Меню Услуги

Виды прав на землю

Страницы: 1 2 3

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

Содержание

  • ВВЕДЕНИЕ
  • ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
  • 1.1. ПРАВА НА ЗЕМЛЮ В РИМСКОМ ПРАВЕ
  • 1.2. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ В РОССИИ
  • 1.3. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
  • ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
  • 2.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
  • 2.2. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  • 2.3. ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ)
  • 2.4. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СТ. 24 ЗК РФ)
  • ЗАКЛЮЧЕНИЕ
  • СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Введение

Актуальность исследования. Российская Федерация — одна из малочисленных стран мира, имеющих многообразие видов прав на земельные участки. С момента вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации  произошло сокращение  их количества путем уменьшения круга лиц на те или иные права, или установления  возможности для переоформления ранее возникших прав на земельные участки.

Основная причина такого многообразия видов прав на земельные участки – историческая. Россия прошла длительную историю становления и развития института прав на землю – от исключительной государственной собственности на землю с предоставлением права постоянного (бес- срочного) пользования землей всем трудящимся на ней до введения «компромиссных» вариантов – пожизненного наследуемого владения, введения прав на землю, вытекающих из договоров – например, аренды, безвозмездного срочного пользования.

Практически на всем протяжении действия Земельного кодекса РФ  государство продолжало ставить перед собой задачи внедрения гражданско-правовых механизмов оборота земельных участков, упорядочения прав на землю, упрощения административных процедур возникновения прав на земельные участки и т. п.

Земельные участки выступают недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных вещных прав.

Для установления круга вещных прав на землю, их содержания, особенностей возникновения и прекращения важное значение имеет определение понятия объектов таких прав и объектов общественных отношений, охватываемых вещными правами. Учитывая существование значительного количества научных подходов к осмыслению определения объема вещных прав на землю на различных этапах развития российского государства, а также их непосредственное влияние на качество правового регулирования земельных отношений в России, изучение указанной темы представляется весьма актуальным.

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды прав на земельные участки:

  • — собственность (ст. 15 ЗК РФ);
  • — аренда земельных участков (ст. 22 ЗК РФ);
  • — право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ);
  • — безвозмездное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК РФ).

Исходя из различных видов прав на земельные участки, в п. 3 ст. 5 ЗК РФ даны следующие понятия лиц, имеющих права на земельные участки.

Собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков.

Землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования.

Землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Правообладатели земельных участков — собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Степень научной разработанности темы. Различные аспекты субъективного права на землю подвергались исследованию в работах отдельных авторов. В той или иной степени вопросы правового регулирования земельных отношений нашли свое отражение в работах представителей земельного, гражданского, конституционного права, а также в исследованиях с позиции теории и истории права и государства. Среди авторов особо выделяются работы . А. Авакьяна, М. П. Авдеенковой, И. А. Алебастровой, М. В. Баглая, И. А. Безрукова, А. В. Бесштанько, С. В. Белых, Н. А. Богдановой, Л. Д. Воеводина, И. В. Выдрина, Б. Н. Габричидзе, Г. А. Гаджиева, Т. А. Горюновой, Д. М. Евстифеева, М. Л. Жилиной, В. Д. Зорькина, Э. А. Иваевой, А. О. Казанцева, А. Т. Карасева, В. Д. Карповича, В. В. Киреева, Д. А. Ковачева, О. А. Кожевникова, Е. И. Козловой, А. И. Кокотова, Г. Н. Комковой, И. А. Конюховой (Умновой), И. А. Кравца. В. И. Крусса, М. И. Кукушкина, М. А. Кулушевой, О. Е. Кутафина, Л. В. Лазарева, и др.

Объектом работы является система правоотношений в области осуществления прав на землю.

Предметом работы является нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения в области осуществления прав на землю.

Целью выпускной квалификационной работы является изучение теоретических основ и судебной практики по вопросам осуществления прав на землю в РФ.

В соответствии с целью ставятся следующие задачи:

— изучить особенности права на землю в римском праве;

— рассмотреть историю развития прав на землю в России;

— охарактеризовать основания возникновения, ограничения и прекращения  прав на земельные участки в современном российском  праве;

— проанализировать отдельные права на земельные участки по действующему российскому законодательству.

Нормативно-правовую базу исследования составили: Конституция РФ, федеральные конституционные законы, федеральные законы, конституции (уставы) и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации,  международные нормативные акты, регулирующие  отношения, возникающие по поводу земли.

Методологическая основа. При решении поставленных в работе задач автор опирался на общенаучные (анализ, синтез, индукция, дедукция, логический, системный) и частнонаучные (формально-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой) методы познания. Определяющее значение имели диалектический, системно-структурный, исторический, формально-юридический, логический и сравнительно-правовой методы.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Понятие и основания возникновения, ограничения и прекращения прав на землю

1.1. Права на землю в римском праве

Римское право является исторической основой романо-германской правовой семьи. Российское частное право реципировало основные принципы и конструкции римского права. Следовательно, обращение к римской частноправовой доктрине необходимо для понимания и исследования современного состояния и развития гражданского права России, а также для определения тенденций его развития в будущем.

Классическое римское право знало значительный круг абсолютных вещных прав, помимо права собственности, которое вследствие этого не являлось единственным вещным абсолютным правом, то есть правом, имеющим своим предметом исключительно вещь и защищаемым от любого нарушителя[1].

Помимо права собственности, к вещным и абсолютным правам принадлежали права на чужие вещи (iura in re aliena). Лицо, обладающее правом на чужую вещь, не имело таких широких полномочий, как собственник вещи, так как это было право на вещь, принадлежащую другому лицу (собственнику)[2].

Самой значимой категорией прав на чужую вещь являлись сервитутные права (или сервитуты), которые заключались в праве одного лица в определенном отношении (или в нескольких отношениях) пользоваться вещью, принадлежащей другому лицу. Правами на чужие вещи также являлись[3]:

— эмфитевзис

— суперфиций

— залоговое право.

Потребность обслуживания одного земельного надела другим проявлялась постоянно, в особенности стала очевидна с возникновением прав частной собственности на землю (ок. VI в. до н.э.). Дело в том, что нередко случалось, что определенный земельный участок не имел всех необходимых для его нормального использования свойств и качеств; например, на данном участке не было воды или пастбищ и т.п. Для обеспечения нормального пользования данного земельного участка возникает потребность в определенном отношении в пользовании соседним земельным участком. Очевидно необходимо стало закрепить за собственником одного земельного участка право пользования в известном отношении чужой землей.

Но такое разрешение потребности было не вполне надежным, потому что такого типа обязательство «привязывалось» к личности; стоило принявшему на себя такое обязательство, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа зависело от согласия нового собственника.

