Особенности местоположения районов застройки элитных домов
за рубежом
Лондон
Недвижимость в столице Великобритании приобретается многими обеспеченными русскими людьми. Жить в Лондоне престижно и, соответственно, очень дорого. Наиболее престижными районами являются:
- Белгравия – самый престижный и дорогой район Лондона. Во всем здесь чувствуется достаток. Огромные идеально покрашенные белые террасы с лепниной следуют одна за другой, у парадных подъездов стоят дорогие машины с шоферами. Белгравия всегда была одним из самых дорогих мест на планете – цена на дом в 10 миллионов фунтов стерлингов является здесь вполне нормальной. В последние годы здесь особенно много было покупателей из России, включая наших самых известных олигархов.
- Челси – за пределами Англии является одним из наиболее известных районов Лондона, что вызывает особенно сильный интерес со стороны международных инвесторов. Цены в Челси постоянно растут за счет резкого превышения спроса над предложением. Именно в недвижимость в Челси предпочитают вкладывать свои многомиллионные бонусы банкиры и брокеры.
- Район Мейфэр, расположенный между Ридженс Стрит на востоке, Гайд Парком на западе, Оксфорд Стрит на севере и Пикадилией на юге, является одним из наиболее престижных в центральном Лондоне. Здесь гармонично соседствуют дворцовые здания и особняки, построенные в 1700-х годах, и ультрасовременные здания. Стильные бары, рестораны и отели мирового класса, роскошные офисы расположены вблизи жилых зданий, где любят селиться состоятельные англичане и иностранцы. Тут расположены одни из самых лучших и дорогих бутиков и дизайнерских магазинов. Цены на недвижимость в этом районе достигают 20000 €.
Монако
Маленькое княжество Монако расположено на юге Европы, на побережье Средиземного моря, на стыке Приморских Альп и знаменитого Лазурного берега. Столица страны город Монако (3 тыс. жителей), живописно расположившийся на плоской площадке скалы, в целом сохранил средневековый облик. В бухте Монако расположен очень живописный и довольно крупный (на 700 швартовочных мест) порт, куда заходят самые роскошные яхты со всего мира.
Цены на недвижимость Монако опередили Лондон по ценам на элитную недвижимость: популярное среди российских олигархов княжество заняло первое место в рейтинге благодаря мировому финансовому кризису, сократившему покупательную способность банкиров лондонского Сити.
Монако – маленькое княжество, территория там мала, и, конечно, не увеличивается. Поэтому вся недвижимость практически подпадает под категорию элитной. Но и между равными есть некоторые различия: в зависимости от расположения в самом Монако есть разные уровни цен и уровни «элитности». К примеру, если говорить о районе, близком к казино, о так называемом «золотом квадрате», то количество домов более чем ограничено, и эти дома – самые дорогие. Кроме казино, здесь расположены «Hotel de Paris», главная прогулочная набережная, концертный зал, что дополнительно повышает спрос на эти объекты и, соответственно, цены, которые тут просто запредельные.
Если говорить об уровне цен, то они привязаны к размерам квартир.
Дубаи
Сегодня по части роскоши и сервиса мало кто может конкурировать с Дубаем – даже проекты суперкласса, заявленные к реализации где-нибудь на Сейшелах, в Панаме или Сингапуре, явно проигрывают дубайским. Отчасти потому, что в Дубае «производство новинок» фактически поставлено на поток.
Основными преимуществами являются:
- отсутствие налогов на недвижимость и на прибыль предприятий и частных лиц;
- высокая прибыльность инвестиций на уровне 12 – 25 процентов в год;
- бурный экономический рост, обусловленный созданными льготными условиями для иностранных инвесторов;
- политическая и социальная стабильность ОАЭ;
- высокий уровень жизни;
- удачное географическое положение.
Все эти факторы делают рынок недвижимости ОАЭ один из наиболее престижных и прибыльных на планете.
