Ипотечное кредитование в решении жилищной проблемы на примере ПАО Промсвязьбанк

1  2  3

---

Содержание

 

Введение

1. Теоретические основы развития института ипотеки

1.1 Ипотечное кредитование: понятие и виды

1.2 Сущность и основные задачи ипотечного кредитования

1.3 Особенности ипотечного кредитования в России

2. Анализ ипотечного кредитования на примере ПАО Промсвязьбанка

2.1 Характеристика ПАО «Промсвязьбанк»

2.2 Виды ипотечных кредитов, предоставляемых физическим лицам Промсвязьбанков

2.3 Анализ показателей ипотечного кредитования ПАО «Промсвязьбанк»

3. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в РФ

3.1 Проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки

3.2 Оценка государственной программы реализации жилищного ипотечного кредитования

3.3 Способы улучшения условий ипотечного кредитования

Заключение

Список используемой литературы

Приложение

 

Введение

 

Актуальность темы. Ипотека достаточно выгодное мероприятие и была и будет востребована всегда, пока будет существовать жилищная проблема. Приобрести жилье без необходимости оформления кредитного займа под силу лишь небольшому проценту граждан государства. Остальным приходится либо занимать деньги у родственников или друзей, либо воспользоваться услугами банка.

На сегодняшний день, проблема жилья продолжает оставаться острой для населения России. Для российского общества еще характерны такие пережитки прошлого, как коммунальные квартиры, проживание на одной площади нескольких поколений (родителей с детьми), нехватка жилых площадей и т.д. Но если в советские годы это было как-то объяснимо (большая часть жилья предоставлялась государством), то на современном этапе, когда решение жилищного вопроса зависит только от наличия денег или стабильной заработной платы – решение вопроса приобретения жилья становится возможным и актуальным.

Доступная ипотека в настоящий момент уже не кажется чем-то несбыточным и несвойственным для России. Большинство банков, которые предлагают своим клиентам услугу кредитования под покупку жилья, значительно снизили процентные ставки по заемным денежным средствам.

В настоящее время далеко не все банки предлагают ипотечное кредитования, но те из них, которые все-таки открывают кредитную линию для своих клиентов под покупку жилья, стараются сделать условия наиболее приемлемыми и лояльными для клиента.

Различные аспекты проблемы формирования рынка ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах как зарубежных, так и отечественных ученых. Институциональные основы организации в России рынка, и рынка жилья в частности, исследуются в работах О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Леппке, С. Максимова, И. Нестерова.

Исторический опыт формирования различных систем ипотечного жилищного кредитования и особенности создания такой системы в России рассматриваются в работах 3. Гариповой, С. Гришаева, А. Копейкина, М. Логинова, И. Лузина, Г. Матюхина, Д Сергеева, Г. Циплиной.

Актуальные вопросы выбора модели ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах А. Зельднера, В. Кудрявцева, Н. Новицкого, П. Павлова, В. Полтеровича, О. Старкова, Р. Южелевского.

Целью работы является рассмотрение ипотечного кредитования в решении жилищных проблем.

Задачи исследования, которые необходимо решить:

1. Рассмотреть понятие и виды ипотечного кредитования;
2. Опередить ссущность и основные задачи ипотечного кредитования;
3. Выявить особенности ипотечного кредитования в России;
4. Дать характеристику ПАО «Промсвязьбанк»;
5. Определить виды ипотечных кредитов, предоставляемых физическим лицам Промсвязьбанком;
6. Провести анализ показателей ипотечного кредитования ПАО «Промсвязьбанк»;
7. Выявить проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки;
8. Дать оценку государственной программы реализации жилищного ипотечного кредитования;
9. Рассмотреть способы улучшения условий ипотечного кредитования.

Объект исследования – ипотечное банковское кредитование в РФ на примере ПАО «Промсвязьбанк».

Предметом исследования данной работы являются отношения, возникающие в процессе финансирования населения для приобретения жилья в ипотеку.

