Определение стоимости объекта недвижимости. Часть 3.

Страницы:   1   2   3

---

По своим размерам и характеристикам объект наиболее подходит для размещения в нем жилых помещений. Приведение помещений к соответствию действующим строительным нормам и правилам не потребует никаких дополнительных затрат.

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет его перепрофилировать, или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Варианты использования, приносящие прибыль.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

Функциональное назначение оцениваемого объекта — жилой дом, в настоящий момент оцениваемые помещения используются как жилые, поэтому доходным вариантом использования будет его текущее использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Вывод:

Принимая во внимание конструктивные особенности и состояние объекта, мы считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта является его текущее использование в качестве жилых помещений.

При этом гарантированный доход может быть получен владельцем также при сдаче жилых помещений в аренду.

 

2.2.4 Применение подходов к оценке стоимости недвижимости.

 

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного дохода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Оценка стоимости нового строительства

По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемый объект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупненных показателях базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001). Стоимость строительства объекта определяем с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

Таблица 4 Расчет стоимости строительства

 

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 2001 г. Индекс пересчета из цен 2001 г. в цены 2017 г., выпущен Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (МИНСТРОЙ России) – «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объектам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок, на III квартал 2017 года» Таким образом, стоимость затрат на строительство оцениваемых помещений составит: 1 528 423,6 рубля.

Оценка износа.

Износ мы определяем как уменьшение стоимости воспроизводства или заменяющей стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Физический износ обычно выражается в процентных величинах и может основываться на двух способах измерения. Первый — это метод прямых затрат, тогда как второй метод заключается в анализе возраста/срока службы, основанного на ожиданиях типичных сроков экономической жизни объекта.

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);
• стоимостной;
• метод срока жизни.

Таблица 5 Расчет физического износа

 

Согласно ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» у долгоживущих элементов предельный физический износ составляет 80%. При 80% физического износа здание подлежит сносу по ветхости. При этом происходит полная потеря стоимости здания, то есть остаточная стоимость равна 0.

Для расчета остаточной стоимости замещения необходимо привести физический износ к экономическому (иными словами приведение физического износа в стоимостное выражение).

Полная потеря эксплуатационных характеристик здания и полная потеря стоимости здания возможна при следующем равенстве:

Максимальный физический износ: И_физ = 80%

Максимальный экономический износ: И_экон = 100%

Физический износ = 34,1 х 1,25 = 43%, где 1,25 — коэффициент, приводящий к стоимостному выражению физического износа.

Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям: избыток или недостаток мощности, избыточные эксплуатационные расходы, производственный дисбаланс, безопасность и др. функциональные характеристики. Эта потеря обычно выражается в виде избыточных капитальных затрат.

Функциональный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым. Здесь имеется в виду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) выше вклада в суммарную стоимость объекта, то износ будем считать неустранимым и наоборот.

Строительство осуществлялось в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства. Объект оценки удовлетворяет современным требованиям строительства и пожарной безопасности, поэтому затраты на приведение объектов оценки в соответствие с действующими строительными нормами и правилами не требуется. В соответствии с вышесказанным, оценщик считает, что функциональный износ оцениваемого объекта (И_фун) равен 0 %.

Внешний (экономический) износ — износ внешней среды — представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам оцениваемого объекта факторами.

Экономический износ характеризуется наличием негативных факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как: сокращающийся спрос на такого рода помещения; изменение арендных ставок, в то время, как стоимость эксплуатации остается постоянной или растет более медленными темпами. В данном случае внешний износ принимаем равным 0%.

Суммарную величину износа оцениваемого объекта определяем в таблице 6.

Таблица 6 Расчет итоговой величины износа

 

Рыночная стоимость права общей долевой собственности на земельный участок.

Сделки с землей регулируются Гражданским, Земельным Кодексами РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей.

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.

Оценщик имеет дело, прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

• индивидуальное (жилищное) строительство;
• крестьянское (фермерское) хозяйство;
• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
• приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
• физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;
• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
• методом сравнения продаж;
• методом разбиения;
• методом капитализации;
• методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений.

Y_зд = V_зд · R_зд, (13)

где, V_зд — текущая стоимость зданий и сооружений, ден.ед.;

Y_зд — чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения, ден.ед.;

R_зд — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле:

R_зд = R_возм + R_зем, (14)

где, R_возм — коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R_зем — коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается или по безрисковой ставке ЦБ.

Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Y_зем =Y — Y_зд, (15)

где, Y_зем — чистый операционный доход, относимый к земле, ден.ед.;

Y — общий чистый операционный доход, ден.ед.;

Y_зд — чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям, ден.ед.

Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

V_зем = Y_зем / R_зем, (16)

где, Vзем — остаточная стоимость земли, ден.ед.;

Yзем — остаточный чистый операционный доход от земли, ден.ед.;

Rзем — коэффициент капитализации для земли.

Оценщиком под рыночной стоимостью земельного участка при оценке квартиры понимается оценка местоположения.

Стоимость сдачи оцениваемой трехкомнатной квартиры в аренду в г. Новотроицке по ул. Советской на момент оценки (с учетом технического состояния) составляет порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

Расчет чистого операционного дохода относимого к зданиям, сооружениям и земле

ЧОД = ПВД — Н — ЭР, (17)

где, ЧОД — чистый операционный доход, ден.ед.;

ПВД — потенциальный валовой доход, ден.ед.;

Н – недозагрузка, ден.ед.;

ЭР — эксплуатационные расходы, ден.ед.

Таблица 7 Расчет ЧОД

 

Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на здания и сооружения

Y_зд = V_зд х R_зд

Таблица 8 Расчет ЧОД, приходящегося на здания и сооружения

*Коэффициент капитализации для зданий и сооружений получен методом прямой капитализации (ЧОД/Рын.ст-ть)

Таблица 9 Расчет коэффициента капитализации

 

Таким образом, ставка капитализации для зданий и сооружений равна 6,5 %. Чтобы получить ставку капитализации для земли рассчитали ставку возмещения капитала.

Нормативный срок жизни объекта — 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год — 10100). Оставшийся срок жизни объекта 112 лет. Тогда ставка возмещения капитала в конце года составит:

С_SFF=1/ (112 — 1) = 0,009= 1,0%

Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% — 1,0% = 5,5%.

Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле

V_зем = Y_зем/R_зем

Таблица 10 Расчет ЧОД, относимого к земле

 

Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 890 400 рубля.

Расчет итоговой величины стоимости по затратному подходу.

Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определили в предыдущем параграфе. Она составила 890 400 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:

Таблица 11 Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

 

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 761 602 (Один миллион семьсот шестьдесят одна тысяча шестьсот два) рубля.

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом.

Выбор объектов-аналогов.

На дату оценки были проанализированы предложения по продаже объектов, 4 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом. Данные предложений аналогичных помещений и их параметры приведены в ПРИЛОЖЕНИИ 2.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов.

1) Права собственности.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Ложно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. По данному параметру корректировка не применялась.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Торг.

При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, в настоящем отчете корректировка по данному элементу сравнения принята в размере — 5%.

5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это — транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения. Объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки, поэтому по данному элементу сравнения корректировка не вводилась.

6) Физические характеристики объекта недвижимости — размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Корректировка на техническое состояние.

Требуется проведение внутреннего ремонта квартиры. В квартире устроены деревянные полы, находятся в удовлетворительном состоянии. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки — деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.

Расчет данной корректировки определен по следующему типу: различают четыре вида технического состояния объекта — отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в совокупности это 100%, а разница между состояниями равна 100%: 4 = 25%, т.е. различие помещений по текущему состоянию, например, между хорошим и удовлетворительном не должно превышать 25%. Дата последнего капитального ремонта не установлена. Величина корректировки принята в размере — 10%.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

С учетом перечисленных в предыдущем параграфе поправок, средневзвешенная стоимость 1 кв.м. оцениваемых помещений, определенная методом сравнительного анализа, составила 30 559 руб. Стоимость оцениваемого объекта составляет:

С = 30 559 руб./кв.м х 57,6 кв.м = 1 760 198 руб.

Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дату оценки составляет — 1 760 198 (один миллион семьсот шестьдесят тысяч сто девяносто восемь) рублей.

Расчет рыночной стоимости имущества доходным подходом.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на жилье подобного типа в рассматриваемом районе. Стоимость сдачи трехкомнатной квартиры в аренду в г. Новотроицке по ул. Советской на дату оценки составит порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

Оценщики предполагают, что если объект оценки сдать в аренду, то он принес бы следующий потенциальный валовой доход: доход от сдачи в аренду квартиры за год оценщиками принят равным 192 000 рублей, а с недозагрузкой 35% — 124 800 рублей.

Таблица 13 Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки)

 

Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет:

1 624 615 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей.

 

2.2.5 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости объекта недвижимости и возможность выделения 1/8 доли из общего имущества.

 

Описание процедуры согласования.

При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Обоснование выбора использованных весовых коэффициентов

При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.

