Заявка на расчет
Меню Услуги

Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости

или напишите нам прямо сейчас:

Написать в WhatsApp Написать в Telegram

1 2 3


Содержание

Введение
1 ГЛАВА. Теоретические основы оценки рыночной стоимости офисной недвижимости
1.1. Сущность офисной недвижимости как объекта оценки, ее классификация
1.2. Виды стоимости, применяемые в оценке недвижимости
1.3 Методология применения подходов к оценке офисной недвижимости
2 ГЛАВА. Анализ практики оценки рыночной стоимости офисной недвижимости
2.1 Нормативная база оценки рыночной стоимости офисной недвижимости
2.2 Анализ рынка офисной недвижимости в регионе
3 ГЛАВА. Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости и предложения по ее совершенствованию
3.1 Описание оцениваемого объекта
3.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
3.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
3.4 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом и согласование результатов
3.5 Основные направления совершенствования оценки офисной недвижимости
Заключение
Список использованных источников

Введение

 

Тема данной выпускной квалификационной работы — Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости.

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в настоящий момент на рынке коммерческой недвижимости увеличивается потребность в объективной и специализированной оценке стоимости недвижимого имущества. Указанные обстоятельства обусловлены ростом количества сделок офисной недвижимости и увеличением предложений в данном сегменте рынка.

Способы оценки недвижимости обладают универсальной значимостью, однако, отдельным типам недвижимости, например, офисной недвижимости, присущи характерные черты и факторы, позволяющие объекту недвижимости оптимальным способом отвечать своему многофункциональному назначению.

Офисная недвижимость крупных российских городов напоминает сегодня развитые европейские рынки недвижимости – только в Москве насчитывают сотни тысяч квадратных метров качественных офисных площадок, с которыми ежедневно совершаются различные сделки. Эффективность их результата напрямую зависит от стоимости имущества, которая наиболее объективно определяется путём независимой оценки.

Оценка рыночной стоимости офисных помещений является желательной при совершении операций купли-продажи, сдачи в аренду, оформления кредита, взносе в уставный капитал. Оценка офисной недвижимости также имеет ряд особенностей: доступность объекта нежилой недвижимости для посетителей с высоким уровнем дохода, местонахождение в спальном районе или в центре города, плотность жилых застроек в этом районе и многое другое.

Целью данной работы является повышение достоверности результатов и сокращение трудозатрат при оценке офисной недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) Раскрыть особенности офисной недвижимости как объекта оценки (здесь и определение и классификация и документы, подтверждающие ценообразующие характеристики объекта);

2) Выявить преимущества и недостатки методов стоимостной оценки офисной недвижимости (предполагаемое использование результатов оценки, виды стоимости, сравнительный анализ методов оценки);

3) Выявить особенности рынка офисной недвижимости г. Москвы.

4) Провести апробацию сделанных выводов на практическом примере.

В качестве объекта исследования выступает офисная недвижимость, расположенная в городе Москве.

Предметом исследования данной выпускной квалификационной работе является оценка рыночной стоимости объекта офисной недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования является труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости, а именно: С.В. Грибовского, М.А.Федотовой, Д.Фридмана. а также материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.

Практическая значимость данной выпускной квалификационной работы заключается в определении возможности применения результатов оценки для управленческих решений собственника. Также исследование может быть полезно инвесторам и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка офисной недвижимости.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

Во введении определена актуальность данной темы исследования, определены цель и задачи выпускной квалификационной работы, а также предмет и объект исследования.

В первой главе данной выпускной квалификационной работы изучены теоретические основы оценки рыночной стоимости офисной недвижимости, и в частности определена сущность офисной недвижимости как объекта оценки, ее классификация, изучены виды стоимости, применяемые в оценке недвижимости, и методология применения подходов к оценке офисной недвижимости.

Во второй главе данной работы проведен анализ практики оценки рыночной стоимости офисной недвижимости, изучена нормативная база оценки рыночной стоимости офисной недвижимости, а также проведен анализ рынка офисной недвижимости в регионе.

В третьей главе данной работы дана оценка рыночной стоимости офисной недвижимости и предложения по ее совершенствованию.

В заключении собраны все выводы, сделанные в ходе написания данной выпускной квалификационной работы.

