1 2
Содержание
Введение
С учетом все большей урбанизации населения, развития строительства, в том числе загородного, возрождение фермерских хозяйств, а также повсеместной автоматизации процессов в государственных базах и реестрах крайне актуальным остаются вопросы, возникающие в теории и практике, касающийся регулирования недвижимого имущества и сделок с ним на территории Российской Федерации. Стремительное развитие рынка недвижимости требует четкого, цивилизованного регулятора оформления бюджетно-финансовых и земельных отношений.
Целью настоящей выпускной квалификационной работы является анализ действующего российского законодательства, регламентирующего механизм и порядок кадастровой оценки объектов недвижимости.
Актуальность темы исследования в выпускной квалификационной работе определяется тем, что современная нормально-правовая база по кадастровой оценки объектов недвижимости регулярно обновляется и пополняется новыми актами, методиками, инструкциями, справочниками, судебной практикой, в связи с чем при сделках с недвижимым имуществом, налогообложению, в бухгалтерском учете, нотариальной и кадастровой практике, в государственных автоматизированных реестрах возникает большое множество вопросов по правовому регулированию и актуальному трактованию норм и правил.
Кадастровая оценка включает в себя принятие решения о ее проведении, подготовку к ней, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, составление отчета об итогах оценки и утверждение ее результатов. Знать порядок проведения кадастровой оценки полезно для того, чтобы вы могли контролировать ее ход и при необходимости скорректировать кадастровую стоимость объекта недвижимости до того, как она будет утверждена.
Как правило, государственная кадастровая оценка осуществляется не ранее чем через три года, но не позднее чем через пять лет с года проведения последней кадастровой оценки объектов недвижимости соответствующих видов, категорий земель.
Мэр Москвы гарантировал и исполнил в итоге распоряжение о том, что в 2020 кадастровая оценка недвижимости производится не будет (но, она была запланирована). Это позволило организациям, ИП и физлицам продолжить платить налоги по оценкам 2018 года. Как указал мэр, налогоплательщики в совокупности сэкономили порядка 4 млрд руб.
Свое решение градоначальник объяснил тем, что в 2020 году недвижимость должна оцениваться по состоянию на 1 января, когда еще не было известно о пандемии. По предварительным данным кадастровая стоимость объектов должна была возрасти на 3%. Подобные показатели не отражают реальной ситуации, сложившейся на рынке в связи с коронавирусом. К вопросу очередной кадастровой оценки власти Москвы вернулись в текущем 2021 году.
С 2021 года ряд регионов переходят на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Обращаться нужно будет в региональное бюджетное учреждение, а не в комиссию при Росреестре.
В связи с этим в Налоговом кодексе РФ уточнено, что в любом случае для расчета земельного налога и налога на имущество рыночная стоимость используется с даты начала применения изменяемой кадастровой стоимости.
Это одно из двух исключений — случаев, когда изменение кадастровой стоимости учитывается в текущем и прошлых периодах. Второй случай — если это предусмотрено Законом о кадастровой оценке.
В НК РФ внесли изменения о расчете налогов по кадастру в 2021 году
Опубликован закон во исполнение основных направлений налоговой политики. Он предусматривает множество изменений. В части расчета налогов по кадастровой стоимости интересны два момента.
Во-первых, будет только два исключения, когда изменение кадастровой стоимости земельного участка или другой недвижимости учитывается в текущих и прошлых периодах.
1) Кадастровая стоимость установлена в размере рыночной. Для расчета налогов рыночная стоимость будет использоваться с даты начала применения изменяемой кадастровой стоимости.
Сейчас в НК РФ есть подобная норма, но касается она ситуации, когда стоимость земельного участка или другой недвижимости оспорена в комиссии или в суде. С 2021 года указание на то, какой орган рассматривал документы, исключают.
Поправка связана с переходом на новый порядок рассмотрения дел об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К 2023 году во всех регионах (а в каких-то и раньше) этим будут заниматься бюджетные учреждения, занимающиеся кадастровой оценкой, а не комиссии при Росреестре.
Пока в кодекс не была внесена поправка, ФНС разъясняла: пересчет налогов по рыночной стоимости возможен лишь с 1 января года, в котором налогоплательщик обратился в бюджетное учреждение.
