Наймодатель обязан:
— передать нанимателю жилое помещение в надлежащем состоянии и свободное от прав иных лиц;
— в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда систематически производить осмотр жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них: принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где пет центрального отопления), ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование;
— обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 Ж К РФ);
— нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма, например: исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии — немедленно; производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных жилых домов квартирного типа), а также придомовой территории; предоставлять нанимателю и членам его семьи па время проведения капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя) другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, не расторгая при этом настоящего договора. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилплощадь и обратно (по окончании ремонта) производится наймодателем за его счет; своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.
Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.
Наймодатель не может изменить договор найма жилого помещения без согласия нанимателя и членов его семьи, кроме случаев, предусмотренных законом.
Если вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма признан нанимателем его совершеннолетний член семьи, наймодатель заключает с ним договор найма жилого помещения. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
Наниматель по взаимному согласию членов семьи и с уведомлением наймодателя может вселить в квартиру временных жильцов на срок до шести месяцев на безвозмездной основе и при соблюдении учетной нормы жилой площади на одного проживающего.
При найме (коммерческом найме) из государственного или муниципального жилого фонда в отличие от социального жилое помещение предоставляется:
— без ограничения площади;
— за договорную коммерческую плату;
— на определенный срок — до пяти лет (а не бессрочно) .
Наряду с общими для обоих видов жилищного найма ГК РФ (глава 35) установлены правила в отношении коммерческого найма, которые применяются к социальному найму только в случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.
Они имеют с нанимателем равные права на пользование жилым помещением, но всю ответственность перед собственником за их действия несет наниматель. Иначе говоря, понятие «член семьи нанимателя» заменено на понятие «граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ). В отличие от жилищного законодательства не предусмотрена и солидарная ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем, а установлена фактически персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих при нарушении условий договора .
Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не указанных в договоре коммерческого найма, допускается с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при условии соблюдения нормы жилой площади. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Объектом договора найма может быть не только изолированное государственное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (комнаты), но и жилой дом или его часть, а также служебные жилые помещения. В наем могут передаваться служебные жилые помещения только сотрудникам государственных органов, не обеспеченным жильем, на срок прохождения ими государственной гражданской службы. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.
Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.
До выплаты всей стоимости квартиры сдача жилого помещения внаем не означает одновременно передачу права собственности на него. В общем же случае переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Нанимателем жилого помещения по договору найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в городе, при условии соблюдения Правил о порядке регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства .
В случае смерти физического лица либо признания его недееспособным, а также выбытия его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему согласию между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре коммерческого найма. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре коммерческого найма в качестве постоянно проживающих, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями соответственно.
Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.
Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного внаем, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.
Наймодатель обязан:
— в случае аварий немедленно принять все необходимые меры к их устранению;
— содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами;
— производить капитальный ремонт жилого дома. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки, определяемые нормативными актами;
— уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время проведения капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право заключить договор найма на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке но требованию наймодателя в случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме: в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает .
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. В случае, если нарушения не прекращены, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения и выселить всех проживающих в нем лиц.
При нарушении наймодателем обязанности по производству ремонтных и иных работ в жилом помещении нанимателя последний имеет право:
— потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок для проведения таких работ наймодателем;
— произвести их собственными силами с покрытием убытков за счет наймодателя;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
— потребовать произвести замену жилого помещения.
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя и проживающих с ним членов семьи передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии возмездность и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Срок договора поднайма жилого помещения определяется сторонами договора, если срок не установлен в договоре, то считается заключенным на один год. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения, на который не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Аренда в отличие от найма существует в отношениях между собственником жилья и юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан в порядке субаренды (ст. 671 ГК РФ). Практически такие отношения в большей мере отражают не аренду, а траст — доверительное управление жилым помещением. Договор аренды заключается в письменной форме максимум на пять лет и подлежит государственной регистрации .
Например, арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собственности в Москве выступает уполномоченный исполнительной властью орган Единый информационный расчетный центр (далее — ЕИРЦ) .
Права и обязанности сторон арендных отношений в основном такие же, как и при коммерческом найме жилья. Поэтому не буду их рассматривать подробно. Отметим только, что договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя:
— при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;
— если арендатор или субарендатор, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;
— если арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;
— если арендатор систематически нарушает обязанности по договору;
— в случае ликвидации предприятия-арендатора;
— в других случаях по закону.
По требованию арендатора договор может быть расторгнут:
— если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине арендатора, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендатора расторгнуть договор аренды;
— если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением.
2.2. Аренда земельных участков
Предметом договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ – далее ЗК РФ), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ) .
Сдача земельного участка в аренду на срок более года возможна только после его кадастрового учета в соответствии с действующим законодательством. Данные кадастрового учета являются юридической основой для определения территориальных границ земельного участка. Поэтому государственная регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена только при условии предоставления регистрирующему органу кадастрового плана земельного участка (ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ). Земельный участок, сдаваемый в аренду на срок менее года, формируется и учитывается в соответствии с нормами права, действующими на момент его приобретения арендодателем в собственность. Часть земельного участка, сдаваемая в аренду, должна быть обозначена на кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды (п. 2 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. Гражданский кодекс допускал сдачу в аренду земельных участков лицами, владевшими ими на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Нормы Земельного кодекса РФ лишили субъектов, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, этого права. Если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают органы местного самоуправления, поскольку законодательством не предусмотрено иное.