Для более прочного обеспечения таких потребностей как выезд на публичную дорогу, получение воды, выпас скота и т.п. были введены сервитуты. Различие заключалось в том, что предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не воля определенного лица. Сервитут «следовал за участком».

Таким образом, сервитут можно определить как некое право постороннего лица на вещь. Сервитутное право служит для того, чтобы восполнить полезность земли, вследствие неравномерности распределения естественных благ между земельными участками.

Позже к числу сервитутов, возникших на почве соседских поземельных отношений присоединилась иная категория сервитутных прав, уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землей, а на любое имущество, это так называемый узуфрукт — право пожизненного пользования чужой вещью, недвижимостью и доходами от нее при условии сохранения ее целостности и хозяйственного назначения. Узуфрукт стал следующей ступенью развития сервитутов, поэтому появился позднее земельных сервитутов.

Отсюда сервитуты делятся по субъекту права на два вида[5]:

  1. Предиальные, (земельные) сервитуты. Предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка.
  2. Личные сервитуты. Личный сервитут принадлежал определенному лицу.

Земельный участок, в пользу которого устанавливался сервитут – господствующий участок;  участок, которым пользуется сервитуарий – служащий участок.

Безусловно, что сервитут ограничивает права собственника служащего участка, но это не значит, что собственник отстраняется от пользования вещью. Однако при невозможности одновременного пользования и собственника, и субъекта сервитутного права, преимущество предоставляется субъекту сервитутного права. Собственник подвергает свои права ограничению, устанавливая сервитут на свое имущество.

Итак, наряду с правом собственности к вещным абсолютным правам в Риме принадлежали права на чужие вещи. Сервитуты – наиболее значимая категория прав на чужие вещи. Они состояли в праве одного лица в определенном отношении пользоваться вещью, находящейся в собственности другого лица.

Сервитут хоть и ограничивал права собственника служащего участка, но не отстранял собственника от пользования вещью. Однако преимущественное право пользования принадлежало владельцу сервитутного права. Сервитут в Риме не предполагал совершения каких-либо положительных действий со стороны собственника служащего имения.

Помимо сервитутов в римском правопорядке существовали другие права, ограничивающие свободу земельного собственника в пользу других лиц. Отдача земель в обработку имела много разнообразных форм. До образования института эмфитевзиса римское право знало сходные по содержанию права владения землями[6].

Весьма рано развилась и получила широкое распространение особая форма наследственной аренды, так называемых agri vectigales — оброчных земель. С течением времени (к концу V началу VI в.) форма ius in agro vectigali или ius perpetuum стала переплетаться и проникать в сходное ему по содержанию право эмфитевзиса. Тексты, относившиеся к ager vectigalis, были распространены на эмфитевзис путем интерполяции. С IV в. н.э. agri vectigales потеряли окончательно свое самостоятельное существование, в законах этот термин уже не встречался. Этот институт имел весьма древнее происхождение и применялся в практике Египта и Карфагена. В Греции еще в III в. до н.э. была распространена практика сдачи земли за известную плату в наследственную аренду.

Земли, сдававшиеся в Риме в такую аренду, назывались agri emphyteuticarii, а аренду называли emphyteusis, ius emphyteuticum, от греческого слова emphyteuein — наса- ждать.

Позже это правоотношение распространилось и на частные поземельные имущества. На римской почве этот вид наследственной аренды получил окончательную разработку как самостоятельный юридический институт в византийско-юстиниановом праве.

Первоначально признание этого института римским правом диктовалось стремлением превратить необработанные громадные участки земли в обработанные сельскохозяйственные фонды. В начале он применялся на обширных завоеванных Римом участках Северной Африки, но при- мерно к концу III и IV вв. был перенесен в Италию. К тому же времени относится практика продажи земельных фондов с тем, чтобы покупатель платил ежегодную ренту. Постепенно применение института для целей разработки государственных пустырей перешло на церковные и частные земли и стало относиться не только к пустырям, но и к обработанным землям[7].

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

Выражение emphyteusis стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, составляющий объект наследственной аренды. Установление этой аренды имело вначале формы «эмфитевтической продажи», которая сообщала нанимателю собственность на землю, при условии уплаты умеренной покупной цены и еже- годной выплаты аренды (salvo canone) деньгами или натурой, и налагала обязанность распахать участок. Однако еще в начале нашей эры была издана lex Manciana, позже переработанная в lex Hadriana.

Это были частные указы по делам аренды доменов и защиты мелких арендаторов-издольщиков (coloni partiarii). Эмфитевзис считался вечной арендой, которая давала право пользования чужой землей и плодами, защищаемое специальным иском.

Можно выделить следующие признаки эмфитевзиса. Во-первых, это его вещно-правовой характер. Во-вторых, эмфитевзис — это право пользования чужим имуществом. В-третьих, это право пользования за арендную плату. Права эмфитевта (лица, которому принадлежало ius emphyteusis) были весьма широки. Не являясь собственником и имея ius in re aliena, он в то же время имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовался и владельческой защитой. Наподобие собственника ему принадлежали и петиторные иски. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения — separatio. Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и проданы надежным приобретателям. Но при продаже он был обязан уведомить собственника и отчислить 2% с цены — laudemium — эмфитевзиса или предоставить собственнику право первой купли — ius protimeseos. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее[8].

Эмфитевт мог устанавливать залоги и сервитуты. Обязанности его состояли в следующем: он должен вести хозяйство, как хороший хозяин, и платить общественные налоги, вносить собственнику ежегодную ренту — canon (деньгами или натурой). Рента была обычно ниже обыкновенной наемной платы, и поэтому эмфитевт не имел права на снижение ренты, тогда как наниматель в некоторых случаях имел право на уменьшение наемной платы.

Эмфитевтор имел возможность защиты своего права в судебном порядке вместо собственника от посягательств любых третьих лиц назначенными тому средствами. Так, он пользовался петиторными исками и владельческими интердиктами. Из петиторных исков ему принадлежал, прежде всего, actio in rem vectigalis, предоставленный претором и строящийся по аналогии с виндикацией. Этот иск защищал арендатора и от собственника земли.

Эмфитевзис прекращался по общим основаниям, прекращающим вещные права: гибель вещи, отчуждение земель, захват земель. Кроме этого по основаниям, присущим iura in re aliena: право собственности на землю переходило эмфитевтеру, добровольный отказ, ухудшение участка.

