Совершенствование системы муниципального управления в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством. Часть 4.

Страницы:   1   2   3   4   5

---

Работы по реконструкции, которые выполнялись в Германии конечно, дают много информации для размышлений и анализа. Прежде всего, это экономические показатели. Износ отдельных составляющих элементов здания, требующий их капитального ремонта или замены, безусловно, приводит к необходимости проведения других работ. Невозможно заменить электропроводку не переклеивая обои. Но также невозможно оставить без увеличения прежние мощности, к которой подключен реконструируемый дом, так как энергопотребление новых электрических сетей в квартирах по нормам увеличивается примерно в три раза, ведь у современных жильцов по сравнению с началом 60-х годов уже прошлого века появилось больше бытовой техники и электроприборов. И такая же взаимозависимость во многих другие вопросах. Жилой дом — это единая структура, где все задачи должны решаться комплексно. Финансовые вложения в реконструкцию позволяют непосредственно влиять на качество жилого здания в целом и, соответственно, на сроки его последующей эксплуатации. В результате должна меняться и его стоимость. Возможно, должны быть установлены другие налоги, взиматься другая квартплата. К сожалению, у города сейчас нет нормативной базы, опираясь на которую, можно бы рассчитать это увеличение после завершения санации. Но ее нужно создавать.

Как известно, далеко не все морально и физически устаревшие дома первых индустриальных серий можно снести. Совершенно очевидно, что городской бюджет не потянет такой огромный объем необходимой реконструкции. Но не получится везде решать жилищные проблемы и строительством новых зданий на месте сносимых старых. Придется заниматься санацией. И это нужно делать быстро, так как коммуникации приходят в негодность.

Точечная санация возможна в исключительных случаях, когда инвестор компенсирует затраты на ее проведение от какого-либо другого объекта инвестирования Задача должна решаться на градостроительном уровне. К сожалению, как нам известно, существующие проектные разработки реконструкции кварталов пока не рассматривают санацию в контексте с перспективой развития кварталов и микрорайонов Москвы. Это ошибка, поскольку в этих проектах предлагается только новое строительство, и никак не решаются проблемы санации многочисленных 9- и 1 2-этажных жилых домов. Они остаются в своем существующем состоянии. Это совершенно не правильно. В настоящее время санация в Москве пока не получила широкой политической огласки. Она пока воспринимается бюджетом как абсолютно затратный механизм, а инвесторы полностью отключены от процесса и не рассматривают эту тему.

Сметная стоимость реконструкции в среднем составляет 400-450 $/м2. Если проектом предусматривается устройство новых балконов, мансард и усиление фундаментов, то цена составляет 700-800 $/м2. Это фактически сопоставимо со стоимостью нового строительства.

Отсюда возникает вопрос — где и как проводить санацию. Вероятно, санацию следует делать там, где невозможен, по разным причинам, снос существующего дома.

Если именно таким экономическим способом оценивать санацию — сравнивать ее стоимость не просто со стоимостью нового строительства, а именно со стоимостью расселения жителей при реновации территории, то сравнение окажется явно в пользу санации! В ближайшее время в этом направлении события обязательно будут развиваться. Они будут продиктованы необходимостью.

Проведем экономическую (социальную) оценку разработанных мероприятий.

Мероприятие № 1. Проведение санации жилого фонда с учетом зарубежного опыта.

Таблица 3.1. Экономическое обоснование санации жилого фонда (3 пятиэтажных дома)

 

Эффективность данного мероприятия демонстрирует показатель отношения стоимости затрат на переселение жителей к реальной стоимости санации, % (рис.3.1.)

