Сравнительный анализ ситуации на рынке торговой недвижимости города Москвы за 2017-2018 год

1  2  3

---

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости, понятие недвижимости, сущность и этапы анализа рынка недвижимости

1.1.Рынок недвижимости: структура, функции и субъекты рынка

1.2.Недвижимость: понятие и функции

1.3. Анализ рынка недвижимости

Глава 2 Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости города Москвы за 2017-2018 год

2.1.Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости города Москвы в 2017 году

2.2. Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости города Москвы в 2018 году

2.3 Сравнительный анализ ситуации на рынке торговой недвижимости города Москвы за 2017-2018 год

Заключение

Литература

 

ВВЕДЕНИЕ

 

На данный момент развития экономических отношений на территории Российской Федерации большую степень важности имеют отношения, связанные с рынком недвижимости.

Актуальность данной работы обусловлена нестабильностью рынка недвижимости в Российской Федерации на данный момент, и как следствие важностью анализа ситуации на рыке недвижимости. Анализ рынка недвижимости необходим для расчёта дальнейших действий, связанных с покупкой, продажей, инвестициями сдачей в аренду, для получения выгоды, недвижимости.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Целью работы является анализ ситуации на рынке недвижимости города Москвы в 2017-2018 году, с целью установления причин изменения показателей, а также попытке сделать прогноз рыночной ситуации на конец 2019 года.

Под анализом рынка недвижимости понимаются целенаправленное

исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также

прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах для

обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения.

Задачами данной работы являются:

• Изучение теоретических аспектов, связанных с рынком недвижимости
• Рассмотрение итоговой ситуации на рынке недвижимости в 2017 и 2018 году.
• Сравнительный анализ рынка торговой недвижимости за 2017-2018 год.

Объектом данной дипломной работы является рынок торговой недвижимости города Москвы.

В роли субъекта выступает анализ рыночной ситуации в Москве за 2017-2018 год.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, каждая из которых включает в себя три подпункта, заключения и списка литературы. В первой главе проводиться изучение теоретические аспекты рынка торговой недвижимости, понятие недвижимости и анализ рынка недвижимости, описывается структура рынка и его функции. Рассматривается сущность недвижимости, описывается процесс анализа рынка недвижимости. Во второй главе рассматривается ситуация на рынке торговой недвижимости в городе Москва за 2017-2018 год, подводятся итоги и проводится сравнительный анализ. Для большей наглядности в работе используются графики и диаграммы.

При написании этой работы использовались открытые интернет источники, содержащие информацию об рынке торговой недвижимости на территории города Москвы, специализированная литература освещающая теоретические аспекты рынка недвижимости и его анализа, статьи, связанные с недвижимость и рынком недвижимости.

 

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости, понятие недвижимости, сущность и этапы анализа рынка недвижимости.

 

1.1. Рынок недвижимости: структура, функции и субъекты рынка

 

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

В общем рынок недвижимости — это комплекс процессов по отчуждению всех прав или части прав на объект недвижимости от одного физического или юридического лица другому.

В узком понимание рынком недвижимости можно назвать совокупность объектов недвижимости, с которыми можно провести сделки купле-продажи между продавцом и покупателем.

Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены на недвижимость, и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:

• в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

 

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом – объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости взаимосвязан с несколькими рынками, а именно с рынком товаров, предназначенных для долгосрочной эксплуатации, рынком предоставления услуг и со строительным рынком, связь с которым является самой сильной. Но несмотря на прочную взаимосвязь рынок недвижимости имеет кардинальные отличия от других рынков:

• Рынок недвижимости является самой важно частью рыночной экономики.
• Условия проведения сделок, связанных с купле-продажей недвижимости куда более тяжёлые, нежели в остальных сегментах экономики.
• Количество продавцов и число покупателей на рынке торговли недвижимостью обуславливается экономики данного региона.
• У рынка недвижимости существует специальная нормативно-правовая база.
• Роль региональных и муниципальных нормативно-правовых актов, куда больше, чем у других сегментов экономики.
• Более сложный анализ рыночной ситуации.
• В отличие от рынка строительства, где товаром являются услуги по постройке сооружений, в рынке недвижимости товаром являются права на недвижимости, а основным процессом является смена хозяина имущества.

