Меню Услуги

План управление инвестициями в ЖКХ

Страницы:   1   2   3   4


СОДЕРЖАНИЕ

  • ВВЕДЕНИЕ
  • Глава 1. Теоретические основы организации деятельности ЖКХ на муниципальном уровне
  • 1.1. Понятие организации деятельности ЖКХ на муниципальном уровне
  • 1.2. Нормативно-правовые основы организации деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ на уровне муниципального образования
  • 1.3. Основные направления совершенствования деятельности ЖКХ на муниципальном уровне
  • Глава 2. Управление инвестициями в сфере ЖКХ на муниципальном уровне: структура и технологии совершенствования
  • 2.1. Источники финансирования сферы ЖКХ и эффективность их использования
  • 2.2. Проблемы управления инвестициями в жилищно-коммунальном хозяйстве региона
  • 2.3. Влияние инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство на экономику и социальную среду муниципального образования
  • Глава 3. Совершенствование системы управления инвестициями в жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования
  • 3.1. Стратегическое управление инвестициями в ЖКХ на уровне муниципального образования
  • 3.2. Методика планирования инвестиций и оценки программ энергосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве
  • 3.3. Механизм мониторинга развития и инвестирования организаций жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования
  • ЗАКЛЮЧЕНИЕ
  • СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из основных сфер жизнедеятельности населения Российской Федерации (далее – РФ).

На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья.

Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, которые центральные и местные органы власти вынуждены выделять на поддержку жилищно-коммунального хозяйства; крайне ограниченной мобильностью рабочей силы, связанной с чрезмерной зависимостью места работы от места проживания; сохранением надежд населения на государственную помощь в обеспечении жильем; неадекватным экономическим давлением на предприятия, содержащие собственный жилой фонд; низкой эффективностью работы местных властей как в городской, так и в сельской местности по улучшению жилищных условий населения и, главное, практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.

Следовательно, актуальность темы обусловлена большим количеством проблем, которые до сих пор остаются нерешенными и требуют более детального изучения.

Степень научной разработанности. Вопросам развития сферы ЖКХ, его доступности и обеспеченности им населения страны, механизмам функционирования рынка недвижимости посвящены труды многих российских и зарубежных специалистов: А.Н. Асаула, П.Г. Грабового, А.Г. Гранберга, Н.Б. Косаревой, Т.Ю. Овсянниковой, А.С. Пузанова, Н.А. Садовниковой и др[1].

Различные аспекты жилищного строительства, такие как: качество, управление рассматривались Т.Н. Агаповой, Г.Л. Громыко, Т.А. Дубровой, М.Р. Ефимовой, Е.В. Заровой, М.В. Карманова, Ю.П. Лукашина, В.Г. Минашкина, В.С. Мхитаряна, Б.Т. Рябушкина, Ю.В. Сажина, А.А. Френкеля и др.

Вместе наблюдается нехватка практической литературы, содержащей конкретные предложения по решению проблем в жилищно-коммунальной сфере, в особенности эта тема мало изучена на муниципальном уровне.

Объект-организация деятельности в области жилищно-коммунального хозяйства на региональном уровне.

Предмет — исследование инвестиций в жилищно-коммунального хозяйство.

Цель магистерской диссертации: Проанализировать некоторые проблемы сферы ЖКХ РФ и пути их решений. Анализ взаимоотношений ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний ЖКХ. Анализ проблем, связанных с обращениями граждан по линии ЖКХ. Решение вопроса инвестиций в ЖКХ, а также вопроса разграничения эксплуатационной ответственности.

Поставленная цель определяет решение следующих задач:

  1. Раскрыть понятие организации деятельности ЖКХ на муниципальном уровне
  2. Изучить нормативно-правовые основы организации деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ на уровне муниципального образования
  3. Выявить основные направления совершенствования деятельности ЖКХ на муниципальном уровне
  4. Определить источники финансирования сферы ЖКХ и эффективность их использования
  5. Отразить проблемы управления инвестициями в жилищно-коммунальном хозяйстве региона
  6. Рассмотреть влияние инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство на экономику и социальную среду муниципального образования
  7. Изучить стратегическое управление инвестициями в ЖКХ на уровне муниципального образования
  8. Рассмотреть методику планирования инвестиций и оценки программ энергосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве
  9. Провести мониторинг развития и инвестирования организаций жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования

Методы исследования: системный подход, который позволяет рассматривать жилищную политику органов местного самоуправления как единую систему, анализ нормативно-правовой актов Российской Федерации, логический анализ литературы.