 

Основные выводы по первому предлагаемому мероприятию:

1. Полностью санированный дом удовлетворяет всем основным техническим нормам и эстетическим требованиям, предъявляемым к новому строительству, что обеспечивает ресурс эксплуатации такого здания не меньше ресурса вновь построенного жилого дома.
2. Проведенные роботы по утеплению и отделке фасадов, замене кровли и окон позволяют значительно снизить (до 30%) расход тепловой энергии на отопление дома.
3. Конкретно для данного объекта проведение санации окажется примерно в 2 раза выгоднее, чем его возможный снос и строительство на его месте нового жилого дома с переселением в него всех жителей: — количество прописанных жителей — 176 человек; — общая площадь квартир — 3613 м3, — инвестиционная стоимость нового строительства для данного района — ориентировочно 850 $/м2; — необходимый переселенческий фонд — 4100 м2; — стоимость переселенческого фонда – 3,49 млн. долл. США; — стоимость санации без учета ПИР и дополнительных работ — 1,69 млн. долл. США; — отношение стоимости затрат на переселение жителей к реальной стоимости санации — 2,06 раза.

Мероприятия по санации жилых зданий целесообразно проводить в районах с ограниченными возможностями для нового строительства, например, в районах сложившейся исторической застройки.

3.2. Поэтапное внедрение Программы регулирования деятельности Управы Текстильщики в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию общего имущества на следующих лиц:

• собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
• на собственника комнаты в коммунальной квартире также возложено бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;
• на наймодателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность, в частности, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Целями обслуживания и эксплуатации являются:

— обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;

— проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

— обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

— управление жилищным фондом:

— организацию эксплуатации;

— взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

— все виды работы с нанимателями и арендаторами;

— техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предусматривает (согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации):

— техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, — представляет собой комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств;

— осмотры — их целью является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений;

— подготовка к сезонной эксплуатации — ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

— устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

— привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

— обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

Текущий ремонт — это ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, он выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится на условиях и в порядке, определяемых договором и ЖК РФ.

Он включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работы по текущему ремонту подразделяются на:

— планируемые — к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;

— непредвиденные — устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий.

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;

Капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д.

При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

В целом система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю  за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.;

— санитарное содержание:

— уборка мест общего пользования (содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий);

— уборка мест придомовой территории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий) должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами;

— уход за зелеными насаждениями, озеленение — оно выполняется после очистки территории от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Владельцы озелененных территорий обязаны:

— обеспечить сохранность насаждений;

— в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники;

— не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т.д.;

— новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий;

— во всех случаях вырубку и пересадку деревьев и кустарников, производимые в процессе содержания и ремонта, осуществлять в соответствии с существующими требованиями данных правил и технологическим регламентом;

— при наличии водоемов на озелененных территориях содержать их в чистоте и производить их капитальную очистку не менее одного раза в 10 лет.

Граждане обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

Запрещается на придомовой территории производить мойку автомашин и иных транспортных средств, слив бензина и масел, регулировать сигналы, тормоза и двигатели.

Таким образом, эксплуатация, управление, техническое обслуживание жилых домов представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение их преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования.

Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое и санитарное содержание зданий, текущий и капитальный ремонт, жилых объектов. Для совершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Основные виды работ по содержанию, ремонту и преобразованию жилищного фонда представлены в таблице 3.2.:

Таблица 3.2. Мероприятия, проводимые ЖКХ по содержанию района

 

Как видно, контроль за состоянием конструктивных элементов инженерного оборудования осуществляется путем проведения систематических осмотров и обследований. Осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения обследуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснабжения и канализаций, электро-, газо- и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы и пр.), элементы внешнего благоустройства состояние придомовой территории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок).

Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудования.

Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, наладка и регулировка систем отопления горячего и холодного водоснабжения, утепление наружных конструкций и т. д.

Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Накладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раз в год в процессе подготовки зданий к весеннее-летнему и осеннее-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяет путем проведения испытаний при повышенном давлении.

Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту. Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропроводки.

Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства  осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки

подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям.

В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хозяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудования и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех механизмов в работе.

В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппаратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют периодичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.

Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке – не менее одного раза в месяц. Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией, включающей представителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные – обслуживающим персоналом. Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций, включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли, подвалов и подполий, осмотр придомовой территории и элементов ее благоустройства.

Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте. В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных конструкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулировка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий проводятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.

В перечень работ по санитарному содержанию домовладений включаются: уборка мест общего пользования зданий, уборка придомовой территории, сбор и вывоз мусора и отходов, содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и т. п. Кроме того, по договору с санэпидемстанцией проводится регулярная дезинфекция мест общего пользования зданий и придомовой территории.

