Меню Услуги

Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Страницы:   1   2   3


ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1 Правовая характеристика института ипотечного жилищного кредитования

1.1 Понятие ипотечного жилищного кредитования и его законодательное обеспечение в РФ

1.2 История развития правового регулирования института ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом

1.3. Объекты и субъекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

1.4. Кредитный договор как основание предоставления кредита в рамках ипотечного жилищного кредитования

Глава 2. Правовые особенности ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

2.1 Государственное регулирование и государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

2.2 Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору: риски заемщика

2.3 Ответственность сторон ипотечного жилищного кредитования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В настоящее время необходимость обеспечения большого числа граждан качественным жильем является одной из самых острых социально-экономических проблем нашей страны. На наш взгляд, это является следствием политических и экономических перемен, произошедших в нашей стране в 1990-е годы.

С одной, стороны право каждого гражданина на жилище и ответственность органов государственной власти и местного самоуправления за создание условий для его осуществления устанавливается ст. 40 Конституции РФ. С другой стороны, отказ государства от практики бесплатного предоставления жилья всем категориям граждан, прекращение государственных инвестиций в жилищное строительство, обеднение населения, вследствие чего невозможность для многих граждан решить жилищный вопрос за счет собственных средств или накопления денег сделали вопрос обеспечения жильем одним из важнейших внутриполитических и социальных вопросов в нашей стране.

Отсутствие у множества граждан качественного жилья влияет на другие отрасли социальной сферы: миграционную, демографическую, сферу занятости.

В условиях перехода к рыночной экономике в нашей стране как способ приобретения жилья появилось ипотечное жилищное кредитование.

Широкое распространение жилищной ипотеки позволило, несмотря на низкую покупательную способность отдельного гражданина, привлечь частные средства в сектор жилищного строительства, и такой способ приобретения жилья действительно стал для многих граждан решением жилищного вопроса.

Государство утратило роль самого крупного инвестора в области массового жилищного строительства, однако сохранило за собой место регулятора и организатора в этой сфере.

Сложность и многоплановость общественных отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, низкая правовая культура населения, а также несовершенство законодательства определили и присущие институту жилищной ипотеки в России проблемы, в частности, противоречивость некоторых правовых норм и серьезное количество правонарушений в сфере жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования.

Важность вопроса обеспечения жильем населения, проблемы применения правовых норм в этой сфере обусловили актуальность данного исследования.

Целью выпускной квалификационной работы является всестороннее исследование, а также поиск перспектив развития норм права, регулирующих ипотечное жилищное кредитование.

Для достижения намеченного результата должны быть решены следующие задачи:

1) историко-правовой анализ института ипотечного кредитования в целом и жилищного кредитования в частности;

2) определение сущности и общей характеристики исследуемого института;

3) изучение структуры отношений по ипотечному жилищному кредитованию и их государственного регулирования;

4) формулирование предложений по совершенствованию института ипотечного жилищного кредитования с целью его оптимального и эффективного использования в соответствии с его значением.

Поставленные в данной работе задачи требуют применения различных средств и методов познания. Сравнительно-правовой метод применялся для сопоставления нормативно-правовых актов, регулирующие ипотечные отношения. Нормативный материал по теме исследования был проанализирован с использованием формально-юридического метода. На основе историко-правового метода была установлена обратной связи между развитием законодательства, историческими событиями и социальными явлениями. Цель исследования и поставленные задачи определили структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, включающих в себя семь параграфов, заключения и списка используемых источников.

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

Предметом моей работы стал анализ института ипотечного жилищного кредитования в нашей стране. Объектом данного исследования явились нормативно-правовые акты и работы учёных — специалистов.

Теоретическое значение проведенного исследования заключается в рассмотрении и изучении нормативного регулирования и основных проблем института ипотечного жилищного кредитования. Попытка разрешения некоторых проблем, складывающихся в отношениях по ипотечному жилищному кредитованию, может способствовать совершенствованию нормативно-правового регулирования данного института. Практическая значимость полученных результатов для меня, как студента юридического факультета, связана с возможностью их использования в будущей профессиональной деятельности.