2) Текущее или ретроспективное применение измененной кадастровой стоимости предусмотрено Законом о кадастровой оценке. Например, если индекс недвижимости снизился более чем на 30%, то уменьшенная кадастровая стоимость применяется с начала года, на который рассчитан индекс.
Во-вторых, если стоимость объекта недвижимости, включенного в региональный перечень, не определена на начало года, то по новым правилам налог платить нужно, но по среднегодовой стоимости.
Это касается торговых, деловых центров, помещений в них, офисов, объектов общепита, бытового обслуживания.
Ранее Минфин разъяснял, что в такой ситуации налог не платится вообще.
Таким образом, тема настоящей квалификационной работы имеет высокую степень актуальности в связи с динамично происходящими, радикальными изменениями в законодательстве России, практике применения норм и правил, регулирующих кадастровую оценку объектов недвижимости и, стало быть, их налогообложение, стоимости недвижимости при сделках с недвижимостью, правового статуса недвижимого имущества и особенности управления недвижимым имуществом, как активом или инвестицией.
Недвижимость – это часто практикуемая инвестиция граждан и в бизнесе, так как чаще всего земля и (или) здание (часть здания), которые собственник или арендатор удерживает для получения арендных платежей и (или) выгоды от подорожания объекта. Она не предназначена ни для продажи в ходе обычной деятельности, ни для использования в производстве, при поставке товаров, оказании услуг или в административных целях (п. 5 МСФО «Инвестиционная недвижимость» ). Инвестиционная недвижимость приносит деньги в основном независимо от других активов организации. В виду этого кадастровая оценка, так же будет необходимой и актуальной для собственника инвестиции, аудита, последующего потребителя (или покупателя).
Например, инвестиционной недвижимостью будет земельный участок, который вы хотите продать подороже через достаточно длительное время, а не в краткосрочной перспективе в ходе вашей обычной деятельности. Напротив, если вы приобрели недвижимость исключительно для скорой перепродажи, то ее не признают инвестиционной (пп. «а» п.8, пп. «а» п. 9 МСФО «Инвестиционная недвижимость»).
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе являются совокупность правоотношений, складывающихся в результате кадастровой оценки недвижимого имущества.
Предметом исследования в выпускной квалификационной работе являются нормативно-правовые акты, теоретический и практический материал, устанавливающий и раскрывающий механизм и специальные методики (процессы), обеспечивающие правильную кадастровую оценку объектов недвижимости, административные, земельные, гражданские особенности управления недвижимым имуществом в РФ.
Основные задачи настоящей выпускной квалификационной работы обозначаются в следующем:
— дать общую характеристику источникам, регулирующим правоотношения с объектами недвижимости;
— изучить систему источников, регулирующую отношения в сфере недвижимости;
— рассмотреть виды и особенности источников правового регулирования принятых и действующих в целях проведения кадастровой оценки объектов недвижимости;
— детально изучить специфику федеральных законов, как источников права в целях кадастровой оценки объектов недвижимости;
— особенности указов и распоряжений Президента, вынесенных по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости;
— изучить постановления и распоряжения правительства вынесенных и действующих в целях кадастровой оценки объектов недвижимости;
— определить иные правовые акты регулирующие отношения в сфере кадастровой оценки объектов недвижимости.
В качестве методов исследования в настоящей работе использовались общенаучные и специально-правовые, в том числе системный, исторический, нормативно-логический, сравнительно-правовой, структурно-функциональный, аналитического толкования взаимодействия правовых норм и др.
Эмпирическую основу исследования составляют материалы деятельности Верховного Суда РФ, арбитражных и районных судов содержащие и устанавливающие судебную практику применяемую в целях обеспечения прав физических и юридических лиц, опубликованные в различных сборниках и размещённые на официальных сайтах судов.
Были привлечены также современные средства для получения информации и передачи данных, такие как, сайт системы Консультант Плюс (www.consultant.ru), сайт: arbitr.ru, sudrf.ru и другие электронные ресурсы и базы.
Нормативную основу работы составляют: действующего российское законодательство, нормы зарубежного и международного законодательства. Среди основных российских нормативно-правовых актов, необходимо выделить: Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. за № 135-ФЗ, Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке, подзаконные нормативно-правовые акты регулирующие механизмы по обеспечению кадастровой оценке объектов недвижимости в правоприменительной деятельности.
