Проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений. Часть 2.

---

Страницы:   1   2   3   4

---

1.2. Понятие, виды и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений

Сделки с жилыми помещениями – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.Как правило, с жилыми помещениями совершаются следующие сделки:

• Купля-продажа (глава 30 Гражданского кодекса РФ);
• Аренда (глава 34 Гражданского кодекса РФ);
• Наем (глава 35 Гражданского кодекса РФ);
• Ипотека (залог недвижимого имущества) (Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• Приватизация (Федеральный закон от 21.12.2001г.№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»);
• Рента (глава 33 Гражданского кодекса РФ);
• Пожизненное содержание с иждивением (глава 33 Гражданского кодекса РФ);
• Безвозмездное пользование(глава 36 Гражданского кодекса РФ);
• Мена(глава 31 Гражданского кодекса РФ);
• Дарение (глава 32 Гражданского кодекса РФ).

Все сделки с жилыми помещениями можно разделить на:

1. Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, к которым относятся:

• Купля-продажа жилых помещений;
• Мена жилых помещений;
• Дарение жилого помещения;
• Рента,Пожизненное содержание с иждивением;
• Ипотека;
• Приватизация;

2. Сделки, направленные на передачу жилых помещений в использование, к которым относятся:

• Договор найма;
• Безвозмездное пользование жильем;
• Договор аренды жилых помещений.

Объектами сделок с жилыми помещениями чаще всего выступают жилые дома, части жилых домов, квартиры и изолированные комнаты.

Одной из самых распространенных на текущий момент сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, является договор купли-продажи жилого помещения.

По мнению автора наиболее целесообразной и практически значимой типологией договоров купли-продажи жилых помещений является их разделение в зависимости от вида жилого помещения, являющегося предметом договора. На основании данного признака все договоры купли-продажи жилых помещений подразделяются на:

• Договоры купли-продажи жилого дома (части жилого дома);
• Договоры купли-продажи квартиры (части квартиры);
• Договоры купли-продажи комнаты.

Другим важным признаком классификации договоров купли-продажи жилого помещения является порядок оплаты по договору. В соответствии с данным критерием выделяются:

• Договоры купли-продажи жилогопомещения с единовременной оплатой;
• Договоры купли-продажи жилогопомещения с рассрочкой платежа (при этом важно отметить, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ при продаже жилого помещения в кредит, в том числе в кредит с рассрочкой платежа, жилое помещение признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязательств по оплате);
• Договоры купли-продажи жилогопомещения с иной формой оплаты (к примеру, по жилищному сертификату военнослужащего).

Сторонами по договору купли-продажи жилого помещения могут быть как физические, так и юридические лица. В отдельных случаях осуществлять куплю-продажу жилых помещений могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов (к примеру, при продаже муниципального или государственного жилья).

Купля-продажа жилых помещений осуществляется по общим правилам продажи недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации для купли-продажи жилых помещений.

Купля-продажа жилых помещений происходит на основании договора.Договор купли-продажи жилых помещений – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Автор считает необходимым отметить, что общие правила о купле-продаже, описанные в параграфе 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, применяются и к продаже жилых помещений, если специальными нормами о продаже недвижимости, закрепленными в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ, не установлены особые правила. Гражданским законодательством РФ помимо общих правил продажи недвижимости определены особенности купли-продажи именно жилых помещений. Такие особенности установлены в специальных правовых нормах, которые обладают приоритетом по отношению к общим нормам гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность(ст.168).К. обратилась в суд с иском к Е.- родственнику Л. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим: между ней и Л. была достигнута договорённость о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нём строениями за 35 тыс. рублей и передаче садового домика в собственность. Через месяц после достижения договоренности Л. выдала истице доверенность на представление её интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка.  К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. руб.,  а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Но после оформления всех документов К. узнала о том, что Л. умерла. Через несколько месяцев истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с неё деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с её стороны выполнены в полном объёме.