Разработаем также второе мероприятие, направленное на становление в районе полноценного института товариществ собственников жилья. Данное предложение ставит перед собой цель с помощью семинарской программы подготовить квалифицированных председателей ТСЖ домов района, сотрудников администрации Управы, сотрудников Управляющих компаний, Служб Заказчика района Текстильщики.

Предлагается курс «Эффективное управление домом».

Материал, который даётся слушателям на семинаре, должен быть подготовлен на основе действующих и реализованных проектов по реформированию ЖКХ.

Цель семинара:

• научить методам и технологиям успешной подготовки и проведения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома;
• научить профессионально управлять домом.

Целевая аудитория должна представлять:

• сотрудники администраций муниципальных образований
• сотрудники управляющих компаний (частных и муниципальных)
• председатели товариществ собственников жилья

По окончании курса участники должны:

• Результативно проводить работу с населением по созыву и проведению собрания (от PR до решения общего собрания)
• Отвечать на вопросы собственников помещений по существу процесса выбора способа управления и по существу различных способов управления
• Правильно и эффективно организовать и вести финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ, Управляющей компании, в соответствии с новым ЖК РФ, другими вновь принятыми и действующими нормативными документами;
• Получить уникальный опыт, выработанный консультантами-практиками при подготовке и реализации проектов в сфере ЖКХ.

Предлагается следующая программа семинаров:

• Навыки самоорганизации при созыве и проведении общих собраний собственников помещений.

Организация работы муниципального образования, управляющей компании (для выхода на рынок) по стимулированию населения к выбору способа управления жилым многоквартирным домом. Схема взаимодействия структурных подразделений, представителей администрации муниципального образования.

Организация работы по проведению собрания жильцов: PR-акции; обход жильцов; информационные кейсы; аналитические функции (обработка полученной информации); методы оповещения жильцов перед собраниями; действия лица ведущего собрание в критических моментах, техника принятия решений на месте.

• Управление многоквартирными домами

Понятия: многоквартирный дом, жилищный фонд, управление многоквартирным домом, общее имущество, общая долевая собственность

• Правовые основы управления многоквартирным домом
• Способы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управляющая организация, ЖК (ЖСК), ТСЖ
• Сравнительная характеристика способов управления.
• Внутренняя среда ТСЖ:
• Отношения с членами ТСЖ;
• Отношения с другими собственниками (не членами ТСЖ);
• Внутренняя организационная структура ТСЖ
• Внутренняя среда Управляющей компании:
• Организационная структура УК;
• Модели УК
• Внешняя среда:
• Отношения с Управляющей компанией;
• Отношения с поставщиками, подрядчиками по ЖКУ;
• Отношения с государственными органами власти и ОМС;
• Отношения с другими ТСЖ, Ассоциациями, другими некоммерческими организациями.
• Организация процесса управления многоквартирным домом:
• Понятие управления многоквартирным домом. Цели и задачи управления;
• Годовой план управления домом;
• Организация предоставления жилищных услуг. Конкурсный отбор подрядных организаций;
• Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений. Порядок заключения договоров с энергоснабжающими организациями;
• Расчёты собственников помещений за ЖКУ (в том числе по приборам учёта). Работа с должниками (предупреждение задолженности, её взыскание);
• Контроль:
• качества коммунальных и жилищных услуг;
• производства капитального и текущего ремонта;
• сбора денежных средств;
• выполнения планов.

3.Управление финансовыми потоками

• Общая схема финансовых потоков.
• Льготы и субсидии
• Форма накопительного счета
• Методика компенсации капитального ремонта
• Смета доходов и расходов.
• Порядок приема платежей (условия применения и неприменения ККТ). Форма счет-квитанции
• Форма финансового плана
• Отчет о финансовой деятельности. Размеры обязательных платежей
• Управленческий учет
• Основы бухгалтерского учета
• Основы налогообложения
• Заключение ревизионной комиссии. Порядок проведения ревизии

4. Системная бизнес-модель ТСЖ, Управляющей компании.

---

Страницы:   1   2   3   4   5