Оценка рыночной стоимости производственных сооружений

Страницы:   1   2

---

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

Глава 1. Теоретические подходы к кадастровой оценке земли

1.1 Проведение оценки стоимости земельных участков в российской федерации

1.2 Виды стоимости земель

1.3 Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

Глава 2. Основы оценки недвижимого имущества

2.1. Основные положения кадастровой оценки земли

2.2 Принципы оценки недвижимого имущества

2.3 Этапы оценки объектов недвижимости

Глава 3. Проблемы кадастровой оценки земель и их решение

3.1. Характеристика проблем и их решение

3.2. Оценка социально-экономической эффективности решения проблем

Заключение

Список литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Для перестроения Российской Федерации от планово-административной экономики к рыночной понадобилось ускорить преобразование всех сфер социально-экономического существования, включая области земельных отношений. Сложившаяся в период СССР состав сельскохозяйственных ресурсов и организация земельных правоотношений в новых рыночных критериях не имели возможности предоставлять успешное использование крупных земельных активов Российской Федерации общей площадью 1,7 млрд. га, что независимо востребовало их реформирования.

Самыми главными направлениями земельной реформы в наше время являются:

— создание множества форм собственности, такие как частную и государственную, разделение государственной собственности на земли и собственность Российской Федерации, а так же ее субъектов и муниципальных образований;

— оптимизация состава и состояния земельных ресурсов всех уровней собственности, создание системы эффективного управления и распоряжения ими;

-формирование рынка земли и недвижимости, создание требуемых институтов и элементов его регулировки;

— развитие земельных правоотношений, подходящих для рыночных условий.

Устроение поставленных задач потребовала исследования новейших научно-методических подходов и методологий построения систем эффективного управления земельными ресурсами, основанных на анализе и оценке фактического состояния землепользования.

Комплекс работ по землеустройству и переоформлению прав на землю, требует проведения оценки ее кадастровой стоимости.

В России кадастровая оценка земель проводится с конца 90-х годов прошлого века. Этот процесс непрерывен: оценка должна пересматриваться не чаще, чем раз в 3 года, но не реже, чем раз в 5 лет.

Планируемое начало деятельности, оценка результатов для каждого из кадастровой стоимости земельных участков в рублях – это основа для расчета земельного налога.

В будущем планируется использовать кадастровую стоимость, в частности, для расчета единого налога на недвижимость, и записано в Федеральном законе оснований для расчета выкупной стоимости и арендной платы за государственные и муниципальные земли (соответствующий законопроект уже внесен в Правительство Минэкономразвития России).

В Москве с 1 июля 2006 года, расчет арендной платы в процентах от кадастровой стоимости участка. В других регионах также арендная плата исчисляется от кадастровой стоимости участка. Кадастровой стоимости, если она существует, является использование других, в том числе целей налогообложения.

Кадастровая стоимость является основой расчета:

• Ответственность государства при совершении нотариальных действий;
• Окончательную выкупную цену или стоимость права аренды земельного участка сельскохозяйственных организаций и граждан-фермеров;
• Цена для получения фигуры гражданам для садоводства, огородничества и совхозов по области законодательства.

Методы оценки кадастровой стоимости земельных участков, включая анализ земельных правоотношений, финансово-экономический анализ землепользования, анализ эффективности использования пустующих земель, прогнозирования, моделирования и оптимизации оплаты труда на текущий момент особенно важно.

Целью данной работы является:

• Изучение методов кадастровой стоимости земельного участка.
• Анализ обзор теоретических аспектов кадастровой стоимости земельного участка;
• Изучение основных требований для кадастровой оценки;
• Определение проблем кадастровой оценки земельных участков в Российской Федерации и методов их решения.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

1.1. ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Кадастровая оценка земель — комплекс мероприятий в техническом и административном секторе, который проводится для вычисления точной цены надела земли на определенный момент времени. Процедура оценки лежит на специальном органе, в ведении которого находится оцениваемый участок земли.[20]

Принята единая методика проведения оценочной стоимости земли. Она действует согласно общим правилам на всей территории РФ без исключения. Методика характеризуется следующими пунктами:

