Совершенствование системы муниципального управления в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством. Часть 3.

Страницы:   1   2   3   4   5

---

Очевидно, что за период 2015 года было завершено только инвестиционный проект, а все остальное строительство так и осталось в разработке и проектировании.

Особенно это касается гаражей, так как в районах необходимы автомобили, стоянки не всегда надежны, население нуждается в подобных услугах, а потому это является вторым негативным моментом деятельности Управы на 2015 год. В таблице 2.4. показаны данные по благоустройству и оснащению:

Таблица 2.4. Данные по проведенным мероприятиям благоустройства ЖКХ Управы на конец 2015 года

 

Все данные по финансированию известны, а потому можно определить соотношение всех сумм по отраслям на рис. 2.5.:

 

Как видно из диаграммы приоритетной областью благоустройства являются учреждения дошкольного образования, что является очень актуальным и направление средств в эту сферу – весьма правильно. Это большой плюс в деятельности ЖКХ Управы. В следующей таблице рассмотрены данные по социальной защите и другим видам услуг населению (Таблица 2.5.):

Таблица 2.5. Данные по проведенным мероприятиям дополнительных услуг по увеличению комфорта и социального развития ЖКХ Управы на конец 2015 года

 

Положительно уже то, что все мероприятия были осуществлены в течение года, что дает основания полагать о росте комфорта и социальной защиты в районе. Наибольшее внимание уделено развитию возможностей инвалидов на объектах торговли, с ростом возможности трудоустройства, самостоятельного функционирования. Это весьма актуально. В таблице 2.6. представлены данные по проведенной реконструкции:

Таблица 2.6. Данные по проведенным мероприятиям реконструкции объектов ЖКХ Управы на конец 2015 года

 

Как видно из данных отчета об исполнении большое внимание уделяется реконструкции и модернизации помещений торговли и общественного питания: магазинов, рынков, столовых и других предприятий.

Также производится контроль проведения ярмарок выходного дня, что крайне благоприятно для населения, когда дается возможность приобретать товары и продукты по приемлемой конкурентной цене.

Создание новых объектов помимо жилого фонда также развивается. Так, в таблице 2.7. представлены данные по застройке:

Таблица 2.7. Данные по проведенным мероприятиям по созданию новых объектов ЖКХ Управы на конец 2014 года

 

Достижением ушедшего 2014 года является создание «Народного парка» и ГБУ Жилищник. Также ЖКХ создано новые объекты торговли и питания, но суммы финансирования, к сожалению, не были представлены.

Вывод: по итогам ушедшего 2013 года большое внимание было уделено ремонту жилого фонда, благоустройству дворов жилых домов и детских садов, а также проведена работа в области создания условий для развития торговли, трудоустройства маломобильных и социально незащищенных слоев населения.

Недостаточные результаты показаны в сфере ремонта и реконструкции учреждений здравоохранения, большинство проектов строительства так и остались проектами, были перенесены на реализацию 2015 году.

Уместно рассмотреть проектные данные, которые уже известны на 2015 год. Итак, классификация аналогична – по отраслям и типам мероприятий.

Таблица 2.8. Данные по мероприятиям капитального ремонта ЖКХ Управы в планировании на 2015 год

 

Как видно из данных приоритетной частью капитального ремонта являются учреждения здравоохранения, объекты спорта, жилищный фонд. Относительно больниц и поликлиник – это весьма положительная тенденция, так как, как уже отмечалось, в 2014 году этот вопрос не был затронут, и финансирование объектов здравоохранения не показывало какой-либо суммы.

В таблице 2.9 показаны данные по мероприятиям текущего ремонта:

Таблица 2.9. Данные по мероприятиям текущего ремонта ЖКХ Управы в планировании на 2015 год

 

Как видно из таблицы 2.9 в 2015 году будет продолжен ремонт ГБОУ «Москвич», ремонт средней школы и подъездов. В прошлом году акцент был сделан на объекты спортивно-досуговой деятельности и на учреждения образования. В этом году показатели снижены по количеству объектов (например, с 380 до 207 подъездов). Нельзя сказать, что результаты будут снижены: часто фактические показатели превышают плановые. Потому выводов делать пока рано. Рассмотрим таблицу 2.10, где можно увидеть планирование в области строительства, что в прошлом году было достаточно проблемной зоной, где все проекты были невыполнены.

