Максимальный размер кредита также не должен превышать 90% стоимости Объекта недвижимости, либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке (далее — проводимых работ).
Стоимость Объекта недвижимости (проводимых работ) определяется кредитным работником на основании правоустанавливающих документов на объект недвижимости, предоставляемых Заемщиком.
Если в указанных документах стоимость Объекта недвижимости (проводимых работ) определена в валюте, отличной от валюты кредита, ее пересчет в валюту кредита осуществляется по курсу, установленному Банком России на день предоставления Банку полного пакета документов для получения кредита.
Кредитный инспектор анализирует и обобщает представленные из других подразделений Банка материалы, определяет возможный размер кредита и готовит заключение о возможности предоставления кредита.
Заключение кредитующего подразделения должно включать в себя следующие позиции:
- Общие сведения о заемщике — Фамилия, имя, отчество, возраст, место постоянного проживания, место работы, стаж работы, образование, семейное положение, состав семьи, число лиц, находящихся на иждивении;
- Параметры кредитной сделки (вид кредита, сумма испрашиваемого кредита, процентная ставка за пользование кредитом, срок кредитования, обеспечение);
- Кредитная история заемщика, информация о своевременности и полноте исполнения им иных долговых обязательств;
- Сведения о доходах заемщика, имеющихся долговых обязательствах;
- Расчет платежеспособности заемщика и максимально возможной суммы кредита;
- Обеспечение кредита — сведения о Поручителях — физических лицах (аналогично сведениям о Заемщике);
- Сведения о приобретаемом объекте недвижимости (его наименование, место нахождения, основные характеристики, оценочная стоимость);
- Заключение подразделения безопасности о проведенной проверке заемщика, поручителей;
- Заключение юридического подразделения банка по сформированному пакету документов;
- Выводы кредитующего подразделения банка, предлагаемое решение.
Заключение прилагается к пакету документов заемщика и направляется для принятия решения о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита на рассмотрение Кредитного комитета банка.
При принятии положительного решения кредитный инспектор сообщает об этом заемщику, делает отметку в журнале регистрации заявлений и приступает к оформлению кредитных документов.
Этап 3. Оформление кредитного договора.
Рассмотрим основные условия кредитного договора банка с заемщиками.
Кредитный договор — письменное соглашение между коммерческим банком и ссудозаемщиком, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику кредит в оговоренной сумме на условиях срочности, возвратности и платности, а заемщик обязуется использовать полученную ссуду по назначению и возвратить в установленный срок с уплатой оговоренных процентов.
Кредитный договор содержит следующие разделы:
I. Предмет договора
II. Условия предоставления кредита
III. Условия расчетов и платежей
IV. Обязательства и права кредитора
V. Обязательства и права заемщика
V. Основания и порядок расторжения договора
VII. Прочие условия
VIII. Адреса и реквизиты сторон
В разделе I кредитного договора указывается предмет договора — вид кредита, его сумма, срок, процентная ставка, сведения о приобретаемом объекте недвижимости и его местоположении.
В разделе II указывается порядок выдачи и погашения кредита, а также порядок начисления и уплаты процентов за кредит (за срочный и просроченный).
Раздел III договора определяет способы погашения кредита (наличными через кассу банка или путем списания средств со счета заемщика), порядок начисления просроченных процентов, последовательность сумм, поступающих в счет погашения задолженности по договору (на возмещение судебных расходов, на уплату неустойки, на уплату просроченных процентов, на уплату срочных процентов, на погашение просроченной задолженности, на погашение срочной задолженности).
Права и обязанности кредитора (раздел IV договора).
Обязанности банка по кредитному договору заключаются в следующем:
- Предоставить кредит заемщику в объемах и в сроки, предусмотренные в договоре;
- информировать заемщика о фактах и причинах досрочного взыскания банком кредита;
- Ежемесячно начислять проценты за предоставленный клиенту-заемщику кредит;
- Уведомить письменно заемщика об изменениях процентной ставки с указанием даты изменения.
