СОДЕРЖАНИЕ
- ВВЕДЕНИЕ
- ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
- 1.1. Общие положения договора аренды
- 1.2. Договор как правовая форма арендных отношений
- 1.3. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества
- 1.4. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора
- 1.5. Продажа права аренды недвижимости
- ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
- 2.1. Наем и аренда в жилищной сфере
- 2.2. Аренда земельных участков
- 2.3. Аренда участков лесного фонда
- 2.4. Порядок пользования участками недр
- 2.5. Проблемы правового регулирования аренды недвижимости
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ
- СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации (главы 34 и 35). В § 1 главы 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы (главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант — когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.
Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Федеральным законом «О недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется законами о приватизации и другими подзаконными актами.
Нормы Гражданского кодекса РФ (главы 34, 35), а также специального законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах.
Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом, или собственником. Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. Министерство государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.
Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса.
Состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
— собственники отдельных участков, в том числе граждане;
— лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с согласия собственника;
— уполномоченные государством органы (служба земельного кадастра, земельные комитеты) — при сдаче в аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.
Арендодателями природных объектов выступают:
— участков недр — уполномоченные государственные органы;
— участков лесного фонда — лесхозы, колхозы, заповедники и другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства по согласованию с местными органами власти;
— водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ.
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
— опыт работы на ферме не менее 3—5 лет;
— необходимый начальный капитал в размере не менее 2—3-летней арендной платы;
— специальное образование — колледж, университет;
— возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но и лично физически работать;
— намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.
Актуальность темы: реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики.
Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений. Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное явление. Несмотря на исключительную важность правового регулирования рынка аренды недвижимости, процесс его развития протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами. Актуальность проблемы правового регулирования рынка аренды недвижимости обусловлена развитием хозяйственного оборота недвижимости, необходимостью восполнения некоторых имеющихся в действующем законодательстве пробелов, касающихся формирования и функционирования рынка аренды недвижимости. Помимо этого, актуальность темы подтверждается тем, что именно рынок аренды недвижимости целесообразно считать основой предпринимательской деятельности, развития хозяйственных связей, поскольку в настоящее время аренда недвижимости играет существенную роль в развитии и осуществлении предпринимательской деятельности в целом.
Нормативной основой исследования послужили нормативные правовые акты Российской Федерации, в том числе проанализированы постановления Конституционного суда РФ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, постановления Федеральных Арбитражных судов округов РФ.
Предметом исследования являются общественные отношения и проблемы правового регулирования на рынке аренды недвижимости, особенности функционирования и регулирования экономических процессов в сфере отношений на рынке аренды недвижимости.
Объект исследования: договор аренды недвижимости.
Цели исследования состоят в правовом анализе структуры, функций, способов организации и построения концепции правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости, обеспечивающей рациональное, эффективное использование имущества различных категорий, в выявлении недостатков действующего правового регулирования рынка аренды недвижимости, в установлении средств их устранения, в предложении мер по совершенствованию действующего законодательства.
Поставленные цели обусловили выдвижение следующих задач:
— рассмотреть общие положения договора аренды;
— договор как правовую форму арендных отношений;
— права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества;
— ответственность сторон, изменение и расторжение договора;
— вопросы продажи права аренды недвижимости;
— особенности аренды отдельных видов недвижимости.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Общие положения договора аренды
Договор аренды (имущественного найма) регламентируется ст. 606 ГК РФ . По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование.
Основная цель договора аренды — обеспечить передачу индивидуально определенной вещи во временное пользование другим лицом. Передача вещи во владение арендатора при этом несет служебные функции по обеспечению пользования вещью (поддержание надлежащего состояния, охрана от притязаний иных лиц и т.д.).
Под пользованием здесь понимается извлечение из не потребляемой вещи ее полезных свойств, в том числе получение плодов и доходов, которые поступают в собственность арендатора (если иное не предусмотрено законодательством или договором).
Арендатор, которому имущество предоставлено во временное владение, пользуется в отношении его вещно-правовой защитой, в том числе от арендодателя.
Права арендатора «следуют за вещью», независимо от личности арендодателя. Перемена же личности арендатора при наследовании может иметь юридическое значение для сохранения обязательств по договору аренды: несоответствие его личных качеств требованиям, предъявляемым к арендатору, может служить основанием для расторжения арендодателем договора.
Договором аренды (дополнительным соглашением к нему) может быть предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды либо внесении им полностью выкупной цены.
Субаренда (поднаем) — сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное не установлено законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать объема прав арендатора.
Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности договора аренды ничтожным считается и договор субаренды.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение соответствующего договора субаренды (при этом субарендатор имеет право взять в аренду находившееся в его пользовании имущество на оставшийся срок субаренды на условиях договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды).
Стороны договора — любые субъекты гражданского права.
Арендодатель — собственник арендованного имущества либо лицо, уполномоченное им или законом на сдачу имущества в аренду от своего имени .
Арендатор — лицо, заинтересованное в извлечении в свою пользу из вещи ее полезных свойств .
Предмет договора — любая индивидуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования (непотребляемая). Условие о предмете — единственное установленное законом существенное условие договора аренды.
Форма договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:
— договор аренды на срок более одного года независимо от его цены заключается в письменной форме;
— договор аренды недвижимости (в том числе зданий и сооружений на срок более одного года) подлежит государственной регистрации;
— договор аренды недвижимости (дополнительное соглашение к нему), включающий условие о его выкупе, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества;
— для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора не является его существенным условием. При отсутствии в договоре условий об арендной плате действует порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным, при невыполнении этого требования закона договор признается незаключенным (ст. 654 ГК) .
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором. Требования о пересмотре размера арендной платы в одностороннем порядке, если они не предусмотрены договором, удовлетворению не подлежат.
Срок договора может быть как определенным, так и неопределенным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за 1 месяц (при аренде недвижимости — за 3 месяца), если иной срок не установлен законом или договором.
Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нормы о таких сроках являются императивными.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается (например, ст. 27 Земельного кодекса РФ далее ЗК РФ). Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК РФ).
Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы Гражданского кодекса РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.
Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения.
Так, объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него (сделки с ним), в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка (участка недр, леса, водного объекта) к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.
Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым .
По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор — незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.
Как было отмечено выше, форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ , которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — далее Закон), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.
Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК). Более подробно состав и порядок уплаты арендной платы будет рассмотрен в параграфе, посвященном содержанию договора аренды.
Что же касается срока, то договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.
Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (пункты 1, 2 ст. 610 ГК РФ).
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
1.2. Договор как правовая форма арендных отношений
В советский период гражданский кодекс отводил аренде незначительное место. В настоящее время, ныне действующий Гражданский кодекс существенно расширил количество правовых норм, посвященных аренде. Кроме того, Гражданский кодекс проводит разграничение между отдельными видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Исходя из определения недвижимого имущества и темы данной работы рассмотрим некоторые виды договоров аренды. Законодатель в главе 34 ГК РФ отдельно выделяет в договоры аренды зданий и сооружений, и договор аренды предприятий. Видимо потому, что при данных видах аренды проявляются наибольшее количество нюансов. В отличие от аренды земельных участков, которая регламентируется общей частью главы 34 ГК РФ.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным .
Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно, право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.
Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (часть 1 том X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30—40-е годы ХХ века), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 года). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в Гражданском кодексе и 1922 году и 1964 году. Напротив, ныне действующий ГК РФ существенно расширил количество норм, посвященных аренде .
Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.
Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.