Для решения задач и достижение цели, которые были поставлены в работе, использовались такие методы исследования, как метод системного анализа, метод сравнительного анализа, метод прямого структурного анализа.

Теоретические и методологические основы исследования. В процессе работы использовались труды российских и зарубежных ученых, специализирующихся в области ипотечного кредитования и других методов финансирования жилищного строительства.

Структура работы: введение, три главы, заключение и список литературы.

 

1 Теоретические основы развития института ипотеки

 

1.1 Ипотечное кредитование: понятие и виды

 

Ипотека — это одна из форм залога, в роли которого выступает недвижимое имущество, с целью получения денежных средств, то есть ипотечного кредита. Ипотекой так же называют закладную — это документ, в котором указывается достоверность сдачи имущества в залог. При выдаче ипотеки, залоговое недвижимое имущество остается в имении у должника, а кредитор в свою очередь имеет право на изъятие данного недвижимого имущества при невыполнении обязательств должником. Предметом ипотеки являются квартиры, земельные участки, многоквартирные дома, здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

В литературных изданиях часто под «ипотека» подразумевается «ипотечное кредитование», но однако слово «ипотека» несет самостоятельное значение.

Ипотечное жилищное кредитование — это выдача долгосрочных кредитов банками на покупку или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Следует различать «ипотека» и «ипотечное кредитование». Ипотечное кредитование — это кредит, который выдается банком под залог недвижимого имущества. Так же при получении кредита на покупку недвижимого имущества само это имущество переходит во владения банка как залог, своего рода гарантия возврата кредита.

Особенностями ипотечного кредита заключается в том, что кредит выдается на долгий срок. Обычно процентная ставка по ипотечному кредиту отличается от других видов кредита, она ниже. В случае ипотечного кредитования банк выдвигает к заемщику менее жесткие требования, чем в других видах кредита. Обычной практикой является проверка дохода заемщика, требования к страхованию залога, проверка и оценка недвижимости аккредитованными оценщиками. Погашение ипотечного кредита в большинстве случаев осуществляется равными долями, т.е. – аннуитетами.

В современных российских научных исследованиях мнения по поводу определения термина «ипотека» разнятся. Во многом это связано с тем, что данное явление на российском пространстве в сравнении с мировым опытом появилось сравнительно недавно.

Схожим образом определяет ипотеку О. И. Лаврушин как «один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости». Аналогичное определение дается в работах большинства современных авторов: С.Е. Андреева, Н. Г. Антонова, В. А. Кудрявцева, М. П. Логинова и др.

Некоторые авторы рассматривают понятие «ипотека» одновременно с разных точек зрения. Например, С.А. Даниленко и М.В. Комиссарова, говорят об ипотеке как о «залоге недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение кредитору», а с другой стороны, — как о закладной, т. е. «долговом свидетельстве о залоге недвижимости, выдаваемом банком заемщику».

Обращаясь к определению термина «ипотека», данному Е.А. Боннер, рассматривает ипотеку как залог недвижимого имущества, однако вторая трактовка раскрывает ипотеку не как закладную, а как денежную ссуду, выдаваемую банком под залог недвижимого имущества.

Может быть заложено в понятие сразу три смысла: «залог недвижимого имущества», «ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, если залог, служащий обеспечением этой ссуды, не передается кредитору, а остается на руках должника» и «сам долг по ипотечному кредиту».

Экономический аспект ипотеки раскрывается исследователями через ее представление как рыночного инструмента оборота финансовых средств, позволяющего привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости.

Однако, на наш взгляд, использование понятия «рыночный инструмент» в условиях современной российской действительности не всегда применим к реальным ипотечным взаимоотношениям. Это связано с тем, что в настоящее время значительная доля от объема всех ипотечных сделок осуществляется по федеральным (муниципальным) социальным программам, не предусматривающим рыночных механизмов, по крайней мере, при определении заемщиков по данным программам.