Структура выпускной квалификационной работы определяется целью и задачами исследования и состоит из введения, двух глав (состоящих из 7 параграфов), заключения, списка использованных источников и литературы.
В первой главе определяются понятие, формы и особенности источников правового регулирования объектов недвижимости в целях кадастровой оценки объектов недвижимости.
Во второй главе рассматриваются нормы федерального законодательства регулирующие отношения с объектами недвижимости по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости.
Глава 1. Понятие источников правового регулирования объектов недвижимости
Источники регулирующие отношения с объектами недвижимости
Гражданское законодательство определяет недвижимое имущество как то, что прочно связано с землей, а именно объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
С 1 января 2017 г. к недвижимому имуществу относятся также части зданий или сооружений (машино-места), предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (обозначены соответствующей разметкой).
Недвижимость — это вещь, что следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ. Это значит, что она может быть объектом только вещных прав. Это может быть как право собственности, так и ограниченное вещное право. Например, сервитут (п. 1 ст. 274, ст. 277 ГК РФ).
Итак, согласно действующему законодательству, к недвижимому имуществу относят (п. 1 ст. 130 ГК РФ):
— земельные участки и участки недр;
— объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет, иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 № 2061/99) . Объект незавершенного строительства относится к недвижимости, если возведен фундамент (к примеру позиция: ВС РФ, ВАС РФ);
— воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации;
— жилые и нежилые помещения, машино-места, если их границы описаны так, как положено законодательством о кадастровом учете. Например, границы машино-места должны быть указаны на плане и обозначены (как один из вариантов) краской на полу (ч. 6.1, 6.2 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости);
— иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ).
Использование понятия «законодательство» в узком (собственном) смысле слова встречается в большинстве действующих кодексов (ст. 5 ТК РФ, ст. 2 ЗК РФ, ст. 2 ЛК РФ и т.д.).
Однако в современной правотворческой практике подход к определению законодательства отличается крайней непоследовательностью. В некоторых недавно принятых кодексах и иных федеральных законах можно обнаружить примеры возврата к концепции законодательства в широком смысле: под законодательством продолжает пониматься некий неоднородный по своей юридической природе нормативный массив.
Так, например, в ст. 5 ЖК РФ определено, что жилищное законодательство состоит из этого Кодекса, принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Как видно из содержания ст.2 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», в состав законодательства в области охраны окружающей среды включен сам Федеральный закон «Об охране окружающей среды», иные федеральные законы, а также принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты РФ, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Заметим, что оба приведенных примера, демонстрирующих расширительный подход к определению законодательства, при котором законодательство отождествляется с простой совокупностью нормативных правовых актов, взяты из законодательных актов, принятых спустя более 10 лет после принятия ГК РФ, в котором законодатель использовал понятие «законодательство» в собственном (узком) смысле.
Подобная непоследовательность в подходах к определению законодательства свидетельствует об отсутствии сформировавшейся концепции законотворчества.
При регулировании отношений, возникающих на фоне недвижимости применяется принцип разграничения норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части, например регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Итак, законодательство, связанное с регулированием вопросов и оборотом недвижимости в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации и состоит из Земельного кодекса РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации (статья 2 ЗК РФ).
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению недвижимостью, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).
Например, объектами земельных отношений в соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ является земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков.
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Таким законом, к примеру является Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образуются земельные участки при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что установлено п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков, порядок их образования регулируется главой I.1. ЗК РФ.
В теории права под зданием подразумевается постройка, обладающая полезной внутренней вместимостью, которая используется для размещения людей, не связанных с ее техническим и коммерческим обслуживанием. К зданиям относятся дома, производственные корпуса, гаражи, сараи, школы, театры и т.п.
Под, сооружением — постройка, хозяйственное назначение которой реализуется за счет ее собственных полезных технических или коммерческих свойств, безотносительно к возможности размещения внутри нее людей, не связанных с ее техническим или коммерческим обслуживанием. К сооружениям относятся дороги, мосты, каналы, трубопроводы и т.п.
Конструктивно обособленные части внутренней вместимости зданий и сооружений именуются помещениями. Помещения, располагающиеся внутри зданий, могут быть жилыми и нежилыми. Здание, более половины площадей и объемов которого заняты жилыми помещениями, называется жилым зданием. Под жилыми понимаются помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и пригодные для этого с точки зрения санитарных и технических требований.
