

«Орбита» = 8565000+0,75+0,94+0,89=5374109,25

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

«Пламя 81» = 7996230+0,75+0,94+0,89 = 5637342,15

«Городской» = 8788230+0,75+0,94+0,89 = 551417,91

Затем необходимо провести согласование этих цен.

Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками:

Стоимость по сравнительному подходу (СТсап):

СТсп = (Ср.ариф.: «Орбита»+«Пламя 81»+«Городской») / 3,

СТсп=(5374109,25+5637342,15+5514174,91)/ 3=5508542,1 рублей.

Рыночная стоимость недавно купленного здания по ул. Бийская, 5а = 1200000 рублей.

Стоимость по сравнительному подходу + стоимость второго здания по ул. Бийская, 5а + стоимость автомобилей + стоим.оборудования + стоим.земли

5508542 + 1200000 + 370000 +433681,5 + 134100 = 7646323,5 рублей.

Вывод: рыночная стоимость объекта по сравнительному (рыночному) подходу составляет 7646323,5 рублей.

 

 Оценка предприятия доходным подходом

Результаты расчета рыночной стоимости предприятия (бизнеса) доходным подходом ООО «Лента» на 31.12.2016 год указаны ниже в таблице № 7

Движение денежных средств     2012год 2013год 2014год 2015год 2016год всего
ставка сравнения (годовая) % 28%            
NPV Руб 563725.03            
Итого приток Руб  0 11228800 132722.56 15783806.72 19070029.93 230020406.51 82375299.16
Итого отток Руб  0 11151700 1325790 15739732.48 18804666.78 22843199.78 73364087.90
Баланс денежных средств Руб  0 77100.00 14352.00 44074.24 265252.15 177206.73 9011211.25
Свободные денежные средства Руб  0 0.8839 91452.00 135526.24 400889.39 578096.12 9011211.25
Коэффициент дисконтирования    1 68147.42 0.6905 0.5395 0.4215 0.3293  
Дисконтированный ЧПДС Руб  — 68147.42 63150.71 73113.65 168962.24 190351.01 563725.03
То же нарастающим итогом Руб  —   131298.13 204411.78 373374.02 463725.03 563725.03
Текущая стоимость денежного потока Руб             463725.03
Ежегодный темп роста %             5%
остаточная стоимость прогнозируемого периода Руб             2573527.32
Текущее значение стоимости в первый после прогнозный период Руб             125673.07
Обоснованная рыночная стоимость до внесения поправок Руб             3262925.42
Стоимость земли Руб             433681.5
Обоснованная рыночная стоимость Руб             3696606.92

 

Для определения средневзвешенной стоимости предприятия нужно сравнить три подхода:

  1. доходный
  2. затратный
  3. рыночный

Составляем таблицу приоритетов для каждого подхода и считаем средневзвешенную стоимость. Наибольший удельный вес 0,4 ставим затратному подходу, т.к. кредит легче взять под здания и землю, чем под оборудование и денежный поток. Соответственно рыночный подход имеет удельный вес 0,3, доходный подход 0,3. Средневзвешенная стоимость посчитана и указана ниже в таблице 8.

Средневзвешенная стоимость предприятия данные указаны ниже в таблице №8

Подход Доходный подход Затратный подход Рыночный подход
Удельный вес  0,3  0,4  0,3
NPV(руб)  3262925.42    
Стоимость земли  433681.5  433681.5  433681.5
Здание ул.Амурская(руб)

Здание ул. Бийская (руб)

   8329246

 

1200000

 5508542.1

 

1200000

Автомобиль ГАЗ(руб)    55000  55000
Автомобиль ГАЗ(руб)    55000  55000
Автомобиль ВАЗ(руб)    100000  100000
Автомобиль ГАЗ(руб)    160000  160000
Оборудование (руб)    134100  134100
Итого(руб)  36966606.92  10517027.5  7646323.5

Средневзвешенная стоимость (руб) 7609690.26

 

(3696606.92*0,3+10517027.5*0,4+7646323.5*0,3)/1 =7609690.26 рублей

Средневзвешенная стоимость предприятия на 31.12.05 равна 7609690 (семь миллионов шестьсот девять тысяч шестьсот девяносто) рублей 26 копейки

 

Глава 3.Мероприятия по развитию ООО «Лента» и повышению его рыночной стоимости.

3.1. Концепция развития ООО «Лента»

Исходя из 2 главы видно, что финансовое состояние компании стабильное и даже плавно развивающее, не смотря на это компании нужны изменения . Мною была предложена концепция развития предприятия, которая заключается в:

  • постоянное избавлении от звеньев которые не приносят доход.
  • сдача в аренду как можно большего количества площадей
  • покупка не дорого стоящих разрушенных зданий, их восстановление и сдача в аренду.
  • постоянное повышение уровня обслуживания, предоставление большего спектра услуг современного торгового комплекса.
  • постоянный контроль за изменением законодательства, и постоянный поиск форм налогообложения, позволяющий уменьшить налоговые отчисления и пустить деньги на развитие.
  • постоянный анализ возможности расширения площадей застройки с последующим извлечением выгоды.
  • постоянное усовершенствование, обновление оснащения и материальной базы.
  • постоянное сохранение режима физической, административной и информационной безопасности.

На таблице представлена концепция развития предприятия ООО «Лента» (рис.№1)

рис.1

 


Страницы:   1   2   3   4   5