Источниковая база исследования: нормативно-правовые акты, регламентирующие жилищно-коммунальное хозяйство.

Научная новизна состоит в разработке научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию системы управления инвестициями в жилищно- коммунальное хозяйство (ЖКХ):

— обобщены теоретические и методические основы управления инвестициями ЖКХ региона: выделены факторы, особенности, методы управления инвестициями местными органами власти, систематизированы методики оценки эффективности инвестиционных проектов;

— оценено состояние жилищно –коммунального хозяйства региона и выявлены проблемы управления инвестициями, факторы и результаты инвестиционного процесса в отрасли;

— сформулированы принципы и алгоритм кластерного управления инвестициями в жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования;

Структура работы. Состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы и приложений.

 

Глава 1. Теоретические основы организации деятельности ЖКХ на муниципальном уровне

1.1. Понятие организации деятельности ЖКХ на муниципальном уровне

Многие собственники квартир в многоквартирных домах попросту не знают о том, какие именно обязанности должна исполнять их управляющая компания. И, конечно же, жильцы не располагают информацией относительно существования законодательно закрепленного перечня обязанностей управляющей компании. Такое положение дел, зачастую, приводит к заблуждениям жильцов и, как следствие, отсутствию контроля за действиями УК. В результате, коммунальщики пользуются невежеством жильцов и не исполняют свои обязанности, возложенные на них по договору с собственниками жилья, должным образом.

Однако, если разобраться в том, какие обязанности есть у управляющей компании и что именно могут требовать от нее жильцы, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и заключенным на основании этого договором управления многоквартирным домом, то можно контролировать работу коммунальщиков и требовать от них неукоснительного исполнения обязанностей по договору.

Выбор в качестве способа управления многоквартирным домом заключения договора с сторонней управляющей организацией, требует соответствия такого договора в письменной форме.

Договор обязательно должен быть подписан уполномоченным лицом управляющей компании, с одной стороны и собственниками квартир, с другой стороны. У каждого собственника помещений в доме должен хранится экземпляр такого договора, а второй экземпляр должен находится в конторе УК.

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

Надо сказать, что зачастую собственники подписывают договор только в одном экземпляре, который остается в управляющей компании. Это в корне неправильно, так как не дает возможности не только отслеживать исполнение условий договора и соблюдения своих прав, но и создает трудности для обращения в суд, в случае необходимости. Поэтому, если второй экземпляр договора управляющая компания не выдала, то его необходимо запросить. Для этого нужно написать письмо на имя руководителя УК с просьбой предоставить экземпляр договора со всеми приложениями.

Договорные отношения по управлению многоквартирным домом регулирует статья 162 Жилищного кодекса РФ. В ней определено, что договор на услуги УК является срочным договором.

Именно в течении срока, который в нем указан, управляющая организация должна выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, выступать оператором по предоставлению коммунальных услуг по отношению к собственникам квартир, а так же осуществлять другую деятельность, направленную на управление многоквартирным домом. В договор должны быть обязательно включены условия и минимальный перечень услуг УК, определенный в жилищном законодательстве РФ. Однако, по желанию собственников или по инициативе УК такой перечень может быть расширен. При этом важно, чтобы все стороны по договору были с этим согласны. При этом, в одном многоквартирном доме для всех собственников помещений условия договора должны быть одинаковыми. Ведь содержания договора, как и плата за услуги УК утверждаются только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не менее чем 50% голосов +1 голос. Обычно это происходит при выборе способа управления и управляющей организации.

В Жилищном кодексе РФ определено, что в договоре на управление многоквартирным домом обязательно должно быть указано:  адрес дома, который находится в управлении и полный состав общего имущества этого многоквартирного дома, перечень работ и услуг по содержанию многоквартирного дома и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня, список коммунальных услуг, оператором которых выступает УК, процедура для определения размера оплаты за содержание многоквартирного дома и ремонт мест общего пользования, а также порядок внесения платы жильцами, в том числе за коммунальные услуги. Кроме того, в договоре обязательно должен быть прописан порядок контроля за исполнением обязанностей управляющей организации. Договор на управление многоквартирным домом может быть заключен на срок не менее одного года и не более чем на пять лет, если жильцы самостоятельно выбрали УК. При проведении открытого конкурсного отбора управляющей организации, минимальный срок договора также составляет один год, а вот максимальный сокращается до трех лет.

