1.5. Продажа права аренды недвижимости
Передача нежилых помещений в аренду, например, в городе Москве из городского фонда реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. Конкурсная продажа прав аренды зданий и сооружений применяется в случаях, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий в соответствии с требованиями социально-экономического и культурного развития города и функциональным назначением недвижимого объекта. На аукционе право аренды передается покупателю, предложившему за него максимальную цену.
Конкурс проводит комиссия, состав которой утверждается распоряжением Москомимущества по согласованию с префектом соответствующего административного округа.
Заседание конкурсной комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее двух третей от общего количества членов комиссии.
Решение конкурсной комиссии считается принятым, если за поставленный на голосование вопрос проголосовало более половины присутствующих членов комиссии. В случае равного разделения голосов председатель конкурсной комиссии имеет решающий голос.
Начальная цена права на заключение договора аренды устанавливается (определяется) решением конкурсной комиссии в размере, рассчитанном в соответствии с нормативными документами, действующими в городе Москве.
Комиссия определяет порядок и сроки проведения конкурса, его условия, оформляемые в виде протокола на проведение конкурса, который утверждает председатель Москомимущества или его заместитель.
Информационное сообщение о проведении конкурса на приобретение права аренды на объект недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях не позднее, чем за месяц до объявленной даты проведения конкурса. Оно включает следующие сведения:
— условия передачи в аренду объекта по конкурсу;
— название, место расположения объекта, организация-балансодержатель;
— площадь земельного участка и характеристики расположенных на нем строений;
— начатые инвестиционные проекты, их сметная стоимость и производственные затраты;
— дата, время и место проведения конкурса;
— форма платежа, условия предоставления рассрочки, если она предусмотрена;
— сумма задатка в размере 10% от начальной цены и расчетный счет, на который он должен быть перечислен;
— адрес и окончательный срок принятия заявок на участие в конкурсе,
— дата, время и порядок ознакомления с объектом;
— номер контактного телефона.
В состав (перечень) условий передачи объекта в аренду по конкурсу включаются в обязательном порядке требования о функциональном назначении помещения, возможностях и условиях перепрофилирования, цели использования. В зависимости от специфики объекта могут быть дополнительно включены:
— минимальные показатели по производству товаров или оказанию услуг как по количеству, так и по ассортименту;
— необходимость обеспечения определенных категорий граждан товарами или услугами в объемах или стоимости.
В случае несоблюдения поставленных условий передаче в аренду объекта нежилого фонда не производится.
Для участия в конкурсе по передаче в аренду объектов нежилого фонда (недвижимости) соискатель представляет в конкурсную комиссию заявку на участие с приложением:
— соглашения о задатке;
— уставных документов;
— других документов, определенных условиями проведения конкурса.
Все указанные документы вкладываются и запечатываются в конверт с девизом заявителя. Во второй конверт вкладываются:
— предложения соискателя по конкурсному объекту;
— технико-экономическое обоснование использования объекта нежилого фонда;
— карточка с «девизом».
Оба конверта передаются в конкурсную комиссию.
Окончательный срок приема заявок на участие в конкурсе — за три рабочих дня до первого заседания конкурсной комиссии.
Юридические и физические лица получают статус соискателя после подачи заявки с технико-экономическим обоснованием и внесения задатка, который оформляется соответствующим соглашением в письменной форме за три дня до проведения конкурса.
Соискатель имеет право:
— до проведения конкурса убедиться в соответствии реального состояния объекта информационному бюллетеню;
— участвовать в конкурсе самостоятельно или через своих доверенных представителей;
— приобретать при необходимости копии информационного бюллетеня;
— отказаться от участия в конкурсе не позднее, чем за один день до его начала.
В этом случае задаток возвращается.
Соискатели конкурса обязаны соблюдать установленные правила, а выигравший конкурс обязан подписать протокол его итогов. Сведения о лицах, получивших статус соискателя, не оглашаются.
Комитет или его агентства обязаны:
— обеспечить проведение конкурса в соответствии с установленными правилами;
— с момента опубликования информационного сообщения обеспечить участникам конкурса возможность осмотра объектов в определенный срок;
— не разглашать сведений о лицах и организациях, участвующих в конкурсе;
— в 20-дневный срок после предъявления документов, подтверждающих проведение необходимых расчетов, оформить с победителем торгов договор аренды в установленном порядке.
Вскрытие конвертов с поступившими предложениями производится на заседании конкурсной комиссии в назначенный день и час. Одновременно проверяется соблюдение всех формальностей, наличие необходимых сведений и документов.
При процедуре вскрытия и оглашения предложений имеют право присутствовать участники конкурса или их представители, имеющие доверенность.