1 глава. Теоретические основы оценки рыночной стоимости офисной недвижимости

1.1. Сущность офисной недвижимости как объекта оценки, ее классификация

 

Офисные помещения – это вид коммерческой недвижимости имеющей тенденцию к постоянному росту стоимости.

Понятие недвижимости ведет свою историю со времен Римской Империи. Согласно римскому праву, под недвижимостью подразумевались вещи, которые не имели возможности передвижения вообще, либо же их было невозможно передвинуть без причинения существенного вреда. К первой категории относились земельные участки, ко второй – все вещи, органически связанные с землей, а также здания, имеющие фундамент. Таким образом, объектом недвижимости в римском праве считался земельный участок, а все соответствующие постройки, находящиеся на нем, рассматривались как его составная часть. Отсюда следует, что правовой режим любого сооружения оценивался с позиции владения, а не собственности. Так возникает понятие суперфиция [28]. Кроме того, еще в то время существовала классификация недвижимости по видам элементов, входящих в ее состав:

  1. Implantatio – растения, посаженные на земельном участке.
  2. Insemenatio – растения, посеянные на земельном участке.
  3. Inaedificatio – строения, построенные на земельном участке.

Особого внимания заслуживает понятие сервитута [27] – права ограниченного пользования чужим объектом имущества. Таким образом, частные недвижимые объекты были доступны всем лицам, проживающим на территории постройки соответствующего объекта. Стоит отметить, что понятие сервитута существует в законах Российской Федерации и по сей день, а именно закреплено в статьях 274 — 277 Гражданского кодекса [29].

Первое же упоминание о недвижимости в России произошло в эпоху правления Петра 1, а именно 23 марта 1714 года, когда в указе “О наследии имений” перечисляются различные виды недвижимых вещей: “родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, а также дворы и лавки” [8]. Кроме того, в этот же период времени государство стремилось заполучить контроль над рынком недвижимости. Для этого проводились различные меры по регистрации сделок купли-продажи недвижимых вещей. Так, например, в 1699 году был принят ряд законов, упорядочивающих систему оформления крепостных актов на недвижимость. А уже в 1701 году был принят указ Петра 1 “Об обряде совершения всякого рода крепостных актов”, согласно которому устанавливался порядок совершения купчих, то есть сделок с недвижимостью. Договор вступал в силу с момента регистрации его в приказе.

Спрос и предложение являются главными движущими силами на рынке жилья, именно под их влиянием формируется цена объекта недвижимости. Однако взаимодействие данных двух параметров рынка бывает довольно своеобразным и не всегда возникает равновесие между ними. Например, может возникнуть ситуация “несоответствия спроса и предложения по структуре”, когда спрос формируется на объекты одного типа, а в действительности предлагаются объекты другого типа. Вследствие чего, предложение на отдельные объекты превышает спрос, однако снижение цен не происходит, а зачастую происходит их рост. Таким образом, ликвидные объекты быстро распродаются, а их продавцы начинают постепенно поднимать на них цены. На рынке складывается тренд повышения цен, за которым начинают следовать продавцы неликвидных объектов. В итоге труднореализуемые объекты остаются нераспроданными.

Все составляющие спроса и предложения можно разделить на следующие сегменты.

Экономические факторы.

  1. Среди экономических факторов в первую очередь стоит отметить уровень и динамику доходов населения. Доходы физических лиц формируют платежеспособный спрос, а юридических лиц напрямую влияют на спрос на нежилые объекты недвижимости и через формирование заработной платы рабочих влияют на спрос на жилую недвижимость. Кроме того, немаловажную роль играет и положительная динамика доходов населения, которая позволяет гражданам делать накопления.
  2. Себестоимость строительных материалов определяет цены на первичном рынке жилья и формируют предложение на объекты недвижимости.
  3. Доступность заемных средств является другим фактором спроса на жилье. Использование кредитных схем при покупке квартиры является распространенной практикой в нашей стране. Особенно заметно влияние данного показателя было в 2005 – 2007 годах, когда началось повсеместное развитие банковского кредитования и улучшение условий выдачи кредитов. Именно в этот период происходил рост цен на недвижимость. Противоположную ситуацию со снижением цен можно было наблюдать в после кризисные периоды (с начала 2009 по начало 2010 годов, а также с начала 2015 по середину 2016 годов). Такая динамика цен установилась после ужесточения кредитной политики.
  4. Другим показателем являются налоги и налоговые льготы. С одной стороны, высокие налоги уменьшают доходы населения, вследствие чего влияют на платежеспособный спрос. С другой стороны, налоговые льготы призваны повышать спрос на объекты недвижимости.
  5. Уровень арендных ставок также влияет на платежеспособный спрос населения. Так, отношение годовой арендной платы к цене квартиры может сильно отличаться для квартир с разной площадью и числом комнат, не говоря уже о дополнительных факторах месторасположения, этажности дома и общего состояния квартиры. Например, зачастую бывает выгоднее купить однокомнатную квартиру, чем арендовать ее на длительный срок, поскольку ее отношение годовой платы к рыночной цене будет составлять 9-11%. Однако, трехкомнатные квартиры, у которых соответствующий показатель установлен на отметке 5-7%, выгоднее брать в аренду.