На текущий момент согласно действующему законодательству РФ не требуется нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилого помещенияи они совершаются в простой письменной форме. Необходимо отметить основные требования, предъявляемые к договорам, совершаемым в простой письменной форме:

• подлинные экземпляры договоров готовятся в количестве,равном числу сторон в договоре, плюс подлинный экземпляр в дело правоустанавливающих документов;
• в договоре должно быть указано наименование договора, например «Договор мены», «Договор купли-продажи», «Договор дарения» и т. д.;
• место и дата заключения договора указываются полностью;
• фамилия, имя, отчество, адрес местожительства, реквизитыдокументов, удостоверяющих личность, дата рождения для физических лиц указываются полностью;
• название юридических лиц, их местонахождение, данныегосударственной регистрации, ИНН, наименования и данные документов представителей указываются полностью и без сокращений;
• договор обязательно должен содержать существенные условия договора.

С введением в действие Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» более не требуется обязательное нотариальное удостоверение  договора купли-продажи жилого помещения, что не запрещает сторонам такого договора придать ему нотариальную форму.

С 1 марта 2013 регистрации подлежит только переход права собственности по указанным договорам. Сам договор будет считаться заключённым с момента подписания сторонами документа о передаче (акта приема передачи, если конечно в договоре не прописано, что собственно сам договор является таким актом). Таким образом, подавать заявления о государственной регистрации договоров, а также оплачивать государственную пошлину за регистрацию указанных сделок не требуется. Право собственности у приобретателей по договору возникает с момента государственной регистрации права в органе регистрации. В результате для регистраторов — облегчение работы, печатать на одну страницу раздела ЕГРП меньше, ставить штамп о регистрации на договоре не надо. Участникам сделки –  меньше платить госпошлину.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации).

Статья 552 Гражданского кодекса РФ закрепляет порядок перехода прав на земельный участок, на котором находится продаваемая недвижимость, согласно которому:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ);
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ);
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (абзац 1 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ);
4. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абзац 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ).

В договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны все законодательно закрепленные существенные моменты и условия сделки. В противном случае договор считается незаключенным. Для договора купли-продажи жилого помещения существенными считаются следующие условия:

предмет договора:в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;Конкурсный управляющий ЗАО «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд г.  Москвы с иском к ЗАО «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения площадью 150 м², расположенного в здании по улице Бауманская в г.  Москве. В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы  существенные условия договора. А именно: договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении искового требования.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

В протесте первого заместителя Председателя ВАС РФ предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум ВАС РФ считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли-продажи, нотариально удостоверенному ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое  нежилое помещение. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в п.1 договора указан адрес объекта, т.е. определено расположение   недвижимости на соответствующем земельном участке.

Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор  не заключен. Рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

• цена договора, условия об оплате и условия расчетов; если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее; в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества;

Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому К. приобрела трехкомнатную квартиру в г. Москве. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения.

Решением Лефортовского райсуда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда и президиумом Мосгорсуда) иск удовлетворен. Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генпрокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения. Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее.

В силу нотариально удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г.  Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). В самом договоре форма и порядок расчетов не определены. СК ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения пп.2 п.1 ст.161 ГК РФ о том, что  должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, — независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает  их права приводить письменные доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег, но она не сделала этого. Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима. Выписка из банковского счета о снятии ответчицей 20 тысяч долларов США  накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.

• перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) или ссылка на отсутствие таких лиц

Отдельно стоит отметить порядок передачи жилых недвижимости, и жилых помещений в частности, установленный статьей 556 Гражданского кодекса РФ. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абзац 1 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанностипринять имущество (абзац 3 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору(статья 557 Гражданского кодекса РФ).

