Существуют и другие примеры финансовых “пузырей”, самыми известными из которых являются Черный четверг 1929 года в США, повышение цен акций Компании Миссисипи в 1720 году, поток иностранных инвестиций в экономику Мексики в 1990-1993 годах и другие. В качестве примеров “пузырей” в России стоит привести кризис 2008 года и развитие “МММ” в 1993-1994 годах.
В зависимости от особенностей формирования, развития и схлопывания выделяют шесть различных видов “пузырей”: спекулятивный, рациональный, комиссионный, детерминированный, лопающийся и внутренний “пузырь”. Однако мы рассмотрим и сравним между собой лишь первые два вида. Все остальные разновидности являются либо подвидами, как в случае с внутренним “пузырем”, который входит в подгруппу рациональных “пузырей”. Либо практическое существование некоторых из них невозможно, например, детерминированный “пузырь” согласно своей спецификации, существует бесконечный период времени и никогда не может лопнуть, что невозможно на практике.
Для начала рассмотрим традиционный или спекулятивный “пузырь”, который базируется на гипотезе адаптивных ожиданий, согласно которой инвесторы при принятии дальнейших действий на рынке ориентируется лишь на прошлые и текущие события, что приводит к росту инфляции и повышении заработной платы рабочих. Таким образом, основываясь на данную гипотезу, при увеличении цены актива инвесторы будут ожидать рост его цены в будущем. Значительным недостатком данного вида “пузыря” является невозможность определения вероятности, с которой будет происходить рост цены актива.
Второй тип “пузырей” – рациональные, основываются на гипотезу о рациональных ожиданиях, согласно которой “пузырь” определяется как разница между рыночной и фундаментальной ценой актива. Впервые данный вид “пузырей” был рассмотрен в работе Лукаса в 1972 году [20], с помощью которой стало возможным определить данный феномен в виде измеримой величины. Также существуют обязательные условия его формирования: агенты на рынке не делают систематических ошибок в своих действиях и используют всю возможную информацию по данному активу. Таким образом, прогнозная цена актива, предсказанная агентом, должна совпадать с фактической ценой.
Рассмотрим процесс формирования рационального “пузыря” более подробно. Текущая цена актива зависит от потока дивидендов и его будущей стоимости актива и описывается формулой (3).
(3)
Где Et(…) – математическое ожидание, основанной на всей доступной информации в периоде t; r t+1 – доходность актива в будущем периоде; dt+1 – выплачиваемые дивиденды; pt+1 – цена актива на конец периода; pt – стоимость актива на начало периода.
При использовании данной формулы необходимо выполнение нескольких условий: во-первых, ожидания инвесторов являются наилучшим из возможных прогнозов относительно цены актива в будущем, во-вторых, все инвесторы должны быть нейтральны к риску, в-третьих, доходность актива не зависит от времени и является постоянной, в-четвертых, все инвесторы обладают одинаковой информацией относительно актива, то есть не существует асимметрии информации, из-за которой было бы возможно увеличение цены из-за действий не проинформированных инвесторов.
Используя формулу (3) для временного промежутка n и учитывая условие постоянности уровня доходности актива во времени, которое позволяет снять знак математического ожидания с показателя r, мы получаем следующую формулу (4) для стоимости актива.
(4)
Первое из слагаемых уравнения (4) является суммой дисконтированного потока дивидендных выплат, базирующуюся на фундаментальных показателях актива, а второе представляет из себя стоимость продажи актива в будущих периодах. Именно второе слагаемое принято считать “пузырь” составляющей.
Согласно формуле (5) мы можем определить темп роста пузыря, который будет равен ставке дисконтирования (r).
(5)
Если же мы рассмотрим формулу “пузыря” на бесконечном временном промежутке, то она будет представлять предел стремящийся к нулю, следовательно, цена актива будет складываться лишь из потока дисконтированных дивидендов. А условие, при котором предел “пузырь” составляющей равен нулю, называют трансверсальностью: если у инвестора существует возможность (на бесконечном временном отрезке) продать актив по цене большей суммы дисконтированных дивидендов, то он обязательно ей воспользуется. Поскольку каждый инвестор владеет одинаковой информацией по активу, то все инвесторы проделают ту же самую операцию, что приведет к неизбежному снижению цены до ее фундаментального уровня. Таким образом, “пузырь” на рынке активов будет существовать при невыполнении условия трансверсальности. Стоит отметить, что одной из последних работ по выявлению рациональных “пузырей”, является исследование Гюркайнака в 2005 году [18].
Существуют три основных метода поиска спекулятивных “пузырей”: тест на границу дисперсии, тест на коинтеграцию и тест Веста. На последнем тесте мы остановимся более подробно, поскольку именно он будет применен в дальнейшей части работы.