Социальные факторы.

  1. Изменение численности населения напрямую влияет на плотность в регионе. Чем выше плотность населения, тем выше спрос. Однако это не всегда верно. Например, за последнее десятилетие численность населения постепенно падала, однако это не привело к снижению спроса. Связано это с неравномерностью изменения численности населения в разных регионах России. Также повлияли такие факторы как низкая (относительно европейских стран) обеспеченность жильем на 1 человека и рост требований к условиям жилья, в частности произошло уменьшение показателя числа человек на квадратный метр жилой площади.
  2. Возрастной состав потенциальный группы покупателей и их социальный статус напрямую влияют на спрос. Как правило, пожилые люди либо уже давно приобрели квартиру, либо по материальным соображениям не могут себе этого позволить. Поэтому именно молодое поколение формирует активный спрос на рынке жилья. Если рассматривать проблему социального статуса, то люди, позиционирующие себя в обществе выше остальных, редко руководствуются показателем “цена — качество”. Они приобретают недвижимость в соответствии своему статусу. Данное явление распространено на рынке элитной недвижимости.

Окружающая среда и объекты инфраструктуры.

  1. Близлежащие объекты инфраструктуры, в состав которых входят сады, школы, досуговые центры, торговые центры, поликлиники, увеличивают спрос на недвижимость и цены на них.
  2. Любой промышленный объект, находящийся рядом с жилыми домами, будет отпугивать потенциальных покупателей и тем самым снижать спрос на объект недвижимости.

Административные факторы.

  1. Зачастую “административные барьеры”, появляющиеся при получении права на строительства, подключения к коммуникациям, тормозят строительство и уменьшают объем предложения на рынке жилья.
  2. Государственные и муниципальные учреждения в лице Росреестра и Бюро технической инвентаризации иногда отбивает покупателей заниматься сделками купли-продажи недвижимости самостоятельно. Это, с одной стороны, уменьшает спрос на рынке, с другой стороны, порождает многочисленные частные агентства, которые возвращают спрос на прежний уровень.

К дополнительным факторам ценообразования стоит отнести шоки совокупного спроса и предложения, которые могут носить как отрицательный, так и положительный характер. Наша страна не раз испытывала такой феномен: в 1990-е годы произошел негативный шок спроса из-за уменьшения всех элементов совокупного спроса и негативный шок предложения по причине роста издержек производства. В 2008-2009 годах также произошли негативные шоки, вызванные снижением цен на нефть.

 

1.2. Виды стоимости, применяемые в оценке недвижимости

 

Оценка недвижимости представляет собой прикладную экономическую дисциплину, принципы и методы которой основываются как на теоретических представлениях, так и на практическом опыте использования определенных приемов оценки.

В международных стандартах оценки недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Стационарность как привязанность любой недвижимой вещи к строго определенному месту на земной поверхности есть определяющая характеристика любого объекта недвижимости, оказывающая самое существенное влияние на ценность этого объекта, издержки и выгоды, связанные с его использованием.

Выделение земельного участка в качестве основного элемента любого объекта недвижимого имущества является принципиально важным для понимания закономерностей функционирования как рынка недвижимости в целом, так и для экономики и управления отдельным объектом недвижимости.

