СОДЕРЖАНИЕ
- ВВЕДЕНИЕ
- ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ
- 1.1. Предприятия розничной торговли как объект оценки
- 1.2. Принципы оценки стоимости предприятий розничной торговли
- 1.3. Подходы и методы оценки рыночной стоимости предприятий розничной торговли
- ГЛАВА 2. ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ предприятий розничной торговли
- 2.1. Характеристика предприятия розничной торговли «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ»
- 2.2. Анализ рынка объектов розничной торговли
- 2.3. Финансово–экономический анализ предприятия розничной торговли «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ»
- ГЛАВА 3. УВЕЛИЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ» НА ОСНОВЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА
- 3.1. Оценка стоимости предприятия «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ» методами сравнительного и затратного подходов
- 3.2. Мероприятия, направленные на повышение стоимости предприятия
- 3.3. Оценка стоимости предприятия после внедрения в практику деятельности Интернет — магазина
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ
- СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловлена направленностью исследования на решении одной из важнейших экономических проблем – оценка и управление стоимостью предприятия розничной торговли. В современных условиях стоимость становится основным критерием эффективности функционирования любого предприятия с точки зрения как собственников и менеджеров, так и с точки зрения потенциальных инвесторов.
В основе концепции оценки и управления стоимостью лежит максимизация рыночной стоимости капитала предприятия. Большое значение данная проблема имеет для предприятия розничной торговли. При этом важно учитывать специфику и особенности данных объектов оценки. Одной из основных проблем оценки стоимости предприятий торговли является определение внешних и внутренних факторов и принципов оценки. Другой немаловажной проблемой является формирование информационной базы оценки особенно в части исследования рынка тех или иных видов торговых предприятий. В этих условиях применение подходов и методов к оценке объектов розничной торговли требует тщательного изучения специфики и особенности их функционирования, а разработка инструментов повышения их рыночной стоимости требует синтеза положений маркетинга, компьютерных технологий и учета специфики деятельности каждого из них.
В этих условиях определение методических положений по оценке стоимости предприятий розничной торговли является актуальной задачей.
К сожалению, несмотря на то, что в последнее время издано большое количество научной литературы по оценке стоимости объектов собственности теоретические и методические вопросы оценки стоимости предприятия розничной торговли еще не нашли должного теоретического методического и практического решения, особенно в части выработки инструментов ее повышения.
Отдельные теоретические и методические положения по оценке и повышению стоимости объектов собственности рассмотрены в трудах таких известных отечественных ученых как Валдайцев С.В., Семенов А.К., Коупленд Т., Коллер, Григорьев В.В., Грязнова А.Г., Черняк В.З., Кошкин В.И. Работы указанных авторов внесли значительный вклад в исследование проблемы, однако не исчерпали ее.
Отмеченные обстоятельства и их значимость определили тему диссертационной работы ее цель и задачи.
Цель исследования – оценка рыночной стоимости предприятия розничной торговли и разработка инструментов повышения его стоимости.
Реализация поставленной цели потребовала решения следующих задач:
— дать характеристику предприятиям розничной торговли как объектам оценки;
— определить факторы и принципы оценки стоимости предприятий розничной торговли;
— выявить и обосновать подходы и методы оценки рыночной стоимости предприятий розничной торговли;
— разработать инструменты повышения рыночной стоимости предприятия розничной торговли;
— осуществить оценку рыночной стоимости предприятия розничной торговли «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ» до и после реализации инструментов повышения его стоимости.
Объектом исследования являются теоретические, методические и прикладные вопросы оценки стоимости действующих предприятий розничной торговли.
Предметом исследования являются оценка рыночной стоимости предприятия розничной торговли и инструменты ее роста.
Методология исследования базируется на использовании классических научных методов и приемов: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность диссертационной работы.
Теоретической основой исследования явились труды ведущих отечественных и зарубежных ученых – экономистов, посвященные вопросам оценки стоимости объектов собственности. Использовались законодательные и другие нормативные акты Российской Федерации, а также методические материалы Министерств и ведомств в области оценочной деятельности. Научная новизна исследования заключается в теоретическом и методическом обосновании применяемых подходов и методов к оценке предприятия розничной торговли и разработке инструментов повышения их стоимости.
