ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК
3.1. Тенденции развития нотариального сопровождения сделок
Нотариус, в первую очередь, является высококвалифицированным юристом как судья или адвокат. При этом Основами законодательства о нотариате и этическими канонами , он уполномочен и обязан защищать права и интересы граждан, предупреждать о последствиях и осуществлять действия, связанные с удостоверением, свидетельствованием и т.п. Судебная практика наглядно демонстрирует позитивные результаты споров для участников сделок с недвижимостью, воспользовавшихся услугами нотариального удостоверения. Повышенная доказательственная сила нотариального акта в суде (ФЗ от 29.12.14 №457-ФЗ) ; видео фиксация сделки (с согласия заявителя), позволяющая подтвердить дееспособность ее конкретного участника и его истинное волеизъявление; проведение расчетов через нотариуса — все это позволяет сохранить имущество и/или денежные средства добросовестного продавца, покупателя или иного участника сделки. Напротив, огромное количество судебных споров с негативными последствиями для участников сделок с недвижимостью, которых можно было избежать, воспользовавшись предоставляемыми нотариусом инструментами. В таких ситуациях становится очевидным несоизмеримость судебных, временных и материальных издержек с мизерными на этом фоне затратами на услуги нотариуса.
Однако, несмотря на гарантии, как частноправовые, так и публично-правовые, имеется немало случаев из судебной практики, в которых нотариус, не смог защитить права заявителей и обеспечить действительность сделки.
Анализ судебной практики показал, что нередки случаи, когда нотариус удостоверил сделку с недееспособным, при этом исполнив свои профессиональные обязанности в установленном законом объеме .
Данное положение ярко иллюстрирует следующий пример. Истец обратился в суд с требованиями о признании действий нотариуса противоречащими законодательству РФ, а доверенности недействительной; взыскании суммы страхового возмещения и ущерба. Суд оставил исковые требования без удовлетворения, на том основании, что положений, которые позволяли нотариусу истребовать у медицинской организации сведения о психическом состоянии обратившегося лица, ни Основы законодательства о нотариате, ни Методические рекомендации по удостоверению доверенностей, действовавшие на момент выдачи доверенности, не содержали.
Таким образом, нотариус, не располагая сведениями о состоянии психического здоровья гражданина, проверял его дееспособность путём проверки документов, удостоверяющих личность, и личной беседы, задавая гражданину различные вопросы. Иной процедуры проверки на отсутствие дееспособности и наличие психических отклонений у заявителя (обратившейся за удостоверением стороны), установлено не было.
В другом деле суд занял аналогичную позицию при разрешении спора . Истец обратился в суд с исковым заявлением о возмещении ущерба к нотариусу, удостоверившему доверенность от лица, признанного впоследствии недееспособным. Сделка аннулирована. Здесь суд также не усмотрел противоправности в действиях нотариуса, поскольку им перед удостоверением доверенности была проведена беседа с доверителем, ответы которого не дали повода усомниться в неспособности лица понимать значение своих действий. Кроме того, нотариус, по своей инициативе попросила предоставление справки с результатами осмотра врачами-психиатрами.
Таким образом, суд приходит к выводу, что нотариусом при удостоверении доверенности предприняты все меры для надлежащего исполнения своих обязанностей, проявлена необходимая степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась. Соответственно исковые требования оставлены без удовлетворения.
Раньше в судебной практике были нередки примеры, когда нотариус удостоверял сделку купли-продажи по паспорту гражданина РФ, основываясь на схожести предъявлявшего документ лица с фотографией ; или где злоумышленник продал квартиру по поддельному паспорту гражданина РФ и доверенности от имени умершего лица, удостоверенной нотариусом .
Конечно же, данные примеры являются отголоском прошлого и демонстрируют недостаток, а точнее нехватку инструментов для эффективной деятельности нотариуса, порождающую спорные ситуации. В результате для граждан могли наступить неблагоприятные последствия, такие как реституция или аннулирование сделки.
Соответственно с 2018 года наблюдаются позитивные тенденции развития Российского нотариата и соответствующей нормативно-правовой базы . Благодаря созданию реестров единой информационной системы нотариата, проверке документов посредством межведомственного взаимодействия с ФМС, МВД, ЗАГС и другими инстанциями, исключаются сомнения относительно личности. По сравнению с возможностями нотариуса до 2018 года, такими, как беседа и установление возраста; современные инструменты позволяют гарантировать достоверность юридически значимых сведений и соответственно чистоту и безопасность нотариально удостоверяемых действий. Кроме того, нотариус имеет доступ к биометрическим данным тех лиц, которые предварительно зарегистрировались в Единой биометрической системе, занесли в нее свои биометрические данные, что позволяет нотариусу удостоверить личность без паспорта или другого документа, удостоверяющего личность.
Анализ судебной практики показал, что нередки случаи, когда нотариус признан виновным за преступление, однако по сути избежал наказания . Нотариус, в отсутствие доверителя, оформил и удостоверил от его имени доверенность, уполномочивающую некое лицо управлять и продать дорогостоящую коммерческую недвижимость, с правом подписи и получения денежных средств при регистрации права собственности.
Доказано, что нотариус «..действовал из корыстных побуждений, с целью извлечения личной имущественной выгоды в виде получения денежного вознаграждения за совершение нотариальных действий..», и материальной — в сумме более 130 миллионов рублей.
Приговором суда нотариус был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.1 ст.202 УК РФ. При этом на основании п. «а» ч.1 ст. 78 УК РФ он был освобожден от назначенного наказания (штрафа) в связи с истечением сроков давности уголовного преследования.
Нередкими являются случаи мошенничества нотариуса. Как установлено судом по одному из дел такой категории: в период с 2012 по 2016 годы нотариус незаконно оформляла под видом наследования по завещанию в собственность третьих лиц, земельные доли из состава государственных земель сельскохозяйственного назначения, о чем выдавала свидетельства о праве на наследство по завещанию при отсутствии на то оснований. Главным образом ущерб был нанесен государству в размере более 12 миллионов рублей.
Приговором суда первой инстанции обвиняемый осужден по ч. 3 и 4 ст. 159 УК РФ. Нотариусу назначено наказание в виде 6 лет лишения свободы в колонии общего режима, с дополнительным запретом на 2 года 6 месяцев заниматься нотариальной деятельностью. Определением апелляционной инстанции данный приговор оставлен без изменения и вступил в законную силу.
Примечательно то, что после введения в 2017 году онлайн-сервиса ФНП, где можно проверить действительность доверенности (в том числе статус, если она отозвана), найти случаи в судебной практике с мошенническими действиями именно со стороны нотариуса уже проблематично, не говоря о том что «проворачивать» подобного рода схемы стало практически невозможно. Кроме того, административный регламент Росреестра по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.06.2016 за номером 357, позволяет получить выписку из ЕГРН о недееспособности или ограниченной дееспособности правообладателя. Конечно остается проблема срока поступления сведений в сам реестр, но все же, поле для деятельности злоумышленников максимально сужено. А межведомственное взаимодействие между Росреестром, ФНП, ЗАГСом, ФНС и т.п., делают сделки в общем более безопасными и охраняемыми со стороны государства, что не может не радовать.
