СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1.1 Понятие, форма и общие положения о договоре участия в долевом строительстве
1.2 Стороны договора участия в долевом строительстве
1.3 Существенные условия договора участия в долевом строительстве
ГЛАВА II. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
2.1 Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве
2.2 Органы государственной власти в сфере защиты прав участников долевого строительства
2.3 Судебная защита участников долевого строительства
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время объекты недвижимости и возможность обладать ими играют важную роль в жизни общества. Это обусловлено желанием физических и юридических лиц иметь в собственности земельные участки, жилые и нежилые помещения и прочую недвижимость для удовлетворения потребностей в жилье, месте для осуществления предпринимательской деятельности, дополнительном источнике дохода и так далее.
Одним из имеющихся способов удовлетворения потребности в недвижимости является долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Долевое строительство возникло в России в начале 90-х годов ХХ века при переходе экономики на рыночные отношения, который характеризовался существенным сокращением государственных инвестиций в жилищное строительство, при этом рост частных инвестиций был достаточно медленным. В результате объемы жилищного строительства к 2000 г. снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 г. (соответственно 30,3 и 72,8 млн. кв. м общей площади жилья).
В 2004 г. был принят федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который закреплял новую форму взаимодействия покупателя и застройщика, имеющую преимущества для обеих сторон.
Для граждан долевое строительство привлекательно следующим:
— имеется возможность растянуть по времени полную оплату строящегося жилья, ведь многие застройщики предлагают рассрочку платежей;
— можно приобрести жилье в новых микрорайонах, которые изначально проектируются уже с наличием развитой социальной инфраструктуры;
— можно приобрести жилье в доме, построенном по новым технологиям, и не нужно будет мириться с неудобным расположением комнат, а самим их спланировать (при сдаче квартир-студий).
Застройщик же получает возможность привлекать денежные средства без уплаты процентов за пользование денежными средствами и делать минимальные личные вложения в строительство объекта.
Упомянутый выше федеральный закон в настоящее время является основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения по долевому строительству объектов недвижимости, однако существуют и иные акты, направленные на развитие сферы долевого строительства и защиту интересов дольщиков. Эти акты касаются, в частности, льготных условий ипотечного кредитования.
К примеру, 29.07.2017г. был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», целью которого является реализация государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства.
Также стоит упомянуть, что Правительством России было принято Постановление от 20 апреля 2015 г. № 373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования».
Согласно данному Постановлению основные условия реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), определяют условия реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, а также условия возмещения кредиторам, ипотечным агентам, по ипотечным жилищным кредитам (займам), права требования по которым приобретены ипотечными агентами, и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» по ипотечным жилищным кредитам, права требования по которым приобретены этим обществом, убытков, возникших в результате проведения такой реструктуризации.
Безусловно, одна из важнейших характеристик в условиях конкуренции, которая влияет на выбор потенциального участника долевого строительства – это добросовестность застройщика. По официальным данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, размещенным на официальном сайте, за 2017 год зарегистрировано 699 508 договоров участия в долевом строительстве, а в 2016 г. — 701 810 договоров. В Кировской области же в 2017г. зарегистрировано 4 999 договора участия в долевом строительстве, а в 2016 — 7 706. Подобный спад можно объяснить общей экономической ситуацией, а также тем, что цены на жилье в новостройках выросли, в то время как «вторичка» упала в цене. Но немаловажным является тот факт, что значительное количество застройщиком обанкротилось или «заморозило» строительство. Доверие населения к институту долевого строительства падает в связи с неисполнением застройщиками своих обязанностей.
Несмотря на более чем десятилетнюю историю существования, институт долевого строительства характеризуется неполнотой правового регулирования и, к сожалению, отсутствием эффективных способов защиты участников долевого строительства. И хотя законодатель в последние годы идет по пути усиления защиты дольщиков, нормы о долевом строительстве все еще далеки от совершенства.
Все вышеперечисленное определяет актуальность исследования.
Целью исследования является комплексный анализ способов гражданско – правового обеспечение договора участия в долевом строительстве для выявления имеющихся недостатков действующего законодательства и вынесения предложений по совершенствованию.