Таблица 2.10. Данные по мероприятиям строительства новых объектов ЖКХ Управы в планировании на 2015 год

 

План показывает, что строительство в 2015 году будет охватывать все отрасли, а помимо этого существует и более долгосрочный проект – строительство к противотуберкулезному диспансеру поликлиники до 2016 года. Такая тенденция к расширению и финансированию области здравоохранения вполне оправданна. При растущем населении, числа болеющих людей и детей такая политика считается положительной и дальновидной. Ниже в таблице 2.11 представлены данные о мероприятиях благоустройства, которые планируются в 2015 году:

Таблица 2.11. Данные по мероприятиям благоустройства ЖКХ Управы в планировании на 2015 год

 

Нельзя сказать, что планируемый объем благоустройств недостаточен, так как в прошлом году эти показатели были высоки. Были благоустроены школы, дворы, детские сады. В этом году упор сделан на дворовые территории. Фактическое состояние дел в течение года может изменить ситуацию, потребовав финансирования для благоустройства, например, нового детского сада. Ниже в таблице 2.12 представлена информация по введению новых объектов в 2015 году:

Таблица 2.12. Данные по мероприятиям ввода и создания новых объектов ЖКХ Управы в планировании на 2015 год

 

Как видно из таблицы 2.12 в планируемом введение новых объектов приоритетными остались области торговли, общественного питания как содействие малому и среднему сектору бизнеса, а также развитие отрасли социальной помощи как продолжение социальных программ в пользу малоимущих семей, инвалидов, трудоустройства маломобильных слоев населения и т.д.

Такая устойчивая политика весьма позитивна, но требует проработки. Ведь за последние два года количество таких нужд должно уменьшится, но этого не происходит, а потому социальные программы нужно прорабатывать не через помощь, а через повышение уровня жизни: здоровье, достойная заработная плата, достаточное количество рабочих мест. В таблице 2.13 показана информация по реконструкции и оптимизации введенных объектов района:

Таблица 2.13. Данные по мероприятиям реконструкции и оптимизации ЖКХ Управы в планировании на 2015 год

 

На 2015 год планируется размещение 1 ярмарки выходного дня, а также реконструкции предприятий потребительского рынка. В целом, анализируя 2014 год и рассматривая планирование на 2015, можно сказать, что политика ЖКХ основана на социальной защите, когда приоритетными областями становятся здравоохранение и образование, особенно – благоустройство и ремонт детских садов и школ. Но необходима реконструкция многим старым больницам, а также нельзя затягивать и строительство: очевидна нуждаемость в жилье и других социально необходимых сооружениях.

Однако стоит отметить и то, что вся политика не «закрывает глаза» на самую острую проблему района – ветшание. Большое внимание уделяется капитальному и текущему ремонту, что является большим плюсом в деятельности ЖКХ Управы. Можно считать ее эффективной.

2.3. Основные проблемы управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства района

Наличие в ЖКХ сложных взаимосвязей хозяйствующих субъектов и потребителей услуг, обусловленных как схемой технологического взаимодействия, так и возникающими при этом противоречиями между экономической природой производства услуг и социальным характером их потребления, подчеркивает специфику управления ЖКХ. С точки зрения социальной значимости, ЖКХ призвано создавать необходимые условия для комфортного и безопасного проживания граждан, а с экономической, являясь сферой деятельности с постоянным потребительским спросом на рынке жилищно-коммунальных услуг, оно обладает значительным потенциалом для развития частного бизнеса [18,с.124].

При этом важно выделить три взаимосвязанных аспекта управления в сфере ЖКХ, включающих: доступность приобретения и эксплуатации жилья, повышение качества жилищно-коммунального обслуживания, преобразование жилищно-коммунального комплекса муниципальных образований на принципах самоокупаемости услуг и привлечения частного бизнеса, которые действуют в условиях регулируемого органами управления рынка услуг ЖКХ с учетом социально-экономических условий и регламентов, которые обеспечивают стандарты условий проживания для населения, а также социальной ответственности бизнеса.

Основные аспекты управления ЖКХ Сегодня ЖКХ во многих регионах испытывает большие трудности и сильно отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением. Да и инвестиционные вложения обходят стороной эту отрасль. И все же наиглавнейшая, «кризисообразующая» проблема-это существующая структура управления ЖКХ.

Отсутствие специалистов по менеджменту и маркетингу тормозит развитие конкурентной среды в ЖКХ. Сочетание этих двух факторов — нехватка средств и квалифицированных управленцев — в сочетании с морально и физически устаревшей научно-технической и производственной базой приводит к большим издержкам и, как следствие, высокой стоимости услуг, что, в свою очередь, приводит к неплатежам. В основу системы управления ЖКХ должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику — домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость, и управлять ею. Разграничение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимо прекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления в лице своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению жилищным фондом.