Одна из существенных для понимания особенностей недвижимости как объекта экономического оборота и управления состоит в том, что экономические характеристики недвижимости органически связаны с правовыми. Учет объектов недвижимости, оформление прав на эти объекты — все это, конечно, прежде всего, правовые аспекты операций с недвижимостью, но они оказывают прямое влияние на экономические процессы. Лишь после прохождения процедур учета вновь созданного здания, сооружения, оформления прав на вновь созданный объект недвижимости можно говорить о нем, как о полноценном экономическом объекте.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Стоимость объекта с позиции экономической теории отражает полезность и ограниченность данного объекта. С позиции оценочной деятельности как профессионального вида деятельности, стоимость — это мотивированное экспертное суждение о наиболее вероятной цене, которая могла бы быть заплачена за объект в свободном обмене при соблюдении ряда условий, либо это мнение о выгодах владения объектом. Отсюда вытекает постулат, согласно которому стоимость объекта может существовать в двух видах — в обмене и в пользовании.

Согласно определению экономиста Ч. Киндлбергера, финансовый пузырь представляет собой “резкий рост стоимости актива в течение продолжительного промежутка времени, когда первоначальный рост цены провоцирует ее последующий рост и привлекает дополнительных инвесторов, заинтересованных, в первую очередь, в текущем росте цены актива, а не в использовании потенциального дохода от инвестирования. Вследствие чего происходит пересмотр ожиданий относительного данного актива и резкий спад цены, являющийся причиной начала финансового кризиса” [19]. Также некоторые ученые подчеркивают, что изначальная информация о цене актива является неоправданной из-за малого количества информации, доступной для инвесторов.

Если рассматривать пузырь в ценах на недвижимость, то он будет неразрывно связан с ценообразованием справедливой стоимости актива. Гипотеза эффективного рынка гласит: текущая стоимость актива раскрывает всю информацию о дисконтированных денежных потоках по активу в будущих периодах. Согласно этой гипотезе формирование “пузыря” в ценах на активы невозможно, однако гипотеза ни раз опровергалась, например, в работе Розенберга и Руда в 1982 году [25].

Таким образом, проблема возникновения “пузыря” неразрывно связана с фундаментальной стоимостью объекта недвижимости. Однако не всегда резкий скачок цен на квартиры говорит о формировании “пузыря”, с одной стороны, это может быть причиной расширения компании застройщика, с другой стороны, это может быть связано с макроэкономическими (инфляция, экспорт) или внешними факторами (санкции). Также не всегда известно почему инвестор приобретает актив: во-первых, если инвестор обладает инсайдерской информацией, то он будет ожидать спекулятивного роста цен на актив в будущем, во-вторых, это может быть связано с особенностями ведения бизнеса.

Первый исторический феномен возникновения “пузыря” связан с Тюльпаноманией в Голландии произошедшей в 1634-1637 годах. В начале 16 века, тюльпаны, завезенные из Турции, стали выращивать по всей Европе. И вот уже к 1623 году одна луковица стоила в среднем 1 тысячу флоринов, а иногда цены на редкие сорта достигали отметки в 100 тысяч флоринов за десяток луковиц. В сравнении, среднегодовой доход голландца составлял около 150 флоринов, то есть ему пришлось бы копить около семи лет для покупки одного цветка. С течением времени спрос все больше превышал предложение, и некоторые продавцы стали брать в качестве залога личное имущества покупателя. Такой сильный ажиотаж был вызван несколькими факторами. Во-первых, с начала 1631 – 1632 годов Голландия вышла из состояния кризиса и обладала монополией на внешнюю торговлю с Ост-Индией и Японией, а также открыла серебряные и золотые рудники в Новом Свете. Поэтому к концу 17 века многие состоятельные люди обладали большими суммами денег, которые не знали куда потратить. Во-вторых, из-за открытия рудников в Латинской Америке многие люди сильно обогатились и, согласно закону, имели право обменять золотые слитки на отчеканенные золотые монеты, что вызвало увеличение объема предложения денег. В-третьих, финансовый рынок Голландии в то время был уже достаточно развит: использовались такие ценные бумаги как фьючерсы, акции и опционы. В частности, опционы позволили многим игрокам войти на рынок, что и послужило причиной его дальнейшего перегрева. Наконец, ключевую роль сыграли особенности самих тюльпанов, а именно их инвестиционная привлекательность, заключающаяся в дефиците редких сортов и их медленном размножении. Таким образом, в 1636 году наступил апогей тюльпаномании, приведший на рынок новых спекулянтов. В феврале 1637 года этот “пузырь” лопнул, после чего цены на тюльпаны упали на 90%. Из-за большого объема предложения резко увеличился спрос, многие торговцы обанкротились, действия контрактов по купле-продаже тюльпанов были заморожены, в некоторых городах начались массовые судебные разбирательства.