Чаще всего покупка недвижимости в Дубаи — это инвестиция свободных средств с целью получения прибыли либо от перепродажи, либо от сдачи в аренду. Нередко недвижимость в ОАЭ приобретается и с целью постоянного или сезонного проживания. Иногда жилье приобретается и для детей – многие граждане России и СНГ отправляют своих детей учиться в ОАЭ, где есть для этого прекрасные возможности мирового уровня, а безопасность даже выше, чем во многих европейских странах.
2.2. Социально-экономические характеристики покупателей элитного жилья и критерии выбора жилья.
Покупатель городской недвижимости
Некий обобщенный социальный портрет покупателей элитного жилья, говорят эксперты, скорее всего, будет поделен на три категории.
Первая категория — это зрелые люди от 45 до 60 лет, у которых уже есть элитная недвижимость, и что-то дополнительное они приобретают либо для своих детей и внуков, либо для того, чтобы самим переселиться в более качественное жилье.
Вторая категория — те, кто озабочен извлечением дивидендов из любых своих инвестиций. Они не покупают недвижимость, а вкладывают в нее деньги.
Третья категория — топ-менеджеры среднего и высшего звена иностранных компаний, возраст которых 27-40 лет. Как правило, квартиры в собственность покупают, прежде всего, россияне. Или, в крайнем случае, экспаты. Настоящих иностранцев среди покупателей элиты мало — они предпочитают жилье в столице снимать, да еще и за счет своих компаний.
У консультантов по дорогой недвижимости есть своя неофициальная статистика — согласно которой соотношение женатых и свободных квартировладельцев, которые выбирают для себя дорогое жилье, примерно 70 к 30. Молодые люди, пока не обзаведшиеся семьей, принципиальным для себя считают наличие потрясающего вида из окна. Поэтому они, скорее всего, выберут пентхаус. Для семейных пар критерии выбора несколько иные — и этаж пониже, и планировка поудобнее, да и само жилье функциональнее. К тому же им важно, чтобы у дома были хорошая детская площадка и соответствующая инфраструктура — бассейн, фитнес и т.д.
Очень много покупателей выбирают пентхаусы из «представительских» соображений. Среди них — руководители крупных фирм, банков. Разумеется, их жилье должно демонстрировать тот уровень жизни, который им присущ. Наряду с пентхаусами также популярны двух- или трехуровневые квартиры. Но главным приоритетом все-таки остается желание выделиться. Такие покупатели говорят, что тем, кто приходит к ним домой, должно быть видно, что это именно «их» жилье, носящее яркий отпечаток собственной индивидуальности и положения в обществе.
Самая многочисленная группа клиентов элитных агентств недвижимости — люди, которые приобретают себе дорогое жилье, чтобы «соответствовать», то есть подчеркивать или подтверждать высокий статус квартировладельца или его социальное положение среди равных. Соображения престижа — сильнейший побудительный мотив покупки. Если жилье покупается для «своего» проживания, то выбираются престижные места, причем особое внимание уделяется соответствующему окружению: подобные селятся среди себе подобных. Жилье подбирается под стать статусу. Для покупателей элитного жилья очень важно, кто будет их соседом, с кем они будут здороваться по утрам, выходя из дому. За это они готовы платить от одного до нескольких миллионов долларов.
Покупатель загородной недвижимости
Как показывают маркетинговые исследования большая часть покупателей данной категории — это люди в возрасте старше 40 лет с семьей из 4-5 человек, успешные руководители крупнейших компаний с высоким уровнем дохода, люди с одним или несколькими высшими образованиями с самым взыскательным вкусом. Это весьма занятые люди, поэтому они высоко ценят как транспортную доступность, так и тишину, спокойствие и целебный воздух загородного жилья. Они много времени проводят за рубежом, поэтому у них сформировано представление о респектабельной и комфортной жизни, а также об эстетике жилья.
Практически во всех сегментах загородной недвижимости покупателями являются социально активные люди, которые занимаются бизнесом, интересуются политикой, любят спорт. Кроме того, отмечают эксперты, уже не пользуются особым спросом дома в стиле вычурных замков. Покупатель элитной дачи, как правило, проводит много времени заграницей и предпочитает выдержанный стиль своего дома.
