2.4 Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам.
«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» (ст. 346 ГК РФ).
При этом закон содержит диспозитивную норму, вводящую ограничение на распоряжение залогодателем имуществом, являющимся предметом залога. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, то распоряжение имуществом, обремененным залогом, допускается лишь с согласия залогодержателя.
Под отчуждением имущества следует понимать преемство в праве на имущество, при котором вновь управомоченное лицо занимает место праводателя, а праводатель отказывается от права на имущество.
Если при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, залогодатель нарушил данное требование и распорядился заложенным имуществом без необходимого согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
• признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной.
В соответствии с ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время;
• досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В пункте 2 статьи 37 рассматриваются особенности отчуждения заложенного имущества в случае выдачи закладной.
При этом залогодатель вправе распорядиться заложенным по договору об ипотеке имуществом, если такое право предусмотрено в закладной, и с соблюдением установленных в закладной условий.
Этой статьей также закреплено право залогодателя завещать имущество, заложенное по договору об ипотеке. Ограничение данного права залогодателя, установленное в договоре об ипотеке или в ином соглашении, является ничтожным.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение.
Рассматриваемая норма соотносится с ч. 2 п. 2 ст. 346 ГК РФ, которая устанавливает, что соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.
Вопросы наследования регулируются частью третьей ГК РФ, в которой устанавливаются общие положения о наследовании, наследование по завещанию, наследовании по закону, приобретение наследства, наследование отдельных видов имущества.
Как отмечалось, смысл залога заключается в том, что залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах. Получить удовлетворение посредством приобретения права собственности на заложенное имущество, минуя указанный порядок, залогодержатель не может, даже если на это имеется согласие залогодателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу предмета залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными . Исключения согласно ст. 409, 414 ГК РФ составляют случаи, когда обеспеченное залогом обязательство прекращается предоставлением отступного, в качестве которого выступает заложенное имущество, или новацией, при которой первоначальное обязательство заменяется новым, в частности, куплей-продажей предмета залога.
Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, а также последствия перехода прав на заложенное по договору рассматриваются в статье 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Данное лицо может приобрести заложенное имущество в двух случаях:
• в результате его отчуждения у залогодателя (в том числе в результате продажи, дарения, обмена);
• в порядке универсального правопреемства (в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования).
Универсальное правопреемство — переход прав и обязанностей (как наличных, так и будущих или не выявленных на момент правопреемства) от право предшественника к правопреемнику, за исключением тех, в которых закон вообще не допускает правопреемство.
Вне зависимости от способа приобретения заложенного по договору об ипотеке имущества приобретатель занимает место залогодателя, т.к. обременение залогом следует за имуществом, и несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, включая те, которые не были исполнены до перехода к нему прав на заложенное имущество.
Часть 2 п. ст. 38 предусматривает возможность новому залогодателю заключить соглашение с залогодержателем об освобождении от какой-либо из обязанностей по договору об ипотеке.
Особенность регулирования установлена для владельцев закладной. Если указанное соглашение не было надлежащим образом за-регистрировано и не соблюдены правила, касающиеся приложений к закладной, то для последующего приобретателя закладной такое соглашение не имеет юридической силы.
Заложенное по договору об ипотеке имущество может перейти к нескольким лицам.
В пункте 2 настоящей статьи устанавливает правило, в соответствии с которым в случае неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства на каждого из правопреемников первоначального залогодателя ложится бремя обязательств залогодателя соразмерно их доле заложенного имущества.
Если заложенное имущество находится в общей собственности правопреемников залогодателя, то они становятся солидарными залогодателями.
В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами, закрепленными в ст. 252, 258 ГК РФ.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Солидарная ответственность — разновидность гражданской ответственности по обязательству, в котором несколько должников.
Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом в частности при неделимости предмета обязательства.
Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требованию нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения, как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное у остальных солидарных должников.
Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Пункт 3 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает приоритетно залога имущества по договору об ипотеке. Даже если при переходе прав на заложенное имущество были допущены какие-либо нарушения, залоговое обязательство остается в силе.
На данный момент все еще возникает очень много споров, относительно действующего Федерального закона «Об ипотеке», который неоднозначно трактуется на практике. Закон относительно новый и требует внимания к себе со стороны людей, применяющих нормы закона. Все это потребовало со стороны закон применяющих органов обобщения практики, в связи с чем от 28 января 2005 г. принято Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке». В качестве примера приведем: ст. 16 из данного информационного письма:
«Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно ипотека прекратилась.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашения учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».
Как видно из приведенного примера в данном Информационном письме рассмотрены наиболее спорные моменты, которые неоднозначно толкуются право применителями.
Подводя итог данной главе, целесообразно отметить следующее:
Форма залога за время его развития претерпевала значительные изменения. Во всем мире тенденции возникновения и развития института залога, в том числе ипотеки были фактически одинаковыми. Это было вызвано развитием мировых правовой, экономической, социальных и иных систем, столкновением содержащихся в законодательстве новаций с устоявшимися взглядами и обычаями.
Экономические причины развитие гражданского оборота, увеличение его объектов — земельных участков, жилых домов и другого имущества, развитие торговли, товарообмен, операции по займу, кредитованию и так далее. Все это требовало наличия необходимых правовых механизмов регулирующий данные процессы. Интересы хозяйственной жизни диктовали новые условия, требовали более гибкий подход. Правовым механизмом, стимулирующим должника к надлежащему исполнению возложенных обязательств этой правовой защитой миру явился залог, в его самых разнообразных формах.
В целом же законодательство об ипотеке в настоящий момент в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, порядок государственной регистрации ипотеки, а также правила последующей ипотеки. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.
Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
3.1 Основания обращения взыскания на заложенное имущество.
Основанием для обращения взыскания на имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение должником обязательства, обеспеченного залогом. Причем необходимо, чтобы такое неправомерное поведение должника было обусловлено обстоятельствами, за которые он отвечает (п.1 ст. 348 ГК РФ). В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано лишь тогда, когда допущенное должником нарушение крайне незначительно, вследствие чего размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В частности, судом было отказано в обращении взыскания на предмет залога, поскольку его стоимость в два раза превышала сумму долга .
Порядок обращения взыскания регулируется ст. 349 ГК РФ, устанавливающей различные правила в зависимости от того, какое имущество заложено — движимое или недвижимое.
По общему правилу обращение взыскания на недвижимое имущество осуществляется по решению суда. Возможность бесспорного обращения взыскания на заложенную недвижимость по исполнительной надписи нотариуса не допускается . Вместе с тем возможен случай, когда взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено без предъявления иска в суд, а именно путем заключения соглашения у нотариуса между залогодателем и залогодержателем о внесудебной реализации предмета залога. При этом данное соглашение может быть оспорено в суде как залогодержателем или залогодателем, так и любым лицом, чьи права нарушены этим соглашением (собственниками имущества, предшествующими залогодержателями и др.).
Требования залогодержателя, обеспечиваемые ипотекой, удовлетворяются посредством обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно п. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации.
Однако право залогодержателя обратить взыскание на имущество залогодателя не абсолютно, а возникает только при наличии достаточных оснований. Такими основаниями являются неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
Данная норма носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иные условия.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Пунктом 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» также устанавливается приоритет условий договора об ипотеке, если между ними и условиями обеспеченного ипотекой обязательства имеются расхождения в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество.
В случае, если предметом ипотеки обеспечивается обязательство, исполняемое периодическими платежами (например, проценты на сумму займа), однократное неисполнение или ненадлежащее исполнение такого обязательства не будет достаточным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Достаточным основанием для обращения взыскания признается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Впрочем, и эта норма носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иные условия.
