Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Часть 3.

Страницы:   1   2   3

---

Глава 2 Правовые особенности ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

2.1 Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: достоинства и недостатки

 

Рассматривая отношения, складывающиеся вокруг ипотечного жилищного кредитования, мы уже пришли к выводу о том, что они складываются из двух компонентов: кредитных отношений и залоговых отношений. Исходя из этой позиции, мы будем говорить о государственном контроле и регулировании жилищной ипотеки.

Контроль и надзор за кредитными организациями, в том числе и в сфере кредитования, осуществляет, согласно Федеральному закону от 10.07.2002 № 86-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», Банк России.

Целями его деятельности являются, в частности, развитие и укрепление банковской системы РФ, а также развитие финансового рынка в нашей стране.

В частности, Банк России:

1. Устанавливает правила осуществления расчетов в Российской Федерации;
2. Устанавливает правила проведения банковских операций;
3. Принимает решение о государственной регистрации кредитных организаций, выдает кредитным организациям лицензии на осуществление банковских операций, приостанавливает их действие и отзывает их;
4. Осуществляет надзор за деятельностью кредитных организаций и банковских групп (далее — банковский надзор);
5. Осуществляет регулирование, контроль и надзор за деятельностью некредитных финансовых организаций в соответствии с федеральными законами.

К основным инструментам, регулирующим кредитные операции банков, применяемым Банком России, относятся ключевая ставка Банка России и прямые количественные ограничения для каких-либо операций.

Ключевая ставка – это минимальная процентная ставка, по которой Банк России предоставляет кредиты на срок в 1 неделю коммерческим банкам и максимальная ставка, по которой он принимает денежные средства на депозиты от банков. Эта величина оказывает решающее воздействие при установлении ставок по кредитам, выдаваемым коммерческими банками.

9 февраля 2018 года Банк России снизил ключевую ставку до 7,5 %, а 23 марта 2018 года было принято решение о снижении ее еще на 0, 25 %.

Кроме того, Президент РФ в послании Федеральному Собранию 1 марта 2018 года призвал снизить ставку по ипотечному кредитованию до 7 %. В связи с этим ПАО Сбербанк, крупнейший коммерческий банк России, начал снижение ставки по ипотеке.

Рассматривая отношения по ипотечному жилищному кредитованию в аспекте отношений по залогу недвижимости, необходимо отметить, что ст. 20 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает специальный порядок регистрации ипотеки.

Особенностью государственной регистрации ипотеки является подача заявления совместно залогодателем и залогодержателем.

Кроме того, приобретение жилого помещения в собственность также требует государственной регистрации согласно нормам ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 551 ГК РФ.

Говоря о контроле и надзоре за выполнением федеральных и региональных программ обеспечения жильем, то эта деятельность возлагается на различные федеральные и региональные органы исполнительной власти, как правило, в соответствии с особенностями той или иной льготной группы граждан. Так, контроль и надзор за выполнением норм ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» осуществляет Министерство обороны РФ совместно с Банком России, а контроль за выполнением Федеральной целевой программы «Жилище» (и пришедшей ей на смену с 1 января 2018 г. государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации») возложен на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Итак, мы пришли к выводу о том, что существуют разнообразные реально действующие механизмы государственного контроля и воздействия на кредиторов в отношениях по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме того, наметилась тенденция по снижению процентной ставки по таким кредитам.

Однако, защита интересов заемщиков-граждан ограничивается пока лишь помощью и участием государства в создании условий для приобретения гражданами жилья на более выгодных условиях.

Мы уже отмечали ранее, что благодаря функционированию большого количества федеральных и региональных программ некоторые категории граждан имеют возможность получить ипотечный жилищный кредит на льготных условиях.

Основной и самой крупной программой поддержки приобретения жилья и развития жилищного и коммунального строительства является Федеральная целевая программа «Жилище», впервые разработанная в 2002 году и до сих пор не утратившая своей актуальности. Программа неоднократно перерабатывалась (см., например, Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 г. № 1050 «О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»», Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 г. № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»).

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.05.2016 г. № 466 «О внесении изменений в федеральную целевую программу «Жилище» на 2015 — 2020 годы», программа «Жилище» в последней редакии состоит из нескольких федеральных подпрограмм, имеющих общие цели:

1. Формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;
2. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Задачами этой программы являются:

1. Создание условий для массового строительства жилья экономкласса;
2. Повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства;
3. Обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;
4. Предоставление социальной поддержки на приобретение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в первую очередь, молодым семьям.