Портрет покупателя загородной элитной недвижимости молодеет и его доход значительно снижается. Связано это с тем, что появляется альтернативы дорогим поселкам и происходит перераспределение части спроса с городской недвижимости на загородную. Если раньше дача или загородный дом являлись вторым жильем, причем сезонного типа, то теперь учащаются случаи, когда человек приходит покупать дом, продавая квартиру в городе. В данном случае люди пока еще обрекают себя на автомобильные пробки и отсутствие развитой инфраструктуры.
Критерии выбора элитного жилья
Важность факторов, влияющих на покупку объекта недвижимости можно разделить на (по 5-балльной шкале):
- месторасположение — 5
- престижность/высокий статус района или дома — 4,7
- качество жилья — 4,5
- однородная социальная среда — 4,3
- ликвидность объекта недвижимости — 4,2
- развитая инфраструктура — 3,3
- рекомендации знакомых/друзей — 3,2
- активная реклама — 2,5
Если говорить о целях приобретения элитного жилья, то ведущую роль играет стремление переехать в более качественное и «статусное» жилье. С течением времени люди становятся более требовательными, знающими, меняется их образ жизни (в качестве примера может служить рост семьи) и субъективные критерии элитности недвижимости также претерпевают корректировки. Улучшение собственных жилищных условий фигурирует в 70% случаях.
Соображения престижа также являются сильным побудительным мотивом покупки. Если жилье покупается для «своего» проживания, то выбираются престижные места, причем особое внимание уделяется соответствующему окружению. Для покупателей элитного жилья очень важен, социальный статус их потенциальных соседей. Соответствие статусу указывают в качестве причины в 41% случаев.
Нередко владельцы компаний, приобретают для себя элитное жилье, которое находится рядом с работой (16% случаев). Оно может использоваться просто как место проживания в будни, делая удобным путь на работу, а выходные владелец квартиры проводит с семьей в своем загородном доме. Другая группа покупателей приобретают элитное жилье с целью инвестиций. Согласно имеющейся статистике, около 18% клиентов впоследствии перепродают свою собственность.
В общих чертах критерии выбора понятны и просты: удаленность от города, местоположение, экология, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры. В выборе недвижимости покупатели элитного сегмента руководствуются такими критериями, как престижное расположение, интересное архитектурное решение, современные системы жизнеобеспечения и безопасности, однородность социальной среды.
Безусловно, элитное жилье уже само по себе предполагает индивидуальный подход к каждому конкретному покупателю и совершенно разные требования покупателей в каждом отдельном случае. Однако эти требования можно структурировать и отнести к нескольким группам.
Прежде всего это цель, с которой выбирается жилье. Покупка за городом и покупка в черте города – все эти варианты имеют свои особенности. Покупая эксклюзивное жилье в городе, клиент интересуется не только местоположением, инфраструктурой и ремонтом. К этим нехитрым требованиям добавляется еще одно – статус района и дома. Дома с «именем» – вот что интересно клиенту. Тенденции таковы, что эксклюзивные объекты с ремонтом на вторичном рынке жилья пользуются большим спросом, чем объекты, предлагаемые без ремонта.
Приобретая элитное жилье за чертой города, покупатели все чаще отдают предпочтение хорошо охраняемым свежевыстроенным поселкам с развитой инфраструктурой, выдающейся концепцией, часто разработанной известным архитектором, в пределах 10–15 км от города по престижным направлениям. Немаловажную роль играют также характеристики домов и их внутренняя отделка. Предпочтения отдаются домам с 3–4 спальнями, дорогой дизайнерской внутренней отделкой, именной мебелью и шикарными предметами интерьера. К тому же в погоне за утерянной экологией покупатели ищут зеленые уголки, леса в шаговой доступности или участки с качественным ландшафтным дизайном. Также наибольшим предпочтением пользуются коттеджи с общей площадью 700–1000 кв. м с участком в 30–40 соток, также необходима охрана высшего уровня с новейшими техническими средствами. И что еще немаловажно, люди все чаще стали задумываться о своем окружении, поэтому высокие требования предъявляются сейчас к социальной среде, то есть людям необходимы соседи единого социального уровня. В то же время в загородном доме качество жизни не должно быть ниже, чем в городе по всем параметрам. Здесь имеются в виду не только конструктивные особенности дома и поселка, но и транспортная доступность, ситуация на дорогах, инфраструктура надлежащего уровня, окружение, внутренний сервис.