В процессе подготовки выпускной квалификационной работы был проанализирован ряд нормативно-правовых актов Российской Федерации: Гражданский кодекс, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон РФ «О залоге» и прочие, включая региональное законодательство. Кроме того, неоднократно использовались в работе тексты федеральных и региональных целевых программ. Был проведен также анализ дореволюционного и советского законодательства в исследуемой области.

Была изучена специальная литература и монографии в области гражданского права. При этом использовались труды М. П. Логинова, П.В.Сокола, М. И. Каменецкого, Л.В. Донцовой, С.М. Печатниковой, В.В.Меркулова, Н.А. Проскуряковой, И.А. Лепехина, С.А. Литвиновой и др., а также аналитика и научно-правовая публицистика.

 

Глава 1 Правовая характеристика института ипотечного жилищного кредитования

 

1.1 Понятие ипотечного жилищного кредитования и его законодательное обеспечение в РФ

 

Как мы уже сказали во введении, ипотечное кредитование в нашей стране весьма широко распространено и существует обширная правовая база, регламентирующая этот институт. Однако ни в одном из этих актов не содержится определения категории «ипотечное жилищное кредитование». Поэтому перед тем, как начать рассматривать исторические предпосылки, современное состояние и различные аспекты этого института в России и за рубежом, следует выделить его определение.

Абзац 2 п. 4 статьи 334 ГК РФ говорит об ипотеке как о залоге недвижимости, отмечая, что объектом ипотечного кредитования является право собственности на недвижимое имущество.

Понятие ипотеки в целом дается в п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ФЗ «Об ипотеке»). В соответствии с этим законом, ипотека – соглашение, по которому залогодержатель, являющийся одновременно и кредитором по обязательству, к которому залог недвижимости является обеспечительной мерой, вправе удовлетворить свои денежные требования к должнику из стоимости заложенной недвижимости, имея преимущество перед другими кредиторами (за изъятиями, установленными законодательно). Залогодатель же вправе владеть и пользоваться заложенным имуществом.

Как мы видим, федеральное законодательство не дает нам определения ипотеки применительно к отношениям по приобретению жилья.

Однако, существуют нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, в которых встречается это понятие.

Так, Закон Самарской области «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области» от 22.06.2004 дает следующее определение: «Ипотечное жилищное кредитование — предоставление гражданам целевых займов специализированными областными ипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкции жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов, предоставленных банками или иными кредитными организациями на основании договоров со специализированными областными ипотечными организациями».

В законе «О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия» (Закон РМ от 08.12.2003 N 68-З) используется такое определение: «Жилищная ипотека — комплекс мер, предназначенных для обеспечения граждан жильем с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая государственную поддержку граждан при ипотечном жилищном кредитовании и обеспечение заемщиков жильем в случае обращения взыскания на заложенное имущество».

Существует также несколько доктринальных определений ипотечного жилищного кредитования.

М.П. Логинов говорит о жилищной ипотеке как об отношениях, целью которых является предоставление жилья, в процессах предоставления кредитов, займов, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения участниками ипотечного жилищного кредитования договорных обязательств, обращения взыскания на предмет залога и его реализация.

М. И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова считают, что ипотечное жилищное кредитование – это долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий обеспечить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы.

По мнению В.В.Меркулова, юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Эти определения отражают специфику ипотечного жилищного кредитования. Специфическими чертами ипотечного жилищного кредитования являются:

  1. Направленность на приобретение исключительно жилых помещений.
  2. Государственная поддержка заемщиков.
  3. Социальное назначение жилищной ипотеки – обеспечение физических лиц жильем.

Из приведенных выше более всего отражающим сущность ипотечного жилищного кредитования нам представляется определение, данное М.П.Логиновым. Однако, для того, чтобы полностью отразить в нем сущность жилищной ипотеки, мы будем пользоваться им в несколько измененном виде.

Итак, ипотечное жилищное кредитование – правовые и экономические отношения, целью которых является предоставление гражданам жилья, в процессах заключения соглашений, предоставления кредитов, займов, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения участниками ипотечного жилищного кредитования договорных обязательств, обращения взыскания на предмет залога, его реализации, а также осуществления государственной поддержки субъектов ипотечного жилищного кредитования.