Для достижения цели исследования необходимо разрешить следующие задачи:
— изучить общие положения о договоре участия в долевом строительстве;
— рассмотреть понятие договора участия в долевом строительстве, то, в какой форме он должен быть заключен;
— изучить вопрос о том, кто является стороной договора участия в долевом строительстве;
— проанализировать существенные условия договора участия в долевом строительстве;
— рассмотреть способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве;
— изучить органы государственной власти в сфере защиты прав участников долевого строительства;
— проанализировать возможности судебной защиты участников долевого строительства.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере долевого строительства.
Предмет исследования составляют нормы российского права, регулирующие общественные отношения в сфере долевого строительства, работы практиков и теоретиков гражданского права по теме исследования, судебная практика, а также правовые позиции, касающиеся способов обеспечения прав участников долевого строительства.
Методология и теоретическая основа работы. Методологическую основу исследования составили общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Использовались также иные методы исследования: формально-логический, технико-юридический, системно–структурный.
Теоретической основой исследования явились труды ученых по теории гражданского права, а также исследования, затрагивающие правовое регулирование долевого строительства, Е.Г. Донских, О.Г. Ломидзе, М.А. Бобровникова, И.А. Лепехина, О.Г. Ершова, О.Н. Садикова, С.А. Вебера, М.В. Петрухина, Е.В. Резцовой, Н.В. Макрозубовой, Е.Г. Козловой, А.Н. Кайль, А.В. Дикуна, Н. Пластинина, Н.А. Балашовой, А.В. Тюриной, Е.Н. Горбуновой.
Структура выпускной квалификациоонной работы обусловлена обозначенными целями и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, библиографического списка.
ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1.1 Понятие, форма и общие положения о договоре участия в долевом строительстве
Как известно, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).
Понятие договора участия в долевом строительстве закреплено в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …».
Так, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор обязательно должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, и ряд других условий, без которых считается незаключенным.
Следует отметить, что существуют различные точки зрения на договор участия в долевом строительстве, его сущность.
Например, Е.Г. Донских относит договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, полагая, что «участник долевого строительства выполняет роль вкладчика, который вкладывает денежные средства в строительство с целью получения положительного эффекта, т.е. жилья». По мнению Н.Н. Брюховецкого, «юридическое лицо, выполняющее любую работу, не может быть стороной договора об инвестиционной деятельности. Однако в долевом договоре то же лицо — допустимый, полноправный, а зачастую единственно возможный контрагент участника долевого строительства. Налицо различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей. Поэтому долевой договор не может считаться подвидом договора об инвестиционной деятельности». Следует согласить с этой точкой зрения, поскольку цели заключения указанных договоров различны: целью заключения договора об инвестиционной деятельности является получение прибыли или иного полезного эффекта, целью договора участия в долевом строительстве — возникновение права собственности у участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Есть мнение, что договор участия в долевом строительстве можно рассматривать как договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем. С данной точкой зрения не позволяет согласиться тот факт, что в отличие от договора купли-продажи в договоре долевого участия невозможно соблюсти специальные требования ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которыми в договоре продажи указываются данные, которые позволяют индивидуально определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю в соответствии с договором, также то, что договоры различны по субъектному составу. Из смысла п. 1. ст. 454 ГК РФ прямо вытекает, что продавцом является собственник, застройщик таковым не является.
Отличие между этими договорами заключается в способе исполнения обязанности по предоставлению объекта, который для каждого договора регламентирован юридически как в договоре, так и в законе.
Согласно другой точке зрения договор долевого участия в строительстве относят к договорам о совместной деятельности. Так, по мнению Е.А. Павлодского, договор участия в долевом строительстве представляет собой «договор простого товарищества, так как все существенные условия данного договора находят свое проявление в договоре участия в долевом строительстве:
а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны);
б) общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости;
в) общие совместные действия сторон».
Р.Р. Мифтахов, напротив, считает, что договоры долевого участия в строительстве «не являются договорами простого товарищества по следующим основаниям:
— цель дольщика — приобретение для потребления, а цель застройщика — получение прибыли;
— застройщик не требует от дольщика никакого другого участия, кроме вкладов;
— дольщик не принимает участия ни в управлении общими делами общества, ни в заключении договоров с третьими лицами;
— дольщику приходится оплачивать не только стоимость строительства причитающейся ему части здания, но и прибыль застройщика;
— отсутствует многосторонняя правовая связь между дольщиками, которые не являются, таким образом, участниками одного договора».
