Гражданско-правовое регулирование ипотеки и ипотечного кредитования по законодательству Российской Федерации

Страницы:  1  2  3  4

---

Содержание

 

• едение
• Глава 1. Формирование и процесс развития ипотечного кредитования в России
• 1.1. Зарождение ипотеки
• 1.2. Прекращение долгосрочных кредитов в 1859-1861 гг
• 1.3. Развитие кредитной системы 1861-1917 гг
• 1.4. Возрождение ипотеки и становление ее как правового института
• Глава 2. Договор об ипотеке
• 2.1. Форма договора
• 2.2. Государственная регистрация ипотеки
• 2.3. Закладная
• 2.4. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам
• Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
• 3.1. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
• 3.2. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
• 3.3. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
• 3.4. Реализация заложенного имущества
• Глава 4. Особенности ипотеки для военнослужащих
• 4.1. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих
• 4.2. Организация накопитель-ипотечной системы
• 4.3. Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе
• Заключение
• Библиографический список

 

Введение

 

Актуальность данной темы обусловлена необходимостью решения нашим государством важных социально-экономических задач, таких как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья. Без решения этой задачи невозможна стабилизация общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо сформировать рыночную платежеспособный спрос населения на жилье. Проблемы жилищного строительства и вопросы обеспечения жильем населения РФ приводят к увеличению спроса на ипотечное жилищное кредитование.

Механизм долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — это неотъемлемая часть как рынка недвижимости и, в частности, рынка жилья, так и экономической системы государства в целом. Ипотечное кредитование является социальным механизмом, с помощью которого государство снабжает граждан жильем. В связи с этим появляется необходимость в четком и ясном праве и в его непременном выполнении с целью регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемых государством. Способом обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества является ипотека, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.
Таким образом исследование способов обеспечения исполнения обязательств, в частности, ипотеки как одного из наиболее надежных и стимулирующих из них является, на сегодняшний день, достаточно актуальным.

С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров.

Основными законодательными актами в этой области в настоящий момент являются: Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., Федеральный закон РФ от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 № 214–ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации», Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».

Ипотека является важнейшим инструментом кредита и без его надлежащего развития как института права невозможно говорить о существовании нормальной рыночной экономики.
Одной из функций ипотеки является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращение или уменьшение размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения. Иными словами, ипотека обеспечивает интересы кредитора-залогодержателя по обязательству, которые состоят в надлежащем исполнении должником-залогодателем лежащих на нем обязанностей. Должник под угрозой наложения взыскания на ипотечное имущество побуждается к надлежащему исполнению своих обязательств.

Ипотека (залог недвижимого имущества) долгое время не допускался к применению в России, в связи, с чем в настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств еще только начинает принимать массовый характера в хозяйственных отношениях. В этой связи особую важность приобретает вопрос использования опыта зарубежных стран в области ипотечного кредитования при создании ипотечной системы Российской Федерации.

Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для большей части граждан ипотечное кредитование является единственным источником решения жилищного вопроса.

Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании необходимой правовой и нормативной базы, условий для развития институциональной инфраструктуры, надзора и регулирования деятельности участников, а также в создании понятной и прозрачной системы повышения доступности ипотечных кредитов для граждан.

Отсюда можно сделать вывод, что в эпоху рыночных отношений является необходимым разностороннее изучение данного правового института и практики его применения, что будет способствовать разработке современной научной концепции развития ипотеки в России.

Объектом данного исследования выступает ипотека (залог недвижимого) имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств.
Предметом исследования является нормативно-правовая база Российского законодательства, регулирующая ипотеку.

Целью данной работы является разностороннее, совокупное рассмотрение юридической природы ипотеки (залога недвижимости), как способа обеспечения исполнения обязательств, а также раскрытие основных черт ипотеки в современном законодательстве Российской Федерации.

При написании данной дипломной работы были поставлены следующие задачи:

• Рассмотреть этапы становления ипотечного кредитования за рубежом и в России;

• Проанализировать ипотеку как форму залога с точки зрения действующего российского законодательства;

• Рассмотреть порядок содержания и заключения договора об ипотеке, основные положения о закладной, а также отчуждение заложенного имущества;

• Обозначить виды обращение взыскания на заложенное имущество, а также порядок реализации заложенного имущества;

• Рассмотреть особенности ипотеки для военнослужащих;

• Сформулировать пути разрешения выявленных проблем.

Методологическую основу данной работы составляют: исторический, сравнительно-правовой, статистический, логический и другие подходы к изучению становлению института Ипотеки (залога недвижимости) в Гражданском праве Российской Федерации. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической мысли позволило определить механизм ипотечного кредитования в России и, в конечном счете, предложить решение поставленных автором задач. Источниковедческую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов по гражданскому праву, теории государства и права, римскому праву и др. Исследованию подвергалось гражданское законодательство, подзаконные нормативно-правовые акты, определяющие правовой режим ипотечного кредитования.

Нормативной базой исследования послужили Конституция РФ, Законодательные акты РФ, Нормативно-правовые акты: Президента РФ, Правительства РФ и Федеральных органов исполнительной власти, Комментарии к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», материалы периодических изданий, монографии и статьи, научная и учебная литература.

Теоретическую основу данной работы составляют труды таких авторов как: Аверченко В.В., Алексий П.В., Балабанов И.Т., Буров В.С., Васильева Е.А., Гантовер В. С., Добровольского А.А., Звоницкий А.С., Зюзин В.И., Иванов И.В., Ема В.С., Ужегов А.Н., Кассо Л.А., Косарева Н.Б., Медведев Д.А., Мейер Д., Назаров В.Б., Новицкого И.Б. и Перетерского И.С., Саватье Р.Д., Симонова Ю.Ф., Сипайский В.И., Страйк Р.Д., Шершеневич Г.Ф., Школьник С.Л.
Структура дипломной работы обусловлена целью исследования и вытекающими из нее задачами. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы, интернет ресурсов, приложения и посвящена, большей частью, рассмотрению понятия, содержания, существующих законодательных оснований, возникновения и развития ипотеки в законодательстве РФ.

 

Глава 1. Формирование и процесс развития ипотечного кредитования в России.

1.1 Зарождение ипотеки в России в 1754 году.

 

Представление «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в 6 веке до н. э.

Российская ипотека начала свою историю более 250 лет назад. За это время ипотека претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха сохранила на отечественной системе кредитования свой след.

Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал заклад, к XV веку относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли.

Систему, которую можно рассматривать в качестве прообраза ипотечного кредитования в России начала свое существование в 1754 г. с создания Государственного банка для дворянства. Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев. Первоначально эта полностью находящаяся в собственности государства организация выдавала кредиты лишь крупным землевладельцам под залог как зданий и сооружений, так и земельных угодий, причем в оценочную стоимость последних включались и крепостные крестьяне: каждая ревизская душа оценивалась в 50-70 руб.
Тогда же, в 1786 году была образована Страховая экспедиция — первая организация, предназначенная для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.

По форме собственности все банки были казенными, а по характеру деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды там выдавались под залог помещичьих имений с учетом всех крепостных душ и их семей. Срок дворяне могли выбирать сами: 15, 28 лет и 33 года. Был определен и минимум суммы – 1500 рублей серебром. Так, имение, занимающее 432 десятины земли, с тридцатью душами крестьян (плюс члены их семьи), постройками и хозяйством стоило на Псковщине 3475 рублей серебром.

Исходя из выше сказанного можно отметить, что механизм получения займа был не сложным: владелец имения обращался в Государственный заемный банк с заявлением на получение ссуды, а специальная комиссия оценивала стоимость закладываемого хозяйства. Расчет велся, исходя из цены за одну «ревизскую душу» — 50-70 рублей серебром, в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся на нее в этом имении. В среднем заложенное поместье представляло 650 душ. Ссуда выдавалась, как следует из источников, «всегда круглыми числами по десяткам рублей для избежание раздробительных расчетов».

 

1.2. Прекращение долгосрочных кредитов в 1859-1861 гг.

 

Повелением Императора Александра II от 16 апреля 1859 года и указом Правительствующему Сенату от 1 сентября 1859 года была прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Таким образом на ипотечном кредите была поставлена точка.

В начале 60-х создается Государственный банк России, в уставе которого прописывается его предназначение: для оживления торгово-промышленного оборота, то есть для развития прежде всего операций по краткосрочным ссудам и учету векселей. Фактически банк не имел права заниматься долгосрочными операциями. Причина для этого запрета была очевидна: все банки, занимавшиеся ипотекой, оказались банкротами, и Госбанку предстояло еще расплатиться по обязательствам ликвидированных казенных банков. Новая система формировалась очень осторожно, соблюдая правило ликвидности банков: сбалансированность активов и пассивов по срокам. Однако потребность в них никто отменить не мог. В «длинных» деньгах нуждались появившиеся в России новые типы предприятий (товарищества, акционерные общества), жители быстрорастущих городов, дворяне, лишенные после 1861 года дармовой рабочей силы.

В 1859 году Александр II повелел правительству создать особую комиссию, которая должны была разработать проект устройства нового типа кредитных учреждений — так называемых земских банков. Комиссия разработала положение о земских кредитных обществах. И, хотя этот проект не получил статус закона, он оказал огромное влияние на последующее развитие ипотеки.

 

1.3. Развитие кредитной системы 1861-1917 гг.

 

Толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права: освобожденные в 1861 году от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для покупки земли, и государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование. В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых. Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться кредитные учреждения, причем с разными формами собственности. Среди них были акционерные и государственные, сословные и взаимные – все они выдавали долгосрочные ссуды под залог частновладельческой земли (вне городов) и городской недвижимости (жилые дома, строения, земля). Так в России сложилась новая система ипотечного кредитования.

Первыми частными организациями, предоставлявшими кредиты на длительный срок, стали городские кредитные общества. Они создавались при поддержке городских дум, которые выдавали им кредит из городских капиталов «для первоначального обзаведения». Первое городское кредитное общество, инициированное Санкт-Петербургской городской общественной думой, было создано в северной столице в 1861 году.

Согласно Уставу, городские кредитные общества имели право:

— эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций

— исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита

— выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества (каждый член кредитного общества отвечал по его обязательствам, то есть по выпущенным облигациям в пределах стоимости заложенного имущества)

— реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.

Схема работы таких кредитных учреждений была следующей: заемщик (он же – член общества) подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог недвижимого имущества (обычно — городского строения), а общество ее рассматривало. Сначала производилась оценка объекта. По правилам обществ, она с одной стороны, соответствовала действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой — доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом). На основе сделанной оценки принималось решение – выдавать или нет ссуду, и если – да, то — на какую сумму. Как правило, размер кредит определялся на 40-50% ниже стоимости залога. Если заемщика устраивали условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора. Следующий шаг — выдача кредита в виде купонных облигаций. Получив их, заемщик продавал их на вторичном рынке. После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, и он продолжал его использовать. Это давало возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. После выполнения условий ссудного договора, кредитное общество возвращало заемщику закладную на имущество. Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах. Подробная опись каждого владения была внесена в крепостные книги (прообраз современных Бюро технической инвентаризации). В них также фиксировались изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение ссуды. Государственная регистрация исключала возможность мошенничества с недвижимостью, и повышала ликвидность выпускаемых ценных бумаг.

 

1.4 Возрождение ипотеки и становление ее как правового института.

 

К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.

Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция – после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ». В итоге понятие «ипотека» было забыто более, чем на 70 лет.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его.

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идеей ипотечного кредитования «заболели» более 200 банков, большинство разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, «поточное» производство.

Однако эти планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. – обжегшись на непогашенных займах, банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. Но волна экономического кризиса, всколыхнув рынок, улеглась, и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

Сегодня для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты.

Отсюда следует сказать, что Российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами.

 

Глава 2. Договор об ипотеке.

2.1 Форма договора.

 

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статьей 8 устанавливаются два принципиальных положения:

Во-первых, договор об ипотеке подчиняется нормам гражданского права РФ и представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК). К нему применяются правила о двух и многосторонних сделках, установленные в гл. 9 ГК РФ, а также общие положения о договоре (ст. 420 -453 ГК РФ). Так, в соответствии с общими нормами ГК РФ никто не может быть принужден к заключению договора об ипотеке и стороны свободны решать, вступать или воздерживаться от вступления в договорные отношения.

К обязательствам, возникшим из договора об ипотеке, применяются общие положения Гражданского кодекса об обязательствах (ст. 307-419 ГК РФ).

Во-вторых, общие правила ГК РФ применимы к договору об ипотеке, если иное не установлено настоящим Законом, нормы которого являются специальными нормами, регулирующими отношения сторон при заключении именно договоров об ипотеке.

Настоящий Закон установил обязательность государственной регистрации договора об ипотеке. Как договор, подлежащий государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, правила ГК РФ, относительно направления оферты одной стороной и ее акцепта другой стороной, юридического смысла на практике не имеют.

В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка и существо; размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В пункте 1 статьи 9 законодатель установил условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора об ипотеке. При несогласовании сторонами одного из таких условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается недействительным. К числу существенных условий договора об ипотеке законодателем отнесены: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Перечень существенных условий договора об ипотеке, приведенный в п. 1 статьи 9, практически совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Исключением является отсутствие в комментируемом пункте условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя.

Наиболее важно при заключении договора правильно указать в нем предмет ипотеки, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не возникло оснований для приостановки либо отказа в регистрации договора об ипотеке.

По договору об ипотеке в соответствии с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 5 закона об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

• земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

• объекты.

Кичихин А.Н., И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова, давая определение жилого строения, даже называют конкретное соотношение жилых и нежилых помещений: «Жилое строение — строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан. Площади и объемы частей строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), отдельными объектами права или такими же объектами оценки не являются» .

Жилое помещение — помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Необходимо согласиться с В.Ф. Яковлевым и П.И. Седугиным, подчеркивающими, что «не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому» .

Оптимальное же определение жилой квартиры было предложено А.Н. Кичихиным, И.Б. Мартковичем, Н.А. Щербаковой: под жилой квартирой понимается «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)» .

Нормы Закона об ипотеке применяются также к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке.

Приведем конкретный пример. В случае если вы взяли кредит в банке, и в обеспечение которого передали в ипотеку этому банку принадлежащую вам недвижимость, скажем, квартиру, то в случае, если по каким-то причинам вам не удается расплатиться с банком по данному кредиту, банк имеет право реализовать эту квартиру для того, чтобы возместить свои убытки.
Договор об ипотеке должен содержать те же условия, что и любое другое соглашение о залоге (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Вместе с тем к определению этих условий ст. 9 Закона об ипотеке предъявляются специальные требования. Так, условие о предмете считается согласованным, если в него включены наименование заложенного имущества, место нахождения, достаточное для его идентификации описание. К договору об ипотеке земельного участка должна быть в обязательном порядке приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим органом по земельным ресурсам и землеустройству.

Если осуществляется залог зданий и сооружений, договор должен содержать условие о передаче в ипотеку и земельного участка, на котором соответствующий объект недвижимости расположен, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 69 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 340 ГК РФ). Однако следует учитывать, что данное правило применяется только в тех случаях, когда в качестве залогодателя выступает лицо, обладающее правом собственности или аренды на занятый недвижимостью земельный участок. Договор ипотеки, по которому такое лицо передает в залог здание или сооружение без земельного участка или права его аренды, в силу ст. 168 ГК РФ считается ничтожным . В иных случаях ипотека строений без передачи в залог земель правомерна.

Так, суд признал соответствующим законодательству договор ипотеки здания, заключенный без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя прав собственности на этот участок.

В связи с тем, что предметом ипотеки является недвижимое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, в договоре следует указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, земельный участок и т.д.), площадь и местонахождение в точном соответствии с данными Свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его идентификации достаточным будет приведение в договоре каждого помещения с указанием его номера, площади и иных реквизитов.

Нужно отметить, что ипотека может устанавливаться также и на право аренды части арендованного объекта недвижимости. В этом случае такая часть должна быть подробно конкретизирована описанием (например: «Право аренды одной комнаты имеющей жилую площадь 15,6 кв. м), жилого одноэтажного кирпичного дома.

В договоре следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, аренда), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Учитывая, что форма Свидетельства о государственной регистрации права содержит также номер и дату записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре необходимо привести эти данные.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то здесь применяются общие правила указания предмета ипотеки, а также в договоре приводится срок аренды. Согласно ст. 334 ГК РФ по договору об ипотеке одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Практика и требования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, идут несколько дальше правил, установленных законом: стороны должны определять не только срок аренды, но и реквизиты договора, заключенного между залогодателем и собственником недвижимого имущества.
В договоре об ипотеке в обязательном порядке должна бы приведена оценка предмета ипотеки, которая проводится в следующем порядке.

По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.). Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом. По результатам проведенной оценки оценщик представляет отчет, данные которого указываются в договоре об ипотеке.

В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом устанавливается дополнительное требование — осуществляется оценка именно рыночной стоимости этого имущества.

Существенным при заключении договора об ипотеке является приведение в нем всех основных условий договора займа или кредитного договора, в обеспечение которых заключается договор об ипотеке. Это обусловливается тем, что сам договор об ипотеке имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству. В договоре об ипотеке следует указывать не только реквизиты договора: номер, дату и место его заключения, стороны договора, но также положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита, сумму договора, проценты по договору и т.д. Так, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Представляется разумным по возможности полностью перенести данные положения из договора займа или кредитного договора в договор об ипотеке, не меняя формулировок и порядка изложения.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это в обязательном порядке указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

---

Стр ицы:   1  2  3  4