В составе основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом надо отметить:

  • Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы осуществляются регулярно и постоянно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
  • Услуги по обеспечению снабжения многоквартирного дома коммунальными и энергоресурсами (вода, электроэнергия, тепло и природный газ), а также обеспечение услуги водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям. В ведении УК находятся все трубы для подачи горячей и холодной воды, канализационные стоки, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих коммуникаций входит в обязанность УК.
  • Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных ресурсов, поставляемым к дому, в соответствии с договорами, заключенными с поставляющими компаниями. Это значит, что именно УК отвечает за температуру горячей воды в кране, напор холодной воды и температуру батарей в квартирах жильцов.
  • Организация и планирование работ по постоянному техническому обслуживанию многоквартирного дома, а также работы по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядных организаций. Например, для обслуживания лифтов, вентиляционных систем, противопожарного оборудования, домофонов, вывоз мусора, уборка подъездов и двора.
  • Организация озеленения и благоустройства придомовой территории.
  • Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приема результатов таких работ.
  • Организация, планирование и производства текущего и капитального ремонта общедомового имущества, включая фасадные и кровельные работы.
  • Контроль за целевым и рациональным использованием выделенных в качестве субсидий или помощи, целевых бюджетных средств.
  • Полный цикл документооборота по бухгалтерским, техническим и иным документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.
  • Услуги жильцам дома и их консультирование по вопросам соблюдения норм совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил пользования инженерным оборудованием, а также электробезопасности.
  • Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных ими недостатков в обслуживании дома;
  • Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме для соблюдения требований законодательства и предупреждения возможного ущерба.
  • Обслуживание дома в виде диспетчерского пункта для оперативного реагирования и устранения возникающих аварийных ситуаций.
  • Расчет сумм, взимание оплаты и учет платежей за услуги жилищно-коммунального направления. Своевременное перечисление платежей за коммунальные услуги поставляющим компаниям.
  • Организация и проведение массовых мероприятий в многоквартирном доме.

Это совсем неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор управления многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности УК входит инвентаризация общедомового имущества, поэтому в приложении к договору, должен содержаться полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, стоящего на балансе УК, а также приведены арендаторы такого имущества, если они есть.

Хочется отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты УК должна предоставлять минимум один раз в год. Чтобы должным образом изучить такой отчет собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести правовой анализ и аудит представленных документов. Важно помнить, что всесторонний контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией является профилактикой многих проблем, которые могут возникнуть у жильцов в сфере жилищно-коммунальных отношений.

Далее в рамках настоящего исследования целесообразно изучение механизмов привлечения малых и средних предприятий в сферу оказания коммунальных услуг в зарубежных странах, на примере ФРГ.

Необходимо уточнить, что в странах Европейского союза (далее – ЕС) отсутствует выделение «коммунальных услуг» в отдельный вид. В соответствии с терминологией ЕС они относятся к услугам общественного экономического значения, под которыми следует понимать услуги, имеющие экономическую природу и представляющие общественный или общегосударственный интерес. К ним относят услуги в области телекоммуникаций, энерго-, газоснабжения, транспорта, почтовых услуг, водоснабжения, использования сточных вод, утилизации отходов и др.

Предоставление и организация данного вида услуг подчиняются нормам договора об учреждении ЕС, регулирующим внутренний рынок, и правилам конкуренции, поскольку речь идет именно об экономических видах деятельности.

Кроме этого, некоторые виды услуг общественного экономического значения попадают под сферу действия директивы по услугам, которая регламентирует порядок привлечения предприятий в коммунальный сектор через государственные закупки, к таким услугам относят газо-., электроснабжение. Причем, участие в закупках принимают все предприятия независимо от организационно-правовой формы, а также организации, регулируемые нормами публичного права и государственные предприятия.