Участниками отношений, возникающих на фоне недвижимости являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность объектов недвижимости определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (пункт 2 ст. 5 ЗК РФ).
Например, относительно приобретения прав на земельные участки юридическим лицом, учрежденным иностранным лицом на территории Российской Федерации, в пункте 4 Письма Минэкономразвития России от 12.10.2011 № Д02-7833 отмечено, что ЗК РФ и Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» не установлено ограничений для приобретения прав за земельные участки юридическим лицом, учрежденным на территории Российской Федерации иностранным лицом. Вместе с тем, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за некоторым исключением.
Напомним, что в соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли населенных пунктов;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
— земли особо охраняемых территорий и объектов;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли запаса.
Исходя из норм главы III «Собственность на землю» ЗК РФ земля в Российской Федерации может находиться:
— в собственности граждан и юридических лиц (частная собственность) (статья 15 ЗК РФ);
— в государственной собственности (статья 16 ЗК РФ);
— в собственности Российской Федерации (федеральная собственность) (статья 17 ЗК РФ);
— в собственности субъектов Российской Федерации (статья 18 ЗК РФ);
— в муниципальной собственности (статья 19 ЗК РФ).
Собственностью юридических лиц, то есть частной собственностью, являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Права на земельные участки в соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 25 ЗК РФ).
С 9 мая 2021 г. действует новый Порядок представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) госрегистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении и об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН. Приказы Росреестра от 30.12.2020 №П/0509, Минэкономразвития России от 31.03.2021 №154.
Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию установлены ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ). В соответствии с подпунктом 22 п. 1 названной статьи госпошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23-26, 28-31, 61 и 80.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивается организациями в размере 22 000 руб.
Следует также отметить, что купля-продажа земельных участков имеет особенность, о которой идет речь в ст. 37 ЗК РФ. Эта особенность заключается в том, что объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, который осуществляется в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Рыночная стоимость земельного участка на основании ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Исключение составляют случаи, определенные п. 3 ст. 66 ЗК РФ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
При обращении к гражданскому законодательству, мы видим, что пунктом 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле. Земельные участки на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, что следует из пункта 1 ст. 131 ГК РФ.
Сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объект недвижимости, если он не предназначен для перепродажи и предоставления в аренду, и в бухгалтерском, и в налоговом учете учитывается в качестве объекта основных средств, поскольку удовлетворяет всем условиям, которые должны выполняться для принятия активов в состав основных средств.
В целях исчисления налога на прибыль организаций в соответствии сп. 2 ст. 256 НК РФ земля также не подлежит амортизации. Тем не менее, расходы на приобретение земельных участков можно учесть в целях налогообложения прибыли, если выполняются установленные НК РФ условия.
Расходами на приобретение права на земельные участки, согласно п. 1 ст. 264.1 НК РФ, признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках. Указанное положение распространяется на налогоплательщиков, заключивших договоры на приобретение земельных участков в период с 01.01.2007 по 31.12.2011, что установлено п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 № 268-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Расходами на приобретение права на земельные участки признаются также расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды (п. 2 ст. 264.1 НК РФ).
При этом в случае, если организация осуществила расходы на приобретение права аренды земельного участка у предыдущего арендатора и не несла расходов, связанных с приобретением права на заключение договора аренды этого земельного участка, подобные расходы не подлежат учету в соответствии с положениями ст. 264.1 НК РФ (Письмо Минфина России от 13.04.2018 № 03-03-06/1/24623).
Подпунктом 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ установлено, что сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права. Под документальным подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию прав понимается, в данном случае, расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником (п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ).
Если земля приобретается без проведения торгов, то порядок определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, определяется в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».
Цена за земли, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, определяется соответственно органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом муниципального образования (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно Порядку заключения договора купли-продажи земельного участка (регламентирован параграфом 7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК РФ) и согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Имейте в виду, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Итак, согласно п. 3 ст. 264.1 НК РФ сумма расходов на приобретение права на земельные участки по выбору налогоплательщика:
— признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;
— признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30% исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов, если иное не предусмотрено ст. 264.1 НК РФ. При этом для расчета предельного размера расходов налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.