Банк вправе:
- Производить в односторонне порядке снижение (повышение) процентной ставки по договору при условии принятия Банком России решений по снижению (повышению) учетной ставки;
- Производить в одностороннем порядке по своему усмотрению уменьшение размера неустойки;
- Установить ежеквартальную периодичность по уплате кредита и процентов за пользование кредитом по заявлению заемщика в исключительных случаях;
- Потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, при этом предъявить аналогичные требования к поручителям, обратить взыскание на заложенное имущество.
Раздел V кредитного договора предусматривает для заемщика следующие права:
- Требовать от банка предоставления кредита в объемах и в сроки, предусмотренные договором;
- Производить досрочное полное или частичное погашение кредита;
- При повышении банком процентной ставки погасить всю сумму кредита на условиях взимания прежней процентной ставки в течение трех месяцев от даты отправки банком извещения;
- Обратиться к кредитору с заявлением о временном установлении ежеквартальной периодичности погашения кредита и уплаты процентов.
Заемщик обязуется:
- Обеспечить явку поручителей и залогодателей в банк;
- Застраховать имущество, передаваемое в залог, и предоставить страховой полис;
- получить кредит в течение 45 календарных дней от даты заключения кредитного договора;
- для получения кредита оформить срочное обязательство;
- Возвратить предоставленный кредит в обусловленный договором срок;
- Своевременно уплачивать банку проценты за пользование кредитом;
- Уведомить банк об изменении адреса регистрации, фактического места жительства, работы, фамилии или имени, и возникновении обстоятельств, способных повлиять на выполнение им обязательств.
За нарушение условий кредитного договора в VI разделе предусматривается ответственность сторон, в том числе и имущественная.
Так, банк за нарушение заемщиком взятых на себя обязательств может в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно известив об этом заемщика, потребовать досрочного возвращения суммы кредита и уплату процентов за пользование кредитом.
Дополнительные условия к кредитному договору указываются в VII разделе, например, уточняется местонахождение суда, где будут рассматриваться споры по договору; уточняется количество экземпляров кредитного договора.
Этап 4. Выдача ссуды заемщику.
До получения (либо одновременно с получением) кредита разница между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита должна быть заемщиком:
Ш оплачена Продавцу с предоставлением квитанции об оплате в Банк;
Ш внесена на счет заемщика, позволяющий совершать приходно-расходные операции и находящийся в Банке-кредиторе.
После оформления надлежащим образом обеспечения (подписания договоров поручительств), заемщик оформляет в банке Срочное обязательство и заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита с указанием суммы и способа получения кредита.
Предоставление денежных средств заемщику производится на основании заявления на выдачу ссуды, составляемого кредитным специалистом банка и подписанного уполномоченным должностным лицом банка. В этом заявлении указываются номер и дата договора; сумма предоставляемых средств; срок уплаты процентов и размер процентной ставки; срок погашения средств, сумма поручительств по совокупности и субпортфель однородных требований.
Выдача кредита производится:
- наличными — в день подачи заемщиком заявления.
- безналичным путем — в течение двух рабочих дней после подачи заемщиком заявления.
Выдача кредита в иностранной валюте производится только в безналичном порядке путем зачислением на счет заемщика, позволяющий совершать приходно-расходные операции.
Выдача кредита осуществляется:
- на приобретение Объекта недвижимости — единовременно на основании Кредитного договора;
- на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости — в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) — единовременно на основании Кредитного договора или частями на основании Договора об открытии не возобновляемой кредитной линии.
Срок единовременной выборки кредита (первой части кредита) осуществляется в течение 45 дней с даты заключения Кредитного договора. Срок выборки второй и последующих частей кредита не должен превышать:
- по кредиту на строительство — двух лет с даты выдачи первой части кредита;
- по кредиту на реконструкцию, ремонт (отделку) — шести месяцев с даты выдачи первой части кредита.
По истечении установленного срока выдача кредита Банком прекращается и сумма кредита по Кредитному договору ограничивается фактически выданной.
После выдачи ссуды оформляется залог приобретаемого объекта недвижимости. Залог кредитуемого Объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора. Закладываемый Объект должен принадлежать Заемщику/Созаемщикам на праве собственности. Права на Объект недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Этап 5. Контроль за целевым использованием и погашением ссуды (кредитный мониторинг) и выплатой процентов по ней.
