Гражданско-правовое обеспечение исполнения договора участия в долевом строительстве. Часть 4.

Страницы:   1   2   3   4

---

2.3 Судебная защита участников долевого строительства

 

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Участники долевого строительства могут осуществлять защиту своих прав лично либо через представителей.

Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан, в частности, о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах.

В соответствии со ст. 218. Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Указанные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности, с требованием о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов (статьи 1253, 222 ГК РФ).

Кроме того нужно иметь ввиду, что при участии прокурора в судебной защите прав граждан, он должен учитывать также требования Приказа Генеральной прокуратуры России от 10 июля 2017 г. № 475 «Об обеспечении участия прокуроров в гражданском и административном судопроизводстве».

Таким образом, для защиты своих нарушенных прав дольщики могут обращаться в суд лично или через представителей. В некоторых случаях по делам, связанным с нарушением прав граждан в сфере долевого строительства, заявителем может быть прокурор, но по большей части граждане должны обращаться в суд самостоятельно.

Судебная практика в настоящее время выполняет роль своеобразного нормативного регулятора в разрешении проблем граждан, которые по тем или иным причинам пострадали от действий недобросовестных организаций-застройщиков.

Согласно ст. 11 Закона о долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В настоящее время застройщиками активно используется схема, при которой договор об участии в долевом строительстве заключается между застройщиком и юридическим лицом, а впоследствии это юридическое лицо передает свои права требования по договору физическим лицам на основании договора уступки права требования.

Л. Новоселова приходит к выводу: «Если первоначальным кредитором было лицо, заключившее договор с застройщиком для осуществления предпринимательских целей, и оно уступает свои права в отношении с застройщика гражданину, приобретающему права в отношении застройщика для семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, дополнительные гарантии (в силу их отсутствия у первоначального кредитора) перейти не могут».

В то же время ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит указание на то, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

С учетом указанной нормы перемена лиц в обязательстве на стороне кредитора в результате уступки права требования от юридического лица гражданину существенно меняет характер обязательства для застройщика. В соответствии с правилом, предусмотренным п. 2 ст. 388 ГК РФ, уступка права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, не допускается без согласия последнего.

В результате могут возникать различные спорные ситуации, в случае, когда застройщик не был уведомлен об уступке права требования по договору о долевом строительстве от юридического лица физическому лицу. Так, например, общество К. обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании неустойки с общества Р. Требования удовлетворены частично. Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, руководствовалась следующим.

По материалам дела между обществом К. (участник) и обществом Р. (застройщик) в 2009 г. был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось привлечение денежных средств участников для долевого строительства застройщиком девятиэтажного жилого дома. Сумма договора была полностью оплачена.

13 октября 2011 г. между обществом К. (кредитор) и гражданкой К. (новый кредитор) был заключен договор уступки права требования, по условиям которого кредитор оставляет за собой право требования к застройщику за нарушение застройщиком обязательств, предусмотренных договором об участии в долевом строительстве 2009 г., уплаты неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами за период до дня осуществления настоящей уступки. С момента уступки ответственность за неисполнение своих обязательств по договору об участии в долевом строительстве 2009 г. застройщик несет перед новым кредитором.

Жилой дом на момент рассмотрения судом спора не был введен в эксплуатацию. Соглашение сторон об изменении первоначального согласованного срока передачи объекта долевого строительства заключено не было, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что ответчиком допущена просрочка исполнения принятых на себя обязательств.

Застройщик обязался по условиям договора произвести ввод жилого дома в эксплуатацию в III квартале 2009 г. При этом сторонами был также установлен срок передачи объекта долевого строительства — в течение 60 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Предусмотренная п. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве неустойка подлежит взысканию за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства. С учетом того, что объект подлежал сдаче в эксплуатацию до 1 октября 2009 г., передача объекта должна была быть произведена участнику долевого строительства не позднее 29 ноября 2009 г.