Первым нормативным актом, регулирующим отношения в сфере ипотечного жилищного кредитования, является Конституция РФ. Статьями 71, 74, 75 Конституции основы единого рынка определяются как область ведения Российской Федерации, устанавливается единая валюта на территории нашей страны, а также, частично, правовой статус Центрального Банка как регулятора всей кредитной системы.

Если рассматривать ипотечное жилищное кредитование как отношения, в первую очередь, по предоставлению кредита гражданам, то нельзя не отметить, что сущность кредитного договора, его форма, последствия отказа одной из сторон от предоставления и получения кредита устанавливаются статьями 819-821 ГК РФ. Кроме того, к кредитным отношениям применяются и общие положения ГК РФ о договорах в той части, которая выходит за пределы регулирования ст. 819-821.

Если рассматривать ипотечное жилищное кредитование как залоговые отношения, то необходимо выделить, что основными нормативными актами, регламентирующими залог и, в том числе, залог недвижимости, являются:

  1. ГК РФ, в частности, положения § 3 главы 23 (общие положения о залоге).
  2. ФЗ «Об ипотеке», причем ч. 3 ст. 1 этого закона устанавливает, что: «Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.» Жилищно-ипотечные отношения, в частности, регламентируются статьями 9.1, 74-78 данного закона.

Если говорить о деятельности кредитных организаций как кредиторов по договорам ипотечного жилищного кредитования, то следует упомянуть о ФЗ «О банках и банковской деятельности», устанавливающем общие требования к банковским операциям и сделкам кредитных организаций и основы государственного регулирования и контроля за деятельностью указанных субъектов.

Немаловажную роль в снижении рисков банков при выдаче ипотечных кредитов и достижении единообразия практики предоставления кредитов банками играет ФЗ «О кредитных историях» .

Кроме того, ФЗ «Об ипотеке» устанавливает требования и порядок государственной регистрации ипотеки (в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»)

Нельзя не отметить того факта, что положения, защищающие залогодателя-гражданина в жилищно-ипотечных отношениях, мы встречаем лишь в ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке». В данной статье регламентируется предоставление гражданину информации об условиях договора жилищной ипотеки и ограничивается размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение обязательств по возврату кредита величиной, которая: «не может превышать ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются» .

Однако не существует базового законодательного нормативно-правового акта относительно именно ипотечного жилищного кредитования. Такая точка зрения уже выражалась в работах некоторых ученых, например, П.В.Сокола.

Положения, связанные с ипотечным жилищным кредитованием населения, мы можем встретить лишь в рамках федеральных программ, таких, как программа «Жилище», а также подзаконных актах федеральных органов власти, например, Постановлениях Правительства «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» , «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации» и других.

Рассмотрение регионального законодательства об ипотечном жилищном кредитовании, позволяет разделить все субъекты РФ на три группы.

Первую группу составляют субъекты РФ, в которых существует законодательство, детально регламентирующее отношения по жилищной ипотеке и действуют региональные программы по этому вопросу. К ним относятся Москва, Московская область, Белгородская область, Самарская область, Республика Мордовия, и другие субъекты Российской Федерации.

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

Так, например, в Брянской области закон об ипотечном жилищном кредитовании был принят в 2006 г.. В настоящее время на территории Брянской области действует подпрограмма «Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве» государственной программы «Обеспечение реализации государственных полномочий в области строительства, архитектуры и развитие дорожного хозяйства Брянской области» (2014-2020 годы)». Эта подпрограмма была утверждена постановлением Правительства Брянской области № 833-п от 30 декабря 2013 года. Исполнителем является автономная некоммерческая организация «Брянский областной жилищный фонд». Действие подпрограммы регламентируется Порядком предоставления субсидий утвержденным постановлением Правительства Брянской области № 846-п от 30 декабря 2013 года.

Вторую группу составляют регионы, в которых приняты региональные программы по ипотечному жилищному кредитованию, но нет норм права, регулирующих эти отношения. К таким регионам относятся, например, Тверская область, Ленинградская область, Смоленская область и прочие.