Исходя из этого, правильнее будет понимать ипотеку не как «рыночный», а как «финансовый» инструмент. С правовой точки зрения ипотека характеризуется следующим образом. Определяя ее как залог недвижимого имущества с целью получения ссуды при сохранении имущества в руках должника, она по своей сути выступает, с одной стороны, как вещный способ обеспечения обязательств, с другой стороны, как обременение имущественного права собственности на объекты недвижимости при их залоге. Рассмотрев сущность ипотеки, можно отметить, что она не выступает в качестве самостоятельной экономической категории, поскольку является лишь разновидностью залога и опосредует основные заемные отношения, выступая при этом в роли обеспечения исполнения заемного договора. Причем само существование ипотеки не вызывает движение стоимости, оно происходит только при нарушении должником своих обязательств перед кредитором.

Ипотечное кредитование в России развивается и преображается год от года. Классифицировать доступные варианты ипотеки можно по следующим признакам:

1. Залог. Ипотека, как способ обеспечения обязательств предполагает наличие залога. Обеспечением по кредиту может выступать имущество заемщика, находящееся в собственности или приобретаемая недвижимость. В случае неисполнения долговых обязательств кредитор вправе реализовать имущество для погашения задолженности.
2. Объект кредитования. Соискатель может приобретать загородный дом, квартиру в новостройке или строящемся многоквартирном доме, на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно построиться. В зависимости от ликвидности выбранной недвижимости, а также существующих рисков банки формируют условия кредитования.
3. Направленность. Кредит может быть социальным или иметь коммерческую направленность. В первом варианте в кредитовании напрямую или опосредованно участвует государство, обеспечивая заемщикам льготные условия кредитования.
4. Вид платежа. Аннуитетная система разделяет всю сумму ипотеки (основной долг + проценты) на равные платежи в течение срока кредитования, а дифференцированная позволяет постепенно уменьшать платеж.
5. Цель. Целевая ипотека подразумевает конкретную цель – приобретение определенного объекта недвижимости. Нецелевая ипотека допускает использование денежных средств по усмотрению заемщика.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что в настоящее время в научной литературе нет единого представления о понятии «ипотека», а имеющиеся трактовки сводятся к рассмотрению ее с трех различных точек зрения:

— ипотека – залог недвижимости;

— ипотека – денежная ссуда под залог недвижимости;

— ипотека – долговое свидетельство о залоге недвижимости.

 

1.2 Сущность и основные задачи ипотечного кредитования

 

Ипотека представляет собой обременение имущественных прав собственности на объект ликвидной недвижимости.

Термин «ипотека» пришел из греческого языка и в переводе означает залог. Если говорить об ипотеке, применительно к недвижимости, то речь, прежде всего, идет о кредите, который выдается под залог недвижимого имущества. В случае не возвращения кредита, банк продает предмет залога и возвращает свои деньги.

Положительные стороны ипотеки:

1. При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым.
2. Основным положительным моментом ипотекиявляется возможность сразу начать жить в приобретаемой квартире, или доме, не ожидая того момента, когда вы сможете накопить необходимую сумм на приобретение жилья. Жилье, приобретаемое по ипотеке, сразу после подписания договора становитсясобственностью заемщика. Самому заемщику и членам его семьи можно зарегистрироваться в приобретенном жилье после подписания договора купли-продажи.

Особенности оформления ипотеки:

Для банка необходимы гарантии того, что заемщик сможет вернуть ссуженную сумму и проценты за пользование кредитом. Именно поэтому, перед тем, как банк даст деньги, заемщику придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Ведь банк рискует. В первую очередь банк-кредитор будет заинтересован, какой у заемщика доход. Заемщику придется тратить примерно половину дохода на то, чтобы уменьшать долг перед банком и выплачивать ежемесячные проценты. И, чем больше зарплата на день получения кредита, тем большую сумму кредита заемщик сможет получить.