Итак, можно сделать следующий вывод: развитие системы iura in re aliena привело к возникновению эмфитевзиса, который имел ряд особенностей. Вопервых, значительно сильнее ограничивал возможности собственника по сравнению с сервитутами. Во-вторых, эмфитевзис отчуждался и передавался по наследству, а его существование не было связано ни с определенным лицом (как в личных сервитутах), ни с определенным имуществом (как в предиальных сервитутах). В-третьих, для защиты своего права эмфитевтор в отличие от сервитуария пользовался всеми средствами, которыми защищалось право собственности.

Еще одним правом на ограниченное пользование землей был суперфиций. Superficies в общем смысле означало все то, что связано с землей, иными словами, все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Можно выделить следующие признаки суперфиция как права пользования строением на чужом земельном участке. Во-первых, это вещное право. Во- вторых, суперфиций — это отчуждаемое право. В-третьих, это наследственное право пользования[9].

Как особое правоотношение superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария).

Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь — ius in re aliena, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается.

Исторически это соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам — loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер.

За предоставленную под постройку землю наниматели должны были в установленные сроки вносить государству определенную наемную плату — поземельный оброк solarium (vectigal). В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, практику сдавать в аренду землю под постройку на длительный срок за определенную плату (solarium) усвоили и частные лица, и таким образом это отношение перешло и в область частного права. Отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re.

Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение. Это вполне соответствовало воз- росшей ценности домов в городах. Для защиты своего права застройщик имел определенные средства. Претор предоставлял суперфициарию интердикт о суперфиции — interdictum de superficie, наподобие интердикта uti possidetis, предназначенный для защиты пользования от третьих лиц.

Суперфициарий in perpetuo получал, согласно обещанию претора, иск на вещь — actio de superficie (in rem), аналогичный иску о собственности, utilis rei vindicatio. Он предоставлялся в случае потери владе- ния постройкой. После расследования дела, направленного против третьего ли- ца, и признания нарушения его права (включая и собственника), происходило восстановление. Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, а требовалась еще передача постройки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptio pacti против новых приобретателей земли.

Суперфиций прекращался по общим основаниям: гибель вещи, соглашение сторон, на основании судебного решения; кроме этого, по основаниям, присущим iura in re aliena: право собственности на землю переходило суперфициарию, а также вследствие погасительной давности.

Среди особых случаев прекращения, относящегося только к эмфитевзису, следует выделить отсутствие наследников[10].

Эмфитевзис и суперфиций являлись наследственными и отчуждаемыми правами на вещь, устанавливавшими длительное пользование чужой землей под обработку и под здание соответственно. Элементы обоих институтов складывались одновременно в римском и провинциальных правопорядках, сила же и значение прав на чужую вещь были признаны за ними лишь значительно позднее, под влиянием и воздействием преторского права. От сервитутов они отличались своим широким, подобно праву собственности, правом пользования, своей отчуждаемостью и способностью переходить по наследству. От простого найма или аренды они отличались защитой соответствующих прав против всех нарушителей, тогда как наем и аренда считались обязательственными отношениями и защита их носила личный характер.

1.2. История развития прав на землю в России

Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.

Необходимость рассмотрения исторического аспекта гражданско-правового регулирования земельных отношений в России обуславливается спецификой перехода к многообразию форм собственности на землю, неоднозначной ее оценки, закрепления частной формы собственности на различных этапах развития Российского государства.

До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей. Правовое регулирование земельных отношений в Древней и Средневековой Руси имеет следующие особенности[11]:

  1. В период Киевской Руси феодальные отношения развивались неравномерно. Например, в Киевской, Галицкой, Черниговской землях этот процесс шел быстрее, чем у вятичей и дреговичей.
  2. В Новгородской республике развитие крупного феодального землевладения происходило быстрее, чем на всей территории Руси, этому способствовала жестокая эксплуатация покоренного населения, проживавшего в новгородских владениях.
  3. Феодальное землевладение порождало в средние века взаимосвязь феодалов с помощью системы вассальных отношений типа вассалитета-сюзеренитета.
  4. Высокий авторитет религии в древние и средние века повлек земельное господство церкви, получавшей значительные земельные угодья от государства и феодалов.

В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению.

Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая — «исполу» и прочее). Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.

Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на нее вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее — пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками[12].

Необходимо отметить, что до 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.

В русском праве значительную роль для развития института вещного права на землю сыграло Соборное уложение 1649 года. В XVI и XVII главах данного документа были освящены важнейшие элементы поместного и вотчинного землевладения. Дальнейшее развитие института вещных прав на земельные участки связано со Сводом Законов Российской Империи, введенного в действие в 1835 году. Помимо права собственности в этот период защищалось и такое вещное право как право законного владения.

Надо отметить, что такое право — как право пожизненного наследуемого владения на территории Российского государства берет начало еще с ХIV в., когда переселенцам недвижимость предоставлялась в вечное пользование с правом ее отчуждения и передачей по наследству. При этом на них возлагалась обязанность платить чинш за пользование землей, размер которого оставался всегда неизменным. Отсюда и наименование такого права — чиншевое право.

На все пространство России чиншевое право распространилось лишь в конце ХVIII в., но после 1917 г. институт пожизненного наследуемого владения утратил свою актуальность. Титул пожизненного владения был закреплен в дальнейшем лишь в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 года. Под чиншевым правом понималось вещное право наследственного бессрочного пользования чужой землей при условии взноса платы в определенном размере. Объектом чиншевого права являлись как сельская, так и городская недвижимость. Оно существенно отличалось от арендного пользования тем, что оно, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имело вещный характер[13].

По мнению Л.В. Щенниковой, основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было желание обеспечить постоянное поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии без истощения. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими. Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил К.П. Победоносцев: «Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров».

Чиншевые отношения в свое время устанавливались по письменным и словесным сделкам, и потому доказательствами этого права могли служить не только документы, но и свидетельские показания, дознание через окольных людей. Права чиншевика заключались в праве пользования землей или домом, в распоряжении  ими на случай своей смерти и в передаче их по сделке другому лицу, например на основании купли-продажи[14].

Такой объем правомочий чиншевика давали право его кредиторам обратить свое взыскание на чиншевый участок и требовать судебного отчуждения чиншевого права. Обязанности чиншевика сводились к уплате установленной суммы — чинша. Чинш уплачивался или деньгами, или исполнением натуральных повинностей. Неуплата чинша предоставляла собственнику право взыскивать сумму долга с чиншевика, что вело к прекращению чиншевого отношения.

Возвращение земли, занятой чиншевиком, к собственнику возможно было в следующих случаях: по отказу чиншевика или при отсутствии законных наследников у чиншевика, не распорядившегося имуществом при жизни.