Кредитующее подразделение осуществляет контроль за:
- целевым использованием кредита;
- сроками предоставления в Банк документов, подтверждающих права собственности Заемщика/Созаемщиков на кредитуемой Объект недвижимости;
- сроками оформления в залог кредитуемого Объекта (при необходимости).
Подтверждением целевого использования кредита являются следующие документы:
- на приобретение (строительство) Объекта недвижимости — документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на указанный Объект;
- на ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости — надлежаще оформленные счета, накладные, квитанции, чеки торгующих организаций, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ и т.п. [9, c. 23]
После проведения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, процедуры регистрации права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости и обременения его ипотекой Банк получает в вышеуказанных органах выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке Объекта недвижимости с указанием Банка в качестве залогодержателя.
Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, оформленное надлежащим образом (предъявляется);
- Договор купли-продажи Объекта недвижимости, оформленный надлежащим образом (предъявляется в случае приобретения Объекта недвижимости у Продавца);
- страховой полис на Объект недвижимости, квитанцию об оплате страховой премии, Трехстороннее соглашение между страховой компанией, Банком и заемщиком.
В случае установления по кредиту дифференцированной процентной ставки, после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики вправе подать в Банк заявление о снижении процентной ставки за пользование кредитом, а также (при необходимости) об изменении состава обеспечения, предоставленного на срок оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости.
Сроки предоставления в Банк документов, подтверждающих: Право собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости по кредиту, предоставленному на:
- приобретение Объекта недвижимости у Продавца — в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита;
- строительство Объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п., в т.ч. в случае реконструкции старого жилого фонда) — в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.
Целевое использование кредита предоставленного на:
- строительство Объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п., в т.ч. в случае реконструкции старого жилого фонда, с выдачей кредита наличными деньгами) — в течение 2 месяцев с даты оплаты полной сметной (инвестиционной) стоимости Объекта недвижимости, стоимости произведенных работ, приобретения строительных материалов и т.п.;
- реконструкцию Объекта недвижимости — в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 3 месяцев с даты завершения работ;
- ремонт (отделку) Объекта недвижимости — в течение 8 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 2 месяцев с даты:
- завершения ремонтных (отделочных) работ — при наличии договора о проведении указанных работ;
- приобретения строительных материалов — при осуществлении ремонтных (отделочных) работ собственными силами Заемщика/Созаемщиков.
Сроки оформления в залог (ипотека в силу договора)
- кредитуемого Объекта недвижимости: по кредиту на приобретение Объекта недвижимости у Продавца:
— в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита и не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.
- по кредиту на строительство Объекта недвижимости:
— в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита) и не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.
- по кредиту на реконструкцию Объекта недвижимости:
— в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита) и не позднее 3 месяцев с даты завершения работ.
Проверка целевого использования кредита с выездом на место проводится в случаях:
- несоблюдения Заемщиком/Созаемщиками сроков предоставления документов, приведенных выше;
- получения Банком сведений о недостоверности информации, указанной в представленных Заемщиком/Созаемщиками документах;
- при необходимости — неисполнения Заемщиком/Созаемщиками обязательств по Кредитному договору.
Для оперативного контроля за выполнением обязательств и условий кредитного договора, использованием заемщиком полученного кредита, своевременным и полным его возвратом кредитный инспектор поддерживает с заемщиком тесный контакт на протяжении всего срока ссуды.
После выдачи ссуды кредитный инспектор проводит активную работу по наблюдению за исполнением заемщиком условий договора: контролирует целевое использование ссуды, оценивает финансовое состояние заемщика; следит за своевременным поступлением процентов по ссуде и платежей заемщика в соответствии с графиком погашения ссуды.
2.4. Перспективы и основные направления совершенствования развития ипотечного жилищного кредитования
Ипотечное кредитование становится одним из ведущих направлений кредитования в современной России. В настоящее время действует большое количество ипотечных программ, основными задачами которых являются увеличение объема выданных кредитов и рост количества покупаемых объектов недвижимости, что обусловливает актуальность рассматриваемой темы.