В случае присутствия на заседании конкурсной комиссии всех соискателей конкурса комиссия вправе предложить соискателям при их согласии провести открытые торги, не вскрывая конвертов с их предложениями.
На заседании конкурсной комиссии сначала вскрываются все конверты с предложениями соискателей. Расшифровка «девиза» победителя, указанного на карточке, производится путем вскрытия конверта, на котором указан тот же «девиз». Остальные конверты с документами не вскрываются и передаются владельцам. Внесенные задатки возвращаются.
Победителем конкурса является соискатель, предложивший наибольшую цену. При наличии нескольких соискателей, предложивших равную наивысшую цену, проводится повторный конкурс между ними без специального объявления в срок до 7 дней .
В случае повторения предложения равной цены конкурсная комиссия вправе принять к сведению и учесть другие условия и предложения соискателя, в том числе большие суммы заявленных инвестиций в объект.
По окончании итогового заседания конкурсной комиссией составляется протокол, в котором указываются:
— состав конкурсной комиссии;
— условия конкурса;
— предложения участников конкурса;
— сведения о победителе конкурса;
— проект договора аренды нежилого фонда на условиях конкурса. Протокол подписывается всеми членами конкурсной комиссии и соискателем-победителем и представляется в Москомимущество или его агентство.
Результаты конкурса доводятся до сведения соискателей и могут быть опротестованы ими в течение 5 календарных дней со дня уведомления. Решение итогового заседания конкурсной комиссии, объявившей победителя конкурса, утверждается председателем Москомимущества или его заместителем.
Конкурсная комиссия объявляет конкурс не состоявшимся, если в конкурсную комиссию поступило менее двух предложений по условиям конкурса.
Лицо, получившее право на аренду объекта нежилого фонда по конкурсу, в течение 10 дней перечисляет предложенную им сумму и в течение 15 календарных дней после внесения получает свидетельство и договор на право аренды.
По итогам конкурса в печати дается информация в течение 15 дней о победителе конкурса и условиях передачи в аренду объекта недвижимости.
Предметом аукционных торгов на право аренды объекта недвижимости является лот, в котором указываются:
— характеристика объекта;
— условия договора аренды недвижимости (проект договора);
— начальная цена опциона.
Победителем аукциона признается лицо, предложившее наибольшую цену в открытых торгах. Он получает право заключить договор аренды на данный объект недвижимости.
В Центральном административном округе Москвы юридическим лицам, использующим нежилые помещения по старым договорам аренды и субаренды, предложено заключить долгосрочные договоры аренды с Москомимуществом путем внесения платы за право аренды (опцион) по договорным ценам.
Опцион за право аренды взимается в зависимости от сроков и типов помещений в следующих размерах:
- для подвальных помещений — в размере не менее годовой арендной платы за предоставляемую площадь, при этом средние ставки опционов устанавливаются для:
— 15 лет — эквивалентно 100 долларов за 1 кв. м;
— 10 лет — эквивалентно 75 долларов за 1 кв. м;
— 5 лет — эквивалентно 50 долларов за 1 кв. м;
- для всех иных помещений — в размере не менее трех годовых арендных плат за предоставляемую площадь, при этом средние ставки опционов устанавливаются для:
— 15 лет — эквивалентно 300 долларов за 1 кв. м;
— 10 лет — эквивалентно 250 долларов за 1 кв. м;
— 5 лет — эквивалентно 200 долларов за 1 кв. м.
Оплата производится в рублях по курсу Центрального Банка России.
С 1 сентября 2010 года арендовать недвижимость федеральной собственности можно только через электронные торги (torgi.cov.ru.) , а с 1 января 2011 на нем размещаются данные о торгах на право заключения договоров аренды недвижимого имущества субъектов РФ и муниципалитетов, что обеспечивает открытость торгов и прямой доступ предпринимателям к арендуемым объектам недвижимости.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Наем и аренда в жилищной сфере
В настоящее время принято различать четыре вида передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный наем, коммерческий наем, аренда и поднаем. У них много общих, единых положений и свойств, но есть и особенности, которые полезно знать и учитывать как в предпринимательской деятельности, так и в жизни людей.
По договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фондов в пределах установленной нормы для бессрочного проживания граждан. Объектом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры или ее части (комнаты), благоустроенное применительно к условиям соответствующего города (села) и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилого фонда социального использования.
При определении пригодности для постоянного проживания жилых домов (независимо от группы их капитальности) и жилых помещений учитываются их физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования.
К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:
— каменные дома с физическим износом свыше 70%;
— деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.