3.2. Проблемы нотариального удостоверения сделок, осложненных иностранным элементом
Компетенция нотариуса при работе с иностранным правопорядком определяется исходя из совокупности на¬ционального и международного законодательства. Иностранцы имеют право обращаться к нотариусам по всему миру для совершения определённых нотариальных действий, однако некоторые из таких действий могут быть отнесены к исключительной компетенции местных нотариусов . Это правило, например, относится к регистрации прав на недвижимое имущество, то есть имущественные права по общему правилу могут быть удостоверены только в стране нахождения имущества местным нотариусом.
Еще одна особенность, на которую стоит обратить внимание, это различие требований национальных и трансграничных законодательств относительно оформления документации, необходимость или отсутствие необходимости удостоверения отдельных документов, порядок их исполнения. Например, национальные законодательства расходятся во мнении, должна ли удостоверяться нотариально доверенность, выданная за рубежом. Например, в Швейцарии соблюдение этого условия не обязательно. В Российской Федерации, согласно нормам Гражданского Кодекса, сделки, совершаемые нотариально, непременно требуют удостоверенной доверенности (ст. 185 ГК РФ). Иное условие, которое важно учитывать нотариусу, это порядок исполнения актов, который обычно основан на началах добровольного исполнения, однако в некоторых международных договорах предусмотрено принудительное исполнение не только судебных, но и нотариальных актов с исполнительной надписью. Созданные в одной стране, акты подлежат принудительному исполнению в другой . Так как результатом работы нотариуса в большинстве случаев является письменный документ, он должен быть оформлен с учетом требований правопорядка, а стороны должны быть уведомлены об особенностях его применения на территории другого государства.
Перед тем как приступить к основной части нотариального процесса — работе с документацией, нотариус должен провести всесторонний анализ конкретной ситуации, осуществить поиск связей между элементами правоотношения. Нотариус должен получить ответ на несколько фундаментальных вопросов: каков объект и субъект правоотношений, какие права и обязанности стороны имеют по отношению друг к другу, к контрагентам, к государству, к другим государствам. Так как нотариус, как правило, опирается на информацию, предоставленную ему сторонами, оценивая ее и анализируя, уже на начальном этапе необходимо получить сведения о месте нахождения лиц и имущества, их происхождении а так же результате, который стороны пытаются достичь при обращении к нотариусу. Также нотариус должен понимать какие и в каком объёме правовые последствия могут возникнуть в иностранном государстве после завершения нотариальных действий.
В процессе первоначального анализа, нотариус должен учитывать, что спектр правовых ситуаций, с которыми обращаются клиенты очень широк. В научной литературе приводится несколько вариантов таких ситуаций :
1. Ситуации, изначально имеющие трансграничный характер. Это, в первую очередь, популярные сейчас межнациональные браки, разводные процессы, а также наследственные дела, если имущество находится в другом государстве, и прочее.
2. Иные ситуации, возникающие на национальном уровне, а затем переходящие в интернациональный. Например, гражданин России проживает, а затем завещает свое имущество в Москве, но через некоторое время, получив гражданство Австрии, умирает в Вене. В этом случае возникает трансформация правоотношения, появляется иностранный элемент. Доля таких дел в нотариальной практике очень высока. Соответственно, нотариус должен отслеживать и анализировать такие ситуации, уточняя у сторон, например, о планируемом переезде при наличии на то оснований.
Еще одной особенностью проведения нотариальных действий с иностранным элементом является установление личности иностранного гражданина и правового статуса организации.
Проблема установления личности граждан и их дееспособности является предметом исследования многих российских правоведов, например И.Г. Медведева, В.В. Яркова и других. Проводимые исследования направлены на поиск возможности закрепления более точных критериев установления личности и перечня документов, которые в подтверждение своей личности, может предъявить иностранное лицо, однако авторы многих работ делают вывод о том, что перечень не должен быть императивным и зависит от конкретной ситуации . В Российской Федерации перечень документов, которые может предоставить иностранный гражданин устанавливается п. 10 Приказа Министерства юстиции РФ от 30 августа 2017.
Рассмотрим, как вопрос установления личности иностранных граждан урегулирован в законодательстве некоторых Европейских государств. Как указано в статьях 85-87 Закона Польской республики о нотариате, нотариус обязан подтвердить личность лиц, участвующих в нотариальном процессе, на основании «документов, установленных законом, или способом, который ликвидирует все сомнения по поводу личности иностранного лица». Однако императивный перечень документов в Законе не указан.
В статье 12 Закона о нотариальной процедуре Республики Молдова указано, что для иностранных граждан является обязательным следующая идентификационная информация: «фамилия, имя, государственный идентификационный номер физического лица (IDNP), серия и номер удостоверяющего личность документа, гражданство иностранца и заявленное место проживания, если оно не указано в документе, на основании которого устанавливается идентичность».
Юридические лица также предоставляют перечень документов для подтверждения своего статуса и налоговой принадлежности к той или иной стране. Проанализировав документы, предоставленные лицами, нотариус может перейти к дальнейшим действиям по установлению их «личного закона», правоспособности, дееспособности.
Таким образом, важным этапом совершения нотариальных действий, осложненных иностранным элементом, является первоначальный анализ ситуации, а также идентификация сторон. Без выполнения этих требований начало нотариального действия невозможно.
Чтобы успешно совершать нотариальные действия, осложненные иностранным элементом, нотариус должен руководствоваться, прежде всего «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате». Этот документ закладывает основные принципы ведения деятельности нотариусов на территории Российской Федерации. Основы так же включают нормы, регулирующие совершение нотариусом действий, не предусмотренных Российским законодательством. Помимо Основ, кодексов и Федеральных Законов, неотъемлемой частью регулирования нотариальной деятельности в Российской Федерации являются международные договоры, согласно которым российские нотариусы, например, вправе передавать поручения по отдельным нотариальным действия зарубежным органам юстиции.
Основы законодательства о нотариальной деятельности так же устанавливают порядок применения нотариусом норм иностранного права, содержат указания относительно совершения отдельных нотариальных действий. В случае необходимости обращения нотариуса к нормам международного договора, ст. 109 Основ указывает на приоритет применения международного договора, что также указано в ст. 15 Конституции РФ .
Россия является участницей многих двухсторонних договоров о правовой помощи, заключенных еще во время существования Советского Союза. Эти договоры содержат некоторые принципы и порядок сотрудничества государств, компетентные государственные структуры и организации, порядок признания юридической силы документов и другие положения, касающиеся международных отношений в сфере права в целом и нотариальной деятельности, в частности. Российская Федерация имеет двухсторонние договоры, например, с Польшей, Чехией, Италией, и иными странами. Прежде чем применять нормы иностранного права, нотариусу необходимо узнать, есть ли у Российской Федерации договор с соответствующим государством. Большинство договоров носят характер договора о правовой помощи или являются консульскими конвенциями.
Рассмотрим некоторые, содержащиеся в двухсторонних договорах Российской Федерации положения, непосредственно касающиеся нотариальной деятельности, подробнее.
Так, в п.2 ст. 52 Договора о правовой помощи с Республикой Польша содержатся положения, указывающие на то, что акты нотариуса, которые имеют силу исполнительной надписи в государстве их совершения, приравниваются к судебным решениям, в соответствии с данной нормой .
Между Российской Федерацией и Республикой Польша также заключена консульская Конвенция, в которой нотариусы не упоминаются, но в ст. 35 указано, что консулы, как и нотариусы, имеют обширный перечень полномочий относительно удостоверения документации, например завещаний, выписок, переводов .