2.3. Элитная ипотека
Ипотека – это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором ипотечным банком. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме.
Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, которая называется первоначальным взносом.
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой − снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника финансирования: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных).
Опыт развитых стран показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.
Ипотечными кредитами обычно пользуются те, кто не может позволить себе купить квартиру за наличные. Богатых ничто не принуждает попадать на долгие годы в долговую кабалу. Тем не менее, наиболее активно в последнее время развивается такая практически «клубная услуга», как ипотечный кредит для покупки жилья класса «люкс» и «премиум». Как ни странно, но квартиру стоимостью от $15 тыс. за кв. м тоже можно купить по ипотеке. Многие банки готовы кредитовать покупателей элитного жилья на равных условиях с обычными заемщиками. Если раньше ипотека была, в основном, средством покупки новой квартиры, то сейчас акцент сместится на улучшение жилищных условий.
Эксперты полагают, что причиной все большей популярности ипотечных кредитов на крупную сумму является большой запас прочности элитного квадратного метра. Если на спокойном рынке квартиры эконом — и нижнего сегмента бизнес-класса дорожают, чуть опережая инфляцию, а стоимость переоцененного жилья даже может снижаться, то в элитном сегменте не только не наблюдается падения или стагнации – оно медленно, но уверенно дорожает. В итоге дорогая недвижимость становится выгодным средством сбережения и увеличения капитала.
Элитная ипотека — явление довольно новое, и пока лишь небольшому кругу «богатых» регионов России оно знакомо. На большей территории страны не делают различия в приобретении по ипотеке элитного и типового жилья. Однако, например, в московском регионе элитная ипотека имеет целый ряд особенностей, отличающих ее от обычной ипотеки:
сумма ипотечного кредита. Элитная ипотека отличается от обычной, в первую очередь, суммой кредита, считают эксперты. При этом заемщик решает взять кредит вовсе не из-за отсутствия собственных средств. Данный сегмент начинается в среднем со стоимости жилья от 500 тыс. долларов.
Одной из главных причин оформления ипотеки для приобретения элитной недвижимости называется не отсутствии таких денег у покупателя, а нежелании выводить определенную сумму денег из собственного бизнеса. Доход, который приносят деньги в обороте, зачастую превышает процентные ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, элитная ипотека — это, как правило, индивидуальные сделки.
С формальной точки зрения, способ оформления сделки не отличается от привычного кредитования недвижимости. Риэлторы не видят отличий элитной ипотеки от стандартного ипотечного кредитования. Пакет необходимых для подачи заявки документов и процентные ставки одинаковы.
заемщик элитной ипотеки. Элитная ипотека — товар совсем не «массового потребления». Заемщики элитной ипотеки формируются из состоятельной прослойки населения, которую можно разделить на две большие категории.
Первую категорию составляют молодые успешные бизнесмены, чья карьера стремительно развивается, и которые могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своего состояния. Минимальный уровень их доходов составляет от 5 тысяч долларов в месяц, а максимальный достигает 30 и более тысяч долларов. При этом они уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом. Копить на жилье в современных условиях бессмысленно. Недвижимость увеличивается в цене среднем на 20% в год, а самые высокие процентные ставки в рублях не превышают 16%. Поэтому выгоднее купить жилье в кредит.