Основные результаты, обладающие научной новизной, представлены следующими положениями:
1. Определено место и роль розничной торговли в рыночной экономике, выявлены специфика и функции предприятия розничной торговли. В качестве основных ее функций в работе определены: организация доведения товаров до населения; организация торгового обслуживания покупателей; смена формы собственности; сокращение времени пребывания товаров в каналах обслуживания; исследование конъюнктуры товарных рынков; определение спроса и предложения на конкретные виды товаров и.т.п.
Сформулированы принципы оценки стоимости предприятий розничной торговли, при этом в дополнение к существующим принципам добавлен принцип интегрированности результатов оценки стоимости в финансовую систему предприятия и соответственно рассмотрение ее в качестве основного критерия оценки эффективности их функционирования.
2. Выявлены факторы стоимости предприятия розничной торговли. В качестве основных факторов внешней среды предложено рассматривать: насыщенность рынка товарной массой, как по объему, так и в ассортиментной структуре; денежные доходы населения; изменение конъюнктуры рынка; конкуренция на рынке; розничные цены на потребительские товары; состояние рынка труда в регионе и т. д. В качестве факторов внутренней среды предприятий розничной торговли, предлагается рассматривать состояние материально–технической базы и уровень технической оснащенности торгового предприятия; технологию товародвижения; применение соответствующих методов продажи товаров; соотношение товарной массы по объему и структуре спросу населения; наличие оборотных средств, в том числе собственных оборотных средств;
3. Обосновано применение доходного и затратного подходов к оценке стоимости мульти брендовых предприятий розничной торговли. В рамках доходного подхода наиболее целесообразным признано применение метода дисконтированного денежного потока; в рамках затратного – метода накопления активов. Обоснован отказ от применения сравнительного подхода по причине отсутствия достаточной информационной базы оценки.
4. Разработаны инструменты повышения стоимости мульти брендовых предприятий розничной торговли. В качестве основного инструмента в работе рассматривается реализация товаров по электронным каналам на основе интерактивных каталогов продукции и услуг, в том числе многоязычных с применением графики и анимационных эффектов.
5. Осуществлена оценка рыночной стоимости мульти брендового предприятия розничной торговли «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ» до и после внедрения в практику деятельности Интернет – магазина на основе расчета прогнозных значений основных экономических показателей: выручки от продаж, затрат и прибыли.
Практическая значимость заключается в том, что основные положения и результаты исследования могут быть адаптированы к специфике деятельности любого предприятия розничной торговли и способствовать повышению эффективности их деятельности.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации докладывались и обсуждались на научно–практических конференциях:
1. VI Международная научно – практическая конференция «Инновационные технологии в науке и образовании»
2. III Международная научно – практическая конференция «экономика и управление: проблемы, перспективы развития»
Результаты исследования использовались в процессе проведения лекционных и семинарских занятий по оценке стоимости бизнеса.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 101 страницу. Работа содержит табличный и графический материал (37 таблиц, 7 рисунков и 15 формул).
Во введении обоснована актуальность темы, определены цель, задачи, предмет, объект исследования, раскрыты его теоретическая и практическая значимость, научная новизна, сформулированы основные положения, выносимые на защиту, отражена апробация полученных результатов исследования.
В первой главе «Теоретические основы оценки рыночной стоимости предприятий розничной торговли» описывается специфика предприятий розничной торговли как объектов оценки, принципы оценки стоимости предприятий розничной торговли, раскрываются методы оценки рыночной стоимости предприятий розничной торговли.
Во второй главе «Информационная база для проведения оценки рыночной стоимости предприятия «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ» дается краткая характеристика предприятия, анализируется микро– и макросреда предприятия, анализируется его финансовое состояние.
В третьей главе «Увеличение рыночной стоимости предприятия «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ» на основе оценки бизнеса» осуществлена оценка рыночной стоимости предприятия розничной торговли «ФЭШН – ГРУПП — ВОЛКОФ» методами затратного и доходного подходов; разработаны инструменты, направленные на повышение стоимости оцениваемого предприятия, проводится повторная оценка рыночной стоимости бизнеса на основе прогнозных значений основных показателей деятельности после внедрения в практику интернет – магазина.
