Глава 2 Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости города Москвы за 2017-2018 год.
2.1. Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости города Москвы в 2017 году.
Анализ 1 квартала 2017 года
- Второй год подряд в 1 кв. на рынок торговых центров Москвы не вышло ни одного качественного объекта. К вводу в 2017 году заявлены 217,5 тыс. кв. м* качественных центров, что на 52% уступит результату прошлого года и станет минимальным показателем за четыре года. Среди крупнейших заявленных проектов – «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м) и «Видное парк» (27,5 тыс. кв. м).
- 2017 год начался объявлениями как о старте реализации приостановленных ранее проектов, так и о планах по строительству новых. Дальнейшее восстановление девелоперской активности может произойти на фоне стабилизации российской экономики.
- Вследствие отсутствия ввода новых торговых центров в Москве доля вакантных площадей в действующих объектах уменьшилась в 1 кв. на 0,3 п.п. – до 7,2%. В течение года показатель продолжит снижаться и достигнет минимального уровня с начала 2015 года – 6,5%.
- В 1 кв. 2017 года семь новых зарубежных брендов открыли свои первые магазины в стране; большинство из них представляют премиальный сегмент. Среди дебютов следует выделить открытие первого в Европе итальянского бутика косметики Giorgio Armani Beauty в торговом центре «Атриум». Единственным брендом, открывшимся в формате стрит-ритейла – на ул. Петровке – оказался итальянский бутик обуви класса люкс Aquazzura.
- Арендные ставки в торговых центрах Москвы в 1-м квартале 2017 года не изменились: максимальная ставка аренды для помещения площадью 100 кв.м на первом этаже торговой галереи остается на уровне 195 тыс. руб. за кв.м в год, средняя – 74 тыс. руб. за кв.м в год.
Общий объём торговых площадей составил:
- 84 тыс. кв.м для аутлета (3 объекта)
- 98 тыс. кв.м для районный ТЦ площадью от 5 до 15 тыс. кв.м (11 объектов)
- 224 тыс. кв.м для специализированный ТЦ площадью от7,5 до 25 тыс. кв. м (11 объектов)
- 821 тыс. кв.м для окружных ТЦ площадью от 15 до 35 тыс. кв.м (35 объектов)
- 1 637 тыс. кв.м для региональных ТЦ площадью от 35 до 75 тыс. кв.м (32 объекта)
- 2 174 тыс. кв.м для суперрегиональный ТЦ площадь свыше 75 тыс. кв. м (16 объектов)
Всего в итоге имеется 108 тц, общая площадь которых составляет 5,04 млн кв.м
Объём торговых площадей на тысячу жителей в городе Москва равен 407 кв. м, что составляет 5,7% от общей торговой площади представленных крупных городов.
Динамика выхода новых ритейлеров на рынок
Ритейлером называют компанию, которая занимается розничной торговлей.
В первый квартал 2017 года прибыло 7 новых ритейлеров и ушёл с рынка только один.
Доля вакантных торговых площадей:
- СЗАО – 16%
- ЮВАО – 11%
- ЮЗАО – 7,6%
- ВАО – 6,9%
- ЮАО – 6%
- СВАО – 5,5%
- ЦАО – 5,2%
- ЗАО – 4,6%
- САО – 2%
Наибольшая доля вакантных торговых площадей находится в СЗАО и составляет 16% от общего числа, наименьшая в САО — 2% от общего числа.
Насыщенность торговыми площадям по округам Москвы на тысячу жителей:
- СЗАО – 611кв.м на тыс. человек
- САО – 592 кв.м на тыс. человек
- ЦАО – 506 кв.м на тыс. человек
- СВАО – 481 кв.м на тыс. человек
- ЮАО – 464 кв.м на тыс. человек
- ЮЗАО – 434 кв.м на тыс. человек
- ЮВАО – 438 кв.м на тыс. человек
- ЗАО – 352 кв.м на тыс. человек
- ВАО – 111 кв.м на тыс. человек
Наибольшая насыщенность торговыми площадями на тысячу жителей наблюдается в СЗАО – 611 кв. м, наименьшая в ВАО – 111 кв. м.
Общая насыщенность торговыми площадями составляет 3989 кв.м на тысячу жителей.
Анализ 2 квартала 2017 года
- В 1 пол. 2017 года на рынок торговых центров Москвы не вышло ни одного качественного объекта. Даже при вводе до конца года заявленных 236,7 тыс. кв. м* новых площадей, годовой объем станет рекордно низким за последние четыре года, сократившись в два раза по сравнению с 2016 годом. Среди крупных проектов текущего года стоит отметить «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м), «Видное парк» (45 тыс. кв. м) и «Арена плаза» (20 тыс. кв. м).
