Правовое регулирование аренды недвижимости. Часть 6.

Страницы:   1   2   3   4   5   6

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Аренда — это вид предпринимательской, или профессиональной, деятельности, при которой собственник имущества (арендодатель) с целью получения прибыли передает его во временное владение и пользование или только в пользование другому лицу (арендатору) за согласованную арендную плату.

Объектами аренды могут быть участки земли и другие обособленные природные образования, недвижимое и движимое имущество, включая здания и сооружения, промышленные и другие комплексы, оборудование и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Например, можно сдать в аренду плодоносящий сад с правом сбора и продажи яблок, но нельзя сдать в аренду только яблоки, можно сдать в аренду разбрасыватели удобрений, но не сами удобрения (ст. 607 ГК РФ).

Принципиальное отличие сдачи имущества в аренду от его продажи в кредит состоит в том, что при аренде нет перехода права собственности на имущество, обладателем которого остается арендодатель, а арендатор получает право владеть и использовать это имущество, но не продавать его, не дарить, не менять, то есть не распоряжаться им по своему усмотрению.

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

• Договор аренды — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Согласно ГК РФ договором аренды является соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.

• Признаки договора аренды следующие: возникновение договорных правоотношений по соглашению сторон; передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (по общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование); временный характер владения и (или) пользования; возмездный характер; возможность арендатора присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендуемого имущества.
• Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.
• Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.
• Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. Гражданский кодекс не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.
• К существенным условиям договора аренды относятся: а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, абсолютным образом отнесенное в ГК РФ к существенным условиям договора аренды; б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате; в) условие об объекте арендных отношений.
• В обязанности арендатора входит: 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); 3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды; 4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
• По договору аренды арендодатель обязан: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; 2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
• В ГК РФ перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, а именно: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более 2 раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.

• По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

• С позиции теории гражданского права, а также исходя из статусной мотивировки субъектного состава, договор аренды следует рассматривать как согласованный акт обособленных волеизъявлений арендодателя и арендатора, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации.
• Автор считает, что при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные необходимо выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства (установление ответственности сторон за ненадлежащее исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды и т.д.)
• Изменение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а, следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Законодательные и нормативно-правовые акты

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
4. «Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 01.05.2016). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
5. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
6. «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 26.04.2016). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
7. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.05.2016). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
8. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
9. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
10. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
11. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
12. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 13.07.2015) «О недрах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
13. Постановление Правительства РФ от 01.02.2016 № 53 «Об утверждении методики определения размера арендной платы по договору аренды лесного участка, заключаемому в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации». Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
14. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
15. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
16. Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (ред. от 05.02.2016) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации». Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
17. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы») (Зарегистрировано в Минюсте России 15.07.2010 № 17833). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
18. Приказ Минюста РФ от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 18.02.2008 N 11179). Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.
19. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Собрание законодательства Российской Федерации. Официальный сайт: http://www.szrf.ru/.

Литература

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 6-е, испр. — М.: Статут, 2012. Электронная версия.
21. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. (издание 6-е, стереотипное). — М.: Статут, 2012. Электронная версия.
22. Борисов А.Н.. «Комментарий к Закону Российской Федерации «О недрах» (постатейный). «Деловой двор», 2009. Электронная версия.
23. Гражданское право: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. Изд. 2-е, испр. — М.: ПРИОР, 2010. Электронная версия.
24. Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом 1: Учебник. / Под ред. Е.А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2014. Электронная версия.
25. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. — М.: Консультант Плюс, 2014.
26. Жариков Ю. Новое в российском законодательстве о недрах // Законодательство и экономика. 2009. № 7.
27. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. — М.: Книга сервис, Изд. 2-е, 2013. Электронная версия.
28. «Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации». Под ред. П.В. Крашенинникова, 3-е издание, переработанное и дополненное, «Статут», 2010. Электронная версия.
29. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 8-е, перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2016. Электронная версия.
30. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2015. Электронная версия.
31. Красноперова О. А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. — 2013. — № 4. Электронная версия.
32. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. — 2012. — № 2. Электронная версия.
33. «Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации» (постатейный) Под ред. Пуряевой А.Ю. «Юстицинформ», 2-е изд., испр. 2012. Электронная версия.
34. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. // Юрист. — 2014. — №4. Электронная версия.
35. Синайский В.И. Русское гражданское право. — М.: Статут, 2012. Электронная версия.
36. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 2008. — № 8. Электронная версия.
37. Сухов. Е.А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. «Гросс Медиа» «РОСБУХ», 2012. Электронная версия.
38. Толстых Н. Правовое регулирование организации и проведении конкурсов (аукционов) на право пользования недрами // Право и экономика. 2012. № 5. Электронная версия.
39. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. — 2013. — №7. Электронная версия.

Интернет ресурсы

40. Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. Источник в сети интернет: http://torgi.gov.ru/.
41. Официальный сайт города Москвы. Источник в сети интернет: https://www.mos.ru/.

Страницы:   1   2   3   4   5   6