Переломным моментом в развитии рынка ипотеки стал мировой финансовый кризис, который начался в США именно с рынка ипотечных кредитов. Последствия его отразились и на системе кредитования в России. Были ужесточены требования к заемщикам, а именно: перестали учитываться неофициальные доходы; отказались от кредитов без первоначального взноса.
Ухудшилось положение граждан в связи со снижением уровня доходов, следствием чего становится возрастание просроченной задолженности по ипотечным кредитам.
На российском рынке были введены более жесткие условия кредитования, ставки снова выросли. Ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке России составляли 13 – 15 % годовых.
К середине декабря 2013 г. среднее соотношение кредит – залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья – 63%.
В 2014 г. продолжалось воздействие мирового финансового кризиса на российский ипотечный рынок. В результате по итогам 2014 г. количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов составило 130 тыс. Кредитов, что почти в 3 раза меньше, чем в 2013 г., когда было выдано 350 тыс. Ипотечных кредитов. К концу 2014 г. и началу 2015 г. представители некоторых банков заявили о постепенном снижении процентных ставок и смягчении условий ипотечного кредитования.
Для стимулирования приобретения жилья именно в новостройках были введены процентные ставки 10,5 – 11% годовых. Кроме того, по данному продукту предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки покупателям жилья экономкласса, получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Максимальный совокупный размер вычетов позволяет уменьшить процентную ставку на 1,25% годовых.
С начала 2015 года финансовое положение граждан постепенно стало улучшаться, что повысило шансы на возможность в дальнейшем воспользоваться ипотекой. В регионах вводятся и развиваются программы поддержки граждан, желающих воспользоваться ипотечным кредитом.
В 2015 г. введена в действие Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Стратегия развития рынка ипотеки была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков. В результате реализации Стратегии предполагается выйти на лидирующие позиции в мировом сообществе по уровню ипотечного кредитования. В процессе реализации Стратегии необходимо, чтобы не менее 60% семей имели возможность приобрести недвижимость через ипотеку.
Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе 2010 г. до 13,7% годовых к концу осени 2010 г. Основное снижение произошло июня месяца, и на этом уровне средние ставки держались (по статистике Банка России) несколько месяцев подряд.
В течение всего 2015 г. банки улучшали свои ипотечные программы, снижали годовые ставки, сумму первоначального взноса и смягчали требования к заемщикам. Сегодня некоторые банки в качестве первоначального взноса по особым партнерским условиям предлагают 10 – 15% от стоимости залога.
Одним из важнейших событий на ипотечном рынке в начале 2015 г. стало предложение банками ипотечных кредитов по программе АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2015 года.
Одной из тенденций 2016 г. стало активное развертывание ипотечных программ по кредитованию строящегося жилья. Примером может служить ряд программ Сбербанка России, согласно условиям, которых процентные ставки снижаются до 8%, а первоначальный взнос составляет 10%.
Процессы реструктуризации заметно замедлились, и проблемы с просроченной задолженностью решаются в индивидуальном порядке.
Активно реализуются программы, направленные на отдельные категории граждан, например, молодые семьи, семьи с несовершеннолетними детьми и др.
Важным аспектом в кредитовании является постепенная отмена банками комиссии за выдачу ипотечного кредита. В настоящее время без комиссии выдают кредиты Сбербанк России, Россельхозбанк и другие.
Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков.
Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека — не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека — пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы населения.
Предлагаемые жилищные программы Сбербанка России, имеют ряд следующих преимуществ перед жилищными программами других коммерческих банков:
Во-первых, возможность выбора варианта кредитования в зависимости от цели кредитования.
Во-вторых, условия кредитования являются «прозрачными». Банк не закладывает в ежемесячные платежи, направляемые заемщиком в погашение кредитов, дополнительную комиссию банка.
В-третьих. Сберегательный банк не ограничивает клиентов в праве досрочного погашения кредита. Если у заемщика появилась возможность расплатиться с нами раньше установленного срока – банк идет ему навстречу, не взимая при этом никаких дополнительных плат. Чем быстрее заемщик расплатится, тем меньше сумма процентов, которые ему фактически придется выплатить.