Вторую группу «элитных» заемщиков образуют частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту, чем выводить из бизнеса крупные денежные суммы.
В элитной ипотеке заинтересован состоятельный слой населения, бизнес-элита: топ-менеджеры компаний, владельцы крупного бизнеса в возрасте от 30 до 55 лет. Довольно часто покупка элитного жилья обусловлена необходимостью улучшения жилищных условий в связи с пополнением в семье или положительными переменами в благосостоянии.
К сожалению, портрет реального заемщика, покупающего дорогую недвижимость, существенно отличается от идеального. У многих потенциальных заемщиков нестабильные доходы, и банку приходится искать косвенные подтверждения их платежеспособности. Естественно, с большей готовностью идут навстречу тем, кто уже имеет позитивную кредитную историю. Не обойтись тут и без солидных поручителей, лучше — юридических лиц. А вот наличие ценных бумаг, машин, яхт, драгоценностей и других признаков состоятельности определяющим фактором при выдаче займа все же не является, хотя в расчет это и принимают.
Желательный заемщик элитной ипотеки для банков — это мужчина 30–45 лет, занимающий руководящую должность в стабильной крупной (лучше западной) компании. Его доход составляет не менее 15 тыс. долл. в месяц. Есть дополнительные активы в виде недвижимости, дорогостоящего имущества, ценных бумаг. Благосостояние подтверждено счетами в крупных банках, а добропорядочность — положительной кредитной историей. Несомненным плюсом является, если компания, в которой он работает, готова за него поручиться.
- время рассмотрения заявки на кредит и лимит суммы. Самыми проблемными моментами в элитной ипотеке эксперты называют отсутствие оперативности у банков и ограничение максимальной суммы кредита. Практика показывает, что для рассмотрения заявки требуется не менее месяца. Кроме того для подачи заявление в банк, заемщик должен собрать большое количество документов. Понравившаяся квартира может быть продана и рыночная ситуация может измениться.
- подтверждение доходов. Еще одна сложность возникает при оценке платежеспособности потенциального заемщика крупного ипотечного кредита. Доходы многих состоятельных россиян пока недостаточно прозрачны.
Требования к VIP-заемщикам
Очевидно, что требования к клиентам, готовым взять кредит на сумму более $1 млн., несколько отличаются от требований к остальным заемщикам. Как заметили все специалисты, VIP-заемщики – это владельцы крупного бизнеса, руководители или акционеры предприятий, чиновники высокого ранга, политики, представители богемы. Их интерес к кредитам связан с тем, что эти люди более разумно подходят к вопросам использования или регулирования собственного бюджета. Кредит дает возможность приобрести желаемую недвижимость, не «выводя» финансы из бизнеса и не перекидывая денежные средства из других проектов. Разумеется, VIP-заемщики юридически и финансово грамотны, умеют постоянно работать и распоряжаться крупными денежными суммами. В отличие от обычных заемщиков, им не нужно долго объяснять прописные истины – они понимают, что от них ждут, и знают, как именно будут гасить кредит. Многие собираются разделаться с кредитом досрочно и полностью.
Обычно VIP-персоны обращаются за кредитом в те банки, услугами которого пользуются. Во многих крупных банках созданы специальные отделы VIP-обслуживания, если же их нет, с каждым крупным клиентом работает персональный и очень квалифицированный менеджер. Решение о выдаче кредита принимается иной раз на уровне руководства банка, и уж никак не ниже руководителя департамента. И все же нельзя сказать, что купить дорогую квартиру с помощью ипотечного кредита можно только тем, кто имеет связи в банке. Банк относится к VIP-клиентам строго индивидуально, но еще более строго, чем к остальным заемщикам. Придется не только пройти все стандартные процедуры андеррайтинга (points), но и попасть в поле самого пристального внимания службы безопасности банка. Большинство клиентов, покупающих элитное жилье, владельцы бизнеса. Однако банкам сложно оценить их платежеспособность, так как зачастую компании разбросаны по городам или даже находятся за рубежом. Поэтому, как правило, таким заемщикам придется предъявлять большой пакет документов для подтверждения стабильности бизнеса: сведения об активах компаний, сделках, выписки со счетов и т. д.