Другим примером является “пузырь” в Японии, сформировавшийся в начале 1990-х годов из-за падения фондового рынка и рынка недвижимости. Вторая половина 1980-x годов ознаменовалась спекулятивным ростом цен акций. Происходило это по нескольким причинам: во-первых, успешная внешняя торговля спровоцировали сильный приток сбережений, который вызвал рост депозитов в банках и избыточную ликвидность. Банки, в свою очередь, большую часть денег вкладывали в сделки с акциями и недвижимостью. Во-вторых, из-за накопленных личных сбережений граждан образовался избыток капитала при ограниченном спросе на товары.

Таким образом, фондовый индекс Nikkei 225 вырос с отметки в 10000 в 1984 году до показателя почти в 35000 в 1989 году. Стоимость земли в Японии возросла примерно вдвое, богатых людей становилось все больше, вследствие чего, японцы стали быстро тратить так легко доставшиеся им деньги. Однако уже в начале 1990 года “пузырь” лопнул. Одной из ключевых причин являлось повышении процентных ставок банком Японии, что привело к падению ВВП страны с 6% в 1989 году до почти нулевой отметки в 1993 году. Все это в итоге привело к банкротству банков из-за увеличения долгов и дефляции, причиной которой стало положительное сальдо торгового баланса.

1.3 Методология применения подходов к оценке офисной недвижимости

 

В зависимости от местоположения, особенностей объекта недвижимости, его балансовой стоимости, оценка рыночной стоимости недвижимости может проводиться различными структурами. Например, это может быть оценочная компания или индивидуальная бизнес структура, имеющая лицензию на осуществление подобной деятельности.

В большинстве случаев обязательным условием при совершении операций с недвижимостью (купля-продажа, оформление ипотеки и залога и т.д.) является оценка ее стоимости. Выделяют следующие виды стоимости:

  1. Рыночная стоимость представляет наиболее вероятностную цену, при которой объект может быть продан на конкурентоспособном рынке. При этом должны соблюдаться следующие ограничения: во-первых, объект недвижимости не должен отчуждаться у его владельца принудительно; во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться в денежной форме; в-третьих, обе стороны должны действовать только в собственных интересах и без какого-либо принуждения; в-четвертых, время нахождения объекта на рынке должно соответствовать среднерыночному показателю, то есть сделка не должна выполняться в срочном порядке.
  2. Инвестиционная стоимость определяется индивидуально для лица или группы лиц, которые будут в дальнейшем использовать объект недвижимости в инвестиционных целях. При этом в данном случае не учитывается возможность отчуждения объекта по инвестиционной стоимости.
  3. Ликвидационная стоимость представляет собой наиболее вероятностную цену объекта недвижимости, при которой он может быть продан в сроки, меньшие среднерыночных. При этом учитываются чрезвычайные обстоятельства, при которых продавец вынужден продать объект на нерыночных условиях.
  4. Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта недвижимости по состоянию на данный момент времени, рассчитываемая на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Ее расчет производится, исходя из анализа площади квартиры, коммунальных удобств и года постройки дома, в котором располагается квартира. Данная стоимость намного ниже рыночной, так как при формировании цены квартиры не учитываются такие немаловажные факторы как земля, на котором располагается объект, а также близлежащая инфраструктура.
  5. Кадастровая стоимость является рыночной стоимостью, установленной в процессе процедуры оценки объекта недвижимости экспертом-оценщиком. Определение данной стоимость зачастую выполняется с целью определения суммы налога, при оформлении договора дарения и права наследования на жилье, а также для определения цены при обмене данного объекта на ему эквивалентный. Кадастровая стоимость складывается из площади объекта, его целевого назначения, материала и года постройки дома и других факторов. Оценку кадастровой стоимости производится сотрудниками Росреестра. Стоит отметить, что такую оценку стоит производить не чаще одного раза за два года.