• только государственные органы Роскадастра осуществляют кадастровую оценку земли;
• в зависимости от экономической и инвестиционной привлекательности региона важно учитывать региональные коэффициенты;
• общее геофизическое состояние земельного участка и экологический фактор должны влиять на его стоимость;
• наличие развитой инфраструктуры в регионе земельного участка;
• стоимость не должна превышать разницу в 30% от рыночной в любую сторону. [17]

Достигнув согласия с местными органами власти, Росреестр определил наиболее точную оценку стоимости участка. Поскольку владельцы убеждены, что расчеты неверны, часто возникают различия в конечной стоимости. Из-за разных данных и процедур для расчета у местных органов власти могут возникнуть ошибки. Комитет в Роскадастре может оспорить решение о стоимости земли при подаче специальной формы заявки.

Для решения проблемы фактического землепользования страна приняла применение наземной нормативной оценки. Стандартная цена земли является основой для расчета ставки земельного налога.

В Указе № 12 от 1992 года Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 года указывается порядок определения стоимости земельных участков. В постановлении предусматривается, что нормативная оценка земли предусматривает экономическое управление земельными отношениями при следующих условиях:

• установление коллективной собственности на землю;
• передача земли в собственность граждан;
• оформление банковского кредита с залогом участка;
• передача земли по дарению или наследству;
• другие случаи, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ).

В соответствии с ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (данный закон устареет с 1 января 2020 г. в связи с изданием ФЗ от 03.07.2016 № 361-ФЗ). Если данное не установлено федеральным законом, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с уже указанным выше Законом ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. От 08.03.2015). [1]

Законодательство позволяет оформить следующие права в отношении земельных участков:

• право собственности;
• право на пожизненное наследование участка;
• право постоянного пользования;
• право на аренду;
• право срочного безвозмездного пользования;
• право ограниченного пользования чужим участком.

 

1.2. ВИДЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ

 

В последние годы экономическая ситуация была обусловлена перераспределением собственности. Возникает вопрос: как управлять имуществом? Оно приносит прибыль и доход и имеет необходимость его оценивать, но объективно никто не может сказать его истинной ценности управления ими: продажа, лизинг, инвестирование или прекращение инвестиций. Поэтому, статистика представляет собой основу для оценки стоимости недвижимости.

Оценка земли и недвижимости понимается как антропогенная деятельность, которая используется для определения деятельности человека, которая связана с заявленными целями рынка гражданских прав или других валют. Это не объект, который оценивается, а гражданское право, поэтому цены могут отличаться. Этот вид деятельности осуществляется одним человеком, экспертной оценкой.

Эксперт рассматривает основные вопросы, связанные с оценкой. При определении разумной цены сделки важно, чтобы продавец и покупатель потребовали от страховщика произвести компенсацию, когда кредитор решает утвердить ипотеку. Если правительство владеет им, владельцу может потребоваться оценить его, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». При подписании договоров аренды для оценки условий аренды, чтобы повысить уровень налогов, он определяется как процент от рыночной стоимости последнего. При определении обоснования плана амортизации для целей налогообложения стоимость покупной цены, выделенной для земли и зданий, может быть полезной. Если компания заинтересована в приобретении другой компании, может потребоваться оценить текущую стоимость имущества. [31]

Определение стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс. Наличие большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта являются основанием для оценки недвижимости. Совершенно одинаковых объектов практически нет, даже если два здания схожи, то они могут отличаться отделкой окон и иметь более привлекательный внешний вид. Все эти и многие другие факторы влияют на цену. [19]

Классификация видов расходов. Цена-это сумма денег или покупка готового объекта в обмен на какой-либо предмет. Стоимость это анализ с точки зрения потенциального покупателя. Стоимость- это цена, которую готов заплатить потенциальный покупатель за это оцениваемую собственность.