В последнюю группу входят регионы, в которых практически отсутствует правовое регулирование отношений жилищного ипотечного кредитования. К таким относятся, например, Орловская область и Магаданская область.

Опыт регионов, особенно тех, в которых регулирование ипотечного жилищного кредитования существует уже давно (например, в Московской области законодательство об ипотечном кредитовании действует с 2001 года, в Белгородской области – с 2002 года, Республике Мордовия законодательство о государственной поддержке ипотеки – с 2003 года), может помочь законодателю на федеральном уровне принять базовый нормативно-правовой акт, регулирующий отношения по ипотечному жилищному кредитованию, опираясь, в первую очередь, на социальную направленность такого кредитования и субъектный состав этих отношений.

Итак, мы можем сделать вывод о том, что деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов, залоговые отношения, в том числе залог недвижимости, регламентируются федеральным законодательством достаточно подробно.

Однако, в силу распространенности отношений по поводу жилищной ипотеки среди всех групп населения и их социальной значимости представляется необходимым принять федеральный закон, регулирующий такие отношения с опорой на региональный опыт с целью защиты интересов приобретателей жилья по договорам ипотечного жилищного кредитования.

Отметим, что на рассмотрение Государственной Думы неоднократно выносились законопроекты, направленные на минимизацию рисков граждан как слабой стороны в сделках по ипотечному жилищному кредитованию и устранению злоупотреблений и мошенничества на рынке жилья.

В качестве примера можно привести проект ФЗ № 171980-3 «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» (2002 г.), проект ФЗ № 725322-6 «О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением порядка реализации имущества, на которое обращено взыскание» (2016 г.) . Данные законопроекты не были приняты по различным причинам, однако их отдельные положения могут быть использованы при разработке нового федерального закона.

 

1.2 История развития правового регулирования института ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом

 

Впервые ипотечное кредитование в нашем понимании появилось в Древней Греции и к VI веку до нашей эры имело уже значительное распространение. Однако изначально ипотека не являлась залогом недвижимости. Как правило, предметом залога выступал сам заемщик, который в случае невозврата долга попадал в рабство к своему кредитору.

Древнегреческий политик и реформатор Солон в VI веке до н.э. предложил применять залог ценного движимого и недвижимого имущества должника. Залог недвижимости распространялся на земельные участки, находившиеся в собственности должника со всем имуществом, находящимся на них, на которых в таких случаях ставился столб (по-гречески
hypotheka) с надписью о том, что данный земельный участок заложен и что должнику не разрешается выносить с него имущество.

В Древнем Риме институт залога недвижимости развился и приобрел новые формы.

Первой формой стала «fiducia». Сущность ее заключалась в том, что после оформления договора залога закладываемое имущество (в том числе недвижимое) сразу передавалось кредитору и тот был обязан возвратить его сразу по исполнении должником обязательств, причем мог владеть, пользоваться и даже распоряжаться этим имуществом .

Позже появилась форма залога, называемая «pignus». В этой форме заложенное имущество не могло быть использовано кредитором и передавалось ему лишь на хранение. В собственность кредитора оно переходило лишь в случае неисполнения должником своих обязательств.

Третьей формой стала «hypotheca». Изначально эта форма применялась в случае получения кредита мелкими арендаторами, которые могли заложить лишь свои орудия труда. Однако позже hypotheca распространилась и на залог недвижимости. Суть ее в том, что заложенное имущество оставалось во владении и пользовании должника .

Ипотека вошла в систему римского залогового права в результате принятия актов, называемых «interditum Salvianum» и «actio Serviana».

Говоря о развитии ипотечного кредитования в Древнем Риме, можно привести в пример, что во времена правления Антонина Пия (138-161 год н.э.) в Риме существовало уже около 800 кредитных учреждений, выдававших кредиты под залог недвижимости и в связи с широким распространением этого института было разработано специальное законодательство, регулировавшее деятельность таких учреждений.

Договор об ипотеке заключался в устной форме, но в постклассическое время получила распространение и практика письменного оформления договоров. Существование ипотеки полностью доказывалось официальными документами (instrumenta publica confecta или pignus publicum). Такой же доказательной силой обладали и частные документы (instrumentum quasipublicum), если они были подписаны не менее, чем тремя свидетелями.