Необходимо отметить мнение Е.Г. Донских, согласно которому договор участия в долевом строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких как:
— договор строительного подряда – подрядчик по заданию заказчика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта;
— договор оказания возмездных услуг – дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, которые определены договоре;
— договор простого товарищества – дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах;
— договор купли-продажи – застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончанию строительства.
Однако в настоящее время нет единого подхода и к пониманию правовой природы смешанного договора. Так, Н.И. Клейн под смешанным договором понимает договор, порождающий обязательство, совмещающее черты, признаки и элементы уже известных законодательству видов договоров. Следовательно, смешанным договором можно признать любой договор, в котором объединены элементы разного рода договоров. Но в то же время другие исследователи обращали внимание на то, что для договора строительного подряда характерно смешение различных элементов (поставки, хранения, услуг и т.д.), но цельность данного договора под сомнение не ставится как в литературе, так и законодателем. В свете этого следует отметить позицию О.Н. Садикова против тенденции сведения смешанных договоров «к уже известному типу договора, в то время как договор содержит разнородные элементы и должен квалифицироваться в качестве смешанного».
Интересно отметить, что В.А. Ойгензихт и О.С. Иоффе говорят о том, что смешанный договор – договор, который прямо не предусмотрен действующим законодательством. При этом он не просто содержит элементы договоров, которые уже нормативно закреплены, а его условия формируются под влиянием разнородных, в том числе экономических отношений, из-за чего возникает необходимость его особого правового регулирования.
В отечественной гражданско-правовой науке распространена и другая точка зрения, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве нельзя рассматривать как смешанный.
Независимо от того, какова правовая суть договора об участии в долевом строительстве, есть моменты, на которые необходимо обращать внимание при заключении договора долевого строительства:
1) конкретизация предмета договора;
Здесь важно не только точное указание местоположения дома (улица, дом, район), но и конкретные параметры земельного участка дома, на котором будет построен объект, указание на назначение земельного участка, а также перечисление правовых оснований на земельный участок в том составе, который указан в проектной декларации.
2) конкретизация объекта долевого строительства;
Повышенное внимание следует уделить точному описанию объекта строительства. Например, количеству комнат квартиры, если объектом строительства, конечно, не является квартира-студия.
3) страховка застройщика;
Перед подписанием договора долевого участия рекомендуется уточнить, застрахована ли гражданская ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, возможность которой предусмотрена статьей 15.6 Закона об участии в долевом строительстве.
4) необходимо внимательно ознакомиться с нюансами передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
Как правило, в договоре указывается только срок извещения участника долевого строительства о готовности объекта строительства к передаче и порядок такой передачи, — по подписываемому сторонами передаточному акту, а также срок, в течение которого участник должен принять объект у застройщика. При этом нужно обратить внимание на положения о действиях застройщика при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта, поскольку в договоре может быть прописана возможность передачи объекта в одностороннем порядке.
Опасность состоит в неопределенности понятия уклонения участника от обязанности принять объект. Поэтому желательно в договоре долевого участия указать, что не будет признаваться уклонением. Например, направление участником долевого строительства застройщику претензии по недостаткам объекта или просто отказа от принятия объекта с указанием причин.
5) уточнения в части гарантии качества объекта строительства;
Даже добросовестные застройщики нередко пытаются уйти от возможной ответственности, заранее снизив риск ее появления. Такие попытки в большинстве случаев выражаются в указании в договоре долевого участия условий гарантий качества менее, чем это предусмотрено законом.
Согласно части 4 статьи 7 Закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными, однако всё же правильнее будет точно прописывать все сроки для удовлетворения претензий дольщика.
6) ответственность участника долевого строительства.
Застройщик, являясь разработчиком договора долевого участия, имеет преимущественное положение перед участником долевого строительства. Совершенно естественно для разработчика договора предусмотреть пониженную меру ответственности для себя и повышенную — для противоположной стороны договора. Задача участника как стороны договора — выявить данную несоразмерность ответственности и в меру собственного усмотрения попытаться ее уравнять, предложив застройщику свои варианты изложения соответствующих пунктов.