Цена – это деньги, выражение стоимости, сумма денег потраченных на покупку объектов, оказывающих аналогичные сделки в прошлом. Но цена в обычных цифровых мерах стоимости на дату оценки обязательно. Он может быть больше или меньше стоимости. На рынке недвижимости цена выполняет ряд следующих важных функций:

— измерение размер (сумма) денег, если полученных или тегорий выданных сделки, которая с земельным участком;

— соизмерительную – сравнение земельный стоимости различных объекта земельных участков;

— учетная – отражение стоимости в системе учета пытающегося инвестиций в землю;

— перераспределение, крае перераспределение спроса методы на земельные участки было различных категорий;

— социальная;

— стимулирование глава улучшения использования укрепления земельных участков;

— регулируют должны товарно-денежные законом и другие товары паритетных через процесс проходящей согласования спроса приемлемые и предложения на земельные укрепления участки. [18]

В стоимости отечественной и зарубежной отличие практике оценки оценка недвижимости термин «стоимость» в зависимости от цели место оценки: рыночная стоимость, почв инвестиционная, ликвидационная утвержденными стоимость, стоимость указом для целей публикациях налогообложения и другие.

Различают данной несколько видов порядок стоимости, которые сложный применяют в силу течением различных потребностей является и возможностей. Все проблем они могут нормативной быть сгруппированы кадастра в две группы: развитие стоимость обмена (домена) и зависит стоимости использования (потребительской обоснованная стоимости).

Стоимость обмена – это местоположения объем платежей, сочетании которые приоритетнее которые свободного, открытого признается и конкурентного на рынке чистый на паритетных условиях, проведение то есть факторы: качества спрос и предложение. Это отличие реальная стоимость, текущих потому что стоимости было установлено, числе что в определенные собственности экономические факторы видно способ обмена влияния стоимость – это промышленного рыночная стоимость которые этой группе объекта и распространение, страхование, стоимость транспортные и другие использованием виды расходов. [18]

По оценки федеральному стандарту, поэтому оценки №2 «Цель использовать оценки и виды земельные стоимости» при менее оценочной деятельности уравлева используется несколько этот видов стоимости химические объекта оценки:

• Инвестиционная оценки стоимость;
• Рыночная стоимость;
• Кадастровая работы стоимость;
• Ликвидационная стоимость. [2]

Рыночная связи и кадастровая стоимости земельные земельных участков земельный указаны в ЗК РФ.

Кадастровая стоимость соотношение устанавливается при стоимости специальной государственной принятия кадастровой оценке проведения земель, исключение рассмотрения составляют случаи, земельные когда уже разрезе установлена рыночная результатов стоимость земельного схема участка. В таком организаций случае кадастровая размещения стоимость принимается, устанавливает равной рыночной кадастра стоимости земельного мисси участка.

Характеристика видов тегорий стоимости.

Инвестиционная стоимость.

Инвестиционная почв стоимость представляет более собой максимальную агентством цену, которую налога готов заплатить кадастровой инвестор за участок, которая при учёте посторо ожидаемой доходности чистый данного инвестиционного каталога проекта. Инвестиционная апреля стоимость может использовать совпадать с рыночной, привести если ожидания методик инвестора являются, признается типичными для связи рынка.

Рыночная стоимость.

Рыночная дату стоимость — это земельных стоимость, с которой уровень согласны обе установленной стороны сделки производится в условиях конкуренции целевого на свободном рынке, позволяет при этом этом располагая всей инфраструктуру сопутствующей информацией, которых и при отсутствии принципы влияния на стоимость юридическое различных чрезвычайных связи обстоятельств, то есть понять в тех случаях оспаривания когда:

• Одна сторона объектов свободна в решении оценки отказаться от объекта результаты оценки, а вторая посторо сторона свободна, если в решении о принятии также исполнения;
• Земельный участок объектов участвует в продаже него на открытом рынке чрезвычайным посредством публичной аналогов оферты;
• Стороны полностью возникает действуют в своих земельных интересах и хорошо если осведомлены о предмете которые сделки;
• Цена сделки парковом является разумной кадастра за данный объект видно и отсутствует какое-либо краткое принуждение к сторонам;
• Цена период сделки выражается результате в денежной форме. [11]

Кадастровая предмете стоимость.

Кадастровая стоимость — это доведя стоимость, установленная размещения в результате государственной числе кадастровой оценки. Также полученных данную стоимость льных можно определить данной при рассмотрении менее споров о результатах правительства оценки, удаленность при кадастровом года учёте ранее стоимости не учтённых объектов публикациях в ГКН, и при цена внесении в ГКН приемлемые сведений об изменении отсутствие количественных или оценочных качественных свойств условие объекта недвижимости.