Суд апелляционной инстанции установил, что предусмотренная законом неустойка подлежит начислению с 30 ноября 2009 г. до 12 октября 2011 г., т. е. до дня заключения соглашения об уступке требований. В связи с тем, что Закон об участии в долевом строительстве не содержит специальных правил относительно уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, необходимо руководствоваться нормами ГК РФ. Если должник (в нашем случае застройщик) не был уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора (участника долевого строительства), то он вправе не исполнять обязательство в отношении нового кредитора (нового участника долевого строительства), более того, исполнение первоначальному кредитору (участнику долевого строительства) будет считаться надлежащим (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Закон не возлагает на должника (застройщика) обязанность выяснять информацию о состоявшейся уступке права требования. Поэтому до получения уведомления в письменной форме следует признать право должника (застройщика) исполнить обязательство первоначальному кредитору (участнику долевого строительства).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что приобретатель права требования (новый участник долевого строительства) по договору уступки (после его государственной регистрации) права требования имеет право требовать от должника (застройщика) исполнения обязанности с момента уведомления об этом должника (застройщика) в письменной форме (п. 3 ст. 382, ст. 384, п. 2 ст. 385 ГК РФ), в противном случае новый кредитор (новый участник долевого строительства) несет риск неблагоприятных последствий (ст. 390 ГК РФ).

Рассмотрим похожий случай.

Между застройщиком и Х. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому квартира подлежала передаче не позднее 31 августа 2012 г.

Х. полностью и в установленные договором сроки оплатила застройщику стоимость двухкомнатной квартиры. На основании договора об уступке права требования от 25 апреля 2013 г. Х. уступила Ш. право требования к застройщику передачи в собственность указанного объекта недвижимости.

Квартира была передана застройщиком представителю Ш. по истечении 193 дней после предусмотренной договором долевого строительства даты.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, пришел к выводу о том, что неустойка подлежит исчислению с 31 августа 2012 г., то есть с даты, определенной сторонами в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома и дополнительном соглашении к нему.

Изменяя решение суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Ш. имеет право на взыскание неустойки с момента, когда к ней перешло право требования к застройщику передачи в собственность объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России не согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции, отметив следующее.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню), размер которой установлен Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

В описанной ситуации застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке, что позволило взыскать неустойку.

В соответствии со ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Закона о долевом строительстве после получения застройщиком в разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае неуведомления Застройщика об уступке у него не будет возможности предупредить участника долевого строительства о переносе сроков сдачи дома. Кроме того, застройщик не сможет уведомить надлежащее лицо о готовности объекта к передаче, а по истечении срока для принятия объекта долевого строительства сможет оформить передачу объекта в одностороннем порядке, при этом передача объекта будет оформлена на лицо, уже не являющееся участником долевого строительства.

В связи с перечисленным представляется необходимым закрепить в законе положение о том, что в случае, когда уступка прав требования производится участником долевого строительства, то соглашение о такой уступке должно быть подписано сторонами и кредитором (застройщиком), во избежание неуведомления последнего об уступке и понесения в дальнейшем новым участником долевого строительства риска такого неуведомления.

За нарушение законодательства об участии в долевом строительстве в течение длительного времени была установлена гражданская и административная ответственность. Однако на практике применение только мер гражданской и административной ответственности к недобросовестным застройщикам оказалось малоэффективным, в связи с чем глава 22 Уголовного Кодекса Российской Федерации (далее УК РФ) была дополнена ст. 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Представляется, что при рассмотрении вопроса о судебной защите участников долевого строительства необходимо затронуть и вопрос уголовной ответственности застройщика.

Так, в соответствии с диспозицией ст. 200.3 УК РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве на сумму, превышающую три миллиона рублей, влечет за собой уголовную ответственность.

Основная масса ученых считают, что введение уголовной ответственности за нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве должно обеспечить гарантированную защиту «несостоявшимся» жильцам новостроек и повысить эффективность работы Закона. Введение подобной новеллы в уголовное законодательство — правильный шаг, стимулирующий застройщиков к соблюдению законодательства об участии в долевом строительстве, обязывающего их привлекать денежные средства граждан только в строго установленных законом рамках и с соблюдением всех необходимых процедур.