Банки регулируют свои риски или количеством необходимых при заявке документов или уровнем процентной ставки. Все остальные условия кредитования – срок, залог, годовая процентная ставка, предельный возраст заемщика — практически никак не отличаются от условий обычных ипотечных программ.
Стоит учесть, что сумма кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости. Если при оценке реальная стоимость объекта окажется занижена, заемщик получит кредит намного меньший, чем ему необходимо для покупки жилья. На рынке оценки сейчас отмечется серьезный дефицит специалистов, которые умеют работать с элитной недвижимостью. Какую же квартиру банки сочтут элитной? Ведь точное попадание в свою категорию связано с вопросом ликвидности, очень важного для банка. И здесь взгляды должника и кредитора должны совпасть. Нужно различать понятия «элитной» квартиры и дорогой. Квартира может стоить достаточно дорого, но совсем не отвечать требованиям элитарных покупателей. Крайне выгодным вложением средств станет покупка квартиры в клубном доме. Недвижимость, отвечающая всем критериям элитности, не потеряет категорию и не подешевеет и через 10, и через 20 лет.
Отдельных программ на элитное жилье пока немного, но все же они уже начинают появляться. Если в банке нет специальной программы, возможно кредитование на крупные суммы в рамках стандартных программ. Процентная ставка будет зависеть от срока кредита и первоначального взноса. Чем больший срок кредитования выбирает заемщик, тем выше будет ставка; и наоборот, чем больше первоначальный взнос, тем ставка ниже.
Банкиры уверяют, что повышать процентные ставки в расчете на большую сумму они не станут, равно как и понижать. Льготные условия можно получить, если клиент пришел от партнеров банка, риэлтерских агентств и т.д.
Хотя большинство банков и не предлагают специальных программ для элитных заемщиков, достойный уровень сервиса им обеспечен практически в каждом банке. В банках, которые постоянно работают с крупными заемщиками, созданы специальные подразделения для этих целей.
Хотя кредиты на элитную недвижимость считаются высокорискованными, банки признают, что скорее всего этот сегмент будет расти вместе с рынком. А значит, будут появляться программы, рассчитанные именно на элитных заемщиков.
Проблемы кредитования элитной недвижимости
Цены на недвижимость постоянно растут, и жилье становится хорошим способом вложения денег, можно сказать, параллельным бизнесом. Прекрасно ориентируясь в конъюнктуре рынка, состоятельные люди покупают и продают квартиры, пользуясь займом и досрочно возвращая его. Благодаря этому они создают себе положительную кредитную историю. Банки становятся более лояльными к клиентам, желающим взять в кредит крупную сумму, вопрос только в подтверждении дохода.
Однако наряду с явными плюсами есть и минусы ипотечного кредитования элитных объектов недвижимости. И, как ни странно, они во многом совпадают с проблемами ипотеки более дешевого жилья.
К удивлению обнаружилось, что покупателей таких квартир преследует все та же проблема непрозрачности доходов, которой страдает российская ипотека вообще. Банки готовы выдать кредит в несколько миллионов долларов, главное — подтвердить платежеспособность заемщика. А этого многие сделать не могут или не хотят.
Факт остается фактом: большинство ипотечных сделок совершаются на рынке жилья эконом-класса. Тому есть несколько причин. Главная — при заключении сделки нужно показывать всю сумму. Поэтому при покупке недвижимости на вторичном рынке она должна быть в собственности не менее трех лет (иначе владельцу придется заплатить налог). Но развитое строительство жилья элитного и дорогого бизнес-класса началось всего несколько лет назад. Свидетельства же о собственности оформляются в течение года-полутора после сдачи дома. Получается, что на вторичном рынке очень мало объектов высококлассного современного жилья, которое бы было в собственности более трех лет.