В качестве поставщика услуг общественного экономического значения может быть любое физическое или юридическое лицо, которое предоставляет данные услуги. Рассмотрим более подробно систему управление коммунальным хозяйством в Германии. Невозможно было бы достичь высоких результатов в области коммунального хозяйства без продуманной, четко организованной системы управления коммунальным хозяйством. Далее представлены основные функции органов управления коммунальным хозяйством (табл. 1).

Таблица 1. Функции органов управления коммунальным хозяйством ФРГ

Наименование органа управления Функции органа управления в области коммунального хозяйства
Федеральное министерство Разрабатывает основное законодательство и определяет национальные задачи в коммунальной сфере в соответствии с Директивами ЕС.
Федеральное министерство окружающей среды, охраны природы и безопасности реакторов (http://www.bmu.de) Планирование, разработка, реализация экологической политики по охране водоемов, использованию энергоэффективных источников и др.
Федеральное министерство экономики (http://www.bmwi.de) Планирование, реализация, учет и контроль финансового обеспечения коммунального хозяйства
Федеральное министерство образования, науки, научных исследований и технологий (http://www.bmbf.de) Разработка инновационных технологий для применения в коммунальном хозяйстве
Федеральное министерство здравоохранения
(http://www.bmgesund-heit.de)
Определение и контроль качества питьевой воды
Федеральное министерство экономического сотрудничества и развития (http://www.bmz.de) Планирование и реализация международных проектов в области водного хозяйства, энергетики, теплоснабжения, утилизации отходов
Правительства Федеральных земель Планирование, регулирование, контроль коммунального хозяйства на своих территориях в рамах федерального законодательства
Органы местного самоуправления Организация и развитие коммунальных услуг в рамках местных законов
Отраслевые и профессиональные ассоциации, союзы Принимают участие в разработке местных законов, программ и проектов, развитие технических норм, объединяют различные предприятия в коммунальной сфере
Консалтинговое агентство «Partnerschaften Deutschland» Привлечение предприятий в сферу коммунальных услуг посредством государственно-частного партнерства (ГЧП), оказание консультационных услуг

 

Таким образом, на основании данных представленных в таблице 1, можно сделать вывод, что проводимая государственная политика по управлению коммунальным хозяйством, реализуется на всех уровнях власти. Муниципальные органы власти заинтересованы в том, чтобы население получало качественные коммунальные услуги, соответствующие высоким стандартам ЕС. Это достигается за счет самостоятельного выбора необходимых организационных и технических решений при соблюдении Директив ЕС и законодательства ФРГ.

Также следует отметить, минимальное вмешательство со стороны государства, которое разрабатывает стандарты и нормативы, и контролирует их соблюдение, а ответственность за организацию и развитие коммунальных услуг лежит на органах местного самоуправления.

В Германии особая роль в сфере коммунального хозяйства отводится союзам и ассоциациям. Они могут отличаться организационно-правовыми формами и иметь различные цели, например, поддержание эффективной организации водоснабжения и очистки сточных вод, содержания водоемов с учетом экологических требований и другие, но их объединяет общая цель – они созданы для развития народного хозяйства. Часто муниципалитеты объединяются в муниципальные ассоциации для обеспечения населения водой или контроля соблюдения предприятиями санитарно-гигиенических норм. Они могут делегировать данные обязанности частным и муниципальным предприятиям, а также предприятиям государственно-частного партнерства (далее – ГЧП).

Германия является страной с многообразием организационных форм, состоящих из различных комбинаций участия частных фирм и муниципалитетов, причем в некоторых случаях невозможно провести аналогию с существующими организационно-правовыми формами в РФ. Например, по данным статистической службы, количество предприятий, занимающихся системами водоотведения, по состоянию на 1 января 2015 составило 6.900 единиц, форма организации которых представлена на рисунке 1.

Рис. 1. Формы организации предприятий ФРГ, занимающихся водоотведением в 2015 году, %

 

Как видно из рисунка 1, практически одинаковая доля частных предприятий и объединений целевого назначения заняты в водоотведении – 37 и 38% соответственно, меньше доля публично-правовых предприятий – 17% и всего 8% – приходится на муниципальные предприятия.

Не крупные концерны с сетью своих предприятий по всему миру характеризуют рынок коммунального хозяйства, как в некоторых европейских странах, а большое число преимущественно средних и малых специализированных предприятий.