Люди приобретают объекты недвижимости для определённых целей:

• дальнейшее проживание;
• сдача другим людям в аренду;
• инвестиции;
• для строительства новой инфраструктуры;
• для целей, связанных с будущем получением прибыли.

Всё перечисленное создаёт спрос на рынке недвижимости.

В конечном итоге рынок недвижимости представляет собой структуру,

выполняющую определённые действия:

• Предоставление законных прав на объекты недвижимости от одного физического (юридического) лица другому
• Расчёт и выставление денежной стоимости для определённых объектов недвижимости
• Установление способа эксплуатации или его изменение для земельных участков или объектов недвижимости.

Нынешний рынок недвижимости нельзя назвать идеальным из-за недостатка определённых характеристик, идеальному рынку недвижимости.

Для идеального рынка устойчивой территориальной границей являются регион, странна и группа стран. А для рынка недвижимости, который мы имеем на сегодняшний день такой границей будет только район, регион и город. Стандартизация товаров в принятом рынке совершенна или хотя бы очень высока, в свою очередь в нашем рынке её почти нет. Взаимозаменяймость товаров также различается: с одно стороны абсолютная взаимозаменяймость, и почти её полное отсутствие с другой. Так же отличием является число участников торговых сделок — в нынешнем рынке их не так много. Соотношение этих участников должно быть сбалансированно, а в наших реалях оно балансирует между перевесом в сторону продавца и покупателя. В нашем рынке торговые отношения имеют частный характер, когда в идеальном рынке они являются открытыми и биржевыми. Недостатком нынешнего рынка также является информация. Зачастую она недостоверна, что недопустимо для идеального рынка. Доступ к информации о товаре также часто бывает затруднён, скорость обмена информацией очень низкая, как и степень осведомлённости продавца и покупателя о товаре. Для идеального рынка свойственно минимальное правовое регулирование между покупателем и продавцом во время сделки. Нынешний рынок также нельзя назвать идеальным из-за постоянного роста цен на товары и из-за сильного влияния местоположения товара на его цену. Последим различием можно назвать возможность быстро снизить или увеличить количество предложений для сделок. В идеальном рынке эта возможность очень высока, а в нашем нет из-за долгого процесса создания товара.

Рынок состоит из 3 сегментов:

На рынке нежилых помещений количество сделок является наименьшим, но это компенсируется прибылью, которую они приносят. Из-за цен на объекты нежилой недвижимости данный рынок становится весьма привлекательным для людей, работающих в сфере торговли недвижимостью.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

Рынок земли — это рынок, на котором проходят сделки, связанные с землёй. Товаром на таком рынке являются права на земельные участки.

Весь рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

К первичному рынку недвижимости относятся объекты, которые создали, но ещё не эксплуатировали. Такой товар впервые попадает на рынок, продавцом являются строительные компании.

К вторичному рынку относят недвижимости, которая уж была приобретена ранее, на рынке она не впервые, а продавцами являются прошлые хозяева.

Рынок недвижимости состоит из определённых частей:

• Участники рыночных отношений (продавцы, покупатели и профессиональные участники рынка недвижимости);
• Инфраструктуры рынка;
• Объекты недвижимости
• Процессы функционирования рынка

Нынешний рынок недвижимости можно разделить на 3 сектора:

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо, орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
• государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям независимой оценке стоимости объектов;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
• оценка инвестиционного проекта;
• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области. Например: жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Инфраструктура рынка недвижимости

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

1. органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.
2. специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;
3. саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
4. образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
5. некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Таким образом можно подвести к тому, что под рынком недвижимости мы понимаем механизм передачи прав на недвижимое имущество между продавцом и покупателем

 

1.2. Недвижимость: понятие и функции

 

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Под недвижимостью как юридической категории понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Под недвижимостью как экономической категории понимается материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

На основании Гражданского и Градостроительного Кодексов можно сделать вывод, что объект недвижимости — физический объект, «сложная вещь», состоящая из различных элементов.

Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Жилищный кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (в части определения условий оборота воздушных судов), Лесной кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов) и др.. Все указанные Кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом РФ установлен правовой режим недвижимости.

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости, так и социальной формой ее использования.

Как физический объект недвижимость характеризуется:

• наличием «прочной связи» с землей, на которой она расположена;
• местоположением (основная и наиболее существенная характеристика);
• определенным составом элементов, который формирует качественные
• характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта;
• длительностью физического существования;
• собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз
• инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

В законодательных, нормативных, методических актах и документа

Применяется классификация объектов по различным основаниям:

1. физическому статусу;
2. назначению;
3. качеству;
4. местоположению;
5. размерам;
6. видам собственности (принадлежности на праве собственности);
7. юридическому статусу (принадлежности на праве пользования);

• По физ0ическому статусу выделяют:
• земельные участки;
• здания, строения, сооружения;
• помещения.

Здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

А) земля:

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

• под жилье (селитебная территория);
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;
• под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);
• под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория);
• под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения);

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

• под дачное и садово-огородное использование;
• под жилую застройку;
• промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);
• сельскохозяйственного назначения;
• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
• лесного фонда, водного фонда;
• участки недр;
• земли резерва, назначение которых не определено;

2) жилье (жилые здания и помещения):

• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, боль школах и т.п.);
• индивидуальные и двух – четырех семейные малоэтажные жилые дома;

3) коммерческая недвижимость:

• офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
• гостиницы, мотели, дома отдыха;
• магазины, торговые центры;
• рестораны, кафе и другие пункты общепита;
• пункты бытового обслуживания, сервиса;

4) промышленная недвижимость:

• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
• паркинги, гаражи;
• склады, складские помещения;

5) недвижимость социально-культурного назначения:

• здания правительственных и административных учреждений,
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные об
• религиозные объекты.

Виды и подвиды объектов можно классифицировать:

3. По качеству – на типы и подтипы.
4. По местоположению – по районам, районам, зонам города, региона.
5. По размерам – общей площади комнат и т.п.
6. По видам собственности и объекты недвижимости делятся на:

• частные — находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;
• государственные — находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации;
• муниципальные — находящиеся в муниципальной собственности;
• общественные — находящиеся в собственности общественных объединений;
• коллективные (смешанные) — находящиеся в совместной или долевой

собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

7. По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют в зависимости от вида на используемые собственником или арендатором здания и сооружения, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования или дарения, отчуждения или иным способом (приватизация).
8. По функциональному происхождению – производственные и непроизводственные.

По происхождению – невосполнимые (земельные участки, недра, природные комплексы) и восполнимые (здания, сооружения, лесные массивы).

Каждый объект недвижимости обладает определенными качественными и количественными характеристиками, в том числе:

• физическими — размер, площадь, этажность, материалы и пр.;
• имущественно-правовыми характеристиками — права собственности, ограничения и пр.;
• экономическими — стоимость, цена, доходность, издержки содержания и пр.;
• характеристики окружающей среды — экология, транспорт, инфраструктура, сейсмичность и пр.

Так, например, жилые дома имеют массу стандартных категорий, в самом общем виде они делятся на 4 категории: престижные, массовые, так называемые «пятиэтажки» («хрущевки») и элитные (люкс), а общественные здания – это учебно-воспитательные, лечебно-оздоровительные, торговые, административные, культурно-просветительные, спортивные организации и учреждения, учреждения связи, коммунальные организации и многие другие.

На категорию недвижимых объектов влияют характеристики внешней среды:

• местоположение (страна, регион, город, сельская местность);
• природные условия;
• транспортные условия;
• инфраструктура;
• политическая ситуация;
• социально-экономическая среда.

 

1.3. Анализ рынка недвижимости

 

Под анализом рынка недвижимости понимаются целенаправленное

исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также

прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах для

обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения.

Общий (универсальный) анализ рынка торгоавой недвижимости включает в себя следующие этапы, которые отражают различные уровни деятельности аналитика:

• создание и наполнение аналитических баз данных;
• мониторинг рынка;
• исследование рынка;
• прогнозирование развития рынка.