До введения в действие вышеназванного закона Уголовный кодекс РФ не содержал норм, напрямую устанавливающих ответственность нарушителям действующего законодательства в области долевого строительства, но нормы УК РФ активно применялись в указанной сфере, по результатам прокурорских проверок возбуждались уголовные дела по признакам составов преступлений, предусмотренных ст. 159 (мошенничество), 171 (незаконное предпринимательство) УК РФ и т.п.

В то же время нельзя не отметить, что диспозиция ст. 200.3 УК РФ имеет недостатки, которые, могут вызвать сложности в применении данной нормы и, как следствие, не обеспечит должную защиту участникам долевого строительства при нарушении их прав. Так, например, данная статья Уголовного кодекса создает более выгодное условие для застройщиков, поскольку ранее их действия квалифицировали как мошенничество, совершенное группой лиц, в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, и эти действия относились к части четвертой статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Мошенничество является тяжким преступлением, срок наказания достигает до 10 лет лишения свободы, а преступление, предусмотренное ст. 200.3 УК РФ, является преступлением средней тяжести.

Безусловно, при совершении застройщиком преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ, для гражданина — участника долевого строительства принципиальное значение имеет возмещение затрат в полном объеме, а не назначенный виновному лицу срок наказания. Тем не менее представляется целесообразным увеличение верхнего предела срока лишения свободы за совершение преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ. Увеличение срока лишения свободы будет стимулировать застройщика к привлечению денежных средств граждан в строгом соблюдении требований, установленных действующим законодательством РФ.

Представляется, что наступление уголовной ответственности только за нарушение порядка привлечения денежных средств слишком суживает защиту прав участников долевого строительства. Целесообразно расширить диспозицию ст. 200.3 УК РФ, включив в нее следующие основания уголовной ответственности: умышленное нарушение застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию, умышленное прекращение строительства.

Следует согласиться со Степановым-Егинянцем В.Г. в том, что недоработкой законодателя является отсутствие ответственности за совершение преступления организованной группой. По непонятным причинам статья указывает в качестве квалифицирующего признака совершение преступления группой лиц по предварительному сговору. Организация, осуществляющая деятельность по строительству многоквартирных домов и незаконно привлекающая денежные средства граждан, может представлять собой устойчивую группу лиц, заранее объединившихся для совершения одного или нескольких преступлений (ч. 3 ст. 35 УК РФ). Предлагается включить этот квалифицирующий признак в ч. 3 анализируемой статьи УК РФ.

Также справедливым является замечание А.М. Жукова о том, что денежные средства граждан — участников долевого строительства могут быть привлечены застройщиком с соблюдением норм и правил названного Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, однако уже затем использованы не по целевому назначению, в результате таких действий строительство объекта не будет завершено, а жилищные права дольщиков будут нарушены с причинением многомиллионного ущерба, однако, если формально следовать букве ст. 200.3 УК РФ, в таком случае состава преступления в действиях застройщика нет. В связи с этим ученый предлагает ввести в УК РФ статью, устанавливающую уголовную ответственность за нецелевое использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору.

Полагаем, что нет смысла перегружать диспозицию статьи 200. 3 УК РФ: в случае, если застройщик привлечет денежные средства граждан с соблюдением требований законодательства о долевом строительстве, а в дальнейшем будет использовать их не по назначению, то такие действия застройщика подлежат квалификации по другим статьям УК РФ, например 159 УК РФ.

Таким образом, в целях обеспечения наилучшей правовой защиты прав граждан — участников долевого строительства законодатель дополнил положения УК РФ ст. 200.3 УК РФ, которая криминализирует привлечение денежных средств граждан застройщиком с нарушением требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

С учетом перечисленного, предлагается изложить ст. 200.3 УК РФ в следующей редакции:

«1. Привлечение денежных средств граждан для строительства, умышленное нарушение застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию, прекращение строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере —

наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере, —

наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до семи лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до трех лет или без такового.

Примечания. 1. Деяния, предусмотренные настоящей статьей, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере — пять миллионов рублей.

Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию».