В настоящее время, после успешной либерализации секторов энергоснабжения и теплообеспечения, муниципальные органы власти федеральных земель активно практикуют привлечение предприятия на основе ГЧП.

В настоящее время институт государственно-частного партнерства в ФРГ достаточно развит и особой популярностью среди предприятий пользуются проекты в области:

— здравоохранения;

— строительства и модернизации провинциальных дорог;

— развития информационных технологий;

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут! Без посредников!

— строительства социально значимых объектов (детских садов и центров, больниц, объектов коммунальной инфраструктуры);

— уличного освещения.

К стратегическим взаимоотношениям органов местного самоуправления и частных предприятий в сфере оказания коммунальных услуг ФРГ относятся:

— заключение концессионных соглашений и контрактов;

— создание совместных предприятий;

— проведение приватизации жилищно-коммунальных организаций.

Привлечение предприятий в сектор коммунальных услуг предусмотрено при заключении контрактов:

— на обслуживание и техническое содействие;

— на управление;

— на аренду.

Основным механизмом привлечения малых и средних предприятий в коммунальную сферу ФРГ является выполнение подрядных работ. Для развития данного направления разработаны стандарты и оказываются консультационные услуги.

Таким образом, взаимодействие властных и предпринимательских структур в сфере коммунального хозяйства Германии, реализовано в виде партнерства между муниципалитетами и частными предприятиями. Анализ практического опыта применения договоров государственно-частного партнерства в сфере предоставления услуг общего экономического интереса позволяет предложить их применение для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в РФ с учетом особенностей национальной экономики.

Успешное функционирование коммунального хозяйства возможно при эффективном взаимодействии между государством, обществом и предприятиями коммунальной сферы.

Таким образом, проведенный анализ структуры предприятий коммунального сектора Германии свидетельствует о многообразии форм управления объектами коммунальной инфраструктуры. Данный подход взаимодействия властных и предпринимательских структур позволяет оптимально распределить возникающие риски между государством и частными предприятиями.

1.2. Нормативно-правовые основы организации деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ на уровне муниципального образования

Управляющая компания (УК) – форма организации бизнеса, основанная на управлении активами или имуществом определенной категории лиц, как физических, так и юридических, которые по тем или иным причинам не могут или считают нецелесообразным самостоятельно нести бремя управления принадлежащим им имуществом, либо не обладают достаточными познаниями в этой сфере деятельности.

Для подавляющего большинства граждан РФ понятие «управляющая компания» тесно связано с услугами ЖКХ — именно коммерческая деятельность по управлению и обслуживанию жилым фондом является темой для непрекращающихся дискуссий, вызывает массу нареканий и служит неиссякаемым источником для законотворчества различных законодательных органов: начиная с Государственной Думы РФ и заканчивая местными законодательными органами.

С 2005 года, когда был принят Закон, позволивший гражданам – собственникам жилья, самостоятельно выбирать способ управления принадлежащей им недвижимостью в многоквартирных домах не утихают споры об эффективности деятельности управляющих компаний, а действующее законодательство пребывает в перманентной стадии «реформ ЖКХ» до сих пор не давших положительных результатов.

Для собственников жилья принципиально важными при выборе формы управления своим многоквартирным домом является знание нескольких основополагающих позиций действующего законодательства РФ, которые позволят им не ошибиться в выборе способа управления, оценить преимущества и недостатки возможных вариантов управления МКД и в конечном итоге – принять коллективное решение о выборе способа управления.

В настоящее время УК в сфере ЖКХ могут создаваться в двух организационно-правовых формах:

— Общества с ограниченной ответственностью – (ООО);

— Акционерного общества – (АО).

Это — принципиально при выборе УК для того, чтобы не попасться на уловки мошенников, которые могут предложить услуги по управлению жилым фондом не имея на это права.

Деятельность всех управляющих компаний жестко регламентирована законодательством.

Основополагающим нормативным актом является Жилищный кодекс – (ЖК РФ). На его основе и, в развитие основных положений, содержащихся в нем, принят ряд законов и постановлений Правительства РФ, а так же локальных нормативных актов на уровне местных органов управления.