Создание и наполнение аналитических баз данных – сбор и предварительная обработка информации.

В самом общем смысле под информацией понимаются сведения об объектах и явлениях окружающей среды, их параметрах, свойствах и состоянии, которые воспринимают информационные системы (живые организмы, управляющие машины и др.) в процессе жизнедеятельности и работы. Цены на рынках недвижимости постоянно меняются. В связи с этим на практике невозможно знать исключительно все цены, которые установлены в настоящий момент всеми продавцами на интересующий объект недвижимости, т. е. участники рынка недвижимости находятся в условиях информационной асимметрии – ситуации, при которой информация доступна только некоторым, а не всем участникам рынка. Отсутствие необходимой информации на практике приводит к значительным колебаниям и разбросу цен, что является следствием отсутствия достаточной информации на данном рынке. На рынке недвижимости следует выделять информацию для следующих целей: принятие решения об инвестировании, купля-продажа, девелопмент недвижимости (реконструкции, сноса, нового строительства), управление объектом недвижимости и др.

К основным видам информации на рынке недвижимости, оказывающим влияние на формирование цен, относятся:

• идентификация продавцов и покупателей;
• цены сделок и цены предложений на объекты недвижимости;
• период экспозиции на рынке для определенного типа объектов;
• нормативные акты и законодательство в сфере недвижимости;
• информация о проведенных аукционах и торгах по продаже недвижимости;
• ситуация на сопряженных рынках, таких как рынок строительных материалов, рынок транспортных услуг и т.д.;
• статистические данные, так как развитие рынка недвижимости – циклический процесс;
• информация о расходах на содержание недвижимости и др.

Для исследования целесообразно выделение исследования трех основных групп показателей состояния и динамики рынка недвижимости:

• показатели деловой активности: объем продаж и аренды (стоимостное и натуральное выражение), в том числе по типам недвижимости; объем и структура инвестиций в недвижимость; объем нового строительства; объем предложения на вторичном рынке;
• стоимостные показатели: уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках, в том числе по типам недвижимости; уровень и динамика строительных издержек; уровень и инамика арендной платы;
• индикаторы тенденций рынка: сроки экспозиции на рынке – период между выставлением объекта на рынок (выставлением в листинг), норма вакансий (доля незанятых помещений в имеющемся фонде недвижимости), «навес над рынком» (отношение объема предложения к объему продаж за определенный период времени).

Мониторинг рынка – статистическая обработка данных; анализ и оценка текущего состояния показателей; анализ и оценка динамики показателей.

На этом этапе анализа рынка недвижимости можно выделить следующие стандартные проблемы, с которыми сталкивается аналитик: большие объемы информации; необходимость получения ежемесячных (еженедельных) отчетов; требования соответствия отчетов разработанным шаблонам; значительные затраты ресурсов на обработку и предоставление информации.

Этапы мониторинга:

• Выбор показателей, подлежащих определению при решении конкретной задачи анализа рынка. Определяющими показателями являются цена предложения объекта и цена сделки, коэффициент торга, арендная ставка, коэффициент капитализации и т.д.
• Выбор периода (день, неделя, месяц, квартал, год), за который производится обработка данных для получения одного значения каждого из статистических показателей, и определённого количества периодов предыстории для построения динамического ряда. Выбор узкого периода (день, неделя, месяц) определяется прежде всего стремлением к сопоставимости аналогов, широкого (квартал, год)- стремлением к увеличению объёма выборки.
• Сбор и предварительная обработка документированной информации об объектах рынка в заданных периодах: обеспечение наличия данных, необходимых и достаточных для получения выбранных статистических показателей, в том числе и для типизации объектов (разделению на однородные группы), очистка базы данных от недостоверной информации, повторов и дублей.
• Предварительная типизация (классификация) объектов по качеству, размеру, местоположению и другим признакам.
• Расчленение совокупности объектов на выборки в соответствии с принятой классификацией.
• Определение статистических характеристик каждой выборки, построение гистограммы распределения каждого показателя (важной особенностью этапа является обязательное определение статистической погрешности в определение средней цены и других средневыборочных показателей).
• Построение предварительной числовой пространственно-параметрической модели рынка.
• Корректировка расчленения и построения оптимизированной пространственно-параметрической модели рынка. Цель- максимально возможное снижение погрешности при определении средних цен в выборке путём их дополнительного расчленения или объединения и пересчёта всех статистических показателей.
• Расчёт структурных относительных показателей сегмента рынка. Подразумевает, что на 6-м этапе рассчитывались абсолютные показатели (например, количество объектов в выборке). Здесь они переводятся в относительные (например, доли объектов в классе или в зоне).
• Построение динамических рядов по каждому из выбранных показателей.
• Расчёт относительных показателей динамик (индексов и темпов)
• Описание полученных результатов и подготовка отчёта о мониторинге рынка за текущий период и о накопленной динамике за рассматриваемый период.