Некоторые банки, которые занимаются ипотекой, учитывают только те доходы, которые получены официально. Другие же банки готовы включать в общую сумму дохода все дополнительные заработки. Например, если сдается недвижимость в аренду, ведь такой доход иногда может превышать основной. Но в том случае, если на момент кредита, заемщик нигде не работает, банк может отказать в ипотечном кредитовании.

В юридическом обороте термин «ипотека» охватывает два понятия: «ипотека» – как ценная бумага и «ипотека» – как правоотношение. Ипотека, как правоотношение, представляет собой залог недвижимого ликвидного имущества, принадлежащего заемщику на правах собственности с целью получения кредитуемым лицом ипотечного кредитного займа. Как ценная бумага, ипотека подразумевает долговой инструмент – закладную, удостоверяющую права кредитора на недвижимое имущество. По законодательству закладная должна по окончании срока кредитования быть возвращена заемщику.

Понятиеи сущность ипотеки должны рассматриваться как способ обеспечения обязательств, при которых предметом залога служит ликвидное недвижимое имущество заемщика. Понятие и сущность ипотеки предусматривает разные формы кредитования: ипотеку жилищного кредитования и смешанную ипотеку. Разница между этими формами кредитования заключается в том, что в качестве обеспечения в первом случае по ипотечному кредитному займу выступает как поручительство, так и залог, а во втором случае – только залог ликвидной недвижимости, принадлежащей заемщику на правах собственности.

При рассмотрении понятия исущности ипотеки, как особого элемента экономической системы, правильным будет выделить три характерные черты ипотечного кредита. Первой чертой является залог недвижимости, выступающей в роли инструмента привлечения финансовых необходимых ресурсов, требуемых для развития производства. Другой особенностью понятия и сущности ипотеки является ипотечное обеспечение реализации имущественных прав на ликвидные объекты, когда иные формы в данных условиях нецелесообразны. Третьей чертой является создание с помощью ипотечного кредита фиктивного капитала на базе ценных бумаг – оборотных закладных средств, увеличивающих величину образующегося фиктивного капитала.

 

Сущность ипотеки заключается в выдаче ссуды под залог недвижимости. Классическим объектом ипотеки является земельный участок. Ипотека также предоставляет под залог различные здания, новостройки, жилые дома, сооружения, отдельные квартиры.

Как правило, ипотечные кредиты недорогие. Рынок ипотечных кредитов включает в себя 4 основных субъекта: заемщик, банк, инвестор, правительство. Заемщик стремится приобрести лучшее недвижимое имущество. Банк желает получить способом уменьшения риска ипотеки максимальную прибыль. Инвестор, в свою очередь, вкладывая финансы в закладные, хочет извлечь наибольшую выгоду от сделки. Правительство должно создавать все правовые и экономические аспекты для нормальной работы ипотечного кредитования.

Согласно закону «О залоге», в котором установлены принципы регистрации, ипотека должна быть зарегистрирована в структуре, отвечающей за регистрацию права собственности. Из этого следует, что закладные на жилые помещения регистрируются в отделах жилищной приватизации, а на земельные участки – в местных комитетах земельных ресурсов. Механизм продажи заложенного имущества является одинаковым для недвижимого и движимого имущества.

В настоящее время можно выделить несколько классификаций ипотечного кредитования (ипотеки) по разным признакам, при этом сами классификационные группы необходимо глобально разделить наформальныеибытовые:

1. Формальная классификация ипотеки– это классификация ипотеки, признанная нормами действующего законодательства, а именно – ст.488 ГК РФ. Согласно формальной классификации ипотечного кредитования следует отметитьипотеку в силу законаиипотеку в силу договора.
2. Ипотека в силу законанаиболее часто встречается и возникает в случаях:

— покупки объекта недвижимого имущества на заёмные средства, составляющие сумму ипотечного кредита;

— строительства объекта недвижимого имущества на заёмные средства, составляющие сумму ипотечного кредита;

— залога имущественных прав с целью получения займа (ссуды).