Независимо от физического износа к непригодным для проживания относятся жилые дома:
— расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон с особыми условиями, запрещенных к застройке санитарными нормами и правилами;
— расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
— получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения нельзя устранить, обеспечивая одновременно соблюдение требований санитарных норм и правил к жилым домам с особыми условиями строительства и эксплуатации;
— прилегающие к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл. Вокруг проводов ЛЭП возникает электромагнитное ноле промышленной частоты (ЭППЧ), которое распространяется на десятки метров и негативно воздействует на все биологические объекты. Даже кратковременное облучение (минуты) ведет к негативной реакции организма людей, а у ряда аллергиков развивается реакция по типу эпилептической. При длительном пребывании (месяцы) в электромагнитном поле ЛЭП могут возникать заболевания сердечно-сосудистой и нервной систем организма человека. Поэтому важно знать допустимые уровни воздействия ЭППЧ от ЛЭП па население, которые предусмотрены санитарными правилами и нормами (СанПиН) ;
— в случаях превышения максимально допустимого уровня звука и проникающего шума в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ;
— комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы и если его нельзя снизить проектными инженерными решениями;
— жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки;
— бараки — 1-, 2-этажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом (как правило, это деревянные строения, срок службы которых -10-20 лет). Такого типа строения, планировка которых претерпела реконструкцию, после чего они стали пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа относятся к малоценному, но жилому фонду. Непригодность последних устанавливается в общем порядке;
— жилые дома, которым угрожает авария (обрушение) из-за предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;
— после аварии, пожара, стихийного бедствия — в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;
— жилые лома, техническая эксплуатация которых невозможна. Непригодными для постоянного проживания считаются жилые помещения:
а) в жилых домах, признанных непригодными для проживания;
б) в жилых домах, где находятся предприятия, учреждения и оборудование, эксплуатация которых запрещена санитарными нормами и правилами, поскольку приводит к возникновению в жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности, в том числе если вывести указанные производства из здания не представляется возможным;
в) имеющие дефекты планировки;
г) санитарно-гигиенические условия которых не отвечают утвержденным показателям;
д) находящиеся в аварийном состоянии — в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плит, балок, колонн, панелей и т.п.) .
В индивидуальном порядке определяется, пригоден либо нет для постоянного проживания жилой дом, в котором часть жилых помещений уже непригодна для постоянного проживания. При этом учитываются размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания и другие конкретные обстоятельства.
Заключению договора социального найма предшествуют административные действия: выявление и проверка нуждаемости малоимущих граждан в улучшении жилищных условий, оценка их материальной и имущественной обеспеченности, постановка на очередь, выделение жилья, заселение и т.п.
Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, с учетом:
— дохода на каждого члена семьи;
— стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ ).
Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При социальном найме жилая площадь предоставляется малоимущим гражданам, поставленным на учет по улучшению жилищных условий, а также иным категориям граждан, признанным по закону нуждающимися в жилых помещениях, на основании договора или выписки из решения органа исполнительной власти в порядке очередности. Договор социального найма может быть заключен только на свободное жилое помещение.
При заключении договора должны быть предъявлены паспорта (свидетельства о рождении) или другие заменяющие их документы на всех членов семьи, подлежащих вселению в квартиру, а также письменное согласие, заверенное в установленном порядке, всех совершеннолетних членов семьи па переселение в предоставленное жилое помещение.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий по договору социального найма признаются граждане:
а) не имеющие жилой площади в собственности или по социальному найму;
б) имеющие обеспеченность на одного члена семьи ниже установленной учетной нормы (например, в Москве — 10-18 кв.м. общей площади для отдельных квартир);
в) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в их составе имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
г) проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для постоянного проживания, независимо от размеров занимаемого жилого помещения (ст. 51 ЖК РФ);
д) малообеспеченные граждане.
Для постановки на учет по улучшению жилищных условий гражданин должен подать заявление в одну организацию по месту жительства — Департамент жилищной политики и жилищного фонда, который сам запросит у других организаций (Департамента социальной защиты населения, районной управы и Префектуры) следующий пакет документов:
— документы, удостоверяющие личность заявителя и личность каждого из членов его семьи (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность граждан);
— документы, подтверждающие гражданское состояние и состав семьи гражданина (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении детей, решение об усыновлении (удочерении), решение суда об определении состава семьи, свидетельство о смерти);
— документы, подтверждающие право гражданина быть признанным нуждающимся в жилом помещении, а именно:
— выписка из лицевого счета квартиросъемщика;
— копия финансового лицевого счета;
— документ, подтверждающий право пользования жилым помещением, занимаемым заявителем и членами его семьи (договор, ордер, решение о предоставлении жилого помещения и т.п.);
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, подлежащее налогообложению;
— справка налогового органа, подтверждающая сведения о стоимости принадлежащего на правах собственности гражданину и членам его семьи имущества, подлежащего налогообложению;
— документы, подтверждающие доходы членов семьи гражданина или одиноко проживающего гражданина (справка но форме 2-НДФЛ);
— выписка из ЕГРПН о наличии в собственности заявителя и членов его семьи жилого помещения, а также о совершенных заявителем и членами его семьи сделках с жилыми помещениями за последние пять лет;
— технический (кадастровый) паспорт па жилое помещение;
— медицинское заключение для заявителей, страдающих одной из тяжелых форм хронических заболеваний и имеющих в связи с этим право на предоставление дополнительной площади жилого помещения;
— документы, подтверждающие несоответствие жилого помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
— документы, подтверждающие право заявителя на льготы и (или) дополнительную площадь по основаниям, установленным законодательством РФ и местным региональным законодательством;
— акт проверки жилищных условий заявителя.