В заключении представлены основные результаты исследования, сформулированы выводы и рекомендации научного и практического характера.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ
1.1. Предприятия розничной торговли как объект оценки
Сфера розничной торговли России по праву считается наиболее привлекательной для инвесторов, поставщиков и иных хозяйствующих субъектов. Она давно стала ареной жесткой конкурентной борьбы представителей торговых сетей. Сущностная специфика розничной торговли определила несомненные стратегические преимущества, которые она обеспечивает на протяжении последних нескольких десятилетий и подтверждается в условиях развития экономик регионов России. Даже экономический кризис 2014–2015 гг., оказав определенное негативное влияние на динамику процессов в данной сфере, не смог кардинальным образом изменить тенденции развития сферы розничной торговли. В тоже время, протекающие в настоящее время процессы определяют активизацию действий субъектов отрасли в направлении определения и разработки соответствующих стратегий управления, поиска новых методов и форм обслуживания покупателей[26, с. 120].
Розничная торговля – форма продажи (доведения) товаров до конкретного конечного потребителя путем непосредственной реализации и оказания комплекса сопутствующих услуг [11, с. 123].
Розничная торговля как вид хозяйственной деятельности представляет собой процесс реализации конечному потребителю товаров, приобретенных или взятых на комиссию с целью последующей перепродажи.
В гражданском законодательстве определение договора розничной купли–продажи дает ст. 492 ГК РФ. По договору розничной купли–продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Таким образом, гражданское законодательство содержит ряд критериев, совокупность которых позволяет отличить розничную торговлю от других разновидностей купли–продажи, а именно, характеристики: продавца как стороны договора, предмета его деятельности и товара, подлежащего передаче по договору.
Для реализации этой своей цели и задач она выполняет ряд функций:
1.Основной функцией розничной торговли является доведение товаров до населения и организация торгового обслуживания покупателей, предоставление им услуг (массовое питание, туристические услуги, бытовое обслуживание населения). Ни одна сфера деятельности (кроме может быть транспорта) не может выполнять такие функции, так как в противном случае это уже не розничная торговля, а система распределения со всеми своими недостатками. Та ситуация, которая в настоящее время состоит в самообеспечении работников предприятий и организаций, во–первых, носит временный характер, во–вторых, имеет специальное назначение через фирменную торговую сеть предприятий, производящих товары народного потребления и услуги[27, с. 74].
2.При осуществлении розничной торговли и обслуживании покупателей выполняется вторая важная функция – смена формы собственности. Товары народного потребления и оказываемые услуги, принадлежащие одному собственнику (государственной, акционерной, частной), при розничной купле–продаже переходят в руки одного собственника – покупателя (частная или личная собственность) [9, с. 204].
3.Необходимо выделять социальную функцию розничной торговли, состоящей в сокращении затрат времени покупателей на приобретение товаров и пребывание в каналах обслуживания. Население тратит в сфере обслуживания миллиарды человеко–часов в год и, по оценкам экспертов, до 40 процентов этого времени расходуется нерационально. Покупатели тратят время в поисках нужного товара, на пребыванье в каналах обслуживания (пребывание в очередях в магазинах, оформление покупки, дополнительное обслуживание). Все это время могло быть использовано населением на досуг, образование и прочее.
Также к функциям розничной торговли относятся[32, с. 98]:
— исследование конъюнктуры, сложившейся на товарном рынке;
— определение спроса и предложения на конкретные виды товаров;
— осуществление поиска товаров, необходимых для розничной торговли;
— проведение отбора товаров, их сортировка при составлении требуемого ассортимента;
— осуществление оплаты товаров, принятых от поставщика;
— проведение операции по приемке, хранению, маркировке товаров, установление на них цены;
— оказание поставщикам, потребителям, транспортно–экспедиционных, консультационных, рекламных, информационных и других услуг.
Специфика розничной торговли выделяет экономические субъекты, специализирующиеся на этой деятельности, в отдельную отрасль. В общем случае розничную торговлю может осуществлять:
— специализированное предприятие или физическое лицо;
— непосредственный изготовитель товара;
— организация, совмещающая розничную и оптовую торговлю.
