Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же, стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием, которое на нем расположено. Для восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК.
Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс (далее – ГК) не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК не придает.
С учетом того, что сдача гражданам в аренду жилых помещений невозможна (глава 35 ГК), арендовать жилые помещения могут только юридические лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наём гражданам. Иное использование жилых помещений невозможно. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать и многолетнюю историю нашего гражданского законодательства, которое в свое время распространило на части жилого дома тот же правовой режим, что и на дом в целом.
Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами Заключение такого договора посредством обмена письмами невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, пункт 2 статьи 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например, земельных участков или предприятий.
К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются .
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился.
Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения. Это «иное» право должно быть также установлено земельным законодательством, например, право пожизненного наследуемого владения (для граждан) или право бессрочного пользования (для юридических лиц).
Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования.
На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка . Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником или, когда условия пользования участком изменяются.
Например, договор аренды земельного участка с собственником может запрещать передачу участка или прав на него в любой форме третьим лицам.
Что касается изменений условий пользования, то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование не по назначению. При наличии препятствий к заключению договора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен, а если он всё-таки заключен, то должен считаться ничтожным на том основании, что «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствия нарушения».
Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия — фактическая передача и подписание передаточного акта. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.
В то же время значение передаточного акта не следует и переоценивать. Если обе стороны отказались его подписывать, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, да к тому же подлежит государственной регистрации. Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны-нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющего силу договора аренды здания (сооружения).
Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду.
Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.
В случае когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передававшего арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.
Договор аренды предприятий также выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. «По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности».
Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.
Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Содержание права пользования предприятием, по сравнению с обычным договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.
В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три — и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты — «только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором» . В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК РФ, подобных различий не проводит.
Такой подход Гражданском кодексе позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.
При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве о том или ином природном ресурсе соответствующего запрета. Например, Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.
Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ). Статья 132 ГК РФ об этом умалчивает.
Нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК РФ).
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:
— уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
— не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.
В п. 2 ст. 656 ГК РФ на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.
Форма договора аренды предприятий — письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в Гражданском кодексе не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды.
К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит п. 2 ст. 650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора — действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.
Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия — передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК РФ). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.
На арендодателя возложена дополнительная обязанность — возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абзац 1 ст. 662 ГК РФ). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК РФ права арендатора производить улучшения арендованного имущества.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абзац 2 ст. 662 ГК РФ).
Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК РФ).
Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.
Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ).
Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной . Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.ст. 656, 657 и 659 ГК РФ для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае установлен принцип — как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.
Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.
Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК РФ установлена специальная норма, согласно которой правила Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.
1.3. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества
Арендный договор приобретает практическое значение только в случае, если в нем четко определены права и обязанности сторон, вступивших в деловые отношения. Конечно, в зависимости от вида и объекта аренды и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон по ряду позиций могут определяться специальным законодательством (например, Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутой договоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая.
Кроме индивидуально устанавливаемых норм многие правовые положения, вытекающие из любого, законом урегулированного статуса арендатора и арендодателя, имеют универсальный характер и могут быть рекомендованы для более широкого применения (Приложение 1 и 2).
Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.
По закону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий — на арендатора (ст. 616 ГК РФ[5]). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий .
Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, — в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт объекта он должен производить сам.
Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и пр.).
Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта (их нельзя отделить без существенного вреда имуществу), производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором — все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ[6]).
Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление .
Это положение Гражданском кодексе имеет диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат по улучшению арендованного объекта с согласия собственника.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).
При сдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных прав и других (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.
Права и обязанности по договору аренды недвижимости могут переходить к наследникам. Арендодатель не вправе отказывать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.
1.4. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора
Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимости предусматриваются санкции за нарушение договорных обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то есть — при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:
— безвозмездного устранения недостатков;
— соразмерного уменьшения арендной платы;
— возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя;
— расторжения договора.
Законом предусмотрены исключения из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее известные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (нескрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Она направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В таких случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный объект.
Основания расторжения договора арендодателем:
— использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
— существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;
— несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платы в установленный срок более двух раз подряд);
— невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.
Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора .
По требованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при:
— непредоставлении арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии с назначением;
— выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;
— непроведении арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения которого возлагается на него;
— непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
На арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии — в течение 30 дней.
Ни одна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания, и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.
При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки за объекты государственной собственности в Москве начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Исковая давность — 3 года с даты предъявления претензии .
Пени начисляются:
— при заключении договора аренды — по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;
— при поквартальной оплате аренды — с шестого числа первого месяца квартала;
— при помесячной оплате — с шестого числа каждого месяца;
— при перерасчете арендной платы — по истечении 14 дней со дня подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.
Пени начисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды, указанный в платежном документе.