Ликвидационная исходя стоимость.

Ликвидационная стоимость еста представляет собой которые фактически рыночную учитывать стоимость, но с чрезвычайным последнем условием периода многие времени, которое обеспечит отведено на продажу федеральной объекта, меньшего достоверна среднего срока рыночная реализации схожих быть объектов на рынке.

Ликвидационная практике стоимость применяется расчетов при невозможности дату применения стандартных факторы сроков реализации представленная по причинам юридического настоящее или физического оказание характера. [17]

 

1.3. РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

 

Нормативное регулирование.

Согласно асчет Конституции РФ части 1 статьи 72, округов земельное законодательство руководства РФ и субъектов Российской населенных Федерации, относится кадастра к совместному ведению, распределение может полномочий в сфере является государственного регулирования дату и земельного законодательства, развитие утвержденного Земельным когда кодексом РФ и иными минимизировать нормативно-правовыми актами. Федеральным законодательством делегированы полномочия в сфере кадастровой стоимости земельных участков, по межеванию административных единиц органам управления уровнем ниже (муниципальных районов или городского округа).

В земель целях реализации деления указанных полномочий руководства субъекты Российской россии Федерации проводят пытающегося комплекс мероприятий достоверна в целях определения является кадастровой стоимости друг оценки земель шабаева различных категорий.

Процедура является проведения оценки земель регламентируется Правилами, приемлемые утвержденными Постановлением более Правительства РФ от 08 апреля 2000 года № 316. Этот применяется документ закрепляет кадастровой основные принципы которые и порядок проведения целевого оценки, компетенции сочетании должностных лиц создает и государственных органов. [7]

Цели оценка и порядок проведения очень процедуры кадастровой если оценки.

Главной целью крае оценки является оценки определение кадастровой установленной стоимости определенных виде земельных участков, течением и его расчет. В целях кадастровой каждой категории инженерных земель (земли результатов муниципальных и сельских своих населенных пунктов, оценки сельскохозяйственных угодий выявления вне черты которые населенный пункт, результаты другие категории) и единую фактически сложившиеся гражданское аспекты, методы части оценки функционального кадастровой использования земель ликвидационная в зависимости от целевого субъективным назначения и основываются другими на классификации определенного кадастровая вида.

Перечни видов рыночная целевого назначения одним земель и их применения первого находятся в открытом кадастровая доступе в земельном федеральным кадастре.

Кадастровая оценка сравнение земельных участков чистый осуществляется уполномоченным неудовлетв органом – Федеральное быть агентство кадастра определении объектов недвижимости результа в лице его юридических территориальных органов.

Агентство владеет полномочиями кадастровая для исполнения числе определенных работодготовленных привлекать оценщиков относятся стоимости земель. Размещение отсутствие заказа для когда государственных нужд стоимости на осуществление работ быть оформляется методом этот работы оценщиков учета в рамках контракта.

Поэтому связ данная оценка денежные является оказанием увеличилось государственных услуг деления в Административном регламенте, чрезвычайным утвержденным Приказом продолжать МЭР России, года порядок его проведения необходимо с указанием точного 28.06.2007 года № 215. Данный земельного регламент содержит результаты достаточно информационный проведении перечень действий ноября при осуществлении отчет государственной функции, течением определяет права наличие и обязанности участников постановления процесса оценки. [3]

Процедура основанные проведения оценки республике земель.

Важной частью действие для проведения регулирования оценки земельных оценочных участков является стоимость зонирование территории, количеству при котором оценочной земли, входящие связанные в отдельные зоны, находится однородны по типу может назначения, функциональному фактической использованию и близки имущества друг к другу причинам по стоимости земельных реализации участков. При этом признан уполномоченный орган разрешенного обязан учитывать создается информацию, находящуюся этапы в Росреестре, а также цифра взаимодействовать с другими границами уполномоченными органами.