С точки зрения автора важно рассмотреть в рамках настоящей работы условия действительности сделок с жилыми помещениями, без соблюдения которых сделка считается недействительной:

• Содержание сделки не должно противоречить закону. Если во время проведения сделки было нарушено жилищное законодательство, то такая сделка может быть признана ничтожной, а в ряде случаев – оспоримой. Так, например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома либо квартиры.
• Продавец жилого помещения должен быть собственником данного помещения, что подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами.
• Наличие у сторон договора правоспособности и дееспособности является важным условием действительности сделки купли-продажи жилого помещения.
• При оформлении сделок с жилыми помещениями нужно соблюдать права всех, кто проживает в квартире и сохраняет право пользования ею после отчуждения.
• Необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. совершение данной сделки должно быть добровольным.
• Регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество является обязательным условием действительности сделок с жилыми помещениями.
• Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным только в том случае, если стороны достигли соглашения по всем вышеописанным существенным условиям приобретения жилого помещения, установленным законом.

Порядок расторжения и изменения договора купли-продажи жилого помещенияопределяется в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, других правовых актов, договораили обычаев делового оборота не вытекает иное. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо при неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Глава 2. Содержание договора купли-продажи жилых помещений

2.1. Права и обязанности сторон договора купли-продажи жилых помещений

Сделки купли-продажи  объектов недвижимости в жилищной сфере вправе совершать любой из субъектов гражданского оборота. Ими согласно ст.2 ГК РФ являются: физические лица, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. «Субъектами правового отношения являются лица, персонально и имущественно обособленные, обладающие правами и несущие обязанности в правоотношении» проявляется в наличии у лица имени (наименования) и места проживания ( места нахождении).

Участники правоотношения должны обладать правоспособностью, то есть способностью иметь права и обязанности (ст.ст. 17,48 ГК) и дееспособностью, то есть способностью своими действиями приобретать права и создавать для  себя обязанности (ст. 21 ГК РФ), либо прибегнуть к помощи дееспособного лица. Так сделки от имени и в интересах несовершеннолетних совершаются их дееспособными родителями. В юридической литературе дееспособности отводится второстепенная роль при определении способности лица быть субъектом гражданских правоотношений. Ни физические, ни юридические лица  не  могут быть лишены способности быть субъектом права, ограничение правоспособности возможно только на основании федеральных законов (ст. 2 ГК РФ).

Взаимодействующие понятия «правоспособность», «правосубъектность» и «правовой статус» очерчивают исходные, стартовые правовые возможности субъектов. «В них, как в зеркале, видны границы поведения, выход за которые не допускается законом». Понятие правоспособности имеет важное значение для оценки юридически значимых действий Субъектов, Согласно ст. 168 ГК РФ сделки, не соответствующие требованиям закона и иных правовых актов, признаются ничтожными.

Выделяют 2 вида правоспособности: общую (универсальную), предполагающую возможность осуществлять любые действия, не запрещенные законом и специальную (пределы действий ее субъектов ограничены целями (и) предметом их деятельности).

Правоспособность физических, юридических лиц и публичных образований (государства, муниципальных образований) имеет различия. Правоспособность граждан является общей и возникает при отсутствии у них дееспособности в момент рождения (ст. 17,21 ГК РФ). Но существуют и иные точки зрения о моменте возникновения правоспособности. Законодатель не допускает самоограничения право- и дееспособности этих субъектов гражданского права (ст.22 ГК РФ).

Сделкоспособность физического лица в рассматриваемых отношениях возникает по достижении им 14-летнего возраста. С этого момента он вправе лично участвовать на всех стадиях отношений купли-продажи, однако все действия совершаются им с согласия родителей и органа опеки и попечительства (ст.ст 26, 37 ГК РФ).

Применительно к индивидуальным предпринимателям их общая правоспособность выводится из нормы ст.23 ГК РФ: “к их деятельности применяются правила настоящего Кодекса, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения”.

У юридических лиц правоспособность и дееспособность возникает одновременно и в момент их государственной регистрации (п.2 СТ.51 ГК РФ).

