Определение стоимости объекта недвижимости. Часть 2.

Страницы:   1   2   3

---

1.3 Доходный подход, его особенности и методы

 

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R_k, (3)

где С — стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

R_k — это коэффициент капитализации, %;

ЧОД – чистый операционный доход, ден. ед.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

• определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
• расчет ставки капитализации;
• определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

• ПВД (потенциальный валовой доход);
• ДВД (действительный валовой доход);
• ЧОД (чистый операционный доход);
• ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости, при 100 % -ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S x С_a, (4)

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а — арендная ставка в рублях за 1 м².

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы (5)

где ДВД – действительный валовый доход, ден. ед.;

ПВД — потенциальный валовой доход, ден. ед.;

Потери – потери от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, ден. ед.;

Прочие доходы – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден. ед.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К) объекта недвижимости:

К_НД = (Д_n x Т_с) / N_a,  (6)

где Д_n — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_{с —} средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

N_a — число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

К_загр. = 1 — К_НД  (7)

где К_загр. – коэффициент загрузки;

К_НД — коэффициент недозагрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

К_n = П_а / ПВД, (8)

где К_n — коэффициент потерь при сборе платежей;

П_{а —} потери при сборе арендных платежей, ден.ед.;

ПВД — потенциальный валовой доход, ден.ед.

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

К_НДП = (П_а + П_НД) / ПВД, (9)

где К_{НДП —} коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П_{а —} потери при сборе арендной платы, ден. ед.;

П_НД — потери от недоиспользования площадей, ден. ед.;

ПВД — потенциальный валовой доход, ден. ед.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР, (10)

где ЧОД – чистый операционный доход, ден. ед.;

ДВД – действительный валовый доход, ден. ед.;

ОР – операционные расходы, ден. ед.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;
• условно-переменные, или эксплуатационные;
• расходы на замещение, или резервы.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

• ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
• нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

СДК = БСД + ПР + ВН + ПНЛН + ПИМ, (11)

где БСД — безрисковая ставка доходности;

ПР — премии за риск;

ВН — вложения в недвижимость;

ПНЛН — премии за низкую ликвидность недвижимости;

ПИМ — премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов — это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток — показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов — клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Следующий важный этап — расчет стоимости перепродажи (реверсии). Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

• назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
• принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
• капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

• метод кумулятивного построения;
• метод сравнения альтернативных инвестиций;
• метод выделения;
• метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; расчет ставки доходности инвестиций по объекту; полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле

PV = ∑C_t/ (1+i) ^t + M/ (1+i) ^n, (12)

где PV — текущая стоимость;

C_{t —} денежный поток периода t;

i — ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M — стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке можно увидеть в табл.2.

Таблица 2 Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

 

2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА

 

Заключение эксперта № 29/17 (экспертиза по Определение Новотроицкого городского суда от 12.06.2017 г.)

г. Новотроицк «11» августа 2017 г.

 

2.1 Общая часть

 

Объект исследования:

1/8 доли в трехкомнатной квартире общей площадью 57,6. кв.м. на первом этаже, расположенной по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д.85, кв. 14. На исследование представлены материалы гражданского дела № 0-0000/17, включающие согласно описи 00 документ на 000 листах.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1) Какова рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, д.85, кв. 14? Какова рыночная стоимость 1/8 доли в квартире, расположенной по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д.85, кв. 14?

2) Возможно ли выделение в натуре 1/8 доли в праве общей долевой собственности указанной квартиры, и если возможно, то какие варианты выделения доли в натуре возможны, а также какова рыночная стоимость выделенной части?

Время и место проведения экспертизы: Исследование документов проводилось с 01.07.2017 по 10.08.2017 в Судебно-экспертной лаборатории АНО «ЭС ОИС», г. Новотроицк, ул. Марии Корецкой, д.33, офис 13, почтовый адрес: г. Новотроицк, 462359, а/я 9165.

Основание для проведения экспертизы – Определение Новотроицкого городского суда от 12.06.2017 г.

Сведения о заказчике экспертизы – Новотроицкий городской суд, ул. Марии Корецкой, д. 31б.

Сведения об учреждении, в котором производилась экспертиза: АНО «Экспертный совет по оценке и имущественным спорам», г. Новотроицка, Марии Корецкой, д.33, офис 13.