Выбранный организацией порядок признания расходов на приобретение права на земельный участок должен быть закреплен приказом по учетной политике организации.
Положения п. 3 ст. 264.1 НК РФ, как и положения п. 1 ст. 264.1 НК РФ, распространяются на налогоплательщиков, заключивших договоры на приобретение земельных участков в период с 01.01.2007 по 31.12.2011, что установлено вышеназванным Законом № 268-ФЗ. Соответственно, с 01.01.2012 приведенные положения ст. 264.1 НК РФ не применяются.
Согласно пункту 2 ст.256 НК РФ земля относится к объектам, не подлежащим амортизации, что означает использование земельных участков без уменьшения их стоимости и потребительских свойств на протяжении всего срока эксплуатации. Значит стоимость земли не переносится на производимую продукцию (выполненные работы, оказанные услуги) и оснований относить затраты, направленные на приобретение земельных участков по договорам, заключенным после 31.12.2011, к материальным или прочим расходам, в составе которых учтены иные расходы собственников земли, с 1 января не имеется.
1.2. Виды источников
Легальное определение источника права отсутствует. В правовой доктрине и теории государства и права под источником права следует понимать формы выражения положительного права, которые имеют значение обязательных средств ознакомления с действующим правом.
В теории права выделяют следующие источники права:
— правовой обычай.
Обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ч. 1 ст. 5 ГК РФ).
Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» конкретизирует указанную норму, говоря, что под обычаем, который в силу ст. 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств.
Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой РФ), так и существующий независимо от такой фиксации. Доказать существование обычая должна сторона, которая на него ссылается (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ);
— судебный прецедент.
Судебный прецедент в научных источниках иногда относят к источнику права.
Так, к примеру, отмечается, что хотя в Российской Федерации «прецедент как источник права формально не признается, но фактически используется», его роль в налоговом праве очень велика. А.Н. Головкин выделяет следующие виды судебных прецедентов применительно к отрасли налогового права: решения КС РФ; сохраняющие свое действие Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ); Постановления Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ); информационные письма ВАС РФ и ВС РФ; судебные акты арбитражных судов округов; судебные акты Судебной коллегии ВС РФ.
Следует при этом отметить, что «судебная система РФ формирует единые подходы к применению закона путем проверки решения в апелляционном и кассационном порядке. Определенную роль в проверке законности судебных актов играет ВС РФ, но основная его роль в этой сфере проявляется в принятии руководящих разъяснений о применении закона путем принятия постановлений Пленума ВС РФ по тем или иным проблемам»;
— нормативный акт.
Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» нормативный правовой акт — это акт, который обладает следующими признаками: издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления, иным органом, уполномоченной организацией или должностным лицом, наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений;
— нормативный договор.
Под нормативным договором понимается договор, содержащий новые нормы действующего права (Нерсесянц В.С. Общая теория права и государства: Учебник для вузов. М., 2004. С. 402);
— международные акты.
Под международными актами, согласно абз. 6 п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2003 № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации», понимается правило поведения, принимаемое и признаваемое международным сообществом государств в целом в качестве юридически обязательного.
Система источников регулирующие отношения в данной сфере
Законодательство Российской Федерации, регулирующее отношения возникающие в сфере недвижимости — сложная, динамично развивающаяся система, состоящая из взаимосвязанных элементов, и одним из ее элементов является система земельного законодательства субъектов Российской Федерации.
Учеными регулярно предпринимаются попытки классификации источников права.
К системе (собственно источникам права) Ю.А. Тихомиров причисляет правовые концепции и идеи; нормативные административно-правовые акты органов исполнительной власти федерального и субъектового уровней; нормативные правовые акты государственных корпораций, акционерных обществ и иных хозяйственно-управленческих объединений; акты государственных учреждений и организаций, унитарных предприятий; административные соглашения или договоры; технико-юридические нормы; обычай. Вторая подсистема источников права, по его мнению, состоит из норм Конституции России, конституций (уставов) субъектов Федерации; законов Российской Федерации и ее субъектов; указов Президента Российской Федерации; решений судебных органов; международно-правовых актов.