Тест Веста одновременно проверяет две гипотезы: первую – о наличии “пузыря” в цене актива, вторую – о правильности спецификации модели. Данный тест основан на уравнении Эйлера, которое соответствует гипотезе о невозможности отсутствия арбитража. Уравнение Эйлера задается формулой (6).
(6)
Тест Веста можно описать следующим алгоритмом:
- Сначала производится оценка ставки дисконтирования методом инструментальных переменных.
- Далее, при условии наличия данных по потоку дисконтированных дивидендов и рыночной цены актива до текущего времени t, проводится оценка авторегрессионного уравнения для дивидендов. Обычно, при нахождении уравнения дивидендов рассматриваются различные ARIMA модели, которое предварительно проходят проверку на стационарность. В частности, Вест в 1987 году в своей работе использовал модель AR (1), задающуюся уравнением (7).
Где
- На основе формулы (8) дивидендных выплат по активу в будущих периодах становится возможным оценить фундаментальную стоимость актива по формуле (9).
(8)
= (9)
; i – ставка дисконтирования.
- На последнем этапе производим оценку цены актива от дивидендов на основе фундаментальных данных (уже имеющихся, а не полученных с помощью модели) по формуле (10).
(10)
После этого проверяем нулевую гипотезу H0: о наличии “пузыря” в цене актива с помощью теста Хаусмана. При отвержении нулевой гипотезы, в цене актива будет присутствовать “пузырь”.
Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. [Бусов, Поляков, 2019, с. 356]
Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе согласования результатов корректировки продаж объектов-аналогов. Наиболее доступны следующие способы согласования результатов оценки: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки. [Максимов и др., 2019, с. 140]
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшие количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. [Бусов, Поляков, 2019, с. 360]
Далее выносится решение о стоимости объекта недвижимости, подсчитанной сравнительным методом.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход основан на исторических затратах, формирующих остаточную текущую стоимость имущества, и отражает позицию продавца. [Талонов, 2019, с. 149]
На рисунке 3 представлены составляющие износа.
Рис. 3. Классификация износа
Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Физический износ может определяться как в целом по объекту, так и по его отдельным элементам. [Максимов, 2019, с. 245]
Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Устранимый износ учитывается в размере затрат, необходимых для его устранения. [Максимов, 2019, 246]
Неустранимый износ — тот, при котором затраты на устранение износа либо невозможны, либо выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа. [Максимов, 2019, с. 246]
Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, современных рыночных стандартов. Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств. Заметим, что к функциональному износу могут быть отнесены также и излишние с точки зрения состояния рынка и его сегмента улучшения. [Максимов, 2019, с. 246]
Внешний (иногда его называют экономическим) износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения. [Максимов, 2019, 246]
Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как: срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст. [Максимов, 2019, с. 246]
Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать. [Максимов, 2019, с. 246]
Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов). [Максимов, 2019, с. 246]
Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста. [Максимов, 2019, с. 246]
Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой основе — степень его износа: [Максимов, 2019, с. 246]
Рыночный метод предусматривает сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты). [Максимов, 2019, с. 246]
Этап III. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания. [Максимов, 2019, с. 247]
В результате применения всех описанных выше методов оценщик получает три величины стоимости объекта недвижимости, и даже с теоретической точки зрения эти величины будут получаться различными, так как каждый из применяемых подходов опирается на разные стороны оцениваемого объекта. Для получения итоговой величины стоимости недвижимого имущества применяется процедура согласования результатов. [Варламов, 2019, с. 144]
Согласование результатов оценки. Как следует из анализа основных подходов к оценке стоимости недвижимости и соответствующих им методов, каждый из подходов реализует определенный экономикотеоретический взгляд на природу стоимости в такой прикладной сфере, как экономика и оценка недвижимости. [Максимов, 2019, с. 259]
Метод логического анализа (метод прямого экспертного назначения весов) предполагает определение весового коэффициента на основе экспертного мнения. Суть метода заключается в том, что оценщик характеризует каждый из примененных подходов к оценке стоимости бизнеса с точки зрения его соответствия целям оценки, доступности информации и прочим факторам, на основании которых определяет весовые коэффициенты для каждого подхода. [Федотова и др., 2020, с. 265]
Оценщик должен определить, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении должен указать, какой вес может быть придан тому или иному подходу при формулировании окончательного суждения о величине стоимости. [Максимов, 2019, с. 259]
Формула расчета стоимости недвижимости путем согласования результатов представлена ниже.
Значения весовых показателей достоверности рассчитываются как сумма рейтингов по столбцу. Следовательно, согласованная величина стоимости недвижимости вычисляется по формуле средней взвешенной величины: [Варламов, 2019, с. 144]
Таким образом, изучив теоретическую основу, изложенную известными учеными, были выбраны наиболее подходящие методы для исследования и написания работы.