- Во 2 кв. 2017 года доля вакантных площадей в действующих торговых центрах Москвы уменьшилась с 7,2% до 6,4%. В отсутствие ввода и при значительном объеме площадей (около 1,6 млн кв. м), вышедшем на рынок в предыдущие три года, ритейлеры сегодня в основном открывают магазины в торговых центрах, начавших работу в 2014–2016 годах.
- За 1 пол. 2017 года 24 новых зарубежных бренда открыли свои первые магазины в стране. Данный показатель сопоставим с результатом аналогичного периода прошлого года, когда на российский рынок вышло 26 новых брендов.
- Новые бренды для размещения своего первого магазина, как правило, отдают предпочтение торговым центрам: на них пришелся 71% дебютных открытий (17 из 24). При этом игроки ценового сегмента выше среднего для первых точек продолжают выбирать площадки стрит-ритейла: на них пришлось 6 из 7 открытий в центральных торговых коридорах Москвы. Наиболее активными в 1 пол. были европейские бренды: на их долю пришлось около 80% дебютных магазинов.
- Арендные ставки в торговых центрах Москвы во 2 кв. 2017 года не изменились: максимальная ставка аренды для помещений площадью 100 кв.м на первом этаже торговой галереи остается на уровне 195 тыс. руб. за кв. м в год, средняя — 74 тыс. руб. за кв. м в год.
Общий объём торговых площадей составил:
- 84 тыс. кв.м для аутлета (3 объекта)
- 193 тыс. кв.м для районный ТЦ площадью от 5 до 15 тыс. кв.м (21 объектов)
- 249 тыс. кв.м для специализированный ТЦ площадью от7,5 до 25 тыс. кв. м (13 объектов)
- 793 тыс. кв.м для окружных ТЦ площадью от 15 до 35 тыс. кв.м (34 объектов)
- 1 698 тыс. кв.м для региональных ТЦ площадью от 35 до 75 тыс. кв.м (34 объекта)
- 1982 тыс. кв.м для суперрегиональный ТЦ площадь свыше 75 тыс. кв.м (14 объектов)
Отличия от первого квартала 2017 года:
- Общая площадь районных ТЦ увеличилось на 95 тыс. кв.м
- Общая площадь специализированных ТЦ увеличилось на 25 тыс. кв.м
- Общая площадь окружных ТЦ уменьшилось на 28 тыс. кв.м
- Общая площадь региональных ТЦ увеличилась на 61 тыс. кв.м
- Общая площадь суперрегиональных ТЦ уменьшилась на 192 тыс. кв.м
Всего в итоге имеется 119 тц, общая площадь которых составляет 5 млн кв.м.
Объём торговых площадей на тысячу жителей в городе Москва равен 403 кв. м, что на 4 кв.м меньше, чем в первом квартале 2017 года.
Динамика выхода новых ритейлеров на рынок
В первой половине 2017 года на рынок прибыло 24 новых ритейлера, а ушло 4.
Доля вакантных торговых площадей:
- СЗАО – 10,5%
- ЮВАО – 10,1%
- ЮЗАО – 9,3%
- ВАО – 1,6%
- ЮАО – 6,5%
- СВАО – 6,2%
- ЦАО – 5,6%
- ЗАО – 3,3%
- САО – 1,7%
- НАО – 14%
Наибольшая доля вакантных торговых площадей находится в НАО и составляет 14% от общего числа, наименьшая в ВАО – 1,6% от общего числа.
Насыщенность торговыми площадям по округам Москвы на тысячу жителей:
- СЗАО – 401 кв.м на тыс. человек
- САО – 592 кв.м на тыс. человек
- ЦАО – 527 кв.м на тыс. человек
- СВАО – 335 кв.м на тыс. человек
- ЮАО – 496 кв.м на тыс. человек
- ЮЗАО – 470 кв.м на тыс. человек
- ЮВАО – 450 кв.м на тыс. человек
- ЗАО – 366 кв.м на тыс. человек
- ВАО – 155 кв.м на тыс. человек
- НАО – 667 кв.м на тыс. человек
Наибольшая насыщенность торговыми площадями на тысячу жителей наблюдается в НАО – 667 кв. м, наименьшая в ВАО – 155 кв. м.
Общая насыщенность торговыми площадями составляет 4459 кв.м на тысячу жителей.
Анализ 3 квартала 2017 года.
- В 3 кв. 2017 года в Москве был введен один качественный торговый объект – ТРЦ «Vegas Кунцево» c арендуемой площадью 113,4 тыс. кв. м*. Эта цифра является результатом и первых трех кварталов года, на две трети меньше показателя января-сентября 2016 года.