Другими учеными источники права классифицируются по самым различным критериям: по видам нормативных правовых актов, содержащих правовые нормы; по видам государственных органов, создающих правовые нормы; по территориальному признаку, то есть по распространению действия источника; по юридической силе. Так, в зависимости от территории распространения все источники права можно разделить на федеральные, субъектовые и местные. На основании такого критерия, как юридическая сила, можно выделить подсистему законов (подсистемы конституционных и обычных (текущих) законов) и подсистему подзаконных актов, формирующих в результате своей взаимосвязи и взаимодействия систему законодательства. В ряде случаев расхождения при описании источников права объясняются характером издания, особенностями авторской позиции. Также имеющиеся разногласия вызваны дискуссионностью вопроса о реальном существовании отдельных источников права. В силу чего теория источников права требует дальнейшего пересмотра и разработки.
Источники права регулирующие отношения в сфере недвижимости и ее оценки, на наш взгляд, можно классифицировать по различным основаниям: по форме; по юридической силе; по субъектам создания (источники, созданные органами законодательной (представительной) власти; источники, созданные органами исполнительной власти; источники, созданные органами судебной власти); по регулируемому объему публичного управления (общие и относящиеся к отдельным институтам); по сфере действия (международные, федеральные, субъектовые, муниципальные, локальные); по кругу лиц, на которые они распространяются (общие, распространяющиеся на всех субъектов и специальные, распространяющиеся на отдельные категории субъектов); по практической значимости (основные и вспомогательные, т.е. дополняющие, уточняющие и конкретизирующие уже имеющиеся действующие нормы); по признаку характерности для российской правовой системы (традиционные (нормативный правовой акт, административный договор) и нетрадиционные (юридическая практика, международный договор, правовая доктрина)); по действию источников во времени (срочные и бессрочные); в зависимости от их отраслевой принадлежности (собственно источники права, содержащие нормы права, регулирующие общественные отношения в административно-публичной, гражданской, земельной сфере); по способу их признания государством (формальные, де-юре признаваемые государством (нормативный правовой акт), и фактические, де-факто признаваемые государством, используемые в практике государственных органов (общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры России, нормативные правовые договоры, судебные решения и доктрина административного, гражданского и земельного права)); в зависимости от способа происхождения: (установленные государством и санкционированные им); в зависимости от содержания (источники права, содержащие классические нормы-правила, и источники права, содержащие неклассические нормы, т.е. дефинитивные и декларативные нормы и нормы-принципы).
Представляется необходимым более подробно рассмотреть классификацию источников права по следующим критериям: 1) в зависимости от способа их признания государством; 2) в зависимости от способа происхождения; 3) в зависимости от содержания.
Остановимся на классификации источников права в зависимости от первого критерия. Обозначим существующие в правовой науке подходы относительно данного вопроса.
Критерием, на основании которого происходит разграничение источников различных отраслей права, является предмет административно-правового регулирования. Если нормы источников права регулируют общественные отношения, возникающие в административно-публичной сфере, то такие источники права являются источниками административного права, независимо от их отраслевой принадлежности. В связи с этим источники права в зависимости от их отраслевой принадлежности делятся на следующие виды: 1) собственно источники административного права; 2) источники иных отраслей права, содержащие нормы права, регулирующие общественные отношения в административно-публичной сфере.
Одними учеными, в частности Ф.М. Гаджиновой, высказывается мнение, что для источника права необходимо его официальное признание со стороны государства в качестве такового. Другие ученые полагают, что можно признавать источниками права все формы выражения норм права, даже если государство формально не признает их в качестве источников права, но фактически обеспечивает реализацию содержащихся в них норм права. В связи с этим О.Н. Бибик разделяет источники права на следующие виды: а) формальные, закрепленные государством в таком качестве, и признаваемые им; б) фактические, признаваемые государством и используемые в практике государственных органов.
По мнению Н.Н. Вопленко, все источники права делятся на установленные государством (исходящие от государства и выражающие его волю) и санкционированные им (приобретающие юридическую силу с согласия государства). К формам права, установленным государством, он относит нормативные правовые акты. Формами права, санкционированными государством, являются: нормативные договоры, правовые обычаи, юридическая практика, правовая доктрина, акты общественных объединений, религиозные нормы. В юридической науке обозначено несколько способов санкционирования социальных норм: правоприменительный, законодательный, ведомственный, опосредованный и прямой, «молчаливый» и т.д. Санкционированием источников права могут заниматься как правотворческие органы, так и правоприменительные (например, высшие судебные инстанции), а также участники договорных отношений. В этих случаях государство «допускает», «не возражает», признает возможность использования определенных стандартов в качестве источников права. Таким образом, субъектами, санкционирующими источники права, могут быть органы исполнительной и законодательной власти, судебные органы и участники договорных отношений.