Сведения об эксперте: Максимкина Светлана Владимировна является членом экспертного совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», включена в реестр оценщиков ОПЭО №0000 00.11.2011 года. Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №0000 от 00.00.2010 г., Частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Санкт-Петербургский институт управления».

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: Страховой полис на сумму 3 000 000 рублей.

Подписка эксперта.

В соответствии с Определением Новотроицкого городского суда от 12.06.2017 г. о назначении экспертизы и приостановлении гражданского разбирательства № 00/17 от 00.00.2017 г. назначена экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, д.85, кв. 14, проведение которой поручено эксперту Максимкиной Светлане Владимировне.

Я, Максимкина Светлана Владимировна, выступающая в качестве эксперта, ознакомлена с правами и обязанностями эксперта и предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Объективность, всесторонность и полнота исследования.

Объективность и полнота настоящих исследований ограничена комплектом документов, представленных заказчиком и указанных выше в данном Заключении.

Всесторонность исследования на предмет необходимых и достаточных условий для обоснования ответов на поставленные вопросы подразумевает анализ представленных документов с позиций ниже приведенного перечня нормативно-правовых актов.

Актуальность использованных нормативно-правовых актов подтверждается их действующими на момент исследования редакциями.

Методы исследования и значимые обстоятельства:

В процессе исследования использовался метод системного и комплексного анализа представленной документации. В части определения рыночной стоимости использовались три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

Лица, присутствующих при экспертизе:

Никто кроме эксперта Максимкиной С.В. при проведении экспертизы не присутствовал и не привлекался для составления данного заключения.

 

2.2 Содержание исследований

 

2.2.1 Термины и определения.

 

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ) – основополагающий принцип при определении рыночной стоимости. Предполагается, что объект оценки используется наилучшим образом, при котором собственник получает максимальную выгоду, а объект оценки, соответственно, наибольшую стоимость. Критериями НЭИ являются: юридическая правомочность; физическая осуществимость; экономическая целесообразность (финансовая осуществимость, приемлемость дохода); максимальная эффективность (максимальные чистый доход и текущая стоимость). Применительно к объекту исследования квартира в целом и 1/8 доля в трехкомнатной квартире получают максимальную рыночную стоимость, когда они остаются единым объектом. Любое дробление или выделение доли приводит к «разрушению» стоимости, т.е. к снижению совокупной стоимости частей квартиры. При конфликтах между собственниками компенсация потери стоимости в таких случаях возлагается на сторону(-ы), виновную(-ые) в «разрушении» стоимости (снижении экономической выгоды).

 

2.2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Новотроицка.

 

В последний годы в г. Новотроицке рынок первичного жилья практически не развит. Сказывается дефицит рабочих мест в городе.

Предложение на вторичном рынке представляет собой квартиры в относительно новых, недавно построенных домах; квартиры улучшенной планировки в домах конца 70-х — начала 80-х гг.; так называемые «хрущевки» и «сталинки». В отдельный сегмент выделяются индивидуальные жилые дома и коттеджи.

В целом на вторичном рынке жилой недвижимости сохраняются повышенные требования к месторасположению и качеству жилья. Растет спрос на квартиры улучшенной планировки. Также на рынке наблюдается рост спроса и, соответственно, цен предложения на квартиры в панельных домах первых серий («хрущевки»), что мотивировано более низкой стоимостью площади в них.

Цена предложения на рынке вторичного жилья определяется следующими факторами:

— типом квартиры (улучшенной планировки, «сталинка», «хрущевка»);

— географическим месторасположением (район, центр или окраина города),

— этажом и количеством комнат;

— качеством ремонта и отделки квартиры.

Как и на первичном рынке, одно — двухкомнатные квартиры предлагаются по более высокой цене, чем трехкомнатные, разница в цене составляет 2-13,7% за квадратный метр.

Произведенный в квартире 80-х — 90-х гг. постройки так называемый «евроремонт» существенно повышает цену продажи, цена 1 кв.м. в таком жилье превышает средний уровень цен вторичного рынка. На цену частных домов влияют тип конструкционного материала (дерево или кирпич), возраст дома, наличие и состояние инженерных коммуникаций, месторасположение.