Виды розничной торговли могут быть рассмотрены под разным углом зрения (по торговой стратегии: часы работы, месторасположение, ассортимент, обслуживание, уровень цен и др.). Но выделяют особо:
— торговля магазинная – торговля с использованием специально созданного помещения, где потребитель встречается с товаром;
— торговля внемагазинная – торговля с использованием торговых автоматов, торговля по почте или телеграфу, торговля по каталогу, торговля через объявления в печати или телеканале (прямой маркетинг), торговля по электронной сети и т.д.
Место и роль розничной торговли заключается в следующем[8, с. 113]:
1) торговля оказывает существенный вклад в экономику РФ. Оборот сектора торговли в Российской Федерации в 2015 г. достиг уровня в 43,1 трлн. руб. При доле затрат населения на товары в рознице, превышающей 60% располагаемого дохода, торговля занимает лидирующие позиции по вкладу в российский ВВП – доля торговли в добавленной стоимости, созданной в экономике России в 2014 г., превысила 20%. Сектор торговли, как правило, является конечным звеном любой производственной цепочки, а соответственно именно от широты и разнообразия каналов, а также уровня их развития зависят эффективность, объемы и скорость, с которыми производимые в экономике и ввозимые на территорию страны товары достигают своего потребителя. Таким образом, стимулируя качественное развитие сектора, государство может способствовать созданию необходимых условий для продвижения товаров различных отраслей, что положительно скажется на экономике страны в целом.
2) качественное развитие сектора торговли положительно влияет на конкурентоспособность экономики. Развиваясь и желая увеличивать собственную эффективность, торговые организации стремятся к сокращению затрат, в том числе и на поставляемую продукцию, росту показателей операционной эффективности. Все это приводит к ужесточению требований для поставщиков и производителей, которые в данной ситуации оказываются вынужденными изыскивать пути повышения собственной производительности и эффективности. Подобные тенденции стимулируют инновационную активность в производственных процессах и, следственно, способствует модернизации экономики России в целом. При этом необходимо учитывать, что эффект роста производительности и эффективности по всей цепочке возможен только при достаточно сильной и консолидированной рознице [41, с. 54].
3) предпринимательская активность в торговле стимулирует инновации. В секторе торговли работает около половины малых предприятий РФ, на которых трудятся свыше 3 млн. чел. На сектор торговли приходится более 70% оборота малых предприятий РФ. Именно малые и средние торговые предприятия часто первыми начинают продажи новых товаров, производители которых еще не достигли необходимого масштаба для создания широкой дистрибуции и выхода в розничные сети. Таким образом, наличие достаточного количества малых и средних торговых предприятий и их высокое качество стимулируют инновационную активность в стране. При этом следует особо отметить вклад торговли и в общее развитие предпринимательства в стране, так как зачастую именно торговля является «первым шагом» для многих предпринимателей перед переходом в другие сферы экономической деятельности.
4) сектор торговли оказывает существенный вклад в занятость. По состоянию на 2015 г. в секторе торговли РФ действовало более 2 млн. хозяйствующих субъектов, 67% из которых – индивидуальные предприниматели. Сектор торговли – лидер среди всех секторов российской экономики по количеству созданных рабочих мест: общая численность занятых в секторе в 2015 г. составила около 12 млн. чел. или 17,7% от всего занятого населения страны.
5) сектор торговли играет значимую роль в обеспечении высокого уровня жизни. В первую очередь, уровень развития сектора торговли способен оказывать влияние на конечные цены для потребителей и потребительскую инфляцию. Реализуется данная функция, как правило, через два механизма: влияние торговых организаций на поставщиков и производителей с целью повышения общей эффективности цепочки при наличии у первых достаточной рыночной власти; снижение удельных издержек в самой системе торговли с ростом масштаба деятельности и внедрением новых технологий[27, с. 75].
Практика функционирования отечественной розничной торговли, последовательное вытеснение неэффективных торговых предприятий, назревшая необходимость придания данному процессу планомерного характера путем выработки соответствующей стратегии и тактики управления происходящих социально–экономических явлений и процессов, обусловливают своевременность и важность исследования избранной тематики.
Основные задачи оценки стоимости предприятий розничной торговли могут быть сведены к трем. Во–первых, мониторинг состояния предприятия розничной торговли позволяет понять владельцам, насколько эффективна работа предприятия, и определить направления дальнейшего развития. Во–вторых, руководство должно знать стоимость своего предприятия при обращении к сторонним инвесторам и кредиторам с целью получения дополнительного финансирования предприятия розничной торговли. В–третьих, оценка нужна для того, чтобы корректно и правильно учесть активы, которые были созданы в результате работы предприятия розничной торговли.