С учетом анализа вышеизложенных подходов можно утверждать, что источниками права следует считать любые источники вне зависимости от способа их признания в этом качестве. На наш взгляд, источники права по способу их признания государством можно разделить на следующие виды: 1) формальные, де-юре признаваемые государством; 2) фактические, де-факто признаваемые государством, используемые в практике государственных органов. В зависимости от способа происхождения выделяются следующие виды источников права: 1) установленные государством (нормативные правовые акты), санкционированные государством законодательно (общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры России, административные нормативные правовые договоры) и 2) санкционированные государством правоприменительным способом (например: судебные решения, доктрина гражданского, земельного, административного права).
Далее перейдем к классификации источников права в зависимости от второго критерия. Ввиду отсутствия четкого представления о феномене естественного права, о его природе, структуре, содержании, нет четкости и в понимании его форм и порождающих его источников права. Естественное право, в отличие от позитивного, по мнению М.Н. Марченко, «это в основе своей никак не объективированное и формально не организованное право. Составляющие его содержание принципы, требования, идеи и другие им подобные естественно-правовые компоненты отнюдь не выступают в каком бы то ни было упорядоченном, систематизированном, формально организованном виде. Основной формой их осуществления изначально является устная, в организационном отношении неупорядоченная, «стихийная» или «полустихийная» форма». Формально-организованный, упорядоченный характер естественное право приобретает при объективации его положений позитивным правом.
Все источники объективного и субъективного естественного права подразделяются на первичные и вторичные. К первичным источникам естественного права относятся материальные условия жизни отдельных людей и всего человеческого сообщества (материальный источник), а также сама жизнедеятельность человека в окружающей материальной среде как разумного существа (биологический источник). В качестве вторичных источников рассматривается социальная среда (социальный источник), в исторических пределах которой человек живет.
С учетом данных замечаний обозначим собственную позицию по данному вопросу. На наш взгляд, содержание источников права составляют не только классические нормы-правила, но и имеющие доктринальное происхождение дефинитивные и декларативные нормы и нормы-принципы.
В связи с этим в зависимости от содержания можно выделить следующие виды источников права: 1) источники гражданского, земельного и административного права, содержащие классические нормы-правила, устанавливающие общеобязательные правила поведения, рассчитанные ни многократное применение и обеспеченные мерами государственного принуждения (имеют классическую логическую структуру: гипотеза, диспозиция, санкция); 2) источники права, содержащие неклассические нормы, то есть имеющие доктринальное происхождение дефинитивные и декларативные нормы и нормы-принципы (не имеют классическую логическую структуру).
Таким образом, источники права по способу их признания государством можно разделить на следующие виды: 1) формальные, де-юре признаваемые государством (нормативный правовой акт, общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры России, административные нормативные правовые договоры); 2) фактические, де-факто признаваемые государством, используемые в практике государственных органов (судебные решения, доктрина административного права).
В зависимости от способа происхождения выделяются следующие виды источников права: 1) установленные государством (нормативные правовые акты); 2) санкционированные государством законодательно (общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры России, административные нормативные правовые договоры) и 3) санкционированные государством правоприменительным способом (к примеру: доктрина гражданского, земельного, административного права, судебные решения).
В зависимости от содержания можно выделить следующие виды источников права: 1) источники административного права, содержащие классические нормы-правила, устанавливающие общеобязательные правила поведения, рассчитанные на многократное применение и обеспеченные мерами государственного принуждения (имеют классическую логическую структуру: гипотеза, диспозиция, санкция); 2) источники права, содержащие неклассические нормы, то есть имеющие доктринальное происхождение дефинитивные и декларативные нормы и нормы-принципы (не имеют классическую логическую структуру).
Не редко, в практике применения различных нормативно-правовых актов из различных отраслей права по поводу объектов недвижимости возникают коллизии правовых норм, что представляют собой их расхождение: в ситуации, когда несколько правовых норм регулируют одни и те же или сходные отношения, возникает вопрос о приоритете одних норм над другими.
1 2