- До конца года заявлен запуск торговых центров «Видное парк» (45 тыс. кв. м), «Миля» (21 тыс. кв. м), «Петровский» (8,5 тыс. кв. м), а также торгового комплекса в составе МФК «Фили град» (12 тыс. кв. м). Таким образом, годовой объем ввода составит около 200 тыс. кв. м, сократившись на 62% по сравнению с прошлым годом.
- Доля вакантных площадей в действующих торговых центрах Москвы уменьшилась с 6,4% до 6,0% в 3 кв., что на 2,5 п.п. ниже уровня 3 кв. 2016 года.
- В 3 кв. на российском рынке появилось шесть новых брендов. Пять из них открыли первый магазин в Москве, один – казахский Mimioriki – в Самаре. Половина новых операторов представляют премиальный и люксовый сегменты: два бутика одежды премиального сегмента открылись в ГУМе (Barracuda и Hanro), бутик детской одежды класса «люкс» Il Gufo – в «Петровском Пассаже».
- Шесть зарубежных брендов – Debenhams, Mamas & Papas, LeEco, C&A, Mexx, Accessorize – покинули российский рынок в 3 кв. 2017 года. Решения компаний о закрытии своих последних монобрендовых магазинов в России в первую очередь связаны с изменением их корпоративной стратегии на рынке либо с оптимизацией портфеля брендов и диверсификацией бизнеса.
- Арендные ставки в торговых центрах Москвы в 3 кв. 2017 года не изменились: максимальная ставка аренды для помещений площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи остается на уровне 195 тыс. руб. за кв. м в год, средняя – 74 тыс. руб. за кв. м в год.
Общий объём торговых площадей составил:
- 84 тыс. кв.м для аутлета (3 объекта)
- 193 тыс. кв.м для районный ТЦ площадью от 5 до 15 тыс. кв.м (21 объектов)
- 283 тыс. кв.м для специализированный ТЦ площадью от7,5 до 25 тыс. кв. м (14 объектов)
- 759 тыс. кв.м для окружных ТЦ площадью от 15 до 35 тыс. кв.м (33 объектов)
- 1 698 тыс. кв.м для региональных ТЦ площадью от 35 до 75 тыс. кв.м (34 объекта)
- 2095 тыс. кв.м для суперрегиональный ТЦ площадь свыше 75 тыс кв.м (15 объектов)
Изменения в 3 квартале 2017 года:
- Общая площадь специализированных ТЦ увеличилось на 34 тыс. кв.м
- Общая площадь окружных ТЦ увеличилась на 34 тыс. кв.м
- Общая площадь суперрегиональных ТЦ увеличилась на
397 тыс. кв.м
Всего в итоге имеется 120 тц, общая площадь которых составляет 5,11 млн кв.м.
Объём торговых площадей на тысячу жителей в городе Москва равен 411 кв. м, что на 8 кв.м больше, чем во первой половине 2017 года.
Динамика выхода новых ритейлеров на рынок
С первого по 3 квартала 2017 года на рынок прибыло 32 новых ритейлера, а ушло 10.
Доля вакантных торговых площадей:
- СЗАО – 9,7%
- ЮВАО – 9,3%
- ЮЗАО – 7,1%
- ВАО – 1,6%
- ЮАО – 5,1%
- СВАО – 6%
- ЦАО – 5,4%
- ЗАО – 4,9%
- САО – 1,8%
- ТиНАО – 14%
Наибольшая доля вакантных торговых площадей находится в ТиНАО и составляет 14% от общего числа, наименьшая в ВАО – 1,6% от общего числа.
Насыщенность торговыми площадям по округам Москвы на тысячу жителей:
- СЗАО – 400 кв.м на тыс. человек
- САО –591 кв.м на тыс. человек
- ЦАО –526 кв.м на тыс. человек
- СВАО – 335 кв.м на тыс. человек
- ЮАО – 495 кв.м на тыс. человек
- ЮЗАО – 470 кв.м на тыс. человек
- ЮВАО – 449 к.м на тыс. человек
- ЗАО – 448 кв.м на тыс. человек
- ВАО – 155 кв.м на тыс. человек
- ТиНАО – 394 кв.м на тыс. человек
Наибольшая насыщенность торговыми площадями на тысячу жителей наблюдается в САО – 591 кв. м, наименьшая в ВАО – 155 кв. м.
Общая насыщенность торговыми площадями составляет 4263 кв.м на тысячу жителей.
Анализ 4 квартала 2017 года.
- Объем ввода торговых центров в 2017 году, составивший 150 тыс. кв. м*, стал рекордно низким за последние пять лет. Эта цифра на 71% меньше результата 2016 года. За год в Москве было открыто всего три качественных торговых центра: «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м), «Видное парк» (24 тыс. кв. м), а также торговый комплекс в составе МФК «Фили град» (12 тыс. кв. м).