В Российской гильдии риэлторов разработана система индексов IREM-RGR (Index Real Estate Market – Russian Guild of Realtors), характеризующих основные тенденции рынка недвижимости.

Она включает:

• ценовые (стоимостные) индексы:
• − индекс номинальных цен и/или арендных ставок – отношение номинальной рублевой и/или долларовой цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода;
• индекс реальных цен и/или арендных ставок (то же с поправкой на локальную инфляцию/дефляцию, т. е. изменение покупательной способности рубля и/или доллара в России);
• индекс рыночной активности (RGR-T) – отношение объема сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода;
• сводные индексы рынка недвижимости – индексы денежного оборота на рынке:
• RGR-IN – произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности;
• RGR-IR – произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности.

Одним из наиболее известных в Российской Федерации информационных ресурсов в сфере недвижимости является интернет-проект «Индексы рынка недвижимости». Специалистами его аналитического центра для мониторинга рынка жилой недвижимости предлагается использовать следующие индексы:

• индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) – является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье в долларах;
• индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) – отражает текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье в процентах в месяц;
• индекс доходности жилья – показатель экономической эффективности вложения средств в жилье, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих: арендных платежей от возможной сдачи квартиры в аренду и изменения первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

Исследование рынка – исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей, динамических закономерностей изменения показателей, динамики различных показателей, в том числе показателей внешней среды (макроэкономических, смежных рынков и т.д.), исследование показателей, не поддающихся статистическому мониторингу (барьеры входа на рынок и т.д.).

Для исследования пространственно-параметрических закономерностей изменения различных показателей, связанных с объектами недвижимости

(этажность, цена и т.д.) предлагается использование такой геоинформационной системы, как MOSMAPGIS. Это современная компьютерная технология для картирования и анализа объектов реального

мира с пространственной привязкой на карте.

Программный модуль MOSMAP-GIS позволяет импортировать имеющуюся базу данных об объектах недвижимости и визуализировать имеющиеся объекты на карте для проведения последующего пространственного анализа. При этом существует возможность масштабирования карт с различной степенью детализации. Любая географическая информация содержит сведения о пространственном положении. Данная программа позволяет отобразить текущие предложения рынка на карте с указанием удельной цены предложения, этажности и прочих параметров объектов недвижимости для пространственного анализа исследуемого района и формирования выборок объектов предложения для статистического анализа.

Для исследования факторов, влияющих на рынок недвижимости, предлагается использование SWOT-анализа и PESTEL-анализа. При использовании SWOT-анализа рынок недвижимости рассматривается как бизнес-структура. Анализ заключается в определении сильных и слабых сторон исследуемого рынка, выявлении его возможностей, угроз, исходящих из ближайшего окружения (внешней среды).

Задачи SWOT-анализа в отношении рынка недвижимости будут сводиться к тому, чтобы:

• выявить внутренние сильные и слабые стороны данной рыночной системы;
• выявить возможности и угрозы со стороны внешнего и внутреннего рынков недвижимости;
• увязать влияние и взаимосвязь внутренних сильных и слабых сторон рынка недвижимости с внешними проявлениями возможностей и угроз;
• сформулировать в общих чертах основные направления развития исследуемого рынка на уровне региона и страны в целом;
• сформировать перечень действий и мер на основе бизнес-планирования по минимизации последствий угроз и более широкому использованию предоставляемых возможностей.