2.2 Анализ рынка офисной недвижимости в регионе
Первые качественные офисные здания появились в Москве в начале 1990-х гг. Все они были расположены внутри Садового кольца и вдоль 1-ой Тверской-Ямской улицы до площади Белорусского вокзала. Сегодня данный субрынок офисной недвижимости принято называть Центральным Деловым районом (далее – ЦДР). Половина всех офисных зданий класса А расположена в ЦДР, поэтому большинство знаковых проектов Москвы находится именно здесь: Белая Площадь, Белые сады, Дукат III, Аврора, Балчуг Плаза, Павелецкая плаза, Аквамарина, Красная Роза и другие. В ЦДР располагают головные офисы международные и российские компании из различных отраслей. На рисунке 4 представлена распределение арендуемых площадей между различными отраслями.
Рис.4. Основные арендаторы Центрального Делового Района Москвы
На начало 2016 года в ЦДР расположено 3 940 960 квадратных метров качественных офисных площадей (класс А, В+, В-), 482 408 квадратных метров из которых на начало года были свободны (12,2%).
Исторически ЦДР привлекал как арендаторов, так и девелоперов, поэтому до 2005 г. половина проектов новых офисных зданий располагались внутри Садового кольца. Но постепенно девелоперы столкнулись с ограниченностью свободных площадок и высокими ценами на земельные участки в центре города. Бурный рост экономики, стремительное увеличение количества и масштабов компаний увеличили их потребность в расширении офисного пространства. Ограниченное предложение качественных офисных помещений и высокий спрос на них оставляли вакантными только 3-5% офисных площадей в Москве. Кроме того, стоит отметить, что на 40-50% строящихся офисных помещений в 2005-2006 гг. уже были заключены договоры аренды. Темпы развития транспортной инфраструктуры центра столицы не соответствовали темпам застройки центральной части города и увеличению количества транспортных средств, что тоже делало офисные помещения за пределами Садового кольца более привлекательными и комфортными в эксплуатации для самих арендаторов. Вышеперечисленные факторы обусловили превышение вдвое объема новых офисных помещений, расположенных за пределами Третьего Транспортного кольца, над введенным в эксплуатацию объемом новых офисов в ЦДР уже в 2006 г. В 2007 г. был введен в эксплуатацию первый бизнес центр за МКАД. Кроме того, стоит отметить, что стремительная застройка исторического центра вызвала беспокойства у общественности, которая выступала против точечной застройки столицы и нарушения облика исторического центра города. Не оставили этот вопрос без внимания и власти столицы. В 2006 году мэр Москвы Юрий Лужков впервые заявил о необходимости введения ограничений на строительство бизнес центров в центре города: Нужно кончать увеличивать офисную нагрузку на центр города, выносить это все на периферию Москвы, в том числе зоны, которые мы сейчас освобождаем от промышленности. В 2011 году вышло распоряжение Правительства Москвы о запрете нового строительства в историческом центре. После чего были пересмотрены инвестиционные контракты, заключенные ранее, многие из них были расторгнуты. Таким образом новый стимул к развитию получили зоны за пределами Садового кольца.
Ярким примером децентрализации офисного строительства является стремительное развитие делового района Москва-Сити, который в настоящее время является уникальным явлением для города. Московский Международный Деловой Центр (далее — ММДЦ) Москва-Сити расположен западной части столицы, вблизи Третьего транспортного кольца. Такое расположение нового делового района – распространённое явление для европейского рынка офисной недвижимости. В качестве примера подобных деловых районов можно привести Canary Wharf (Лондон, Англия), Hafen City (Гамбург, Германия), Zuidas (Амстердам, Нидерланды) и другие.
Показатель отношения объема строительства к площади для девелопмента составляет 6,3, что существенно превышает показатели ряда других сопоставимых деловых центров, расположенных в крупнейших городах мира. В перспективе Москва-Сити обеспечит столицу 150 тысячами рабочих мест (в Центральном Деловом районе представлено около 400 тысяч рабочих мест на территории площадью 2000 га). ММДЦ представляет собой комбинацию офисных помещений, торговых площадей и апартаментов. Такое распределение площади свойственно для аналогичных проектов по всему миру и призвано диверсифицировать риски проекта и обеспечить его выживание в случае сложной экономической ситуации (хотя в настоящее время мы можем наблюдать колоссальные потери прибыли собственниками Москва-Сити во всех сегментах).
Ниже представлена таблица со сравнительным описанием деловых районов формата Москва-Сити крупнейших городов мира.