Научный интерес для изучения представляет институт залога земельных участков в России. В Древней Руси обеспечением исполнительности должника служила его личность, а не имущество (закупничество). Наиболее ранней формой залога в России являлась передача вещей во владение кредитора, которое соединялось чаще всего с пользованием. Древнерусское залоговое право представляло собой отчуждение права собственности в пользу кредитора с сохранением за должником права выкупа в случае своевременного погашения долга.

Первоначальной формой залога являлось предоставление кредитору пользования имением должника за полученную последним от кредитора сумму денег, в этом случае не кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имения при условии платежа долга.

Дальнейшим развитием института залога является трансформация владения и пользования в право собственности кредитора при просрочке должника.

В XVIII в. залоговое право приобретает характер права на чужую вещь. В середине XVIII в. законодательством устанавливается иной порядок взыскания по закладным. Залоговое право уже не переходит в право собственности, а заложенная вещь подлежит продаже с публичных торгов. В 1744 г. происходит возвращение к правилам уложения, мотивированное тем, что «многие, дав деньги после занимаемых в закладных сроков, чрез многое время тех своих денег, ни закладного недвижимого имения не получают» [9]. Только с изданием в 1800 г. Банкротского Устава для недвижимости произошла окончательная отмена старого порядка.

В советский период оборот участков был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28-38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете при наличии определенных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, были введены существенные ограничения по срокам аренды. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.

Договоры аренды земельных участков изначально были ограничены рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. — запрещены.

Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.

После Великой Отечественной войны была предусмотрена ограниченная возможность временного пользования землей, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа[15].

Начало возрождения категории вещных прав на земельные участки в российском праве было закреплено в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., законах РСФСР «О собственности в РСФСР», «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

В современном гражданском законодательстве категории вещных прав посвящен раздел II Гражданского кодекса Российской Федерации, который включает в состав вещных прав: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом.

Как показал исторический опыт, главными целями и задачами земельных реформ являлись изменения форм собственности на землю, перераспределение большей части земель в пользу тех, кто ее непосредственно обрабатывает.

В настоящее время институт вещных прав на земельные участки — это межотраслевой институт законодательства, аккумулирующий нормы конституционного, гражданского, земельного и иных отраслей права.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.

Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав.

Вещные права на земельные участки в земельном и гражданском законодательстве характеризуются следующим признаками[16]:

  1. Вещные права на землю являются производными от права собственности, следовательно, можно сделать вывод о том, что другие вещные права являются правами собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, обязан получать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.
  2. Вещные права обладают определенной зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, необходимо получать согласие собственника на отдельные формы распоряжения земельным участком.
  3. Вещные права на землю обладают определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок.
  4. В правоотношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок. Лица, вступающие в правоотношения по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок.

Таким образом, пройдя различные этапы исторического развития, на сегодняшний день вещные права на землю вытекают из положений закона, а не всегда из договорных и иных обязательств, кроме того, распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав.

1.3. Основания возникновения, ограничения и прекращения прав на земельные участки в современном российском праве

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  был исключен целый ряд статей Земельного кодекса (28-34, 36, 38-39), направленных на регулирование порядка предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это обусловлено тем, что ЗК РФ с 1 марта 2015 г. дополнен новой главой V.1, полностью посвященной указанным вопросам. При этом необходимость введения их нового правового регулирования была связана со значительным числом пробелов и коллизий в данной сфере[17].

Так, наличие в ЗК РФ разных процедур предоставления земельных участков в зависимости от цели их предоставления — для строительства и для целей, не связанных со строительством, не учитывало того факта, что зачастую разрешенное использование земельного участка допускает строительство на нем, а также предусматривает и возможность использования такого земельного участка без его застройки. Такая правовая неопределенность нередко приводила к формированию разной практики применения ст. 34 ЗК РФ. Указание в ст. 34 ЗК РФ о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, только гражданам также приводило к отсутствию однозначной практики применения ст. 34 ЗК РФ в отношении юридических лиц.

Правоприменительная практика выявила также ряд существенных проблем при реализации процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. Например, из содержания п. 3, 4, 6 ст. 30 ЗК РФ можно было сделать вывод, что при наличии сформированного земельного участка его предоставление должно было осуществляться только без предварительного согласования места размещения объекта (т.е. на торгах или без проведения торгов при условии предварительной публикации и отсутствия заявлений иных лиц), даже в случае его предоставления для строительства объектов государственного или муниципального значения[18].

Запрет в п. 11 ст. 30 ЗК РФ предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта при размещении таких объектов в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, в свете отсутствия в Градостроительном кодексе РФ 2004 г. понятия «градостроительная документация о застройке», приводил к тому, что основной принцип разграничения случаев предоставления земельных участков на торгах и без проведения торгов характеризовался правовой неопределенностью. Кроме того, сложившаяся судебная практика свидетельствовала, что выполнение процедуры предварительного согласования места размещения объекта не всегда обеспечивало дальнейшее предоставление земельного участка без проведения торгов даже для крупных инфраструктурных проектов, имеющих важное социальное и экономическое значение, поскольку, по мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, в случае если на земельный участок, в отношении которого осуществлялась процедура выбора с предварительным согласованием места размещения объекта, претендует нескольких лиц, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ.

В связи с этим ЗК РФ Законом N 171-ФЗ был дополнен отдельной главой, содержащей во многом принципиально новые подходы к регулированию порядка предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков с учетом недостатков ранее действовавшего законодательства в данной сфере, выявленных пробелов и коллизий и сложившейся судебной практикой.

Субсидиарная ответственность и оспаривание сделок. Об изменениях в законодательстве о банкротстве Е. Сапига, арбитражный управляющий. Газета «Финансовая газета», N 1, январь 2017 г., с. 5-7.

В 2016 г. в законодательство о банкротстве были внесены изменения. Рассмотрим сначала наиболее значимые из них, связанные с такими важными аспектами банкротства, как субсидиарная ответственность и оспаривание сделок.

Изменения коснулись определения лица, которое фактически контролировало деятельность должника. Теперь таким признается лицо, имеющее возможность благодаря нахождению с должником в отношениях родства или свойства, должностного положения определять действия должника. Лицо для признания его контролирующим может оцениваться по действиям, которые были совершены в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом.

Статья 10 Федерального закона от 26.10.02 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), регламентирующая порядок привлечения лиц, которые контролируют должника, к субсидиарной ответственности по обязательствам должника, была дополнена новой нормой. Так, если требования кредиторов третьей очереди превышают более чем на 50% общий размер требований кредиторов третьей очереди, и указанные требования возникли вследствие совершения правонарушения, за которое должник либо его должностные лица были привлечены к административной, уголовной ответственности, единоличный исполнительный орган должника, занимающий данную должность в период совершения правонарушения, может быть привлечен к субсидиарной ответственности.