В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных площадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно-реалистичным подходом.

Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 14.

Таблица 14 Определение весовых коэффициентов

 

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = V₁ *Q₁ + V₂ *Q₂ + V₃ *Q₃ (18)

где V_1, V_2, V₃ — стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами, ден.ед.;

Q₁, Q_2,, Q_{3 —} средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Вывод по разделу: рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 57,6 кв.м, расположенной на 4-этаже 9-этажного жилого дома, по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, д.85, кв.14, на дату оценки 11 августа 2017 г. составляет:

1 734 400 (Один миллион семьсот тридцать четыре тысячи четыреста) рублей.

Выделение 1/8 доли квартиры должно происходить на основании принципа НЭИ (см. выше) и может быть выполнено несколькими вариантами:

а) – продажа квартиры как единого объекта и деление вырученных средств в отношении (1/8):(7/8);

б) – обмен исследуемой квартиры на равноценную квартиру, но меньшей площади, составляющей 7/8 от площади спорной (исследуемой) квартиры – доплата при обмене этих квартир будет являться компенсацией 1/8 доли;

в) – собственник 7/8 доли в квартире арендует оставшуюся 1/8 долю – текущая стоимость арендных платежей — дисконтированный денежный поток за оставшийся срок жизни объекта недвижимости (квартиры) будет являться компенсацией 1/8 доли.

Все остальные варианты выделения 1/8 доли (выделение в натуре, превращение квартиры в «коммуналку») приводят к уменьшению стоимости квартиры, т.е. не отвечают принципу НЭИ, и, следовательно, полученная в этих случаях стоимость не может считаться рыночной.

Вариант в) имеет неопределенность в отношении оставшегося срока жизни квартиры, поэтому он не рассматривается в данном исследовании. Предположение о непропорциональном делении стоимости квартиры, как единого объекта, между собственниками 7/8 и 1/8 долей, должно основываться на перераспределении прав и(или) обязанностей между собственниками, либо на худших материальных свойствах какой-либо из частей квартиры. В рассматриваемом случае дополнительных преимущественных прав или ограничений в правах ни один из собственников по отношению к другому не имеет, обязательства по содержанию квартиры распределяются пропорционально их долям, характеристики частей квартиры при общедолевой собственности не могут быть разделены между долевыми собственниками. Следовательно, факторы, которые могли бы изменить пропорциональное деление стоимости исследуемой квартиры, отсутствуют. Таким образом, рыночная стоимость 1/8 доли исследуемой квартиры составит 1/8 × 1 734 тыс.руб. ≈ 217 тыс.руб.

Основным критерием при ответе на вопрос о выделении в натуре 1/8 доли квартиры служат положения Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170. Согласно п. 1.7.3. этого Постановления «Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается». Соответственно можно сделать вывод о том, что выделение в натуре 1/8 доли в праве общей долевой собственности исследуемой квартиры невозможно.

Обоснование

1) юридическая правомочность: — площадь 1/8 выделяемой доли 7,2 м2 (5,4 м2 полезной площади) существенно меньше учетной нормы площади жилого помещения по России, равной 33 м2 для одиноких граждан, (Закон Оренбургской области от 13 июля 2007 года N 1347/285-IV-ОЗ).

2) физическая осуществимость:

— квартира ориентирована в направлении «юго-восток – северо-запад», т.е. имеет переходящую в течение светового дня инсоляцию, выделение 1/8 доли возможно только на одной стороне квартиры, что ухудшит условия инсоляции (разд. 5, СанПиН 2.1.2.1002—00);

— перепланировка квартиры с целью выделения 1/8 доли в натуре неизбежно приведет к ухудшению естественного освещения комнат, нормируемого п. 25 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного ПП РФ от 28 января 2006 г. № 47;

— отсутствует техническая возможность организации отдельного входа, дополнительных подсобных помещений: кухни, коридора и санузла.

3) экономическая целесообразность:

— при перепланировке квартиры и выделении 1/8 доли в натуре (если это возможно) произойдет нарушение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования исследуемой квартиры, снизится ее рыночная стоимость, как критерий полезности объекта. Таким образом, имеется ряд факторов, ухудшающих условия эксплуатации квартиры и проживания в ней, при выделении в натуре 1/8 ее части, и, соответственно, на основании Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 такое выделение не допускается.

Выводы

По вопросу 1.

Рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 57,6кв.м, расположенной по адресу г. Новотроицк, ул.Советская, д.85, кв.14, по состоянию на 11.08.2017 г. составляет 1 734 400 руб. (один миллион семьсот тридцать четыре тысячи четыреста) рублей. Рыночная стоимость 1/8 доли в квартире, расположенной по адресу: г. Новотроицк, ул.Советская, д.85, кв.14, по состоянию на 11.08.2017 г. составляет 216 800 (двести шестнадцать тысяч восемьсот) рублей.

По вопросу 2.

Каждый гражданин может добровольно выбрать худшие условия жизни по сравнению с имеющимися, но обязать его это сделать не имеет права никто – право на жилище гарантировано Конституцией РФ (ст. 40, п. 1). Любая форма выделения в натуре 1/8 доли в трехкомнатной квартире, ухудшает условия проживания. Соответственно, на основании норм, правил и требований эксплуатации жилых помещений выделение в натуре 1/8 доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу г. Новотроицк, ул.Советская, д.85, кв.14, невозможно.

Достоверность выводов полностью зависит от точности и достоверности данных в материалах дела, представленных на экспертизу. Обоснованность выводов обеспечивается соответствующими ссылками на действующие нормативно-правовые акты.

Оценка произведена по состоянию на 11.08.2017 г. и ее результаты могут быть использованы для заявленных целей в течение шести месяцев с момента составления Заключения.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Оценка недвижимости — это комплексный и один из самых распространенных и востребованных сегодня видов экспертных услуг. На современном рынке недвижимости взаимодействуют большое количество как физических, так и юридических лиц, нуждающихся в проведении профессиональной независимой оценки.

При оценки недвижимого имущества, оценщики всех стран используют 3 классических подхода: сравнительный, доходный и затратный. Использование того или иного подхода зависит от наличия необходимой информации для его применения.

При составлении данного экспертного Заключения мы руководствовались, в первую очередь, 73-ФЗ, как нормативным актом, устанавливающим требования к письменному доказательству, которым является Заключение эксперта. Для установления рыночной стоимости объекта оценки следует также руководствоваться 135-ФЗ. А, поскольку этот нормативный акт имеет целью определение рыночной стоимости, рекомендуемой для совершения сделки (ст. 12, 135-ФЗ), то он и соответствующие стандарты оценки использовались только в методологической части, как инструмент обоснования величины рыночной стоимости исследуемого объекта. Исследования по второму вопросу основывались на многочисленных нормах и требованиях к жилым помещениям. В настоящем Заключении приведены только основные нормы, обосновывающие невозможность выделения 1/8 доли в натуре, список можно продолжить. Например, здесь уместно привести Комментарий к ГК РФ под ред. Н.Д. Егорова и А.П. Сергеева: «Использование законодателем в нормах главы 16 ГК формулировки «доля в праве» отражает весьма важное концептуальное положение науки гражданского права — отношение общей долевой собственности предполагает не принадлежность каждому из ее участников права на какой-то фрагмент общего имущества, а как бы растворение в субстанции общего имущества признаваемой за каждым из сособственников идеальной доли в праве собственности на общее имущество; одновременное присутствие этих идеальных долей всех сособственников в каждом атоме общего имущества…». Для того чтобы продать долю с изменением ее статуса, надо предварительно ее выделить, то есть превратить в часть имущества (материализовать). Выделение доли в натуре в квартире в многоквартирном доме практически всегда невозможно, что относит квартиры к категории неделимых вещей (ст. 133 ГК РФ). О невозможности выделения в натуре доли в праве общей собственности говорит, в частности, ст. 37 п.4 ЖК РФ.

В процессе написание аттестационной работы по дисциплине «Судебная оценочная экспертиза» были закреплены теоретические знания, также приобретены навыки самостоятельной исследовательской работы по данной тематике и рассмотрены более подробно отдельные вопросы данного предмета.

По мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Конституция РФ (с изменениями, вступившими в силу с 21.07.2014).
2. Жилищный кодекс РФ
3. Гражданский кодекс РФ
4. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).
5. ФСО № 1.
6. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).
7. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»
8. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (с изменениями и дополнениями).
9. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
10. Закон Оренбургской области от 13 июля 2007 года N 1347/285-IV-ОЗ «О предоставлении гражданам, проживающим на территории Оренбургской области, жилых помещений жилищного фонда Оренбургской области (с изменениями).
11. СанПиН 2.1.2.1002-00 Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям (с изменением № 1).
12. Единые нормы амортизационных отчислений (ЕНАО), утвержденные Постановлением Совмина СССР от 22 октября 1990 г. № 1072
13. Комментарий к ГК РФ под ред. Н.Д. Егорова и А.П. Сергеева

---

Страницы:   1   2   3