— ФЗ от 8 августа 2001 года № 128;

— ФЗ от 29 ноября 2001 года № 156;

Узнай стоимость написания такой работы!

Ответ в течение 5 минут!Без посредников!

— ФЗ от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ.

В этих законах содержаться основные положения, касающиеся лицензирования деятельности УК в сфере ЖКХ.

Создание управляющей компании по управлению многоквартирным домом– довольно длительный и трудозатратный процесс, который в большой степени регулируется государством. Это объяснимо. Неквалифицированный подход или элементарное незнание методов управления подобного рода предприятием неизбежно ведет к нарастанию претензий со стороны владельцев недвижимости в МКД и существенным нарушениям в сфере законодательства и финансовой дисциплины.

Алгоритм деятельности по управлению управляющей компанией может быть прописан в несколько шагов. Но каждый из этих шагов требует профессионального и ответственного подхода лица (группы лиц) принявших решение об организации такого бизнеса[4]:

  1. Подготовка к созданию УК — предусматривает изучение рынка аналогичных услуг, выявление мнения потребителей о недостатках существующих УК, открытие и регистрацию юридического лица в форме ООО или АО, получение лицензии на данный вид деятельности, страхование ответственности, создание материально-технической базы и офиса для размещения компании;
  2. Принятие в управление МКД– ответственный этап, требующий от руководства выработки агитационной стратегии, показывающей преимущества компании по сравнению с конкурентами. Большого по материальным затратам и времени сотрудников УК комплекса работ по подготовке и проведению собраний собственников МКД, оформлению протоколов общих собраний, составлению актов обследования состояния инженерных коммуникаций МКД, уточнения границ придомовой территории, принятия технической документации у прежней УК;
  3. Непосредственное управление МКД – начинается с:
  • Заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг (ресурсо -снабжающими организациями, являющимися в большинстве случаев монополистами), клиринговыми компаниями;
  • Наем и расстановка работников, составления должностных обязанностей для каждой из категорий наемных работников, ратифицирование должностных окладов, контроль за действиями наемных работников;
  • Организации бухгалтерского учета и соблюдение форм отчетности;
  • Организации своевременного реагирования на жалобы и заявления собственников МКД;
  • Организации своевременной доставки квитанций на оплату услуг ЖКХ и приема платежей за поставленные ресурсы и оказанные услуги;
  • Создании службы по эффективному взысканию дебиторской задолженности за услуги ЖКХ;
  • Организации деятельности аварийной службы: обеспечение работников транспортом, служебными помещениями, инвентарем;
  • Взаимодействия с местными органами власти и участие в обще -муниципальных мероприятиях, направленных на совершенствование деятельности УК в сфере ЖКХ.

Для руководства УК на начальном этапе необходимо определиться в какой из двух возможных форм будет осуществляться деятельность возглавляемого ими предприятия[5]:

  • В форме простого управления;
  • С функциями единого заказчика.

В первом случае задачами УК является выполнение организационно-распорядительных функций по договору с уже существующим в МКД ТСЖ. По гражданско-правовому договору УК выполняет:

  • Взаимодействие с собственниками в МКД;
  • Контакты с властными и контролирующими органами;
  • Взаимодействие с ресурсо -снабжающими организациями;
  • Работу с клиринговыми компаниями;
  • Организацию лицевого (финансового) обслуживания собственников МКД.

Во втором случае – функции, помимо перечисленных выше, включают в себя организацию в структуре УК собственных служб по техническому обслуживанию МКД либо заключение от своего имени договоров с третьими лицами – поставщиками услуг ЖКХ и клининга связыванием комиссионного сбора за посредническую деятельность, которая взимается с собственников в МКД.

Это наиболее распространенная форма деятельности УК, открывающая значительно большие возможности для финансового маневра, но и таящая в себе соблазн нецелевого использования свободных денежных средств.

Принять решение о заключении договора на управление управляющей компанией имуществом МКД вправе только общее собрание собственников. При этом количество участников должно составлять не менее 50% от общего количества собственников жилых и коммерческих помещений в доме.

Количество голосов, которые учитываются при принятии решений, зависит не от числа зарегистрированных в той том или ином помещении (квартире), а от размера площади недвижимости. Иными словами – от количества квадратных метров, собственником которых является участник собрания.