В пункте 3 установлено правило, согласно которому не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства влечет за собой обращение взыскания на заложенное имущество. Несмотря на фактическое нарушение обязательства, в определенных случаях должник может быть освобожден от ответственности либо договором, либо гражданским законодательством и иными актами, содержащими нормы гражданского права.
Так, должник освобождается от ответственности при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса ответственность за нарушение обязательства наступает для должника только в том случае, когда в нарушении обязательства есть его вина.
Обусловленность ответственности наличием вины является диспозитивной нормой: законом или договором могут устанавливаться иные основания ответственности, как расширяющие, так и суживающие ответственность, по сравнению с ответственностью, построенной на безоговорочном применении принципа вины.
Наиболее распространенным способом изменения оснований ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств является соглашение сторон. В практике условия договора, направленные на решение этого вопроса, как правило, формулируются в виде перечня обстоятельств, наступление которых освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств и называемых не всегда правильно «форс-мажорными». Дело в том, что в таких оговорках часто указываются в качестве оснований освобождения от ответственности не только обстоятельства непреодолимой силы, что по сути и означает «форс-мажор», но и обстоятельства, являющиеся результатом сознательных действий людей.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).
В пункте 4 делается отсылка к ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке и устанавливается, что при наступлении определенных ими случаев обращение взыскания на заложенное имущество допускается, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Но прежде чем обратить взыскание в таком порядке, залогодержатель должен потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, и только при невыполнении этого требования обратить взыскание на заложенное имущество.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.
3.2 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
По общему правилу, для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель должен подать иск в суд общей юрисдикции или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан согласно ст. 22 ГПК РФ рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — арбитражными судами (ст. 28 АПК РФ). При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного на этот счет соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд (ad hoc) .
Подсудность дел об обращении взыскания на заложенную по догово-ру об ипотеке недвижимость, подведомственных арбитражному суду, по об-щему правилу определяется нормами ст. 25 АПК РФ. Согласно ст. 25 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (о правилах определения места нахождения юридического лица см. ст. 54 ГК РФ; правила определения места нахождения индивидуального предпринимателя согласно ст. 23 ГК РФ также определяются ст. 54 ГК РФ). Пунктом 25 АПК РФ введено одно из исключений из норм ст. 25 АПК РФ.
Если договор ипотеки от имени ответчика — юридического лица (т. е. залогодателя) заключается филиалом или представительством, то соответст-вующий иск должен предъявляться в арбитражный суд по месту нахождения упомянутого филиала (представительства).
Исключение из общего правила сделано для случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во вне-судебном порядке в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке.
В соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса обращение взыскания на заложенное имущество, как движимое, так и недвижимое, может осуществляться лишь по решению суда независимо от того, передано оно залогодержателю или оставлено у залогодателя:
• если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (например, согласие собственника при залоге недвижимого имущества унитарным предприятием);
• если предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• если залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно (п. 3 ст. 349 ГК РФ).
Согласно ст. 350 ГК РФ заложенное имущество, на которое обращено взыскание, подлежит реализации путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не определен иной порядок. В частности, реализация предмета залога регулируется ст. 447—449 ГК РФ; ст. 56—61 Закона об ипотеке, если предметом залога является недвижимое имущество; нормами ГПК РФ, ст. 49, 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» .
При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке по просьбе залогодателя и наличии уважительных причин суд имеет право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, но только в случаях, когда: залогодателем выступает гражданин, независимо от вида заложенного имущества, но при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке.
Однако в целях соблюдения интересов залогодержателя устанавливается, что такая отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.
Начальная продажная цена заложенного имущества при осуществлении взыскания в судебном порядке определяется решением суда. Для определения судом начальной цены реализации имущества должна быть доказана рыночная цена на него .
Следует отметить также, что ввиду имущественного характера соответствующих исковых требований размеры подлежащей уплате при подаче таких исков государственной пошлины определяются соответственно ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине».