- Низкий объем нового предложения отразился на доле свободных площадей, которая сократилась с 7,5% до 6,2% за 2017 год. Вакантность в праймовых торговых центрах сохранялась на уровне близком к нулю на протяжении всего года.
- На 2018 год заявлено 306 тыс. кв. м новых торговых площадей. Крупнейшими проектами станут ТРЦ на Каширском шоссе (71 тыс. кв. м) и «Остров мечты» (65 тыс. кв. м). Значительную долю в структуре новых проектов 2018-2019 годов занимают районные ТЦ на месте бывших кинотеатров, которые реализует компания ADG group (39 объектов площадью 324 тыс. кв. м).
- Уровень активности международных ритейлеров в 2017 году был сопоставим с 2016 годом – 49 и 47 дебютов соответственно. Большинство брендов, появившихся на российском рынке в прошедшем году, представляют сегменты люкс (18%) и премиум (37%). Доля люксовых ритейлеров среди новых марок увеличилась вдвое по сравнению с 2016 годом. Некоторые бренды, ранее покинувшие страну, рассматривают возможность возращения на рынок (например, Coach, Sephora, Orsay).
- Девять зарубежных брендов покинули российский рынок в 2017 году: Accessorize, C&A, Debenhams, Finlayson, Kipling, LeEco, Mamas&Papas, Mexx, Takko Fashion. Причинами закрытия этих магазинов стали в большей степени вопросы реорганизации бизнеса, чем фактическое падение оборотов.
- Арендные ставки в торговых центрах Москвы оставались неизменными на протяжении 2017 года. Максимальная ставка аренды для помещений площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи сохраняется на уровне 195 тыс. руб. за кв. м в год, средняя – 74 тыс. руб. за кв. м в год.
Общий объём торговых площадей составил:
- 84 тыс. кв.м для аутлета (3 объекта)
- 205 тыс. кв.м для районный ТЦ площадью от 5 до 15 тыс. кв.м (22 объектов)
- 283 тыс. кв.м для специализированный ТЦ площадью от7,5 до 25 тыс. кв. м (14 объектов)
- 783 тыс. кв.м для окружных ТЦ площадью от 15 до 35 тыс. кв.м (34 объектов)
- 1 699 тыс. кв.м для региональных ТЦ площадью от 35 до 75 тыс. кв.м (34 объекта)
- 2095 тыс. кв.м для суперрегиональный ТЦ площадь свыше 75 тыс кв.м (15 объектов)
Изменения в 4 квартале 2017 года:
- Общая площадь районных ТЦ увеличилась на 12 тыс. кв.м и составила 205 тыс. кв.м
- Общая площадь окружных ТЦ увеличилась на 24 тыс. кв.м и составила 783 тыс. кв.м
- Общая площадь региональных ТЦ увеличилась на 1 тыс. кв.м и составила 1699 тыс. кв.м
Всего в итоге имеется 122 тц, общая площадь которых составляет 5,15 млн кв.м.
Объём торговых площадей на тысячу жителей в городе Москва равен 413 кв. м, что на 2 кв.м больше, чем в 3 квартале 2017 года.
Динамика выхода новых ритейлеров на рынок
За 2017 года на рынок прибыло 49 новых ритейлера, а ушло 10.
Доля вакантных торговых площадей:
- СЗАО – 9,3%
- ЮВАО – 8,5%
- ЮЗАО – 7,3%
- ВАО – 1,7%
- ЮАО – 5,6%
- СВАО – 7,8%
- ЦАО – 5,7%
- ЗАО – 6,2%
- САО – 1,4%
- ТиНАО – 13%
Наибольшая доля вакантных торговых площадей находится в ТиНАО и составляет 13% от общего числа, наименьшая в ВАО – 1,7% от общего числа
Насыщенность торговыми площадям по округам Москвы на тысячу жителей:
- СЗАО – 400 кв.м на тыс. человек
- САО –591 кв.м на тыс. человек
- ЦАО –526 кв.м на тыс. человек
- СВАО – 335 кв.м на тыс. человек
- ЮАО – 509 кв.м на тыс. человек
- ЮЗАО – 472 кв.м на тыс. человек
- ЮВАО – 449 к.м на тыс. человек
- ЗАО – 454 кв.м на тыс. человек
- ВАО – 155 кв.м на тыс. человек
- ТиНАО – 394 кв.м на тыс. человек
Наибольшая насыщенность торговыми площадями на тысячу жителей наблюдается в САО – 591 кв. м, наименьшая в ВАО – 155 кв. м.
Общая насыщенность торговыми площадями составляет 4285 кв.м на тысячу жителей.
Подводя итог по 2017 году можно отметить, что он был куда более богат на появление новых ритейлеров, чем 2015 и 2016 год. Объём введённых торговых площадей уступает прошлому году на 71%. Год нельзя назвать полностью провальным для рынка торговой недвижимости.