Соглашение с Францией о передаче судебных и нотариальных документов по гражданским и торговым делам содержит целый ряд положений относительно особенностей передачи документации. Например, в ст. 5 указано, что при передаче нотариального документа не подлежат возмещению какие-либо расходы, за исключением перечня, так же указанного в этой статье .
Стоит обратить внимание на Конвенцию о правовой помощи по гражданским делам между Россией и Италией. В ст. 27 Конвенции содержится положение относительно вывоза культурных ценностей, а именно, правила Конвенции о признании и исполнении актов нотариата не могут затрагивать законодательство о вывозе культурных ценностей Договаривающихся сторон .
При этом общим положением почти для всех двусторонних договоров, даже не содержащих прямое упоминание нотариата, является указание на взаимную возможность граждан договаривающихся государств обращаться в нотариальные органы на территориях Договаривающихся стран.
Помимо двухсторонних договоров Российская Федерация является участницей многосторонних соглашений, таких как, например, Минская Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам. Конвенция содержит положения относительно порядка принятия и исполнения различных актов, порядке отношений компетентных органов, объемах правовой помощи и прочее. Минская Конвенция содержит несколько положений, касающихся непосредственно деятельности нотариата, среди которых, например, статья 2 Конвенции, согласно которой в странах участницах порядок возмещения нотариальных издержек является обоюдно одинаковым для иностранных граждан и граждан страны, где произошло обращение к нотариусу.
В 2002 году странами СНГ была создана практически аналогичная Минской по содержанию Кишиневская Конвенция, положения которой не действуют для Российской Федерации. Однако Конвенция содержит оговорки некоторых стран, касающихся ряда положений, так, например, Украина и Армения указали, что будут исполнять все решения на территории Договаривающихся стран, за исключением нотариальных актов относительно денежных обязательств.
Однако по ряду вопросов, например, в сфере международного наследственного права, Россия и другие страны не присоединились к международным соглашениям. Одним из таких соглашений стала Вашингтонская Конвенция о форме международного завещания, которая устанавливает требования к оформлению завещаний и согласно ст. 8 Конвенции не допускаются никакие оговорки.
Таким образом, международные договоры и соглашения содержат значительный спектр положений, прямо или косвенно относящихся к осуществлению нотариальных действий, осложненных иностранным элементом. Помимо правил взаимодействия органов нотариата и государственных структур, международные договоры можно применять в отношении установления полномочий консулов по совершению отдельных видов удостоверительных полномочий. Однако, основной целью нотариуса при обращении к положениям международных договоров является поиск правовых коллизий и соответствующих норм, применимых в рамках осуществления нотариальных действий с иностранным элементом.
Нотариус должен решить, право какой страны применять, найти соответствующую коллизионную норму, то есть провести пошаговый анализ законодательства, руководствуясь отсылками к иностранному праву и решить, какой правопорядок необходимо использовать для решения поставленной правовой задачи. Примером самой простой коллизионной нормы может послужить разный возраст наступления дееспособности граждан многих стран.
Предварительно определив, что стороны правоотношения действительно являются иностранными гражданами или организациями, а так же обратились за удостоверением правоотношения, которое породит правовые последствия за рубежом, нотариус может перейти к поиску необходимых коллизионных норм. Согласно ст. 109 Основ, нотариус, при совершении нотариальных действий, должен руководствоваться, прежде всего, положениями международного договора, соответственно необходимо проверить, существует ли такой договор с иностранным государством. Международные договоры являются одним из источников коллизионных норм, будь то двухсторонние или многосторонние соглашения.
В качестве примера расхождения между нормами национального законодательства и международного договора можно привести следующую ситуацию: в ст. 161 Семейного Кодекса РФ указано, что правоотношения супругов устанавливаются правом той страны, где находится место их совместного проживания, а в случае его отсутствия — в стране нахождения последнего места проживания . В свою очередь, п.2 ст. 27 Минской Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, устанавливается положение о том, что в случае отсутствия места совместного жительства супругов, подлежит применению закон страны их общего гражданства. Нотариус в данном случае должен применить положения Конвенции, в случае обращения сторон с соответствующим запросом.
Однако, не все вопросы, рассматриваемые нотариусами, урегулированы международными договорами. В случае отсутствия соответствующих договорных норм, применяются национальные коллизионные нормы. Российские коллизионные нормы содержатся в Гражданском, Семейном кодексах, Кодексе Торгового Мореплавания и иных НПА. Например, в Минской конвенции не содержатся коллизионные нормы для определения права, подлежащего применению к некоторым видам договорных отношений. В этом случае применяются коллизионные нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации . В случае отсутствия возможности определения применимого права исходя из норм международных договоров, национальных коллизионных норм, в том числе специальных (раздел VI ГК РФ, раздел VII СК РФ), необходимо применять право государства, с которым правоотношение наиболее тесно связано (Proper law), в соответствии с п.2 ст. 1186 ГК РФ. Чтобы применить данный принцип, необходимо установить территориальную привязку. Так для физических лиц территориальная привязка проверяется на основе гражданства и места жительства, для юридических — на основе места нахождения обособленного подразделения, места деятельности и т. д.
Нередко в праве возникает ситуация, когда коллизионная норма отсылает обратно к праву той страны, в законодательстве которого изначально содержится. В таком случае возникает конфликт коллизионных норм. При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 1190 ГК РФ, отсылка коллизионной нормы российского права к иностранной коллизионной норме должна рассматриваться в качестве отсылки не коллизионному, а к материальному праву иностранного государства, соответственно при наличии обратной отсылки или отсылки к праву третьей страны, в большинстве случаев применяется иностранное право. Исключения составляют некоторые нормы относительно правового положения физических лиц, в случае обратной отсылки к российскому праву, однако принятие данной отсылки в этом случае, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 9 июля 2019 г. № 24, остается на усмотрение суда, в зависимости от правой ситуации.
Стоит заметить, что вопрос обратной отсылки регулируется иностранными законодательствами по — разному, например, в соответствии со ст. 6 Закона о международном частном праве Эстонии отсылка допускается в полной мере . С другой стороны, закон о Международном частном праве Швейцарии, предусматривает применение обратной отсылки к Швейцарскому праву лишь в случаях, предусмотренных этим законом. Некоторые российские правоведы, например, Н.И. Марышева, полагают, что установленное российским Гражданским кодексом исключение о применении обратной отсылки относительно правового положения физических лиц, справедливо считается не императивной, то есть, например, суд, в конкретной ситуации может либо принять, либо не принять отсылку на свое усмотрение. Установив такую норму, законодатель предоставил суду возможность определять правовой режим наиболее благоприятный для разрешения спорного правоотношения, за счет установления тесной связи с соответствующим правопорядком.
В практике нотариусов бывают случаи, когда невозможно осуществить применение норм иностранного права. Данная ситуация возникает как минимум по двум причинам, указываемых в литературе :
Нотариусу не удается установить необходимую коллизионную норму после всех предпринятых попыток, и он вынужден использовать нормы национального материального права.
Иностранный порядок противоречит императивным нормам национального законодательства. В качестве примера может послужить невозможность регистрации брачного договора однополой пары, так как согласно ст. 1 Семейного Кодекса РФ браком является «союз между мужчиной и женщиной». Однополые браки в Российской Федерации не признаются официально.