3.3 Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
Что делать, если вы временно не имеете возможности надлежащим образом производить платежи по кредиту, но данная ситуация не является страховым случаем (например, неожиданное сокращение штатов на работе)?
Прежде всего не надо прятаться от кредитора в надежде, что «как-нибудь все обойдется». Лучше обратиться к кредитору с заявлением-хода-тайством и попробовать договориться о временной отсрочке по платежам на время поиска работы, с последующим погашением возникшей задолженности с рассрочкой. Как уже говорилось, кредитор не меньше вас заинтересован в восстановлении вашей платежеспособности, поэтому, скорее всего, будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору об отсрочке платежа.
Статья 55 Закона об ипотеке устанавливает возможность сторон во внесудебном порядке, без прохождения установленных процессуальных процедур удовлетворить за счет предмета ипотеки требования залогодержателя. Такое соглашение обязательно должно быть заключено в определенный законом срок — после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В противном случае такое соглашение будет недействительным.
Дополнительное требование предъявляется к такому соглашению, если оно заключается между сторонами договора о последующей ипотеке. В этом случае соглашение должно быть заключено с обязательным участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 55 закона об ипотеке, не допускается, если:
• для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
• предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данный перечень был дополнен. Действующая редакция Закона об ипотеке не допускает, в частности, заключение соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке в случае, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Перечень, приведенный в ст. 55, не совпадает с аналогичным перечнем, предусмотренным п. 3 ст. 349 ГК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 349 одним из оснований обращения взыскания на заложенное имущество является отсутствие залогодателя и невозможность установить место его нахождения, которое в п. 2 настоящей статьи не упоминается. В то же время в Закон об ипотеке добавлен пункт, в соответствии с которым не допускается внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в общей собственности, если не было получено в надлежащей форме согласие одного из собственников на внесудебный порядок реализации. Вопрос о том, является ли предметом ипотеки недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность, решается на федеральном уровне или уровне соответствующей администрации путем наделения соответствующего объекта статусом памятника истории и культуры.
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с п. 1 ст. 55, стороны могут предусмотреть:
• реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в статье 56 Закона об ипотеке;
• приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований
залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии.
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны, в частности, могут предусмотреть, в каком порядке будет производиться удовлетворение требований залогодержателя.
Во-первых, имущество может быть реализовано путем продажи с публичных торгов, а также на аукционе (ст. 57, 59 Закона об ипотеке).
Кроме того, стороны могут предусмотреть, что заложенное иму-щество, за исключением земельного участка, к которому данные правила неприменимы, будет приобретено залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
В случае выбора сторонами данного варианта заложенное имущество приобретается в соответствии с нормами гражданского законодательства и, прежде всего, правилами о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии.
В случае, если залогодержателем является кредитная организация, следует учитывать нормы ч. 1 и 2 ст. 1 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», в соответствии с которыми банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской. Однако, выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не выходит за пределы своей специальной правоспособности.
Право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц — это лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны должны указать в нем:
• название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
• суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
• способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
• известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
В пункте 4 настоящей статьи определяются существенные условия соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, которые обязательно должны быть в нем указаны. Стороны, во-первых, должны определить заложенное имущество по договору об ипотеке, т.е. указать его в соответствии с требованиями, предъявляемыми Законом к определению предмета ипотеки и его стоимости. По причине отсутствия в Законе указания, какая стоимость имущества имеется в виду, следует называть стоимость оценки предмета ипотеки в договоре об ипотеке. Во-вторых, необходимо установить все суммы, подлежащие оплату залогодержателю на основании кредитного или иного договора, а также договора об ипотеке. В-третьих, стороны должны выбрать способ удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества. Наконец, в целях соблюдения прав и конных интересов третьих лиц в отношении заложенного имущества в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке приводятся известные сторонам на момент заключения соглашения, предшествующие и последующие ипотеке данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества третьих лиц вещные права и права пользования.