Проблематика сущности юридического лица как субъекта гражданского права довольно широко освещена в юридической литературе. По общему мнению, основанному па положениях ГК РФ, все коммерческие организации, заисключением прямо указанных в ст. 49 ГК РФ (унитарные предприятия) обладают общей правоспособностью. Специальной правоспособностью наделены унитарные предприятия, некоммерческие и иные организации, которые могут совершать не только те действия , которые предусмотрены в их учредительных документах.

В юридической литературе существуют и другие точки зрения. Отмечается декларативный характер положения ч.2 ст.49 ГК РФ об универсальной правоспособности коммерческих организаций, « поскольку огромное количество их потенциальных возможностей подлежит лицензированию», в связи с чем делается правильный, на наш взгляд, вывод о том, что правоспособность всех видов юридических лиц носит специальный характер. Существует и иное мнение, согласно которому все юридические лица не имеют ни общей, ни специальной правоспособности в их подлинном смысле слова, а обладают специальным правовым статусом, который определен посредством указания на цель деятельности юр. Лица, и формируется из правоспособности как общей предпосылки правообладания и компетенции как права и обязанности в отношениях с регулятивными органами (налоговыми, лицензионными и т.д.).

Дееспособность организаций выражается в способности своими действиями приобретать субъективные гражданские права, создавать обязанности и нести имущественную ответственность. Юридическое лицо способно формировать и выражать волю через свои органы. Поэтому дееспособность определяется в первую очередь его «организационным единством», содержание которого составляют юридические связи, обеспечивающие единство элементов, составляющих конструкцию юридического лица.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия не являются собственниками закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения имущества. Они владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с уставными целями. Однако распоряжение недвижимым имуществом, в том числе жилыми помещениями, требует согласие собственника, интересы которого представляют комитеты но управлению имуществом (ст. 295 ГК РФ).

Еще более ограничены права в отношении жилой недвижимости федеральных казенных предприятий и учреждений, основанных на праве оперативного управления. Никаким имуществом, кроме как готовой продукцией, казенное предприятие самостоятельно распоряжаться не может.

Собственник имущества (движимого и недвижимого), закрепленного за казенным предприятием или учреждением вправе изъять у них излишнее,неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (сг.296 ГК РФ). Но есть исключение из этого правила: имуществом, заработанным учреждением от законной, то есть предусмотренной учредительными документами,  деятельности, оно распоряжается, самостоятельно.

Таким образом, при решении вопроса о правоспособности учреждения продавать принадлежащие ему жилые помещения, следует проверять основание его приобретения — передано ли оно собственником на праве оперативного управления (и тогда требуется согласие последнего на его отчуждение) или же приобретено за счет самостоятельно заработанных средств (свобода распоряжения в данном случае будет не ограничена).

Отчуждение жилой недвижимости хозяйственными обществами тоже имеет особенность. Закон применительно к ним вводит понятие «крупная сделка». Речь идет о неправомочности исполнительного органа самому принимать решение о такой сделке без согласия Совета директоров или решения общего собрания участников общества. Крупной является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества.

Закон предусматривает ограничение прав публичных образований в распоряжении принадлежащим им жилищным фондом. Согласно ст.ст 17, 19 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» продажа иным лицам квартир и домов государственного, муниципального к общественного фонда без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан не допускается.

Применение данного нормативно-правового акта послужило основанием к принятию судебных решений о признании недействительными сделок купли- продажи заселенных квартир и домов. Так арбитражным судом была признана недействительнойсделка купли-продажи производственных зданий, и сооружений  жилищного фонда в Солнечно Сусанинского района уКостромской области, заключенная 16 мая 2013г. между Костромским территориальным государственно-кооперативным производственным  объединением бытового обслуживания населения и кооперативом «Реставратор». Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ своим определением признала, недействительным договор купли-продажи многоквартирного жилого дома, заключенный между научно-производственным объединением «Машиностроитель» и Международной ассоциацией делового сотрудничества «Пэком».