С 1 января 2018 г. реализация программы «Жилище» продолжается в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

К сожалению, мы пока не можем говорить о том, что Федеральная целевая программа «Жилище» стала реальным средством для обеспечения жильем всех категорий граждан, нуждающихся в нем. В пользу этого говорит статистика.

По данным Росстата на конец 2016 года, на учете на предоставление жилья стоят 2542000 семей. Согласно плановым значениям эффективности программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», за период с 2016 по 2022 год с помощью этой программы при выполнении всех ее целей и сохранении указанных в утверждающих документах объемов финансирования должны улучшить свои жилищные условия лишь 211490 семей.

На практике такая ситуация дает результаты в виде чрезмерных сроков ожидания нуждающимися в улучшении жилищных условий лицами предоставления им государственной помощи.

Кроме того, выплаты участникам указанной программы покрывают, как правило, лишь небольшую часть стоимости жилья. В числе условий для участия в мероприятиях по обеспечению жильем молодых семей потенциальным ее участникам необходимо иметь средства или источник дохода для покрытия оставшейся стоимости жилого помещения. Это требование справедливо, так как снижает риск неполучения участниками подпрограммы жилых помещений, однако вкупе с другими условиями предоставления помощи в приобретении жилья снижает уровень доступности участия в этой программе.

Следует отметить, что данная программа реализуется не во всех субъектах Российской Федерации, а лишь в тех, в которых существуют региональные программы поддержки жилищного строительства и обеспечения граждан жильем, в региональных бюджетах которых имеются средства для предоставления не менее 5% расчетной стоимости жилых помещений в составе выплаты на приобретение жилья участникам подпрограммы и выполняются прочие условия Правил распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на софинансирование расходных обязательств субъектов РФ на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение (строительство) жилья в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2016-2022 гг.

В субъектах, в которых субсидии, направленные для реализации этой подпрограммы, используются не по назначению или нарушаются положения указанных выше Правил, субсидирование жилищного строительства и приобретения жилья молодыми семьями урезается или прекращается, что в итоге не стимулирует целевое использование предоставленных из федерального бюджета средств, а лишь ведет к неблагоприятным последствиям для нуждающихся в жилье лиц.

Существуют другие модели расчета и предоставления социальных выплат гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Первая из них реализуется в рамках мероприятий по выполнению государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

В данном случае предоставление выплаты осуществляется посредством выдачи жилищного сертификата участнику подпрограммы.

Размер выплаты рассчитывается исходя из средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в том населенном пункте, в котором приобретается жилье, норматива общей площади жилого помещения для одиноко проживающего лица, семьи из двух человек или семьи из трех и более человек и повышающего коэффициента для отдельных субъектов Российской Федерации.

Вторая модель реализуется в рамках мероприятий, установленных ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Этим федеральным законом устанавливается порядок предоставления помощи участникам накопительно-ипотечной системы, при котором средства от доходов участника, включая денежные средства на его банковских счетах, учитываются на его именных накопительных счетах.

Кроме того, прослужив три года, военнослужащий получает право на получение целевого займа для приобретения жилья или уплаты первого взноса по договору ипотечного жилищного кредитования.

При этом, после выполнения условий, связанных с прохождением военной службы, указанных в ч.2 ст.4, ст. 10 вышеуказанного Федерального закона (общая продолжительность военной службы, в том числе и в льготном истечении должна составить не менее 20 лет, увольнение по причинам, перечисленным в указанных статьях военнослужащего, чья продолжительность службы составляет не менее 10 лет, увольнение по причине признания негодным к военной службе, признание безвестно отсутствующим, умершим или смерть военнослужащего), участник накопительно-ипотечной системы получает право использовать накопления на его именном накопительном счету для приобретения жилья, а также, в случае увольнения по установленным ч.2 ст.4 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», получить дополнительную государственную выплату.

Несмотря на тенденцию к уменьшению числа заключенных сделок по военной ипотеке, ипотечно-накопительная система для военнослужащих дает реальные результаты. Так, в 2017 году из 423000 участников приобрели жилье 194000.

Итак, рассмотрев меры государственного контроля ипотечного жилищного кредитования и поддержки приобретателей жилья по жилищной ипотеке, мы можем прийти к следующим выводам:

1. На данный момент имеются механизмы реального воздействия и регулирования на кредиторов по договорам ипотечного жилищного кредитования.
2. Механизмов защиты государством прав и интересов приобретателей жилья по договорам ипотечного жилищного кредитования в настоящий момент не существует.
3. Программы поддержки строительства и приобретения жилья, в том числе по договорам ипотечного жилищного кредитования, до сих пор в большинстве своем не имеют значимого эффекта.
4. Меры по предупреждению злоупотреблений при реализации программ помощи нуждающимся в жилье не выполняют своего назначения и отрицательно воздействуют на лиц – приобретателей жилья, но не на самих виновников злоупотреблений.