Таблица 2- Основные показатели в деловых районах формата Москва-Сити
Все составляющие спроса и предложения можно разделить на следующие сегменты.Спрос и предложение являются главными движущими силами на рынке жилья, именно под их влиянием формируется цена объекта недвижимости. Однако взаимодействие данных двух параметров рынка бывает довольно своеобразным и не всегда возникает равновесие между ними. Например, может возникнуть ситуация “несоответствия спроса и предложения по структуре”, когда спрос формируется на объекты одного типа, а в действительности предлагаются объекты другого типа. Вследствие чего, предложение на отдельные объекты превышает спрос, однако снижение цен не происходит, а зачастую происходит их рост. Таким образом, ликвидные объекты быстро распродаются, а их продавцы начинают постепенно поднимать на них цены. На рынке складывается тренд повышения цен, за которым начинают следовать продавцы неликвидных объектов. В итоге труднореализуемые объекты остаются нераспроданными.
Экономические факторы.
- Среди экономических факторов в первую очередь стоит отметить уровень и динамику доходов населения. Доходы физических лиц формируют платежеспособный спрос, а юридических лиц напрямую влияют на спрос на нежилые объекты недвижимости и через формирование заработной платы рабочих влияют на спрос на жилую недвижимость. Кроме того, немаловажную роль играет и положительная динамика доходов населения, которая позволяет гражданам делать накопления.
- Себестоимость строительных материалов определяет цены на первичном рынке жилья и формируют предложение на объекты недвижимости.
- Доступность заемных средств является другим фактором спроса на жилье. Использование кредитных схем при покупке квартиры является распространенной практикой в нашей стране. Особенно заметно влияние данного показателя было в 2005 – 2007 годах, когда началось повсеместное развитие банковского кредитования и улучшение условий выдачи кредитов. Именно в этот период происходил рост цен на недвижимость. Противоположную ситуацию со снижением цен можно было наблюдать в после кризисные периоды (с начала 2009 по начало 2010 годов, а также с начала 2015 по середину 2016 годов). Такая динамика цен установилась после ужесточения кредитной политики.
- Другим показателем являются налоги и налоговые льготы. С одной стороны, высокие налоги уменьшают доходы населения, вследствие чего влияют на платежеспособный спрос. С другой стороны, налоговые льготы призваны повышать спрос на объекты недвижимости.
- Уровень арендных ставок также влияет на платежеспособный спрос населения. Так, отношение годовой арендной платы к цене квартиры может сильно отличаться для квартир с разной площадью и числом комнат, не говоря уже о дополнительных факторах месторасположения, этажности дома и общего состояния квартиры. Например, зачастую бывает выгоднее купить однокомнатную квартиру, чем арендовать ее на длительный срок, поскольку ее отношение годовой платы к рыночной цене будет составлять 9-11%. Однако, трехкомнатные квартиры, у которых соответствующий показатель установлен на отметке 5-7%, выгоднее брать в аренду.
Социальные факторы.
- Изменение численности населения напрямую влияет на плотность в регионе. Чем выше плотность населения, тем выше спрос. Однако это не всегда верно. Например, за последнее десятилетие численность населения постепенно падала, однако это не привело к снижению спроса. Связано это с неравномерностью изменения численности населения в разных регионах России. Также повлияли такие факторы как низкая (относительно европейских стран) обеспеченность жильем на 1 человека и рост требований к условиям жилья, в частности произошло уменьшение показателя числа человек на квадратный метр жилой площади.
- Возрастной состав потенциальный группы покупателей и их социальный статус напрямую влияют на спрос. Как правило, пожилые люди либо уже давно приобрели квартиру, либо по материальным соображениям не могут себе этого позволить. Поэтому именно молодое поколение формирует активный спрос на рынке жилья. Если рассматривать проблему социального статуса, то люди, позиционирующие себя в обществе выше остальных, редко руководствуются показателем “цена — качество”. Они приобретают недвижимость в соответствии своему статусу. Данное явление распространено на рынке элитной недвижимости.
Окружающая среда и объекты инфраструктуры.
- Близлежащие объекты инфраструктуры, в состав которых входят сады, школы, досуговые центры, торговые центры, поликлиники, увеличивают спрос на недвижимость и цены на них.
- Любой промышленный объект, находящийся рядом с жилыми домами, будет отпугивать потенциальных покупателей и тем самым снижать спрос на объект недвижимости.
Административные факторы.
- Зачастую “административные барьеры”, появляющиеся при получении права на строительства, подключения к коммуникациям, тормозят строительство и уменьшают объем предложения на рынке жилья.
- Государственные и муниципальные учреждения в лице Росреестра и Бюро технической инвентаризации иногда отбивает покупателей заниматься сделками купли-продажи недвижимости самостоятельно. Это, с одной стороны, уменьшает спрос на рынке, с другой стороны, порождает многочисленные частные агентства, которые возвращают спрос на прежний уровень.
