Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Часть 2.

Страницы:   1   2   3

---

1.3 Объекты и субъекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

 

Согласно абзацу п. 4 статьи 334 ГК РФ и п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» объектом ипотечного кредитования является право собственности на недвижимое имущество. Соглашаясь с Е.Ю. Руденко, мы будем считать объектом данного вида кредитования право собственности на жилое помещение, а предметом – само жилое помещение, зарегистрированное в установленном порядке.

Согласно п.1 ст.9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре должны указываться предмет ипотеки, его существо, назначение и размер, а также срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Не могут быть предметом залога жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также имущество, которое нельзя приватизировать (например, помещения специализированного жилищного фонда).

Помещения, предназначенные для временного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих условиях.

Кроме того, согласно п.1 ст. 290 ГК РФ, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается и доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если говорить об ипотеке индивидуальных жилых домов, то заложенным в данном случае будет земельный участок или его часть, обеспечивающие функционально заложенный дом или право аренды на участок или его часть, принадлежащие залогодателю.

Банки часто устанавливают дополнительные требования к закладываемым помещениям, ведь в случае невыполнения должником обязательства по выплате кредита, банк будет иметь возможность реализовать заложенное жилье. Следовательно, банку важно, чтобы это жилье было ликвидно, и во многом от благоустройства, состояния и регистрации в нем иных лиц зависят условия, сроки и вообще решение банка о выдаче кредита под залог жилого помещения.

Кроме того, весьма распространено приобретение по ипотечному кредиту жилых помещений в зданиях, находящихся на разных стадиях возведения, то есть еще не готовых.

В таком случае должник вследствие физического отсутствия у него квартиры (так как он приобретает пока лишь право требования на квартиру) не может предоставить банку ее в виде залога. Такой вид ипотечного жилищного кредитования предполагает, что в случае невыполнения должником обязательства по выдаче кредита кредитору перейдет от него право требования на квартиру. Это подтверждается судебной практикой, в частности, постановлением Президиума ВАС от 25.01.2011 № 13905/10, установившим, что требования ФЗ «Об ипотеке» распространяются на залог права требования участника долевого строительства. После того, как дом будет сдан в эксплуатацию, должник (или, в случае взыскания предмета залога, банк) получит право собственности на жилье и, собственно, само жилое помещение.

Кроме того, предметом ипотеки могут являться и строящиеся индивидуальные жилые дома. В таком случае материалы и оборудование, предназначенные для строительства, формируют единый с объектом строительства предмет залога.

Итак, объектом договора ипотечного жилищного кредитования является:

1. Право собственности на жилое помещение.
2. Право на долю в общей собственности на жилой дом (в случае залога квартиры в многоквартирном жилом доме).
3. Право собственности или аренды земельного участка или его части, функционально обеспечивающего жилой дом (в случае залога индивидуального жилого дома).
4. Право требования на жилое помещение (в случае приобретения по ипотечному кредиту жилья в строящемся доме).

Предметом ипотечного жилищного кредитования является:

1. Жилое помещение.
2. Помещение, предназначенное для временного проживания граждан.
3. Земельный участок или его часть, функционально обеспечивающие индивидуальный жилой дом.
4. Объект незавершенного строительства.
5. Доля в общем праве собственности на жилой дом.

В силу сущности отношений вокруг жилищной ипотеки как одновременно кредитных и залоговых, автор полагает, что рассмотривать субъектов этих отношений следует исходя из этой двоякой сущности жилищной ипотеки.

Рассмотрим сначала отношения по предоставлению кредита на приобретение жилья.

Заемщиками в отношениях по ипотечному жилищному кредитованию всегда являются граждане. Это исходит из сущности предмета, вокруг которого складываются указанные выше отношения, то есть жилья как помещения, предназначенного для постоянного проживания граждан.

Однако условия предоставления ипотечного жилищного кредита могут отличаться для различных групп граждан.

Существуют категории граждан, которые в силу функционирования различных нормативно-правовых актов (ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»), государственных программ, таких, как программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», региональных программ, например, программы «Развитие жилищного развития и государственная поддержка граждан по обеспечению жильем на территории Нижегородской области» и прочих имеют право на получение ипотечного жилищного кредита на льготных условиях.