 

2.2 Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору: риски заемщика

 

Участники рынка ипотечного кредитования подвержены многочисленным рискам: рыночному риску, кредитному риску, риску ликвидности и другим. При этом следует отметить, что, если сравнивать ипотечный кредит с другими видами кредита, то с одной стороны из-за долгосрочного характера операций риски возрастают, а с другой стороны, благодаря более надежному обеспечению залога (недвижимое имущество), риски кредитора снижаются. С точки зрения субъектов ипотечных правоотношений можно выделить риски заемщика, риски банка-кредитора и риски инвестора. Анализ действующего законодательства показывает, что оно ориентировано, в основном, на минимизащию рисков кредиторов.

По договору об ипотеке (залоге недвижимости) может быть заложено недвижимое имущество, права залогодателя на которое зарегистрированы в ЕГРП, в том числе и жилые помещения. Согласно ст. 1 ФЗ «Об ипотеке», заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя, однако ограничивается его правомочие распоряжения этим имуществом. Кроме того, на основании ст.2 ФЗ «Об ипотеке» такая форма залога может быть установлена в обеспечение обязательств, вытекающих из договоров займа, кредита, купли-продажи и прочих, если другое не предусматривается законом.

По мнению Е.С. Демушкиной, «правоотношение по ипотечному кредитованию — это правоотношение между кредитором и заемщиком, включающее основное обязательство по кредитному договору, возникающее из кредитного договора, и обеспечивающее его дополнительное (акцессорное) обязательство, предметом которого является залог недвижимости, возникающее между залогодержателем и залогодателем». Следовательно, ипотека – способ обеспечения исполнения обязательств, имеющий акцессорный (зависимый от основного обязательства) характер.

Закон об ипотеке устанавливает специальные требования к такому виду залога. Так, статья 9 ФЗ «Об ипотеке» указывает, что в договор должны быть внесены сведения не только о существе, сроках, размерах исполнения обязательства, а также предмете и стоимости предмета ипотеки, но и о его местонахождении, а также описание, «достаточное для его идентификации». Также в договоре об ипотеке указываются стороны основного договора, дата и место его заключения. Если же сумма обеспечения должна быть определена позднее, то в договоре должны быть указаны порядок и условия ее расчета.

В случае, когда обеспеченное ипотекой обязательство возникает после внесения записи об ипотеке в ЕГРП, права залогодержателя по договору об ипотеке возникают с момента появления такого обязательства.

Согласно ст.337 ГК РФ, залог обеспечивает требование (проценты, неустойку, сумму долга) в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Несмотря на диспозитивность этой нормы, остается неясным, может ли по соглашению сторон ипотека обеспечивать долг, а также проценты и неустойки в твердой сумме на протяжении всего существования основного обязательства вне зависимости от, собственно, суммы долга.

Оценка стоимости предмета ипотеки имеет как для кредитора, так и для должника наиважнейшее значение. Сведения о порядке оценивания и факторах, влияющих на оценочную стоимость жилого помещения, содержатся в ст. 2.4. «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Согласно этой Концепции, оценка стоимости предмета ипотеки проводится специализированными оценочными фирмами или специалистами – оценщиками. При этом кредитор, учитывая оценочную стоимость имущества, должен прогнозировать ее изменение в будущем в зависимости от наступления различных обстоятельств.

На оценочную стоимость влияют не только площадь объекта жилой недвижимости, но и конструктивные особенности здания (использование различных типов материалов, соответствие стандартам долговечности и пожаробезопасности), а также индивидуальные особенности расположения (близость к транспортным магистралям, экологическая обстановка) и перспективы развития района.

Концепция рекомендует оценщикам применять метод сравнительных продаж с учетом поправочных коэффициентов для наиболее точной и объективной оценки стоимости жилых помещений. Кроме того, рекомендуется стандартизировать методики и формы отчета оценки стоимости закладываемых жилых помещений в целях снижения рисков ошибок при оценке и повышения эффективности вторичного ипотечного рынка (рынка ипотечных ценных бумаг).