Таким образом, нотариусу необходимо учитывать особенности иностранного законодательства и предупреждать клиентов о возможных несоответствия желательных для применения норм иностранного правопорядка национальному.
Подводя итог, стоит отметить, что в процессе осуществления нотариусом действий, осложненных иностранным элементом, нотариус должен предпринять особые действия, во многом отличные от проводимых в процессе работы с национальным правопорядком. В первую очередь, после обращения иностранных клиентов с каким — либо запросом, нотариус должен выстроить целостную картину проблемы, которую предстоит решить и определить свою компетенцию. Следующий важный этап — идентификация сторон, физических и юридических лиц, то есть проверка их отношения к иностранному правопорядку. После завершения подготовительных этапов нотариус может приступить непосредственно к совершению нотариального действия. На этом этапе основной задачей, которую предстоит решить — осуществить выбор применимого права для имеющегося правоотношения. Выбор применимого права должен основываться на анализе положений актуального на момент совершения нотариального действия законодательства. Учитывая требования Основ законодательства о нотариате, нотариус должен начать поиск применимого права с исследования коллизионных норм международных договоров и конвенций, если таковые имеются. В случае отсутствия возможности применения норм международных соглашений, нотариус переходит к национальным коллизионным нормам.
В случае отсутствия возможности применения норм международных соглашений, нотариус переходит к национальным коллизионным нормам. При этом, необходимое учитывать возможность существования обратной отсылки, признанной российским законодательством лишь частично. В случае применения обратной отсылки, нотариус должен учитывать принцип наиболее благоприятного результата для сторон правоотношения.
Когда вопрос о праве решен, нотариус должен установить его содержание и осуществить применение соответствующих норм правопорядка. Результатом нотариальной процедуры является документ (акт), который в последствии должен в установленном порядке быть легализован (или освобожден от легализации) и, затем, исполнен на территории страны, для исполнения в пределах которой он был создан. Таким образом, порядок совершения нотариальных действий, осложненных иностранным элементом должен неукоснительно соблюдаться нотариусом, и каждая из возникающих на пути к результату проблем должна решаться в полном объеме.
Понимание нотариусами особенностей совершения нотариальных действий, осложненных иностранным элементом и четкое соблюдение регламентированной процедуры должно способствовать планомерному росту качества оказываемых нотариусами услуг и развитию института международного нотариата в целом.
3.3. Перспективы технологии блокчейн в государственной регистрации сделок
Очевидно, что в России ежегодно растёт число сервисов, связанных с регистрацией недвижимости, дистанционно, то есть посредством глобальной сети Интернет. Особенно в этом преуспело такое ведомство как Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации. А способствует этому рост популярности электронных цифровых подписей, заменяющих личный визит, а значит существенно экономит время.
Современная система учета сведений позволяет получать сведения из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также узнать кадастровую цену недвижимости, используя публичную карту, записаться на приём в ближайшее отделение Росреестра и многое другое дистанционно, то есть посредством Интернет-соединения. Однако следует признать, что на сегодняшний день процедуры регистрации прав собственности являются одними из самых непрозрачных институтов в России. Очевидно, что применение блокчейн-технологии могло бы способствовать увеличению прозрачности в этой сфере.
Регистрация прав собственности с использованием блокчейн-технологии необходима по следующим причинам.
Отметим основные преимущества создания единой платформы для регистрации прав собственности. Предположительно, аккумулирование все информации о сделках по недвижимости и о владении физическими и юридическими лицами объектами недвижимости позволит проследить нюансы и особенности таких сделок. Как следствие, в результате из-за исчезновения необходимости обращаться по определённым вопросам в разные органы и инстанции, сделки будут ускоряться. С января 2017 года в России работает Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — ресурс, объединяющий информацию о кадастровом учёте, возникновении и передачи прав собственности на недвижимость. Тем не менее, сегодня сложно оценить эффективность ЕГРН как инструмента увеличения прозрачности процедуры купли-продажи недвижимости. Чтобы было понятно, почему даже в идеальной системе координат ЕГРН представляется неидеальным инструментом для увеличения прозрачности процесса регистрации прав собственности, представим как его положительные стороны, так и недочёты.
Итак, положительным представляется тот факт, что ЕГРН — это единый реестр, который объединяет информацию из разных источников: городские администрации, нотариусы, приставы и другие органы обязаны сами уведомлять Росреестр о тех или иных изменениях во владении или переходе прав собственности на недвижимость. Однако поскольку изменения вносятся в систему автоматически (без ведома и участия собственника), сам собственник может не узнать о тех или иных трансформациях, что представляет собой определённый риск. Ещё один положительный в перспективе момент — возможность с появлением ЕГРН оформлять собственность в жильё дистанционно — также несёт в себе ряд издержек, сопряжёнными с коррупционными рисками. Наконец, поскольку изменения вносятся в ЕГРН сотрудником лишь с места работы и лишь с использованием электронной подписи, это отчасти устраняет опасность внесения в систему недостоверной или подложной информации. Тем не менее, наличие человеческого фактора по-прежнему оставляет риск недобросовестной подачи документов в МФЦ.
Упомянем также, что в теории ЕГРН предусматривает также способ снижения риска мошенничества, связанного с составлением нотариусом разрешения на оформление документов через посредника: система предусматривает возможность запрещения проведения любых сделок без своего участия. Обобщая, отметим: основными причинами возникновения в процессе регистрации собственности коррупционных рисков являются, по сути, два фактора: стремление ускорить процесс и желание избавиться от бумажной волокиты. Приведём несколько распространенных примеров:
1. Для ускорения процесса сбора необходимых документов риелторы нередко обращаются к знакомым чиновниками из соответствующих органов, с которыми у них часто налажен постоянный контакт.
2. Недобросовестный чиновник может производить подмену данных в Реестре в интересе третьих лиц, а при подаче документов онлайн могут быть предоставлены фальшивые документы.
3. Риски при проверке документов на наличие судебных споров, выплаты по ипотеке, налоговые выплаты. При подаче документов онлайн — риск предоставления несуществующих или поддельных документов, при подаче через МФЦ — риск создания «искусственных очередей» или риск коррупционного сговора среди регистраторов.
Иными словами, созданная на сегодняшний день система для упрощения и увеличения уровня прозрачности сделок с недвижимостью, сохраняет ряд существенных недостатков, которые, на наш взгляд, можно было бы частично разрешить путём перевода системы с помощью блокчейна в децентрализованный вид.
Наиболее целостный вид имеет система регистрации прав собственности на землю, в тестовом режиме работающая в Швеции с 2016 года. Существующая в первую очередь в виде мобильного предложения, система позволяет заключать умные контракты, пользуясь электронной подписью, что значительно упрощает и ускоряет процесс совершения сделки по недвижимости. Мобильное предложение позволяет с помощью электронной подписи авторизовать тех или иных пользователей или органов на получение запрашиваемой информации, что значительно ускоряет и упрощает процесс сбора и рассмотрения документов. Если раньше для перерегистрации собственности было необходимо делать отдельные запросы в госорганы о предоставлении информации о жилье, то на современном этапе развития этой процедуры в Швеции обо всём можно узнать из самого приложения без каких бы то ни было запросов. Стандартная процедура получения кредита на покупку жилья в банке с помощью системы заметно упрощается, поскольку сам банк получает всё необходимую информацию о жилье или о заёмщике, используя то же приложение. Исчезает риск подлога документов, связанный с рассылкой покупателю, продавцу, риелтору и банку отдельных бумажных копий контракта: единая электронная копия, заверенная электронными подписями доступна через приложение. Наконец, если ранее процедура непосредственно регистрации собственности в госорганах начиналась после соответствующего запроса по заключении сделки, в новой системе процедура перерегистрации начинается автоматически сразу после заключения умного контракта.