2. Ипотека в силу договора(или договорная ипотека) характеризуется как кредит под залог уже имеющегося в собственности заёмщика объекта недвижимого имущества, чему сопутствует заключение договора залога недвижимости.
3. Бытовая классификация ипотеки не закреплена нормами действующего законодательства, касающегося ипотечного кредитования, однако имеет место в связи со сложившейся практикой ипотечного кредитования в России в целом. Бытовая классификационная группа ипотечного кредитования включает в себя несколько классификаций по следующим признакам:

— По праву собственности на объект недвижимости:

• Ипотека на первичном рынке – ипотечный кредит на объект недвижимости, право собственности на который ещё не зарегистрировано. Как правило, речь идёт об ипотечном кредите на недвижимость в «новостройке», то есть во вновь возводимом здании, сооружении.
• Ипотека на вторичном рынке – ипотечный кредит на объект недвижимости, право собственности на который уже зарегистрировано.

— По отношению заёмщика к закладываемому объекту недвижимости:

• Ипотека на покупку – ипотечный кредит на приобретение заёмщиком права собственности на объект недвижимости у третьих лиц.
• Кредит под залог – ипотечный кредит под залог имеющегося в собственности заёмщика или залогодателя – третьего лица — объекта недвижимости без перехода права собственности.

— По целевому использованию заёмных средств:

• Целевая ипотека – ипотечный кредит, при котором банк или небанковская кредитная организация контролирует использование заёмщиком кредитных средств на строго оговоренные цели, а заёмщик обязан предоставить документы, подтверждающие целевое использование ссуды, составляющей сумму ипотечного кредита.
• Нецелевая ипотека – ипотечный кредит, как правило, под залог имеющегося в собственности заёмщика или залогодателя – третьего лица – объекта недвижимости, при котором по выдаваемой кредитной организацией ссуде в форме ипотечного кредита не оговаривается целевое использование, и заёмщик свободен в использовании кредитных средств нецелевого ипотечного кредита.

— По объекту недвижимости

Выявление и обособление данной классификации связано с наличием различий в требованиях кредитных организаций к приобретаемым или закладываемым объектам недвижимости:

• Ипотека на комнату– ипотечный кредит, предоставляемый на приобретение комнаты в коммунальной квартире. Ипотека на комнату является особым видом ипотечного кредитования, так как сопряжена с нюансами регистрации прав собственности на доли в правах собственности и комнаты в коммунальных квартирах.
• Ипотека на квартиру – ипотечный кредит, предоставляемый на покупку 100% доли собственности на квартиру в многоквартирном доме. Является наиболее распространенным видом ипотечного кредитования.
• Ипотека на объект загородной недвижимости– ипотечный кредит, предоставляемый кредитной организацией на приобретение загородного дома с участком, в ряде случаев – на приобретение сблокированного дома, или таунхауса (малоэтажного жилого дома, разделённого на несколько многоуровневых квартир, как правило, с отдельным входом, то есть без общего подъезда), с участком. Выделяется как отдельный вид ипотечного кредитования в связи с многообразием требований кредитных организаций к объектам загородной недвижимости, а также в связи с двойной регистрацией перехода прав собственности – отдельно на здание и отдельно – на участок.
• Ипотека на земельный участок – ипотечный кредит, предоставляемый на приобретение права собственности на земельный участок. Выделяется в отдельный вид ипотечного кредитования в связи многогранными требованиями кредитных организаций к приобретаемым земельным участкам.
• Ипотека на гараж– ипотечный кредит, предоставляемый на приобретение гаража или машиноместа, оформленного как отдельный объект права собственности или доля в паркинге с отдельно учтёнными границами машиноместа. Выделяется в связи с ростом актуальности и востребованности данного вида ипотечного кредитования в условиях плотной застройки.
• Ипотека на воздушные, водные (морские, речные) суда и космические объекты – вид ипотечного кредитования, при котором ссуда предоставляется на приобретение прав на указанные объекты, как объекты недвижимости в соответствии со ст.130 ГК РФ.