По сути, данная норма является «презумпцией виновности», так как предполагает наличие вины в действиях контролирующих должника лиц, если не доказано иное. В дальнейшем суд будет обязан решить вопрос о привлечении к субсидиарной ответственности даже в случае, если отсутствует имущество для возмещения расходов на проведение процедуры банкротства, и, вероятнее всего, это будет происходить в порядке искового производства (на данный момент такой возможности нет). Применение нового положения позволяет привлечь контролирующие лица к субсидиарной ответственности в течение трех лет с момента завершения процедуры конкурсного производства (например, если в ходе процедуры не были выяснены основания для привлечения к такой ответственности).

В сущности, принятие новых правовых норм направлено на минимизацию рисков кредиторов при сотрудничестве с недобросовестными контрагентами и решение вопроса о том, что делать с организациями, «набравшими» долгов и обанкротившимися.

Следует отметить, что в ст. 142 Закона о банкротстве впервые появилось положение об исключении для кредиторов, пропустивших срок включения в реестр требований. Согласно этому положению при наличии требований, заявленных до истечения 6 месяцев со дня закрытия реестра требований кредиторов, если на день закрытия указанного реестра не вынесен либо не вступил в силу судебный акт или акт иного уполномоченного государственного органа, наличие которого в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным для выявления задолженности, в отношении которой предъявлены соответствующие требования, данные требования считаются заявленными в установленный срок (абзац 3 п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве.)

В соответствии с п. 4 ст. 10 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 23.06.16 г. N 222-ФЗ), пока не доказано иное, предполагается, что должник признан несостоятельным (банкротом) вследствие действий и (или) бездействия контролирующих должника лиц при наличии одного из следующих обстоятельств:

— причинен вред имущественным правам кредиторов в результате совершения этим лицом или в пользу этого лица либо одобрения этим лицом одной или нескольких сделок должника, включая сделки, указанные в ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве;

— требования кредиторов третьей очереди по основной сумме задолженности, возникшие вследствие правонарушения, за совершение которого вступило в силу решение о привлечении должника или его должностных лиц, являющихся либо являвшихся его единоличными исполнительными органами, к уголовной, административной ответственности или ответственности за налоговые правонарушения, в том числе требования об уплате задолженности, выявленной в результате производства по делам о таких правонарушениях, превышают на дату закрытия реестра требований кредиторов 50% общего размера требований кредиторов третьей очереди по основной сумме задолженности, включенных в реестр требований кредиторов.

Положения названного пункта применяются в отношении:

— лиц, на которых возложена обязанность организации ведения бухгалтерского учета и хранения документов бухгалтерского учета и (или) бухгалтерской (финансовой) отчетности должника (абзац 4);

— лица, являвшегося единоличным исполнительным органом должника, в период совершения последним или его единоличным исполнительным органом соответствующего правонарушения (абзац 5).

Изменения, внесенные в Закон о банкротстве, коснулись и главы об оспаривании сделок. Ранее понятие цели причинения вреда имущественным правам кредиторов было довольно «размытым», для доказывания наличия самой цели было необходимо аргументировать совокупность факторов. В настоящее время при оспаривании сделки по основаниям подозрительности понятие такой цели выражено более конкретно.

В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества, и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника.

Изменения затронули также положения об основаниях для оспаривания сделок (ст. 61.3 Закона о банкротстве), касающихся выплат по обязательным платежам. Согласно п. 4 ст. 61.4 Закона о банкротстве сделки, которые связаны с исполнением денежных обязательств, вытекающих из кредитного договора или обязанности по уплате обязательных платежей, не могут быть оспорены на основании ст. 61.3 указанного Закона, если должник не имел к моменту исполнения, вытекающего из кредитного договора или законодательства Российской Федерации, известных соответствующему конкурсному кредитору (уполномоченному органу) денежных обязательств или обязанности по уплате обязательных платежей перед иными конкурсными кредиторами (уполномоченными органами), срок исполнения которых наступил, и исполнение денежного обязательства, вытекающего из кредитного договора или обязанности по уплате обязательных платежей, не отличалось по срокам и размеру уплаченных или взысканных платежей от определенных в кредитном договоре или законодательстве Российской Федерации обязательства или обязанности.

Таким образом, законодатель установил дополнительную защиту налоговых платежей от оспаривания в качестве предпочтительных сделок. Данная норма применяется к заявлениям, поданным после 1 августа 2016 г.

В соответствии с принятыми изменениями установлен срок для проведения инвентаризации конкурсным управляющим: с 21 декабря 2016 г. его обязанностью стало проведение инвентаризации имущества должника в срок не позднее трех месяцев с даты введения конкурсного производства, если более длительный срок не определен судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании ходатайства конкурсного управляющего в связи со значительным объемом имущества должника (абзац 2 п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве).

Детально определен порядок действий в отношении имущества должника, не проданного в ходе конкурсного производства или оставшегося после завершения расчетов с кредиторами (ст. 148 Закона о банкротстве).

Были внесены изменения в ст. 110 Закона о банкротстве, которая регламентирует порядок продажи имущества должника. Наиболее значимые новшества коснулись положения о привлечении специализированной организации в качестве организатора торгов — теперь такая организация может привлекаться только с согласия собрания кредитора или комитета кредиторов.

Обязанности организатора торгов дополнены следующими:

— осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения покупателей с учетом особенностей выставленного на торги имущества должника;

— обеспечивать возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования названных документов.

Однако относительно рассматриваемых положений логика законодателя не совсем понятна, они в законе дублируются, неисполнение указанных обязанностей трактуется как недобросовестное исполнение обязанностей организатора торгов (пп. 7.1, 8, 9 ст. 110 Закона о банкротстве). Учитывая складывающуюся практику отказа от привлечения специализированной организации в качестве организатора торгов на основании решения собрания кредиторов (следовательно, возникает обязанность по проведению торгов у арбитражного управляющего), можно предположить, что данная норма введена для увеличения количества оснований для привлечения арбитражных управляющих к административной ответственности.

Помимо того теперь договоры о задатке будут заключаться не с организатором торгов, а с оператором электронной площадки, на которой проводятся торги.

Названные изменения коснулись пп. 8, 20 ст. 25.1 Закона о банкротстве.

Утратили силу положения об отступном в части:

— запрета о предоставлении в качестве отступного имущества, являющегося предметом залога;

— согласования соглашения об отступном с собранием кредиторов (комитетом кредиторов).