Кроме ипотеки по договору в Древнем Риме существовали различные виды ипотеки в силу закона. Некоторые таких ипотек были введены по обычаю и назывались неопределенными ипотеками (pignus taciturn). К такому типу относилась ипотека арендодателя на принесенное и привезенное имущество арендатора сельскохозяйственных участков и жилищ. Другие виды ипотеки были известны как определенные законно, так как вводились по воле императоров. К ним относились ипотека инвестора на предмет инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налогов (fiscus), ипотека подопечного на имущество опекуна или попечителя, ипотека жены на имущество мужа для обеспечения приданого и ипотека церкви на имущество арендаторов церковных земель.

Говоря о Средневековье, то известно, что в некоторых странах, например, в германских государствах до XIV века господствовал принцип личной ответственности должника. Во Франции ипотечное кредитование в современном понимании возникло в XVI веке.

Институт ипотеки теперь распространялся только на недвижимость, в том числе жилища должников. Записи о долгах и залоге имущества вносились теперь в специальные книги в городских собраниях, ратушах и церквях. Продажа заложенного имущества осуществлялась не лично кредитором, а через его обращение в суд. Договоры о кредитовании и предоставлении залога, в том числе недвижимости совершались публично в народных собраниях и городских ратушах.

Сформировался принцип «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» — право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства.

В Новое время мы уже можем говорить о существовании ипотечного кредитования в современном его понимании. В XVII – XIX веках в европейских странах сформировались первые правила по защите должников в таких обязательствах:

  1. Недействительность или прекращение требования влечет за собой прекращение ипотеки.
  2. Ставки по ипотечному кредиту и его сумма должны быть зафиксированы в ипотечной книге.

Наконец, в XVII – XIX веках в Европе сформировался сначала сам институт ценных бумаг, а позже появились торговые площадки, на которых осуществлялись сделки с ними. К тому же времени относится появление ипотечных ценных бумаг и их рынка, а также ипотечных банков.

Отметим, что институт ипотечного жилищного кредитования в той форме, в которой он распространен теперь во всем мире, в том числе и в нашей стране, то есть в форме кредит на приобретение жилья под залог прав требования на строящееся жилище или другую недвижимость сложился в США в 30-е – 70-е годы XX века.

В 1934 году, в правление Президента США Франклина Рузвельта, в годы, последовавшие за Великой Депрессией, была предложена идея об использовании ипотечных кредитов для возрождения пошатнувшейся экономики США и решения социальных проблем, в том числе обеспечения населения жильем.

Созданная в это время Федеральная Жилищная Администрация стандартизировала условия предоставления ипотечных жилищных кредитов и создала условия для формирования рынка ипотечных ценных бумаг.

Ипотечные жилищные кредиты были отнесены к кредитам с малой степенью риска, что способствовало их популяризации среди всех групп населения США.

В 1938 году была организована Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования, при участии которой была налажена схема перехода рисков от кредитора к инвестору, приобретающему ценные бумаги по заложенному имуществу.

В настоящее время в США существует большое количество частных кредитных организаций, специализирующихся на ипотечных жилищных кредитах. Однако, на этом рынке присутствуют и государственные структуры, такие, как Департамент Городского и Жилищного развития.

Доступность ипотечного кредитования в США обеспечила огромную популярность приобретения жилья при помощи такого вида кредитов. Однако в начале нашего столетия, когда Федеральная Резервная Система США была вынуждена поднять ставки по кредитам, множеству американцев оказалось не под силу выплачивать взносы, из-за чего система ипотечных кредитных учреждений понесла большой ущерб, что послужило началом финансового кризиса в США и во всем мире.

Говоря о России, то ипотечное кредитование стало первым видом кредита в нашей стране. Первые упоминания о «закладе» относятся к законодательным актам русских государств XIII-XV века. В XV веке упоминается уже вторичный залог имущества, а в XVI веке – упоминания о мошенничестве при получении кредитов с залогом недвижимости, выражавшемся в предоставлении чужих земельных участков в качестве залога и залоге одной и той же земли разным лицам.