Для принцип определения кадастровой кадастровой стоимости для определение каждого участка покупку применяется Федеральный которой стандарт оценки, согласно утвержденный распоряжением очном главы города которой России от 22.10.2010 № 508. Настоящий интенсивного документ устанавливает указом следующие универсальные стоимости методы оценки: также стоимостной, сравнительный этот и доходный. Выбор другой метода оценки указом зависит от того, оценка на сколько информация схема полноценна и достоверна оценки той, что объект представлена на рынке, результат а также от характеристик размещ разрешенного вида егистраци использования объекта году оценки. Для жение массовой оценки законом выбираются объекты экономического с аналогичными характеристиками данный по методу, который кадастра оценщик выбрал входит самостоятельно.

Среди данных анализе вариантов, приоритет отдается оценки сравнительному методу, прежде который позволяет рисунке учитывать информацию земель о максимальных, минимальных него и средних ценах сочетании сделок, а также кадастровой о предложениях на рынке паритетных оборота земельных дмитрий участков. [21]

После проведения япония работ субъект проблем Российской Федерации объект формирует полный динамика итоговый отчет, наличие по проведенной кадастровой тегорий оценке, а информация этот о стоимости вносится стоимости в соответствующую опись этот в Единый государственный предметом реестр недвижимости

Сроки развитие проведения оценки.

Сроки других государственной кадастровой целевому оценки проводится чрезвычайным не реже, чем оценки один раз стоимость за пять лет (п. 3 Правилами, стоимость утвержденными Постановлением виде Правительства РФ от 08 апреля 2000 года № 316). На проблем практике данный методи срок составляет повышение от одного до трех оценки лет, из-за ьства постоянного роста крае предложений со стороны целей потенциальных приобретателей настоящее земельных участков. [7]

Итоговый после отчет об определении процедура кадастровой стоимости шести составляется не позднее объекта семи месяцев каталога с даты подписания идентификация договора с оценщиком.

Информация, входит которая отражена системы по каждому земельному обеспечит участку в итоговом российской отчете, публикуется исследований в открытом доступе посторо и используется, прежде принципы всего, для экономики целей налогообложения.

Согласно проведение Постановлению от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об введен утверждении правил субъективным Государственной кадастровой активизации оценки земель»:

1. Настоящие первые Правила определяют земельных порядок проведения если государственной кадастровой экономических оценки земель правовая всех категорий гарантии на территории Российской другой Федерации для оформляется целей налогообложения одной и иных целей, кадастровой установленных законом. Организация постоянного проведения государственной ривлечение кадастровой оценки анализ земель осуществляется внесены Федеральным агентством цифра кадастра объектов года недвижимости и его недвижимости территориальными органами. Для подчеркивая проведения указанных объекта работ привлекаются постоянного оценщики или предложение юридические лица, стороны имеющие право определения на заключение договора собственности об оценке, в соответствии решение с требованиями, установленными реализации Федеральным законом «О район размещении заказов паритетных на поставки товаров, которые выполнение работ, определении оказание услуг регулирования для государственных чтобы и муниципальных нужд». (в приемлемые ред. Постановлений другие Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, практике от 14.12.2006 N 767, чтобы от 17.09.2007 N 590). [7]
2. Государственная определении кадастровая оценка системы земель проводится стоимости для определения отчетов кадастровой стоимости сделок земельных участков объектов различного целевого своих назначения.
3. Государственная полученных кадастровая оценка плодородие земель проводится физических не реже одного основные раза в 5 лет. (в году ред. Постановлений развитие Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, республике от 30.06.2010 N 478)
4. Государственная одной кадастровая оценка оказание земель основывается используются на классификации земель краткое по целевому назначению принцип и виду функционального использования использования.
5. Государственная позволяет кадастровая оценка этом земель городских один и сельских поселений, позволяет садоводческих, огороднических объект и дачных объединений еста осуществляется на основании именно статистического анализа числе рыночных цен предмете и иной информации отчетов об объектах недвижимости, условиям а также иных исполнения методов массовой развитие оценки недвижимости.
6. Государственная постановления кадастровая оценка кадастровой сельскохозяйственных угодий рыночной вне черты проблем городских и сельских зонах поселений и земель право лесного фонда налога осуществляется на основе производится капитализации расчетного если рентного дохода.
7. Государственная объекта кадастровая оценка кадастровая иных категорий достоверна земель вне если черты городских быть и сельских поселений телепередаче осуществляется на основе которая капитализации расчетного способность рентного дохода результаты или исходя из затрат, работ необходимых для признан воспроизводства и (или) сохранения принцип и поддержания ценности оценены их природного потенциала.
8. В очном процессе государственной регулирования кадастровой оценки работы земель проводится рыночная оценочное зонирование результатом территории.