На данный момент организационно-экономический механизм реформирования ЖКХ предусматривает совокупность взаимосвязанных компонентов, обеспечивающих достижение конечных целей управления, переход от нормативно-тарифного регулирования коммунальных услуг к оплате фактически потребленных, разработку схем взаимодействия органов власти, хозяйствующих субъектов и потребителей при предоставлении услуг, изменение системы финансирования с ориентацией на оплату потребителями услуг по их реальной стоимости, рациональное сочетание источников финансирования, создание условий для деятельности частных управляющих организаций.

Тем не менее, проблемы управления ЖКХ сохраняются и особенно ярко проявляются в недостатке средств, квалифицированных кадров, постоянном поиске альтернативных источников финансирования, в необходимости привлечения частного бизнеса, который нужно заинтересовать в решении вопросов реформирования системы ЖКХ.

 

ГЛАВА 3. Разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства на примере Управы района Текстильщики, г. Москва

3.1. Разработка Программы (Модели) по государственному управлению эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда в Управе района Текстильщики

В качестве мероприятия по совершенствованию управления эксплуатацией и ремонтом муниципального жилищного фонда района Текстильщики г. Москвы предлагается т. н. санация жилого фонда с учетом опыта Германии.

Термин «санация» появился сравнительно недавно. В современном строительстве этим понятием стали обозначать комплекс работ по реконструкции и модернизации зданий, а также прилегающей к ним территории, выполненных по специальной технологии[21,с.98].

В настоящее время Германия имеет наибольший опыт в проведении таких работ, так как в этой стране санации было подвергнуто большинство устаревших, но еще достаточно крепких, типовых панельных домов, доставшихся «по наследству» от бывшей ГДР после объединения западных и восточных земель. Теперь, например, в восточном Берлине можно увидеть довольно живописные и хорошо благоустроенные жилые кварталы, в которых трудно узнать прежде серые и безликие «коробки» индустриального изготовления. После реконструкции эти здания приобрели новый облик. Снаружи — вполне привлекательные фасады и крыши, аккуратные остекленные балконы и новые окна. А внутри — хорошо отремонтированные квартиры, которые стали не только обеспечивать комфортные жилищные условия, но и позволили максимально приблизиться к современным нормативам, в частности, по энергосбережению.

В нашей стране ситуация с наследием прошлого гораздо сложнее. Состояние несущих и ограждающих конструкций большинства многоэтажных зданий, построенных еще в советское время, а также физический износ внутренних и наружных инженерных коммуникаций в большинстве городов России оказались в таком плачевном состоянии, что приближаются к опасному критическому уровню. И эта ситуация с каждым годом только ухудшается. Чтобы избежать техногенной катастрофы, отечественный строительный комплекс и финансовая система распределения капитальных вложений в ближайшее время должны будут, и уже постепенно начинают, переориентироваться на реконструкцию как на главную стратегически важную экономическую задачу.

Несколько лет назад практические действия в этом направлении начало осуществлять московское правительство. При этом учитывался опыт санации в Восточной Германии, прежде всего, в бывшем Восточном Берлине. Для проведения экспериментальных работ из городского бюджета были выделены необходимые средства, предоставлены конкретные объекты, разработана документация и… — реконструкция была проведена. Сначала — на первых трех зданиях, которые использовались под общежития, затем еще на трех — обыкновенных жилых домах типовых серий с частично приватизированными квартирами. Все эти работы проводились без отселения жильцов и закончились успешно. Можно констатировать, что начало положено — в текущем 2014 году Москва приобрела, наконец, свой собственный, очень важный, опыт проведения специфических и технологически сложных ремонтно-строительных работ, который необходимо анализировать, совершенствовать и внедрять в дальнейшую практику.

Перечень предлагаемых работ включает утепление и отделку фасадов, внутреннюю отделку, замену кровли, окон и внутренних коммуникаций. На фасадах зданий использовать систему утепления. Заказчиком работ будет выступать ГУП «Жилищник-1», созданное УЖКХ (сегодня это Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства) г. Москвы.

Во всех домах, которые можно санировать проживали и сейчас проживают люди, в том числе пенсионеры и дети. Многие квартиры —

приватизированы. Поэтому «человеческий фактор» во время реконструкции являлся наиболее сложной и деликатной проблемой. Ей необходимо уделять особое внимание в организации всех работ.