В России также стремительно пытаются вовлечь в подобный механизм участников правоотношений. Но здесь они сталкиваются на первый взгляд с неожиданной проблемой — у официального сайта Росреестра есть двойники, обманывающие пользователей сайта и предлагающие людям сделать за деньги бесплатные услуги. В настоящее время зафиксировано несколько сайтов, которые вводят в заблуждение потенциальных потребителей услуг Росреестра. Они позиционируют себя в качестве агентов, действующих от лица Росреестра. Используя символику ведомства на своих сайтах, предлагают за деньги государственные услуги Росреестра, в том числе установленные законодательством бесплатные услуги. Среди таковы сайты: http://rosstreestr.ru/, http://rosreestrr.ru/, http://kadastrmap.ru/. Сведения, опубликованные на данных и подобных им ресурсах, могут не соответствовать действительности. Росреестр не несет ответственности за информацию, содержащуюся на сайтах, использующих символику ведомства и дизайн официального сайта. Для получения достоверной информации участникам отношений требуется быть внимательными и использовать в своей деятельности или в личных целях исключительно официальные сервисы, не пользоваться незнакомыми сайтами, даже если интерфейс похож на официальный сайт Росреестра. Обращение к сайтам-двойникам может повлечь не только финансовые потери для заявителей, но и получение недостоверных сведений в сфере недвижимости. Убедиться в подлинности сайта поможет наличие электронных сервисов, например, «Личный кабинет», которым можно воспользоваться, имея регистрацию на едином портале государственных услуг (https://gosuslugi.ru). Перейти на Публичную кадастровую карту можно только с портала Росреестра (rosreestr.ru) и доступна она по адресу http://pkk5.rosreestr.ru.
Подводя итоги, скажем, что диджитализация сделок по недвижимости в данном случае представляется действенным способом снизить коррупционные риски, связанные с влиянием человеческого фактора и с, как правило, длительными сроками процесса регистрации собственности через органы власти. Перевод сделок в систему умных контрактов на блокчейн позволяет не только упростить и ускорить процедуру регистрации, но и экономить значительные средства налогоплательщиков.
Объединив путем внедрения технологии блокчейн деятельность ведомств (Государственный кадастр недвижимости, налоговую службу, нотариальную систему, суды, банки и другие заинтересованные органы), связанную с землей, можно легко определять право собственности на землю, ускорить совершение сделок с его передачей, а также подтверждать записи доверенным образом.
Процесс купли-продажи земельного участка с последующей регистрацией сделки в Росреестре в виде функциональной модели представлен на рис. 1.
Рисунок 1 — Функциональная модель процесса купли-продажи земельного участка с последующей регистрацией в Росреестре
Кроме того, создание единого земельного реестра и регистрация сделок, связанных с переходом собственности на основе технологии блокчейн позволит устранить зависимость от участвующих в процессе третьих лиц. Таким образом, появится возможность обеспечить точность в определении права собственности на землю и повысить безопасность сделок. Разработка и внедрение новой системы, основанной на технологии блокчейн, в земельных записях и реестре принесет реальное цифровое доверие между вовлеченными сторонами, так как позволит каждому иметь возможность просмотра всей истории данных относительно земельного участка. При этом разумно согласится с мнением специалистов, полагающих, что система, основанная на технологии блокчейн, будет удобной, прозрачной и интегрированной по следующим показателям, характерным и основополагающим для подобных систем :
доступ к записям по запросу;
группировка транзакций в блоки;
каждая запись связана с предыдущей, используя криптографический хеш, образуя цепочку блоков;
записи являются неискажающимися, неизменными и не могут быть дублированы;
наличие неоспоримой уникальной цифровой подписи;
записи, установленные в хронологическом порядке, не могут быть изменены во времени;
отсутствие централизации и регуляция без человеческого вмешательства.
Участники (узлы) предлагаемой системы земельного кадастра на основе технологии блокчейн.
Узел 1 — банк (Ипотека/Кредит, Покупатель, Собственник). Банки являются ключевыми институтами финансового кредитования и осуществляют финансовые сделки между покупателем и продавцом.
Узел 2 — нотариусы/суд (имущественные акты/споры). Нотариусы облегчают подготовку документов для различных сделок, также участвуют в процессах, связанных с наследованием земель. Суды, в случае необходимости, разрешают различные споры, возникающие между собственниками земель.
Узел 3 — Росреестр. Данный государственный орган отвечает за проведение обследований для картографирования земельных участков. Кроме того, как правило, Росреестр готовит кадастровые карты, а также отвечает за обновление существующих карт, регистрирует переход собственности в случае каких-либо изменений (наследство, продажа), осуществляет регистрацию дел и хранение реестров дел. Также Росреестр является основной единицей системы кадастрового учета земли, выполняя ведение всех записей о земле и их обновление. Этот узел может быть либо конечной точкой, либо точкой перераспределения, связывающей между собой другие узлы.
Узел 4 — Федеральная налоговая служба (ФНС). ФНС регистрирует в своей системе переход права собственности на землю, с целью определения необходимых обязанностей по уплате налогов на покупателя.
В блокчейн все узлы сети являются равноправными, но при этом выполняют разные роли для поддержания сети. Например, не все из них могут иметь доступ к проверке и авторизации транзакций. Однако все задействованные узлы, будут иметь доступ к полной копии блокчейна.
На рис. 2 представлена функциональная модель, отражающая процесс купли-продажи земельного участка, а именно, процесс взаимодействия участников (узлы) сети в процессе регистрации перехода прав собственности.
Рисунок 2 — Функциональная модель процесса взаимодействия участников сети в процессе регистрации перехода прав собственности
Более детально процесс регистрации перехода прав собственности на земельный участок в системе, основанной на технологии блокчейн, показан на рис. 3.
Рисунок 3 — Пошаговый процесс регистрации перехода прав собственности на земельный участок с применением технологии блокчейн
Пошаговый процесс регистрации земельных документов с использованием технологии блокчейн представляет следующую последовательность действий.
Сначала покупатель авторизуется на официальном портале Росреестра или Госуслуг в сети Интернет. На выбранном государственном портале он выбирает подходящий ему земельный участок (отдельные части), выставленный на продажу.
Затем покупатель и продавец ведут переговоры. В случае их обоюдного согласия с условиями сделки, она считается выполненной. Как только сделка проведена, транзакция одобряется через администраторов портала (узлы, хранящие копии транзакций). Консенсус генерируется и согласуется с остальными задействованными узлами, транзакция утверждается. В качестве результата перехода прав собственности блок добавляется в реестр (блокчейн).
После передачи в Росреестр информации о переходе прав собственности на землю покупатель, в случае необходимости, подает заявку на кредит в банк, который также является одним из административных узлов. Только в случае отсутствия ошибок в совершаемой сделке банк одобряет запрашиваемый кредит и предлагает письмо-одобрение покупателю. Копия письма с предложением выдается покупателю, и данная транзакция проверяется вовлеченными узлами. В результате блок данных добавляется в реестр (Узел 1).