В правление Елизаветы Петровны появились первые ипотечные кредитные учреждения: санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, кредитовавшие дворян и отделения Государственного банка в порту Санкт-Петербурга и Коммерц-коллегии, кредитовавшие купцов.

В 1786 году появился Государственный заемный банк для предоставления ипотечных кредитов дворянству.

Кроме того, при этом банке была организована страховая экспедиция – первое в России страховое учреждение. Эта организация осуществляла страхование принятых в залог каменных домов, причем процедура оформления договора с залогом дома в указанном банке обязательно осуществлялась с выдачей страхового полиса и архитектурного плана закладываемого дома.

С 1835 года Сводом гражданских законов под авторством М.М.Сперанского было введено правовое регулирование залога (причем под залогом понимался только залог недвижимости). С этого времени было закреплено существование трех видов залога: с участием казны, между частными лицами и с участием кредитных учреждений и учреждений общественного призрения.

С 1859 года в связи с подготовкой к отмене крепостного права все кредитные учреждения были ликвидированы, а взамен них созданы земские банки. Кроме того, с середины XIX века в России начался расцвет частных банков и обществ взаимного кредитования.

Ипотечное кредитование (как правило, под залог земли) было весьма распространено. Например, в 1867 году выдано ипотечных кредитов на общую сумму 99,6 млн рублей, а всего через 8 лет, в 1875 году – на 415 млн рублей.

Между кредитными учреждениями существовала жесткая конкуренция, потребовавшая вмешательства государства. С 1872 года ограничивалось создание новых кредитных учреждений на 20 лет. Было запрещено функционирование в пределах одной территории более двух земельных банков.

С 1900-х годов основным ипотечным банком стал Московский народный банк. Получило широкое распространение получение кредитов под залог жилой недвижимости в городах для постройки новых жилых домов, в том числе доходных.

Однако революция 1917 года свела на нет высокий уровень развития и популярность ипотечного кредитования в России. ГК РСФСР 1922 года было отменено деление имущества на движимое и недвижимое (следовательно, мы уже не можем более говорить об ипотеке).

Постановлениями ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 года уничтожалось коммерческое кредитование, взамен которого вводилось плановое банковское кредитование.

ГК РСФСР 1964 года запрещал закладывать любое имущество, относящееся к средствам государственных организаций. Залогу подлежало имущество колхозов, профсоюзов, кооперативов, а также личная собственность граждан, включая жилые дома.

В советский период в связи с плановым характером экономики институт залога и ипотеки в частности потерял во многом свою популярность и социальную значимость.

Ипотека в России получила свое второе рождение в конце 80-х и начале 90-х годов XX века в связи со становлением рыночной экономики и коммерческого кредитования.

Первым нормативно-правовым актом РФ в этой области стал Закон РФ «О залоге», принятый в 1992 году. В этом акте давалось понятие залога и широкий круг имущества, подлежащего залогу.

В 1995 году с принятием ГК РФ, залоговые отношения получили еще более подробную регламентацию, были определены два вида залога: с передачей заложенного имущества должнику и без таковой.

И, наконец, в 1998 году был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В нем нашли отражение следующие положения:

— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация ипотеки;

— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Становление рыночной экономики, существующие потребности населения нашей страны и имеющееся на данный момент правовое обеспечение ипотеки определили складывающуюся сегодня ситуацию на рынке ипотечного жилищного кредитования и в области правового регулирования отношений, складывающихся вокруг жилищной ипотеки в нашей стране.

Кроме того, существовавшие ранее идеи и практики ипотечного кредитования, по мнению автора, применимы и сейчас для решения такого важного социального вопроса как обеспечение граждан жильем.

В частности, на наш взгляд, законодателю и органам государственной власти следует решить вопрос стандартизации условий предоставления ипотечных кредитов с опорой на опыт США 1930-х годов, а также провести пилотный проект предоставления ипотечных кредитов с государственной поддержкой частным лицам под залог уже имеющейся у них недвижимости для строительства социальных доходных домов с оглядкой на российскую дореволюционную практику ипотечного кредитования для строительства жилья, сдаваемого впоследствии в аренду.


Страницы:   1   2   3