Финансирование проекта осуществлялось в основном частными компаниями. Инвестиции города были направлены в основном на развитие инфраструктуры, прежде всего транспортной, именно наличие транспортных развязок в проектах такого масштаба является одной из главных составляющих успеха.
3 глава. Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости и предложения по ее совершенствованию
3.1 Описание оцениваемого объекта
В качестве объекта в данной работе было выбрано офисное помещение в городе Москва, Рочдельская улица, 20. Здание, 12 291,5 м², 7 этажей. Общие сведения объекта исследования приведены в таблице 3.
Таблица 3 — Общая характеристика объекта исследования
В данной работе для расчета рыночной стоимости офисного помещения был выбран сравнительный метод.
Рынок офисной недвижимости г. Москва, как и рынок торговой недвижимости, в основном представлен объектами старого фонда, административными зданиями и встроенно-пристроенными помещениями. В течение последних двух лет в городе появились современные высококлассные объекты. Современными объектами, представленными на офисном рынке г. Москва, являются офисный центр Утум, офисный центр Бизнес-центр и бизнес-центр на улице Хабарова. Остальной объем предложения офисных площадей в г. Москва представлен административными зданиями, перепрофилированными в офисные центры или 1-2 этажными пристройками к новым многоэтажным жилым домам. Уровень заполняемости площадей в деловых центрах города высокий – более 80%, что свидетельствует о высоком спросе местных и федеральных игроков рынка на качественные офисные площади.
Рис.5. Уровень вакантных площадей в офисных центрах г. Москва
Основными арендаторами бизнес-центров в г. Москва являются отделения банков, страховые компании, организации малого и среднего бизнеса. Зачастую первые этажи арендованы магазинами, салонами красоты, кафе. Величина арендных ставок на офисные площади в составе современных бизнес-центров и административных зданий составляет – 1 000 – 1 600 руб./кв. м. месяц с учетом НДС, не включая стоимости коммунальных услуг. На офисные площади, расположенные во встроенно-пристроенных помещениях, арендная ставка находится в диапазоне от 700 до 1 100 руб./кв.м. месяц с учетом НДС, не включая стоимости коммунальных услуг.
С учетом быстрого экономического развития, г. Москва является перспективным региональным центром с точки зрения развития рынка коммерческой недвижимости. Так, с учетом растущего потока игроков рынка и предпринимателей, посещающих город, г. Москва должен быть обеспечен в полной мере качественной гостиничной недвижимостью, соответствующей международным стандартам и отвечающей требованиям потребителей с любым уровнем дохода. В силу своего статуса – административный центр – г. Москва является местом сосредоточения деловой активности республики.
Вследствие этого среди городов республики в г. Москва самая высокая обеспеченность офисными площадями, а также самый высокий спрос на офисные площади. Учитывая то, что в настоящее время новые объекты не строятся, в течение ближайшего времени можно ожидать дефицит офисных площадей. Он может быть восполнен либо новыми помещениями, появляющимися во встроенных помещениях и административных зданиях, либо новыми бизнес-центрами.
Рынок торговой недвижимости г. Москва также обладает большим потенциалом развития, строительство новых концептуальных объектов с эффективным пулом арендаторов с обязательным присутствием федеральных сетевых операторов, а также с сильной развлекательной зоной, поднимет рынок торговой недвижимости города на уровень выше.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Выделим несколько ключевых особенностей первого этапа. Во-первых, сделки с недвижимостью на этом этапе функционировали плохо. Документы оформлялись в том же районе, где располагался рассматриваемый объект недвижимости и только в государственной нотариальной конторе. Также постепенно происходило развитие частных контор, которые способтсовали решению мелких спорных вопросов. Однако не все конторы обладали квалифицированными кадрами, что в совокупности с плохой осведомленностью граждан повлияло на рост уровня мошенничества на рынке жилья.
Во-вторых, необходимо отметить быстрый рост цен на жилье в период с 1991 по 1994 годы, особенно в Москве и в Санкт-Петербурге, где цены увеличились в 30 (до 900 долларов за м2) и 15 (до 450 долларов за м2) раз, соответственно [12]. Однако, уже к концу периода цены вернулись на прежний уровень.