Продавец, используя электронный калькулятор портала Росреестра, рассчитывает налог и оплачивает его. Сделка подтверждена консенсусом узлов, и новый блок данных также добавляется в блокчейн (Узел 2).
После подтверждения сделки покупатель и продавец получают документ, составленный и подписанный электронной подписью. Подписанный акт передается в офис Росреестра, госпошлина оплачивается онлайн. После предоставления документа об оплате госпошлины в Росреестр, информация поступает в сеть на утверждение. Узлы подтверждают сделку, и блок добавляется в блокчейн (Узел 3).
Сотрудники Росреестра проверяют все представленные им документы, включая планы, карты и документы, удостоверяющие личность. После этого зарегистрированный акт перехода прав передается покупателю/банку. Выданный акт утверждается узлами, и для этой транзакции блок добавляется в реестр (Узел 3).
Затем Росреестр проверяет все записи и картографические данные. На портале Росреестра генерируется измененная карта, которую могут просматривать все участвующие узлы, включая «Покупателя» и «Продавца». Сеть узлов проверяет транзакцию на утверждение перехода права собственности, и данный блок также добавляется в реестр (Узел 3).
После утверждение перехода прав узлами технологии блокчейн покупатель подает заявку на переход права собственности в ФНС, в результатае в реестр добавляется блок с указанием аутентифицированной транзакции (Узел 4).
Получив заявку, Налоговое управление и Росреестр публикуют через газеты и цифровую платформу соответствующее объявление на случай каких- либо возражений. Узлы сети проверяют документы относительно прокламаций и утверждают их публикацию. Когда проверка завершена, новый блок данных создается для блокчейна (Узел 4).
Если после публикации объявлений ФНС/Росреестр не получает возражений, то, прежде чем подтвердить переход собственности, выставляет документы для получения одобрения от узлов. Утверждение транзакции приводит к генерации нового блока (Узел 4).
В случае возникновения каких-либо возражений, происходит передача дела в суд. Запись об этом генерируется в новый блок и добавляется в реестр (Узел 2). После того, как возражения решены, муниципалитет подтверждает переход права собственности и это утверждается узлами сети. Консенсус генерируется и добавляется новый блок (Узел 3).
Управление Росреестра регулярно обновляет базу данных земельных документов. Таким образом, все земельные записи обновляются и хранятся (Узел 3).
Таким образом, разумно предположить, что использование технологий распределенного реестра, в том числе технологии блокчейн, для осуществления сделок с землей и их регистрации — дело ближайшего будущего.
Блокчейн позволит проводить данные операции проще, быстрее и дешевле. Что немаловажно, приведет к отказу от лишних посредников, кроме того повысит безопасность и прозрачность сделок, упростит и ускорит оценку земельных участков. Апробирование использования технологии блокчейн для Земельных контрактов в Швеции и Грузии подтверждает предположения о преимуществах земельного реестра на основе блокчейн.
Кроме того, технологии распределенного реестра гарантируют достоверность всего содержимого базы данных.
Вывод по главе
В процессе осуществления нотариусом действий, осложненных иностранным элементом, нотариус должен предпринять особые действия, во многом отличные от проводимых в процессе работы с национальным правопорядком.
В первую очередь, после обращения иностранных клиентов с каким — либо запросом, нотариус должен выстроить целостную картину проблемы, которую предстоит решить и определить свою компетенцию.
Следующий важный этап — идентификация сторон, физических и юридических лиц, то есть проверка их отношения к иностранному правопорядку.
После завершения подготовительных этапов нотариус может приступить непосредственно к совершению нотариального действия. На этом этапе основной задачей, которую предстоит решить — осуществить выбор применимого права для имеющегося правоотношения.
Выбор применимого права должен основываться на анализе положений актуального на момент совершения нотариального действия законодательства. Учитывая требования Основ законодательства о нотариате, нотариус должен начать поиск применимого права с исследования коллизионных норм международных договоров и конвенций, если таковые имеются. В случае отсутствия возможности применения норм международных соглашений, нотариус переходит к национальным коллизионным нормам.
В случае отсутствия возможности применения норм международных соглашений, нотариус переходит к национальным коллизионным нормам. При этом, необходимое учитывать возможность существования обратной отсылки, признанной российским законодательством лишь частично. В случае применения обратной отсылки, нотариус должен учитывать принцип наиболее благоприятного результата для сторон правоотношения.
Когда вопрос о праве решен, нотариус должен установить его содержание и осуществить применение соответствующих норм правопорядка. Результатом нотариальной процедуры является документ (акт), который в последствии должен в установленном порядке быть легализован (или освобожден от легализации) и, затем, исполнен на территории страны, для исполнения в пределах которой он был создан. Таким образом, порядок совершения нотариальных действий, осложненных иностранным элементом должен неукоснительно соблюдаться нотариусом, и каждая из возникающих на пути к результату проблем должна решаться в полном объеме.
Понимание нотариусами особенностей совершения нотариальных действий, осложненных иностранным элементом и четкое соблюдение регламентированной процедуры должно способствовать планомерному росту качества оказываемых нотариусами услуг и развитию института международного нотариата в целом.
Разумно предположить, что использование технологий распределенного реестра, в том числе технологии блокчейн, для осуществления сделок с землей и их регистрации — дело ближайшего будущего.
Блокчейн позволит проводить данные операции проще, быстрее и дешевле. Что немаловажно, приведет к отказу от лишних посредников, кроме того повысит безопасность и прозрачность сделок, упростит и ускорит оценку земельных участков. Апробирование использования технологии блокчейн для Земельных контрактов в Швеции и Грузии подтверждает предположения о преимуществах земельного реестра на основе блокчейн.
Кроме того, технологии распределенного реестра гарантируют достоверность всего содержимого базы данных.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог по проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы.
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в п.3 ст.1 нового Закона № 218-ФЗ, где раскрываются как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.
Нотариальное удостоверение сделок занимает ведущее место среди других нотариальных действий и является самым распространенным и востребованным в нотариальном обороте.
Перечень сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, четко определен в законодательстве, тем не менее, любая сделка по желанию сторон может быть нотариально удостоверена (так называемая факультативная нотариальная сделка).
Особого исследования требует проблема удостоверения сделок по отчуждению объектов недвижимого имущества. В целях обеспечения гарантированности прав участников сделки, по моему мнению, следует на законодательном уровне закрепить правило об обязательном нотариальном удостоверении данного вица сделок. Данная проблема является дискуссионной на протяжении многих лет, тем не менее, законодателем она пока не воспринята.
Электронный нотариат — это совокупность нотариальных действий (компетенция нотариусов), которые совершаются с использованием современных информационных технологий. Это понятие применимо и к нотариальному удостоверению сделок. Данная проблема заслуживает особого внимания исследователей.
Широкое использование электронной цифровой подписи предоставит возможность нотариату гарантировать безопасность сделки, ускорить процесс совершения нотариальных действий и дать определенные гарантии обратившимся лицам.
В соответствии с вышесказанным, можно внести следующее предложения:
1. Внести изменения в ст. 35 и 53 Основ законодательства о нотариате, дополнив их перечнем сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Данные сделки должны быть систематизированы в основном законе о нотариате, а не в разрозненных нормах материального права (в других федеральных законах).