Рынок вторичного жилья является основным индикатором рынка жилой недвижимости. Именно вторичный рынок наиболее близок к совершенному рынку — значительное число продавцов и покупателей, независимых друг от друга. Регулярные наблюдения за данным рынком позволяют быть в курсе основных тенденций.

Увеличение активности на рынке косвенно связано с тем, что продолжает восстанавливаться рынок ипотечного кредитования. По данным Аналитического центра «Уральская Недвижимость», в июле уже порядка 35% всех сделок на вторичном рынке совершалось с использованием ипотечного кредитования. Несмотря на то, что минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, выданные в июле кредиты в среднем имели ставку 13% -14%. Средний срок кредита — 16,6 лет.

 

2.2.3 Описание и анализ объекта оценки.

 

Исследуемая трехкомнатная квартира общей площадью 57,6 кв.м и жилой площадью 43,0 кв.м находится на четвертом этаже жилого дома 1986 года постройки. Адрес: г. Новотроицк, ул. Советская, д.85, кв. 14 (см. рис.1).

Правовой статус – общая долевая собственность.

Особый статус (культурная, архитектурная и пр. ценность) – отсутствует.

Описание района окружения объекта.

Местоположение — г. Новотроицк, Оренбургская область, ул. Советская, д.85, кв. 14.

Тип и качество окружающей застройки — Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию — зона жилой застройки.

Транспортная доступность — хорошая, остановка общественного транспорта «Городской рынок», транспорт – трамвай, автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории — в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций — здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, мусоропроводом, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние — наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новотроицке являются — промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

В г. Новотроицке ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе Новотроицке осуществляется за счет скважин, расположенных на правом и левом берегах р. Урал. Подачу воды в городскую систему обеспечивает насосная станция второго подъема.

Удовлетворительное состояние систем стоков города Новотроицка. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов — контейнерная.

Город Новотроицк находится в 276 километрах от областного центра (г. Оренбург) и в 5 километрах от автомобильной трассы Орск-Оренбург.

Автотрассы усовершенствованы, имеют асфальтовое покрытие шириной

6-7 метров (общая ширина – 12 метров). Имеются также автомобильные дороги местного значения (Новотроицк-Орск, Новотроицк-Хабарное, Новотроицк-Зауралье).

Транспортное обслуживание населения в муниципальном образовании г. Новотроицк осуществляется муниципальным унитарным предприятием «Новотроицкий электротранспорт» и частными перевозчиками. На долю трамвайного управления приходится 55 % всего объема пассажироперевозок.

Ежедневно в городском сообщении на линии работает около 160 единиц автобусов частных перевозчиков, 23 единицы муниципальных автобусов и 32 единицы трамваев.

Социальная инфраструктура района развита гармонично. В шаговой доступности находятся школы, детские садики, банки, городской рынок и магазины.

Вывод:

Положительные характеристики местоположения — развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения — основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новотроицке являются — промышленные предприятия АО «Уральская Сталь», ООО «НЗХС», ОАО «НЦЗ», автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

Описание здания и оцениваемых помещений представлены в ПРИЛОЖЕНИИ 1.

Анализ наиболее эффективного использования.

Для любой недвижимости может существовать НЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного), а также для единого объекта недвижимости. Исходя из этого, анализируется два состояния объекта:

сначала, анализ участка земли как незастроенного;

затем, анализ земли с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка, как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями:

Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Законодательно разрешенное использование. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. Изменение разрешенного использования земельного участка маловероятно.

Экономически целесообразные варианты использования. При анализе альтернативных вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов. Учитывая местоположение участка — квартал жилой застройки, разрешенное использование земельного участка, современную ситуацию на рынке и конструктивные особенности оцениваемого объекта целесообразен вариант использования земли под застройку жилого характера со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (административными, торговыми).

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

В качестве возможного варианта использования земельного участка может быть принято такое его использование, при котором отдача от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

На момент оценки объект выполняет функцию — 9-этажный жилой дом. Учитывая вышеизложенное, снос существующего объекта представляется нецелесообразным и нерациональным в силу выявленной рыночной ситуации и хорошего технического состояния объекта. Поэтому, дальнейшие рассуждения в процессе анализа наиболее эффективного использования будут производиться только для участка с имеющимися улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

---

Страницы:   1   2   3