В случае, если застройщик привлекает денежные средства граждан с соблюдением требований законодательства о долевом строительстве, а в дальнейшем использует их не по назначению, то такие действия застройщика следует квалифицировать по другим статьям УК РФ, например 159 УК РФ.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

1. Договор участия в долевом строительстве – это двусторонний возмездный договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить (создать) и передать другой стороне (участнику долевого строительства) объект долевого строительства. При этом на стороне участника долевого строительства может быть не один субъект, как это обычно и бывает в случаях со строительством многоквартирных жилых домов
2. Застройщик как сторона договора об участии в долевом строительстве имеет значительно больший объем обязанностей, нежели участник долевого строительства. При этом, по сравнению с участниками долевого строительства – юридическими лицами участники – физические лица обладают большими возможностями в защите своих прав, поскольку на них распространяется и действие Закона о защите прав потребителей в вопросах, не урегулированных Законом об участии в долевом строительстве. Такой перевес оправдан, поскольку в отношениях, касающихся долевого строительства, физические лица оказываются более уязвимы по сравнению с юридическими лицами.
3. Предлагается включить срок строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в перечень существенных условий договора об участия в долевом строительстве, изложив ст. 4 Закона в следующей редакции:

«4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок строительства застройщиком объекта долевого строительства и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона».

В связи с введением в Закон о долевом строительстве норм о счете экскроу представляется целесообразным изложить ст. 12.1. Закона о долевом строительстве в следующей редакции:

«1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств;

3) привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу».

Также представляется целесообразным дополнить ч. 15 ст. 23 Закона о долевом строительстве новым пунктом, изложив ее в следующей редакции:

«15. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:

1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;

2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия;

5) в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона;

6) по истечении трех месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований.

7) застройщиком неоднократно допускались факты непредставления контролирующему органу сведений и (или) документов, которые необходимы для проведения проверки целевого расходования средств дольщиков либо представления таких сведений и (или) документов не в полном объеме».

Предлагается изложить ст. 6 Закона о коммерческой тайне в следующей редакции:

«1. Обладатель информации, составляющей коммерческую тайну, по мотивированному требованию органа государственной власти, иного государственного органа, органа местного самоуправления, прокурору предоставляет им на безвозмездной основе информацию, составляющую коммерческую тайну. Мотивированное требование должно быть подписано уполномоченным должностным лицом, содержать указание цели и правового основания затребования информации, составляющей коммерческую тайну, и срок предоставления этой информации, если иное не установлено федеральными законами.

2. В случае отказа обладателя информации, составляющей коммерческую тайну, предоставить ее органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, прокурору данные органы вправе затребовать эту информацию в судебном порядке.
3. Обладатель информации, составляющей коммерческую тайну, а также органы государственной власти, иные государственные органы, органы местного самоуправления, прокурор получившие такую информацию в соответствии с частью 1 настоящей статьи, обязаны предоставить эту информацию по запросу судов, органов предварительного следствия, органов дознания по делам, находящимся в их производстве, в порядке и на основаниях, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
4. На документах, предоставляемых указанным в частях 1 и 3 настоящей статьи органам и содержащих информацию, составляющую коммерческую тайну, должен быть нанесен гриф «Коммерческая тайна» с указанием ее обладателя (для юридических лиц — полное наименование и место нахождения, для индивидуальных предпринимателей — фамилия, имя, отчество гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем, и место жительства).
5. Представляется необходимым изложить ст. 11 Закона о долевом строительстве в следующей редакции:

«1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации
5. Соглашение об уступке прав требования по договору должно содержать согласие Застройщика на осуществление такой уступки, подтверждающее, что Застройщику известно замене участника долевого строительства на другое лицо».
6. Предлагается изложить ст. 200.3 УК РФ в следующей редакции:

«1. Привлечение денежных средств граждан для строительства, умышленное нарушение застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию, прекращение строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере –

наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере, —

наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до семи лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до трех лет или без такового.

Примечания. 1. Деяния, предусмотренные настоящей статьей, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере — пять миллионов рублей.

Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию».