В итоге необходимо отметить, что условия ипотечного кредитования на рынке стандартизированы государством, и в зависимости от выбранной программы кредитования, от выбранного приобретаемого объекта, от размера первоначального взноса, а также от срока кредитования, условия кредитования будут розниться.

 

1.3 Особенности ипотечного кредитования в России

 

В 2017 году рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) показал рекордный рост на фоне снижения процентных ставок, отмечается в сообщении Банка России. Объем выданных кредитов увеличился на 37,2% и достиг 2 трлн рублей, превысив уровень предыдущих лет. Всего было предоставлено 1,1 млн ипотечных займов.

Пик ипотечного кредитования пришелся на декабрь 2017 года, когда было выдано 151 тыс. кредитов на сумму более 290 млрд рублей (годом ранее – 103 тыс. кредитов на сумму 184 млрд рублей), прирост составил 46,4 и 58,1% соответственно. Доля рублевых ИЖК в объеме всех кредитов, предоставленных гражданам в декабре 2017 года, составила 27,3%, увеличившись за месяц на 1,8процентного пункта.

Средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке продолжала снижаться в течение года и достигла в декабре 2017 года рекордно низкого значения в 9,79% (11,54% в декабре 2016 года).

Совокупная задолженность по ИЖК на конец 2017 года достигла 5,2 трлн рублей, увеличившись за год на 15,5%. При этом продолжилось существенное сокращение задолженности по валютной ипотеке – по итогам года она уменьшилась на 40,3%. Ее доля в общем объеме ИЖК составила всего 0,8%.

В целом по сегменту ипотечного жилищного кредитования улучшилось качество обслуживания кредитов: по состоянию на 1 января 2018 года доля просроченной задолженности по ИЖК снизилась до 1,3% против 1,6% годом ранее.

Однако проникновение ипотеки остается слабым: в России отношение ипотечного портфеля к ВВП (всего 5%) находится на одном из самых низких уровней среди европейских стран (см. Рисунок 1.2): за последние 15 лет ипотекой воспользовалось менее 10% частных домохозяйств.

Источник: ЦБ РФ, EMF Hypostat, расчеты АКРА

Рисунок 1.2 Доля ипотеки в ВВП России — одна из самых низких среди европейских стран

Ипотека останется одним из наиболее динамичных сегментов кредитования. Объем выданных ипотечных кредитов в текущем году вырастет на 15–17% (по сравнению с 26% годом ранее: скажется эффект высокой базы 2016 года), а портфель кредитов прибавит порядка 12%. Мы ожидаем, что в период с 2018 по 2020 год сегмент будет развиваться более умеренными темпами: выдача ипотечных кредитов — на уровне 12–13%, портфель — на уровне 10%. Среди прочих сегментов розничного кредитования только автокредиты будут демонстрировать относительно высокую динамику портфеля (в среднем 8–10% с 2017 по 2018 год). Динамика необеспеченного кредитования остается слабой (менее 7%): домохозяйства сохранят высокую склонность к сбережению.

В результате к концу 2020 года доля ипотеки в ВВП достигнет 6,5%, при этомблагодаря устойчивому снижению процентных ставоктакой рост не окажет негативного влияния на долговую нагрузку населения (с учетом общегообъема розничного портфеля), которая сохранится на среднем уровне развитых стран (около 9%).

Источник: ЦБ РФ, Росстат, прогноз и расчеты АКРА

Рисунок 1.3 Темпы роста ипотеки в 2017–2020 гг.

Указанные тенденции приведут к ежегодному снижению средней маржи банков по новым выдачам на 0,2 п.п., что на горизонте трех лет даст эффект сокращения в среднем на 0,5–0,7 п.п. В прогнозируемый период (к концу 2020 года) мы ожидаем снижения среднерыночной ставки по ипотеке примерно на 3 п.п. — до 8,5–9%.