Сильные стороны рынка недвижимости – это внутренние характеристики рынка, которые выгодно позиционируют первостепенное преимущество его развития в условиях влияния различных взаимодействующих экономико-социальных, политических и экологических факторов. Среди них необходимо выделить следующие: действующие государственные программы инновационного развития экономики страны; формирование особых экономических зон, что способствует динамичному развитию рынка недвижимости; достаточно развитая гибкая система ипотечного кредитования, взаимодействующая со строительными компаниями и позволяющая получить недостающие суммы со стороны бизнеса и т.д.

Слабые стороны рынка недвижимости – это также внутренние характеристики рынка недвижимости, которые по отношению к гипотетической экономической ситуации (что можно рассматривать на уровне государства в области развития рынка недвижимости в целом) выглядят наиболее слабыми или неразвитыми и которые возможно улучшить в будущем. Сюда же можно отнести сложности, возникающие при выделении землеотводов, ценообразовании и государственной регистрации прав собственности и т.д.; перенасыщение рынка посредниками и стимулирование, таким образом, спекулятивного спроса (многократная перепродажа одного и того же объекта недвижимости); слабый уровень профессионального поведения посредников или почти полное его отсутствие и т.д.

Альтернативные решения (возможности) являются характеристикой внешней среды по отношению к развитию рынка недвижимости на региональном и федеральном уровнях. Возможностями для изучаемого рынка являются благоприятные внешние обстоятельства, которые можно использовать для усиления сильных сторон или получения новых ключевых преимуществ. При поиске альтернатив следует обращать пристальное внимание на позитивные мировые тенденции развития рынка недвижимости, резкий рост спроса (по каждому из сегментов рынка) на строящиеся объекты недвижимости, появление новых технологий производства, которые можно с успехом внедрить в производство и восстановление ветхих объектов и т.д. В качестве потенциальных угроз могут быть факторы внешней макро- и микроэкономической среды внутри страны: законодательство и политическая среда, ожидаемые или возможные их изменения; экономическое положение страны или отдельного ее региона. В число угроз входят изменение показателей роста валового национального продукта, возможные значительные изменения в системе налогообложения, повышение уровня ожидаемой инфляция и негативное ее влияние на развитие рынка недвижимости.

В свою очередь PЕSTEL-анализ рынка недвижимости предполагает изучение следующих факторов:

• политических (Р – political) – будущие изменения в законодательстве, правительственная политика, государственное регулирование конкуренции и т.д.;
• экономических (Е – economic) – экономическая ситуация (ВВП), уровень инфляции, инвестиционный бизнес-климат, общие проблемы налогообложения, динамика отечественного рынка недвижимости, платежеспособный спрос населения, специфика строительной отрасли и т.д.;
• социальных (S – social) – потребительские предпочтения, базовые ценности, тенденции образа жизни, здоровый образ жизни, отношение к работе и отдыху и т.д.;
• технологических (Т – technological) – развитие новых технологий, финансирование НИОКР, связанные/зависимые технологии, замещающие технологии/решения, зрелость технологий, производственная емкость, уровень оснащения строительства и т.д.; экологических (Е – ecological) – экологичность применяемых технологий и материалов в строительстве и эксплуатации, экологическая ситуация в регионе, шумовой фактор и т.д.;
• правовых (L – legal) – европейское/международное законодательство, земельное законодательство, регулирующие органы и нормы, изменения законодательства, затрагивающие социальные факторы, законодательство по технологиям и т.д.

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы.

Под рынком недвижимости понимается совокупность механизмов, посредством которых обеспечиваются создание недвижимости, оборот прав на ее объекты, взаимодействие между спросом и предложением, установление равновесной цены, распределение недвижимости между различными конкурирующими вариантами ее использования, эксплуатация, инвестирование и финансирование объектов недвижимости.

Под анализом рынка недвижимости понимается целенаправленное исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах

для обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения.

Общий (универсальный) анализ рынка жилой недвижимости включает создание и наполнение аналитических баз данных, мониторинг, исследование и прогнозирование рынка

---

1  2  3