Говоря об ипотечных ценных бумагах, то ФЗ «Об ипотеке» был введен совершенно новый для банковской практики вид именных ценных бумаг – закладная. Эта ценная бумага закрепляет не только права кредитора на получение исполнения денежного обязательства должником, но и право обращения взыскания на заложенное имущество. Следует отметить, что в дальнейшем был принят специальный закон «Об ипотечных ценных бумагах»

В случае, когда права залогодержателя закрепляются в закладной, то условие об этом должно быть указано в кредитном договоре. В таком случае именно закладная становится первичным документом по отношению к кредитному договору. Часть 4 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке» прямо устанавливает, что содержание закладной приоритетно по отношению к содержанию кредитного договора.

Факты исполнения и неисполнения обязательств по закладной определяются согласно ч.3 и 7 ст. 17 ФЗ «Об ипотеке» в зависимости от того, у кого находится закладная. Примером приоритета закладной перед другими документами может служить решение Оренбургского районного суда от 27.08.2010 по делу 2-22/10.

В данном случае суд, согласившись с залогодержателем, счел, что нахождение у залогодержателя закладной без отметок об исполнении обязательства, является достаточным доказательством неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, ее существования и сохранения при переходе прав на объект недвижимости к другому лицу. Кроме того, по мнению суда, наличие других документов, подтверждающих исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой, и даже отметка о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, несущественно.

Кроме того, государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового владельца не требуется, поскольку закладная – это ценная бумага и имеет свойство публичной достоверности, а законность и действительность передачи прав по закладной определяются лишь на основании соблюдения формы и непрерывности совершения передаточных надписей. При оформлении ипотеки закладной передача прав по закладной является единственной формой передачи прав по кредитному обязательству.

Во всех случаях уступка кредитного обязательства ведет за собой и передачу новому кредитору прав по ипотеке. Даже при изменении основного обязательства, залог недвижимости прекращается не всегда.

Пленум ВАС в Постановлении от 17.02.2011 № 10 отмечает, что, например, при изменении размера или срока основного обязательства, залог продолжает действовать на тех условиях, которые были закреплены при его установлении.

Итак, мы приходим к выводу, что ипотека как способ обеспечения обязательства по кредитному договору, а в частности, жилищная ипотека, ставит должника-залогодателя в заведомо слабое положение перед кредитором.

С одной стороны, существуют многочисленные риски заемщика, такие как снижение цены жилья (рыночный риск), колебания валютного курса (валютный риск), риск нетрудоспособности, риск повреждения имущества или утраты прав на него, риск замораживания строительства при покупке жилья в строящемся доме и другие. Все эти риски полностью ложатся на должника. Положение осложняется финансовой и экономической нестабильностью в стране, которая ведет к снижению платежеспособности большей части населения.

С другой стороны, стремясь минимизировать собственные риски, кредиторы возлагают на заемщика дополнительные расходы по страхованию здоровья и жизни, закладываемого имущества, ужесточают процедуру андеррайтинга, оставляют за собой право изменять условия займа или требовать досрочного погашения кредита в связи с ухудшением финансового положения должника.

Кроме того, отсутствует механизм защиты прав залогодателя при использовании закладной для оформления прав залогодержателя.

Такая ситуация требует внесения в законодательство норм о стандартизации оценочной деятельности, защите прав залогодателя при уступке прав по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого помещения, о возможности пересмотра условий кредитного договора в случае ухудшения финансового положения заемщика, а также норм, устанавливающих приоритет сведений, содержащихся в кредитном договоре и ЕГРП перед сведениями, содержащимися в закладных при использовании этой формы для закрепления прав залогодержателя.

 

2.3 Ответственность сторон ипотечного жилищного кредитования

 

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами сделки своих обязанностей, последствием такого ненадлежащего поведения является гражданско-правовая ответственность виновной стороны. При этом разделяется ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Например, ответственность по кредитному договору может быть возложена и на кредитора, и на заемщика.

Ответственность заемщика выражается, как правило, в дополнительном денежном обременении, то есть дополнительных процентах, обязанность по уплате которых возлагается на указанное лицо в случае нарушения условий договора. Размер процентов определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и увеличивается до пределов, определенных интересами кредитной организации. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств кредитор также может быть привлечен к ответственности, например, за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его не в срок или в сумме, меньшей, чем та, о которой условились стороны. Кроме уплаты неустойки, виновная сторона должна возместить все убытки, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, если таковой не исключает эту форму ответственности.

Договором может быть предусмотрена особая ответственность за снижение ценности имущества, предоставляемого в обеспечение этого договора или нецелевое использование кредитных средств. В последнем случае, а также при нарушении права кредитора на контроль за целевым расходованием предоставленных денежных средств, эта сторона может требовать досрочного исполнения договора и уплаты по нему процентов, если договор не предусматривает иное.