Отметим, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. Об этом важно помнить, поскольку все дополнительные соглашения, которые заключаются сторонами в рамках указанного договора, должны быть зарегистрированы в том же порядке, иначе они не будут иметь юридической силы.
Представляется, что с учетом развития института долевого строительства, договор участия в долевом строительстве в настоящее время является самостоятельным видом гражданско-правового договора.
Так, по мнению О.Г. Ершова, самостоятельность договору участия в долевом строительстве обусловлена следующими особенностями:
1) статья 4 Закона о долевом строительстве содержит определение договора участия в долевом строительстве, отличающее его от других договоров;
2) анализ легального определения договора участия в долевом строительстве позволяет выделить его предмет. В широком смысле речь идет о создании объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения и передаче этого объекта участнику долевого строительства;
3) договор участия в долевом строительстве имеет следующие существенные условия: объект долевого строительства и срок его передачи; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
4) наличие большого числа императивных норм, связанных с исполнением обязательства застройщика.
М.В. Петрухин дополнительно называет следующие признаки, которые позволяют выделить договор участия в долевом строительстве в самостоятельный вид гражданско-правового договора: особый субъектный состав; различные цели сторон; наличие публичных элементов; необходимость государственной регистрации договоров, его дополнений и изменений, а также уступки прав требований из договора.
Кроме того, договор участия в долевом строительстве квалифицируется как возмездный договор. Возмездность договора законодатель подчеркивает в определении договора, в соответствии с которым, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику обусловленную договором цену.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве – это двусторонний возмездный договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить (создать) и передать другой стороне (участнику долевого строительства) объект долевого строительства. При этом на стороне участника долевого строительства может быть не один субъект, как это обычно и бывает в случаях со строительством многоквартирных жилых домов.
1.2 Стороны договора участия в долевом строительстве
Исходя из ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, сторонами договора участия в долевом строительстве являются две стороны: застройщик и участник долевого строительства.
1) застройщик – это хозяйственное общество:
— которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика;
— которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
— наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».
Закон не дает четкого определения понятия «участника долевого строительства», однако из текста нормативного акта следует, что участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Однако на деле всё не так однозначно.
Согласно абз. 3 п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в п. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этой норме привлечение денежных средств граждан, связанное с возникновением у них права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих средств не были введены в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений; жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.
При этом следует учитывать и позицию, отраженную в письме Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств». В письме указано на возможность использования судами положений Закона об участии в долевом строительстве при рассмотрении споров, возникших при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, осуществляемых не предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве способами.
Так, апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 05.02.2015 № 33-1326/2015 по делу № 2-2989/2013 признано правильным распространение действия Закона о защите прав потребителей на отношения, возникшие в связи с заключением гражданином договора об участии в долевом строительстве.
Безусловно, такая позиция суда направлена на восстановление нарушенных прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, в том числе «обманутых дольщиков».
Таким образом, суд может распространить действие гарантий, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве и законодательством о защите прав потребителей, на субъектов любых отношений, связанных с приобретением строящегося объекта недвижимости.
Рассмотрим подробнее, каким требованиям должен отвечать участник долевого строительства, гражданин или юридическое лицо.
Для заключения договора долевого строительства гражданин должен быть правосубъектен — обладать правоспособностью и дееспособностью.
Иностранные граждане и лица без гражданства имеют право принять участие в долевом строительстве, могут приобретать в собственность объекты недвижимости, в том числе и посредством участия в долевом строительстве.
Индивидуальные предприниматели также могут принимать участие в долевом строительстве, при этом они не могут являться застройщиками.
Н.А. Маштакова предложила классификацию граждан — участников долевого строительства в зависимости от цели их участия в долевом строительстве на две группы: «граждане-потребители» и «граждане-инвесторы».
С таким делением трудно не согласиться, поскольку законодатель сам выделяет граждан-потребителей в отдельную группу, наделив их дополнительным объемом прав в сравнении с иными участниками долевого строительства.
Как следует из анализа положений части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, «граждане-потребители» — это граждане, являющиеся участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К отношениям долевого строительства, участником которых является «гражданин-потребитель», применяется законодательство России о защите прав потребителей, оно подлежит применению в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
Кроме того, согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителей, по сравнению с правилами, установленными правовыми актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Дополнительный объем прав гражданина-потребителя по сравнению с другими участниками долевого строительства предусмотрен также и самим Законом об участии в долевом строительстве. Например, повышенный уровень ответственности застройщика перед участником долевого строительства — гражданином за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, который выражается в форме двойного размера неустойки.