Теперь рассмотрим подходы оценки недвижимости. Выделяют три основных метода: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный (рыночный) метод основан на сравнении данного объекта недвижимости с аналогичными, в отношении которых известна информация о ценах сделок. Данный метод можно разбить на следующие этапы:

  • На первом этапе рассматриваются тенденции интересующего сегмента рынка недвижимости. Далее по выбранному сегменту собирается информация о недавно проданной и имеющей сходство с объектом оценки недвижимости. Разбивка рынка не сегменты происходит по таким показателям как назначение недвижимого имущества, его местоположение, тип и физические параметры.
  • Далее, проводится сравнительный анализ аналогов и вносятся корректировки на основе их отличительных особенностей.
  • Откорректированная стоимость схожих объектов сводится к их средней величине и формируется рыночная стоимость анализируемого объекта недвижимости.

При выборе аналогичных объектов из выбранного сегмента рынка стоит учитывать такие параметры как срок экспозиции, независимость объектов (то есть сделки должны происходить по рыночным ценам), инвестиционная мотивация.

Другим методом оценки является затратный метод, который оценивает стоимость объекта с точки зрения продавца и основывается на прошлых событиях. Он базируется на определении затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом амортизации. В основе этого метода лежит принцип замещения, гласящий, что разумный покупатель не заплатит за объект больше стоимости его строительства. Согласно данному методу общая стоимость объекта может быть оценена по формуле (1).

Цена объекта = стоимость земли + стоимость замещения – амортизация   (1)

Как правило данный метод используется на рынке страховых компаний, поскольку страховые средства, размер страхового взноса и компенсации рассчитываются основываясь на затраты покупателя, именно с помощью затратного метода.

Наконец, доходный метод представляет собой оценку текущей стоимости будущих выгод, которые может получить владелец объекта от эксплуатации и продажи объекта недвижимости. Данный метод базируется на двух принципах: ожидания (стоимость объекта равна текущей стоимостью будущих доходов, которые может принести в этот объект) и замещения (стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения). Данный метод может быть также разделен на следующие этапы:

  1. Определение валового дохода от эксплуатации объекта.
  2. Вычет неплатежей по аренде из валового дохода.
  3. Учет эксплуатации объекта (текущий ремонт, заработная плата рабочих, коммунальные платежи и налоги).
  4. Определение чистой прибыли от объекта недвижимости и расчет коэффициента капитализации.

Исследования рынка недвижимости получили широкое распространение как в отечественной, так и в зарубежной литературе. Было проведено большое количество исследований по различным аспектам, тем или иным способом влияющим на ценообразование на рынке недвижимости.

Начать необходимо с работ, выявляющих зависимость между ценами на жилье и различными макроэкономическими показателями. Интересной оказалось статья “Real Estate Returns and the Macroeconomy” зарубежных авторов T.E. McCue и J.L. Kiling [22]. На основе векторной авторегрессии (16) и данных с мая 1974 по декабрь 1991 года авторы оценили взаимосвязь между доходностью рынка недвижимости и некоторыми макроэкономическими показателями: краткосрочные номинальные ставки, выпуск, инвестиции и другие.

где  представляет собой вектор переменных в момент времени t, а Bk – матрица коэффициентов (размерностью 5 на 5), A —  вектор коэффициентов (5 на 1) и U –  серии некоррелированных случайно распределенных векторов (5 на 1).

Авторы выбрали лаг длиной пятнадцать. В своей работе они показывают уравнение выпуска (17). Для остальных переменных уравнения будут выглядеть аналогичным образом.

Коэффициенты каждого макроэкономического показателя были оценены методом наименьших квадратов и использовались для расчета критических значений F-теста с нулевой гипотезой, что коэффициенты всех лагов равны нулю.

 

 

 

2 глава. Анализ практики оценки рыночной стоимости офисной недвижимости

2.1 Нормативная база оценки рыночной стоимости офисной недвижимости

 

Для рассмотрения представлены три подхода оценки объектов недвижимости: доходный, затратный, сравнительный. Более подробно каждый рассмотрен ниже.

Подходы к оценке прописаны в приказе Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Рисунок 1 наглядно представляет, с помощью каких методов реализуется доходный подход.