Не вправе принимать решения и участвовать в общих собраниях лица, хотя и зарегистрированные на данной жилой площади, но не являющиеся собственниками

На равных правах в собраниях участвуют и собственники коммерческой недвижимости, располагающейся обычно на первых (нижних) этажах здания. Зачастую, ввиду больших размеров площади помещений, которыми они владеют, их голоса становятся решающими при принятии решений.

Решения принимаются простым большинством голосов, поданных по тому или иному вопросу.

Самой распространенной формой организации собраний собственников является заочная форма обсуждения и голосования. При этом инициативная группа, выступившая инициатором принятия какого-либо вопроса, печатает бюллетени, в которых излагается суть проблемы и предлагаются варианты её решения.

Устанавливается срок, в течение которого собственники могут высказать свое мнение – проголосовать.

Принятое решение оформляется протоколом, который является обязательным к исполнению управляющей компанией, если это решение не противоречит законодательству.

Так, нельзя объявить отдельный двор независимым государством или запретить проезд транспорта по муниципальным дорогам, проходящим вблизи дома, установив шлагбаум.

Собственники недвижимости имеют право в любой момент сменить управляющую компанию или избрать иную форму управления общей недвижимостью, например –ТСЖ.

Несмотря на многочисленную критику в адрес управления управляющей компанией имуществом МКД, они по-прежнему остаются самой распространенной и эффективной формой управления, поскольку позволяют аккумулировать и перенаправлять на нужды содержания дома средства, поступающие от нескольких МКД.

Для этого необходимо убедится в стабильности работы УК. Узнать, в течении какого времени она осуществляет свою деятельность, какими ресурсами обладает, ознакомится с балансом УК. Все эти данные можно почерпнуть на сайте УК, ведение которого обязательно. Так же УК обязана ежегодно публиковать отчеты о результатах своей финансовой деятельности.

К плюсам относятся:

  • Большинство УК обладает необходимой материально-технической базой для осуществления деятельности в сфере ЖКУ;
  • Руководство компании в обязательном порядке знакомится со всеми изменения законодательства в сфере ЖКХ и обязано реагировать на них;
  • Договор с УК является юридически значимым документом. В случае нарушения его условий одной из сторон вторая сторона вправе требовать восстановления нарушенного права по суду;
  • В ведении УК находятся все вопросы управления домом: материально-технические, хозяйственно-бытовые и организационные. В силу этого любой вопрос решается более оперативно, поскольку нет необходимости обращаться в различные органы для решения той или иной проблемы;
  • УК самостоятельно заключают договоры с ресурсо – снабжающими организациями и имеют возможность выбора альтернативных поставщиков услуг если ресурсо — снабжающая компания не является монополистом в регионе.
  • УК формирует консолидированные квитанции по оплате всего комплекса услуг по содержанию дома и калькуляцию стоимости потребленных ресурсов. Нет необходимости осуществлять раздельные платежи в несколько организаций;
  • Деятельность УК подотчетна местным органам управления и жестко регламентирована законодательством. Любое отступление от этих требований влечет привлечение к ответственности руководителей УК;
  • Деятельность всех УК застрахована. Если в результате деятельности работников УК у самой компании не найдется средств на возмещение ущерба, за неё это сделает страховая компания. Таким образом, собственник недвижимости не пострадает материально. Все возникшие убытки ему будут гарантировано возмещены.

Деятельность УК до сих пор вызывает массу справедливых замечаний. Постоянно вскрываются факты недобросовестного выполнения обязательств или необоснованного завышения тарифов на услуги.

Тем не менее, единственная существующая альтернатива УК –ТСЖ(товарищество собственников жилья) в подавляющем большинстве случаев не оправдывает себя и не в состоянии обеспечить собственникам полного комплекса услуг, которые предлагает УК.

Эта «вяло живущая» форма управления МКД– редко оправдывает себя. Принятие решения об организации ТСЖ– обычно результат гипер активности отдельных граждан, преследующих определенные интересы и хорошо знакомых с уязвимыми местами в системе ЖКХ открывающими доступ к материальным ресурсам.

Управление управляющей компанией имуществом МКД- доказавшая свою эффективность форма организации управления в системе ЖКХ. Основная задача собственников заключается в правильном выборе УК и в эффективном контроле за её деятельностью.


Страницы:   1   2   3   4