К гражданам-инвесторам Н.А. Маштакова относит граждан, имеющих свободные денежные средства, инвестирующих их в долевое строительство и в результате перепродажи квартиры после возведения дома имеющих достаточно большой доход.
В отличие от граждан, юридические лица при финансировании строительства по-прежнему могут заключать не только договоры участия в долевом строительстве, но и любые другие договоры.
При этом участники долевого строительства должны вносить денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве.
Представляется, целесообразным дополнить статью 2 Закона об участии в долевом строительстве пунктом 4 с текстом следующего содержания: «Участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо, вкладывающие свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости».
Проанализировав нормы Закона об участии в долевом строительстве можно сделать вывод, что к основным правам участника долевого строительства относятся:
1) право одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. При этом перечень оснований одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора является открытым.
2) право расторжения договора в судебном порядке в случаях, установленных в ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. Перечень таких случаев также является открытым.
Безусловно, кроме прав, участник долевого строительства несет и определенные обязанности, которые условно можно разделить на две группы: основные (вытекающие из определения договора участия в долевом строительстве) и дополнительные (вытекающие из иных положений Закона об участии в долевом строительстве и ГК РФ).
К основным обязанностям можно отнести:
1) обязанность уплатить обусловленную договором цену.
Уплатить обусловленную договором цену участник долевого строительства может только денежными средствами, законодатель не предусматривает возможность оплаты цены неденежными средствами, например ценными бумагами, стройматериалами и т.п.
Закон об участии в долевом строительстве не содержит прямого запрета на уплату цены договора иным имуществом (а не только денежными средствами). Нормы ГК РФ, в свою очередь, не запрещают определить цену и обязанность платить деньгами, а потом исполнить эту обязанность иным имуществом, например ценными бумагами.
Представляется целесообразным законодательно закрепить возможность уплачивать цену договора неденежными средствами именно для этой категории участников долевого строительства.
2) второй основной обязанностью участника долевого строительства является обязанность принять объект долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Форма передаточного документа не закреплена на законодательном уровне. Закон об участии в долевом строительстве не определяет срок, который должен пройти между получением разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и подписанием передаточного акта.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Застройщик в случае отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства может по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, составить односторонний акт. Риск случайной гибели объекта переходит к дольщику со дня составления такого акта.
Права и обязанности участника долевого строительства по договору переходят к его наследникам, застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Следует отметить, что в наследственную массу входят права и обязанности участника не по предварительному, а по основному договору участия в долевом строительстве жилья.
Таким образом, можно резюмировать, следующее:
1) участниками долевого строительства могут быть только граждане, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства, а также граждане — индивидуальные предприниматели и юридические лица.
2) в зависимости от целей участия в долевом строительстве граждане — участники долевого строительства делятся на две группы: граждане-потребители и граждане-инвесторы, при этом гражданину-потребителю предоставлен дополнительный объем прав по сравнению с иными участниками долевого строительства. В то же время отсутствуют четкие критерии такого разделения.
3) основными правами участника долевого строительства являются право одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, предусмотренных законодательством России, право расторжения договора в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных законодательством России. Кроме того, гражданину — участнику долевого строительства принадлежит право наследования прав и обязанностей по основному договору долевого строительства. Также можно говорить и о правопреемстве в отношении участников — юридических лиц.
4) основные обязанности участника долевого строительства следующие: уплатить обусловленную договором цену; принять объект долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. В целях расширения возможностей приобретения жилья гражданами-потребителями представляется целесообразным законодательно закрепить возможность уплачивать цену договора неденежными средствами именно для этой категории участников долевого строительства.
Что касается второй стороны договора участия в долевом строительстве, то необходимо отметить, что не каждое юридическое лицо может стать застройщиком по договору участия в долевом строительстве, например:
— юридическое лицо, организационно-правовая форма которого не позволяет ему иметь земельные участи на праве собственности, праве аренды, субаренды и в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации на праве безвозмездного пользования;
— юридическое лицо, которое хоть и осуществляет застройку, но не привлекает денежные средства участников долевого строительства;
— юридическое лицо, если посредством осуществления им застройки создается объект недвижимости производственного назначения.