Отказ гражданам в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается по следующим основаниям:
— не были представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
— были представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
— если не истек установленный 5-летний срок со дня, когда гражданин совершил намеренные действия, в результате которых он ухудшил свои жилищные условия в целях признания его нуждающимся в жилом помещении.
По договору найма (коммерческого) жилое помещение могут также получить граждане:
— принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилых помещений по договору найма;
— являющиеся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченные но нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения изолированного жилого помещения в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в ней жителей, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;
— участники городских жилищных программ.
Социальная норма жилой площади – это минимальный размер общей площади жилого помещения, установленный органом местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилыми помещениями.
Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жилой площадью в целях принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Наймодателем по договору социального найма жилых помещений государственного и муниципального фонда является собственник либо уполномоченный им орган, или уполномоченное им лицо (наймодатель) — дирекция единого заказчика, или иное юридическое лицо.
Нанимателями могут быть только физические лица (граждане), относящиеся к категории нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилого фонда социального использования в соответствии с установленным перечнем.
Жилая площадь по социальному найму предоставляется на основании решения органа исполнительной власти с последующим заключением договора в письменной форме в течение 10 дней .
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между такими гражданами и нанимателем определяются законодательством РФ. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Они являются сонанимателями жилого помещения.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя и другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они внесены в качестве членов семьи, их дети и родители (ст. 31, 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Наниматель обязан:
— использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания и содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры по их устранению, а в необходимых случаях сообщать в соответствующую аварийную службу;
— бережно относиться к жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям, не допускать выполнения работ в жилом помещении, приводящих к его порче;
— содержать в чистоте и порядке жилое и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифта, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специальные места, определенные жилищно-эксплуатационной организацией. Не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод;
— соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей и кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности;
— экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
— производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет, текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире. К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя;
— устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих;
— не производить переустройство и (или) перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования без получения соответствующего разрешения, предусмотренного Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (постановление Правительства РФ от 27.01.2006 № 25);
— пользоваться жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей;
— вносить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам;
— соблюдать правила общежития. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 должна соблюдаться полная тишина;
— ежедневно убирать лестничные клетки и коридоры в одно- и двухэтажных жилых домах квартирного типа в соответствии с графиком, установленным жильцами дома, исходя из количества жильцов, проживающих в этом доме;
— переселиться с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома, в котором он проживает (когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя), в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, без расторжения настоящего договора найма;
— при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии. Не выполненные нанимателем работы по текущему ремонту, лежащему на его обязанности, а также при устранении имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. В этом случае стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения нанимателем составляется и подписывается наймодателем, представителем ДЕЗ и нанимателем;
— информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилыми помещениями по договору социального найма;
— допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов госконтроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния помещения и оборудования, а также для проведения ремонта;
— нести иные обязанности согласно ЖК РФ и законодательству РФ.
Наниматель имеет право:
— пользоваться помещением;
— вселять в занимаемое им жилое помещение, даже если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы, своего супруга, детей, родителей, и других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц — с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
— с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, производить в установленном порядке обмен или замену занимаемого жилого помещения;
— сохранять жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи при условии и в случаях, предусмотренных законом (ст. 71 ЖК РФ). Жилая площадь, которая сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи, не считается излишней;
— сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и в порядке, установленных ЖК РФ, а также правилами сдачи жилого помещения в поднаем. Если жилая площадь систематически сдается в поднаем, сдаваемое изолированное жилое помещение может быть изъято в судебном порядке;
— использовать жилое помещение наряду с проживанием для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 4 постановления Правительства РФ от 21.01.2006 № 25);
— разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади;
— с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения;
— требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, предоставления коммунальных услуг и участия в содержании общего имущества многоквартирного дома;
— осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные законодательством. При осуществлении своих прав наниматель не может использовать жилое помещение в ущерб интересам общества;
— если общая площадь на одного члена семьи превышает норму предоставления, может обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении меньшего по размеру жилого помещения.