К таким льготам относятся:

1. Возмещение части процентной ставки по кредиту;
2. Прямые субсидии приобретателю жилья в форме предоставления ему средств из бюджета при приобретении жилья;
3. Погашение государством части долга по кредиту.

Существует множество категорий граждан, подпадающий под действие какой-либо из указанных выше программ обеспечения жильем. Самыми многочисленными из них группами граждан являются военнослужащие, служащие правоохранительных органов, МЧС и прочих, молодые и многодетные семьи, а также служащие государственных и муниципальных учреждений, так называемые «бюджетники».

Специальными субъектами в отношениях по ипотечному жилищному кредитованию являются кредитные организации, прочие юридические лица, государственные и муниципальные организации, предоставляющие заемщикам денежные средства на покупку жилья.

Как правило, кредитором в отношениях по ипотечному жилищному кредитованию в силу целей своей деятельности и аккумулирования большого количества денежных средств является банк. Деятельность банков, процедура лицензирования их деятельности, требования к ее осуществлению регламентируются Федеральным законом «О банках и банковской деятельности».

Однако существует еще несколько форм организации кредиторов в отношениях по ипотечному жилищному кредитованию.

К ним, в первую очередь, относятся жилищно-накопительные и потребительские ипотечные кооперативы .

Эти формы схожи и представляют собой некоммерческие организации, созданные как добровольные объединения граждан на основе членства. Целью деятельности этих организаций является удовлетворение потребностей членов кооперативов в жилых помещениях путем объединения членами кооперативов паевых взносов.

Организация и деятельность таких кооперативов урегулированы ст. 116 ГК РФ и специальным ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Сущность модели таких кооперативов заключается в том, что при вступлении в указанную организацию гражданин получает право пользования жилым помещением, находящимся в собственности кооператива, а право собственности — после полной выплаты паевых взносов, уточняемым после приобретения или окончания строительства жилого помещения.

Представляется, что модель кооперативов как организаций по ипотечному жилищному кредитованию имеет только одно преимущество – возможность решения «квартирного вопроса» гражданами, которые в силу своей малой платежеспособности не могут претендовать на получение кредита на покупку жилья в кредитной организации .

Имеются сведения, что с момента введения описанной выше модели имели место многочисленные случаи мошенничества должностных лиц жилищно-накопительных и потребительских ипотечных кооперативов посредством вывода денежных средств участников этих организаций на счета подставных лиц.

Кроме того, модель функционирования потребительских ипотечных кооперативов (не подпадающих под регулирование 215-ФЗ) схожа с моделью функционирования финансовых пирамид, а мировой опыт показывает нежизнеспособность такой формы привлечения денежных средств.

Рассматривая жилищную ипотеку как залоговые отношения между залогодателем и залогодержателем, мы приходим к выводу, что залогодержатель в силу нормы, установленной ст. 334 ГК РФ, всегда совпадает с кредитором в отношениях по предоставлению кредита на приобретение жилья.

Напротив, залогодатель не всегда является заемщиком в этих отношениях. Ст. 335 ГК РФ устанавливают, что залогодателем может быть и третье лицо в договоре. Такая конструкция обеспечивает возможность приобретения недвижимости, в том числе и жилой, лицами, таковой в собственности не имеющим. Согласно статье 335 ГК и статье 6 ФЗ «Об ипотеке» залогодателю лишь необходимо быть собственником имущества или располагать им на праве хозяйственного ведения.

Кроме того, в отношениях, складывающихся вокруг ипотечного жилищного кредитования, принимает участие и государство.

В первую очередь, государственные организации обеспечивают создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала. К таким организациям относится, в первую очередь, акционерное общество Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Для помощи заемщикам в выплате ипотечных кредитов в 2009 году было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в форме дочернего общества АИЖК. Кроме того, существуют региональные организации для поддержки граждан в сфере жилищной ипотеки, такие как Московское ипотечное агентство и Самарский областной фонд жилья и ипотеки.