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. — 04.08.2014. — № 9. — Ст. 851.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// Российская газета. — № 23. — 06.02.1996.- № 24. — 07.02.1996; № 25. — 08.02.1996; № 27. — 10.02.1996.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ.- 03.12.2001. — № 49.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 19.12.2016) // Собрание законодательства РФ. — 18.11.2002. — № 46.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 07.03.2017) // Российская газета. — № 290. — 30.12.2004.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (Ч. 1). — Ст. 15.
8. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 19.07.2011) // Российская газета, № 159, 22.07.2011
9. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 1.06.2018) » // Собрание законодательства РФ. – 2017. — № 27. — Ст. 3938; № 48. — Ст. 7052
10. Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» // Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.04.2018, № 0001201804230028
11. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 31.12.2017) // Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.12.2017, № 0001201712310036.
12. Федеральный закон от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» (с изменениями и дополнениями) // СПС «Гарант».
13. Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Гарант».

Специальная литература

14. Багамаева, А.М. Участник долевого строительства — сторона договора участия в долевом строительстве / А.М. Багамаева // Закон и право. — 2012. — № 1. – С.32-36.
15. Бобровникова, М.А. Договор участия в долевом строительстве / М.А. Бобровикова // Журнал российского права. — 2016. — №1. – С.79.
16. Брюховецкий, Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора /Н.Н. Брюховецкий // Адвокат.- 2017.- № 8.- С. 46-52.
17. Донских, Е.Г. Долевое участие в строительстве – аспекты законодательства и реалии жизни / Е.Г. Донских // Юрист. — 2018. — №1.- С. 15-19.
18. Дикун, А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики купли: автореф. дис. … канди. юрид. наук: 12.00.03 / Дикун Андрей Васильевич.- Ростов-на-Дону. — 2015. –С.22.
19. Дурнов, А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве /А.С. Дурнов // Гражданское право. — 2015. — №4. – С.27-30.
20. Зуй И., Алистархов, В. Комментарии экспертов // Жилищное право. -2016. — № 6. –С.105-111.
21. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров / О.Г. Ершов // Нотариус. — 2017. — № 2. – С.20-23.
22. Ершов О.Г. О существенных условиях договора долевого участия в строительстве // Право и экономика. 2017. №3.
23. Жуков А.М. Привлечение к уголовной ответственности нарушителей прав участников долевого строительства // Законность, 2017. №1.
24. Игонина Н.А. Актуальные проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики в сфере долевого строительства // Законы России: опыт, анализ, практика. — № 12. — декабрь 2016 г.
25. Козлова Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве / Е.Г. Козлова // Правовые вопросы строительства. — 2015. — №2. –С.4-6.
26. Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве / И.А. Лепехин // Юрист. — 2013. — № 2. – С.6.
27. Маковская А.А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. — 2015. — № 10. –С.21.
28. Маркозубова Н.В. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. … канди. юрид. наук: 12.00.03 / Макрозубова Наталья Владимировна. — С-Петерб. — 2014. –С.14.
29. Маштакова Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03/ Маштакова Наталья Андреевна. — Екатеринбург, 2012. – С.103-108.
30. Мифтахов P.P. Проблемы согласования совместного строительства / Р.Р. Мифтахов // Юрист. — 2013. — № 4. – С.22-24.
31. Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора в долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право.2015. № 8.
32. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М., 2016.
33. Пластинина Н. Обманутые дольщики всё равно остаются с пустыми руками? // Жилищное право. № 1, январь 2018 г.
34. Пластинина Н. Договор участия в долевом строительстве на современном этапе / Н. Пластинина // Жилищное право. — 2014. — № 10.
35. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: дисс. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Резцова Елена Викторовна. — М., 2016. –С.113-114.
36. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 /Тархова Ольга Юрьевна. — Ростов н/Д,- 2016. – С.174-176.
37. Хамов А.Ю. Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства // Предпринимательское право. – 2016. — № 4.
38. Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения. — М., 2018. – С.76.
39. Хлебников П. Застройка по новым правилам (анализ новелл Закона № 214-ФЗ) // Жилищное право. — № 9. — сентябрь 2017 г.

---

Страницы:   1   2   3   4