2. Внести изменения в Гражданский кодекс РФ, закрепив обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества. Данные изменения законодательства не являются новыми, так как предыдущий ГК РФ предусматривал эту норму. При этом рекомендуется использовать опыт европейских государств (Германия, Франция и др.).
3. В целях более эффективного рассмотрения гражданских дел в особом производстве, связанных с обжалованием нотариальных действий, целесообразно срок на обжалование действий нотариуса увеличить до одного месяца, как это предусмотрено при подаче апелляционной жалобы. Исходя из этого внести в ч. 2 ст. 310 ГПК РФ соответствующие изменения: «Заявление подается в суд в течение месяца со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия».
4. В нотариальной деятельности при удостоверении сделок следует активно применять положения электронного нотариата. К настоящему времени принят закон о введении онлайн-нотариата в РФ (Федеральный закон от 27.12.2019 г. №480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), открывший новый этап в реформировании нотариальной деятельности.
5. Положения, закрепленные в проекте закона «О цифровом нотариате», должны соответствовать основному закону о нотариате, чтобы возникающие разночтения не требовали внесения новых изменений в законодательство, как зачастую происходит на практике.
Все эти меры должны способствовать защите интересов физических и юридических лиц при совершении различных нотариальных действий, включая нотариальное удостоверение сделок.
13 июля 2015 года принят ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В силу он вступил с 01 января 2017 года, кроме некоторых отдельных положений. Полностью Федеральный закон заработал с 1 января 2020 года.
Указанный ФЗ предусматривает в том числе следующие положения:
введена единая учетно-регистрационная процедура, которая касается объектов недвижимости, также веден Единый государственный реестр недвижимости в электронной форме;
позволяет осуществлять государственную регистрацию прав, которые возникают в силу закона, не имея заявления от правообладателя или правоприобретателя, по сведениям, которые можно получить от иных органов и нотариусов в порядке информационного взаимодействия;
уточняются пределы правовой экспертизы в ходе государственной регистрации прав (в том числе это касается нотариального удостоверения сделок);
распределяется ответственность, если органы и лица при государственной регистрации прав действуют неправомерно или бездействуют, в том числе распределяется ответственность органа, который регистрирует право собственности, государственных регистраторов прав, нотариусов, если их действия привели к тому, что граждане или юридические лица получили убытки;
уточняются виды и пределы гражданско-правовой ответственности органа, который осуществляет государственную регистрацию прав;
сокращаются сроки государственного кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости.
В связи с тем, что был создан единый государственный информационный ресурс в сфере недвижимости, это позволяет снизить риски операций на рынке недвижимости, осуществлять минимальный бумажный документооборот, услуги переводить преимущественно в электронный вид, чтобы при этом сохранились комфортные условия оказания услуг заявителям.
Нотариус, удостоверяя договор, обеспечивает его стабильность на случай будущих судебных споров. Согласно Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации, дополнительного доказывания тех обстоятельств, которые уже удостоверил нотариус, не требуется. Этого не может обеспечить ни одна сделка, совершаемая в простой письменной форме. Также существует упрощённый порядок принудительного исполнения нарушенного обязательства, путём обращения не в суд, а к нотариусу, за получением исполнительной надписи для принудительного исполнения обязательства по нотариально удостоверенной сделке. Таким образом, нотариус не только финансово отвечает за то, что он удостоверил, но и нотариальная форма обеспечивает гражданам преференции в случае возникновения каких-либо споров или неисполнения обязательства.
Нотариус гарантирует защиту прав граждан, обеспечивает законность удостоверяемой сделки и предоставляет полные имущественные гарантии ее сторонам, а также позволяет провести процедуру государственной регистрации права на недвижимое имущество максимально безопасно, удобно и быстро для заявителя.
В современном мире существуют различные подходы к нотариальному удостоверению сделок: от фактического отказа от данного института (США) до установления обязательной нотариальной формы фактически всех имущественных сделок (Германия, Армения).
Следует отметить, что при установлении широких полномочий нотариусов в удостоверении сделок оспаривание прав при отчуждении недвижимости становится достаточно редкой практикой, что позволяет снять значительную часть нагрузки с судебных органов страны. В условиях чрезмерной перегрузки судебных органов РФ опыт распространения обязательного нотариального удостоверения на все имущественные сделки мог бы оказаться чрезвычайно полезным для российского нотариата.
В процессе осуществления нотариусом действий, осложненных иностранным элементом, нотариус должен предпринять особые действия, во многом отличные от проводимых в процессе работы с национальным правопорядком.
В первую очередь, после обращения иностранных клиентов с каким — либо запросом, нотариус должен выстроить целостную картину проблемы, которую предстоит решить и определить свою компетенцию.
Следующий важный этап — идентификация сторон, физических и юридических лиц, то есть проверка их отношения к иностранному правопорядку.
После завершения подготовительных этапов нотариус может приступить непосредственно к совершению нотариального действия. На этом этапе основной задачей, которую предстоит решить — осуществить выбор применимого права для имеющегося правоотношения.
Выбор применимого права должен основываться на анализе положений актуального на момент совершения нотариального действия законодательства. Учитывая требования Основ законодательства о нотариате, нотариус должен начать поиск применимого права с исследования коллизионных норм международных договоров и конвенций, если таковые имеются. В случае отсутствия возможности применения норм международных соглашений, нотариус переходит к национальным коллизионным нормам.
В случае отсутствия возможности применения норм международных соглашений, нотариус переходит к национальным коллизионным нормам. При этом, необходимое учитывать возможность существования обратной отсылки, признанной российским законодательством лишь частично. В случае применения обратной отсылки, нотариус должен учитывать принцип наиболее благоприятного результата для сторон правоотношения.
Когда вопрос о праве решен, нотариус должен установить его содержание и осуществить применение соответствующих норм правопорядка. Результатом нотариальной процедуры является документ (акт), который в последствии должен в установленном порядке быть легализован (или освобожден от легализации) и, затем, исполнен на территории страны, для исполнения в пределах которой он был создан. Таким образом, порядок совершения нотариальных действий, осложненных иностранным элементом должен неукоснительно соблюдаться нотариусом, и каждая из возникающих на пути к результату проблем должна решаться в полном объеме.
Понимание нотариусами особенностей совершения нотариальных действий, осложненных иностранным элементом и четкое соблюдение регламентированной процедуры должно способствовать планомерному росту качества оказываемых нотариусами услуг и развитию института международного нотариата в целом.
Разумно предположить, что использование технологий распределенного реестра, в том числе технологии блокчейн, для осуществления сделок с землей и их регистрации — дело ближайшего будущего.
Блокчейн позволит проводить данные операции проще, быстрее и дешевле. Что немаловажно, приведет к отказу от лишних посредников, кроме того повысит безопасность и прозрачность сделок, упростит и ускорит оценку земельных участков. Апробирование использования технологии блокчейн для Земельных контрактов в Швеции и Грузии подтверждает предположения о преимуществах земельного реестра на основе блокчейн.
Кроме того, технологии распределенного реестра гарантируют достоверность всего содержимого базы данных.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Заключена в г. Минске 22.01.1993) (вступила в силу 19.05.1994, для Российской Федерации 10.12.1994) (с изм. от 28.03.1997) // «Бюллетень международных договоров», № 2, 1995.