Волжский городской суд отказал  М. в удовлетворении исковых требований о признании сделки купли-продажи дома действительной, ввиду того, что она была осуществлена лицами, не являющимися собственниками, что существенно нарушило права и интересы настоящего собственника. К. обратилась в суд с иском о выселении из дома, принадлежащего ей на праве собственности к М, ссылаясь на то, что она разрешила ответчице проживать в доме временно. М. подала встречный иск к К. и С. о признании договора купли- продажи жилого дома, надлежащим образом не оформленного, но исполненного сторонами, действительным. Она ссылалась, что приобрела спорный дом с согласия К. у ее родного брата –за 120 тысяч рублей. Суд указал, что поскольку собственником спорного домовладения является М., и ее право в суде не оспаривалось, то только она вправе распорядиться им по своему усмотрению. Суду не было представлено доказательств личного участии К. вкачестве стороны, сделки. Данных о том, что К. заключила договор купли-продажи дома с М. и получила от них дом, судом неустановлено. В деле имелись только расписки о получении oт М. денег за проданный дом, исполненные С. Подпись К. в них отсутствует. Каких-либо сведений о том, что деньги предназначались К. к получены ею, в расписках не содержатся

Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров ( выполнения работ, оказании услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни и здоровья потребителей, получение информации о товарах (работ, услуг) и об изготовителях, а также определяет механизм реализации этих прав.

Тем самым, заключив договор на покупку недвижимости, покупатель пользуется защитой вышеуказанного закона при наличии 2-х условий: 1) продавец является предпринимателем без образования юридического лица или коммерческой организацией, осуществляющей продажу объектов жилой недвижимости в качестве уставной деятельности; 2) жилая недвижимость приобретается гражданином для личного проживания и (или) членов его семьи.

Множественность лиц в обязательстве купли-продажи жилой недвижимости. В связи с неделимостью жилой недвижимости при множественности лиц на стороне продавцов и (или) покупателей собственность на жилую недвижимость является общей. Она может быть долевой (когда доля каждого собственника заранее известна (ст.224 ГК РФ), а в исключительных случаях- совместной (без определения долей, например, в случае приобретения жилья супругами, ст. 256 ГК РФ).

Продажа жилой недвижимости, принадлежащей продавцу на праве  общей собственности, имеет свои особенности, обусловленные обязанностью каждого сособственника согласовывать свои действия по распоряжению жилым помещением с другими сособственниками.

Владение, пользование распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом (ст, 247 ГК РФ). Поэтому, если кто-нибудь из собственников возражает против продажи жилого помещения, оно не может быть продано целиком. Возможна лишьпродажа его доли (части), либо выделение доли из общего имущества в натуре и последующая его продажа. При этом оставшиеся собственники имеют преимущественное право покупки.

При согласии всех собственников на продажу жилья, находящегося в общей собственности, в договоре купли-продажи в качестве продавцов указываются все участники общей долевой собственности. При этом каждый из них продает свою долю и каждый подписывает договор.

Аналогично происходит и покупка жилья в общую собственность. В качестве покупателей указываются все лица, приобретающие жилье в общую собственность, желательно с указанием доли каждого.

Каждый из собственников вправе по своему усмотрению продать свою доли при условии соблюдения правила о преимущественнои праве покупки (ст.250 ГК РФ). Это правило заключается в том, что продавец доли обязан известить в письменном виде всех собственников жилой недвижимости о намерении продать третьему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если они откажутся от покупки или не воспользуются правом на нее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Установление законом  преимущественного права покупки для сособственников является ограничением прав участника отношений общей   долевой  собственности, так как лишает свободы выбора стороны договора купли-продажи. С другой стороны, данный институт имеет своей целью придание отношениям собственности естественного характера, когда у каждой вещи имеется единственный собственник. Эту особенность отмечает СкловскийK.И, придавая существованию общей собственности значение исключения из общего правила, «противного природе» вещей. Поэтому в прекращении общей собственности заинтересованы как ее участники, так игосударство. «Преимущественное право покупки установлено потому, чтоучастникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит наместо собственника, отчуждающего свою долю; кроме того, они могут_: быть заинтересованы в приращении своих собственных долей. Думается, и самогосударство заинтересовано в том, чтобы число сособственников илисовладельцев определенным правом выло не слишком большим, а, наоборот, по возможности уменьшалось»