Кроме этого, существует ответственность и за неисполнение или ненадлежащее исполнение залоговых обязательств, связанных непосредственно с ипотекой.

Поскольку ипотека является односторонним обязывающим правоотношением, предусматривающим обязанность залогодателя совершить определенные действия в пользу залогодержателя (который имеет в данном случае только право требования к залогодателю), то и ответственным в данном правоотношении может быть только залогодатель. Специфично, что обращение взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки влечет за собой прекращение залога, поскольку договор ипотеки в таком случае прекращается, а, следовательно, прекращается и основной кредитный договор.

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество является единственно возможной реально мерой воздействия на недобросовестного заемщика. При привлечении его к такой ответственности, из стоимости заложенного имущества должны быть удовлетворены все предусмотренные законом или договором требования кредитора.

В ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» законодатель предусматривает основания обращения взыскания на заложенную недвижимость как меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства.

Неисполнение обязательства выражается в том, что должник (одновременно с этим являющийся залогодателем) не выполняет действий, которые обязан выполнить, а кредитор, с свою очередь, не получает блага, которые намерен был получить. Говоря о кредитном договоре, основной обязанностью заемщика является своевременный возврат полученных им средств и процентов за пользование единовременно или по частям раз в определенный промежуток времени (месяц).

Основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство.

Закон не устанавливает критериев явной несоразмерности между вредом, причиненным недобросовестным поведением заемщика и размерами его ответственности, поэтому решение данного вопроса возлагается на усмотрение и внутреннее убеждение суда в каждом отдельно взятом деле. Такой пробел в законодательстве – серьезная проблема, поскольку может порождать последствия в виде установления банком несоразмерных требований по возмещению ущерба. Часто складываются ситуации, когда заемщик не уплачивает лишь небольшую часть долга и процентов, однако лишается по причине этого дорогостоящей недвижимости, не говоря уже о денежных средствах, уплаченных им ранее.

Кроме того, в ситуации, если обязательство по уплате суммы долга должником исполнено ненадлежаще, то после удовлетворения требований кредитора, обязанность по полному исполнению обязательств остается лежать на заемщике.

Если должник не выполняет обязанностей по поддержанию сохранности заложенного имущества, нарушает правила об отчуждении этого имущества или происходит принудительное изъятие такового государством, залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения основного обязательства по возврату суммы долга и процентов за пользование денежными средствами, а при неисполнении такого требования – обратить взыскание на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется должником надлежащим образом. Автор данной работы полагает, что необходимо усовершенствовать имеющееся на данный момент залоговое законодательство с тем, чтобы защитить права добросовестного залогодателя в случае принудительного изъятия у него заложенного недвижимого имущества (в первую очередь – жилья) государством.

Залогодержатель реализует право на обращение взыскания на заложенное имущество тогда, когда получает отказ в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства или такое требование не удовлетворяется в предусмотренный договором срок.

Говоря о договорах об ипотечном жилищном кредитовании, в силу п.4 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» существует лишь судебный порядок обращения взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Следовательно, для обращения взыскания залогодержателю следует предъявить иск в суд общей юрисдикции в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными ГПК РФ. На законодательном уровне закреплено два порядка обращения взыскания на заложенное имущество – по решению суда и без обращения в суд.

Статья 55.1 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает возможность заключения мирового соглашения в споре об обеспеченном ипотекой обязательстве. С момента заключения такого соглашения ипотека не прекращает силу, а обеспечивает измененные обязательства залогодателя (должника).

Следующим этапом удовлетворения требований претензий залогодержателя является реализация заложенного имущества.

Согласно п.2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» жилье, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с торгов, организуемых в формах конкурса или открытого аукциона судебными приставами-исполнителями, и проводимых по месту нахождения заложенного имущества.

О проведении таких торгов организатор извещает не позднее, чем за месяц до момента их проведения в официальном периодическом издании органа исполнительной власти субъекта РФ, в котором будут проводиться торги с указанием даты, времени, места проведения торгов и начальной цены имущества, определяемой в соответствии со ст. 350 ГК РФ судом в каждом конкретном случае. Кроме того, начальная продажная цена этого имущества может определяться соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Реализация этого имущества в форме конкурса или аукциона призвана к его продаже за максимально возможную сумму, поскольку в этом заинтересованы и кредитор, и должник. Разница между суммой, полученной при реализации предмета залога и суммой требований кредитора, если первая превышает вторую, возвращается должнику.

В торгах должны участвовать не мене чем двое покупателей. Потенциальные участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанные в извещении о таких торгах.