Пункт 2 ст. 18.1 «Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника» Закона о банкротстве дополнен новыми частными случаями, согласно которым кредитор, имеющий право залога, может обратить взыскание на предмет залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления. Теперь в упомянутой статье указана обязанность должника по доказыванию невозможности восстановления платежеспособности при обращении взыскания на предмет залога, в противном случае залоговое имущество перейдет кредитору. По обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, конкурсный кредитор в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе обратить взыскание на заложенное имущество должника в следующих случаях:

— обращение взыскания на заложенное имущество должника не приведет к невозможности восстановления его платежеспособности;

— существует риск повреждения заложенного имущества должника, вследствие которого произойдет существенное снижение его стоимости, а также риск гибели или утраты такого имущества.

Вопрос о возможности обращения взыскания на заложенное имущество должника решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества.

Обязанность доказывания невозможности восстановления платежеспособности должника в случае обращения взыскания на заложенное имущество возлагается на должника.

Изменены требования, связанные с приобретением статуса арбитражного управляющего, и условия членства в СРО. Согласно п. 2 ст. 20 «Арбитражные управляющие» Закона о банкротстве саморегулируемая организация арбитражных управляющих устанавливает следующие обязательные условия членства в этой организации:

— высшее образование;

— стаж работы на руководящих должностях не менее чем год и стажировки в качестве помощника арбитражного управляющего в деле о банкротстве не менее чем два года, если более продолжительные сроки не предусмотрены стандартами и правилами профессиональной деятельности арбитражных управляющих, утвержденными саморегулируемой организацией (ранее при условии опыта работы руководителем необходимо было проходить 6-месячную стажировку).

Законодателем принято решение повысить размер фиксированного вознаграждения финансового управляющего с 10 000 до 25 000 руб. единовременно. Эти величины абсолютно не соответствуют рыночным ценам за проведение процедуры банкротства физического лица, учитывая высокую административную ответственность арбитражного управляющего. В настоящее время основными кредиторами физических лиц являются банки, которые стремятся «наработать» практику привлечения арбитражных управляющих к ответственности путем подачи как можно большего количества жалоб по разным основаниям. По мнению банков, значительное число удовлетворенных жалоб приведет к снижению массовости так называемых самоходов (физических лиц, возбуждающих дела о банкротстве в отношении самих себя).

Кроме того, в соответствии с изменениями ст. 20.6 Закона о банкротстве увеличился размер процентов по вознаграждению финансового управляющего в случае введения процедуры реализации имущества гражданина. Теперь он составляет 7% величины выручки от реализации имущества гражданина и денежных средств, поступивших в результате взыскания дебиторской задолженности и применения последствий недействительности сделок.

Повышены требования к размеру компенсационного фонда саморегулируемой организации, который в настоящее время составляет 200 000 руб. на каждого ее члена (ст. 25.1 Закона о банкротстве).

Указанная норма, по всей видимости, направлена на уменьшение общего числа практикующих арбитражных управляющих, что вместе с повышением штрафных санкций по формальным признакам и неизменной величиной ежемесячного вознаграждения делают профессию арбитражного управляющего довольно затратным занятием. Данные обстоятельства, скорее всего, в недалеком будущем приведут к увеличению стоимости проведения процедуры банкротства.

Таким образом, с учетом изложенного можно сделать вывод о том, что законодательство о банкротстве год от года ужесточается в отношении привлечения ответственных лиц к субсидиарной ответственности, повышения прозрачности действий при продаже имущества должника и проведении процедуры, применяемой в деле о банкротстве. Вместе с тем приходит понимание того, что конкретный порядок действий по реализации новых правовых норм в настоящее время не проработан, а это в свою очередь приведет к увеличению сроков рассмотрения дел о банкротстве и общему усложнению соответствующих процедур.

С развитием права собственности на земельные участки возрастает потребность регулировать отношения между собственниками или иными владельцами соседних земельных участков, а также отношения между владельцами сооружений, коммуникаций и собственниками или иными владельцами земельных участков по поводу пользования чужими (соседними) земельными участками. Кроме того, появляется необходимость в нормативном регулировании ограничений прав на землю собственников земельных участков в публичных интересах и установлении пределов государственного, общественного вторжения в границы осуществляемого права собственности на землю[19].

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

Права собственника, так же как и обладателей иных вещных прав не могут быть не ограничены. Определение границ вещных прав на земельные участки диктует современная действительность.

Определение пределов и ограничений собственнических прав отмечается в современной литературе как тенденция в развитии гражданского законодательства. Установить ограничения обязан законодатель.

Статья 55 Конституции РФ установила, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. Статья 209 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности может быть ограничено законом, а также иными правовыми актами. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 определено, что поскольку согласно Конституции РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, следует иметь в виду, что иные нормативные акты, изданные после введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ и ограничивающие права собственника, не подлежат применению[20].

Впервые в современном российском законодательстве понятие ограничение (обременение) появилось в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122‑ФЗ). Названным Законом установлено, что ограничение (обременение) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Понятия, содержащиеся в Законе № 122-ФЗ, в том числе и понятие «ограничение (обременение)» как указано в ст. 1, используются для целей названного закона, который по своей сути является процедурным, определяющим порядок государственной регистрации, в том числе порядок внесения записей в Единый государственный реестр прав. Именно для целей государственной регистрации объединены под термином «ограничения (обременения)» такие понятия как сервитут и ипотека (залог), аренда и арест, доверительное управление и заявление о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества.

В абз. 6 ч. 6 ст. 12 данного Закона указано, что в подраздел III Единого государственного реестра прав вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. Кроме того, необходимо отметить, что в Законе № 122-ФЗ термины «ограничения» и «обременения» представляются как тождественные.

Как было уже указано выше, в действующем российском законодательстве понятие «ограничение (обременение) права» содержится только в законе, определяющем процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не существует в настоящее время и единого мнения среди ученых – юристов относительно понятия ограничения.

В составе института вещных прав, предусмотренного современным гражданским правом Российской Федерации, ограничение права собственности является наименее изученным юридическим феноменом, представляющим несомненный теоретический и практический интерес2.

Право собственности нельзя определять как неограниченное право собственности, так как «в действительности оно всегда является правом ограниченным во владении, пользовании или распоряжении по закону или вследствие интересов третьих лиц».

Право собственности немыслимо без пределов. Эти пределы устанавливает закон. Законодатель, когда устанавливает непосредственно ограничения права собственности, должен исходить из определенных подходов и критериев, а именно, ­исходить из интересов общества и государства и прав третьих лиц.

Пределы осуществления права собственности обозначены наиболее ёмко в п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадалежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Нет­ никаких весомых причин в пользу дальнейшего сдерживания оборота долей в исключительном праве, коль скоро в этом есть экономическая потребность участников оборота. При этом следует согласиться с Э.П. Гавриловым в том, что правила распоряжения долей в исключительном праве по своему содержанию должны совпадать с правилами распоряжения долей в праве собственности. Именно данные правила, в отличие от предлагавшейся в Проекте конструкции распоряжения «с согласия», способны обеспечить полноценную реализацию конструкции доли в исключительном праве.

Конечно, при решении данного вопроса нельзя не учитывать интересы добросовестного приобретателя, который может оказаться в неблагоприятном положении в результате приобретения доли от неуправомоченного отчуждателя. В отличие от доли в праве собственности, при восстановлении права на которую применимы нормы о виндикации, охраняющие при определенных условиях интересы добросовестного приобретателя, в случае восстановления права на долю в исключительном праве применение положений о виндикации по аналогии закона осложняется все той же нормой п. 3 ст. 1227 ГК РФ*(1) <sub_20>.

Данная проблема производна от более общей проблемы­ охраны интересов добросовестного приобретателя исключительного права от неуправомоченного отчуждателя. Как известно, действующее законодательство об интеллектуальной собственности каких-либо специальных норм о добросовестном приобретении исключительного права не содержит. На сегодняшний день в условиях не знающей исключений нормы п. 3 ст. 1227 ГК РФ положение добросовестного приобретателя исключительного права в целом является неопределенным. До тех пор, пока не внесена ясность в более общий вопрос о добросовестном приобретении исключительного права, вряд ли может быть решена частная проблема добросовестного приобретения доли в исключительном праве. При этом достаточно очевидно, что в институтах права интеллектуальной собственности, предусматривающих государственную регистрацию объектов и перехода прав на них (патентное право, право на селекционные достижения, право на товарный знак), приобретатель исключительного права находится в более благоприятном положении, поскольку при заключении сделки он, по крайней мере, может полагаться на данные соответствующего государственного реестра, которые в силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ признаются достоверными*(2) <sub_21>. В тех же институтах­ права интеллектуальной собственности, где государственная регистрация объектов и прав на них не предусмотрена, добросовестный приобретатель поставлен в более сложное положение, поскольку в большинстве случаев у него нет каких-либо объективных данных об обладателе исключительного права.

В то же время отсутствие специальных правил о добросовестном приобретении исключительного права не означает, что интересы данного лица действующим законодательством не охраняются вовсе. По крайней мере, такой приобретатель в случае приобретения исключительного права от неуправомоченного отчуждателя вправе воспользоваться механизмами, предусмотренными ст. 178, 179 ГК РФ для сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения или обмана, а также положениями ст. 431.2 ГК РФ о заверении об обстоятельствах. Кроме того, в тех случаях, когда исходя из обстоятельств дела это уместно, ­Определенным этапом в развитии правового регулирования рассматриваемых отношений следует признать попытку непосредственного закрепления в действующем законодательстве конструкции доли в исключительном праве и правил распоряжения ею. В абз. 5 п. 3 ст. 1229 ГК РФ предлагалась норма, согласно которой правообладатель вправе завещать свою долю в исключительном праве.

Исследуя рассматриваемые положения Проекта, Н.К. Абрамова пришла к выводу о нецелесообразности их принятия и введения в действие. Основным аргументом в пользу указанного вывода стало возможное осложнение оборота исключительных авторских прав в связи с отсутствием института государственной регистрации данных прав и сделок с ними, что, по мнению автора, может повлечь для приобретателей данных прав «дополнительные коммерческие риски» [14] <sub_14>. В качестве альтернативного решения проблемы распоряжения исключительным правом, принадлежащим нескольким лицам, Н.К. Абрамова предложила введение правила о судебном разрешении возникающих между соправообладателями споров в отношении распоряжения исключительным правом. Схожая точка зрения была также высказана Т.Г. Макаровым [16] <sub_16>.

Как известно, в итоговую редакцию ст. 1229 ГК РФ, введенную в действие Законом N 35 с 1 октября 2014 г., указанные нормы включены не были, при этом всякое упоминание о доле в исключительном праве из ст. 1229 ГК РФ было исключено.
Анализируя нереализованные­ положения Проекта, а также представленные мнения специалистов, хотелось бы отметить следующее. Безусловным достоинством предложенной редакции явилось внесение ясности в решение вопроса о допустимости выделения конструкции доли в исключительном праве. Данное решение нам также представляется верным и по существу, поскольку оно в известной степени раскрепощает оборот и предоставляет правообладателям возможность извлекать экономическую выгоду не только из распоряжения исключительным правом в целом, что при определенных условиях может быть для них затруднительно, но и из распоряжения долей в исключительном праве. В то же время, предложенные авторами Проекта правила распоряжения долей в исключительном праве представляются едва ли соответствующими предполагаемой цели раскрепощения оборота. Достаточно трудно объяснить, почему автор-правообладатель вправе распорядиться своей долей только в пользу других соавторов и не может совершить данное действие в пользу третьего лица. При этом обладатель доли в исключительном праве, не являющийся соавтором (наследник, приобретатель по договору, работодатель), согласно предлагавшимся в Проекте нормам, вправе уступить долю в исключительном праве­ не только остальным соправообладателям, но также и третьему лицу, при этом лишь с согласия остальных правообладателей. Дать какое-либо внятное объяснение столь витиеватым правилам довольно сложно.

Как уже было отмечено, рассматриваемые положения Проекта не вошли в итоговую редакцию Закона N 35. В то же время в нее были включены нормы, которые имеют непосредственное отношение к исследуемому вопросу. Во-первых, в п. 2 ст. 1283 ГК РФ, посвященной наследованию исключительного авторского права, появилось упоминание о доле в исключительном авторском праве и специальное правило о приращении долей в исключительном праве. Согласно указанной норме в случае смерти одного из соавторов произведения, образующего неразрывное целое (неделимое соавторство), при отсутствии у него наследников или непринятии ими наследства, его доля в исключительном праве, в изъятие из общего правила ст. 1282 ГК РФ о переходе в общественное достояние, ­

Предусмотрев данные изменения, законодатель, безусловно, сделал шаг навстречу участникам оборота, предоставив им более широкий спектр возможностей в решении вопроса о распоряжении исключительным правом. В то же время так и остался нерешенным вопрос о допустимости выделения доли в исключительном праве. Из положений действующего законодательства неочевидно, возможно ли ее выделение, и если да, то каковы правила распоряжения долей.
При поиске ответа на данный вопрос следует, прежде всего, учитывать, что в отечественной юридической­ науке он рассматривается нечасто. В большинстве случаев этот вопрос остается без внимания либо отмечается, что имущественные авторские (патентные) права неделимы, и доля может быть выделена лишь в доходах от использования объекта, но не в самих правах [<sub_7>; <sub_8>; <sub_9>].