Арендатором земельного участка может быть любое лицо, поскольку иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут быть арендаторами земельных участков, расположенных в пределах территории РФ. Исключения из этого общего правила устанавливаются земельным законодательством. Специальные предписания, касающиеся предоставления земельных участков в аренду иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, немногочисленны.
В силу правила п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном этой статьей. Статья 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говорит о возможности аренды земельных участков или долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля вышеуказанных иностранных субъектов составляет более чем 50% .
Форма договора аренды земельного участка подчинена общим нормам ст. 609 ГК РФ. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК РФ).
По общему правилу собственник земельного участка свободен в решении вопроса о том, сдавать или не сдавать его в аренду. Вместе с тем законодательством установлены исключения из этого общего правила. Они касаются случаев обязательного заключения договоров аренды земельных участков, принадлежащих на праве собственности публично-правовым образованиям.
Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только с лицом, которое приобрело право на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).
Размер арендной платы (цена в договоре аренды) определяется договором (ст. 22 ЗК РФ) и является его существенным условием (ст. 65 ЗК РФ). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 ЗК РФ). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (ст. 65 ЗК РФ) .
При аренде земельных участков, находящихся в частной собственности, порядок определения и внесения арендных платежей, их размер подчинены общим нормам ст. 614 ГК РФ. Создание в России нормального рынка земли непременно приведет к практическому возрождению договора «найма из выстройки» — особого договора аренды земельного участка, известного дореволюционному праву. Арендатор при долгосрочной аренде земельного участка для выстройки возводил на арендованной земле здания и (или) сооружения, запускал их в коммерческую эксплуатацию и выручал от этого доход, покрывавший не только затраты на строительство, но и дававший прибыль. По окончании срока аренды арендатор передавал здание или сооружение в собственность арендодателя земельного участка в счет платежей за его использование. Такая форма расчета за аренду земельного участка называлась выстройкой.
Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен только на срок, не превышающий 49 лет. Срок договора аренды земельного участка, заключаемого от имени несовершеннолетнего гражданина, унаследовавшего этот участок, его законными представителями, не может превышать срока достижения этим гражданином совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Арендатору земельного участка принадлежат следующие права:
— использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
— возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
— проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуро-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
— право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
— возможность осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.
Обязанности арендатора определяются общими положениями Гражданского кодекса об аренде. Земельное законодательство либо конкретизирует содержание этих обязанностей, либо устанавливает специальные обязанности арендатора земельного участка. Большинство обязанностей арендатора земельного участка являются обязанностями пассивного типа и заключаются в соблюдении законодательных запретов.
К ним относятся обязанности по:
— использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— сохранению межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством;
— соблюдению порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;
— соблюдению при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
— недопущению загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий.
На арендаторе лежат и обязанности активного типа, требующие от него совершения активных действий. К ним относятся обязанности:
— своевременно приступать к использованию земельных участков (например, к их застройке) в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
— вносить арендную плату;
— осуществлять мероприятия по охране земель.
В целях охраны земель должны проводиться мероприятия, определенные ст. 13 ЗК РФ. Они включают в себя, в частности, мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий различных загрязнений и захламления земель, по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, захламления отходами производства и потребления и других негативных (вредных) воздействий, приводящих к деградации земель; по защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения биологическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель .
Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК РФ возлагаются одновременно как на собственников земельных участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий.
Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию земельного участка в состоянии, определенном договором. Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим земельных участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ) . Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП РФ ).
Арендатор обладает определенными правомочиями по распоряжению арендованным земельным участком. Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, арендатор в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления вправе:
— сдать участок в субаренду;
— передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) .
Как видно, общее правило п. 2 ст. 615 ГК РФ, предусматривающее обязательное согласие арендатора на вышеуказанные действия, заменено противоположным правилом.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, включая передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Это императивное правило значительно повышает оборотоспособность права аренды земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.
Вместе с тем необходимо учитывать, что согласно императивному правилу п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке , если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Учитывая, что норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ касается залога права аренды не всякого земельного участка, а только залога права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и сданного в аренду на срок свыше пяти лет, она является специальной по отношению к правилам п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке. Поэтому при залоге такого права подлежит применению п. 9 ст. 22 ЗК РФ, из чего исходит и судебная практика.
Помимо оснований, установленных нормами гражданского законодательства, имеются и специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Они установлены п. 2 ст. 46 ЗК РФ и могут быть разделены на две группы.
К первой группе относятся разнообразные нарушения договора аренды и земельного законодательства со стороны арендатора, а именно:
— использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
— использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
— неустранение умышленно совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшего за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
— неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование .
Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке по общим правилам ст. ст. 452, 619 ГК РФ, если иное не установлено в самом договоре аренды. [5]Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Во вторую группу специальных оснований для досрочного прекращения арендного обязательства входят обстоятельства, не связанные с неправомерными действиями арендатора, а именно:
— изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 279 и 282 ГК РФ;
— реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ (ст. 242 ГК РФ) .
Нормами п. п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено особое основание расторжения договора аренды земельного участка. Согласно им арендатор в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка; о качественных свойствах земли, могущих повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка, и иной информации, требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.