При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные внешние и внутренние факторы, к числу которых относятся следующие [6, с. 152]:
1. Факторы внешней среды розничного предприятия:
— уровень развития производства потребительских товаров;
— насыщение рынка соответствующей товарной массой как по объему, так и в ассортиментной структуре;
— денежные доходы населения, сроки и регулярность их получения;
— изменение конъюнктуры рынка;
— розничные цены на потребительские товары;
— конкуренция на рынке;
— территориальное размещение товаропроизводителя и покупателя;
— степень развития отечественной местной промышленности и сельского хозяйства;
— состояние рынка труда в регионе;
— уровень цен и тарифов на платные услуги, предоставляемые хозяйствующими субъектами торговым предприятиям.
2. Факторы внутренней среды розничного предприятия:
— состояние материально–технической базы и уровень технической оснащенности торгового предприятия;
— ассортиментная структура розничного товарооборота;
— соотношение товарной массы по объему и структуре спросу населения;
— формы и системы материального стимулирования продаж товаров;
— квалификационный уровень работников предприятия;
— технология товародвижения; применение соответствующих методов продажи товаров;
— наличие оборотных средств, в том числе собственных оборотных средств;
— сегмент населения, обслуживаемого торговым предприятием; постановка маркетинговых исследований на предприятии;
— степень финансового состояния и ликвидности предприятия;
— качество торгового обслуживания населения и имидж предприятия в целом.
Стоимость предприятий розничной торговли в основном определяется их торговыми возможностями, которые оцениваются путем ответа на следующие вопросы: Продажа, каких товаров может дать наибольшую доходность, учитывая спрос населения и месторасположение предприятия? Каким может быть товарооборот предприятия? Какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения предприятием? Какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец предприятия розничной торговли? Каковы будут расходы на ремонт, оплату коммунальных услуг, оплату труда работников и налоги? Каков размер арендной платы?
Так как решающее влияние на стоимость предприятия розничной торговли оказывает его месторасположение, то этот фактор должен быть, проанализирован по следующим направлениям: оценка степени привлекательности района, в котором расположено предприятие; тип улицы, на которой расположено предприятие; демографический и социальный состав населения, живущего и работающего в районе этой улицы; расположение и конкурентоспособность предприятия на этой улице; наличие расположенных рядом объектов, которые могут привлечь потенциальных покупателей.
Кроме месторасположения, на стоимость предприятия розничной торговли влияют такие факторы, как наличие (или отсутствие) складских помещений, двора, подвала, доступа для проведения погрузочно–разгрузочных работ, площадь и конструктивное решение здания, санитарно–экологическое состояние помещения и др.
Таким образом, на основе выше представленной информации, предлагается сформулировать следующее понятие предприятия розничной торговли – это торговое предприятие, занимающееся куплей–продажей товаров покупателям для их личного, семейного и домашнего использования, на стоимость которого оказывают воздействие факторы внешней и внутренней среды, государственное регулирование и менеджмент торгового предприятия.
1.2. Принципы оценки стоимости предприятий розничной торговли
Можно выделить три группы принципов оценки стоимости объекта розничной продажи:
— основанные на представлениях собственника;
— связанные с эксплуатацией собственности;
— обусловленные действием рыночной среды.
Большое количество принципов не означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы.
Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки.
Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения[11, с. 96].
Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.
Рассмотрим первую группу принципов.
Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику.
Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход.
Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.
Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.
При этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель[13, с. 145].
Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты.
При этом он сравнивает цены на аналогичные предприятия с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия – это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки – принцип ожидания или предвидения.
Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важным, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего поведения.
Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказывается представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи.
При этом очень важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Однако ожидания относительно этого потока могут меняться. Принцип ожидания можно определить следующим образом. Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием[50, с. 114].
Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности, связана с представлением производителей.
Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса – это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода.
Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки –принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.
Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия[14, с. 178].
И, наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы должны быть учтены покупателем.
Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами[10, с. 145].
Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.