Также государственные органы осуществляют государственную регистрацию сделок с недвижимостью (Росреестр) и контролируют деятельность кредитных организаций (Банк России).

Итак, субъектами ипотечного жилищного кредитования являются в любом случае:

1. Граждане, приобретающие жилье.
2. Граждане, приобретающие жилье на льготных условиях.
3. Организации, предоставляющие гражданам кредиты и являющиеся залогодержателями.
4. Государство
5. Федеральные и региональные организации для создания благоприятных условий для ипотечного кредитования.
6. Органы государственной власти, осуществляющие контроль и надзор за деятельностью прочих субъектов указанных отношений и регистрацию сделок с недвижимостью.

 

1.4 Кредитный договор как основание предоставления кредита в рамках ипотечного жилищного кредитования

 

Договор ипотечного жилищного кредитования содержит в себе условия как кредитного договора, так и договора ипотеки (залога недвижимости), являясь, таким образом, смешанным договором. Согласно ст. 421 ГК РФ отношения контрагентов в смешанном договоре регулируются правилами договоров, элементы которых включаются в вышеуказанный договор, если иное не происходит из существа смешанного договора или соглашения сторон. Соответственно, в договорах об ипотечном жилищном кредитовании применяются совместно как нормы о кредитных договорах, так и нормы об ипотеке.

В соответствии с п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Вопрос о том, какие условия договора считать существенными, до сих пор является спорным. Подробный анализ данного вопроса проведен в работе И.А. Лепехина .

Как уже было сказано выше, существенным условием любого договора является условие о предмете. В кредитном договоре предметом являются денежные средства, предоставляемые кредитором должнику в виде национальной или иностранной валюты в форме наличных и безналичных денежных средств.

В монографии Е.А. Суханова отмечается, что: «выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, то есть предметом кредитных отношений становятся права требования, а не деньги в виде денежных купюр (вещей)».

Обязанностью кредитора является предоставление указанных денежных средств. Однако, в силу существующей в нашем гражданском праве свободы волеизъявления, кредитные организации выдают кредиты не всем потенциальным заемщикам. Сначала банковские специалисты проводят тщательную проверку клиента. В нее входит оценка вероятности погашения кредита (так называемый андеррайтинг), в процессе которого определяется платежеспособность заемщика, анализируется уровень его кредитоспособности, проверяется наличие собственных денежных средств для выплаты первого взноса по кредиту, а также уровень обеспечения кредита. Кроме того, кредитная организация оценивает готовность клиента погасить долг и его кредитную историю.

В то же время в силу нормы, закрепленной в п. 2 ст. 821 ГК РФ, заемщик может отказаться полностью или частично от получения кредита, своевременно (до наступления срока предоставления кредита) уведомив кредитора.

Кроме того, отметим, что в настоящее время в различных банках, в том числе и в нашей стране, для ускорения и упрощения кредитного процесса, а также установления единообразия в методах оценки вероятности погашения кредита, ее большей точности и беспристрастности, разрабатываются и внедряются меры по автоматизации указанных осуществляемых кредитными организациями действий. Эти меры, в частности, включают в себя создание обучаемых программ, выполняющих функции как принятия заявлений, так и выполнения последующих действий по подготовке к заключению кредитных договоров и договоров о залоге. Это позволяет ускорить кредитный процесс, а также заключать договоры о кредитовании с большим количеством клиентов, что, в конечном итоге, должно привести к более быстрым темпам роста обеспеченности граждан жильем.

Договор ипотечного жилищного кредитования подразумевает целевое использование денежных средств: строительство или приобретение жилья. Поэтому, на основании ст. 814 ГК РФ, заемщик должен предоставить кредитору возможность контроля за использованием кредитных средств. В случае нарушения этой обязанности у кредитора возникает право требования о возврате предоставленных средств и процентов по ним, если договор не предусматривает иное.