В-четвертых. Накладные расходы, которые несет заемщик значительно ниже тех, которые бы пришлось ему уплатить, обратись он в некоторые другие банки. Банк не требует страхования жизни заемщика, и не оформляет залог имущества по кредиту «На недвижимость», если сумма кредита не превышает 750 тысяч рублей.
В-пятых. Сегодня многие банки фактически предоставляют кредит на приобретение недвижимости только после того, как право собственности на приобретаемую квартиру перейдет к заемщику, и далеко не каждый продавец жилья согласится на заключение такой сделки. В Сбербанке заемщик сначала получает кредит, а затем в сроки, установленные кредитным договором предоставляет отчет о целевом использовании заемных средств и, при необходимости, оформляет ипотеку.
В-шестых. При определении размера кредита дополнительно к доходу заемщика по основному месту работы Сбербанк России может принимать все его дополнительные официальные доходы, а также все виды доходов супруги(а) заемщика.
Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.
На современном этапе развития экономики в странен существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования.
Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране.
Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование – одна из актуальных в современных условиях.
Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.
Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.
Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.
Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.
Принципиальный вопрос – гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.
Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит – единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье.
Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и срокам кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.
В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны (а, следовательно, и Новгородской области) необходимо:
- реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
- создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;
- развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
- развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:
— сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью;
— быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агента;
— привлечение инвестиций в строительство нового жилья;
— усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;
— достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;
— упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;
— сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;
— развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;
— создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
— уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
— для того чтобы снизить риски инвесторов при вложении средств в ипотечные ценные бумаги законодатели прежде всего должны создавать ясные правила игры на этом рынке. Если нет четко прописанных прав, ответственности кредитора и заемщика, то инвестор вряд ли будет вкладывать свои средства в этот рынок.
Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.
Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки.
Сбербанк России занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Если брать в целом, то Сбербанк предлагает самые низкие эффективные процентные ставки по жилищным кредитам, а так же большие сроки кредитования (до 30 лет), и возможность выбора погашения кредита: либо дифференцированный способ либо аннуитетный; а также возможность погашения кредита в любом филиале Банка. В то время как многие коммерческие банки отказались от дифференцированной процентной ставки по кредиту, а так же хоть и рекламируют ипотеку под 9% годовых, но прибавив еще комиссии, страховку и. т.п. платежи, выходит, что эффективная процентная ставка оказывается на уровне 14-16%% годовых.
Таким образом, учитывая нынешнее положение в банковском секторе, что касаемо ипотечного кредитования, то Новгородскому отделению следует особое внимание уделить рекламе своего продукта, а именно сделать для всех понятными брошюры по кредитованию так, что бы финансово не грамотный потенциальный клиент смог разобраться и понять, что те условия кредитования, которые предлагает ему Банк, самые выгодные. Так же следует повышать имидж Банка, так как большинство населения страны думает, что Сбербанк по всем параметрам до сих пор Сберегательная касса. Поэтому, для того, что бы выдавать больше кредитов на большие суммы, при этом, повышая свою прибыль, Банк должен принять соответствующие меры.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения.
В настоящее время ипотечное кредитование в России активно развивается
Важность выделения критериев выбора условий предоставления жилищных субсидий обусловлена сложной экономической ситуацией в стране, нестабильностью доходов молодых семей. Многие из них стараются прибегнуть к поиску дополнительной помощи при решении жилищного вопроса, дополнительных денежных средств при получении ипотечного кредита.
Растет конкуренция среди российских кредитных организаций, которые, понижая процентные ставки и увеличивая срок предоставления кредита, привлекают заемщика взять воспользоваться ипотечным кредитом. А значит, возможность приобретения жилья становится реальнее и для людей, которые не могли раньше даже и надеяться на это.
Также важным фактором является налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов. Необходимо отметить, что именно налоговое регулирование наиболее полно сочетает в себе правовые и экономические рычаги воздействия на ипотечное жилищное кредитование.
Усовершенствована структура предоставления имущественного налогового вычета при приобретении жилья, а также изменены условия предоставления такого вычета при продаже жилого помещения. Систематизация и ясность для плательщиков размеров налоговых ставок, безусловно, положительно сказывается на перспективах роста объемов приобретения жилья через систему жилищного ипотечного кредитования.