В случае несоблюдения требований к сроку, форме и содержанию соглашения об удовлетворении требований залогодержателя внесудебном порядке, установленном комментируемой статьей, кое соглашение является оспоримым. Оно может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены соглашением.
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такое соглашение может быть расторгнуто сторонами по их соглашению, а также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Такое соглашение может быть расторгнуто по основаниям и в порядке, предусмотрены нормами ГК РФ. В частности, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой сторож ной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.
3.4. Реализация заложенного имущества
Пунктом 1 статьи 56 устанавливается общее правило, в соответствии с которым реализация имущества, заложенного по договору об ипотеке, на которое судебным решением обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов. Исключения из данного правила могут быть установлены Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющим право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор.
Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.
К заявке прилагаются:
1) копия исполнительного документа;
2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем;
3) документы, характеризующие объект недвижимости;
4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.
При продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-исполнитель в дополнение к указанным выше документам прилагает:
1) копию договора аренды;
2) копию свидетельства о регистрации договора аренды;
3) копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.
При продаже права на объект незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель в дополнение к указанным документам прилагает:
1) копию решения об отводе земельного участка;
2) копию разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя. Порядок проведения торгов определяется ГК РФ.
Полномочия судебного пристава-исполнителя регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 118-ФЗ «О судебных приставах».
Исполнительный лист выдается судом взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, если исполнительный лист выдается немедленно после принятия судебного постановления. Выдача судебного приказа для исполнения осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 130 ГПК РФ.
Судья обязан приостановить исполнительное производство в случае:
• смерти должника, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленное судом правоотношение допускает правопреемство, а также возбуждения арбитражным судом производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника;
• утраты должником дееспособности;
• участия должника в боевых действиях, выполнения задач в условиях чрезвычайного или военного положения, а также в условиях военных конфликтов или просьбы взыскателя, участвующего в боевых действиях либо в выполнении задач в условиях чрезвычайного или военного положения, а также в условиях военных конфликтов;
• предъявления иска об освобождении имущества от ареста (ис-ключении из описи), на которое обращено взыскание по исполнительному документу;
• оспаривания должником исполнительного документа в судебном порядке, если такое оспаривание допускается федеральным законом;
• подачи жалобы в суд на действия органов или должностных лиц, уполномоченных рассматривать дела об административных право-нарушениях;
• вынесения определения судьей, которому федеральным законом предоставлено право приостанавливать исполнение судебного по-становления.
Судья может приостановить исполнительное производство в случае:
• реорганизации организации, являющейся должником; просьбы должника, проходящего военную службу по призыву или по контракту в Вооруженных Силах РФ, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• нахождения должника в длительной служебной командировке;
• нахождения должника на лечении в стационарном лечебном учреждении;
• обращения судебного пристава-исполнителя в суд, выдавший исполнительный документ; с заявлением о разъяснении принятого i им судебного постановления, подлежащего исполнению;
• подачи жалобы на действия судебного пристава-исполнителя или на его отказ в совершении исполнительных действий, а также на отказ в отводе судебного пристава-исполнителя.
При отказе взыскателя от взыскания и при заключении между взыскателем и должником мирового соглашения применяются правила, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ.
В качестве вывода по главе отметим следующее. Экономический подъем вызвал необходимость регулирования сделок и залоговым операциям, подробной их регламентации на правовом уровне. Появились нормативные акты, регламентирующие залоговые правоотношения, устанавливающие права и обязанности должника и кредитора, залогодателя и залогодержателя, порядок реализации заложенного имущества.
В целом порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также его реализации на торгах, в современном Российском законодательстве, в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов.
Необходимо отметить, что право залогодержателя обратить взыскание на имущество залогодателя не абсолютно, а возникает только при наличии достаточных оснований. Такими основаниями являются неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Данная норма носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иные условия
Законодатель также предусмотрел возможность выбора между судебным и внесудебным (по соглашению сторон) порядком обращения взыскания на заложенное имущество, а также определены правила реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона.