Разработка системы кадастровой оценки земель промышленного назначения. Часть 3.

Страницы:   1   2   3   4   5

---

Производство экологически вредных производств обходится зарубежным компаниям значительно дешевле в азиатских странах и в России. Таким образом, неурегулированность вопроса интернализации отрицательных внешних эффектов представляет возможность иностранным компаниям использовать ассимилятивный потенциал окружающей среды фактически за бесценок.

Группа методов косвенного воздействия предполагает стимулирование природоохранной деятельности путем мотивации к сокращению выбросов и/или сбросов загрязнителей субъектами хозяйствования экономическими инструментами:

— плата за выбросы, сбросы,

— плата за пользование природными ресурсами,

— таргетированные налоги или «продуктовые» налоги/платежи,

— система возвратных депозитов,

— залоговые депозиты и экологическое страхование,

— субсидии, стимулирующие налоги и платежи.

Плата за выбросы (сбросы) представляет собой прямые платежи, однако использование данного инструмента эффективно только в сочетании с системой разрешений, при которой плата дифференцируется по видам загрязнения в пределах установленных уровней или же с превышением. Подобные системы действуют во многих странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Латвии и Литве), в том числе в Российской Федерации.

Плата за пользование ресурсами, в тексте данного исследования, представляется в виде платежей на покрытие затрат за услуги в сфере природопользования. Например, такие как сбор и очистка сточных вод, утилизация твердых бытовых отходов. В Российской Федерации в систему этих платежей входят: плата за размещение отходов, плата за воду, плата за пользование акваториями и участками морского дна, платежи за право пользования недрами.

Таргетированные (продуктовые) платежи применяются в виде вмененных платежей или акцизов на продукцию, создающую загрязнение в процессе ее производства, потребления или утилизации. Данные платежи вводятся с целью интернализации существующих или будущих экологических воздействий. В Российской Федерации к таковым относится платеж в виде акциза на производство горюче-смазочных материалов. В других странах Восточной Европы применяются таргетированные платежи по гораздо большему перечню производимой продукции: в Чехии и Словакии на многие вещества разрушающие озоновый слой, от пестицидов и удобрений, до портативных элементов питания и аккумуляторных батарей; в Венгрии — налог на бензин, упаковочные материалы, батарейки, шины, смазочные материалы, холодильники.

Система возвратных депозитов применяется на продукцию, заключающую в себе возможность вторичной переработке и/или продукцию с содержанием вредных веществ и примесей, способных привести к загрязнению при некорректной, неправильной эксплуатации. Данная система применяется в РФ при продаже продукции в стеклянной таре, но в качестве экспериментальных проектов сегодня применяется в отношении распространенных элементов питания. В Западных странах (Австрия, Германия) в систему возвратных депозитов включены такие виды продукции как: упаковки пищевых продуктов, батарейки, энергосберегающие лампочки, некоторые электроприборы (в основном со встроенными элементами питания), углеводородное топливо и смазочные масла.

Залоговый депозит или экологический страховой фонд используется с целью обеспечения гарантий соблюдения экологических требований предприятиями-загрязнителями. Заключается он во внесении депозита в форме залога в соответствующий внешний или внутренний фонд (если аудит осуществляется государственными органами), рассчитываемого либо из количества потенциальных выбросов, либо на определенный временной интервал производственной деятельности, и подлежащий возврату в случае выполнения обязательств. Данная система не применяется в РФ, однако механизм экологического страхования предусмотрен ФЗ № 7 «Об охране окружающей среды». В зарубежных странах данный депозит используется почти во всех странах Восточной Европы, а в Австралии, Канаде и США залоговый депозит используется как гарантия обязательств по рекультивации и очистке земель горнодобывающих районов и свалок.

Субсидии в виде грантов, льготных кредитов и налоговых льгот эффективно применяются лишь в условиях транспаретности их получения, а также при четко выстроенной системе экологического мониторинга. В РФ случаи предоставления льготных кредитов взамен осуществления конкретных природоохранных мер встречаются, но достаточно редки, чтобы говорить о системности.

Стоит выделить применяемую в США, Канаде систему торговли правами на выбросы вредных веществ, заключающуюся в сформированном рынке торговли правами (разрешениями) на эмиссию вредных веществ, таких как диоксид серы, оксид азота и др. Участвовать в выкупе и продаже прав могут не только промышленные предприятия, но и органы местной власти, а также некоммерческие природоохранные организации. Причем вторичный рынок прав в конце отчетных периодов приковывает к себе внимание всех участников и последнему кварталу года возрастает на 30-50% от первоначальной стоимости. Применяемая «концепция купола» в рамках территории штата позволяет предприятию выбирать следующие модели поведения:

1) Уплата несоизмеримо больших сумм штрафа относительно получаемых выгод от превышенного количества выбросов;

2) Осуществление затрат на проведение природоохранных мероприятий

3) Покупка разрешений на выбросы.

Стоит отметить, что платежи за негативное воздействие, как и в России, на окружающую среду являются неналоговыми, соответственно, данная плата не может быть взыскана в бесспорном порядке. Отсутствие начисления пеней за данные платежи отражается в несвоевременности их уплаты, а порой и полном игнорировании. Этому кстати также способствует далеко не совершенная деятельность контрольных и надзорных органов по предупреждению и рассмотрению экологических правонарушений. Необходимо создание четкого и действенного методического обеспечения осуществления надзора и проведения проверок исполнения законодательства в экологической сфере. Способствовать изменению сложившейся ситуации будет тесное взаимодействие с общественным надзором в области природоохранной деятельности (волонтеров, дружинников).

Необходимость учета фактора экологии при размещении и эксплуатации промышленных предприятий основана не только на значении природоохранных мер, но и на требованиях к прозрачности технологических процессов, а также на перспективной жизнестойкости производства. Дело в том, что история сегодняшних дней способна дать примеры, когда недальновидность руководства предприятий приводила к банкротству или его национализации, в случае экологического ущерба внешней среде.

В нашей стране отсутствует адекватная состоянию проблемы система мониторинга выбросов загрязнителей. Более того, сами формы отчетности является закрытыми для общего доступа и территориальные управления Росприроднадзора и Ростехнадзора фактически закрыли доступ к ним населению. Расчетные данные по выбросам косвенно удается найти в отчетах компаний по снижению выбросов в рамках Киотского протокола, размещенных в Российском реестре углеродных единиц. Но и эти данные составлены и заверены подразделениями предприятий без внешнего контроля, надзора и аудита, в том числе общественного. Так, выбросы еще не работающей на расчетной мощности Тайшетской анодной фабрики по фосфатам к примеру, в 2014-2015 годах превышали суточные ПДК в 17 раз. Жители жаловались, но импульса к действию не последовало. Когда же происходят существенные выбросы, становится о них известно от третьих лиц. Например, Коммуна Сёр-Варангер граничит с Мурманской область. Расстояние от пос. Никель, где расположено основное производство Кольской горно-металлургической комбината (Кольская ГМК, входит в ГМК «Норильский Никель»), до границы не превышает 20 километр. 17 июня 2013 в результате мониторинга норвежской стороны было зафиксировано превышение ПДК диоксида серы в 6 раз. Власти приграничной коммуны Сёр-Варангер обратились в суд против компании «Норильский никель», которая нарушает предельно допустимые уровни (ПДК) выбросов загрязняющих веществ в атмосферу.

Специалисты Green Peace и WWF, по данному вопросу сослались на независимых экспертов, которые указывают, что данные по выбросам по отдельным компонентам действительно недоступны и действительно ненадежны. Из-за недоступности они реально не контролируются и в отчетности фигурируют расчетные значения.

Мнения экологов сводятся к тому, что большая часть загрязнителей влияет на окружающую среду в радиусе 40-60 км в зависимости от размера и интенсивности источника загрязнения, следовательно, в основном страдает население и природа административного района и иногда частично района смежного. При этом экологические платежи, даже те, которые фактически уплачиваются предприятиями, поступают в региональный бюджет.

К негативным последствиям приводит и отсутствие на сегодняшний день конкретно определенных правил и условий существования комплексного института имущественной оценки земельных ресурсов для целей налогообложения, что формирует хаос как в сфере защиты имущественных интересов собственников, так и в системе имущественного налогообложения, формируя при этом оппортунистическое поведение, как плательщиков налогов, так и органов власти.

При этом очевидно, что размещение предприятий различных отраслей (цветная и черная металлургия, нефтехимическая, химическая и др.) сопряжено с удобством использования ресурсов (электроэнергия, водные ресурсы, иные компоненты производства) при производстве продукции, при этом данные факторы зачастую не учтены при оценке для целей налогообложения. В итоге плата за использование ассимилятивного потенциала окружающей среды до сих пор ложится бременем на лиц, не участвующих в производстве и не получающих от такого производства никаких выгод. Возникает замкнутый круг, когда недооценка выгод от размещений и последствий от размещения экологически опасных предприятий приводит к несправедливому налогообложению и невозможности бюджета компенсировать ущерб от деятельности предприятий в необходимом объеме.

По нашему мнению, справедливая интернализация внешних эффектов таких производств при оценке для целей налогообложения (кадастровой оценке) земельных участков сводило бы данные издержки к минимуму и представляло возможность оперативного решения экологических проблем, а также муниципалитеты смогли бы создать систему импактного и локального мониторинга внешней среды.

Данный способ решения проблемы негативных экологических воздействий, требует изучения отраслевых аспектов промышленных предприятий и анализа эмиссий вредных веществ. Основой такого способа является сравнение показателей экологичности технологических процедур предприятий одной отрасли, продукция которых является идентичной и/или торгуется на открытых рынках.

Необходимым при этом является этап гармонизации данных об экологических воздействиях. С учетом того, что в зарубежных источниках зачастую применяется CO2 — эквивалент при расчете стоимости выбросов.

Руководствуясь данными, представленными Всемирным банком и Росстатом, а также отчетами компаний Alcoa, Rio-Tinto и Norsk Hydro, стоит отметить, что условия платы за использование ресурсов предприятиями, производящими первичный алюминий, выглядит таким образом, как это представлено в таблице 2.1.

Таблица 2.1. Плата за ресурсы для предприятий алюминиевой отрасли

 

Проводимые данные свидетельствуют о несоответствии платы за негативное воздействие для предприятий на территории РФ относительно стоимости в других странах-производителей первичного алюминия.

Отдельно стоит остановиться на релевантности и открытости данных о вредном воздействии на окружающую среду. По оценкам экспертов Bloomberg, а также Hong Kong Stock Exchange рейтинг компании ОАО «РУСАЛ» близок к мусорному, что стало причиной вынесения предупреждения биржей в адрес промышленника о приостановлении открытых торгов по бумагам компании. Показатель российского производителя алюминия, в рамках оценки раскрытия экологической информации составляет за 2014 год – 17,05, конкурента – компании Alcoa – 51,94, даже основной загрязнитель в химической промышленности – Du Pont имеет за 2014 год показатель 44,19.

Таким образом прибыль множества предприятий металлургической, химической, энергетической и иных отраслей, производящих эмиссию вредных веществ, формируется ассимилятивным потенциалом окружающей природной среды и здоровьем населения, не находя при этом отражения в эквивалентной соизмеримой оплате отрицательных воздействий. Примеры, отражающие пагубность перспектив пренебрежения этим фактором, встречаются в изобилии, однако общей консолидации и верификации информация такого рода не получает.

Стоит отметить, что решение проблем загрязнения территорий, в первую очередь связано с регулированием первичного размещения таких производств с целью минимизации экологических рисков. Мировой и российский опыт показывает поэтому, что основной формой регулирования становятся меры зонирования территорий по регламентации видов разрешенного использования конкретных территорий. В этой связи решение проблемы воздействия отрицательных внешних эффектов промышленных объектов на территории селитебной застройки осуществляется, в первую очередь, через четкую законодательную систему градостроительного, земельного и налогового законодательства.

Основой рациональной и безопасной для граждан политики управления земельными ресурсами и ассимилятивным потенциалом окружающей среды в населенных пунктах является институт зонирования. Однако практика реализации правовых механизмов градорегулирования подтверждает предположения о том, что, несмотря на видимое совершенство, мероприятия по зонированию не являются панацеей, а происходящие сбои данных процедур способны приводить к «избыточному зонированию» и «незонированию».

Так называемое «перезонирование» возникает при ограничении пучков прав на использование недвижимости настолько, что тем самым нарушается принцип максимально эффективного использования недвижимости в рамках установленных ограничений. Данная избыточность ограничений продуцирует спекуляции с недвижимостью и ограничение прав большинства граждан. Примером данного «сбоя» процедур зонирования зачастую приводится решение властей г. Вестчестера (штат Нью-Йорк) об ограничении нижний планки размеров участков для односемейных домов 4 акрами в целях создания экологически более благоприятных условий проживания граждан, однако 80% земельных участков города имеют площадь менее 4 акров. Искусственный дефицит площадей взвинтил цены на участки под односемейные дома до заоблачных, создав условия недоступности покупки данной недвижимости для большинства семей.

В случае решения проведение зонирования территории города (что происходит в большинстве случаев в мировой практике), проект плана развития территории подлежит общественным слушаниям всеми заинтересованными лицами. Вносимые изменения коллегиально обсуждаются перед дополнением проекта.

Однако, например, в США общественные слушания не являются единственным способом выражения интересов. Воздействовать на ситуацию можно и после принятия плана развития территорий посредством различных способов: инициирования корректировки документа, референдума по спорному вопросу либо судебной апелляции в связи с нарушением права эффективного использования недвижимости.

Основными нормативными регуляторами в данной сфере являются положения Градостроительного Кодекса РФ, Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПин 2.1.1/2.1.1.1200-03″Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», а также Правила землепользования и застройки муниципальных образований (ПЗЗ).

Природоохранный потенциал ПЗЗ может быть реализован посредством всех элементов Правил:

— семантическую часть ПЗЗ регламентирующую порядок применения и внесения изменений в ПЗЗ, через установление обязательных для правообладателей и застройщиков требований;

— исходя из установления территориальных зон;

— посредством установления градостроительных регламентов.

Процедурные положения ЗК РФ и ГрК РФ о порядке разработки правил землепользования и застройки в части определения видов и состава территориальных зон, установления на местности их границ, содержания устанавливаемых градостроительных регламентов преимущественно имеют характер рекомендаций органам местного самоуправления, определяя лишь целевые приоритеты.

Документы территориального планирования, как и градостроительные регламенты, лесоустроительные регламенты, положения об особо охраняемых природных территориях и иные правовые акты, определяющие правовой режим земель и земельных участков, содержат положения, которые многократно применяются и устанавливают права и обязанности неопределенного круга лиц. Такие правовые акты должны соответствовать одновременно следующим требованиям:

1) Обеспечения соблюдения экологических требований при принятии таких актов должно быть приоритетом;

2) При принятии таких актов должно быть обеспечено право граждан на принятие решений, в том числе экологически значимых, по вопросам местного значения;

3) Такие акты должны обнародоваться для всеобщего сведения в порядке, установленном для опубликования нормативных правовых актов.

Отдельно, касательно вопросов публичных и частных интересов стоит отметить неурегулированность процесса государственного кадастрового учета территориальных зон, а именно охранных и санитарно-защитных. Нормативное регулирование процесса учета зон с особыми условиями использования территорий практически полностью отсутствует, что порождает ряд проблем при регулировании учета подобных объектов.

Во-первых, отсутствует конкретизация требований по отражению в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) границ зон с особым режимом использования. В статье 1 ГрК РФ перечислены лишь шесть типов зон с особыми условиями использования, однако к ним могут относится и береговые полосы, полосы отвода автомобильных и железных дорог, приаэродромные территории, установление которых также служит обеспечению экологически благоприятного состояния окружающей среды и условий проживания населения.

Второй проблемой является неясный состав заявителей, которым представлены полномочия по обращению в орган кадастрового учета с целью внесения сведений о таких зонах в ГКН. Данное обстоятельство еще более усугубляется заявительным характером внесения сведений по всем дефинициям земельных отношений, исходя из чего сведения о данных зонах имеют полишинельный характер.

Заключительной проблемой, существенно барьеризирующей процесс учета охранных и санитарно-защитных зон является отсутствие описания необходимых документов для поставки на учет данных территорий.

Из изложенного материала достаточно отчетливо следует, что необходимость учета интересов всех участников имущественных отношений в сфере природопользования возникла достаточно давно и становится со временем только острее. При этом в законодательной основе некоторые вопросы не урегулированы. Основой подобных проволочек, по нашему мнению, служит, в том числе недостаточно ясное понимание возможностей правовых инструментов и потенциала их применения в сложившейся действительности. В том числе, насколько экономически принятие некоторых мер может быть оправдано.

2.2.Оценка зарубежного и отечественного опыта по учету экологического фактора при оценке недвижимого имущества для целей налогообложения

Методологической основой проведения оценки объектов недвижимости для целей налогообложения служат стандарты и рекомендации профильных министерств, ведомств, а также некоммерческих саморегулируемых организаций. Например, периодически издаваемые Международной ассоциацией налоговых оценщиков (IAAO) стандарты по оценке недвижимого имущества рекомендуют учет всех значимых характеристик объекта, его инфраструктуры и сопряженности текущей и перспективной деятельности объекта с условиями окружающей его внешней природной и антропогенной среды. В частности, разъясняется, что оценщику не следует полагаться на непроверенные данные о загрязнении недвижимого имущества любой степени очевидности. Информация о степени загрязненности участка должна иметь основания в виде засвидетельствования данного факта профильным органом государственной власти, либо результатов независимого тестирования состояния окружающей среды. При этом в случае обнаружения загрязнения необходимо осуществить анализ последовательности смены собственников объекта (если их несколько) для установления виновников загрязнения. На стоимость имущества, в особенности это касается производственных площадок промышленных предприятий, влияет формальное или неформальное право загрязнения окружающей среды. Такие права способны существенно удорожать стоимость объекта, при продолжении использования его для производственных целей, связанных с выбросами/сбросами вредных веществ и их компонентов.

Стоит также отметить, что специфика требований учета фактора экологии при оценке недвижимости для налоговых целей, например в США меняется в зависимость от штата в силу от природно-климатических и исторических причин. Так, в штате Калифорния существенно усилены требования по водообеспечению объекта недвижимости, и данная характеристика формирует значительный вклад в стоимость объекта, что оценщик должен учесть первоочередным образом. Глубина изучения объекта должна позволять дебитовые возможности объектов водозабора для обеспечения текущей и перспективной деятельности на участке. Во Флориде разрешения на эмиссию вредных веществ являются ключевыми в структуре стоимости объекта недвижимости. В зависимости от штата варьируется и степень обязательств по финансированию затрат, связанных с рекультивацией земельных участков в результате загрязнения вредными веществами. Salmon Bay Terminals v. Noble вынес решение о чрезвычайной значимости подробного описания загрязненных объектов при сделках с ними, поскольку только юридические значимые действия в виде перехода прав на объекты выявляют риски и степень взаимосвязи объекта и окружающей среды.50 Участие в этом могут принимать как госорганы, так и текущий, и прошлый собственник. В некоторых штатах (Аляска, Огайо, Массачусетс) текущий собственник может быть защищен статусом «добросовестного собственника имущества», ограждающего его от имущественных обязательств по компенсации ущерба при приобретении земельного участка, обстоятельства, загрязнения которого открылись после заключения сделки. О продаже загрязненного имущества окружной суд штата Вашингтон, разбирая дело. При этом стоит учесть, что в оценочной практике США понятие оценки для целей налогообложения как отдельная дефиниция отсутствует, при этом и отождествления ее полностью с рыночной стоимостью также не происходит, однако конкретизируется в законодательных актах на уровне штатов и в судебных прецедентов.

В современной практике развитых европейских стран (Австрия, Германия, Швейцария) существует устойчивая система массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Общими отличительными чертами данных систем являются:

1) Высокая степень достоверности данных об объектах;

2) Полнота сведений об объекте и оперативность их обновления;

3) Обязательность оценки экономических, экологических и социальных факторов, влияющих на стоимость;

4) Учет различных видов прав и обременений в отношении объектов недвижимости.

В этой связи влияние экологических характеристик местоположения, к примеру в Австрии, рассматривается агрегировано относительно вида разрешенного использования. При оценке объектов недвижимости, предназначенных для проживания людей и ведения непромышленной деятельности экологический фактор отражает принцип «справедливой рыночной цены» (fair market value) и включается в оценочную модель непосредственно. Исследования, проведенные в Германии и Швейцарии показывает, что влияние экологических факторов (шум, загрязнение воздуха) характеризующих объект недвижимости может формировать до 30% стоимости. Объекты промышленности в развитых странах оцениваются массовым способом, при этом построенная многофакторная модель достаточно полно отражает все правовые и экологические аспекты использования объекта оценки текущим образом.

В Российской Федерации производственные предприятия, являясь крупнейшими налогоплательщиками, привнесли в местные бюджеты за 2015 год более 108 млрд. рублей в виде платежей по земельному налогу, при этом ключевые предприятия отраслей являются и главными эмитентами экологических загрязнений.

Соответственно, данные земельно-имущественные комплексы и представляют интерес в рассмотрении влиянии экологической компоненты на размер кадастровой стоимости и как следствие размер земельных платежей. Но при оценке таких территорий крайне сложно подобрать аналоги, поэтому необходимо уточнение методик и построения оценочных моделей.

Интересы государства и местных властей в данном вопросе очевидны, и выражены в твердом желании скорейшего вовлечения в гражданский экономический оборот максимально возможного объема земельных ресурсов с целью увеличения доходной части бюджетов посредством налоговых платежей. На заседании президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц», прошедшем в октябре 2014 года данная задача не раз формулировалась, но конкретных путей решения до сих пор нет. В данном случае следует еще раз упомянуть о несправедливо складывающейся процедуре, когда экологически нарушенные земли в стоимостном выражении близки нулю или несоизмеримо малы, в то время как они не требует описанных ниже потерь и рисков при размещении на данных участках объектов производств тем более высоких классов опасности. Наблюдая данную тенденцию, риэлторы-спекулянты могут держать такие участки, столь необходимые для производств, вне рынка с целью получения максимальных личных выгод. Помимо компетентностных решений властей в данном вопросе, в отношении таких участков требуется установление допущений по накопленному экологическому ущербу.

Оценка накопленного экологического ущерба и инвентаризация источников экологического вреда производится систематически, с достаточной степенью оперативности органами Росприроднадзора, поэтому говорить о нем с точки зрения оценки необходимо лишь в том случае, когда предстоит изменение использование данного участка. В случае же продолжения использования земель по прежнему целевому назначению без существенного изменения технологических процессов данные экологический ущерб следует считать вмененным и необходимым к раскрытию информации о нем в соответствии с действующим законодательством.

Озабоченность данными факторами подтверждается тезисами ряда международных форумов и конференций. К примеру, на проходившем в мае 2014 года международном экономическом форуме в Санкт-Петербурге президентом РФ В.В.Путиным открыто была озвучена необходимость применения мер, направленных на снижения негативного влияния на окружающую среду, вплоть до создания условий, при которых неэкологичность производства стала бы невыгодной. По словам представителей бизнес-структур, в частности В.Потанина, возможное регулирования данного вопроса посредством дополнительной налоговой нагрузки на устаревшие методы хозяйствования будет являться правильной мерой способную не только снизить нагрузку на природную среду, но и стимулировать модернизацию целых отраслей.

Для того, чтобы в России использовать передовой опыт стран с развитым земельным рынком для решения экологических проблем в рамках массовой оценки для целей налогообложения необходимо структурировать проблему на две части: во-первых, оценка действующих предприятий, во-вторых, определение стоимости земельных участков для размещения новых производств, с учетом норм территориального планирования и градостроительного зонирования. Сравнение земельных участков, на которых только предполагается разместить новые объекты промышленности, особенно I и II класса опасности, и участков, на которых уже находятся аналогичные производства (например, химической или горно-металлургической отраслей), очевидны существующие преимущества действующих предприятий и территорий. В первую очередь это связано со следующими факторами:

1) Сформировавшийся экологический фон, достаточно гибко осознаваемый общественностью, как следствие индустриального советского прошлого;

2) Размещение новых крупных производств затруднено отсутствием необходимой площади промышленных площадок и территорий для установления СЗЗ.

3) Компенсационные потери, вызванные отрицательными воздействиями новоразмещаемого предприятия.

Следствием этого является удорожание проекта размещения нового предприятия в связи с ростом временных затрат и прямых инвестиционных затрат, в том числе в связи с необходимостью выделение СЗЗ.

Поэтому при определении стоимости земельных участков для использования в промышленных целях необходим учет в оценочной модели данных параметров, как общерегиональных, так и уникально-объектных.

Параметры модели должны отражать следующие факторы:

1) Наличие вблизи исторически сложившихся объектов экологической природной среды.

— Состояние подобных объектов;

— Потенциальный уровень вреда в отношении данных объектов (прямой и косвенный), выраженный в виде разовых, либо регулярных платежей, направленных на компенсацию за действительно понесенные и потенциальные потери. Примером может быть скидка в 50% на электроэнергию, существовавшая с 1992 по 2002 г. в 30-ти км территориях вблизи АЭС.

2) Уровень занятости населения и уровень заработной платы:

— при высокой безработице, реализация проектов по размещению промышленных предприятий в регионе способна располагать как местные власти, так и население;

3) Степень информированности населения и наличие в регионе групп вызывающих социальную напряженность (малочисленные народы, казаки и др.).

— Проведение мероприятий по созданию благоприятного информационного климата (спонсорство, опека различных экологических дефиниций (вида/подвида представителей флоры и фауны, природных территорий, объектов наследия);

4) Транзакционные издержки, связанные с:

— проведением мероприятий по урегулированию споров с хозяйствующими субъектами и гражданами по сокращению и возможной минимизации отрицательных воздействий;
— Содержание группы экспертов-экологов, гидрологов и иных специалистов, контролирующих и отчитывающихся по состоянию вредного воздействия производства.

Безусловно, экспертные оценки по данным факторам должны также иметь статистическую и весовую ранжировку и стремиться максимально точно отразить потенциальное развитие ситуации.

На сегодняшний день в России система методического обеспечения оценки для целей налогообложения (кадастровой оценки) земельных участков и других объектов недвижимости активно развивается. В ее состав входят ключевые и единые для всех стран методологии, дополненные требованиями федеральных стандартов оценки и методическими рекомендациями профильных органов исполнительной власти. Данная структура призвана обеспечить справедливый учет особых параметров рынка недвижимости в нашей стране с учетом особенности состояния информационного обеспечения и исходя из особенностей современного этапа развития рынка.

Методическое обеспечение кадастровой оценки земельных участков объектов промышленности изложено в следующих документах:

1) Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденная приказом Росземкадастра №П/49 от 20 марта 2003 года;

2) Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, введенная в действие приказом Министерства экономического развития №39 от 15 февраля 2007 г.

3) Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков, в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006 г.

Вышеуказанные методические указания не обязательны к применению согласно статье 24.15 Федерального закона 135-ФЗ и п.9 ФСО-4, но использование их может предусматриваться специальными условиями договоров на проведение кадастровой оценки, а также фактически является ориентиром для специалистов.

Анализ проведенных в последние годы работ по Государственной кадастровой оценке земельных участков, используемых промышленными предприятиями, показали, что процедура отбора факторов стоимости носит совершенно субъективный характер и не соответствует принципам как размещения этих производств, так и рыночного ценообразования. Соответственно модель оценки носит бездоказательный характер. К примеру, при расчете кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов Иркутской области, а именно города Братск, в черте которого находятся Братский алюминиевый завод (производительность 1 002 000 тонн в год) и образованный отделением от БрАЗа электротермического цеха Братский завод ферросплавов, произведенном компанией ООО «Фингрупп» г.Тамбов, использованы следующие факторы стоимости:

1) Численность населения в населенных пунктах;

2) Расстояние от населенного пункта до муниципального, районного или городского округа;

3) Расстояние от населенного пункта до центра областного (республиканского) значения;

4) Расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы, км;

5) Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановок общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции, автобусные остановки и т.п.);

6) Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения;

7) Наличие в населенном пункте центральной канализации;

8) Расстояние до озера Байкал

9) Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения;

10) Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения;

11) Наличие в населенном пункте магазина;

12) Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения;

13) Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы;

14) Расстояние до ближайшей к населенному пункту дороги федерального значения;

15) Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта.

В итоге для расчета итогового удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков (УПКСЗ) для данного вида разрешенного использование применялись значение приведенных факторов и использовалась следующая экспоненциальная модель (3):

УПКСЗ = 1.00*e^{(1.92e-20*F1 + 0.02*F2 + 4.58e-3*F3 + 3.56e-77*F4 + 7.40e-6*F5 + 7.40e-6*F6 + 7.40e-6*F7 + 7.40e-6*F8 + 7.40e-6*F9 + 7.40e-6*F10 + 7.40e-6*F11 + 7.40e-6*F12 + 1.67e-3*F13 + 7.40e-6*F14 + 1.84e-3*F16 + 3.49e-3*F17)}              (3)

При этом фактор экологии, на этапе отбора представленный как в 1-3 группах ВРИ, так и в целом по данной группе земельных участков для использования промышленными предприятиями не использовался. Однако значимость его при оценке земель населенных пунктов очень важна и намного превышает значения основного количества формально приведенных вышеуказанных факторов. В итоге, данный отчет о государственной кадастровой оценке совершенно не отражает справедливого распределения значений стоимостей и определил социальную напряженность и острые споры между предприятиями и муниципальными и региональными властями. Споры перешли в судебную плоскость по оспариванию результатов Государственной кадастровой оценки, однако в силу сложности проблемы не всегда находят системное решение. Ниже, в таблице 2.2, представлены три соседних участка с идентичным видом разрешенного использования (ВРИ), величины кадастровой стоимости которых существенно отличаются.

Таблица 2.2. Сравнение кадастровой стоимости участков промышленности г.Братск, Иркутская область

 

Стоимость приведенная в отношении участка с номером 38:34:040501:6, установлена Постановлением Правительства Иркутской области №239 от 05.05.2014, однако затем оспорена в комиссии и согласно Протокола № 18 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области от 14.07.2014 установлена стоимость в размере 25,77% от кадастровой стоимости.

---

Страницы:   1   2   3   4   5