Что касается первичного рынка, то тут проблемы другие. Многие застройщики заключают договор на 60-70% стоимости квартиры, а остальное проводят как страховку, агентские сборы и т.п. В результате банк просто не может кредитовать такую сделку.
И, наконец, самый сложный момент — когда свидетельства о собственности еще нет. При покупке на этом этапе использование ипотечного кредита вообще невозможно: дом сдан, значит, это не может быть кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, но свидетельства о собственности нет, а значит, нельзя оформить и залог.
Оценка банками элитных заемщиков.
Реклама доступной ипотеки создала ложное впечатление, будто состоятельным людям кредиты под залог недвижимости не нужны. На самом деле, заявленные условия ипотечных кредитов привлекательны для людей с любым уровнем доходов. Только получить такие кредиты состоятельным персонам пока труднее. Дело в том, что технология оценки банками элитных заемщиков отличается от технологии оценки массового клиента. На что же смотрят банки? Вопрос подтверждения доходов очень актуален. Может показаться странным, но рядовому гражданину (даже с серой зарплатой) гораздо легче подтвердить свой доход, нежели топ-менеджеру и уж тем более владельцу собственного бизнеса. Если в отношении первых банки выработали и «обкатали» технологии андеррайтига (оценки, проверки) заемщика, то в отношении последних мнения банков существенно разнятся.
К примеру, некоторые банки считают, что наличие собственного бизнеса — это дополнительный риск, и приводят в качестве аргумента то соображение, что бизнесмен в случае необходимости бросит все свои деньги в бизнес. Другие, напротив, считают наличие собственного бизнеса большим плюсом, указывающим на способность заемщика к выживанию и самообеспечению.
Мировая практика однозначно свидетельствует, что уровень дефолтов по кредитам предпринимателей существенно выше, чем по кредитам наемных сотрудников. И это понятно, т.к. в деятельности и доходах предпринимателя заложены немалые риски. Поэтому при получении ипотечных кредитов владельцы бизнеса должны быть готовы к тому, что процентные ставки и минимальный размер первоначального взноса для них будут несколько выше, чем для наемных сотрудников.
Аналогичные разногласия существуют и в оценке топ-менеджеров. Банки полагают, что зарплата в $30 тыс. — вовсе не основание для кредита на пару миллионов: в случае потери работы вероятность устроиться на такую же высокооплачиваемую должность невысока. Так же указывают на то, что существенная часть доходов топ-менеджера обычно представляет собой бонус. И банк вправе ее дисконтировать, т.к. нет никаких гарантий, что клиент сможет получать такой бонус в дальнейшем.
Есть банки, где ипотека поставлена на поток — это, например, DeltaCredit, Raiffeisen Bank, BSGV, ВТБ24 и т.д. Их плюсы — в отработанной технологии андеррайтинга и малых сроках рассмотрения заявки. Но политика таких учреждений не предусматривает «возню» с проблемными заемщиками. Кроме того, у этих банков есть верхняя планка, ограничивающая сумму кредита.
Другая группа — это банки, выдающие достаточно большие объемы ипотечных кредитов, но готовые потратить время на андеррайтинг VIP-клиента (к таким банкам относятся «Союз», «Фора-банк»).
Третья группа банков изначально ориентирована на клиентов, берущих большие кредиты, например, «Российский капитал», «Ренессанс». Именно в такого рода банки и имеет смысл обращаться `сложным` клиентам, а к ним относится большинство владельцев собственного бизнеса. Им тяжело подтвердить свои доходы (так как они постоянно уходят от налогов) и даже расходы, потому что все имущество регистрируется на ближайших родственников, дабы, опять же, не привлекать к своей персоне внимания заинтересованных структур. Поэтому если речь идет о бизнесменах, банки предпочитают оценивать не их доходы, а доходность их бизнеса.
Как правило, банк начинает с того, что проверяет документы на офис (производственное помещение, склады). Если недвижимость у бизнесмена в собственности или на нее заключен долгосрочный договор аренды — это плюс для клиента. Если договор на 11 месяцев, но уже не первый раз продлевается — тоже хорошо.