В-третьих, в данной период устанавливались различные ограничения на вмешательство государства в сделки купли-продажи жилья. Например, к таким мерам можно отнести высокие ставки государственной пошлины на уровне 10% и высокий размер комиссионного вознаграждения в размере 15%. Кроме того, уже в 1992 году был введен налог в 10% на стартовую цену недвижимости на аукционах. Поэтому, рынок почти полностью перешел от торговли на аукционах к услугам посредников. По таблице 1 видно, что уровень рисков на всем временном промежутке никогда не доходил до низкой отметки. Происходило это, в первую очередь, потому что в 1993 году был введен подоходный налог на все виды доходов, в том числе и связанных с недвижимостью. Вследствие чего, продавцы квартир стали намеренно занижать цены в договорах купли-продажи, что привело к криминализации рынка недвижимости. В-четвертых, еще в 1991 – 1993 годы начало зарождаться риэлтерское сообщество путем объединения различных разрозненных предприятий в различных регионах России в единые союзы и ассоциации.
Второй этап (с 1998 по 2008 годы) становления российской недвижимости располагается межу двумя значимыми кризисами нашей страны. Кризис 1998 года по-разному отразился на ценовой политике в каждом отдельном городе страны. В городах, в которых сделки происходили в долларах, увеличение цен не вызывало соответствующей ответной реакции среди покупателей и цены остались на том же уровне. А в городах с “рублевыми” ценами стоимость недвижимости увеличилось примерно на 20%. Кроме того, политический кризис в совокупности с застоем банковской системы послужил причиной сокращения сделок с недвижимостью. И только к середине 2000 года рынок смог стабилизироваться, после чего произошел его выход на новый для себя уровень, заключавшийся в увеличении предложения, развитии законодательной базы, а также формировании более деловых и добросовестных отношений между продавцом и покупателем. Так, в 2007 году был введен новый Градостроительный кодекс, в которым ключевым пунктом стал запрет на точечную застройку. Это повлекло за собой снижение конкуренции среди девелоперов в крупных городах России. А годом ранее закон “О долевом строительстве” усложнил процесс застройки и купли-продажи недвижимости. Таким образом, данный период оказался довольно стабильным, но не решил ряд ключевых проблем, среди которых строит выделить неразвитость законодательной базы, оптимизацию налоговых выплат и большие риски при инвестициях в недвижимость. Кроме того, осталась проблема малого объема ввода нового жилья на рынок.
Третий этап (2008 год – настоящее время) начался с формирования “пузыря” на рынке недвижимости, вызванного сильным финансовым кризисом в связи с ростом цен на нефть. До наступления кризиса 2008 года цены на недвижимость в России неуклонно росли, причем около половины сделок совершалось инвесторами с целью получения быстрой прибыли с почти 100% доходностью [30]. Однако слишком большая переоцененность квартир вызвала падение цен в после кризисное время. Так, за 2009 год цены потеряли 18% в рублевых и 23% в долларовых ценах, соответственно, и только к концу 2009 года началось постепенное стабилизирование цен. Кроме того, усложнилась покупка квартиры из-за излишней осторожности банков, отказывающихся выдавать кредиты под покупку квартиры. Размер процентов по кредиту достигал 20% и лишь в некоторых банках сохранялись ставки по 14-15%. В целях преодоления кризисных явлений было разрешено привлечение материнского капитала для покупки квартиры, но это не стало глобальным решением проблемы. Период 2010 – 2012 годов представлял собой стагнацию. Рост доходов населения, подкрепляемый относительно стабильными макроэкономическими показателями, стал толчком для реализации накопленного за прошлые периоды платежеспособного спроса. Однако, он полностью исчерпал себя к концу 2011 года. Также, рынок недвижимости полностью переориентировался на ипотечное кредитование, объем которого вырос в 2,5 раза [5]. В области долевого строительства основной инновацией стало обязательное заключение договора участия в обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков. Данная мера вместе с поручительством банка и залогом позволила повысить процент исполнения обязательств девелоперов перед гражданами. Наконец, в 2013 – 2015 годах цены на недвижимость в основном изменялись под влиянием макроэкономических показателей (снижение цен на нефть, повышении инфляции и т.д.), а также из-за внешних источников (санкций). К началу 2015 года ситуация ухудшилась: рост инфляции и удешевление рубля привели к увеличению уровня безработицы и снижению среднего уровня заработный платы. Начался новый валютный кризис в нашей стране, породивший второй “пузырь” на рынке жилья в начале 2015 года.
Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
- Общее состояние и динамика цен на рынке офисной недвижимости.
- Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
- Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка;
- Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки.
Основные источники информации:
- Специализированные справочники и программные комплексы.
- Информация специалистов рынка недвижимости – риэлторов, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
- Интервью с собственником и управляющим объекта.
Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:
- Данные о юридическом положении объекта;
- Данные о физических характеристиках объекта;
- Данные о состоянии земельного участка;
- Данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.
Источники внутренней информации:
- интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;
- внутренняя документация;
- осмотр и техническая экспертиза объекта.
Внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.
Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.
Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
3.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
В рамках сравнительного подхода для оценки стоимости объектов оценки был применен метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж предполагает определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж (либо предложений на продажу) сопоставимых объектов (объектов аналогов) после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Выбор данного метода обосновывается наличием условий для его применения: рынок продаж торгово-административных помещений в г. Москва развит и довольно активен. В открытых источниках можно найти достаточно предложений о продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки и не сильно от него отличающихся. Данный метод –наиболее простой из методов сравнительного подхода, позволяющий напрямую, без построения сложных моделей, рассмотреть и изучить конъюнктуру рынка.
В качестве аналогов подобраны здания и помещения, предназначенные под торговлю и офисы, расположенные в Москве недалеко от объекта оценки. Выбор и обоснование выбора единицы сравнения, выбор элементов сравнения. Так как аналоги различны по площади, для корректного расчета в качестве единицы сравнения была принята стоимость единицы общей площади аналогов, то есть анализировались цены аналогов, приходящиеся на
1 кв.м. Площадь является одной из наиболее важных характеристик недвижимости. Удельная стоимость – стоимость объекта недвижимости за единицу площади – традиционно является наиболее понятной величиной, позволяющей как профессионалам рынка недвижимости, так и рядовым покупателям и продавцам, сравнивать участки между собой. Поэтому при проведении оценки в качестве единицы сравнения выбрана удельная цена аналогов в рублях за 1 кв.м. Выбор элементов сравнения производился с учетом имеющихся различий между рассматриваемым объектом и аналогами.
Первая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются в расчете путем проведения последовательных абсолютных и процентных корректировок):
— передаваемые имущественные права;
— условия финансирования;
— условия продажи;
— расходы после покупки;
— условия рынка.
Фактически корректировка проводилась только по одному элементу сравнения первой группы: условия продажи. Учитывалось, является ли цена аналога ценой сделки или ценой предложения, и в том случае, если она являлась ценой предложения, проводилась корректировка на торг. По другим элементам сравнения первой группы корректировки не проводились, т.к. по этим элементам характеристики аналогов и объекта оценки не различаются.
Вторая группа элементов сравнения:
— Площадь (влияние площади недвижимости на ее удельную стоимость).
— Расположение в здании (этаж, распределение площадей аналога по разным этажам).
— Внутриквартальное расположение.
— Техническое состояние.
Корректировки цен аналогов (обоснования корректировок). Корректировка на торг. В данном контексте для целей настоящей оценки проводится корректировка стоимости в зависимости от того, является ли информация о цене – ценой состоявшейся сделки или предложения на продажу.
В рамках данной оценки все аналоги являются предложениями на продажу, поэтому необходимо скорректировать цену предложения на уторгование, то есть заведомо завышенную стоимость, по которой собственник выставляет объект на продажу.
Данная разница, по сути, представляет собой совокупность скидок на торг, инфляционных ожиданий, премий продавцам и владельцам, прочих расходов на экспонирование объекта, не связанных напрямую с затратами на проведение и оформление сделки – то есть ту максимальную величину скидки от цены предложения, на которую может согласиться обладатель прав на реализуемый объект, с одной стороны, и покупатель, с другой, и по которой может состояться сделка. Для целей настоящего исследования эта разница определена как скидка на торг.
Корректировка подразумевала снижение цены аналога на 8% в случае если цена аналога являлась ценой предложения. Цены предложений обычно выше цен сделок.
После применения корректировок для всех аналогов были рассчитаны показатели совокупной корректировки: на сколько процентов (по модулю) изменялась цена аналога при проведении корректировок. Далее рассчитаны коэффициенты соответствия объекту оценки, которые обратно пропорциональны величинам общей валовой коррекции. Веса, принимаемые к расчету прямо пропорциональны коэффициентам соответствия объекту оценки, сумма всех весов 100%.
Таблица 4 – Стоимость по сравнительному методу
Таким образом мы получили средневзвешенное значение 34 895 руб. за 1 кв.м.
Таблица 5 — Вывод стоимости по сравнительному подходу
Итоговая стоимость по сравнительному подходу составила- 3 625 992 500 рублей.
Главной проблемой в оценке рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости в России является недостоверность, разорванность и противоречивость рынка недвижимости. По отдельным территориям и сегментам объектов недвижимости рынок их купли-продажи практически отсутствует. В этих условиях крайне важно иметь однозначное соотношение экономической ценности объектов недвижимости по территории и видам разрешенного использования. При существующем состоянии рынка невозможно оценить рыночную стоимость объектов недвижимости только по облаку их предложений, не имея объективного инструмента представления дифференциации экономической ценности (потенциала продуктивности) его объектов недвижимости.