Значение извещения продавца о продаже своей доли жилого помещенияпостороннему лицу, направляемое остальным участникам долевойсобственности, оценивается в юридической литературе по-разному. С однойточки зрения оно является офертой, адресатом которой являются остальныеучастники общей долевой собственности. «Смысл извещения состоит не в том,что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою, а в том, что он предлагает каждому купить ее у него. Значит, такое извещениеявляется односторонней сделкой — офертой, и последствия его определяются ст.ст. 155, 435 и 436 ГК… продавец доли не только уведомляет о намерениипродать свою долю постороннему лицу, но иодновременно тем самым -предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещениелишается правового смысла».

Существует и иной подход к оценке значения извещения, на взгляд автора, более правильный. Суть его — извещение является уведомлением сособственников о  намерении продать долю третьему лицу. Толчеев П. (судья Верховного Суда РФ) отмечает, что «исходя из положений ст. 435 ГК РФ, указанное предложение может быть признано офертой, если оно достаточно определено и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, который принял предложение. По смыслу же ст. 250 ГК продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам». Сособственники имеют преимущественное право покупки доли перед лицом, которому направлено предложение (посторонним лицом). Данный вывод основан, в частности, на отсутствии в ГК РФ положения о принуждении сособственника, имевшего намерение продать свою долю, а в дальнейшем отказавшегося от него, к заключению договора, даже если другой участник общей долевой собственности воспользуется правом преимущественной покупки.

Извещение оформляется в письменном виде и требует нотариального удостоверения. Оно должно содержать условия продажи доли третьему лицу: цена, порядок расчетов, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки. И т.п. В законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель — постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Таким образом, собственник, отчуждающий свою долю, нс должен представлять доказательства существования предполагаемого покупателя.

Срок для осуществления преимущественного права покупки доли равен 1 месяцу. Этот срок является пресекательным, то есть с его истечением прекращается субъективное гражданской право, установленное ст, 250 ГК РФ, начало исчисления срока определяется моментом получения сособственником извещения. Доказательством извещения участников долевой собственности о продаже доли может служить свидетельство нотариуса о передаче им заявления продавца или заявление участников долевой собственности об отказе от преимущественного права покупки доли на заявленных продавцом условиях.

Отказ остальных участников доли может быть прямым либо по умолчанию. Отказ «по умолчанию» имеет место в том случае, если адресат не купит предложенную ему долю в установленный срок. Оба вида отказа порождают одиноковые правовые последствия. Различия лишь в том, что прямой отказ действует с момента его получения потенциальным продавцом, а отказ по умолчанию – по истечении срока на ответ.

Согласие должно быть безусловным и полным. Не допускается частичное согласие с условиями, изложенными в извещении. Возражение против продажи доли имеет значение отказа. Привидем в пример судебную практику.

Безух обратилась в Волжский городской суд с иском к Леонтьеву и Арояну о признании сделки купли-продажи доли жилого дома от 17.08.13г. недействительной. Продавец (Леонтьев) прежде чем совершить указанную сделку, в нотариальной форме уведомил Безух о намерении продать свою половину доли домовладения за 120 тысяч рублей и о ее преимущественном праве покупки. Безух направила Леонтьеву возражение против продажи им доли постороннему лицу, а после совершения сделки обратилась в суд.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пояснил, что всилу ст. 250 ГК РФ сособственник вправе либо воспользоватьсяпредоставленным правом, либо отказаться от него. Так как возражение против продажи доли имеет значение отказа от права, основания для признания сделки недействительной отсутствуют. Согласие приобрести продаваемую долю могут выразить два или большее число собственников. Кому в этом случае должна быть продана отчуждаемая  доля? На этот счет есть различные мнения. Согласно одному из них выбор покупателя в данном случае принадлежит продавцу. Иной подход заключается права сособственникам, изъявившие согласие, приобрести часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна долям, имеющимся у них.