Лицо, предложившее наиболее высокую цену, является победителем торгов. Это лицо и организатор торгов в день их проведения подписывают протокол об их результатах. В пятидневный срок победитель торгов вносит сумму, за которую им куплено заложенное имущество, а организатор заключает с ним договор купли-продажи. Такой договор является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Благодаря внесенным в ст. 446 ГПК РФ Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ изменениям у кредитора появилась возможность реализовать право на обращение взыскания на жилое помещение по договору об ипотеке, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, приобретенным или построенным на кредитные средства.

Отсутствие данной нормы ранее тормозило процесс ипотечного жилищного кредитования в связи с нерешенностью вопросов о выселении лиц, проживающих в заложенном жилом помещении, в силу отсутствия корреспондирующей со ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» (разрешающей указанную практику) процессуальной нормы, что существенно повышало риски банков при выдаче кредитов с ипотечным покрытием на приобретение гражданами жилья и, следовательно, приводило к тому, что банки выдавали такие кредиты лишь тем лицам, у которых уже было в собственности имущество для залога.

С одной стороны, в такой ситуации граждане, не имеющие своего жилья, фактически лишались возможности получить кредит для улучшения своих жилищных условий. С другой стороны, теперь они могут как приобрести жилье на кредитные средства, так и потерять единственное пригодное для проживания помещение.

Данная дилемма требует срочного решения. Автор данной работы полагает, что этому может помочь расширение мер государственной, региональной и муниципальной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в особенности малоимущих и имеющих семьи, а также нормативное регулирование и стандартизация условий кредитных договоров в сделках по ипотечному жилищному кредитованию.

Итак, мы приходим к выводу о том, что наше законодательство предусматривает реально действующий механизм привлечения к ответственности недобросовестных участников отношений по ипотечному жилищному кредитованию. Однако, в силу того, что заемщик в данных отношениях всегда является слабой стороной, требуется доработка существующих нормативных актов в виде добавления в них норм о соразмерности требований кредиторов к заемщикам и стандартизации условий кредитных договоров с ипотечным покрытием.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Итак, мы выполнили задачи, поставленные в начале работы: проанализировали отношения по ипотечному и, в частности, ипотечному жилищному кредитованию в историческо-правовом аспекте, рассмотрели различные точки зрения на сущность и правовую природу института ипотечного жилищного кредитования, изучили и проанализировали структуру правоотношений и конструкцию договоров об ипотечном жилищном кредитовании, выявили достоинства и недостатки существующего на данный момент регулирования этого института и применяемых для его развития мер государственной поддержки.

Подводя итоги данной работы, мы можем сделать несколько выводов.

Во-первых, деятельность кредитных организаций по предоставлению гражданам кредитов с ипотечным покрытием на приобретение жилья регламентируется достаточно подробно, однако нормы права в данной области до сих пор нуждаются в совершенствовании и заполнении пробелов.

Во-вторых, большая часть государственных программ помощи в приобретении жилья и поддержки жилищного строительства недостаточно эффективны и не могут решить сложившейся на данный момент проблемы массового обеспечения жильем населения нашей страны.

В-третьих, приобретатели жилья по договорам жилищного кредитования с ипотечным покрытием находятся в заведомо слабом и невыгодном положении по отношению к кредитным организациям. Гражданам в таких отношениях проблематично защитить свои права и законные интересы.

Автор данной работы предлагает следующие меры по решению указанных проблем:

1. Создание базового специального законодательного акта об ипотечном жилищном кредитовании.
2. Разработка законодательных или подзаконных актов о защите интересов приобретателей жилья по сделкам с ипотечным жилищным кредитованием.
3. Оптимизация механизмов государственной поддержки жилищного строительства в регионах и оказания помощи в приобретении жилья лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, с тем, чтобы сократить время оказания поддержки каждому из граждан, нуждающихся в ней, сделать участие в программах государственной поддержки приобретения жилья более доступным, а предоставление выплат и субсидий приобретателям бюджетных средств – более прозрачным и контролируемым.
4. Реализация на практике новых моделей решения проблемы обеспечения жильем населения нашей страны, например, предоставления ипотечных кредитов застройщикам для строительства социальных доходных домов.

Итак, мы можем сказать, что цель нашей работы по поиску способов совершенствования нормативно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования выполнена. Автором данной работы были выдвинуты предложения о направлениях и мерах к совершенствованию норм права в области ипотечного жилищного кредитования, а также некоторые предложения о решении проблемы обеспечения жильем населения России.