Источник: ЦБ РФ, прогноз и расчеты АКРА

Рисунок 1.4 Снижение средней ставки по ипотеке в РФ 2017–2020 гг.

Исторически ипотечный портфель в России характеризуется наиболее низким уровнем просроченной задолженности среди всех сегментов как розничного, так и корпоративного кредитования. Высокое качество портфеля сохранится на горизонте ближайших трех-четырех лет, демонстрируя значительно более низкий уровень проблемной задолженности по сравнению с прочими сегментами потребительского кредитования (включая автокредиты).

Вместе с тем стоимость риска (отношение величины созданных резервов к среднему портфелю) в рассматриваемый период вырастет. В 2017 году благодаря значительному восстановлению резервов по ипотечному портфелю Сбербанка и ВТБ24 (на которые пришлось около 60% выданных впрошлом году ипотечных кредитов) стоимость риска на ипотечном рынке фактически была нулевой. В 2018 году влияние данного фактора будетсущественно ниже, что приведет к росту стоимости риска. Дополнительное влияние на показатель окажет ожидаемое нами смягчение рядом банков требований к заемщикам — усиливаются ценовая конкуренция и демпинг.

Значительно более мягкие требования по учету ипотечных ссуд при расчете норматива достаточности собственных средств позволяют банкам увеличить долю более рискованных кредитов без существенного роста нагрузки на капитал. Однако рост аппетита к риску в ипотеке будет управляемым: Банк России сможет оперативно регулировать величину коэффициентов риска для расчета норматива достаточности капитала.

Анализ соотношения стоимости жилья и среднедушевых доходов населения в разрезе регионов свидетельствует о наличии между ними существенной связи – чем выше уровень доходов населения, тем выше стоимость жилья в данном регионе (рисунок 1.5). Наибольшая стоимость жилья наблюдается в Центральном федеральном округе (свыше 70 тыс. руб. за кв. метр), наименьшая – в Северо-Кавказском федеральном округе – 30 тыс. руб. за кв. метр.

Рисунок 1.5 Доля региона в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов в 2018 году, %

Источник: Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации [электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka

При этом в СКФО наблюдается наименьший разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, что, на наш взгляд, объясняется невысоким уровнем доходов и, как следствие, непопулярностью использования ипотечных средств (доля региона в объеме выданных кредитов составляет только 2% (см. рис. 1.6).

Источник: Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации [электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka

Рисунок 1.6 Соотношение средней стоимости квадратного метра и уровня среднедушевых доходов населения по округам в 2018 году

Анализ основных показателей рынка жилья в разрезе регионов свидетельствует о том, что наиболее доступным жилье является в Северо-Кавказском и Уральском федеральных округах (Приложение 1). Так, коэффициент доступности жилья, отражающий количество лет, необходимое на покупку жилья, в СКФО составляет 2,47 лет, а в УФО – 2,76 лет. В целом по округам этот показатель не превышает четырех лет, что соответствует общеевропейским показателям.

В целом, анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования позволяет определить основные факторы, препятствующие его активному развитию.

1) Напряженная ситуация с банковской ликвидностью, что связано как с действием санкций, так и осторожной политикой таргетирования инфляции Центральным Банком РФ. Это выражается в высоких процентных ставках по ипотечным кредитам. Так, Сбербанк России повысил ставки до 14,5-16%, «ВТБ 24» – до 14,95%, а некоторые небольшие банки – до 17-20%. Произошедшее снижение в начале февраля ключевой ставки до 15% позволит пересмотреть ставки по ипотеке в сторону снижения, однако, их значение все равно остается высоким.

2) Нехватка финансовых ресурсов в виде «длинных» денег и сложность прогнозирования экономической ситуации на длительную перспективу. У банков основными источниками финансовых средств для финансирования ипотеки являются либо государственные средства, получаемые через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, либо вклады населения. В условиях макроэкономической нестабильности, падения нефтегазовых доходов бюджета, девальвации национальной валюты возможно сокращение поступлений из указанных источников.