Автор полагает, что ответ кроется в ст.ст. 246 и 250 ГК, согласно которым преимущественное право покупки применяется в случаях продажи доли постороннему лицу. Когда собственник доли продает ее одному из других сособственников оставшиеся участники общей долевой собственности не могут воспользоваться данным правом.

В соответствии с п.3 ст. 250 ГКРФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право с течение 3-х месяце требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Предметом иска должно быть требование о переводе прав и обязанностей по договору, а не о признании сделки недействительном, как это бывает на практике.

В теории и на практике природа установленного п. 3 ст.250 ГК РФ срока определяется по-разному. В юридической литературе данный срок рассматривается как срок исковой давности, который представляет собой срок для защиты нарушенного субъективного права. «Здесь мы уже вне всяких сомнений имеем дело со сроком исковой данности — нарушенное преимущественное право покупки защищается путем предъявления в суд требования о переводе прав и обязанностей покупателя; для защиты этого права установлен 3-месячный, то есть сокращенный срок исковой давности».

Для более полной защиты прав покупателей, физическое на то или юридическое лицо существует правило, которое обозначает передачу жилого помещения продавцом и принятие его покупателем по передаточному акту, который подписывается сторонами или же по иному документу, который предусматривает передачу, не противоречащему договору обязательство передать жилище. Оно считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от выполнениям своей обязанности по передаче жилого помещения, а покупателя- о его принятии. Принятие само по себе жилого помещения покупателем, не соответствующего условиям договора, и в случае когда такое несоответствие прописано в документе, не является основанием освобождения от ответственности продавца за ненадлежащее исполнение договора. Неисполнение обязанности может повлечь неблагоприятные последствия, в том числе возмещение убытков.

В подобных случаях имеет место ст. 398 ГК РФ, в которой идет речь о неисполненном обязательстве и передачи индивидуальной вещи кредитору, который вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на установленных на то условиях.

Специальное правило, которое позволяет вместо вещи требовать возмещения убытков применительно только в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества установлено в ГК РФ.

В  случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего( по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение  покупателем обязательства пo принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального: правила в §7 гл. 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных нормативных правовых актов или договора купли — продажи не прннимает товар или отказывается его принятия, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель, своевременно не оплачивает переданный ему в соот­ветствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требо­вать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п, 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимо­го имущества, может также служить основанием к расторжению договора. При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе требовать от продавца:

• Соразмерного уменьшения покупной цены
• Безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный на то срок
• Возмещения своих расходов на устранение неполадок жилища

Если обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища(неустранимые недостатки, либо которые появляются вновь, либо имеют несоразмерные расходы на их устранение), то покупатель вправе:

1)отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврат уплаченной денежной суммы;

2)потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Все эти жесткие требования закона не могут обеспечить бесконфликтность такой значимой гражданско-правовой сделки, какой является купля-продажа жилого помещения.

Согласно закону п. 2 ст. 223 части первой ГК РФ «Момент возникно­вения права собственности у приобретателя по договору» дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением случаев предусмотренных ст.302 ГК. К ним относятся: когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; либо похищено у того или другого; либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Так собственник жилого помещения, который не вправе его истребо­вать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобрета­тель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разо­вую компенсацию за счет российской казны. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Данные положения применяются, в случае если государственная регистрация нрава собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после I января 2005 г. Порядок выплаты должен устанавливаться Правительством РФ.

---

Страницы:   1   2   3   4

---