Такое условие определенным образом ограничивает права заемщика, поэтому обязательный характер целевого использования кредитных денежных средств в договоре ипотечного жилищного кредитования может быть установлен только при взаимном согласии сторон. При этом следует учесть, что на основании содержания ст. 22 ГК РФ полный или частичный отказ от правоспособности и дееспособности, а также сделки, направленные на их ограничение, являются ничтожными, если такие сделки не допускаются законом.

Следующим условием договора ипотечного жилищного кредитования является срок. Этим условием определяется не только время, на которое заемщику передаются денежные средства, но и момент или моменты исполнения им своих обязательств. Условие о сроке также определенным образом защищает права заемщика, так как только с его истечением у него возникает обязанность исполнения обязательства, а у кредитора – право требовать такого исполнения.

Существует дискуссия об отнесении условия о сроке к существенным условиям кредитного договора. К числу существенных условий кредитного договора срок относят, например, С.П. Гришаев и Р.Р.Мавлютов, а также зарубежные ученые, например, Ю.И. Чалый. Однако некоторые авторы (например, Н.П. Бычкова) считают, что условие о сроке не является существенным в кредитном договоре. Автор настоящей работы придерживается первой точки зрения в силу функции защиты прав заемщика, присущей условию о сроке договора ипотечного жилищного кредитования

Исследование правового содержания и обозначений различных сроков в кредитных отношениях является не только полем для дискуссий правоведов-теоретиков, но и практически значимой как для заемщиков, так и для кредиторов. Анализируя значение терминов, используемых в актах Банка России и договорной практике банков, мы можем зачастую видеть несовпадение терминов, обозначающих сроки в договорах, и терминов, используемых в нормативных актах.

Применительно к договору ипотечного жилищного кредитования, термин «срок» может означать совершенно разные понятия: срок действия кредитного договора; срок, на который выдается кредит; срок начисления процентов; срок возврата кредита и другие сроки.

Срок действия кредитного договора – это время с момента заключения кредитного договора до момента окончания исполнения обязательств по договору должником, а срок кредита – время между получением должником денежных средств и их возвратом. Таким образом, срок кредита находится внутри срока действия кредитного договора. Очевидно, что срок действия кредитного договора имеет периоды (до предоставления денежных средств и после их возврата), не совпадающие со сроком кредита. Что касается их правовой сущности, то под сроком действия кредитного договора следует понимать время действия соглашения, в силу которого возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности кредитора и заемщика, а срок кредита – это срок, определяющий условие исполнения одного из обязательств кредитного договора.

Срок действия ипотечного кредитного договора, определяется в соответствии с правилами, установленными в ст. 425 ГК РФ, которая гласит:

1. Договор кредитования вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими кредитного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия кредитного договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору. Кредитный договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
4. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Отправной точкой для начала срока действия кредитного договора служит момент вступления договора в силу. В соответствии с правилами ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу в момент его заключения. Однако в отдельных случаях момент заключения договора и момент его вступления в силу могут и не совпадать (это имеет место, например, в кредитном договоре, заключенном с отлагательным условием). В случае несовпадения моментов заключения и вступления в силу договора, он вступает в силу вследствие состава, в который помимо самого факта заключения договора включаются другие условия. Однако в большинстве случаев важнейшим моментом для вступления кредитного договора в силу является именно момент его заключения – момент одновременного изъявления воли субъектов на заключение договора.

Момент заключения договора определяется в соответствии со ст. 433 ГК РФ, которая гласит, что «договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта». Если кредитный договор заключается путем подписания единого документа, то моментом принятия акцепта является момент подписания данного документа обеими сторонами. Если же кредитный договор стороны подписывают не совместно и единовременно, то подписанный одной стороной текст кредитного договора следует считать офертой, а акцептом станет подписание этого текста другой стороной.

Возникает вопрос: следует ли в данном случае именно момент акцепта считать моментом заключения договора. Представим себе случай: клиент получил неподписанный экземпляр договора и, в свою очередь, подписал его, а затем передал служащему банка. В связи с временным отсутствием на рабочем месте уполномоченного должностного лица банка, указанный текст договора был подписан только через несколько дней. При подписании договора руководитель банка указал в тексте договора текущую дату как дату заключения договора. Подписанный и датированный таким образом текст кредитного договора еще через два дня был передан клиенту. Очевидно, в данном случае в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора следует считать дату получения клиентом подписанного обеими сторонами текста кредитного договора.