Иное мнение было неоднократно высказано Э.П. Гавриловым. В период ранее действовавшего законодательства об авторском праве Э.П. Гаврилов признавал допустимым выделение доли в имущественных авторских правах и предлагал распространять на случаи совместного обладания имущественными авторскими правами по аналогии закона нормы гл. 16 ГК РФ об общей собственности, отмечая при этом, что «­по своей сути имущественные правомочия собственника во многом схожи с авторскими имущественными правами» [10] <sub_10>. В качестве дополнительного аргумента ученый указывал на примеры из судебной практики, когда конструкция доли в исключительных авторских правах прямо признавалась судами, в частности, при рассмотрении дела по иску наследников В.С. Высоцкого к творческому объединению «Ракурс», рассматривавшемуся в период с 1998 г. по 2002 г. в Тверском районном суде г. Москвы и Московском городском суде.

В 2007 и 2009 гг., комментируя ст. 1229 ГК РФ, Э.П. Гаврилов также пришел к выводу, что к случаям множественности лиц на стороне обладателя исключительного права применимы по аналогии закона нормы об общей долевой собственности. Он признал допустимым выделение доли в исключительном праве, констатировал возможность распоряжения ею и предложил распространять на отношения по распоряжению долей положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки [11 <sub_11>; 12 <sub_12>; <sub_6>].

Данная позиция, несмотря на ее новизну и актуальность самого вопроса о доле в исключительном праве, не получила на тот момент поддержки в юридической литературе. Сами участники гражданского оборота по-прежнему игнорировали или крайне редко прибегали к использованию конструкции­ доли в исключительном праве, в связи с чем отсутствовала судебная практика, правовые позиции и разъяснения судебных инстанций. Лишь в контексте толкования и применения норм о наследовании авторских и смежных прав Верховный Суд РФ в Постановлении «­Журнал «ИС. Авторское право и смежные права», N 1, январь 2017 г., с. 26-34.

Конструкция множественности лиц на стороне обладателя имущественного права получила широкое распространение в гражданском праве и обороте. Общая собственность является неотъемлемым институтом права собственности, случаи множественности лиц на стороне кредитора и должника традиционно входят в предмет регулирования обязательственного права. Не является в этом отношении исключением и право интеллектуальной собственности. Исключительное право на большинство объектов интеллектуальной собственности

В этих условиях особую актуальность приобретает вопрос о распоряжении исключительным правом, принадлежащим двум и более лицам, и сопряженный с ним вопрос о конструкции доли в исключительном праве.
На сегодняшний день общие положения о распоряжении исключительным правом закреплены в абз. 2, 3 п. 3 ст. 1229 ГК РФ. Согласно указанным нормам распоряжение исключительным правом, принадлежащим двум или более

При этом доходы от совместного распоряжения распределяются междуправообладателями в равных долях, если соглашением между ними не предусмотрено иное.

Норма о совместном распоряжении исключительным правом была изменена Федеральным законом «О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» N 35 от 12марта 2014 г. [5] <sub_5> (далее — Закон N 35). В ее первоначальной редакции, действовавшей до вступления в силу указанного Закона — до 1 октября 2014 г. иной порядок распоряжения исключительным правом мог быть предусмотрен только законом.
На уровне закона исключение из данного правила закреплено в части четвертой ГК РФ для такого объекта смежных прав, как исполнение. Согласно п. 2 п. 1314.

Например, не допустимо использование земельного участка способами, ведущими к его загрязнению. Собственник не может произвольно, исключительно по своему волеизъявлению прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Собственник при использовании земельного участка должен обеспечить возможность прохода по участку в случае установления сервитута.

Некоторые ограничения права собственности на земельный участок[21]:

1. Вещные права лиц, не являющихся собственниками (ограниченные (производные) вещные права на земельный участок).

Ограниченное вещ­ное право на чужую вещь является нормативным и фактическим ограничением права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком зависят от воли собственника и приобретаются, как правило, по воли собственника. Вместе с тем одновременно с возникновением у какого‑либо лица ограниченного вещного права на земельный участок сокращаются полномочия у субъекта права собственности этого земельного участка.

Права государственной и муниципальной собственности на земельные участки при принятии решения о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования ограничиваются в той мере, в какой соответствующие права предоставлены субъекту вещного права, производного от права собственности.

Ограничения в этом случае определяются законом.

Среди вещных прав на чужую вещь отдельно можно выделить право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Статья 274 Гражданского кодекса РФ и статья 23 Земельного кодекса РФ рассматривают эти понятия.

  1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным федеральными законами. Так, например, ст. 56 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно – защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Основания прекращения земельных прав, установленные земельным законодательством, можно разделить на общие — добровольный отказ, истечение срока, на который был предоставлен участок, реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности, изъятие для государственных или муниципальных нужд, нецелевое использование, неиспользование участка, отчуждение, гибель, уничтожение участка, обращение на него взыскания, реквизиция, конфискация, банкротство, национализация; и на специальные — прекращение трудовых отношении, нерациональное использование, выморочность, использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки, систематическая неуплата земельного налога, выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского хозяйства[22].

Основания прекращения земельных прав можно подразделять на основания прекращения в результате правомерных (сделки) или неправомерных действий (конфискация), прекращение прав можно делить на добровольное и принудительное.

Добровольное прекращение земельных прав может последовать в случае совершения сделок с землей либо направленных на судьбу субъекта земельного права.

Принудительное прекращение — в случаях изъятия участка для государственных либо муниципальных нужд, обращения взыскания на участок, реквизиции, конфискации, принудительного прекращения права субъекта, совершения специального земельного правонарушения.

Основания прекращения ограниченных вещных прав на землю отражены как в нормах ГК РФ, так и в нормах ЗК РФ. Ограниченное вещное право на земельный участок может быть прекращено как в добровольном, так и в принудительном порядке. Основанием прекращения права на земельный участок в добровольном порядке является добровольный отказ субъекта данного права от принадлежащего ему права на земельный участок, который осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренном ЗК РФ.

Таким образом, можно выделить три группы оснований прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком: основания прекращение данного права в добровольном порядке; основания прекращение указанного права в принудительном порядке; иные основания, предусмотренные федеральными законами.

Подведем итоги. Исторически к недвижимости относилась земля. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.

Таким образом, объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости. С одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой — служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

В юридической литературе также отмечалось, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются незаменимыми. Такие критерии выделения недвижимости актуальны для законодательства и современной практики России.

Земельный участок является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялись и вещные права на земельные участки.

Страницы: 1 2 3