В техническом задании и распорядительных документах должно быть указано, что работы по санации должны проводиться во всех квартирах, выделенных для реконструкции жилых домов, независимо от формы собственности. В данном случае имеет место эксперимент, но в дальнейшем вопрос ремонта приватизированных квартир не должен решаться за счет бюджетных денег. В Германии бюджетное финансирование возможно только в отношении муниципального жилья, которое после реконструкции приобретает более высокую балансовую стоимость, что впоследствии отражается на стоимости аренды этих квартир. Состав внутриквартирных работ включал в себя как отделочные работы, так и замену внутренних инженерных коммуникаций. В частности, из-за того, что предстояло делать новую электропроводку и менять электрооборудование, то, соответственно, пришлось переклеивать обои, ремонтировать потолки. Юридически жильцы могут отказаться от ремонта в своей квартире, а некоторым из них могли не понравиться материалы или, например, сантехника, тем более что предлагались только отечественные строительные материалы и комплектующие. Потребуется немало усилий и специальных мероприятий для того, чтобы поддерживать их на нормальном уровне и предотвращать конфликтные ситуации. Для этого должна быть проведена большая организационная работа. Необходимо предварительно проводить собрания жителей. Информировать о том, как будет проходить реконструкция, в какие сроки, какие конкретно работы и материалы будут использоваться. На собраниях должны быть выбраны рабочие группы уполномоченных, которые должны были представлять интересы жильцов и контактировать со строителями. Для экстренной связи должна быть выделена «горячая линия»: номер телефона для обращения граждан и оперативного решения возникающих вопросов. Жителям домов должна быть предоставлена возможность выбора некоторых отделочных материалов — обоев, керамической плитки. Те из них, кого этот выбор не устраивает, могут купить материалы самостоятельно за свой счет и предоставить строителям для использования в своей квартире. Никаких материальных компенсаций при этом не будет производиться. Система отношений должна быть такая: или ремонт делается так, как предусмотрено проектом — из бесплатных для жителей материалов, или, пожалуйста, предоставляйте свои материалы, купленные за собственный счет, и они будут бесплатно использованы в работе. Фактически жителям домов очень повезет — на деньги из городского бюджета им просто будет «подарен» ремонт собственных частных квартир. Никаких повышений квартплаты или последующего возврата потраченных на эти цели средств не потребуется в будущем[17,с.93].

Для урегулирования всех организационно-правовых отношений в период производства реконструкции должен быть приглашен опытный юрист, который специально разработает текст и условия типового договора между каждым собственником квартиры или ответственным квартиросъемщиком с одной стороны и заказчиком — с другой. Эти договора должны быть заключены индивидуально, и только после этого начинаться работы.

Надо сказать, что Управа района и Префектура должны оказывать постоянную поддержку строителям. Все собрания жильцов должны проходить с участием их представителей. Факт, что договора с жителями заключаются именно с заказчиком, а работы производила другая фирма — генеральный подрядчик (и у него — подрядчика, соответственно, возникали трения с жильцами) являлся юридически продуманным тактическим ходом. Это позволит заказчику выступать в роли арбитра в спорных ситуациях и быстрее улаживать конфликты.

Все работы должны производиться без отселения жильцов.

Необходимо проведение следующих работ:

1. Замена мягкой кровли на двухскатную металлическую конструкцию из оцинкованного металла с внутренним водостоком;
2. Утепление фасада — наружные стены должны быть проведены в соответствие с нормами энергосбережения;
3. Вместо старых деревянных окон установить новые окна из ПВХ-профиля с широкой коробкой (марка «КБЕ») и двухкамерным стеклопакетом;
4. Установить ограждение на всех балконах;
5. Заменить все инженерные коммуникации, а также установить: — узлы учета тепла; — автоматизированный узел учета расхода злектрознергии; — двухтарифные счетчики электроэнергии; — поквартирные счетчики горячей и холодной воды,
6. Провести внутриквартирные работы: — замена входной двери и межкомнатных дверей; — замена (ремонт) полов; — замена внутренней электропроводки, розеток и выключателей; — замена электросчетчиков, установка прибора защиты от короткого замыкания; — ремонт потолков; — замена обоев; — замена всех сантехнических приборов (раковины, смесители, унитаз, ванна); — замена трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, канализации; — замена керамической плитки в ванной комнате и на кухне; — замена газовых трубопроводов; — замена газовых плит; — замене системы отопления с установкой новых радиаторов отопления; — прокладка нового телефонного, радио — и телевизионного кабеля, установка розеток; — чистка и ремонт вытяжной вентиляции; — замена (установка) домофона.
7. Провести общие внутридомовые работы: — усиление фундаментов; — утепление перекрытий первого этажа; — ремонт лестниц; — окраска стан подъезда; — замена облицовочной плитки в подъезде на первом этаже; — ремонт мусоропровода; — ремонт лифта.
8. Провести следующие противопожарные мероприятия: — установлены противопожарные двери холлов и лифтовых кабин; — смонтирована автоматизированная система дымоудаления; — в каждой квартире установлены датчики пожарной сигнализации с выводом индикации на пульт диспетчерской связи; — установлены поквартирные пожарные гидранты.
9. В подвале дома установить систему отпугивания грызунов.
10. Провести комплексное благоустройство дворовой территории с посадкой кустарников, деревьев и строительством детской и спортивной площадок.