По смыслу ст. 425 ГК РФ, окончанием срока кредитного договора является установленный в договоре момент, когда сторонами оканчивается исполнение их обязательств, если в данном договоре или в законе отсутствует условие, согласно которому предусмотренное договором окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В кредитных договорах обычно такое условие отсутствует. Особенность кредитного договора (после предоставления кредита почти по всем обязательствам должником выступает только одна сторона — заемщик) такова, что не является необходимостью устанавливать в договоре какой-либо срок, окончание которого прекращало бы обязанность должника по уплате денежных средств и процентов на них, кроме того, это ограничивало бы права кредитора на получение встречного исполнения. Распространенная формулировка «настоящий (кредитный) договор действует до полного исполнения обязательств заемщика по настоящему договору» представляет собой как бы зеркальное отражение упомянутого в ГК РФ условия.

Срок начисления процентов – это срок, в течение которого кредитор имеет право начислять проценты на сумму кредита, однако не следует путать этот срок с периодичностью операций кредитора по начислению процентов, поскольку кредитор может проводить такие операции в течение всего срока начисления процентов с определенной периодичностью.

Установление срока начисления процентов в кредитном договоре регламентируется такими нормативными актами, как положение Центрального банка РФ « О порядке определения доходов, расходов и прочего совокупного дохода кредитных организаций», которое определяет порядок начисления процентов по различным операциям банков, связанных с привлечением, размещением средств клиентов банка в различных валютах и процентов за использование денежных средств на банковских счетах по договорам, заключаемым в соответствии с ГК РФ. (п. 1.6 данного Положения).

Термин «срок возврата кредита» (понимаемый как календарная дата) применяется в случае погашения сразу всей суммы кредита в один момент. Если используется термин «сроки возврата кредита», то подразумевается, что кредит подлежит возврату частями, каждая из которых должна быть уплачена в отдельный срок, а дата уплаты последней части является конечным сроком возврата кредита. Синонимом к формулировке «срок возврата кредита» является термин «срок погашения кредита» . В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Согласно ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в договоре необходимо указать:

1. процентную ставку по кредиту;
2. стоимость и сроки выполнения оказываемых банковских услуг;
3. условия об имущественной ответственности сторон в случае нарушения договора;
4. порядок расторжения договора;
5. прочие существенные условия.

В соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре об ипотеке также указывается срок исполнения обеспечиваемого обязательства целиком или сроки внесения платежей либо условия, позволяющие определить эти сроки, а также сведения о размере платежей.

Таким образом, в силу закона, существенными условиями договора ипотечного жилищного кредитования являются вышеперечисленные условия о сроках: о сроке действия кредитного договора, о сроке, на который выдается кредит, сроке начисления процентов и сроке возврата кредита, то есть сроке исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Еще одним существенным условием для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является условие о размере кредита либо условиях, позволяющих определить его размер (см. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»). Размер или сумма кредита представляет собой размер (сумму) денежных средств, которые на основании кредитного договора кредитор обязуется передать заемщику.

Согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», существенными для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, являются также условия о предмете ипотеки и его оценке. В договоре предмет ипотеки определяется наименованием, местом нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета. В кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, должны быть также указаны право, в силу которого являющееся предметом ипотеки имущество принадлежит залогодателю, и наименование уполномоченного на регистрацию сделок с недвижимым имуществом и ведение реестра объектов недвижимости органа, зарегистрировавшего это право. Оценка предмета ипотеки производится по соглашению залогодателя и залогодержателя.

Существенным условием любого кредитного договора является условие платности (или возмездности) кредита, то есть условие о процентах за пользование кредитными средствами. В соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ: «договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». Возмездность кредитного договора обусловлена спецификой банка или небанковской кредитной организации как коммерческой организации, целью деятельности которой является получение прибыли.