Оценочной зоной необходимо признается часть последнее земель, однородных определение по целевому назначению, руководства виду функционального текущих использования и близких новому по значению кадастровой свойства стоимости земельных могут участков. [7]

В зависимости также от территориальной величины комплекс оценочных зон фактической их границы совмещаются увеличилось с границами земельных этом участков с учетом года сложившейся застройки текущую и землепользования, размещения этот линейных объектов (улиц, согласование дорог, рек, оценочного водотоков, путепроводов, удостоверяются железных дорог определяется и др.), а также связанные границами кадастровых егистраци районов или документы кадастровых кварталов.

По утвержденными результатам оценочного обоснованная зонирования составляется карта (схема) оценочных оценки зон и устанавливается также кадастровая стоимость чрезвычайным единицы площади виде в границах этих количество зон.

9. Государственная принцип кадастровая оценка принцип земель проводится актуальность с учетом данных используемого земельного, градостроительного, используются лесного, водного отбором и других кадастров. Результаты государственной должны кадастровой оценки спор земель вносятся проведения в государственный земельный утвержденными кадастр. [7]
10. Органы среднего исполнительной власти несколько субъектов Российской налога Федерации по представлению спроса территориальных органов объект Федерального агентства методик кадастра объектов оценка недвижимости утверждают ьства результаты государственной источники кадастровой оценки шабаева земель. (в ред. Постановления земель Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)
11. Методические зарубежные указания по государственной качество кадастровой оценке денежные земель и нормативно-технические объект документы, необходимые деления для проведения сложный государственной кадастровой внесены оценки земель, кадастровой разрабатываются и утверждаются крае Министерством экономического бюджет развития и торговли размещ Российской Федерации чистый по согласованию с заинтересованными используемого федеральными органами динамика исполнительной власти. (п. 11 в определение ред. Постановления определение Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)
12. Споры, когда возникающие при института проведении государственной один кадастровой оценки если земель, рассматриваются оспаривание в судебном порядке.
13. При архивах проведении государственного спор кадастрового учета кадастр вновь образуемых учета земельных участков, рыночная а также текущих подготовка изменений, связанных единую с изменением категории сочетании земель, вида границами разрешенного использования также или уточнением результаты площади земельных определении участков, определение нормативной их кадастровой стоимости астровой осуществляется на основе кадастровая результатов государственной бюджет кадастровой оценки основанны земель. (п. 13 введен Постановлением внесены Правительства РФ от 11.04.2006 N 206). [7]

 

ГЛАВА 2. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

 

Земля является одним из объектов природы. Она имеет специальные свойства и может быть оценена путем сравнения определённых показателей. Свойства грунта, который используется, например, для посадки и выращивания леса, отличается от свойств грунта, используемого для размещения продуктов растениеводства. Так, подходы к оценке земель могут различаться. Необходимость данных оценок выражается в следующем:

• выявление резервов в использовании земель;
• осуществление государственного контроля над использованием и охраной земель;
• размещение и развитие сельскохозяйственного производства по регионам и предприятиям;
• определение налога на землю;
• определение арендной платы за землю;
• определение нормативной и рыночной цены земли;
• государственное управление недвижимостью.

Для правильного научного решения этих вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной работы по оценке качества земли. Две составляющие определяют качество земли — это ее плодородие и местоположение. [14]

Плодородие — это способность почвы удовлетворять потребности растений (в растениеводстве, в садоводстве, в лесоводстве, в парковом хозяйстве, в декоративном и т.п.) в полезных веществах и влаге. Существует искусственное и естественное плодородие, оба они входят в совокупность экономического плодородия.

Естественное плодородие формируется в результате длительного процесса природно-климатических условий без стороннего вмешательства. В почве происходит накопление питательных веществ, и их число варьируется, в зависимости от природных климатических условий. В одних местах питательные вещества легко усваивается растениями, в других — не могут быть усвоены и из-за отсутствия других природных факторов. Например, в случае недостатка влаги в почве запасы питательных веществ, не могут быть использованы. [20]

Искусственное плодородие создано трудом человека от воздействия на почву (обработка, удобрение и т. п.)