Виды выполненных работ, темпы и сроки проведения реконструкции полностью зависят от финансирования.

В состав работ по реконструкции входит практически все, кроме, разве что, переноса стен. Санация по своей главной задаче, в отличие от обычного планово-предупредительного ремонта, который лишь восстанавливает утраченное при эксплуатации состояние объекта, подразумевает приведение старых зданий в качественно новое состояние с максимальным соответствием современным требованиям СНиПов. Но так как стены не переносятся, а нормы значительно изменились, то в ряде случаев их нельзя было выполнить в полной мере.

Приведем рекомендации, сделанные на основе обобщения и анализа опыта реконструкции жилых зданий:

1. Новые окна следует устанавливать только с клапанами приточной вентиляции.
2. Из-за возросших требований к нормативной базе нового строительство и реконструкции во время проведения санации жилых домов массовых серий необходимо учитывать значительные дополнительные работы по перекладке и устройству новых наружных коммуникации: — например, при реконструкции системы электропитания в жилом доме в соответствии с новыми требованиями следует не только заменить всю электропроводку, начиная с розеток, но и реконструировать трансформаторную подстанцию. Это связано не только со старением и износом всей действующей электрической системы, но и с увеличением нормативов на потребление электроэнергии, а также новыми требованиями к безопасности эксплуатации электросетей; — следует учитывать, что перекладка наружных сетей (горячая и холодная вода, электричество, канонизация) в условиях сложившейся инфраструктуры района потребует значительных усилий и дополнительных расходов.
3. При замене инженерных коммуникаций в доме следует обратить особое внимание на качество отечественной измерительной аппаратуры — ее наладка и замена в квартирах без отселения жильцов приводит к обоснованным замечаниям жителей.
4. При санации жилого дона невозможно ограничиться только заменой окон, остеклением балконов, утеплением и отделкой фасадов, так как проведение наружных работ обеспечит привлекательный внешний вид, но не продление ресурса эксплуатации здания из-за ветхого (неудовлетворительного) состояния всех инженерных сетей.
5. При планировании работ по санации необходимо учитывать, что у большинства жильцов отрицательное отношение к длительным срокам робот в квартирах. Нужно также учитывать возраст жителей, состояние их здоровья, занятость, состав семьи и площадь квартиры. До начала работ следует собрать сведения о составе жителей, организовать из их числа инициативную группу, заключить индивидуальные договора о проведении санации с каждой отдельной семьей.
6. Во время проведения работ частой причиной жалоб жителей являются проблемы, связанные с качеством отделочных материалов и оборудования. Многие из них отказываются от установки отечественной техники и просят установить импортные смесители, унитазы, газовые плиты, требуют оклейку комнат дорогими импортными обоями.
7. Во время проведения работ отношения с жителями необходимо регулировать не только на основании договора с заказчиком, но и ссылаясь на паспортные характеристики квартиры, учитывающие объемы, сроки и качество проведения робот.

Большое внимание необходимо уделять культуре производства работ. Приходиться учитывать «человеческий фактор», а также использовать опыт тех подрядчиков, которые уже работали на коммунальных объектах. Основная нагрузка и ответственность ложатся на представителей заказчика и генерального подрядчика.

Для капитального ремонта службам ЖКХ достаточно составить дефектную ведомость, и можно начинать работы. В данном случае документация имеет наименование «Проект реконструкции (санации)» и, после всех согласований, эти проекты должны проходить обязательную экспертизу, такую же, как для нового строительства, что требовало дополнительного времени.

Из-за отсутствия практического опыта подобных работ, проектировщики возможно не смогут сразу правильно заложить в проекты все технические решения до тех пор, пока не будут заключены договора подряда с конкретными организациями, которые корректировали проектные решения. Изменения и уточнения возможно придется вносить в проектную документацию параллельно с проведением самой реконструкции. Кроме того, на объектах может обнаружиться очень много скрытых дефектов. Отсутствие опыта создает для всех участников дополнительные трудности.

---

Страницы:   1   2   3   4   5