3) Неразвитость рынка банковских услуг, заключающаяся в высоком уровне монополизма государственных банков, имеющих преимущества перед коммерческими банками. По данным Центрального Банка России, на долю ведущих государственных банков («Сбербанк России», «Газпромбанк» и «ВТБ 24») приходится около 2/3 выданных ипотечных кредитов.

Ипотечные жилищные кредиты в иностранной валюте характеризуются более скромными цифрами: за два года объем уменьшился с 14679 млн. руб. до 10832 млн. руб. Общий объем выданных ипотечных кредитов за два года увеличился с 1 031 992 млн. руб. до 1 762 523 млн.

Также стоит проанализировать данные о кредитах по федеральным округам России, которые приведены в Таблице 1.1

Таблица 1.1 Сведения об ипотечных жилищных кредитах по федеральным округам РФ в 2018 году

Источник: Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России [Электронный ресурс]: http://roscom.info/nedvizhimost-pokupki/obzor-rynka-zhilya-i-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii

Первое место занимает Центральный ФО — 531 325 млн. руб., что неудивительно. Второе место занимает Приволжский ФО — 352 684 млн. руб. или 20,01% от общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов.

Как видно из представленной таблицы на Крымский ФО приходится 63 млн. руб. выданных ипотечных жилищных кредитов. Эти данные обусловлены историческим развитием Крыма, а именно вхождением полуострова в состав Российской Федерации 11 апреля 2014 года.

Также российские заемщики не могут рассчитывать и на получение ипотечного кредита за рубежом, так как платежи в иностранной валюте фантастически огромные, а доходы в национальной валюте не устраивают заграничных банков-кредиторов. А в отечественных банках стоимость заемных средств значительно выросла.

Таким образом, в условиях нарастания кризисных тенденций в экономике, ориентируясь на опыт развитых стран, необходимо говорить о поддержке ипотечных программ и в нашей стране. Покупка жилья стимулирует строительные организации расширять объемы предложения, увеличивается спрос на стройматериалы, мебель, услуги ремонтных бригад. Это позволяет создавать дополнительные рабочие места, увеличивать совокупный доход, что является хорошим стимулом к росту экономики.

 

Выводы по главе

 

Официальные данные свидетельствуют об увеличении заинтересованности населения и востребованности ипотечных кредитов в Российской Федерации. Перспективы развития ипотеки напрямую связаны с общемировой экономикой и затянувшимся кризисом.

Больших изменений в сторону улучшения в ипотечном кредитовании особо ждать не приходится, учитывая степень доверия заемщиков и возможности банковских учреждений.

Аналитики подвели итоги развития банковских учреждений, выдающих ипотеку, и пришли к однозначному выводу. Ипотека развивается, и перспективы ее развития не могут не радовать. С каждым годом появляются новые кредитные организации, которые предлагают программы, включающие в себя льготные условия и более доступные проценты по кредитам.

Помимо этого появился спрос не только на приобретение вторичных и первичных видов жилья, но и спрос на использование ипотеки для приобретения земельных участков, гаражей и дач. Отмечу, что запросы заемщиков порой имеют очень специфическую форму и с каждым годом изменяются. Банки-кредиторы следят за спросом и предпочтениями населения и стараются соответствовать им, предлагая, для примера, кредит для альтернативных сделок или какие-то особые виды ипотеки.

Вывод напрашивается сам собой. Развитие ипотечного кредитования в России не стоит на месте. Банковские учреждения и органы власти следят за ситуацией на рынке и стараются грамотно развивать свои отношения с заемщиком.

Следовательно, можно сделать вывод, что ипотечное жилищное кредитование является перспективным видом кредитования, так как потребность населения вжилье постоянно возрастает. Проблемы, сдерживающие развитие ИЖК, активно решаются как государством, так исамими кредиторами.

---

1  2  3