Нам остается выразить надежду на то, что органы, осуществляющие выработку политики в отношении кредитных организаций, жилищной политики, а также создание и принятие актов, регулирующих отношения в этих сферах, прислушаются к высказываемым предложениям ввиду того, что жилищный вопрос является важнейшим для многих граждан нашей страны и решение его в масштабах всего населения требует непосредственного и реального участия государства.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017 г.)
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 1888-ФЗ (ред. от 31.12.2017г.)
4. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»
5. Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»
6. Федеральный закон от 18.07.2009 г. № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» (ред. от 3.07.2017 г.)
7. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (ред. от 31.12.2017 г.)
8. Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ред. от 03.07.2016)
9. Федеральный Закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 31.12.2017)
10. Федеральный закон РФ от 29.12.2004г. № 194-ФЗ «О внесении изменений в ст. 446 ГПК РФ»
11. Федеральный закон от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (с изменениями и дополнениями).
12. Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 25.11.2017 г.)
13. Федеральный закон от 25.10.2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (с изменениями и дополнениями)
14. Федеральный закон от 10.07.2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с изменениями и дополнениями)
15. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 31.12.2017)
16. Закон РФ от 29.05.1992 г. № 173 8-1 «О залоге» (утратил силу с 1.07.2014 г.)
17. Федеральный закон от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности (ред. от 31.12.2017 г.)
18. Положение Центрального банка РФ № 446 — П от 22.12.2014 г. «О порядке определения доходов, расходов и прочего совокупного дохода кредитных организаций»
19. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018 «Послание Президента Федеральному Собранию»
20. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 г. № 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей»
21. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 г. № 1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»
22. Постановление Правительства РФ от 11.08.2017 г. № 961 «О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации»
23. Постановление Правительства РФ от 26.05.2016 г. № 466 «О внесении изменений в федеральную целевую программу «Жилище» на 2015 — 2020 годы»
24. Постановление Правительства РФ от 20.04.2015 г. № 373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
25. Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 г. № 220 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)»
26. Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 № 2242-р (ред. от 10.02.2017) «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года»
27. Постановление Правительства РФ от 5.05.2014 г. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»
28. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 г. № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
29. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 г. № 1050 «О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»»
30. Постановление Правительства РФ от 27.01.2009 г. № 63 «О предоставлении федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения»
31. Постановление Правительства РФ от 22.12.2005 г. № 800 «О создании федерального государственного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»
32. Постановление Правительства РФ от 07.11.2005 г. № 655 (ред. от 17.09.2013 г.) «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»
33. Постановление Правительства РФ от 11.01. 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»
34. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. № 1010 «Об учреждении открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
35. Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»
36. Закон Брянской области от 10.11.2006 г. № 95-З «Об ипотечном жилищном кредитовании в Брянской области»
37. Закон Республики Мордовия от 8 декабря 2003 г. № 68-З «О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия»
38. Закон Самарской области от 29.06.2004 №96–ГД «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области»
39. Постановление Правительства Нижегородской области от 30 апреля 2014 г. № 302 «Об утверждении государственной программы «Развитие жилищного развития и государственная поддержка граждан по обеспечению жильем на территории Нижегородской области»
40. Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации, Постановление от 25 января 2011 г. N 13905/10
41. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»
42. Бевзенко Р.С. Акцессорность обеспечительных обязательств. – М.: Статут, 2013. – 96 с.
43. Демушкина Е.С. Гражданско-правовые проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в институте ипотеки в российском гражданском праве: монография. — М.: Юриспруденция, 2010. — 171 с.
44. Донцова Л. В., Каменецкий М. И., Печатникова С. М. Ипотечное кредитование на рынке жилья. – Издательство: Дело и Сервис, 2006. – 272 с.
45. Захарова Н.Н. Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. –М.: ИНФРА-М, 1997. – 160 с
46. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М: Юстинцинформ, 2008. – 303 с.
47. Кредитный договор: судеб. практика и офиц. разъяснения / [сост. Л. В. Тихомирова ; под общ. ред. М. Ю. Тихомирова]. — Москва: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2013. — 110 с.
48. Лепехин И. А. Кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой: теоретические вопросы правового регулирования: монография. — Москва: Юрлитинформ, 2012. – 198 с.
49. Литвинова С. А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения: монография. – М.-Берлин : Директ-Медиа, 2015 г. – 107 с.
50. Логинов М. П. Стратегия развития национальной ипотеки: монография. – Екатеринбург : Изд-во УрАГС, 2011. – 359 с.
51. Мавлютов Р. Р. Финансы, денежное обращение и ипотека : учебник . – Волгоград : Волгоградское науч. изд-во, 2015. – 213 с.
52. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – Серия Теория и практика гражданского права и гражданского процесса. – СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс». – 2003. – 384 с.
53. Мочалова В. А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. – Москва: Юстицинформ, 2013. – 219 с.
54. Проскурякова Н.А. Ипотека в Российской империи ; Нац. исслед.ун-т «Высшая школа экономики». – М. : Изд. дом Высшей школы экономики, 2014. – 737 с.