Также необходимо наличие у застройщика земельного участка либо на праве собственности, или на праве аренды, субаренды или на праве безвозмездного пользования в случаях, 14 предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, и наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.
Интересно отметить, что понятие «застройщик», содержащееся в Законе о долевом строительстве, не согласуется с определениями, содержащимися в иных федеральных законах. Так, например, в соответствии с п. 16. ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии с ч.1 ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» застройщиком является гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Описанное несоответствие такого важного понятия может осложнять правоприменительный процесс, в результате чего требует приведения норм к единому пониманию.
Закон о долевом строительстве предусматривает следующие обязанности застройщика:
1) создать объект недвижимости своими силами или организовать строительство, привлекая третьих лиц в предусмотренный договором срок.
2) передать участнику долевого строительства объект долевого строительства надлежащего качества в срок, установленный в договоре после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;
3) передать все необходимые документы для оформления участником долевого строительства права собственности на переданный объект.
Естественно, что обязанности застройщика не ограничиваются только теми, которые указаны в договоре участия в долевом строительстве.
Так, Е.Г. Козлова предлагает разделить обязанности застройщика на четыре основные группы:
1) предварительные обязанности до момента начала привлечения денежных средств участников долевого строительства;
К ним можно отнести:
— Проведение различного характера подготовительных работ, которые застройщик должен выполнить перед заключением договора участия в долевом строительстве и привлечением денежных средств участников долевого строительства. Например, разработать проектно-сметную документацию, решить проблему с кадрами, создать собственную производственную базу, приобрести или взять в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечить доставку на стройку строительных материалов и конструкций.
— Получение разрешение на строительство, заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством, подготовить технико-экономическое обоснование проекта строительства.
— Прохождение процедуры государственной регистрации права собственности или иного права на земельный участок, предоставленный для строительства.
2) обязанности по информированию участников долевого строительства;
— Опубликование проектной декларации в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно — телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет» или обеспечение ее предоставление любому заинтересованному лицу или предоставить ее по первому требованию для ознакомления любому заинтересованному лицу.
— Внесение в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений, а также ежеквартально вносить в нее изменения, касающиеся изменений финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженности.
— Выбрать способ обеспечения исполнения обязательств.
— Предоставить всю необходимую информацию относительно проекта строительства по требованию участника долевого строительства.
3) обязанности по обеспечению строительства объекта долевого строительства и его передаче.
— Обеспечить строительство объекта в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами.
— Осуществлять постоянный и полный контроль над выполнением строительных работ.
— Контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за выполнением.
— Получить разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и передать объект долевого строительства надлежащего качества и в установленный договором срок.
— Направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта долевого строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
4) обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств.
— Возвратить участнику долевого участия в строительстве денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить законную неустойку.
— Зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика по причине расторжения договора и сообщить участнику долевого строительства о зачислении средств в депозит нотариуса;
— Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскивания на предмет залога.
Необходимо отметить, что на подписании с участником долевого строительства передаточного акта обязанности застройщика не заканчиваются, так как при обнаружении скрытых недостатков в ходе эксплуатации объекта, застройщик несет не только ответственность, но и обязанность по безвозмездному устранению недостатков. В данном случае речь идет о гарантийном сроке, которые по договорам участия долевого строительства не может быть меньше пяти лет.
Таким образом, хотя Гражданским кодексом РФ и презюмируется равенство сторон договора, застройщик как сторона договора об участии в долевом строительстве имеет значительно больший объем обязанностей, нежели участник долевого строительства, обязанности которого, по сути, сводятся к оплате объекта долевого строительства и его приемке. Также можно говорить о том, что по сравнению с участниками долевого строительства – юридическими лицами участники – физические лица обладают большими возможностями в защите своих прав, поскольку на них распространяется и действие Закона о защите прав потребителей в вопросах, не урегулированных Законом об участии в долевом строительстве. В то же время такой перевес оправдан, поскольку практика показывает, что в отношениях, касающихся долевого строительства, физические лица оказываются более уязвимы по сравнению с юридическими лицами.