Практика кадастровой оценки объектов недвижимости в России по эмпирическим моделям западноевропейских методик, основанных на известной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, является тупиковой, бесперспективной. Кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов и частных и государственных оценщиков выполняется (и выполнялась), как это показано в аксиоме, с существенным нарушением действующего законодательства вследствие применения указанной методологии. Нарушения федерального закона ФЗ-135 и действующего законодательства, показанное аксиомой оценки объектов недвижимости, приводит к существенному занижению кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в центральной части населенного пункта, даже там где наиболее развит и очевиден рынок объектов недвижимости.
Для динамичного развития экономики крайне актуальны экономические нормативы рационального использования объектов недвижимости, согласующие интересы государства и бизнеса, стимулирующие решение перспективных задач социально-экономического развития территорий, оценки эффективности инвестиционных проектов. Однако кадастровая оценка государственных оценщиков больше ориентирована на закрепление сложившихся тенденций случайными результатами — на движение вперед по зеркалу заднего вида. Выделение расчетных зон, определение вида функции, влияния ценообразующих факторов на основе цен предложения прошлых периодов может дать лишь случайные величины, как это показывает практика. Альтернативы не существует, если отсутствуют, либо недостаточно рыночных данных дифференциации экономической эффективности объектов недвижимости, то эту дифференциацию можно и нужно рассчитать через потенциалы экономического пространства в форме территориальных коэффициентов.
Первая проблема заключается в несоответствии государственной кадастровой оценки реальной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости — это величина весьма условная. Отметим, что данное изменение привело к росту оценочной стоимости практически всех объектов недвижимости безотносительно к тому, за какую цену они могут быть реализованы на рынке. Следует отметить, что собственники таких объектов недвижимости вправе оспорить проведенную государственную кадастровую оценку как в административном (досудебном) порядке, так и в специальных территориальных комиссиях (Росреестре), так и в судебном порядке. Отметим, что существующий ныне механизм обжалования сопровождается существенными рисками возможного злоупотребления правом со стороны государства, которые имеются практически на каждом этапе обжалования оценки, т. е. в целом складывается риск несоблюдения принципа соразмерности налогообложения. Проблема определения подлинной стоимости оцениваемых объектов недвижимости до настоящего времени не решена, поскольку не выделены достаточно надежные критерии оценки рыночной стоимости недвижимости. На отечественном рынке цены складываются в значительной степени под влиянием случайных или спекулятивных факторов, к примеру, ввиду наличия на рынке значительного числа квартир, представленных к реализации по заведомо завышенной цене.
Владельцы объектов недвижимости, желающие ввести их в коммерческий оборот, вынуждены решать и вопрос об оценке своего имущества. Введение налогообложения имущества на основе кадастрово-рыночной оценки также способствует распространению данной практики. Также можно обратить внимание и на вторую значимую сегодня проблему, которая возникла ввиду сложности формирования актуального единого государственного учета недвижимости. Государственный кадастр недвижимости должен использоваться как исходная информационная основа системы налогообложения, формируемая как результат оборота недвижимого имущества в глобальном масштабе. Соответственно, основными критериями, предъявляемыми к ней, являются достоверность и актуальность аккумулированных сведений о каждом зарегистрированном объекте недвижимости, а также его стоимости. Минэкономразвития России предложил решить данную проблему актуализации разрозненных данных, собранных в ЕГРП и ГКН, на плечи непосредственно налогоплательщиков — под страхом национализации их бесхозного имущества.
Как представляется, такой подход нарушает права граждан- собственников. Ранее лица, права, на недвижимость которых возникли до введения ЕГРП, не были обязаны вносить сведения о собственности в реестр, обязательная регистрация прав в ЕГРП была необходима исключительно для введения объекта недвижимости в коммерческий оборот. Перекладывание решения государственных задач на налогоплательщиков ведет к росту реальной налоговой нагрузки и не является показателем социальной ориентированности подхода. Представляется, что первая из обозначенных выше проблем — проблема объективности государственной кадастровой оценки в отсутствие работоспособного механизма оспаривания такой оценки может быть решена посредством формирования института государственных налоговых оценщиков; также можно предложить законодательное закрепление приоритетного права муниципальных образований на покупку любой местной недвижимости.
Что касается второй проблемы, она может быть решена в рамках внедрения современных информационных технологий, которая позволит провести обновление единой базы объектов недвижимости, которая может обновляться, как минимум, на ежегодной основе. Как представляется, проблема, состоящая в создании актуального единого государственного учета недвижимости, должна решаться государством самостоятельно в целях укрепления института частной собственности и его защиты, а также в целях повышения доверия граждан к государству.
Таким образом, сравнительный подход дает наиболее точные результаты при развитом вторичном рынке аналогичных объектов и наличия достоверной информации о сделках.