1. Суханов Е.А. Посреднические и кредитно-финансовые сделки в новом Гражданском кодексе Российской Федерации. – М.: Центр деловой информации, 1996. – 358 с.
2. Экономика недвижимости: учебное пособие / сост.: Чижанькова И.В., Булей Н.В., Бондалетова Н.Ф. – М.: ИТД «ПЕРСПЕКТИВА», 2016. – 324 с.
3. Шеншин В. М. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих: особенности функционирования, проблемные вопросы : учебное пособие / В.М. Шеншин, А.А. Калинин, И.С. Назарова. – СПб.: Санкт-Петербургский военный институт внутренних войск МВД России; Белгород : ООО «ЭПИЦЕНТР», 2015. – 188 с.
4. Батянов М. В. Срок действия гражданско-правового договора: дис. … канд. юрид. наук. – Самара, 2004. – 217 с.
5. Бычкова Н. П. Условия кредитного договора как основание обеспечения возвратности кредита: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2006. – 208с.
6. Груздев В. В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Томск: 2008. – 23 с.
7. Каримуллин Р.И. Права и обязанности сторон кредитного договора по российскому и германскому праву: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2001. – 233 с.
8. Понька В. Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в России и США : автореф. дис. … доктора юрид. наук. – М., 2012. – 42 с.
9. Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора потеки (залога недвижимости»: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2012. – 30 с.
10. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2006. – 172 с.
11. Хисамов А.Х. Договор в сфере отношений ипотечного жилищного кредитования: дис. … канд. юрид. наук. – Казань: 2007. – 183 с.
12. Чалый Ю.И. Договор банковского кредита и правовые средства обеспечения возвратности кредитных денег: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Харьков, 1997. – 22 с.
13. Горячева, Е. В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, Менеджмент и Право. – 2014. – № 1. – С. 63 – 67.
14. Гречишникова Е. И. Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство // Гражданское право. – 2007. – № 2. – С. 17–19.
15. Дубинич А. Гражданско-правовое регулирование заемно-кредитных отношений в современных условиях // Хозяйство и право. –1998. – №2. – С.86–91.
16. Летута Т. В., Летута С. С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право – 2013. –. № 4. – С . 53– 59.
17. Пристансков Д.В. О существенных условиях кредитного договора: теория и практика // Правосудие в Поволжье. –2004. – №5. – С. 6–12.
18. Решетько А.В. Ипотека (залог недвижимости) как частный вариант залога – способа обеспечения обязательств предпринимательских договоров // Экономика и социум. – 2016. – № 3(22).
19. Ризк О. А. Субъекты ипотечного жилищного кредитования // Молодой ученый. — 2009. — №12. — С. 319–323.
20. Руденко Е.Ю. Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений // Современное право. – 2009. – № 3. – С. 87–89.
21. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат. — М.: Законодательство и экономика, – 2007. – № 3. – С. 55–62.
22. Официальный сайт компании «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 14.04.2018)
23. Гришаев С. П. Ипотека на современном этапе: комментарий законодательства (по состоянию на 18 марта 2009 г.): [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=16151#08026112601454998 (дата обращения 20.01.2018)
24. Коммерсант.ru: Мелким шагом вниз, 23.03.2018: [Электронный ресурс]. URL: https://www.kommersant.ru (дата обращения 23.03.2018).
25. Единый институт развития в жилищной сфере (портал АИЖК): [Электронный ресурс]. URL: https://дом.рф (дата обращения 30.03.2018)
26. Портал «Все об ипотеке»/ ипотека жилья в России: [Электронный ресурс] URL: http://www.vse-obipoteke.ru/ (дата обращения 23.03.2018)
27. Сбербанк РФ/ Ипотечные кредиты: [Электронный ресурс]. URL: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/homenew (дата обращения 30.03.2018)
28. Портал Федеральной службы государственной статистики: [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing/ (дата обращения 23.03.2018)
29. Объединение военнослужащих «Молодострой»/Военная ипотека: [Электронный ресурс]. URL: http://www.molodostroy24.ru/statistics/ (дата обращения 24.03.2018)

---

Страницы:   1   2   3