Рис. 1. Методы, используемые в доходном подходе оценки недвижимости

 

 

Метод капитализации доходов. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. [Бусов, Поляков, 2019, с. 331]

Коэффициент капитализации показывает, какой доход в определенный период генерирует собственность, имеющая определенную стоимость. [Федотова и др., 2019, с. 194]

Для расчета стоимости методом капитализации используется формула:

,                                                                  (1)

где:  — стоимость объекта недвижимости;

— чистый операционный доход;

— коэффициент капитализации.

 

 

Чистый операционный доход  — действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания. [Максимов, 2019 б, с. 254]

,                                                  (2)

где: — действительный валовый доход;

— операционные расходы.

Операционные затраты — расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода. [Максимов, 2019 б, с. 254]

Операционные затраты разделяются на условно-переменные, условно-постоянные и резервы на замещение.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а следовательно, и прибыли от объекта недвижимости. Однако уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а значит, и уровень доходов от их эксплуатации. [Максимов, 2019, с. 207]

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) — потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости. [Максимов, 2019 б, с. 254]

Формула, предложенная М. А. Федотовой, выглядит следующим образом:

,            (3)

где: — коэффициент потерь (недоиспользования).

 

Потенциальный валовой доход (ПВД) — суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов. [Максимов, 2019 б, с. 254]

 

Норму возврата на капитал можно определить способами, которые представлены в таблице 1.

 

Таблица 1 — Методы определения нормы возврата на капитал

Метод рыночной экстракции (метод рыночной выжимки) основан на рыночных данных о ценах сделок (предложений) по продаже аналогичных оцениваемому объектов, которые сопоставимы по рискам и доле изменения стоимости в будущем: [Федотова и др., 2019, с. 207]

где: — коэффициент капитализации;

— количество аналогичных объектов;

— чистый операционный доход I — го объекта-аналога;

— цена продажи I — го объекта аналога.

Классификация поправок изображена на рисунке 2.

Рис. 2. Классификация поправок

Определение рыночной стоимости объекта при сравнительном подходе, с применением метода корректировок, проводится путем перемножения цены одного квадратного метра объекта недвижимости, с учетом стоимостных корректировок, на процентные поправки и на площадь оцениваемого помещения.

Наиболее точным способом определения величины корректировки являются количественные методы их определения, и одним из наиболее распространенных является метод анализа парных продаж. Остановимся на данном методе подробнее. Данный метод заключается в анализе пар продаж сопоставимых объектов, отличающихся только по одному признаку, по которому и необходимо найти величину корректировки. Парная продажа — это продажа двух объектов (чистая пара), которые являются аналогами по всем характеристикам, за исключением одной характеристики, поправку на которую необходимо оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене объекта-аналога. [Максимов и др., 2019, с. 137]

Статистические методы. В сравнительном (рыночном) подходе к оценке недвижимости часто применяются статистические методы, основанные на анализе значительных выборок данных из базы. Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объекта и вариацией тех или иных его характеристик. [Боровкова и др., 2019, с. 113]

Частным случаем общего метода сравнения продаж является метод, основанный на анализе доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке. К его основным показателям относят следующие. [Бусов, Поляков, 2019, с. 354]

Валовой рентный мультипликатор (gross rent multiplier, GRM) определяется отношением цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них. [Бусов, Поляков, 2019, с. 355]

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле: [Бусов, Поляков, 2019, с. 355]


1 2 3

или напишите нам прямо сейчас:

Написать в WhatsApp Написать в Telegram

Комментарии

Оставить комментарий

 

Ваше имя:

Ваш E-mail:

Ваш комментарий

Валера 14 минут назад

добрый день. Необходимо закрыть долги за 2 и 3 курсы. Заранее спасибо.

Иван, помощь с обучением 21 минут назад

Валерий, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Fedor 2 часа назад

Здравствуйте, сколько будет стоить данная работа и как заказать?

Иван, помощь с обучением 2 часа назад

Fedor, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Алина 4 часа назад

Сделать презентацию и защитную речь к дипломной работе по теме: Источники права социального обеспечения

Иван, помощь с обучением 4 часа назад

Алина, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Алена 7 часов назад

Добрый день! Учусь в синергии, факультет экономики, нужно закрыт 2 семестр, общ получается 7 предметов! 1.Иностранный язык 2.Цифровая экономика 3.Управление проектами 4.Микроэкономика 5.Экономика и финансы организации 6.Статистика 7.Информационно-комуникационные технологии для профессиональной деятельности.