Далее смотрят, как долго работают сотрудники в компании, какова среди них доля высококвалифицированных специалистов, уровень которых подтвержден соответствующими дипломами, лицензиями и т.п.
Верхняя планка кредита ограничивается двумя факторами — платежеспособностью клиента и наличием ресурсов у банка. Мало того, что эти деньги надо выдать, необходимо еще и процентов 20-30 (в зависимости от категории риска) зарезервировать, как того требует ЦБ РФ.
Недостаточное развитие кредитования элитной недвижимости участники рынка связывают не только с опасениями банков. Граждане во многом сами тормозят развитие сегмента из-за страхов попасть в долговую яму и зачастую нежеланием легализовать доходы. Несмотря на растущий спрос и отмену многими банками лимита на предоставляемые кредиты, вряд ли стоит рассчитывать на быстрый и значительный рост элитной ипотеки.
Глава 3. Расчет параметров приобретения объекта элитной жилой недвижимости по ипотеке
3.1. Выбор объекта приобретаемой недвижимости
В качестве объекта исследования выбрана семья, состоящая из трех взрослых человек. Совокупный доход семьи составляет 280 тыс. руб.
В связи с возросшим статусом главы семьи появилась необходимость в улучшение жилищных условий. В результате планируется переезд из 3-х комнатной квартиры типовой планировки в Канавинском районе в элитный жилой дом. Для этой цели была подобрана 3-х комнатная квартира в клубном элитном доме «Дворянское гнездо» на ул.Ульянова д.31. Это элитный дом в историческом центре Нижнего Новгорода. Здание находится рядом с красивыми местами города – Верхнее Волжская набережная, Большая Покровская, Кремль.
Фасад дома «Дворянское гнездо» представлен на рис. 3.1.
Дом «Дворянское гнездо» расположен в сложившемся, обжитом районе города. В непосредственной близости от дома находятся административные учреждения, офисные помещения, ВУЗы, школы, детский сад, магазин «Нижегородский Универсам», социально-бытовые службы, поликлиника, банки, оздоровительный центр «Радуга», салоны красоты, различные кафе, рестораны и другие обязательные заведения в жизни жителя города.
Новостройка находится в близости от центральных площадей: Минина, Свободы, что делает поездки в любую часть мегаполиса максимально удобными и быстрыми как на общественном транспорте, так и на личном.
Архитектурная выразительность дома достигается за счет гармоничного сочетания разноэтажности в комплексе с низкоэтажными окружающими объектами, которые формируют композиционный и структурный центры города.
Здание состоит из трех частей, они различны по количеству этажей — четыре, семь и девять. Двухподъездный дом рассчитан на пятьдесят квартир от одной до четырех комнат с наличием лоджий и балконов. В каждой квартире установлены индивидуальные системы отопления. Тишину жильцов обеспечат тройные стеклопакеты и застекленные балконы. Для удобства, в помещениях произведена предварительная внутренняя отделка помещений. Жители «Дворянского гнезда» смогут использовать такие телекоммуникации как скоростной Интернет, радио, подключение к спутниковому и кабельному телевидению, а так же цифровые телефонные линии.
В доме установлены 2 лифта «ОТИС». Для дополнительного удобства, на подземном этаже обустроена стоянка. Импортные лифты позволят жильцам спускаться сразу со своего жилого этажа в подземную парковку. Она рассчитана на 80 парковочных мест.
В комплексе со строительством самого здания организован внутренний дворик на огороженной территорией за домом.
Подобранная квартира имеет площадь 120,75 кв.м., высота потолков составляет 3 м, в квартире выполнена цементная стяжка полов, штукатурка стен, затирка потолков, установлены входная и балконная двери. Стоимость кв. м. равна 118300 руб. Общая стоимость квартиры составляет 14285714,29 руб.
План 3-х комнатной квартиры представлен на рис. 3.2.