Действующее российское законодательство предусматривает проценты как единственный вид вознаграждения за пользование денежными средствами, причем ст. 30 ФЗ «О банках» устанавливает положение о том, что в кредитном договоре должна быть указана процентная ставка по нему.

Среди ученых-правоведов существует точка зрения о том, что условие об уплате процентов не является существенным для кредитного договора, поскольку это не изменяет существа обязательства. Такой взгляд основан на положении п. 1 ст. 809 ГК РФ, указывающем на то, что при отсутствии указанного условия, размер процентов определяется существующей в месте жительства (месте нахождения) заемщика ставкой рефинансирования.

По нашему мнению, в соответствии с противоположной концепцией, сторонником которой является Н.Н. Захарова, условие о процентах является существенным условием кредитного договора в силу прямого указания закона, а именно ст. 30 ФЗ о банках. Согласно п. 2 ст. 819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заем» главы 42 ГК РФ (в том числе ст. 809 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 «Кредит» главы 42 ГК РФ (ст. 819–821) ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора. Таким образом, применению п. 1 ст. 809 ГК РФ препятствует существо кредитного договора, которое заключается в безусловно возмездном характере обязательства. «Отсутствие процентной ставки в кредитном договоре сравнимо с невыставлением магазином ценников на товары». Автор настоящей работы согласен со второй точкой зрения. Кроме того, неуказание процентной ставки в кредитном договоре влечет к тому, что заемщик оказывается в силу неинформированности и отсутствия документального закрепления условий договора в невыгодном положении и, кроме того, лишается некоторых средств к защите своих законных интересов в случае злоупотребления банком своими правами и положением сильной стороны в договоре.

Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре об ипотеке, а, следовательно, и в договоре ипотечного жилищного кредитования, должно быть указано существо обязательства, обеспеченного ипотекой. Следовательно, в силу закона это условие является существенным для договора ипотечного жилищного кредитования.

Под существом конкретного договорного обязательства надлежит понимать важнейшее в содержании обязательства, представляющее из себя совокупность обусловленных объективными условиями прав и обязанностей сторон, выражающих характер их отношений и без которых невозможно существование правоотношения (как самостоятельного, определенного и индивидуального явления) в виде осуществления сторонами прав и выполнения обязанностей для достижения договора.

Существо обязательства сводится к принуждению его сторон к определенному поведению и совершению определенных действий в рамках данных правоотношений. Обязательство, обеспеченное ипотекой – это обязанность заемщика, обеспеченная ограничением его, как залогодателя, имущественных прав на ту или иную недвижимость. В случае неисполнения основного обязательства, залогодержатель может удовлетворить свое денежное требование преимущественно перед другими кредиторами.

Обеспеченный залогом недвижимости кредитный договор приводит к возникновению между его сторонами совокупности прав и обязанностей, существенная часть которых (например, обязанности по предоставлению кредита кредитором и возврата кредитных средств заемщиком, право кредитора на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного имущества или прав на него) представляют собой существенные условия данного договора.

В отечественной науке довольно распространенной является концепция, согласно которой «условия об имущественной ответственности сторон и порядке расторжения договора не относятся к существенным условиям кредитного договора».

По мнению автора настоящей работы, эти условия все же являются существенными, поскольку об этом имеется прямое указание в ст. 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности».

Итак, мы приходим к выводу о том, что несмотря на подробное регулирование порядка заключения договоров о предоставлении кредитов на приобретение жилья с ипотечным покрытием, до сих пор в данной области существуют некоторые пробелы, в частности относительно включения в договор условий о моменте прекращения обязательств по договору и момента вступления договора в законную силу.

Также необходимо максимально сократить сроки подготовки к заключению кредитных договоров при повышении единообразия, точности и беспристрастности оценки банками готовности и вероятности погашения клиентом кредита.

Помочь решить эти проблемы может реализация выдвинутого ранее автором данной работы предложения по нормативной стандартизации условий предоставления ипотечных жилищных кредитов, а также формы и условий договоров, по которым предоставляются данные кредиты.

Кроме того, этому поспособствует поддержка и популяризация среди кредитных организаций методов автоматизации кредитного процесса.

---

Страницы:   1   2   3