2. Договор между Российской Федерацией и Республикой Польша о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским и уголовным делам (подписан в г. Варшаве 16.09.1996) // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 февраля 2002 г. № 7 ст. 634
3. Консульская конвенция между Российской Федерацией и Республикой Польша (Москва, 22 мая 1992 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 6 апреля 1998 г. № 14 ст. 1515
4. Соглашение между СССР и Францией о передаче судебных и нотариальных документов и выполнении судебных поручений по гражданским и торговым делам от 11 августа 1936 г.// Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами». Вып. IX. — М., 1938. С. 85–89
5. Конвенция между СССР и Итальянской Республикой о правовой помощи по гражданским делам от 25 января 1979 г.// «Ведомости ВС СССР», 27.08.1986, № 35, ст. 729
6. Закон о международном частном праве Эстонской республики от 27 марта 2002 г. № 145 [Электронный ресурс] // Опубликован: ПАЭ, 2002, 13, 217. URL: https://pravo.hse.ru/data/2016/04/03/1126368764/Эстония%202002 %20рус¬ский.pdf (Дата обращения: 21.11.2021)
7. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) [текст]: [с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 01.07.2020] — М.: Консультант Плюс, 2021. – 15 с.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 28.06.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
9. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 02.07.2021) //СПС «КонсультантПлюс».
10. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 01.07.2021) //СПС «КонсультантПлюс».
11. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 30.04.2021, с изм. от 15.07.2021) //СПС «КонсультантПлюс».
12. Федеральный закон «Об электронной подписи» от 06.04.2011 N 63-ФЗ (в ред. от 11.06.2021) //СПС «КонсультантПлюс».
13. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 02.07.2021) //СПС «КонсультантПлюс».
14. Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (ред. от 03.07.2016) // СПС КонсультантПлюс.
15. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 02.07.2021)//СПС «КонсультантПлюс».
16. Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» //СПС «КонсультантПлюс».
17. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 28.12.2020) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» //СПС «КонсультантПлюс».
18. Кодекс профессиональной этики нотариусов в Российской Федерации (утв. Минюстом России 12.08.2019, 19.01.2016) (ред. от 23.04.2019) // СПС КонсультантПлюс.
19. Приказ Министерства юстиции РФ от 30 августа 2017 г. N 156 «Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования» // СПС КонсультантПлюс.
20. Приказ от 30 сентября 2020 года N 226 «Об утверждении форм реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах и порядка их оформления» //СПС «КонсультантПлюс».
Книги и сборники
21. Агапов А.Б. Административное право: учебник. — 9-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2016.
22. Васьковский, Е.В. Учебник гражданского права [Текст] / Е. В. Васьковский ; [Московский гос. ун-т им. М. В. Ломоносова, Юридический фак., Каф. гражданского права]. — 2-е изд. — Москва : Бартолиус : Статут, 2016. — 380 с.
23. Гражданское право [Текст]: учебник : для студентов юридических высших учебных заведений: в 2 томах / под редакцией Б. М. Гонгало. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : Статут, 2018. – 558 с.
24. Жукова Т.В. Сделки: понятие, признаки, виды, действительность, недействительность и правовые последствия признания их недействительными. Записка для преподавателя. – СПб., 2010. – 56 с.
25. Медведев И.Г. Международное частное право и нотариальная деятельность. 2-е изд. М., 2005. — 178 с.
26. Нотариат : учебник / В. В. Ралько, Н. В. Репин, А. В. Дударев, В. А. Фомин. М., 2018. – 214 с.
27. Нотариат: учебник и практикум для бакалавриата, специалитета и магистратуры / под ред. А. О. Иншаковой, А. Я. Рыженкова. — М.: Издательство Юрайт, 2018. — 419 с.
28. Правовые основы нотариальной деятельности в Российской Федерации: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Борисовой. М.: Издательский Дом «Городец», 2019. — 560 с.
29. Татаркина, К.П. Форма сделок в гражданском праве России [Текст] / К. П. Татаркина ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Томский гос. ун-т систем упр. и радиоэлектроники. — Томск : Изд-во ТУСУРа, 2012. — 263 с.
30. Табернакулов А., Койфманн Я. Блокчейн на практике. – М.: Альпина Паблишер, 2019. – 260 с.
31. Ушаков, Д.Н. Большой толковый словарь русского языка : современная редакция / Д. Н. Ушаков. — Москва : Дом Славянской кн., 2008. — 959 с.
32. Ярков В. В. Нотариальное право: Учебник. — М., Статут, 2017. – 269 с.
Статьи и периодические издания
33. Бобров И. В., Руденко А. С. К вопросу о сущности нотариата, судебных разбирательствах по заявлениям о совершенных нотариальных действиях, либо об отказе в их совершении // Территория права : сб. науч. ст. Курск, 2015. Вып. 2. — С. 27—35.
34. Васильева С. Опасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью // Жилищное право. — 2017. — № 10. — С. 85-96.
35. Денисова А. М. Правовые проблемы российского нотариата на современном этапе //Вестник Санкт-Петербургской Юридической академии. — 2015. — № 1 (26). — С. 51 — 54.
36. Лазаренкова О.Г. Сделки с недвижимостью в свете изменений законодательства о государственной регистрации недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. — 2017. — № 2. — С. 3-5.
37. Павлов, Д. И., Шмелев, О. Б. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью/Закон и право. — 2020. — № 8. — С. 56-58.
38. Смиренская, Е. В. Институт государственной регистрации недвижимости и нотариальное удостоверение как единый элемент стабильности гражданского оборота: новеллы законодательства/Правовая парадигма. — 2019. — №1. — С. 30-39.
39. Симатова Е.Л., Шаповал О.В. Некоторые проблемы применения термина «сделка» в современном гражданском обороте // Юристъ-Правоведъ. — Ростов-на-Дону: Изд-во Рост. юрид. ин-та МВД России. – 2015. — № 3. — С. 66-69.
Материалы судебной практики
40. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 9 июля 2019 г. № 24 г. Москва «О применении норм международного частного права судами Российской Федерации»// Российская Газета, № 154, 15.07.2019
41. Апелляционное определение Суда Еврейской автономной области от 22.11.2017 по делу № 33-901/2017 // СПС КонсультантПлюс (Дата обращения: 20.11.2021).
42. Решение № 2-7552/2016 2-7552/2016~М-7153/2016 М-7153/2016 от 8 ноября 2016 г. по делу № 2-7552/2016 // URL: https://sudact.ru/regular/doc/bUk3SGoDPsdU/ (Дата обращения: 20.11.2021).
43. Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 23.05.2013 по делу № 33-1015 // URL: https://base.garant.ru/109864440/#friends (Дата обращения: 20.11.2021).
44. Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 18.01.2016 по делу N 33-196/2016 // URL: https://base.garant.ru/139693177/ (Дата обращения: 20.11.2021).
45. Приговор № 1-74/2018 от 8 октября 2018 г. по делу № 1-74/2018 // URL: https://sudact.ru/regular/doc/47MiAjflJJ/ (Дата обращения: 20.11.2021).
46. Апелляционное постановление № 22-489/2020 от 22 июля 2020 г. по делу № 1-43/2020 // URL: https://sudact.ru/regular/doc/cvHYw563I1rH/ (Дата обращения: 20.11.2021).