Экономическое (эффективное) плодородие создается только при вложении в землю затрат овеществленного и живого труда.

Плодородие почвы может быть определено как через урожайность с единицы площади (в абсолютных показателях) так и через отношение произведённой продукции с единицы площади к затратам овеществленного или живого труда (в относительных показателях).

Качество почвы зависит и от её местоположения. Важны такие показатели, как расстояние от города, крупность сельских населённых пунктов, наличие транспортных и инженерных коммуникаций, наличие пунктов реализации и переработки продукции, возможность снабжения сельскохозяйственной техникой и удобрениями и другие показатели.

На качество влияют и пространственно-технологические условия. Такие условия включают в себя:

• удобство дорожно-транспортной системы на данном участке;
• размеры участка;
• конфигурация;
• раздробленность;
• наличие камней кустарников, болот;
• чересполосица;
• дальноземелье и другие. [20]

Все эти показатели объединены в земельно-кадастровом действии «оценка земель». Целью этого действия является определение по показателям плодородия и местоположения качества земельного участка. Оценка земель состоит из бонитировки почв и экономической оценки.

Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка происходит по природным свойствам, влияющим на урожайность культур, с учётом уровня агротехники и интенсивности земледелия. По результатам определяется пригодность земли для возделывания сельскохозяйственных культур. Объект бонитировки почв это разновидности почв классифицируемые в агропроизводственные группы по схожим условиям увлажнения и элементам, близким по физическим климатическим свойствам. Предмет бонитировки почв – это их естественное плодородие почв или агропроизводственных групп. Основной критерий бонитировки почв – природные свойства, влияющие на урожайность. Сюда можно включить следующие свойства:

• мощность гумусового горизонта и его содержание;
• механический состав;
• наличие химических элементов (калий, азот, фосфор);
• кислотность или щёлочность и другие свойства. [20]

Объект финансовой оценки, это земли, которые используются в различных областях национальной экономики. Неиспользуемые земли могут быть оценены под различные виды потенциального использования. Предмет экономической оценки это экономическое плодородие и местоположение. Критерий экономической оценки земли, это отношение продукции к затратам, вложенным в участки различного плодородия и местоположения.

Чтобы оценить землю, используется статистическая отчётность по структуре земель, по объектам земельных отношений и обследования почвы, геоботаник и экологии, представленные в виде карт, планов, схем и в других видах. Большое значение, особенно в переходный период реформирования экономики, приобретают особо ценные участки земли для определения степени урожайности. Наиболее эффективным способом получения информации для оценки участка земли является организация непосредственного учёта урожайности и затрат по конкретным земельным участкам. [23]

На основе проведённых оценок составляется оценочная карта, на которой отмечаются границы земельных участков, их качество и местоположение. Карта используется для расчёта ставок земельного налога. На карте отмечаются для каждого вида участка земли бальная оценка качества и местоположения, а так же занимаемая площадь в гектарах. Карта земель составляется с использованием текстовой и графической оперативной и фондовой информацией, также включаются материалы инвентаризации земель, кадастровые карты и визуальное обследование территории. Масштаб карт составляет 1:10000. Первичной единицей для занесения на карту является участок однородный по природным условиям, выделенный на кадастровой карте или при внутрихозяйственной оценке земель. [25]

 

2.2 ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

Принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории:

• Принципы, основанные на представлениях пользователя.
• Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
• Принципы, связанные с рыночной средой.
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

 

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему за эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. [24]

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие–то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Часто инвестор должен ввести новый фактор, иногда меньше, увеличение стоимости проекта за счет строительства на другой фактор на земле. [29]

Таблица 1. Составляющие обеспечит производства и источники этом их покрытия

 

Если недозастроена или перегружена, она становится все менее выгодной. Таким образом, новые принципы оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. [25]

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

• Принципы, связанные с рыночной средой.
• Достаточно много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения, в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта, к примеру, изменения в примыкающей территории, изменение в торговой зоне в регионе.
• Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.
• Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.
• Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли. [25]
• Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров… Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату. [25]
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. [25]

---

Страницы:   1   2