Иван, помощь с обучением 8 часов назад

Алена, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Игорь Петрович 10 часов назад

К утру необходимы материалы для защиты диплома - речь и презентация (слайды). Сам диплом готов, пришлю его Вам по запросу!

Иван, помощь с обучением 10 часов назад

Игорь Петрович, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Инкогнито 1 день назад

У меня есть скорректированный и согласованный руководителем, план ВКР. Напишите, пожалуйста, порядок оплаты и реквизиты.

Иван, помощь с обучением 1 день назад

Инкогнито, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Илья 1 день назад

Здравствуйте) нужен отчет по практике. Практику прохожу в доме-интернате для престарелых и инвалидов. Все четыре задания объединены одним отчетом о проведенных исследованиях. Каждое задание направлено на выполнение одной из его частей. Помогите!

Иван, помощь с обучением 1 день назад

Илья, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Alina 2 дня назад

Педагогическая практика, 4 семестр, Направление: ППО Во время прохождения практики Вы: получите представления об основных видах профессиональной психолого-педагогической деятельности; разовьёте навыки использования современных методов и технологий организации образовательной работы с детьми младшего школьного возраста; научитесь выстраивать взаимодействие со всеми участниками образовательного процесса.

Иван, помощь с обучением 2 дня назад

Alina, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Влад 3 дня назад

Здравствуйте. Только поступил! Операционная деятельность в логистике. Так же получается 10 - 11 класс заканчивать. То-есть 2 года 11 месяцев. Сколько будет стоить семестр закончить?

Иван, помощь с обучением 3 дня назад

Влад, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Полина 3 дня назад

Требуется выполнить 3 работы по предмету "Психология ФКиС" за 3 курс

Иван, помощь с обучением 3 дня назад

Полина, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Инкогнито 4 дня назад

Здравствуйте. Нужно написать диплом в короткие сроки. На тему Анализ финансового состояния предприятия. С материалами для защиты. Сколько будет стоить?

Иван, помощь с обучением 4 дня назад

Инкогнито, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Студент 4 дня назад

Нужно сделать отчёт по практике преддипломной, дальше по ней уже нудно будет сделать вкр. Все данные и все по производству имеется

Иван, помощь с обучением 4 дня назад

Студент, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Олег 5 дня назад

Преддипломная практика и ВКР. Проходила практика на заводе, который занимается производством электроизоляционных материалов и изделий из них. В должности менеджера отдела сбыта, а также занимался продвижением продукции в интернете. Также , эту работу надо связать с темой ВКР "РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ ПРОЕКТА В СФЕРЕ ИТ".

Иван, помощь с обучением 5 дня назад

Олег, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Анна 5 дня назад

сколько стоит вступительные экзамены русский , математика, информатика и какие условия?

Иван, помощь с обучением 5 дня назад

Анна, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Владимир Иванович 5 дня назад

Хочу закрыть все долги до 1 числа также вкр + диплом. Факультет информационных технологий.

Иван, помощь с обучением 5 дня назад

Владимир Иванович, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Василий 6 дней назад

сколько будет стоить полностью закрыть сессию .туда входят Информационные технологий (Контрольная работа, 3 лабораторных работ, Экзаменационный тест ), Русский язык и культура речи (практические задания) , Начертательная геометрия ( 3 задачи и атестационный тест ), Тайм менеджмент ( 4 практических задания , итоговый тест)

Иван, помощь с обучением 6 дней назад

Василий, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф

Марк неделю назад

Нужно сделать 2 задания и 1 итоговый тест по Иностранный язык 2, 4 практических задания и 1 итоговый тест Исследования рынка, 4 практических задания и 1 итоговый тест Менеджмент, 1 практическое задание Проектная деятельность (практикум) 1, 3 практических задания Проектная деятельность (практикум) 2, 1 итоговый тест Проектная деятельность (практикум) 3, 1 практическое задание и 1 итоговый тест Проектная деятельность 1, 3 практических задания и 1 итоговый тест Проектная деятельность 2, 2 практических заданий и 1 итоговый тест Проектная деятельность 3, 2 практических задания Экономико-правовое сопровождение бизнеса какое время займет и стоимость?

Иван, помощь с обучением неделю назад

Марк, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@дцо.рф